2-23-10711/66 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-23-10711

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-23-10711

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

13.06.2025

Tallinn, kohtukantselei kaudu

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Maarja-Liis Lall

Tsiviilasi

A, B hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: A (isikukood XXX)

Hageja II: B (isikukood XXX)

Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Gert

Kasekivi

Kostja: Y (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Albert Linntam

Asja lahendamise viis

Istung 29.08.2024, edasi kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagejate hagi kostja vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.

2. Tingimusel, et hageja I, A (isikukood XXX) on maksnud kostjale, Y (isikukood

XXX) omandi kaotuse eest hüvitise 136 666,67 eurot, kohustada kostjat andma

järgmise sisuga tahteavaldused (TsÜS § 68 lg 5 mõttes):

2.1.

Kostja, Y (isikukood XXX) lepib hagejatega, A (isikukood XXX) ja B

(isikukood XXX) kokku, et kostjale kuuluva kaasomandi mõttelise osa

kinnistus, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistrisse registriosa nr xxxx all, omandiõigus läheb üle hagejale I,

A (isikukood XXX) selliselt, et hagejale I kuulub 2/3 kaasomandist.

2.2.

Kostja, Y (isikukood XXX) annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses)

kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa

number xxxx teises jaos senine kanne kostja kohta ning kaasomanikena sisse

kanda B (isikukood XXX) - 1/3 kaasomandist; A (isikukood XXX) – 2/3

kaasomandist.

3. Juhul, kui hageja I, A (isikukood XXX) ei ole maksnud kostjale, Y (isikukood XXX)

käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 2 märgitud hüvitist 30 päeva jooksul

käesoleva otsuse jõustumisest, kaotab otsus õigusjõu.

4. Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse

Tsiviilasi nr 2-23-10711

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv

sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See

ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED, POOLTE SEISUKOHAD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagejad esitasid 28.07.2023 hagi kostja vastu (hagi täpsustused 05.09.2023 ja

27.09.2023 ja 29.08.2024 toimunud istungil ja 16.05.2025), paludes pooltevaheline

kaasomand lõpetada. Kaasomandi lõpetamise viisina taotlesid hagejad järgmist: tingimusel, et

hageja I on maksnud kostjale 136 666,66 eurot, kohustada kostjat andma järgmise sisuga

tahteavaldused (TsÜS § 68 lg 5 mõttes): (1) kostja lepib hagejatega kokku, et kostjale kuuluva

kaasomandi mõttelise osa kinnistus, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistrisse registriosa nr xxxx all, omandiõigus läheb üle hagejale I selliselt, et

hagejale I kuulub 2/3 kaasomandist; (2) kostja annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses)

kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number xxxx teises

jaos senine kanne kostja kohta ning kinnistu kaasomanikena sisse kanda hageja I - 1/3

kaasomandist ja hageja II – 2/3 kaasomandist. Hagejad palusid määrata kindlaks, et 136

666,66 eurot tuleb hagejal I kostjale tasuda hiljemalt 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest

arvates. Hagejad palusid kohtul asendada ka hagejate tahteavaldused kinnistusraamatu kande

tegemiseks.

2. Hageja tõi esile järgmised asjaolud:

2.1.

Aadressil Harju maakond, Tallinn, xxx linnaosa, XXX (registriosa nr xxxx), asub

kaasomandisse kuuluv kinnistu. Kinnistu kaasomanikud on hagejad ja kostja, kellele igaühele

kuulub 1/3 kaasomandist.

2.2.

Kostja asus kinnistul asuvasse elamusse alaliselt elama u 15 aastat tagasi. Elamu

kasutamisel on esinenud pidevalt erimeelsusi ja konflikte, sh maja kütmise osas, elamule

kasutusloa taotlemise osas, notariaalse kasutuskorra täpsustamisel, ühise veevarustuse

kasutamisel, notariaalsest kasutuskorrast kinnipidamisel, hoonele ja kinnistule kulutuste

tegemisel ja nende jagamisel ning tasumisel, kinnistu üleüldise haldamise osa, kaasomandi

osa müümisel.

2.3.

Hagejatele on olnud elamu alaliseks ja peamiseks koduks ja elukohaks. Kostja talvitub

iga-aastaselt Tenerifel keskmiselt 6 kuud aastas, kasutades tema valduses olevat majaosa vaid

pool aastat.

2.4.

Eksperthinnanguga hinnati kinnistu kui terviku turuväärtuseks 357 000 eurot, millest

1/3 on 119 000 eurot.

Tsiviilasi nr 2-23-10711

2.5.

Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata

osalt.

3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja peamised

vastuväited olid järgmised:

3.1.

Kostja on xx-aastane ja tegemist on tema lapsepõlvekoduga. Kostja elas majas 1961-

1978 ja uuesti alates 2012.

3.2.

Kostja on lapsepõlvekodu renoveerinud ja teinud sellele märkimisväärseid kulutusi.

3.3.

On tõsi, et kinnistu ühise kasutamise käigus on kostja ja eelkõige hageja I vahel olnud

arusaamatusi. Pooltel on olnud erimeelsusi ka seonduvalt kaasomandit puudutavate kulude

kandmisega.

3.4.

Kostja viibib alates 2019. a-st iga- aastaselt (sh käesoleval aastal) oma tervise huvides

sügisest kuni kevadeni välismaal soojemas kliimas.

3.5.

Kaasomandi ühiselt kasutamine ei ole muutunud võimatuks. Lahkhelid on ära

lahenenud.

3.6.

Kostjal ei ole peale vaidlusaluse kinnistu muud kohta, kuhu elama asuda. Kostjal pole

võimalik saada laenu uue elukoha ostmiseks või uue maja ehitamiseks.

3.7.

Kostja on aastaid näinud vaeva oma lapsepõlvekodu taastamiseks enda maitse järgi, on

valmis naabritega igakülgseks koostööks ning ei soovi oma kodust lahkuda mistahes rahalise

hüvitise eest. Kostjal on kinnistuga tugev hingeline side.

3.8.

Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata

osalt.

4. Vastuseks kostja vastuväidetele märkisid hagejad:

4.1.

Kostja pole alates 2023. a juunist pole kostja kinnistul ööbinud

4.2.

Kaasomandi osa eest saab kostja hüvitise, mille eest on võimalik osta endale uus

elukoht xxx piirkonnas.

5. Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi perioodil 29.08.2024 – 14.04.2025.

6. Kostja taotles 03.03.2025. a menetlusdokumendis, et kohus teeks kohtuotsuse hagejate

taotletud hagi eseme kohaselt, täpsustades kohtuotsuse täitmise korda, paludes et kohus

määraks: hagejatel Al ja Bl on õigus täita kohtuotsust kostjale Yle kuuluva kaasomandi osa

omandamise kohta kuni ühe kuu jooksul alates tsiviilasjas nr 2-23-10497 tehtava kohtuotsuse

jõustumisest ning (b) kohtuotsuse täitmata jätmise korral hiljemalt ühe kuu jooksul alates

tsiviilasjas nr 2-23-10497 tehtava kohtuotsuse jõustumisest kaotab tsiviilasjas nr 2-23-10497

tehtav kohtuotsus õigusjõu.

7. Hagejad märkis viimases seisukohas, et pooled leppisid 11.12.2024 sõlmitud

kokkuleppega kokku, et kohtu nimetatud hindaja poolt leitud kinnistu turuväärtusel on

kindlaksmääratud jõud kostjale makstava õiglase hüvitise osas. Kohtu nimetatud kutselise

hindaja Mihkel Eliste 05.02.2025 eksperthinnangu nr ARE-250085B kohaselt on kinnistu kui

terviku turuväärtuseks 410 000 eurot, millest 1/3 on 136 666,66 eurot.

Tsiviilasi nr 2-23-10711

8. Kostja märkis viimases seisukohas, et käesolevas olukorras on kaasomandi jagamine

ebaõiglane ning hagi tuleks jätta rahuldamata. Alternatiivselt, kui kohus peaks hagi

rahuldama, palub kostja lähtuda hüvitise suuruse määramisel pooltevahelisest kokkuleppest

ning määrata vastavalt kostja taotlusele kindlaks kohtuotsuse täitmise kord.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb

rahuldada.

10. TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude

ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte

valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte

kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja

lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise.

Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud

(RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki

pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad

tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on

tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1).

11. Hageja on esitanud soorituse saavutamisele (tahteavalduste asendamine) suunatud

nõude seaduse alusel. Hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 76 lg 1 koostoimes

AÕS § 77 lg-ga 2 alusel. Selle eeldused on järgmised: 1) nõude esitaja on kaasomanik; 2) isik,

kelle suhtes nõue esitatakse on kaasomanik; 3) kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet asja

jagamise viisi suhtes; 4) nõude esitaja pakkus välja viisil mille järgi on põhimõtteliselt

võimalik asja jagada (§ 77 lg 2).

12. Käesoleval juhul on menetluses üksnes üks kaasomandi lõpetamise viis, mille on

hageja esitanud, s.o kaasomandi lõpetamine osaliselt selliselt, et kostjale kuuluv kaasomandi

osa antakse üle hagejale I, pannes talle kohustuse maksta välja kostjale nende osarahas. Kostja

omapoolset alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi asjas ei esitanud. AÕS § 77 lg 2

kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, st

hagi või vastuhagi alusel. Seega saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda üksnes

hageja taotletud viisi (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).

13. Nõude eelduste osas on hageja esitanud järgmised asjaolud, mille osas vaidlus puudub

ning mille kohus saab omaksvõtu alusel (TsMS § 231 lg 2, 29.08.2024. a istungi protokoll)

tuvastada:

13.1.

Aadressil Harju maakond, Tallinn, xxx linnaosa, XXX (registriosa nr xxxx), asub

menetlusosaliste kaasomandisse kuuluv kinnistu selliselt, et igale menetlusosalisele kuulub

1/3 kaasomandist.

13.2.

Vaidlusalune kinnistu on olnud kõigi menetlusosaliste elukohaks pikki aastaid, sh on

see olnud kõigi menetlusosaliste jaoks lapsepõlvekodu ja kõigil on tugev emotsionaalne side

kinnistuga. Hagejad on elanud kinnistul terve elu, kostja on elanud kinnistul 1961-1978 ja

uuesti alates 2012.

Tsiviilasi nr 2-23-10711

13.3.

Kinnistul asub kahekorruseline viilkatusega elamu, milles on ka pööningukorrus.

Elamus on kokku kolm „korterit“, mida kaasomanikud valdavad vastavalt notariaalsele

kasutuskorra kokkuleppele. Kaks korterit asuvad hoone 1960-ndatel ehitatud majaosas.

Kolmas korter asub garaaži peale ehitatud teisel korrusel, mis on nurkapidi ühendatud teise

majaosaga. Kostja kasutab 1960-ndatel ehitatud majaosa 1. korrusel asuvat eluruumi ja keldrit

ning hageja I kasutab selle kohal asuvat 2. korrust ning pööningut. Hageja II kasutab garaaži

peale ehitatud eluruumi.

13.4.

Kinnistu kasutamise käigus on poolte vahel olnud palju arusaamatusi ja erimeelsusi.

13.5.

Elamul puudub kasutusluba.

13.6.

Kostja elab alates 2019. a Eestist väljas 6 kuud aastas.

14. Tulenevalt AÕS §-st 76 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud

hagis või vastuhagis. Riigikohus on selgitanud, et kohus ei pea tuvastama mingeid põhjusi

kaasomandi lõpetamiseks (RKTKo 3-2-1-45-06, p 19). Pooled ei ole esile toonud, et

kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et

kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes,

otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele

või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

15. Kostja on esitanud vastuväite, et väljapakutud kaasomandi lõpetamise konkreetne viis

on hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu praktika kohaselt on üksnes erandjuhul on

võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis

taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis

(RKTKo 2-18-13306/25, p 10; 2-17-9749/34, p 11). Käesoleval juhul on kohtu laual ainult

üks lõpetamise viis. Seega ei ole kohtu hinnangul selliseid erandlikke asjaolusid käesoleval

hetkel toimikus olevates menetlusdokumentides välja toodud. Kohus selgitas istungil, et on

mõistetav ja arusaadav, et ei soovita loobuda kinnistust, mis on olnud pikaaegne kodus, kuid

ainuüksi see asjaolu ei anna alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kuivõrd kaasomandi

lõpetamiseks ei ole vaja esitada põhjust, siis ei ole vajalik tuvastada üksikasjalikke asjaolusid

poolte käitumise osas koos elades, sh kes mida on kummalegi poolele ebameeldivat teinud või

kes on takistanud kasutusloa saamist. Samas on erinevate küsimuste üle vaidlus üleval

siiamaani, mida ilmestavad poolte menetlusdokumendid ja ka istungi protokoll. Ei saa olla

vaidlust, et pooltel on olnud palju erimeelsusi ja kasutusloa saamine pole koostöös

õnnestunud. Samas rõhutas kohus, et kaasomandi lõpetamise eeldus ei ole poolte vahel

koostöö puudumine või lahkhelide olemasolu.

16. Kostja vanus ja asjaolu, kas tegemist on isiku lapsepõlvekoduga, ei ole alus, et jätta

kaasomand lõpetamata, kuivõrd käesoleval juhul pole vaidluse all, et kõigil osalistel on

kinnistuga tugev emotsionaalne side, sh on see olnud pikaaegseks elukohaks kõigile, poolte

vahel on olnud palju erimeelsusi kinnistu kasutamisel, kostja ei ole kinnistul ööbinud alates

2023. juuni ning elab 6 kuud välisriigis. Kui kostja poolt tuginetud asjaolud takistaks

kaasomandi lõpetamist, siis ei oleks võimalik enamus kaasomandeid lõpetada. Lisaks märkis

kostja, et kaasomandi lõpetamine on ebaõiglane ka kostja tervisliku seisundi tõttu ja kuna

Tsiviilasi nr 2-23-10711

kostja ei oma muid kinnistuid, kuhu minna. Kohtu hinnangul ei ole ka nimetatud asjaolud

sellised, mille alusel saaks kaasomandi jätta lõpetamata. Kostjale makstakse omandi kaotuse

eest hüvitis, mis võimaldab kostjal soetada uue elukoha. Kaasomandi lõpetamise tähenduses

ei ole oluline, et isik saaks samaväärse elukoha.

17. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ja kaasomand lõpetada

hageja taotletud viisil.

18. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja

sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande

tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud

õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega

tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks korteriomandi ainuomandi,

on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete

tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa korteriomandist läheb

hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse

nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt korteriomand on poolte ühisomandis, kustutatakse ja

tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne (RKTKo 3-2-1-42-13, p 12).

19. Riigikohus selgitas hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 18), et kohus saab

kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes

temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui

kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele

kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest,

mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast

ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo 17.10.2005, 3-2-1-102-05, p

16; 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 13; 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 23). Hagejad on, kooskõlas

Riigikohtu praktikaga, taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostja kohustub enda osa

hagejale I üle andma üksnes hüvitise vastu.

20. Pooled olid esialgu erinevatel arvamustel seoses hüvitise suurusega. Pooled esitasid

kohtule 12.12.2024. a kokkuleppe (dtl 641 jj), mille kohaselt pooled tellisid ühiselt kohtu

poolt nimetatud isikult kirjaliku arvamuse/hinnangu kinnistu kui terviku turuväärtuse kohta,

leppides mh kokku, et kohtu nimetatud isiku poolt koostatud arvamuses/hinnangus toodud

turuväärtus määrab pooltele õiguslikult siduvalt kindlaks kinnistu turuväärtuse, mille alusel

arvutatakse välja kostjale kui kaasomanikule makstava õiglase hüvitise väärtus kinnistu

omandiõiguse kaotuse eest. Täpsemalt, kohtu nimetatud isiku poolt koostatud

arvamuses/hinnangus toodud kinnistu turuväärtusest 1/3 on õiglane rahaline hüvitis kostjale

omandiõiguse kaotuse eest. Selliselt on kohtu nimetatud isiku kirjalikul arvamusel/hinnangul

kui dokumentaalsel tõendil kindlaksmääratud jõud TsMS § 232 lg 2 tähenduses, mis võetakse

aluseks kostjale makstava hüvitise välja arvestamisel.

21. Kohus määras asjatundja isikuna Mihkel Eliste (dtl 644). Pooled ei vaidle selle üle, et

asjatundja Mihkel Eliste edastas pooltele 05.02.2025 kirjaliku arvamuse (dtl 650 jj), mille

kohaselt on vaidlusaluse kinnistu kui terviku turuväärtus 410 000 eurot ning tulenevalt

kokkuleppest on kostjale kaasomandi osa kaotuse eest makstav õiglane hüvitis 136 666,67

eurot. Seega kohus lähtub nimetatud summast.

Tsiviilasi nr 2-23-10711

22. Kohus selgitab, et Riigikohtu praktika kohaselt ei ole võimalik hüvitise määramisel

arvesse võtta notariaalselt sõlmitud kasutuskorra kokkulepet ning kohus saab lähtuda

mõtteliste osade suurusest (RKTKo 2-22-2159/98, p 15-16), mistõttu kohus ei arvesta asja

lahendamisel asjaoludega, mis seonduvad kasutuskorraga. Kaasomandis olevale asjale

parenduste ja kulutuste tegemine ei mõjuta õigust nõuda kaasomandi lõpetamist.

23. Seoses tahteavalduste asendamisega selgitab kohus, et kui isik on kohustatud tegema

kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma (TsÜS § 68 lg 5),

seega ei ole vaja, et kohus märgiks, et kohus asendab tahteavaldused, vaid asendamine

tuleneb sellest, kui kohus kohustab tahteavaldust andma. Kohus jätab rahuldamata hageja

taotluse määrata, et hagejate tahteavaldused asendatakse kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Riigikohus on hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 13) selgitanud üle, et

kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine

ehk täpsemalt - jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku

tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis

tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole

tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel

(RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68

lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada

üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese

või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks

esitada koos kohtulahendiga (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16). Täiendavalt, seadusest

ei tule hageja õigust taotleda, et kohus edastaks kohtuotsuse kinnistusregistrile kannete

tegemiseks. Otsuse täitmise peab hageja ise korraldama. Kohtuotsuse täitmiseks ja kande

tegemiseks on vajalik veel hagejatel endal anda notariaalselt tõestatud tahteavaldus

asjaõiguslepinguks omandimuutuse osas ja esitada kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse

kande tegemiseks.

24. Kohus ei pea märkima resolutsiooni ka deklaratiivset hagi palvepunkti nr 2, sest

kaasomand lõpetataksegi kohtu poolt tahteavalduste asendamisega.

25. Seoses otsuse täitmise tähtajaga selgitab kohus järgmist.

25.1.

Kohus ei saa määrata hagejale kohustust tasuda rahasumma selliselt, et kostjal tekiks

hageja vastu täitedokument. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel

kindlaks määrata otsuse täitmise tähtaja. Riigikohus on selgitanud, et kui omandama

õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja

möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise

ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud

kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks

olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks

hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei

tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja

millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et

TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust

omandamise osas täita (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2;

Tsiviilasi nr 2-23-10711

14. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt

ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada

teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks

määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on

võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue (RKTKo 2-19-18320/73, p 15.2).

25.2.

Kuivõrd hagejad on taotlenud, et hüvitise tasumiseks antaks aega 30 päeva, mis on,

arvestades võimalikku vajadust saada pangalaen summa tasumiseks, põhjendatud, määrab

kohus otsuse täitmise tähtaja selliselt: „juhul, kui hageja I ei ole maksnud kostjale

resolutsiooni punktis 2 märgitud hüvitist 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest, kaotab

käesolev otsus õigusjõu“. Kohus nõustub, et kinnistusraamatu kandemenetlustega seonduv

ajakulu ei ole etteulatuvalt hinnatav ning seega kogu otsuse täitmiseks tähtaja määramine võib

ohustada lahendi täitmist ning võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, kui aeg

möödub. Seega piisab kohtu hinnangul kostja huvide kaitseks (hüvitise saamine mõistliku aja

jooksul) märkimisest, et otsus kaotab õigusjõu, kui hüvitist ei ole tasutud 30 päeva jooksul

otsuse jõustumisest.

26. Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata tõendid asjaolude kohta, mille

osas on kohus selgitanud, et need ei oma asja lahendamisel tähendust.

27. Kaasomandi lõpetamine on kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi

lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt ka RKTKo 3-2-1-

70-10, p 14, viimati üle korratud 23.10.2024. a RKTKo 2-22-2159/98, p 25). Käesolevas asjas

ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust kulude üksnes hageja või kostjate

kanda jätmiseks. Kohus ei leia, et on põhjendatud kohaldada ka TsMS § 163 lg 2 (mis on

kohtu õigus ja mitte kohustus), kuivõrd enne ühise asjatundja arvamuse hankimist kinnisasja

turuväärtuse asjas ei olnud selgust kinnisasja turuväärtuses ning hilisem hind oli ka suurem

(119 000 eurot vs 136 666,66 eurot), mistõttu ei saa kostjale ette heita kompromissiga

nõustumist. Hilisemad kompromissläbirääkimised uue asjatundja arvamuse pealt olid

menetluse lõpus ning kohtul pole võimalik kindlaks teha täpseid põhjuseid, miks kompromissi

sõlmimine ei õnnestunud (sh oli küsimus kokkuleppe vormis, hüvitise ettetasumisest,

hoiustamisest), mistõttu menetluskulude jätmine ühe poole kanda ei ole põhjendatud.

Tulenevalt kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.

28. Kohus selgitab, et pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt

võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse

esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib

kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel

võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg

3). Samuti on pooltel võimalik sellisel juhul ka lõpplahendi jõustumist kiirendada (edasikaebe

õigusest loobumisel).

(allkirjastatud digitaalselt)

Maarja-Liis Lall

Kohtunik