2-23-130817/34 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Näncy-Marita Maltseva

Kohtujurist

Ervin Makko

Määruse tegemise aeg ja koht

11.06.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-130817

Tsiviilasi

Kentmanni 11A avaldus COU & Partners OÜ vastu võla

nõudes

Menetlustoiming

Asja lahendamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu

(registrikood 80028128), lepinguline esindaja Tuulikki

Laesson

Asjast puudutatud isik COU & Partners OÜ (registrikood

14498587), lepinguline esindaja Gerly Kask

Asja läbivaatamine

11.12.2024 ärakuulamine

RESOLUTSIOON

1. Avaldus rahuldada.

2. Välja mõista COU & Partners OÜ-lt Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu

kasuks 1610,51 eurot, mis koosneb põhivõlgnevusest 1470,26 eurot ja 30.08.2024

seisuga sissenõutavaks muutunud viivisest 140,25 eurot.

3. Välja mõista COU & Partners OÜ-lt Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu

kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna

põhivõlalt 1470,26 eurot alates 01.09.2024 kuni võlgnevuse tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud COU & Partners OÜ kanda.

5. Kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks TsMS § 177 lg 2 sätetatud

korras.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

2-23-130817

Asjaolud

Avaldaja nõue ja seisukohad

1. Avaldaja palub 15.09.2023 esitatud ja 30.08.2024 ning 30.04.2025 täiendatud avalduses

COU & Partners OÜ-lt Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu kasuks välja mõista

põhivõlgnevuse 1470,26 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 140,25 eurot ja viivise VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlgnevuselt (1470,26 eurot) alates

01.09.2024 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

2. COU & Partners OÜ on Kentmanni tn 11a korterelamus asuva korteri x omanik (dtl 33).

Avaldaja on osutanud ja vahendanud puudutatud isikule kuuluva korteriomandi x

sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid. Puudutatud

isik on jätnud teenuste eest tasumata.

3. Avaldaja põhikirja punkti 2.2.14. kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma

tähtaegselt (regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud ja

seadusega kooskõlas kuupäevaks) ühistu arvetel märgitud kululiikide (kommunaalteenused

jms) eest ning sihtotstarbelisi makseid ühistu pangaarvele.

4. Põhikirja punkt 2.2.15 näeb ette, et korteriomanik on kohustatud tasuma ühistule elamu

majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui põhikirjaga või

eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti.

5. Põhikirja punktis 2.3 ja selle punkti alapunktides on kindlaks määratud

majandamiskulude arvestuse alused.

6. Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.11.2022 arve 20221104 (dtl 34), kust nähtub, et

2022 novembri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 72,34 eurot ning koguvõlgnevus

koos varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.11.2022 seisuga 1197,69 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.12.2022 arve 20221204 (dtl 35), kust nähtub, et 2022

detsembri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 56,81 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.12.2022 seisuga 1254,50 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.01.2023 arve 20230104 (dtl 36), kust nähtub, et 2023

jaanuari eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 82,44 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.01.2023 seisuga 191,33 eurot.

Puudutatud isik tasus 2023 jaanuaris 1145,61 eurot. Selle tulemusena jäi jätkuvalt osaliselt,

s.o summas 52,08 eurot tasumata puudutatud isikule 30.11.2022 esitatud arve 20221104,

november 2022 eest ning tervikuna ka detsember 2022 eest esitatud arve. Seega oli

puudutatud isiku võlgnevus 31.01.2023.a seisuga avaldaja ees kokku 191,33 eurot, millest

52,08 eurot hõlmas 2022 novembri eest esitatud arve tasumata jäetud osa, 56,81 eurot 2022.a

detsembri eest tasumata jäetud arvet (tervikuna tasumata) ning 82,44 eurot 2023.a jaanuari

eest tasumisele kuulunud summat. Avaldaja esitab käesoleva menetlusdokumendi lisas 4 ka

12.09.2023 seisuga väljavõtte raamatupidamisprogrammist, mis kajastab puudutatud isiku

võlgnevuse saldot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 28.02.2023 arve 20230204, kust nähtub, et 2023 veebruari

eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 75,81 eurot ning koguvõlgnevus koos varem

sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 28.02.2023 seisuga 267,14 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.03.2023 arve 20230304 (dtl 38), kust nähtub, et 2023

märtsi eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 82,08 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.03.2023 seisuga 349,22 eurot.

2 / 12

2-23-130817

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.04.2023 arve 20230404 (dtl 39), kust nähtub, et 2023

aprill eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 70,39 eurot ning puudutatud isiku

koguvõlgnevus koos varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.04.2023 seisuga

419,61 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.05.2023 arve 20230504 (dtl 40), kust nähtub, et 2023

mai eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 58,42 eurot ning koguvõlgnevus koos varem

sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.05.2023 seisuga 478,03 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.06.2023 arve 20230604 (dtl 41), kust nähtub, et 2023

juuni eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 69,48 eurot ning puudutatud isiku

koguvõlgnevus koos varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.06.2023 seisuga

547,51 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.07.2023 arve 20230704 (dtl 42), kust nähtub, et 2023

juuli eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 69,11 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.07.2023 seisuga 616,62 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.08.2023 arve 20230804 (dtl 158), kust nähtub, et 2023

augusti eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 69,76 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.08.2023 seisuga 686,41 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.09.2023 arve 20230904 (dtl 159), kust nähtub, et 2023

septembri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 69,21 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega ning 12.09.2024 esitatud viivisearvega 24,77

eurot (vt avaldaja 15.09.2023.a menetlusdokumendi lisa nr 6) oli 30.09.2023 seisuga 780,39

eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.10.2023 arve 20231004 (dtl 160), kust nähtub, et 2023

oktoobri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 72,01 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.10.2023 seisuga 852,40 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.11.2023 arve 20231104 (dtl 161), kust nähtub, et 2023

novembri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 88,73 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.11.2023 seisuga 941,13 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.12.2023 arve 20231204 (dtl 162), kust nähtub, et 2023

detsembri eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 81,82 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.12.2023 seisuga 1022,95 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.01.2024 arve 20240104 (dtl 163), kust nähtub, et 2024

jaanuari eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 87,30 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.01.2024 seisuga 1110,25 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 29.02.2024 arve 20240204 (dtl 164), kust nähtub, et 2024

veebruari eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 78,26 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 29.02.2024 seisuga 1188,51 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.03.2024 arve 20240304 (dtl 165), kust nähtub, et 2024

märtsi eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 82,54 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.03.2024 seisuga 1271,05 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.04.2024 arve 20240404 (dtl 166), kust nähtub, et 2024

aprill eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 82,63 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 30.04.2024 seisuga 1353,68 eurot.

3 / 12

2-23-130817

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.05.2024 arve 20240504 (dtl 167), kust nähtub, 2024

mai eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 80,99 eurot ning koguvõlgnevus koos

varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega oli 31.05.2024 seisuga 1434,67 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 30.06.2024 arve 20240604 (dtl 168), kust nähtub, et 2024

juuni 2024 eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 78,66 eurot. 30.06.2024 tasus

puudutatud isik antud arvest osa ehk 33,68 eurot. Selle tulemusena oli puudutatud isiku

koguvõlgnevus koos varem sissenõutavaks muutunud võlgnevusega 30.06.2024 seisuga

1479,35 eurot.

Avaldaja esitas puudutatud isikule 31.07.2024 arve 20240704 (dtl 169), kust nähtub, et 2024

juuli eest oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu 73,10 eurot. 31.07.2024 tasus puudutatud

isik antud arvest osa ehk 51,15 eurot. Selle tulemusena on puudutatud isiku võlgnevus (koos

puudutatud isikule 12.09.2023 esitatud viivisearvega 24,77 eurot, mida puudutatud isik ei ole

tasunud, (vt avaldaja 15.09.2023 avalduse lisa nr 6) avaldaja ees koos varem sissenõutavaks

muutunud võlgnevusega 30.08.2024 seisuga 1501,60 eurot.

Arved on puudutatud isikule kätte toimetatud.

7. Avaldaja esitatud arvete aluseks olevate majandamis- ja kommunaalkulude (sh erinevate

tasude, nt haldusteenuse tasu, remondimakse) tasumise nõude aluseks on avaldaja

üldkoosoleku otsused ning üldkoosolekutel kinnitatud majanduskava.

Avaldaja lisas avaldaja üldkoosoleku 01.09.2022 protokolli (dtl 49 jj), mille punktiga 2

kinnitati 2022 majanduskava (majanduskava esitatud lisas 8, dtl 53).

Avaldaja esitatud arved arvestusperioodi 2022 november kuni 2023 mai eest vastavad

täielikult avaldaja 01.09.2022 toimunud üldkoosoleku kinnitatud majanduskavale ja selles

kinnitatud teenustele ning teenusetariifidele.

18.06.2023 toimus avaldaja uus üldkoosolek (protokoll esitatud lisas 9, dtl 54 jj), kus võeti

vastu 2023 majanduskava (dtl 58). Vastavalt üldkoosoleku otsusele ja 2023 majanduskavale

arvestati alates 01.06.2023 majandamis- ja kommunaalkulu vastavalt uuele kinnitatud

majanduskavale. Avaldaja puudutatud isikule esitatud arved arvestusperioodist juuni 2023

alates vastavad täielikult avaldaja 18.06.2023 toimunud üldkoosoleku poolt kinnitatud

majanduskavale ja selles kinnitatud teenustele ning teenusetariifidele.

Kinnitatud majanduskavad on aluseks puudutatud isikule esitatud arvetel näidatud järgmistele

kuluridadele: „Haldusteenus“, „Remondimakse“, „Heakord“, „Kindlustus“.

8. Olukorras, kus lisaks kinnitatud majanduskavale on nõude aluseks ka kolmandate isikute

poolt avaldajale esitatud teenuste osutamine, tuleb avaldajal ära näidata iga arvestusperioodi

kohta, milliseid teenuseid on osutatud ning milline tasu maksmise kohustus avaldajale on

sellest tekkinud. Sellisteks kuludeks on vee- ja kanalisatsiooniteenus, elektrienergia

osutamise teenus ning prügiveo teenus.

Avaldaja esitas AS-i Tallinna Vesi poolt avaldajale osutatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse

eest esitatud arved puudutatud isiku võlgnevust hõlmaval perioodil (dtl 59 jj). Avaldaja on

30.04.2025 menetlusdokumendis seoses ühiku ebatäpsusega arvel, vee kulu nõudest, 6,57

eurot, loobunud, dtl 433).

Avaldaja esitas AS-i Eesti Energia avaldajale osutatud elektrienergia teenuse eest esitatud

arved puudutatud isiku võlgnevust hõlmaval perioodil (dtl 68 jj).

4 / 12

2-23-130817

Avaldaja esitas AS-i Xxxx osutatud prügiveo teenuse eest esitatud arved puudutatud isiku

võlgnevust hõlmaval perioodil (dtl 87 jj). Avaldaja täpsustas prügiveo kulu kujunemist

30.04.2025 menetlusdokumendis ja selgitas, et avaldajal jäi algselt esitamata üks arve 2022

novembrist seoses puulehtede äraveoga. Puulehtede äraveo näol on tegemist prügiveo alla

mineva kuluartikliga ning selle teenuse jagamine toimub kord või kaks korda aastas olenevalt

vajadusest. 2022 novembris osutas teenust XxxxOÜ, kes esitas vastava teenuse eest arve 764,

96 euro tasumiseks (dtl 435). Kuna lehti langetavad puud asuvad naaberühistuga ühises

hoovis, tasus sellest arvest 50% naaberühistu ning avaldaja kanda jäi 48 eurot (96/2). Seega

kokku kuulus prügiveoteenuse osas 2022 novembris jagamisele koos regulaarse prügiveo

arvega 42,33 eurot + 49 eurot ehk 90,33 eurot. Jagades 90,33 eurot korteriomandite

kogupindalaga (689,2 m2 ehk tehe on 90,33/689,2), on tulemuseks 0,131 eurot/m2 kohta ehk

sama tariif, mis puudutatud isikule esitatud arvel. Avaldaja rõhutab, et sama tariifiga on arve

esitatud kõikidele korteriomandite omanikele.

Avaldaja esitas korterelamu kindlustusega seonduvad arved, s.t arved, mille tasumine on

vajalik selleks, et hoonel oleks kehtiv kindlustus. Arved hõlmavad perioodi 01.09.2022 –

31.08.2024 (dtl 218).

9. Avaldaja esitas puudutatud isikutele perioodil november 2022 kuni juuli 2024 esitatud

arvete aruande arve koos selgitustega (dtl 226 jj). Nimetatud lisas esitatud dokumendist

nähtub detailne puudutatud isikule arvestatud maksete koosseis ning võlgnevuse kujunemise

arvestus ja andmed kulude jaotuse aluste ja täpse koosseisu kohta.

10. Kentmanni tn 11a korterelamus on kokku 11 korteriomandit (eriomandit), mille

kogupind on 689,2 m2 ehk kaasomandi osa suurus, mille alusel on kulude arvestuse alus

kujunenud, on 689,2m2.

Seda, et kaasomandi osa kogusuuruseks on 689,2 m2 tõendab kinnistusraamatusse kantud

kaasomandi osa suurus (dtl 229 jj) – puudutatud isikule kuuluva kaasomandi osa suurus on

550/6892. Kinnistusraamatusse kantud murru nimetaja on otseselt seotud kaasomandi osa

kogusuurusega (689,2m2 = 6892). Samuti tõendab kaasomandi osa suurust ehitisregistrisse

kantud hooneosade (10 eluruumist korteriomandi ning ühe mitteeluruumist korteriomandi)

suurus (dtl 230) .

Avaldaja selgitab, et kui lahutada ehitisregistri kohaselt kogu Kentmanni 11a hooneosa

pinnast (1001,4m2) üldkasutatav pind (312,2m2), on tulemuseks samuti 689,2m2. Seega tuleb

kulude kandmisel lähtuda avaldajal eeldusest, et kaasomandi osa suurus, mille alusel

jagatakse majandamiskulusid, on 689,2m2 ning avaldaja kaasomandi osa suurus on

550/6892.

11.12.2024 toimunud ärakuulamisel avaldaja selgitas, et vaidlust ei ole selle üle, et

kaasomandi suurused muutuvad, kuna moodustatakse uued korteriomandid, kuid praegu ei ole

see veel muutunud. Kaasomand on jätkuvalt korteriomanike oma. Millal minnakse uusi

korteriomandeid tegema, vormistama notarisse ja millal kaasomandi suurus muutub, see ei

sõltu korteriühistust.

11. Üldkoosoleku otsused, kus kehtestati majanduskavad, on kehtivad ning neid ei ole

puudutatud isik vaidlustanud.

12. Vastuseks puudutatud isiku nendele väidetele, mis seonduvad väljaüüritud pinnaga

(puudutatud isiku 23.10.2023.a menetlusdokumendi punkt 1.6.), selgitab avaldaja, et

kõnealuse pinna väljarentimine 55 aastaks on otsustatud vastavalt avaldaja 27.01.1997

üldkoosoleku otsusega (dtl 231 jj) koos kohustusega rentnikule tasuda ette renditasu summas

46 255 krooni. Antud tasu on ühistule ka tasutud (dtl 245).

5 / 12

2-23-130817

Vastavalt üldkoosoleku otsusele ning üldkoosolekul otsustatud rendilepingule ei olnud

rentnikul kohustust tasuda rendipinna eest kommunaalkulusid, vaid üksnes renditasu.

13. Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku väitega selle kohta, et üldkoosoleku 01.09.2022

otsus ei ole kinnitatud. Kui tõlgendada ja hinnata 01.09.2022 üldkoosoleku protokolli

tervikuna ja eesmärgipäraselt (vt 15.09.2023.a avalduse lisa nr 7, dtl 49), siis on selge, et

majanduskava üldkoosolekul kinnitati koos protokollis välja toodud eritingimustega.

Puudutatud isik ei ole 01.09.2022 üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Juhul kui mingil põhjusel

peaks kohus puudutatud isikuga siiski nõustuma, siis esitab avaldaja ka 05.09.2021

üldkoosoleku otsuse protokolli (dtl 246), mille punktis 3 kinnitati 2021.a majanduskava, mis

on samane 2022.a majanduskavale selle erisusega, et 2022.a majanduskavas vähendati

remondifondi tariifi 0,65 pealt (2021) 0,5 peale (2022). Seega juhul kui nõustuda puudutatud

isiku väitega, nagu ei oleks 01.09.2022 üldkoosolekul majanduskava kehtestatud – millega

avaldaja siiski ei nõustu – siis oleks puudutatud isikul KrtS § 41 lõikest 5 tulenevalt kohustus

tasuda 2022 eest veelgi kõrgema tariifiga remondimakseid, kui avaldaja neid arvestanud on.

14. Avaldaja õigus nõuda majandamiskulude maksete tasumisega viivitamisel viivist tuleneb

KrtS § 41 lõikest 1 koosmõjus VÕS § 113 lõikega 1 ning samuti ka korteriühistu põhikirja

punktist 2.4. Viivisemääraks VÕS § 113 lg 1 järgi on intressimääraks poolaasta kaupa

Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär

enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. Puudutatud isiku võlgnevus

sai alguse talle 30.11.2022 talle esitatud ja tasumata jäetud arvest. 02.01.2023.a teatas Eesti

Pank, et põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär on 2,5%. Seega oli

viivis sel ajahetkel kokku 10,5% ehk 0,029% päevas. Avaldaja kohaldas siiski kuni

31.12.2022. tekkinud võlgnevustele varasemat seadusjärgset viivist 8% aastas ehk 0,022%

päevas. Perioodil 01.01.2023-01.07.2023 tekkinud võlgnevuste osas valitses juba uus

intressimäär 4% ehk viivis oli kokku 12% ehk 0,032% päevas. Viivisearve V254 ongi

koostatud eeltoodud põhimõtteid arvestades.

Perioodil 01.07.2023-31.12.2023 tekkinud võlgnevuste osas kehtis uus intressimäär 4,5% ehk

12,5% ehk avaldajal oli õigus viivist arvestada kokku 0,034% päevas. Avaldaja arvestas

viivist 0,033% päevas.

Avaldaja esitab puudutatud isikule vastavalt 12.09.2023 ning 30.08.2023 esitatud

viivisearved, milledelt nähtub viivisemäär ning viiviste arvutuskäik. Avaldaja selgitab, et

viivisearvete päises, lisa 12 ja 13, on esitatud ka täiendav selgitus viiviste kujunemise kohta.

Avaldaja 15.09.2023 menetlusdokumendi lisas 6 on esitatud puudutatud isikule 12.09.2023

esitatud viivisearve V254 summas 24,77 eurot (dtl 248-249). Pärast nimetatud kuupäeva

arvestatud viivise osas on avaldaja koostanud 30.08.2024 uue viivisearve, mis on esitatud

koos selgitustega lisas (dtl 250-253). Pärast 12.09.2023 kulgema hakanud maksetega

viivitamise eest arvestatud viivis on 30.08.2024 seisuga 122,05 eurot.

Kokku on avaldaja viivisenõue 146,82 eurot. Seoses vee kulu nõudest, 6,57 eurot,

loobumisega täpsustas avaldaja 30.04.2025 menetlusdokumendis viivise nõuet ja vähendas

viivist 6,57 euro ulatuses, sest avaldaja hinnangul oleks viivisenõude ümber arvutamiseks

kuluv aja- ja ressursikulu oluliselt suurem, kui viivisenõude vähendamine 6,57 euro ulatuses,

mistõttu peab avaldaja mõistlikuks vähendada ka viivisenõuet samas suurusjärgus nagu

põhivõlgnevust.

Seega kokku on puudutatud isiku sissenõutavaks muutunud põhivõlgnevus 1470,26 eurot

ning viivisenõue 140,25 eurot.

6 / 12

2-23-130817

Asjast puudutatud isiku seisukohad

15. Asjast puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata.

16. Puudutatud isik ei nõustu avaldaja väitega, et 01.09.2022 üldkoosoleku protokolli

punktiga 2 on kinnitatud majanduskava. Punktis 2 on kirjas üksnes järgnev: „Arutati

võimalikke tuleviku kulusid. Otsustati: eraldada remondiks 4000 eurot ja õigusabiks 2000

eurot; remondifondi koguda aastaringselt; ettenägematuteks olukordadeks koguda raha

operatiivselt“. Vastava üldkoosoleku punktiga 2 ei ole otsustatud kinnitada majanduskava.

Võrdluseks näiteks üldkoosoleku punktiga 1, milles on sõnastatud „Otsus: Kinnitada 2021.a.

majandusaasta aruanne“. Seega ei vasta tõele avaldaja väide, et puudutatud isikule esitatud

arved arvestusperioodide 2022 november kuni 2023 mai eest vastavad täielikult avaldaja

01.09.2022.a toimunud üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskavale ja selles kinnitatud

teenustele ning teenusetariifidele.

Samuti ei nõustu puudutatud isik avaldaja väitega samas punktis, et 18.06.2023 üldkoosoleku

otsusega võeti vastu 2023.a majanduskava. Üldkoosoleku protokolli punktid 2-3 sisaldavad

selgitusi, kuid puuduvad otsused, sh majanduskava kinnitamise kohta. Seega ei vasta tõele, et

puudutatud isikule esitatud arved arvestusperioodist juuni 2023 alates vastavad täielikult

avaldaja 18.06.2023 toimunud üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskavale ja selles

kinnitatud teenustele ning teenusetariifidele.

Kuna avaldaja arvete aluseks olevad majandamiskulude (sh erinevate tasude, nt

haldusteenuse tasu, remondimakse) nõuded tuginevad kinnitamata majanduskavadele, siis on

avaldaja esitanud puudutatud isikule arved üldkoosoleku poolt kinnitamata ühikhindadega.

17. Üldkoosoleku kinnitamata 2022 ja 2023 majanduskavas on näidatud objekti maksustatav

pind 689,2 m2. Puudub arusaam, miks on vastav pind võetud aluseks kulude jagamisel.

Avaldaja on 28.02.1997 üürinud eraisikule välja Kentmanni 11a asuvad mitteeluruumid

kasuliku pinnaga kokku 75,8 m2. Avaldaja ja üürnik on puudutatud isikule kinnitanud, et

nimetatud pinnale majandamis- ja kommunaalkulusid ei jagata. Nimetatud asjaolu peaks

avalduma ka avaldaja maksustatavas majanduskavas ja objekti maksustatava pinna

arvestamisel, kuid seda ei nähtu.

18. 01.09.2022 üldkoosoleku protokoll on juhatuse poolt allkirjastatud ja esitatud registrile

30.12.2022. Üldkoosoleku protokoll on tehtud kõigile ühistu liikmetele teatavaks alles

30.12.2022, millega on rikutud mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg-t 7. Samuti ei

ole 18.06.2023 üldkoosoleku protokolli tehtud kõigile ühistu liikmetele, k.a puudutatud

isikule, teatavaks kooskõlas MTÜS § 21 lg-ga 7.

19. Avaldaja põhikirjast tuleneb, et vahendatud teenuste kulusid, remondi- ja laenumaksete

kulusid, hooldus-, haldus- ja heakorrateenuste kulusid tasuvad nii korteriomanikud ja ka

teised kliendid (sh lepingu ettenähtud juhtude ühistu üürnikud). Üldkoosoleku poolt

kehtestamata majanduskavas on objekti maksustatavaks pinnaks võetud 689,2 m2, mis lähtub

arusaamast, et majas on 11 korterit, millest 10 korterit on eluruumid, kogu üldpinnaga

597,7m2 ja 1 mitteeluruum, üldpinnaga 91,5 m2. Tegelikult on kortermaja pind suurem.

Maja keldriruumides ja I korrusel on täiendav mitteeluruum kasuliku pinnaga 75,8 m2, mis on

alates 28.02.1997 sõlmitud üürilepingu alusel üürniku valduses (dtl 258). Üürilepinguga ei

ole kokku lepitud selles, et üürnik vabastatakse kommunaalteenuste eest tasumisest.

Üürilepingu punktis 3.2.3. on sätestatud, et juhul, kui kommunaalteenuste kasutamist ei saa

fikseerida arvestite näitude alusel, võetakse kommunaalteenuste eest tasumisel aluseks

arvestuslikud näitajad.

7 / 12

2-23-130817

Maja pööningukorrusele on juurde ehitatud eluruumid, korterid 12, 13, 14, kokku üldpinnaga

278,4 m2 (dtl 265).

29.10.2014 sõlmisid 9 korteriomanikku notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, millega

võõrandasid kaasomandis oleva pööningupinna Xxxx OÜ-le. Pööningukorruse pinnad olid

2022 seisuga välja ehitatud ja arendaja valduses. Avaldaja väitis 11.09.2023 kirjas

puudutatud isikule, et pööningukorruse pinnad on tänase päevani kaasomandis. Vastavalt

VÕL lepingule on pinnad arendaja valduses (vastuse punkt 5, dtl 363).

Kortermaja kindlustamisel 2022 aastast on elamu suuruseks 1251 m2 (dtl 366). Kuna

kindlustatud on ligi 2x suurem pind kui 689,2 m2, mille alusel on arvestatud ka kindlustuse

maksumus, siis on avaldaja põhjendamatult jaganud puudutatud isikule kulusid, mis ei vasta

tema kaasomandile.

Eelnevast ilmneb, et kaasomandist on teiste isikute (klientide) valduses täiendavalt vähemalt

354,2 m2 (75,8+278,4). Sellistele pindadele tuleb põhikirja järgi samuti jagada

majandamiskulusid, kuid avaldaja ei ole seda teinud. Majandamiskulude täiendav jagamine

354,2 m2-le mõjutab puudutatud isiku kulusid, st vähendab neid. Avaldaja nõuab puudutatud

isikult suuremate majandamiskulude tasumist kui tal tegelikult oleks alust.

20. Korteriomanike huvides on, et majandamiskulusid jagatakse kõigi isikute vahel, kes

kasutavad kaasomandit ja eriomandit sarnastel alustel kui korteriühistu liikmed, sh keldri- ja

esimese korruse ruumide pikaajaline üürnik, pööningukorruse korterid endale väljeehitanud

arendaja.

21. Puudutatud isik ei ole andnud nõusolekut keldri- ja esimese korruse ruumide

pikaajaliseks väljaüürimiseks. Samuti ei ole ta nõustunud pööningukorruse võõrandamisega,

teda sunniti andma selleks kohtuotsuse alusel nõusolek. Nende tehingute sõlmimisega on

kõnealused pinnad välistatud kaasomanike kasutusest. Kujunenud olukorras korteriomanikud

maksavad ka nende pindade majandamiskulude eest. Puudutatud isik leiab, et ka hea usu

põhimõttega ei ole kooskõlas selline olukord, kus majandamiskulude kandmises ei osale

isikud, kes kasutavad kaasomandit ja eriomandit sarnastel alustel kui korteriühistu liikmed.

22. 23.05.2025 seisukohas nõustus asjast puudutatud isik avaldaja veega seotud kulu nõudest

loobumisega ega esitanud vastuväiteid viivise ümberarvestusele.

Puudutatud isik vaidlustab puulehtede äraveoga seotud kulu, kuna teenuse vajadus ei ole

põhjendatud, teenuse sisu ja maksumus on ebaselge ning seda ei ole ka ühistu liikmetega

kooskõlastatud. Arvel on märgitud teenuseks puulehtede äravedu mahuga "40 hulka", mille

puhul ei ole mõiste „hulk“ sisu selge. Isegi siis, kui hulk tähendab 40 kotti või 40 m³, on

kogus ebamõistlikult suur kuna Kentmanni 11a ja naabermaja hoovis ei ole piisavalt puid

sellise lehtede hulga tekkimiseks. Lisaks korraldab Tallinna linn iga-aastaselt aiajäätmete ja

puulehtede tasuta äravedu, mis seab kahtluse alla teenuse vajalikkuse. Avaldaja ei ole

tõendanud teenuse tellimist ja hinnapakkumist, et kinnitada teenuse tellimist ja põhjendatust.

Määruse põhjendused

23. Kohus lahendab asja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 alusel hagita

menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete

kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

24. COU & Partners OÜ on Kentmanni tn 11a korterelamus asuva korteri x omanik (dtl 33)

ning seega Kentmanni tn 11a korteriühistu liige.

8 / 12

2-23-130817

25. Kentmanni tn 11a korteriühistu põhikirja punkti 2.2.14. kohaselt on korteriomanik

kohustatud tasuma tähtaegselt (regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt

kindlaksmääratud ja seadusega kooskõlas kuupäevaks) ühistu arvetel märgitud kululiikide

(kommunaalteenused jms) eest ning sihtotstarbelisi makseid ühistu pangaarvele (dtl 28).

Avaldaja on asjast puudutatud isikule esitanud arved kommunaalteenuste ja sihtotstarbeliste

maksete kohta perioodil november 2022 kuni juuli 2024 (dtl 34-42 ja dtl 158-169). Asjast

puudutatud isik ei ole vaidlustanud arvete kätte saamist ja kohus eeldab TsMS § 231 lg 4

alusel arvete esitamise väite õigsust.

26. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud

teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 sätestab, et korteriomanike tingimusi arvestades

võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva

kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud

tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus majandusaastaks majanduskava, milles

on mh märgitud korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel,

reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus ning kütuse, soojuse, vee- ja

kanalisatsiooniteenuse ja elektri prognoositav kogus ja maksumus.

KrtS § 41 lg 2 sätestab, et kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette

nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse

selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

27. Kohus tuvastab, et 2022 majanduskava on kinnitatud avaldaja 01.09.2022 üldkoosoleku

otsusega (dtl 50). Kohtu hinnangul on koosoleku protokollist selgelt jälgitav, et otsus

majanduskava kinnitamiseks on vastu võetud 74,17% poolt-häälteenamusega.

28. Kohus tuvastab, et 2023 majanduskava on kinnitatud avaldaja 18.06.2023 üldkoosoleku

otsusega (dtl 54). Arvestades, et ühistul on 11 liiget, on kohtu hinnangul koosoleku

protokollist jälgitav, et otsus majanduskava kinnitamiseks on vastu võetud 7 poolt-häälega.

29. Avaldaja põhikirja punkt 2.2.15 näeb üldreeglina ette; korteriomanik on kohustatud

tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa

suurusega, kui põhikirjaga või eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti (dtl 28).

Seega korteriühistu põhikirja üldreegli järgi, saadakse kulu hind ruutmeetri kohta, kulu

koguhinna jagamisel kogu kaasomandi pinnaga. Saadud tulemuse korrutamisel

korteriomanikule kuuluva eriomandi ruutmeetrite arvuga saadakse korteriomanikule langeva

kulu osa hind.

30. Põhikirja p 2.3.6 kohaselt hooldus-, haldus- ja heakorrateenuste kulude katteks kogutakse

kõigilt korteriomanikelt tasu võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suuruse alusel

vastavalt kinnitatud majanduskavale, reeglina lõppenud tarbimiskuule järgneval kuul ühistu

poolt esitatud arve alusel.

Põhikirja punkti 2.3.3 sätestab, et vahendatud teenuste kulud (vesi-kanalisatsioon, prügivedu,

üldelekter, kindlustus) jagatakse kõigi korteriomandite ja teiste klientide vahel mõõdikute

näitude, korteriomandite ruutmeetrite alusel, kui käesolev põhikiri ei sätesta teisiti (dtl 28).

9 / 12

2-23-130817

31. Kinnistusraamatu väljavõttega kohus tuvastab, et asjast puudutatud isikule kuuluva

korteriomandi suurus on 55m2 (dtl 229-230).

Kinnistusraamatu väljavõttega kohus tuvastab, et asjast puudutatud isikule kuuluva

kaasomandi osa suurus on 550/6892 (dtl 229), mis vastab 55m2 /689,2 m2.

Asjast puudutatud isik leiab, et kulude jagamine on hea usu põhimõttega vastuolus olukord,

kus majandamiskulude kandmises ei osale isikud, kes kasutavad kaasomandit ja eriomandit

sarnastel alustel kui korteriühistu liikmed; Maja keldriruumides ja I korrusel on täiendav

mitteeluruum kasuliku pinnaga 75,8 m2, mis on alates 28.02.1997 sõlmitud üürilepingu alusel

üürniku valduses (dtl 258). Maja pööningukorrusele on juurde ehitatud eluruumid,

üldpinnaga 278,4 m2 (dtl 265).

Käesoleva vaidluse esemeks ei ole eriomandite moodustamine. Kohus on seisukohal, et

käesolevas vaidluses ei saa lahendada küsimust, kas korteriomanikud on kohustatud andma

nõusolekud uute korteriomandite moodustamiseks. Sellise vaidluse poolteks on

kaasomanikud, käesolevas vaidluses menetletakse korteriühistu nõuet korteriomaniku vastu.

Kohus nõustub avaldajaga, et kuni uute eriomandite moodustamiseni ja sellest tulenevalt

kaasomandi osade suuruse muutumiseni, tuleb majandamiskulude jaotamisel juhinduda

kinnistusraamatusse kantud suurusest (KrtS § 3 lg 2). Pooltel puudub vaidlus, et

pööningukorrusele juurde ehitatud eluruumide osas ei ole veel korteriomandeid moodustatud

ega vastavaid kinnistusraamatukandeid tehtud.

Pooltel puudub vaidlus, et keldrikorrusel paikneb välja üüritud mitte-eluruum suurusega 75,8

m2. Kuna vastavale pinnale ei ole moodustatud eriomandit, vaid tegemist on korteriomanike

kaasomandis oleva pinnaga, siis ei saa seda arvestada ka kõigi eriomandite summaarse

pindala sisse.

Kohus tuvastab, et kõnealuse pinna väljarentimine 55 aastaks on otsustatud vastavalt avaldaja

27.01.1997 üldkoosoleku otsusega (dtl 234). Lepingust ei selgu kokkulepet üürniku

osalemisest üldvee, -elektri jms jaotamisel. Lepingus on kokku lepitud: „Rentnik kohustub

tasuma igakuiselt täiendavalt rendile kasutatud kommunaalteenuste eest paigaldatud arvestite

näitude alusel vastavalt kehtivatele tariifidele /…/ (dtl 240 p 3.2.3) ning pooled on kokku

leppinud renditasus 841 krooni kuus.

Kohtu hinnangul on ühistu põhikiri siduv ja kohustuslik ühistu liikmetele ega laiene

kolmandatele isikutele. Seetõttu korteriühistu ja kolmandate isikute vahelistes õigussuhetes

saab juhinduda vaid poolte tehingutest, mitte korteriühistu põhikirjast. Kohus märgib, et

käesoleval ajal kehtiv põhikiri on kinnitatud ühistu liikmete üldkoosolekul 01.09.2022,

keldrikorruse pinna väljarentimine on toimunud oluliselt varem, 27.01.1997. Puudutatud

isikul on võimalik teha ettepanek kaasomanikele ja korteriühistule, et kolmandate isikutega

sõlmitud õigussuhetes kokku leppida üldvee, -elektri jms tasumise kohustuses.

Eelnevast tulenevalt on korteriühistu majanduskulude jagamisel õigesti jätnud arvestusest

välja korteriühistu liikmeks mitte olevad isikud.

Kohus ei ole tuvastanud korteriühistu tegevuses majanduskulude jagamisel ebaõiglust asjast

puudutatud isiku suhtes (Krts § 40 lg 3).

32. Haldusteenuse, heakorra, tehnohoolduse ja väikeremondi, kindlustuse ja remondi kulud

on toodud 2022 ja 2023 aasta majanduskavades (dtl 53 ja 58).

Tuleb arvestada, et majanduskavad on korteriühistu liikmete poolt üldkoosolekul kinnitatud

ning neid ei ole vaidlustatud.

10 / 12

2-23-130817

Kohus ei tuvastanud, et nimetatud kulude jaotus asjast puudutatud isikule ei ühtiks arvetel

näidatud summadega.

33. Kohtule esitatud majanduskavades ei kajastata üldelektri, prügiveo ning üldvee ja

kanalisatsiooni kulude jaotust, mistõttu nimetatud kulude jaotamisel tuleb juhinduda ühistu

põhikirjast, ühistule esitatud näitudest ja ühistu üldkulust.

34. Avaldaja esitas AS-i Eesti Energia avaldajale osutatud elektrienergia teenuse eest esitatud

arved puudutatud isiku võlgnevust hõlmaval perioodil (dtl 68-86) ja AS-i Xxxx osutatud

prügiveo teenuse eest esitatud arved puudutatud isiku võlgnevust hõlmaval perioodil (dtl 87-

95).

Võttes näiteks kontrollimise aluseks 2022 novembri eest korteriühistule esitatud elektri arve,

on kohus tuvastanud, et ajast puudutatud isikule jaotatud kulude osa vastab põhikirja

punktides 2.2.15 ja 2.3.3 sätestatud jagamise korrale. Korteriühistule 2022 novembri eest

esitatud arve kohaselt oli üldelektri kogukulu 95,59 eurot (dtl 68). Arvestades korteriomandite

kogusuurust, 689,2 m2, on üldelektri hinnaks ruutmeetri kohta 0,138 eurot (95/689,2). Kuna

asjast puudutatud isiku korteriomandi suurus on 55 m2, langeb asjast puudutatud isikule

üldelektri kogutasust 7,59 eurot (55*0,138). Kohus tuvastab, et vastav summa kajastub ka

asjast puudutatud isikule esitatud arvel (dtl 34).

Avaldaja on loobunud vee kulu nõudest 6,57 euro ulatuses, mistõttu kohus ei pea vajalikuks

vastava kulu kujunemise kontrollimist.

16.04.2025 menetlusdokumendis juhtis kohus avaldaja tähelepanu ebaselgusele seoses 2022

novembri prügiveo kulu arvestusega. Avaldaja selgitas nõude kujunemist 30.04.2025

menetlusdokumendis ja selgitas, et kohtule jäi esitamata XxxxOÜ arve seoses lehekoristusega

(dtl 435), mida on asjast puudutatud isikule arve koostamisel arvestatud. Arvestades

täiendavalt esitatud arvet, nõustub kohus valdaja selgitusega, et kokku kuulus

prügiveoteenuse osas 2022 novembris jagamisele koos regulaarse prügiveo arvega 42,33

eurot + 49 eurot ehk 90,33 eurot. Jagades 90,33 eurot korteriomandite kogupindalaga (689,2

m2 ehk tehe on 90,33/689,2), on tulemuseks 0,131 €/m2 kohta ehk sama tariif, mis puudutatud

isikule esitatud arvel. Ühistu põhikirja p 3.7.3.9 sätestab, et juhatuse pädevusse kuulub mh

õigus määrata sihtotstarbelisi makseid ühistu liikmetele arvestades põhikirja ja/või

üldkoosoleku otsuseid (dtl 31). Kohtu hinnangul vastab prügi veo kulu (sh lehtede äravedu)

jaotus avaldaja põhikirja tingimustele. Asjast puudutatud isik ei ole ka selgitanud, miks

lehtede koristusega seonduvat tuleb otsustada eraldiseisvalt korteriühistu üldkoosoleku

tasandil.

35. Kokkuvõtvalt asub kohus seisukohale, et asjast puudutatud isikule on jaotatud

majandamiskulud vastavuses korteriühistu põhikirjale, üldkoosoleku kinnitatud

majanduskavadele ja korteriühistu kantud kuludele.

Seega avaldaja põhinõue tuleb rahuldada 1470,26 euro ulatuses.

36. KrtS § 42 lg 1 kohaselt kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib

korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses.

Avaldaja on selgitanud viivise kujunemist ning esitanud tabeli viivise kujunemise kohta (dtl

248-253). Asjast puudutud isik ei ole viivise kalkulatsioonile vastuväiteid esitanud ning kohus

ei ole tuvastanud arvestuses ebatäpsusi. Kohus nõustub avaldajaga, et seoses vee kulu nõudest

loobumisega 6,57 euro ulatuses, on avaldajal ebamõistlik koostada kogu viivise kujunemise

ümberarvestus. Kohus nõustub, et avaldajal on võimalik kogu sissenõutavaks muutunud

viivist vähendada vee kulu nõude ulatuses, mis on asjast puudutatud isikule soodsam.

11 / 12

2-23-130817

Avaldaja sissenõutavaks muutunud viivis 30.08.2024 seisuga on põhjendatud 140,25 euro

ulatuses.

TsMS § 367 alusel on avaldajal õigus nõuda tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

37. Arvestades, et avaldaja nõue on põhjendatud ning põhinõude ja kõrvalnõuete

vähendamist ei peeta nõude muutmiseks (TsMS § 376 lg 4 p 2) ning seda, et avaldaja on

nõuet vähendanud mitte olulises ulatuses, siis on kohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel täies ulatuses asjast puudutatud isiku kanda.

38. Kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.

39. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Näncy-Marita Maltseva

kohtunik

12 / 12