2-23-17264/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Gea Lepik ja Neve Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

6. juuni 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-17264

Kohtuasi

R.H avaldus Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu vastu

Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu 24.10.2023

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 09.04.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: R.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaadi abi Märt Mürk

Puudutatud isik: Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu

(registrikood 80160723), esindaja vandeadvokaat Rainer

Kuulme

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde R.H 02.05.2025 seisukohale lisatud tõend, s.o

Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku helisalvestis.

2. Tühistada Harju Maakohtu 09.04.2024 määrus osas, milles maakohus tuvastas

Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuste p-de 1-6 ja 9

tühisuse, jättis menetluskulud Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu kanda, mõistis

Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistult R.H kasuks välja menetluskulude hüvitise

2742,6 eurot ja märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

viivist. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse

üldkoosoleku otsuste p-de 1-6 ja 9 vaidlustamise osas rahuldamata ning maakohtu

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määrus jääb muutmata

osas, milles kohus tuvastas Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu 24.10.2023

üldkoosoleku otsuse p 7 tühisuse, kuid selles osas muudetakse maakohtu määruse

põhjendusi.

3. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

4. Jätta määruskaebemenetluse kulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

5.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2-23-17264

5.2. Tuvastada Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuse p 7

tühisus.

5.3. Jätta avalduse üldkoosoleku otsuste p-de 1-6 ja 9 vaidlustamise osas

rahuldamata.

5.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. R.H (avaldaja) esitas 06.12.2023 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Gildi tn 8

korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 24.10.2023 üldkoosoleku otsuste tühisuse

tuvastamiseks. Alternatiivselt nõudis avaldaja 24.10.2023 üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7

(konditsioneeride paigaldamine ja kaasomandis olevate ruumide lukkude eemaldamine)

kajastatud otsuste kehtetuks tunnistamist. Avaldaja palus menetluskulud jätta puudutatud

isiku kanda.

2. Avaldaja on puudutatud isiku liige. Puudutatud isik edastas 26.09.2023 kutse 12.10.2023

üldkoosolekule. Korteriühistu liikmete 12.10.2023 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline,

sest sellel osales vähem kui 50% korteriomanikest. Puudutatud isik edastas korduva

koosoleku kutse 17.10.2023. Korduv koosolek toimus 24.10.2023. Sõltuvalt korteriühistu

põhikirja tõlgendamisest tuli üldkoosolekust ette teatada 10 või 14 päeva. Tegelikult jäi kutse

saatmise ja koosoleku toimumise vahele 6 päeva. Tegemist on koosoleku kokkukutsumise

korra olulise rikkumisega, mille tagajärjel on otsused tühised. 24.10.2023 üldkoosoleku

protokollis on toodud, et avaldaja oli p-des 2.3 kuni 2.7 toodud otsustele vastu. Alternatiivselt

on vaidlustatud otsused seadusega vastuolus.

3. Vastuseks puudutatud isiku vastuväidetele märkis avaldaja, et avaldaja tuginemine

koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

Vaidlustatud otsustused on seaduse kohaselt tühised ning selle asjaolu tuvastamine ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega. Täiendavalt ei ole võimalik kokkukutsumise korra rikkumisi

kõrvaldatuks lugeda. Korduskoosolekul ei osalenud kõik korteriomanikud ning avaldaja ei ole

korduskoosolekul vastu võetud otsuseid heaks kiitnud.

4. P-s 5 vastu võetud otsus (anda juhatusele volitus ise otsustada majja konditsioneeride

paigaldamine) ja p-s 7 vastu võetud otsus (volitada juhatust jõuga avama lukustatud ruume)

on seadusega vastuolus. P-s 5 vastuvõetud otsus eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut ja

seda ei ole võimalik juhatusele delegeerida. P-s 7 vastu võetud otsus tähendab valdaja tahte

vastaselt ruumi tungimist, mis on süütegu.

2-23-17264

Puudutatud isikute seisukohad

5. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

6. Puudutatud isiku väitel ei rikutud põhikirjas sätestatud korduskoosoleku kokkukutsumise

korda. Korduskoosolek kutsuti kokku sama teatega, millega kutsuti kokku 12.10.2023

koosolek, s.o 26.09.2023 kutsega. Lisaks 26.09.2023 teatele saadeti korteriomanikele teade

korduskoosoleku kohta ka 17.10.2023. Avaldaja tuginemine koosoleku kokkukutsumise korra

rikkumisele on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna avaldaja osales 24.10.2023

korduskoosolekul ja teostas seal korteriühistu liikme õigusi, s.o hääletas ning ei vaielnud seal

vastu koosoleku toimumisele.

7. Avaldaja alternatiivsete nõuete rahuldamiseks, s.o 24.10.2023 üldkoosolekul vastu võetud

otsuste p-de 5 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks aluseid ei esine.

Maakohtu määrus ja põhjendused

8. Maakohus rahuldas avalduse ja tuvastas puudutatud isiku 24.10.2023 üldkoosoleku otsuste

tühisuse. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2742,6 eurot ning sellelt viivise.

9. Puudutatud isiku teatel kutsuti korduskoosolek kokku sama teatega, millega kutsuti kokku

esialgne koosolek. Samas tuli korduskoosoleku kokkukutsumise teade korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 23 lg 2 kohaselt saata välja pärast otsustusvõimetuks osutunud

üldkoosoleku toimumist. Puudutatud isik tugines täiendavalt 17.10.2023 saadetud

korduskoosoleku kokkukutsumise teatele. See teade saadeti ühistu liikmetele hilinenult. KrtS

§ 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku

kokkukutsumiseks saata korteriomanikele teade, milles on muuhulgas märgitud ära

üldkoosoleku toimumise aeg ja koht. Teade peab olema saadetud vähemalt seitse päeva enne

üldkoosolekut, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 5). Ühistu

põhikirja p 6.6.2 näeb ette, et korduskoosoleku saab kokku kutsuda mitte vähem kui 10 päeva

pärast, andes sellest ühistu liikmetele teada koridorides olevatel ühistu teadetetahvlitel või

edastades vastavasisulise kirja liikme postkasti või e-kirja aadressile või Korto keskkonnas

mitte vähem kui 10 päeva ette. KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 20 lg 5 ja ühistu põhikirja p 6.6.2

järgi pidanuks teade seega olema saadetud vähemalt 10 päeva ette. Teate saatmise ja

koosoleku vahele jäi üksnes 6 päeva, mis oli ka lühem seaduses ettenähtud 7-päevasest

etteteatamise tähtajast, mis põhikirja erinormist tulenevalt käesoleval juhul küll ei kohaldu.

10. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine tõi KrtS § 29 lg 1 kohaselt kaasa

üldkoosoleku otsuste tühisuse. Kohtule ei esitatud asjaolusid, mis oleks kõrvaldanud otsuste

tühisuse. Asjaolu, et avaldaja osales vaidlusalusel koosolekul, ei oma tähendust.

Kohtupraktika järgi saab rikkumise lugeda kõrvaldatuks juhul, kui kõik korteriomanikud

osalevad koosolekul ning on nõus selle pidamisega või siis, kui isikud, kelle suhtes koosoleku

kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad vastuvõetud otsused pärast koosoleku toimumist heaks

(RKTKo 29.11.2017, 2-16-8010/36, p 12). Käesoleval juhul ei esinenud avaldaja väitel

kumbagi nimetatud olukorda ja puudutatud isik ei tõendanud vastupidist.

11. Kuna vaidlusaluse üldkoosoleku otsused olid tühised, siis puudus vajadus käsitleda

avaldaja alternatiivseid nõudeid.

2-23-17264

Määruskaebus

12. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha

uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

13. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, kui leidis, et korteriomanike 24.10.2023

üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seadust ning et rikkumist ei saa lugeda

kõrvaldatuks. Vaidlust ei ole selles, et avaldaja osales (esindaja kaudu) 24.10.2023

üldkoosolekul ja teostas sellega oma korteriühistu liikme õigusi. Samuti ei ole vaidlust selles,

et avaldaja ei ole koosolekul vastu vaielnud koosoleku toimumisele. Sellises olukorras

avaldaja tuginemine üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ei ole kooskõlas hea

usu põhimõttega.

14. Samuti ei esine aluseid tunnistada 24.10.2023 toimunud üldkoosolekul vastu võetud

otsuste p-te 5 ja 7 kehtetuks.

15. Maakohus ületas avaldaja menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel

diskretsioonipiire. Tegemist ei olnud õiguslikult keeruka vaidlusega, vaid hagita menetluses

lahendatava lihtsa asjaga. Tegemist ei olnud ka mahuka asjaga. Asja tegi tavapärasest

mahukamaks avaldajapoolne asjakohatute ja põhjendamatute taotluste/tõendite esitamine,

millised taotlused jättis maakohus õigesti rahuldamata. Avaldaja lepingulise esindaja

põhjendatud ja vajalik ajakulu on maksimaalselt 5 tundi ja 35 minutit ning mõistlik tunnitasu

suurus 125 eurot ilma käibemaksuta.

Menetlusosaliste seisukohad

16. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Menetluse edasine käik

17. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

18. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas,

milles maakohus tuvastas korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuste p-de 1-6 ja 9

tühisuse, jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja menetluskulude hüvitise 2742,6 eurot ja märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda viivist. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega

jätab avalduse üldkoosoleku otsuste p-de 1–6 ja 9 vaidlustamise osas rahuldamata ning

maakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määrus jääb muutmata osas,

milles kohus tuvastas korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuse p-i 7 tühisuse, kuid selles

osas muudab ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

19. Avaldaja esitas koos 02.05.2025 seisukohaga uue dokumentaalse tõendi, s.o korteriühistu

24.10.2023 üldkoosoleku helisalvestise. Kuna ringkonnakohus võimaldas menetlusosalistel

esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid, võtab ringkonnakohus nimetatud tõendi TsMS §

662 lg 3 alusel tsiviilasja materjalide juurde.

2-23-17264

20. Vaidlus puudub, et Tallinn, Gildi tn 8 korteriühistu korduv üldkoosolek toimus

24.10.2023 ning avaldaja lepinguline esindaja osales sellel üldkoosolekul. Üldkoosoleku

protokollist nähtub, et avaldaja osales (koosolekul osalenud lepingulise esindaja kaudu)

hääletamistel ning hääletas otsustele punktides 3–7 vastu ja otsuste 1 ja 2 poolt ehk teostas

sellega oma korteriühistu liikme õigusi (dtl-d 11–12). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga,

et asjaolul, et avaldaja osales vaidlusalusel koosolekul isiklikult või esindaja kaudu, ei ole

tähtsust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 ja KrtS § 29 lg 1 kohaselt toob

üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine kaasa üldkoosolekul vastu võetud

otsuste tühisuse, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Riigikohtu seisukohtadest ÄS §

172¹ ja § 296 kohta, mis on sõnastatud sisuliselt identselt KrtS § 29 lg-ga 1 (vt RKTKo

24.05.2017, 3-2-1-44-17, p 15; 29.11.2017, 2-16-8010, p 12 kolmas lõik), ja Tallinna

Ringkonnakohtu varasemast seisukohast, et viidatud Riigikohtu lahendites avaldatu on

kohaldatav ka KrtS § 29 lg 1 sisustamisel (vt TlnRnKm 24.05.2019, 2-18-3477, p 11;

22.11.2019, 2-18-12983, p 14.3, 02.11.2023, 2-21-2528, p 8.2) järeldub, et kui korteriühistu

liige, kelle suhtes üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, tuleb ise või oma esindaja

kaudu koosolekule kohale, annab ta sellega korteriühistule teada, et kuigi ühistu võib olla

tema suhtes koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud, on ta valmis päevakorda pandud

küsimusi hääletama. Kui rikkumine selgub alles koosolekul, piisab, kui ta vaidleb vastu

otsuste tegemisele selles küsimuses. Üldkoosolekul otsuse tegemisele vastuvaidlemine peab

nähtuma koosoleku protokollist. Kui korteriühistu liige osaleb koosolekul ja ei vaidle otsuste

tegemisele vastu, ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega võimaldada tal hilisemas

kohtuvaidluses tugineda väitele, et tema suhtes on koosoleku kokkukutsumise korda rikutud.

Kuna 24.10.2023 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et avaldajat koosolekul esindanud

lepinguline esindaja oleks vaielnud koosolekul otsuste tegemisele vastu, siis nõustub

kolleegium puudutatud isiku vastuväitega, et avaldaja tuginemine koosoleku kokkukutsumise

korra rikkumisele on vastuolus hea usu põhimõttega.

21. Avaldaja nõudis alternatiivselt 24.10.2023 üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 kajastatud

otsuste kehtetuks tunnistamist. Kuna maakohus järeldas, et vaidlusalusel üldkoosolekul vastu

võetud otsused olid tühised koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu, siis maakohus

vaidlustatud määruses ega varasemas menetluses avaldaja alternatiivseid nõudeid, s.o

24.10.2023 üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 kajastatud otsuste kehtetuks tunnistamist

sisuliselt ei käsitlenud. Kuna avaldaja eesmärk on vabaneda üldkoosoleku protokolli p-des 5

ja 7 vastu võetud otsustest kui avaldaja hinnangul ebaseaduslikest otsustest, siis tuleb

ringkonnakohtul järgmisena kontrollida vaidlusaluste otsuste seaduslikkust.

21.1. Kuivõrd kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega ning eraõigusliku

juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude

õiguskaitse eesmärk on üks ja sama: vabaneda ebaseaduslikust otsusest (RKTKo 03.03.2021,

2-17-13391, p 27 ja selles viidatud varasem praktika), tuleb kohtul hinnata järgmisena, kas

avaldaja esile toodud asjaolud võivad kaasa tuua üldkoosoleku protokolli p-des 5 ja 7 vastu

võetud otsuste tühisuse või kehtetuse. Esmalt tuleb kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud

asjaoludel on vaidlusalused otsused tühised. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas

esinevad alused tunnistada otsused kehtetuks.

21.2. Juriidilise isiku organi otsuse tühisuse alused on sätestatud TsÜS § 38 lg-s 2. Selle lõike

järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või

2-23-17264

kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda.

21.3. Avaldaja on esmalt vaidlustanud üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud otsust,

mille sõnastuse kohaselt anti korteriühistu juhatusele õigus otsustada Gildi 8 viienda korruse

ühetoaliste korterite omanikele konditsioneeri paigaldamise võimalus. Avaldaja on väitnud, et

konditsioneeride paigaldamise otsustamiseks (fassaadi muutmine) oli vajalik kõigi

korteriomanike kokkulepe ning üldkoosolekul polnud õigust delegeerida selle otsustamise

pädevust korteriühistu juhatusele.

21.3.1. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse

häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike

kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450, p 15).

Riigikohus on leidnud, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja

maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena

asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa

tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega korteriomandiseaduse

(KOS) § 12 lg 2 järgi (RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 14). Alates 01.01.2018 kehtiva

KrtS alusel tuleb hinnata, kas KrtS § 38 kohaselt on õhksoojuspumba paigaldamise puhul

tegemist olulise ümberkorraldusega või mitte. Riigikohus on selgitanud, et KrtS § 38

kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme

ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste

tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära

ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2; TlnRnKm 29.09.2023, 2-19-

16805).

21.3.2. Kolleegium nõustub puudutatud isikuga, et konditsioneeride paigaldamise otsustamine

Gildi tn 8 viienda korruse ühetoaliste korterite omanikele ei ole eriomandi eseme otstarbe

muutmine, mis oleks vajanud kõigi korteriomanike kokkulepet. Lisaks ei ole avaldaja kohtu

ette toonud, et viienda korruse ühetoaliste korterite omanikele konditsioneeride paigaldamise

lubamine kahjustaks ülemääraselt teiste korteriomanike huve. Seega oli tegemist

häälteenamusega vastu võetava otsusega. Üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud otsus ei

riku ka avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ega ole seetõttu tühine.

21.4. Avaldaja on vaidlustanud ka üldkoosoleku protokolli p-s 7 vastu võetud otsust, mille

sõnastuse kohaselt volitas üldkoosolek juhatust avama korteriühistu ühisomandi osa ja jätma

avatuks kinnine ala, mis kuulub korteriühistu ühisomandisse; samuti volitas üldkoosolek

jõuga avama korteriühistu ühisomandis olevaid lukustatud ruume. Avaldaja hinnangul on p-s

7 vastu võetud otsustused liialt üldsõnalised ja ei ole määratud, milliseid ruume kavatsetakse

jõuga avama hakata ning karistusseadustiku (KarS) § 266 lg 1 järgi on valdaja tahte vastaselt

ruumi sisenemine ebaseaduslik. Puudutatud isik on esile toonud, et üldkoosoleku protokolli p-

s 7 vastu võetud otsus ei puuduta eriomandi eset, vaid ainult ühisomandis olevat osa (dtl 40).

Kolleegium on seisukohal, et p-s 7 vastu võetud otsustused on vastuolus heade kommetega ja

seetõttu tühised.

21.4.1. Otsuse vastuolu korral heade kommetega saab lähtuda samadest põhimõtetest nagu

tehingu vastuolu puhul heade kommetega. Heade kommete vastane võib otsus olla eelkõige

põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade kohaselt võib pidada ebamoraalseteks ja

2-23-17264

taunitavateks (RKTKo 30.10.2013, 3-2-1-106-13, p 20). Ringkonnakohus nõustub avaldajaga,

et korteriühistu juhatusel ei ole ilma ruumi valdaja nõusolekuta õigust omavoliliselt ruumi

tungida. KarS §-s 266 kirjeldatud valdaja tahte vastaselt võõrasse hoonesse, ruumi, sõidukisse

või piirdega alale tungimine rikub eelduslikult alati ka AÕS § 40 lg-t 1. Valdaja tahte

vastaselt võõrasse hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale tungimine kui võõra valduse

rikkumine on eelduslikult alati ebaseaduslik (RKKKo 12.10.2012, 3-1-1-40-12, p 11; RKKKo

13.12.2013, 3-1-1-106-13, p 9). Eelnevast tulenevalt on p-s 7 vastu võetud otsus vastuolus

heade kommetega ja seetõttu tühine.

22. Kuna ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et üldkoosoleku protokolli p-s 5 vastu võetud

otsus ei olnud tühine, tuleb järgmisena kontrollida selle otsuse kehtetust.

22.1. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku

organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kolleegium

selgitab, et juriidilise isiku organi otsuste kehtetuks tunnistamise nõudeõigust omavate isikute

puhul eristatakse liikmeid, kes osalesid otsuse tegemisel, ja liikmeid, kes otsuse tegemisel ei

osalenud. Organi otsuse vastuvõtmisel mitteosalenud, eelkõige koosolekule ilmumata jäänud

organi liikmetel on õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist ilma täiendavate piiranguteta.

Otsuse tegemisel osalenud organi liige saab TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi otsust vaidlustada

üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt ka TsÜS komm

(2023), § 38, p 3.3.2.2). KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike

üldkoosolekule lisaks KrtS-s sätestatule MTÜS § 21 lg-s 6 mittetulundusühingu liikmete

üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 21 lg 6 sätestab üldkoosoleku protokollimise nõuded.

Viidatud sätte kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku

toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja

vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse

ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu.

22.2. Vaidlus puudub, et avaldaja esindaja osales vaidlusalusel üldkoosolekul. Siiski ei nähtu

üldkoosoleku protokollist (dtl 11–12), et sinna oleks kantud avaldaja (koosolekul osalenud

avaldaja esindaja) vastuväiteid otsustele ega avaldaja eriarvamuse sisu. Lisaks ei nähtu asja

materjalidest, et avaldaja oleks väitnud, et tema esindaja lasi protokollida enda vastuväited

vaidlustatud otsustele. Avaldaja 02.05.2025 selgitustest nähtub, et tema esindaja vaidles

üldkoosolekul p-de 5 ja 7 osas otsustele vastu. Seejuures selgitab kolleegium, et vastuväitena

ei ole käsitatav üksnes liikmete koosolekul otsuse vastu hääletamine (TsÜS komm (2023), §

38, p 3.3.2.2 viies lõige). Ainuüksi otsuse eelnõu vastu hääletamine või vastuväidete

esitamine neid protokolli kandmata ei oleks andnud alust nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist,

vaid avaldajal oleks olnud TsÜS § 38 lg 4 järgi õigus otsust vaidlustada üksnes juhul, kui teda

koosolekul esindanud seaduslik esindaja oleks lasknud protokollida oma vastuväite otsusele

(RKTKo 23.09.2015, 3-2-1-75-15, p 14). Järelikult on avaldajal üldkoosoleku otsuste

kehtetuks tunnistamise nõude esitamine TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi välistatud.

22.3. Kuna kehtetuks tunnistamise nõude esitamine on TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi

välistatud, puudub ringkonnakohtul vajadus hinnata avaldaja väiteid, et vaidlusalusel

üldkoosolekul p-s 5 vastu võetud otsused on vastuolus seadusega.

23. Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus muutmata osas, milles kohus tuvastas

korteriühistu 24.10.2023 üldkoosoleku otsuse p 7 tühisuse. Muus osas jääb avaldus

rahuldamata.

2-23-17264

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

24. Maakohtu määruse osalise tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS §

173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks

määruskaebemenetluse kulude jaotuse. Arvestades, et vaidlustatud korteriomanike

üldkoosoleku otsus on tühine osaliselt ning samuti rahuldab ringkonnakohus puudutatud isiku

määruskaebuse osaliselt, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud nii maa- kui

ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda.

25. TsMS § 696 lg 3 ja TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)