2-21-10388/124 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

05.06.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-10388

Kohtuasi

C.O avaldus kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 02.05.2023 määrus

Kaebuste esitajad ja liik

C.O määruskaebus

O.O, P.G ja E.V ühine määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: C.O (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaidar Sultson

Puudutatud isik I O.O (isikukood XXX)

Puudutatud isik II P.G (isikukood XXX)

Puudutatud isik III E.V (isikukood XXX)

Puudutatud isikute I, II ja III ühine lepinguline esindaja

Raul Uesson

Puudutatud isik IV Riigi Kinnisvara AS (registrikood

10788733), lepinguline esindaja töötaja C. D

Puudutatud isik V Haapsalu Linnavalitsus (registrikood

75012802), seaduslik esindaja linnasekretär Erko Kalev

Puudutatud isik VI Spark Asset Management OÜ

(registrikood 12229601), seaduslik esindaja juhatuse liige

X.J

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta O.O, P.G ja E.V 23.05.2025 esitatud tõend (Sadama tn 22 kinnistu

detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaan) asja materjalide juurde.

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 02.05.2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-10388 osas,

millega maakohus:

2-21-10388

2.1. mõistis C.O-lt välja P.G, E.V ja O.O kasuks solidaarselt juurdepääsutasu

ühekordse tasuna 4000 eurot Sadama tn 19A kinnisasja osa kasutuseelise

kaotuse eest;

2.2. jättis juurdepääsutingimusena kindlaks määramata värava sulgemise

kohustuse;

2.3. jaotas menetluskulud.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega:

3.1. mõista Sadama tn 19 igakordselt omanikult välja Sadama tn 19A igakordse

omaniku kasuks alates käesoleva määruse jõustumisest juurdepääsu iga-

aastane tasu, mis tuleb arvutada järgmiselt: 4000 eurot × võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär, ning määrata kindlaks tasu

maksmise tingimused;

3.2. määrata juurdepääsu tingimuseks kohustus juurdepääsu kasutamisel sulgeda

värav;

3.3. jätta C.O maakohtus kantud menetluskulud solidaarselt O.O, P.G ja E.V

kanda ning teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

4. Täpsustada maakohtu määruse resolutsiooni punkti 5 vastavalt tervikresolutsiooni

punktile 8.5.

5. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.

6. Rahuldada C.O määruskaebus.

7. Rahuldada O.O, P.G ja E.V määruskaebus osaliselt.

8. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt

:

8.1. Rahuldada C.O avaldus kinnisasjale asukohaga Sadama tn 19, Haapsalu

avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks.

8.2. Määrata kinnisasjale asukohaga Sadama tn 19, Haapsalu (registriosa nr

60232) juurdepääs avalikult kasutatavalt Sadama tänavalt (tee nr 1830078)

P.G-le, E.V-le ja O.O-le kuuluval kinnisasjal asukohaga Sadama tn 19A,

Haapsalu (registriosa nr 60332) ja SparkAsset Management OÜ-le kuuluval

kinnisasjal asukohaga Sadama tn 17, Haapsalu (registriosa nr 1224032)

kulgeva tee kaudu järgmiselt: Sadama tn 19, Haapsalu (registriosa nr 60232)

kinnisasja igakordse omaniku ja omanikult nõusoleku saanud isiku kasuks

tähtajatu, ööpäevaringne, igapäevane ja aastaringne juurdepääs avalikult

kasutavalt teelt – Sadama tänavalt (tee nr 1830078) – jalgsi,

kergliiklusvahendi ja igat liiki mootorsõidukiga mööda Sadama tn 19A

kinnisasja servas, osaliselt Sadama tn 17 kinnisasjal kulgevat krundisisest teed

(sõidurada) Sadama tänava piirist kuni Sadama tn 19 kinnisasja piirini

vastavalt käesoleva kohtumääruse lisas nr 1 toodud kaardil märgitule.

Juurdepääsu laiuseks määrata 2,5 meetrit ja pikkuseks 23 meetrit ja 28 cm.

8.3. Kohustada P.G, E.V-d ja O.O-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 60332 kantud kinnisasja asukohaga Sadama

tn 19A, Haapsalu kolmandasse jakku määruse resolutsiooni p-s 8.5 sätestatud

märkuse kandmiseks ning kohustada Spark Asset Management OÜ-d andma

tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 1224032

kantud kinnisasja asukohaga Sadama tn 17, Haapsalu kolmandasse jakku

määruse resolutsiooni p-s 8.5 sätestatud märkuse kandmiseks.

8.4. Asendada P.G, E.V, O.O ja Spark Asset Management OÜ tahteavaldus

märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse käesoleva kohtulahendiga.

8.5. Kinnistusraamatu registriosadesse nr 60332 ja nr 1224032 kanda järgnev

märkus: Juurdepääsuõigus Sadama tn 19, Haapsalu (registriosa nr 60232)

kinnisasja igakordse omaniku ja omanikult nõusoleku saanud isiku kasuks.

2-21-10388

Tähtajatu, ööpäevaringne, igapäevane ja aastaringne juurdepääs avalikult

kasutatavalt Sadama tänavalt jalgsi, kergliiklusvahendi ja igat liiki

mootorsõidukiga mööda Sadama tn 19A kinnisasja servas, osaliselt Sadama tn

17 kinnisasjal kulgevat krundisisest teed (sõidurada) Sadama tänava piirist

kuni Sadama tn 19 kinnisasja piirini vastavalt kohtumääruse tingimustele ja

kohtumääruse lahutamatuks lisaks olevale kaardile. Sadama tn 19 kinnisasja

igakordne omanik on kohustatud tasuma Sadama tn 19A kinnisasja

igakordsele omanikule iga-aastast juurdepääsutasu.

8.6. Kohustada kinnisasja asukohaga Sadama tn 19, Haapsalu (registriosa nr

60232) igakordset omanikku juurdepääsu talumistasuna hooldama ja korras

hoidma Sadama tn 19A kinnisasja servas, osaliselt Sadama tn 17 kinnisasjal

kulgevat krundisisest teed (sõidurada) Sadama tänava piirist kuni Sadama tn

19 kinnisasja piirini vastutasuna krundisisese tee kasutamise ja kasutamise

talumise eest.

8.7. Keelata parkimine käesoleva kohtumäärusega kindlaksmääratud juurdepääsu

alal.

8.8. Sadama tn 19, Haapsalu kinnisasja igakordne omanik kohustub tagama, et

määratud juurdepääsuõigust autoga kasutav isik sulgeb enda järel Sadama tn

19A, Haapsalu kinnisasjal asuva värava, mis paikneb Sadama tn 19A ja

Sadama tänava piiril.

8.9. Määrata, et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsu

taluma.

8.10. Mõista Sadama tn 19, Haapsalu kinnisasja igakordselt omanikult välja

Sadama tn 19A kinnisasja igakordse omaniku kasuks alates käesoleva

määruse jõustumisest juurdepääsu iga-aastane tasu, mis tuleb arvutada

järgmiselt: 4000 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

intressimäär. Tasu tuleb maksta poolaastate kaupa iga aasta 15. jaanuariks

selle aasta esimese ja 15. juuliks teise poolaasta eest, kusjuures poolaasta tasu

on pool aastatasust. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise

poolaasta eest tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

9. Lugeda juurdepääsu kajastav plaan (kaart) kohtumääruse lahutamatuks lisaks.

10. Jätta C.O maakohtus kantud menetluskulud solidaarselt O.O, P.G ja E.V kanda

ning teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

11. Jätta määruskaebemenetluses kantud O.O, P.G ja E.V määruskaebusega seotud

C.O menetluskulud 80% ulatuses solidaarselt O.O, P.G ja E.V kanda; O.O, P.G ja

E.V menetluskulud 20% ulatuses C.O kanda ning ülejäänud menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Jätta määruskaebemenetluses kantud C.O

määruskaebusega seotud C.O menetluskulud solidaarselt O.O, P.G ja E.V kanda

ning teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-21-10388

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. C.O (avaldaja) esitas 01.07.2021 Pärnu Maakohtule avalduse oma kinnisasjale asukohaga

Sadama tn 19, Haapsalu avalikult kasutatavalt teelt Sadama tänavalt juurdepääsu

määramiseks. Avaldaja täpsustas avaldust 15.06.2022.

1.1. Avaldaja palus määrata tähtajatu, ööpäevaringne, igapäevane ja aastaringne juurdepääs

jalgsi, kergliiklusvahendiga ja igat liiki mootorsõidukiga mööda Sadama tn 19A servas,

osaliselt Sadama tn 17, kulgevat krundisisest teed (sõidurada) Sadama tänava piirist kuni

Sadama tn 19 piirini. Juurdepääsu laiuseks palus avaldaja määrata 2,5 meetrit ja pikkuseks

vaatlusel tuvastatud pikkus. Avaldaja soovis juurdepääsu osas kande tegemist

kinnistusraamatusse. Menetluskulud tuli jätta puudutatud isikute I ja III kanda.

1.2. Asjaolude kohaselt kuulub avaldajale Sadama tn 19 kinnisasi. Tegemist on elamumaaga,

mida kasutatakse aastaringselt. Kinnisasjale puudub ametlik juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt, s.o Sadama tänavalt. Avaldaja kinnisasja ja tänava vahel paikneb Sadama tn 19A, mille

servas asuvat krundisisest teed on avaldaja suulise kokkuleppe alusel kasutanud. Tegemist on

ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega. Sadama tn 19A omanikud on tee kasutamist

üldjuhul võimaldanud, kuid nad ei ole nõustunud kande tegemisega kinnistusraamatusse.

Avaldaja soovib elamut renoveerida, kuid pank ei anna laenu, kuna kinnisasjale puudub

ametlik juurdepääs. Avaldaja kardab juurdepääsu võimaluse kadumist. Samuti on avaldaja

pidanud taluma Sadama tn 19A omanike halvakspanu.

1.3. Ajalooliselt olid Sadama tn 19 ja Sadama tn 19A üks krunt, mille jagamise eelduseks oli

Sadama tn 19A servituudi seadmine. Avaldaja kasutab juurdepääsu, mille asukoht pandi paika

ca 100 aastat tagasi. Juurdepääs Sadama tn 19 kinnisasjale on toimunud kogu aeg Sadama tn

19A kaudu. Avaldaja rajas ise tee vastutasuks selle kasutamise eest.

1.4. Kohtu poolt läbiviidud vaatlusel ilmnes, et Sadama tn 19A kulgev tee paikneb osaliselt

Sadama tn 17 kinnisasjal. Nimelt, Sadama tn 19A ja Sadama tn 17 kinnisasjade vaheline piir

kulgeb Sadama tn 19A paikneva kruusatee keskel, täpsemalt Sadama tn 17 kinnistupoolse

sõidujälje keskel – piirimärk (metallvai) asub Sadama tänava kõnnitee servas krundisisese tee

sõidujälje keskel. Seega Sadama tn 19A krundisisene teekeha paikneb tee alguses osaliselt

Sadama tn 17 kinnisasjal.

1.5. Alternatiivselt on võimalik juurdepääs määrata üle Sadama tn 21, kus asub Pärnu

Maakohtu Haapsalu kohtumaja. Sellele kinnisasjale tuleb tee alles rajada ja selle rajamine

lõhuks terviklahendusena kujundatud kohtumaja pargi. Linnavalitsuse andmetel oleksid kulud

70 000 eurot (2017. aasta seisuga). Ümber tuleks paigutada õuevalgustus, eemaldada puud ja

pinnas. Sellised kulutused üksikkrundile juurdepääsu rajamiseks linnavalitsuse poolt ei ole

põhjendatud. Juurdepääsu rajamine oleks aeganõudev ja kulukas ning ei saa välistada, et tee

rajamiseks ei saada kooskõlastust (nt tehnovõrkude asetsemise tõttu).

1.6. Juurdepääs üle Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala on avaldaja kolmas eelistus.

Sadama tn 19 paikneb Vaikse kalda kergliiklustee ääres. Vaikse kalda tänav on avalikult

kasutatav tee, kuid tegemist on kergliiklusteega, mis ei ole ettenähtud mootorsõidukitega

liiklemiseks.

2-21-10388

1.7. Avaldaja on seni hooldanud ja hoidnud korras juurdepääsuteed ning avaldaja on nõus

seda ka edaspidi tegema. Pindi Kinnisvara (edaspidi: Pindi) eksperthinnangu kohaselt on

teeservituudi ühekordne tasu 4000 eurot (ehk 200 eurot aastas). Avaldaja on nõus tegema

ühekordse makse.

Puudutatud isikute I, II ja III seisukohad

2. O.O (puudutatud isik I), P.G (puudutatud isik II) ja E.V (puudutatud isik III) vaidlesid

avaldusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2.1. Puudutatud isikud I, II ja III on Sadama tn 19A omanikud. Avaldaja ja tema pereliikmed

omavad suulise kokkuleppe alusel juurdepääsu oma kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt

juba 20 aastat. Seadus ei sätesta kokkuleppe vormi. Kuna juurdepääs on olemas, siis ei ole

avaldajal õigust nõuda reaalservituuti läbi puudutatud isikute I, II ja III kinnisasja. Sadama tn

19 kasuks ei ole teeservituuti kinnistusraamatusse kantud rohkem kui 70 aasta jooksul.

Tiheasustusalal ei ole kohustust tagada juurdepääsu mootorsõidukiga.

2.2. Avaldaja poeg on avaldaja kinnisasja kasutanud äritegevuseks ning juurdepääsuteed

kaubabussiga liiklemiseks. Sadama tn 19A korter nr 1 peresse kuulub kaks erivajadusega

noort inimest, mistõttu ei saa krundil lubada sellist liiklust nagu tänaval. Sadama tn 19A

omanikud ei aktsepteeri reaalservituudi seadmist, kuna see annaks võimaluse tegeleda

ettevõtlusega. Sadama tn 19 elanikud on korduvalt rikkunud Sadama tn 19A elanike öörahu.

2.3. Juurdepääs tuleb määrata Sadama tn 21 kaudu, kui see on vajalik. Sadama tn 21

territoorium on avalikkusele suletud. Parki seal ei ole, on vaid mõned puud ja niidetav ala.

Arvestades krundi suurust, oleks tee alla jääv ala marginaalne. Arusaamatuks jääb, miks

koormata Sadama tn 19A, kui samal ajal on võimalik määrata juurdepääs Sadama tn 21

kaudu. Kuni uue tee valmimiseni on Sadama tn 19A omanikud nõus lubama tee kasutamist

senisel kokkuleppel ja on valmis sõlmima lihtkirjaliku kokkuleppe tee kasutamiseks. Juhul

kui juurdepääs määrata üle Sadama tn 19A kinnisasja, soovivad puudutatud isikud I, II ja III,

et kohus määraks juurdepääsutingimused järgmiselt (IV kd, tl-d 110–112):

1) servituudi esemeks on teeniva kinnisasja osa, millel paikneb traditsiooniline sõidutee;

2) kuna avaldajal on oma kinnisasjale juurdepääs jalgsi ning kergliiklusvahendiga olemas

Vaikne kallas 3 // Väikese viigi haljasala kaudu, siis määrata avalduse rahuldamise

korral avaldaja ning tema laste kasuks Sadama tn 19A kaudu isiklik servituut üksnes

autoga liiklusseaduse (LS) § 2 p 3 mõistes;

3) servituut ei sisalda endas jalgteeservituuti. Jalgteena tuleb kõigil juhtudel kasutada

Sadama 19 kinnisasjale pääsuks Vaikne kallas 3 // Väikese viigi haljasala paiknevat

kergliiklusteed. Sama juurdepääsu tuleb kasutada jalgratta, rula, rulluiskude,

kergliikuri, elektritõukerattaga ning kõigi Vaikne kallas 3 // Väikese viigi haljasala

kergliiklusteel lubatud sõidukitega liiklemiseks;

4) kui peale servituudi seadmist ilmnevad uued, servituudi ala kasutusest tingitud

häirivad tegurid (müra, liikluskoormuse kasv vms), mida võib KAHOS kohaselt

käsitleda kahjuna, siis nende osas tuleb läbi viia uus hindamine ja vajadusel tellida

täiendavad ekspertiisid ning kahjude tuvastamisel saab algatada uue menetluse nende

hüvitamiseks;

5) kõik eelnevas punktis märgitud ekspertiisid kohustub teeniva kinnisasja omanikele

hüvitama valitseva kinnisasja omanik;

2-21-10388

6) Sadama tn 19 kinnisasjale läbipääsuks ei ole lubatud liigelda Sadama tn 19A elamule

lähemal kui 120 cm (juurdepääsu servituudi ala ei paikne Sadama tn 19A elamule

lähemal kui 120 cm);

7) servituudi ala laius Sadama tn 19A jääval alal on 270 cm, v.a Sadama tn 17 piirnevas

osas, kus see on kitsam;

8) valitseva kinnisasjaga seotud autode parkimine servituudi alal (juurdepääsuteel) ega

Sadama tn 19A õuealana kasutataval alal ei ole lubatud;

9) servituudi alal on autodele lubatud suurim liikumiskiirus 20 km/h. Kui Sadama tn 19A

õuealal, sh servituudi alal liigub jalakäija, on sõidukite maksimaalne lubatud kiirus 5

km/h;

10) valitseva kinnisasja omanik kohustub paigaldama oma vahenditega Sadama tn 19A

elamu pimenurga äärse servituudi ala kõrvale liikluspeegli, vältimaks võimalikke

liiklusohtlikke olukordi jalakäijatega. Liikluspeegli paigaldamise ja hoolduse kulud

kannab valitseva kinnisasja omanik;

11) perioodil 15. maist kuni 15. septembrini on Sadama tn 19A kinnisasja Sadama tänava

poolsed väravad turvalisuse kaalutlustel suletud, kuid lukustamata. Valitseva

kinnisasja omanik kohustub eelmärgitud perioodil kõnealused väravad autoga

sisenedes avama ning enda auto järel sulgema;

12) juurdepääsutee ala remontimise ja hooldamise vajaduse ning sageduse üle otsustavad

teeniva ning valitseva kinnisasja omanikud ühiselt häälteenamuse alusel. Tee hoolduse

ja remondi tagavad teeniva ning valitseva kinnisasja omanikud omal kulul solidaarselt,

kuigi avaldaja on viidanud, et on nõus kõnealust teed tasuta hooldama ja korrastama;

13) servituudi alal tuleb nii valitseva kui teeniva kinnisasja omanikel tagada ja säilitada

heakord;

14) valitseva kinnisasja omanik kohustub niitma servituudi ala kolm korda aastas: 10.

juuniks, 10. juuliks ning 10. augustiks;

15) valitseva kinnisasja omanik kohustub kasutama teeniva kinnisasja servituudi ala

säästlikult ja heaperemehelikult ning võtma tarvitusele kõik abinõud vältimaks teeniva

kinnisasja omanike või kolmandate isikute vara ja õiguste kahjustumist mistahes viisil;

16) valitseva kinnisasja omanik kohustub teavitama teeniva kinnisasja omanikke

viivitamatult, kui esinevad asjaolud, mis põhjustavad või võivad põhjustada teeniva

kinnisasja servituudi ala kahjustumise või teeniva kinnisasja omanike või kolmanda

isiku vara või õiguste muul viisil kahjustumise;

17) valitseva kinnisasja omanik kohustub koheselt vabastama servituudi alal paikneva

Sadama tn 19A eluhoone vee sisseviigu jaoks rajatud kommunikatsiooni kaevu kaane

pinnasest (killustikust). Kaevukaane katmine mistahes pinnasematerjaliga ei ole

lubatud;

18) Sadama tn 19A kinnisasja läbiva Sadama tn 19 läbipääsutee servituut ei laiene mitte

ühegi Sadama tn 19 kinnisasjale registreeritud äriühingu või ettevõtluse vormi, sh FIE

äritegevuse, kasuks. Samuti ei ole Sadama tn 19 kinnisasjale lubatud registreerida

äriühingut ega tegutseda kõnealusel kinnisasjal äritegevusega, sh majutusteenusega,

v.a äritegevusega, mille raames Sadama tn 19A servituudi ala ei kasutata;

19) servituudi seadmisel loetakse valitseva kinnisasja omaniku nõusolek antuks vähemalt

kahe valvekaamera paigaldamiseks Sadama tn 19A territooriumile. Kaamerad

paigaldab ja paigaldamise kulud kannavad teeniva kinnisasja omanikud läbipääsutee

kasutamise õiguspärasuse kontrollimiseks;

20) kaamerate salvestiste tõendusmaterjalina kasutamiseks loetakse servituudi seadmisel

valitseva kinnisasja omaniku nõusolek antuks;

21) teenivale kinnisasjale paigaldavad teeniva kinnisasja omanikud osutusmärgi 559c

(videovalve);

2-21-10388

22) teeniva kinnisasja omanike poolt paigaldatakse Sadama tn 19A kinnisasja väravale

keelu- ja mõjuala liiklusmärk 311b «Erateel sõidu keeld»;

23) valitseva kinnisasja omanik kohustub kaks korda aastas hüvitama teeniva kinnisasja

omanikele Sadama tn 19A elamu servituudi ala poolsete akende ning hoone

välisfassaadi pesu. Kõnealused arved esitavad teeniva kinnisasja omanikud valitseva

kinnisasja omaniku e-posti aadressile, mille järgselt kohustub valitseva kinnisasja

omanik maksma teeniva kinnisasja omanikele viimaste poolt tasutud arve(d) viie

tööpäeva jooksul;

24) valitseva kinnisasja omanik kohustub iga kahe aasta tagant hüvitama teeniva

kinnisasja omanikele elamu servituudi ala poolse välisfassaadi hoolduskulud, mille

hulgas võivad olla mh fassaadi värvimise või fassaadi hallituse tõrje kulud jne.

Kõnealused arved esitavad teeniva kinnisasja omanikud valitseva kinnisasja omaniku

e-posti aadressile, mille järgselt kohustub valitseva kinnisasja omanik maksma teeniva

kinnisasja omanikele viimaste poolt tasutud arve(d) viie tööpäeva jooksul;

25) servituudi võib lõpetada teeniva kinnisasja omanike nõudmisel, kui valitseva

kinnisasja omanik või temaga seotud isikud on servituudi tingimusi korduvalt, s.o

vähemalt kaks korda rikkunud;

26) valitseva kinnisasja omaniku või temaga seotud isiku(te) poolse servituudi mistahes

tingimuse rikkumisel tekib teeniva kinnisasja omanikel leppetrahvi nõudeõigus ning

valitseva kinnisasja omanikul kohustus leppetrahvi tasumiseks;

27) leppetrahvi suurusena on pooled kokku leppinud 200 eurot, mis tuleb valitseva

kinnisasja omanikul tasuda teeniva kinnisasja omanikule viie tööpäeva jooksul vastava

leppetrahvi nõude esitamisest valitseva kinnisasja omaniku e-posti aadressile;

28) leppetrahvi tasumine ei vabasta valitseva kinnisasja omanikku servituudi tingimuste

rikkumisega teeniva kinnisasja omanikele põhjustatud kahju hüvitamise kohustusest.

2.4. Sadama tn 19A koormamisel väheneb Sadama tn 19A kinnisasja turuväärtus ja piiratakse

selle privaatsust. Domus Kinnisvara (edaspidi: Domus) ekspert tuvastas ühekordse hüvitise

suuruseks 13 294 eurot (ehk 517 eurot aastas). Puudutatud isikud I, II ja III taotlevad tasu

järgmiselt (IV kd, tl-d 114–115):

1) isikliku servituudi seadmisel autoga avaldaja ning tema laste kasuks või senise

läbipääsutee suulise kasutamise kokkuleppe jätkamisel autoga Sadama tn 19A kaudu,

määrata avaldajalt Sadama tn 19A omanikele ühekordse hüvitisena 13 294 eurot;

2) määrata emotsionaalse kaotuse eest isikliku servituudi seadmisel autoga või senise

juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike

kasuks 30% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või

ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest;

3) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest isikliku servituudi

seadmisel autoga või senise juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt

Sadama tn 19A kaasomanike kasuks 25% iga-aastane perioodiline tasu, mida

arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13

294 euro hüvitusväärtusest;

4) määrata reaalservituudi seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks

ühekordne hüvitis 39 882 eurot, s.o kolmekordne isikliku servituudi ühekordne

hüvitis, seoses olulise ning ebaproportsionaalse Sadama tn 19A kaasomanike

omandiõiguse riivega;

5) määrata emotsionaalse kaotuse eest teeservituudi (reaalservituudina) seadmisel autoga

avaldajalt Sadama tn 19A kaasomanike kasuks 90% iga-aastane perioodiline tasu,

2-21-10388

mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse

ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest;

6) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest teeservituudi

(reaalservituudina) seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A kaasomanike kasuks

75% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne

hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest.

Puudutatud isiku IV seisukohad

3. Riigi Kinnisvara AS (puudutatud isik IV) toetas avaldust määrata juurdepääs üle Sadama tn

19A. Puudutatud isik IV on Sadama tn 21 omanik ja sellel aadressil asub kohtumaja.

Olemasolev juurdepääs on olnud ajalooliselt kasutuses juba enne 1940. aastat ja seda on

järjepidevalt kasutatud. Analoogses korras toimub juurdepääs ka naaberkinnisasjale Sadama

tn 17A (Sadama tn 17 kaudu), mistõttu on taoline juurdepääsuviis paikkonnas tavapärane.

3.1. Kuivõrd juurdepääs toimub tava kohaselt, siis on sisuliselt tekkinud vastavas osas

seadusjärgne kitsendus, millega Sadama tn 19A omanikud peavad arvestama ka ilma

kinnisturaamatusse kitsendust kandmata. Praegusel juhul ei eksisteeri mõjuvat põhjust, miks

juurdepääsutee tuleks kindlaks määrata erinevalt senisest väljakujunenud pikaajalisest ja

toimivast tavast. Avaldaja kinnisasjale juurdepääsu kindlaksmääramine läbi Sadama tn 19A

oleks kõige proportsionaalsem ning mõjutaks menetlusosaliste õigusi kõige vähem. Seejuures

on juurdepääsutee vajalik ja kasutatav ka Sadama tn 19A omanikele endile.

3.2. Uue juurdepääsutee ehitamine läbi Sadama tn 21 oleks ebamõistlikult kulukas ja ka

kohtuasustuse õigusi ja huvisid põhjendamatult rikkuv. Uus juurdepääs tuleks alles planeerida

ja täies ulatuses välja ehitada. Juurdepääsutee rajamine miljööväärtuslikule Sadama tn 21

kinnisasjale killustaks ebamõistlikult kinnisasjal asuva kohtumaja senist väljakujunenud

turvalist krundikasutust ning likvideeriks olulise osa krundil paiknevast silmailu ja

lõõgastumisvõimalust pakkuvast väärtuslikust kõrghaljastusest, nn kohtumaja pargist. Tee

rajamine eeldaks paljude puude langetamist ja muude haljastuselementide osakaalu

vähendamist. Olemasolevate rajatiste ja kommunikatsioonide asukohta tuleks muuta.

Olemasolevat parki on ebamõistlik ümber ehitada. Samuti ei ole mõeldav ja loogiline rajada

juurdepääs läbi olulise riigiasutuse suletud ning piiratud sisehoovis asuva suhteliselt väikese

parkimisala. Kohtumaja hoovis paiknev parkimisala on turvalisuse huvides kohtumajaga mitte

seotud isikute mootorsõidukitele suletud ning kasutuses üksnes kohtumajaga seotud töötajate

mootorsõidukite parkimiseks ja kohtumaja vahetuks teenindamiseks (sh kinnipeetavate

konvoeerimiseks kohtuasutusse).

3.3. Kui kohus ei määra juurdepääsu läbi Sadama tn 19A, siis tuleks juurdepääs määrata läbi

Vaikne kallas 3//Väikse viigi haljasala. Kergliiklustee kohandamine selliselt, et see oleks

kasutatav mootorsõidukitega, on funktsionaalselt loogilisem kui täiesti uue tee planeerimine ja

rajamine läbi Sadama tn 21.

Puudutatud isiku V seisukohad

4. Haapsalu Linnavalitsus (linnavalitsus või puudutatud isik V) toetas avaldust määrata

juurdepääs üle Sadama tn 19A. Senine juurdepääs (tugeva kattega kruusatee) avalikule,

Haapsalu linna omandis olevale Sadama tänavale kulgeb üle Sadama tn 19A. Nimetatud

juurdepääsutee on ainus tee avaldaja kinnisasjani, mis on kasutatav ka sõidukitega.

Juurdepääsutee ei ole kantud avalike teede nimekirja.

2-21-10388

4.1. Olemasolev juurdepääsutee on põline Sadama tn 19 majavalduse juurdepääsutee, millele

oli peale kinnisasja jagamist 1932. aastal seatud juurdepääsuservituut. Maaomandi

vormistamisel maareformi läbiviimise käigus 1990-ndatel aastatel tagastati Sadama tn 19 ja

19A endistes, 1940. aasta seisuga kehtinud piirides. Tolleaegne linnavalitsus nägi tekkivat

probleemi maade tagastamise käigus, kuid tagastamise õigustatud subjektid ei nõustunud

ühise kinnisasja moodustamisega. Kinnisasjade omanike õigusjärglased võõrandasid

kinnisasjad ilma juurdepääsuservituuti kinnistusraamatusse vormistamata.

4.2. Linnavalitsusel puuduvad igasugused võimalused juurdepääsutee rajamiseks üle Sadama

tn 21. Vaikne kallas 3//Väikse viigi haljasala on linnale kuuluv jalg- ja jalgrattatee. Viimasel

asub ka Väikse viigi kaldakindlustus, millel kulgeb kergehitisena ehitatud tee, mis ei ole

mõeldud läbimiseks mootorsõidukitega.

Puudutatud isiku VI seisukohad

5. Spark Asset Management OÜ (puudutatud isik VI) avaldust ei toetanud.

Puudutatud isikule VI kuulub kinnisasi asukohaga Sadama tn 17. Juurdepääsu rajamine läbi

Sadama tn 17 ei ole võimalik, kuna piki kinnisasja piiri paiknevad hooned. Puudutatud isiku

VI kaasamine menetlusse oli põhjendamatu. Puudutatud isik VI soovib rajada kõrvalhoone

oma kinnisasjale, mistõttu ei ole juurdepääsu rajamine läbi Sadama tn 17 võimalik. Avaldaja

kinnisasjale on juurdepääs olemas läbi Sadama tn 19A. Otstarbekas on piirduda vaid Sadama

tn 19A läbiva juurdepääsuga. Kui aga juurdepääsu tagamine ei ole võimalik ilma Sadama tn

17 puutumata, siis tuleb see juurdepääs määrata nii, et Sadama tn 17 omanikul on võimalik

rajada kõrvalhoone.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Pärnu Maakohus rahuldas avalduse 02.05.2023 määrusega ja määras Sadama tn 19

kinnisasja igakordse omaniku kasuks juurdepääsu avalikult kasutatavale Sadama tänavale üle

Sadama tn 19A ja Sadama tn 17 kinnisasjade järgmistel tingimustel:



juurdepääs on tähtajatu, ööpäevaringne, igapäevane ning aastaringne jalgsi,

kergliiklusvahendiga ja igat liiki mootorsõidukiga;



juurdepääs kulgeb mööda Sadama tn 19A kinnisasja servas, osaliselt Sadama tn 17

kinnisasjal kulgevat krundisisest teed (sõidurada) Sadama tänava piirist kuni Sadama

tn 19 kinnisasja piirini vastavalt määruse lisas nr 1 toodud kaardil märgitule;



juurdepääsu laius on 2,5 meetrit ning pikkus 23 meetrit ja 28 cm;



Sadama tn 19 kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsu talumistasuna

hooldama ja korras hoidma Sadama tn 19A kinnisasja servas, osaliselt Sadama tn 17

kinnisasjal kulgevat krundisisest teed Sadama tänava piirist kuni Sadama tn 19

kinnisasja piirini vastutasuna krundisisese tee kasutamise ja kasutamise talumise eest;



parkimine kindlaksmääratud juurdepääsu alal on keelatud;



teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsu taluma;



avaldaja tasub puudutatud isikutele I, II ja III solidaarselt juurdepääsutasu ühekordse

tasuna 4000 eurot Sadama tn 19A osa kasutuseelise kaotuse eest.

Kohus kohustas puudutatud isikuid I, II ja III ning VI andma tahteavalduse märkuse

kandmiseks kinnistusraamatusse ning asendas nende tahteavaldused kohtulahendiga.

Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda.

2-21-10388

6.1. Puudub vaidlus, et avaldajal on juurdepääs Sadama tänavalt oma kinnisasjani üle Sadama

tn 19A. Juurdepääs on tagatud suulisel kokkuleppel Sadama tn 19A kinnisasja omanikega.

Sadama tn 19A kinnisasja omanikud on nõus suulise kokkuleppe alusel tagama ka edaspidi

juurdepääsu, kuid nad vaidlevad vastu servituudi seadmisele. Avaldaja oli õigustatud

pöörduma nõudega kohtusse, kuna tal puudub juurdepääs kinnisasjale AÕS § 156 lg 1

tähenduses.

6.2. Olemasolev juurdepääs on olnud kasutuses alates 1932. aastast. Sadama tn 19 jagamisel

1932. aastal otsustati määrata juurdepääsuservituut Sadama tn 19 kasuks üle Sadama tn 19A.

Linnavalitsuse korraldustega õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kohta tagastati

õigusjärgluse alusel Sadama tn 19 ja Sadama tn 19A. Kinnisasjad võõrandati ilma

juurdepääsuservituuti kinnistusraamatusse vormistamata. 90-aastane juurdepääsu kasutamise

aeg on piisavalt pikk, et määratleda seda kui väljakujunenud tava.

6.3. Avaldaja tõi esile, et alternatiivne juurdepääs saaks kulgeda üle Sadama tn 21 või Vaikne

kallas 3//Väikese viigi haljasala kaudu (alternatiivsed variandid).

6.3.1. Kohus tuvastas paikvaatluse käigus, et juurdepääsuteed ei ole olemas üle Sadama tn 21,

et pääseda Sadama tn 19 kinnisasjale. Sadama tn 21 kinnisasjale on avaldaja ja puudutatud

isikute I, II ja III hinnangul võimalik juurdepääs rajada kahest kohast. Esimene juurdepääsu

variant on Sadama tänavalt üle Sadama tn 21 kinnisasja Sadama tn 19A kinnisasjaga

külgnevalt alalt (paikvaatlusel tehtud fotod nr 9–17). Teine variant on Sadama tn 21

sisehoovis asuva parkla kaudu (paikvaatlusel tehtud fotod nr 18–22).

6.3.2. Üksikjuurdepääsu rajamine, mille hind on minimaalselt 70 000 eurot (hind 2017. aasta

seisuga), linna arvel ei ole põhjendatud. Põhjendatud ei ole avaliku raha kasutamine

üksikkrundile juurdepääsu rajamiseks olukorras, kus kinnisasjale on olemas juurdepääs

väljakujunenud tavana. Ka kulude avaldaja kanda jätmisel võib selles ulatuses juurdepääsu

rajamisega kaasneda märkimisväärne kulu. Juurdepääsu rajamine läbi Sadama tn 21 asuva

parkla on ka ebamõistlik. Sellisel juhul on takistatud Sadama tn 21 sisehoovis oleva garaaži

kasutamine. Samuti tooks see kaasa parkimisvõimaluste kitsendamise sisehoovis. Sadama tn

21 asuvas hoones tegutsevad kohus ja prokuratuur. Tuleb arvestada, et kohtule ja

prokuratuurile seadusega pandud ülesannete täitmiseks tuleb tagada asutusi teenindavatele

sõidukitele parkimis- ja juurdepääsuvõimalused (näiteks kinnipeetavate konvoeerimine).

Sadama tn 21 sisehoovis oleva parkla kaudu juurdepääsu rajamine on takistatud ka seetõttu, et

planeeritavat juurdepääsu läbiks elektrimaakaabelliin. Sillutis, mis kulgeb prokuratuuri

kasutuses oleva hoone osa eest, on mõeldud jalakäijatele ega ole sõidukite jaoks piisava

kandevõimega.

6.3.3. Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala ei ole samuti juurdepääsu määramiseks sobiv.

Paikvaatlusel on tuvastatud, et olemasoleva kergliiklustee laius on 2,08 meetrit, mis pole

piisav. Kergliiklustee on linnale kuuluv jalg- ja jalgrattatee. Kinnisasjal paikneb Väikese viigi

kaldakindlustus ning kergliiklustee all paiknevad elektrikaablid. Võimalikud ümberehitused

oleks äärmiselt kulukad ja kapitaalsed. Jalg- ja jalgrattateena kasutatav kergliiklustee on

oluline säilitada kasutamiseks jalg- ja jalgrattateena, et linna elanikud ja külalised saaksid teed

kasutada aktiivseks puhkuseks. Avalik huvi kergliiklustee säilimiseks on olulisem kui

avaldajale juurdepääsu tagamine kinnisasjani üle Vaikne kallas 3 // Väikese viigi haljasala.

6.4. Olemasolev juurdepääsutee Sadama tn 19A kaudu tagab juurdepääsu avaldajale oma

hoovialale pääsemiseks. Kuna juurdepääs on toimunud olemasolevat teed mööda, siis on

juurdepääsuks kasutatud ka osa Sadama tn 17 kinnisasjast. Olemasolev juurdepääs on tugeva

2-21-10388

kattega kruusatee. Seega ei ole põhjendatud muuta juurdepääsu asukohta nii, et see jääb kogu

ulatuses Sadama tn 19A kinnisasjale. Sadama tn 17 omanike huve ei riku, kui juurdepääs jääb

samasse kohta, kus see on olnud. See ei takista ka Sadama tn 17 omanikel kõrvalhoone

ehitust, sest juurdepääsuga, mis on kulgenud üle neile kuuluva kinnisasja, on nad pidanud

arvestama. Teest vabaks jääv ala jaotub Sadama tn 17 ja Sadama tn 19A kinnisasjade vahel.

Kui kogu juurdepääsutee määrata üle Sadama tn 19A, jääks see Sadama tn 19A eluhoonele

liiga lähedale, kuna vahemaa hoone vundamendi ja tee vahel on 1,20 meetrit.

6.5. Puudub vaidlus, et juurdepääs on olnud üle Sadama tn 19A alates 1932. aastast. Seega ei

ole tegemist uue tee rajamisega. Vaidlust ei ole ka selles, et juurdepääsu kasutavad ka Sadama

tn 19A omanikud ise oma kinnisasjale pääsemiseks ja parkimiseks. Domuse

eksperthinnangust ei nähtu, et nimetatud asjas tähtsust omavate asjaoludega oleks

eksperthinnangu koostamisel arvestatud. Seetõttu ei võta kohus seda tõendit aluseks tasu

määramisel. Eksperthinnangu kohaselt on hüvitised arvestatud lähtuvalt hoonestamata

kinnisasja turuväärtusest. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud võtta aluseks eksperthinnangut,

mis on esitatud hoonestamata maatüki kohta. Kohus teeb lahendi konkreetsete kinnisasjade

kohta ja seetõttu võtab aluseks olemasoleva olukorra. Nimelt on Sadama tn 19A hoonestatud.

6.6. Kohus lähtub Pindi eksperthinnangust, mille kohaselt on servituudialana arvestatud juba

ajalooliselt määratud servituudialaga. Arvestatud on asjaoluga, et servituudi seadmisel langeb

servituudiala välja Sadama tn 19A omanike ainukasutusest. Kogu servituudiala pindala on ca

70–80 m2. Osa servituudialast on Sadama tn 19A sissepääsuteeks. Servituudi tõttu jääks

kinnisasja omaniku ainukasutusest välja ca 30 m2, mis võrdub ühe auto parkimisalaga. Ka

tegelikkuses tekib kinnisasjal olukord, kus servituudiala võtab ära ühe parkimiskoha.

Teeservituudi tasu väärtus seisuga 13.01.2023 on 4000 eurot. See summa on tasu nn kaasneva

kahju eest. Eeltoodu alusel määrab kohus juurdepääsutasu ühekordse tasuna 4000 eurot

Sadama tn 19A osa kasutuseelise kaotuse eest.

6.7. Vastavalt avaldaja taotlusele paneb kohus avaldajale kohustuse juurdepääsuteed hooldada

ja korras hoida. Kohus ei tuvastanud Sadama tn 17 ega Sadama tn 19A väärtuse vähenemist.

Nõuded emotsionaalse kaotuse eest ja kinnisasja atraktiivsuse vähenemise eest ei ole

põhjendatud. Kuna olemasolevat juurdepääsu ei muudeta ning sellega on pidanud

kinnisasjade omanikud arvestama, ei ole põhjendatud täiendavate hüvitiste väljamõistmine.

Puudutatud isikud I, II ja III nõudsid hüvitist selle eest, kui servituudiala läbitakse sõidukiga.

Kuna sõidukiga on servituudiala läbitud ka varasemalt terve aja, mil puudutatud isikud I, II ja

III on olnud Sadama tn 19A omanikeks, ei näe kohus, et servituudi seadmisel tiheneks

autoliiklus servituudialal.

6.8. Kuna puudutatud isik VI ei ole tasu osas seisukohti esitanud, lähtus kohus, et vastav nõue

puudub.

6.9. Juurdepääsu tingimuste osas leidis kohus, et servituudiala kasutamine peaks häirima

võimalikult vähe kinnisasja omanikke ja seepärast on põhjendatud vaid parkimise keelamine

servituudialal. Muus osas saab iga omanik oma kinnisasja kasutada kooskõlas selle

otstarbega.

6.10. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi

kanda. Maakohus märkis, et nii avaldaja kui ka puudutatud isikud I, II ja III on esitanud

menetluses kohtule asjatult (ilma, et kohus oleks seda küsinud) kirjalikke seisukohti, mis on

toonud kaasa menetluskulude kasvu.

2-21-10388

Avaldaja määruskaebus

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega

kohus määras kindlaks menetluskulude jaotuse ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda. Avaldaja palub teha uue määruse, millega mõista menetluskulud välja solidaarselt

puudutatud isikutelt I, II ja III.

7.1. Maakohtu määrusest ei nähtu, et maakohus oleks diskretsiooni kohaldamisel kinni

pidanud kaalutlusreeglitest. Määrus ei sisalda vastavaid põhjendusi. Rikkumiste tagajärjel on

maakohus menetluskulud valesti jaotanud. Kaebajad ei nõustu kohtu seisukohaga, et avaldaja

esitas kohtule menetlusdokumente, mille esitamiseks puudus vajadus. Puudutatud isikute I, II

ja III tegevus tingis menetluskulude suurenemise.

7.2. Käesolevas asjas on avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III vahel sisuline vaidlus, sest

viimased on alusetult ja pahatahtlikult keeldunud juurdepääsu osas kokkuleppe korras

reaalservituudi seadmisest, seda nii kohtuväliselt kui ka kohtus. Õiglane on avaldaja

menetluskulud välja mõista puudutatud isikutelt I, II ja III.

Menetlusosaliste seisukohad avaldaja määruskaebuse kohta

8. Puudutatud isikud I, II ja III vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle

rahuldamata. Maakohus oleks pidanud avaldaja ning puudutatud isikute I, II ja III

menetluskulud jätma avaldaja kanda. Kohus jättis põhjendamatult menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda, sest kogu õigusvaidluse on põhjustanud alusetult ja valedele

väidetele tugines avaldaja.

Puudutatud isikute I, II ja III määruskaebus

9. Puudutatud isikud I, II ja III esitasid määruskaebuse, milles palusid tühistada maakohtu

määruse täies ulatuses ning saata asja tagasi maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Kõik

menetluskulud palusid nad jätta avaldaja kanda. Kaebajad taotlesid mh järgmist:

1) määrata, et avaldajal, nagu kõigil isikutel, on õigus kasutada oma kinnisasjale

juurdepääsu jalgsi ja kergliiklusvahendiga läbi Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala

(määruskaebuse resolutsiooni p 6);

2) määrata, et avaldajal, nagu kõigil isikutel, on õigus oma kinnisasjale juurde pääseda

sõidukitega läbi Vaikne kallas 3//Väikese viigi haljasala (määruskaebuse resolutsiooni

p 7);

3) avaldaja kinnisasjale Sadama tn 19A ning Sadama tn 17 kaudu juurdepääsu jätkamise

määramisel, määrata juurdepääs avaldaja kinnisasjale senise suulise kokkuleppe alusel

(määruskaebuse resolutsiooni p 19);

4) avaldaja kinnisasjale Sadama tn 19A ning Sadama tn 17 kaudu juurdepääsu

määramisel, määrata isiklik servituut avaldaja ning tema laste kasuks olemasoleva

juurdepääsutee kasutamiseks (määruskaebuse resolutsiooni p 20);

5) määrata teeservituut Sadama tn 19 igakordse omaniku kasuks Sadama tn 21 kaudu

(määruskaebuse resolutsiooni p 21);

6) isikliku servituudi seadmisel autoga avaldaja ning tema laste kasuks või senise

läbipääsutee suulise kasutamise kokkuleppe jätkamisel autoga Sadama tn 19A kaudu,

määrata avaldajalt Sadama tn 19A omanikele ühekordse hüvitisena 13 294 eurot

(määruskaebuse resolutsiooni p 10);

2-21-10388

7) määrata emotsionaalse kaotuse eest isikliku servituudi seadmisel autoga või senise

juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike

kasuks 30% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või

ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest

(määruskaebuse resolutsiooni p 11);

8) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest isikliku servituudi

seadmisel autoga või senise juurdepääsutee kokkuleppe jätkamisel autoga avaldajalt

Sadama tn 19A omanike kasuks 25% iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse

517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro

hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 12);

9) määrata reaalservituudi seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks

ühekordne hüvitis 39 882 eurot, s.o kolmekordne isikliku servituudi ühekordne

hüvitis, seoses olulise ning ebaproportsionaalse Sadama tn 19A kaasomanike

omandiõiguse riivega (määruskaebuse resolutsiooni p 13);

10) määrata emotsionaalse kaotuse eest teeservituudi (reaalservituudina) seadmisel autoga

avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 90% iga-aastane perioodiline tasu, mida

arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13

294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse resolutsiooni p 14);

11) määrata Sadama tn 19A turuatraktiivsuse vähenemise eest teeservituudi

(reaalservituudina) seadmisel autoga avaldajalt Sadama tn 19A omanike kasuks 75%

iga-aastane perioodiline tasu, mida arvestatakse 517 euro tasust, või ühekordne

hüvitis, mida arvestatakse ühekordsest 13 294 euro hüvitusväärtusest (määruskaebuse

resolutsiooni p 15).

9.1. Puudutatud isikud I, II ja III leidsid, et avalduse rahuldamisel rikkus kohus oluliselt

menetlusõigusnorme ja hindas ebaõigesti tõendeid. Määrusest ei nähtu, et maakohus oleks

diskretsiooni kohaldamisel kinni pidanud kaalutlusreeglitest.

9.2. Maakohus rikkus paikvaatluse läbiviimise nõudeid ja jättis põhjendamatult rahuldamata

puudutatud isikute I, II ja III taotlused. Kohus poleks tohtinud kaasata menetlusse Sadama tn

17 omanikku puudutatud isikuna, kuna avaldajatel oli kohustus selline taotlus esitada juba

kohtusse pöördumisel. Puudutatud isiku VI õigeaegselt menetlusse kaasamata jätmine on

Sadama tn 17 omaniku suhtes oluline rikkumine. Kohtul puudus õiguslik alus, ilma

menetluslikel põhjustel uut menetlust alustamata, määrata juurdepääsu Sadama tn 17 kaudu.

Avaldaja muutis menetluse kestel nõude alust (algselt AÕS § 156 lg 1, hiljem lg 2). Nõudeid,

mida kohtule avalduse esemena ei esitatud, ei saanud kohus lõpplahendis lahendada. AÕS §

156 lg 1 alusel esitatud nõude oleks maakohus pidanud jätma rahuldamata.

9.3. Kohus jättis tähelepanuta, et suulise kokkuleppe alusel on Sadama tn 19A kaasomanikud

avaldajale juurdepääsu võimaldanud. Juurdepääs avaldaja kinnisasjale pole kordagi katkenud,

mistõttu on avaldus põhistamata. Avaldaja saab kasutada jalgsi või kergliiklusvahendiga

Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasja. Seetõttu puudus avaldajal õigus nõuda juurdepääsu.

Avaldaja nõudis läbisegi nii läbipääsuõigust kui teeservituuti. Avaldajal pole õigust kumbagi

nõuda. Kohus ei põhjendanud, miks oli tarvis piirata ning ebamõistlikult kahjustada kaebajate

omandiõigust avaldaja kasuks seatava reaalservituudiga. Samuti ei selgu, miks ei piisa isikliku

servituudi seadmisest avaldaja ning tema pereliikmete (laste) kasuks ning miks ei piisa senise

89 aastat kehtinud suulise kokkuleppe alusel juurdepääsu kasutamisest.

9.4. Sadama tn 19A omanikud on nõus suulise kokkuleppe ning isikliku servituudi alusel

tagama juurdepääsu ka edaspidi. Avaldajal tuleb nõustuda tasuma puudutatud isikutele I, II ja

2-21-10388

III tasu. Samuti tuleb jõuda kokkuleppele kasutatava tee kasutustingimustes. Kohus ei

selgitanud, miks ta jättis rahuldamata puudutatud isikute I, II ja III taotlused juurdepääsu

tingimuste osas.

9.5. Kohus ei arvestanud juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omanike huve.

Reaalservituudina määratav juurdepääsuõigus rikuks ebamõistlikult Sadama tn 19A elanike

rahu, sh öörahu, sest Sadama tn 19A kinnisasjal suureneks märgatavalt liiklus(tihedus).

Avaldaja pereliige on kasutanud Sadama tn 19A kinnisasja ilma selle omanikke teavitamata

ka nõusolekuta äritegevuseks. Äritegevuse käigus on avaldaja poeg koormanud Sadama tn

19A elamukrunti omanike nõusolekuta sõidukite ja kaubikutega. Seega reaalservituudina

juurdepääsuõiguse saamisel hakkavad avaldaja ning tema pereliikmed seda omakasu ajendil

äritegevuse käigus kuritarvitama.

9.6. Sadama tn 19A korteri nr 1 peresse kuuluvad kaks erivajadustega noort. Maakohus ei ole

kõnealust fakti objektiivselt hinnanud. Reaalservituudina seatav juurdepääsuõigus Sadama tn

19A kaudu suurendaks märgatavalt Sadama tn 19A liikluskoormust. Kaebajatele jääb

selgusetuks, miks on maakohus määranud tähtajatu, ööpäevaringse, igapäevase ja aastaringse

juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahendi ja igat liiki mootorsõidukiga. Avaldaja saab õiguse

hakata jagama Sadama tn 19A tee kasutamise õigust määratlemata arvule võõrastele

inimestele, mille tulemusena kannatab Sadama tn 19A elanike turvatunne ja kodukoha

puutumatus. Sellest lähtuvalt ei ole Sadama tn 19A elamu korteris nr 2 võimalik aastaringselt

elada. Häirivaks teguriks on ka avaldaja sunni tõttu pidevalt avatud väravad ning ka väravate

puudumine Sadama tn 19A ja Sadama tn 19 vahel, mistõttu puudub Sadama tn 19A elamul

privaatsus.

9.7. Tiheasustusalal ei ole kohustuslik tagada juurdepääsu mootorsõidukitega. Põhjendust,

miks praeguseni kehtiv suuline kokkulepe juurdepääsutee kasutamiseks tuleks asendada

reaalservituudiga, ei ole avaldaja esitanud. Kirjeldamata on juurdepääsu lubamise viis

kolmandatele isikutele ehk juurdepääsuloa olemasolu ei saa kontrollida ja tuvastada

kohtumääruse võimalikku rikkumist. Lahend ei anna võimalust kaasata rikkumise

tuvastamiseks korrakaitseorganeid ega alust pöörduda kohtusse. Sisuliselt on tekitatud lahend,

milles avaldaja dikteerib koormatava kinnisasja kasutamise tingimusi – see on võrdsustatav

avaldajale võimaldatud reaalservituudiga. Avaldaja ei põhistanud oma väiteid juurdepääsu

kinnistusraamatusse kandmise määramiseks Sadama tn 19A kaudu. Kohus kajastas valesti

Sadama tn 19 ning Sadama tn 19A omandamise ja tee ehitamise aluseid. Kohus jättis

kajastamata asjaolu, et avaldaja valetas kohtule – avaldaja ei ole kordagi elamu

renoveerimiseks laenu taotlenud. Avaldaja pole ka kordagi juurdepääsuteed hooldanud.

9.8. Juurdepääsu määramisel mööda Sadama tn 21 ei jää tee maakaabelliini kaitsevööndisse,

kinnisasjale mahub 2,5–3 meetri laiune juurdepääsutee ning juurdepääsutee rajamine ei maksa

70 000 eurot, vaid maksimaalselt 11 500 eurot. Kohus ei tuvastanud, milline on Sadama tn 21

sillutise, mis kulgeb prokuratuuri kasutuses oleva hoone osa eest, kandevõime. Avaldaja

endisele abikaasale anti nõusolek servituudi seadmiseks Sadama tn 21 kinnisasjale. Kuna

avaldajal tekkis riigi täitevvõimu ja kohtuvõimu lubaduse tõttu õiguspärane ootus

juurdepääsutee servituudile Sadama tn 21 kaudu, tuli kohtul määrata juurdepääsutee servituut

Sadama tn 21 kaudu või vähemalt kaaluda seda varianti. Avaldaja on taotlenud oma suva järgi

küll 2,5 meetri laiust läbipääsuteed, küll 3 meetri laiust läbipääsuteed. Vaikne kallas

3//Väikese viigi avalikult kasutatava linnale kuuluva asfalttee laius on 2,08 meetrit. Kõnealuse

kõvakattega tee rekonstrueerimise võimalikkuse ja maksumuse on kohus jätnud tuvastamata.

2-21-10388

9.9. Kohus jättis kaalumata, et ühe alternatiivina võiks määrata juurdepääsu läbi Vaikne kallas

3//Väikese viigi haljasala, ei selgitanud välja kõnealuse tee sõidukitele liiklemiseks

kohandamise asjaolusid ega maksumust. Samuti on põhjendamata, kas juurdepääsu vajava

kinnisasja omaniku vajadus sõita avalikule teele üle tema poolt taotletava kinnisasja kaalub

üles koormatava kinnisasja omaniku privaatsuse ja kinnisasja väärtuse säilitamise huvi.

9.10. Maakohus määras vääralt juurdepääsutasu ega lähtunud hüvitise määramise

metoodikast. Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata Domuse eksperthinnanguga.

Juurdepääsuõiguse seadmine ei vähenda hoonete väärtust, vaid väheneb hoonestamata

krundiosa väärtus. Seega ei ole hoonete väärtuse hindamine vajalik ja põhjendamatu on

hoonestatud kinnisasja koguväärtuse hindamise nõue. Pindi eksperthinnang pole asjakohane,

kuna hindab kasutuseelise kaotust ainult osal servituudialast. Kohtumääruses märgitud

kehtestatud nõuete kehtivusala ja juurdepääsutasu arvutamisel kasutatud pindala väärtused on

teineteisega vastuolus. Kohus on jätnud lahendis kajastamata asjaolu, et avaldaja kasutab

juurdepääsu alates 1997. aastast tasuta, kuid ei ole kordagi küsinud või pakkunud puudutatud

isikutele I, II ja III tasu.

Menetlusosaliste seisukohad puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse kohta

10. Avaldaja, puudutatud isik IV ja linnavalitsus vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid

jätta selle rahuldamata ning jätta menetluskulud määruskaebuse esitajate kanda.

11. Puudutatud isik VI toetas määruskaebust. Avaldaja kasuks juurdepääsu seadmine pole

Sadama tn 17 kaudu vajalik, kuna juurdepääs on tagatud täielikult Sadama tn 19A kaudu.

Maakohus kajastas puudutatud isiku VI seisukohti vaid osaliselt ja moonutatult. Samuti ei

kohelnud maakohus menetlusosalisi võrdselt, kuna jättis puudutatud isikule VI juurdepääsu

eest tasu välja mõistmata. Puudutatud isik VI soovib saada tasu puudutatud isikutega I, II ja

III samadel alustel. Menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda.

Menetluse edasine käik

12. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

13. Ringkonnakohus lahendas puudutatud isikute I, II ja III 18.05.2023 taotlused 20.05.2025

määrusega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koostoimes §-ga 659 tuleb maakohtu

määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis juurdepääsutasu välja ühekordse tasuna

4000 eurot kasutuseelise kaotuse eest ning jättis juurdepääsutingimusena kindlaks määramata

värava sulgemise kohustuse, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb

tühistatud osas uue määruse, millega määrab juurdepääsu tingimuseks kohustuse sulgeda

värav ning mõistab Sadama tn 19 omanikult välja Sadama tn 19A omanike kasuks alates

käesoleva määruse jõustumisest iga-aastase juurdepääsutasu, mis tuleb arvutada järgmiselt:

4000 (eurot) × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär. Ringkonnakohus märgib

täiendavalt tasu maksmise tingimused. Lisaks tuleb täiendada kinnistusraamatusse kantava

märkuse sisu tasu maksmise kohustuse osas. Ringkonnakohus määrab uuesti maakohtus

kantud menetluskulude jaotuse. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega

2-21-10388

korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Puudutatud isikute I, II ja III määruskaebus

rahuldatakse osaliselt. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse.

15. TsMS § 651 lg 1 kohaselt koostoimes §-ga 659 kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse

alusel esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on

edasi kaevatud. Puudutatud isikud I, II ja III on vaidlustanud maakohtu määruse määratud

juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas, samuti neile makstava juurdepääsutasu osas. Mõlema

määruskaebusega on vaidlustatud menetluskulude jaotus maakohtus.

16. Puudutatud isikud I, II ja III taotlesid maakohtu määruse tühistamist ja asja maakohtusse

tagasi saatmist selle uueks läbivaatamiseks. Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2)

lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina

saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks (RKTKo 28.04.2021, 2-18-17980, p 23).

17. Esmalt lahendab ringkonnakohus puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse asja

sisulise lahendamise osas ja 23.05.2025 taotluse tõendi vastuvõtmiseks.

18. Puudutatud isikud I, II ja III esitasid 23.05.2025 taotluse võtta tõendina kohtuasja

materjalide juurde Sadama tn 22 kinnistu detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaan.

Ringkonnakohus võimaldas teistel menetlusosalistel esitada tõendi kohta seisukohti. TsMS §

662 lg 3 näeb ette, et määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid.

Arvestades puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuse väiteid, on tõendil asjas TsMS § 138

lg 1 järgi tähtsust. Ringkonnakohus võtab seega tõendi vastu.

19. Puudutatud isikud I, II ja III leiavad, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi,

kui jättis puudutatud isiku VI õigeaegselt menetlusse kaasamata. Puudutatud isikute arvates

rikkus avaldaja kohustust esitada avaldus kohe kõikide menetlusosaliste suhtes.

Ringkonnakohus märgib, et kõigi kinnisasjade omanike, keda avalduse lahendamine

puudutab, kaasamine menetlusse on TsMS § 198 lg 3 ja § 6182 lg 1 esimese lause järgi kohtu

ülesanne (vt ka RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 24). Lisaks, vastupidiselt puudutatud

isikute I, II ja III seisukohale ei keela TsMS ka avaldajal endal oma nõuet menetluse kestel

täpsustada ja esitada nõue kinnisasja omaniku vastu, kui see jäi õigeaegselt tegemata. Samuti

pole keelatud puudutatud isikute kaasamine menetluse kestel (vt ka TsMS I komm (2017), §

198, p 3.2.3.1.). Puudutatud isiku I, II ja III menetluslikku positsiooni eelnev ei kahjustanud.

Puudutatud isikule VI oli tagatud maakohtus võimalus oma seisukohtade ja nõuete

esitamiseks. Samuti oli võimalik esitada maakohtu määruse peale määruskaebus. Seega ei

jäänud puudutatud isiku VI õigused kaitseta. Puuduvad ka muud maakohtupoolsed

menetlusnormi olulised rikkumised, mis tingiksid vaidlustatud määruse tühistamise.

Puudutatud isikute I, II ja III menetluslikud taotlused (määruskaebuse resolutsiooni p-d 3.9,

16 ja 17) lahendas ringkonnakohus 20.05.2025 määrusega.

20. Kohtu ülesanne on menetlusosaliste esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu

andmine (kvalifitseerimine) ning kohus kohaldab õigust ise ega ole seotud menetlusosaliste

esitatud õiguslike väidetega (RKTKo 07.06.2023, 2-21-2836, p 13.2). Maakohus kohaldas

õigesti AÕS § 156 lg-t 1, mitte lg-t 2. Avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III kõnealuste

kinnisasjade omanikuks olemise ajal pole AÕS § 156 lg 2 eeldusi esinenud. Vastavalt AÕS §

156 lg-le 1 omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei

saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb

arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega avalikult kasutatavale teele

2-21-10388

juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele

juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu

taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm

15.03.2023, 2-19-517, p 17).

21. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise

teel. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda

vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28;

RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 22). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja kinnisasjale

juurdepääsu määramisel üle Sadama tn 19A kinnisasja (ja Sadama tn 17 kinnisasja) ei

rikkunud maakohus menetlusnorme ning puudutatud isikute I, II ja III määruskaebuses esile

toodud vastuväited ei anna alust teha selles osas maakohtust erinevat kaalutlusotsust. Samuti

puudub alus tõendite teistsuguseks hindamiseks ja nende alusel teistsuguse otsustuse

tegemiseks. Küll aga nõustub ringkonnakohus, et maakohus on eksinud juurdepääsutasu

suuruse määramisel. Samuti tuleb ringkonnakohtu hinnangul täiendada maakohtu määrust

juurdepääsu tingimuste osas.

Juurdepääsu asukoht

22. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vajaliku põhjalikkusega analüüsinud võimalikke

alternatiivseid juurdepääsuteid, hinnanud kõiki tõendeid ja kaalunud põhjalikult

menetlusosaliste huve. Kolleegium nõustub juurdepääsu asukoha määramise osas maakohtu

määruse põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 koostoimes §-ga 659 alusel ei korda.

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

22.1. Maakohus on õigesti leidnud, et kohtusse pöördumine ja AÕS § 156 lg 1 kohaldamine

on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele

pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult

korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (RKTKm

04.03.2020, 2-17-12857, p 16). Lisaks nähtub, et menetlusosalistel puudub ühtne arusaam

juurdepääsu tingimuste ja kinnistusraamatuse kande tegemise osas. Seega ei saa väita, et

avaldaja pöördus kohtusse asjatult. Kohus märgib, et avaldaja ei pidanud kohtusse pöördumist

eraldi põhjendama, st asja lahendamise seisukohal pole oluline, kas avaldaja taotles laenu ja

talle keelduti selle andmisest juurdepääsu puudumise tõttu või mitte.

22.2. Kuna avaldajal on kehtiva õiguse alusel õigus pöörduda kohtusse juurdepääsu

määramiseks, on tal ka õigus nõuda juurdepääsu kohta kande tegemist kinnistusraamatusse.

Puudutatud isikute I, II ja III vastuväited kande tegemisele ei välista avalduse rahuldamist ega

anna alust jätta kannet kinnistusraamatusse tegemata.

22.2.1. Ringkonnakohus selgitab, et AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsuõigus on

kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis seatakse tehingu või kohtuotsusega. Kinnisomandi

kitsendusi reguleeriva üldsätte, AÕS § 141 lg 3 kohaselt kohtuotsuse või tehinguga seatud

kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes,

kui see on kantud kinnistusraamatusse. Kohtuotsuse alusel tekkiva juurdepääsuõiguse

siduvaks muutmine kolmandatele isikutele kinnistusraamatu kandega on võimalik

kinnistusraamatusse kas sellekohase märke (AÕS § 63 lg 1 p 4) või reaalservituudi (AÕS §

172) kandmisega (RKTKo 30.03.20024, 3-2-1-33-04, p 21). Siinsel juhul pole

kohtumenetluses esile toodud, kas ja kuidas juurdepääsuõiguse siduvaks muutmine

kolmandatele isikutele rikub puudutatud isikute I, II ja III huve ja õigusi.

2-21-10388

22.2.2. AÕS §-dest 1 ja 5 tuleneb asjaõiguste numerus claususe põhimõte. Selle põhimõtte

kohaselt sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Erinevates

seadustes on sätestatud juhud, mil reaalservituut saab tekkida kohtulahendi alusel.

Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtulahendi alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette

ükski seadus. Kohtulahendi alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu näol teisele

kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt

AÕS § 64 lg 1 p-le 4 ja § 140 lg-le 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega (RKTKo

30.03.20024, 3-2-1-33-04, p 21). Eelnevat arvestades jätab kohus kaebuse väited servituutide

seadmise osas tähelepanuta, kuna need ei ole asjakohased.

22.3. Kohus peab juurdepääsuõiguse tingimuste määramisel arvestama väljakujunenud tavaga

– kui juurdepääsutee kasutamiseks on olemas väljakujunenud tava, siis peab juurdepääsutee

teise kohta määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 12.04.2004, 3-2-1-45-04, p 16 teine

lõik). Praegusel juhul eksisteerib ajalooliselt välja kujunenud ja tavana kasutuses olev

juurdepääs. Kaebuse seisukoht, et avaldajal tekkis õigustatud ootus, et juurdepääs määratakse

Sadama tn 21 kaudu, ei ole ringkonnakohtu hinnangul õige (I kd, tl-d 113 ja 115). Vaidlus

puudub selles, et avaldaja ei ole kunagi kasutanud oma kinnisasjale juurdepääsuks Sadama tn

21 kinnisasja.

22.4. Lisaks puuduvad praegusel juhul ka mõjuvad põhjused olemasoleva juurdepääsu

muutmiseks. Sadama tn 19A omanikud tunnistavad, et juurdepääs Sadama tn 19 kinnisasjale

on olnud Sadama tn 19A kaudu katkematult ja takistamatult kasutuses aastakümneid.

Tavakohase juurdepääsu kohtulik fikseerimine ei mõjuta juurdepääsutee koormust ega

juurdepääsutee kasutamise ohutust. Teadaolevate andmete põhjal ei ole alust arvata, et

juurdepääsutee kasutamise intensiivsus ja ohtlikkuse tase võiks tõusta. Samuti on Sadama tn

19A paiknemist arvestades (Sadama tn 19A hoone külgneb vahetult aktiivse liiklusega

Sadama tänavaga) alusetud Sadama tn 19A omanike väited väidetava liigse müra või

vibratsiooni kohta, mida põhjustavad Sadama tn 19A kinnisasjale suunduvad sõidukid.

Sadama tn 19A omanikud pidid juba kinnisasja omandades arvestama, et see asub aktiivse

kasutusega linnatänava ääres, mistõttu on piirkond keskmiselt mürarikkam, ning läbi

kõnealuse kinnisasja kulgeb juurdepääs naaberkinnisasjale. Kaebajate väide, et Sadama tn 19

ja Sadama tn 19A vahel ei ole väravaid, ei mõjuta maakohtu määratud juurdepääsu

koormavust Sadama 19A kinnisasja omanike jaoks.

22.5. Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb mh kaaluda, milliseid kulutusi peab avaldaja

tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28).

Kaebuse põhjendused juurdepääsu määramiseks alternatiivsete variantide kaudu ei lükka

ümber maakohtu tuvastatud asjaolu, et uue tee rajamine Sadama tn 21 kinnisasjale on kulukas.

Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasjal asuva tee rekonstrueerimine eeldab samuti kulutuste

tegemist. Puudub vaidlus, et kulutusi tegemata alternatiivseid variante mootorsõidukiga

kasutada ei saa. Samal ajal on olemas väljakujunenud tava alusel ajalooliselt toimiv

juurdepääs Sadama tn 19A (ja osaliselt Sadama tn 17) kaudu. Olemasolevat juurdepääsu on

avaldajal olnud võimalik kogu aeg kasutada. Toimiva juurdepääsu kasutamine ei nõua

lisakulutusi. Tulenevalt menetlusökonoomia põhimõttest ei pidanud maakohus eelnevat

arvestades välja selgitama täpsete kulutuste suurust, mida tulnuks teha juurdepääsu rajamiseks

üle Sadama tn 2 või Vaikne kallas 3//Väikese viigi kinnisasja. Piisas maakohtu tuvastatust, et

uue juurdepääsu rajamine on oluliselt kulukam kui olemasoleva juurdepääsu kasutamine.

Kuna juurdepääs üle Sadama tn 21 kinnisasja ei ole juba muudel põhjustel otstarbekas, ei

olnud maakohtul vaja välja selgitada kinnisasjal asuvate kaablite ja tehnovõrkude täpseid

asukohti.

2-21-10388

22.6. Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et maakohus on juurdepääsu asukoha määratlemisel

piisava põhjalikkusega kaalunud olemasolevaid variante ja erinevate osapoolte huve ning

teinud selles osas õige lahendi. Kuivõrd avaldaja taotletav juurdepääs jääb samasse kohta,

mida avaldaja on Sadama tn 19 kinnisasja omanikuna alati juurdepääsuks kasutanud, on

põhjendatud juurdepääsu osaline kulgemine ka üle puudutatud isiku VI kinnisasja. Puudutatud

isik VI maakohtu määrusele määruskaebust ei esitanud. Määruskaebemenetluses esitatud

seisukohad ei anna ringkonnakohtule alust kalduda juurdepääsutee asukoha osas kõrvale

maakohtu määratust.

Juurdepääsu tingimused

23. Määruskaebuses puuduvad väited, mille kohaselt ei tohiks avaldajale üle Sadama tn 19A

ja Sadama 17 kinnisasjade määrata juurdepääsu jalgsi või kergliiklusvahendiga.

Juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks. Ehkki

juurdepääsuõigus ei pea alati hõlmama autoga ligipääsu võimalust, siis elamiseks kasutatavale

kinnisasjale peab reeglina siiski olema tagatud vähemalt üks selline juurdepääs (RKTKo

21.05.2008, 3-2-1-41-08, p 21). Avaldaja on toonud esile, et kasutab kinnisasja elamiseks.

Seega määras maakohus õigustatult juurdepääsu tähtajatuna, ööpäevaringsena, igapäevasena

ja aastaringsena jalgsi, kergliiklusvahendiga ja igat liiki mootorsõidukiga.

24. Määruskaebuse väited ei anna ringkonnakohtule alust muuta maakohu määratud

juurdepääsu laiust ja pikkust. Puudutatud isikud I, II ja III ei ole määruskaebuses esile toonud,

milline peaks juurdepääsu pikkus ja laius nende arvates olema. Samuti ei ole selle kohta

määruskaebusemenetluses esitatud tõendeid, millega maakohus ei oleks arvestanud. Alused

vaatlusprotokolli tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks puuduvad (määruskaebuse

resolutsiooni p 2).

25. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikutega I, II ja III selles, et maakohus ei võtnud

selget seisukohta juurdepääsu tingimuste osas, mida puudutatud isikud I, II ja III palusid

määrata (IV kd, tl-d 110–112). Maakohus pidas põhjendatuks vaid parkimise keelamist

(tingimuste p 8) ja märkis, et muus osas saab iga omanik oma kinnisasja kasutada kooskõlas

selle otstarbega. Sellest saab järeldada, et maakohus ei pidanud täiendavate tingimuste

määramist vajalikuks. Sarnaselt maakohtuga ei pea ringkonnakohus vajalikuks ega

põhjendatuks täiendavate tingimuste määramist, v.a värava sulgemise kohustus (tingimuste p

11).

25.1. Arvestades, et teenival kinnisasjal asub suletav värav (värav asub Sadama tn 19A ja

Sadama tänava vahel (III kd, tl 89)), tuleb avaldajale ette näha kohustus värava kasutamisel

tagada, et see nõuetekohaselt sulgetakse. See on mõistlik abinõu, tagamaks Sadama tn 19A

kinnisasja omanike privaatsus ja suurendamaks turvalisust.

25.2. Muude tingimuste osas märgib kohus järgmist. Olemasolev juurdepääs on toiminud juba

aastaid ilma täiendavate lisatingimusteta. Puudutatud isikute I, II ja III seisukohad ei sisalda

veenvaid argumente selle kohta, mis põhjusel need tingimused on vajalikud juurdepääsu

kasutamiseks. Kohus sellist vajadust menetluses toodud asjaolude pinnalt ei tuvasta.

Täiendavate tingimuste määramine ei ole juurdepääsu määramise eelduseks. Mõningad

puudutatud isikute I, II ja III taotletud tingimused eeldavad täiendavate kulutuste tegemist,

mille avaldaja kanda jätmine ei ole asjaolusid arvestades mõistlik (tingimuse p-d 10, 19, 23–

24 ja sellest tulenevalt p 20). Kohustusi, mis tulenevad õigusaktidest, ei pea eraldi

juurdepääsutingimustena fikseerima (nt käitumine kooskõlas hea usu põhimõttega või

liiklusseadusest tulenevad nõuded sõidukiga liiklemisel jm nõuded, tingimuste p-d 9, 13, 15–

2-21-10388

16 ja 17). Õigus nõuda kahju hüvitamist õiguste rikkumise korral tuleneb seadusest ja selle

õiguse täiendav fikseerimine ei ole vajalik (tingimuste p-d 4 ja 5). Leppetrahvi tasumise

kokkulepe on vabatahtlik, st kohus ei saa ühepoolselt sellist kohustust avaldajale panna

(tingimuste p-d 26–28). Samuti puudub kohtul seaduslik alus piirata avaldaja kinnisasja

kasutusotstarvet (tingimuste p 18). Kuivõrd juurdepääsutee hooldamine jääb avaldaja

kohustuseks, puudub vajadus seda küsimust täiendavalt reguleerida (tingimuste p-d 12 ja 14).

Puudub vajadus fikseerida puudutatud isikute I, II ja III õigust taotleda enda kinnisasjale

märkide paigaldamist (tingimuste p-d 21–22), kuna see õigus on neil niikuinii. Kohus siiski

märgib, et märkide paigaldamine ei mõjuta avaldaja praegusest määrusest tulenevaid õigusi ja

kohustusi. Asjaolude muutumisel võivad puudutatud isikud I, II ja III pöörduda uuesti

kohtusse juurdepääsu määruse muutmiseks (TsMS § 6185, vt tingimuste p 25).

25.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kinnisasja omanikul on õigus oma kinnisasja

kasutada kooskõlas selle otstarbega. Juurdepääsu määramine kohtu poolt ei anna õigust

juurdepääsu ala kasutada parkimiseks ega muuks otstarbeks, mis ei ole kooskõlas juurdepääsu

eesmärgiga, st õiguse sisuks on vaid õigus läbida võõrast kinnisasja. Puudutatud isikute I, II ja

III viited avaldaja võimalikule õiguste kuritarvitamisele ja äritegevusele ei ole praegusel juhul

piisavalt konkretiseeritud ja tõendatud, et anda alust juurdepääsu mingil viisil piirata.

25.4. Kohus lisab, et juurdepääsu määramine ei võta isikult õigust oma õiguste rikkumise

korral kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (nt nõuda kahju hüvitamist või

kahjustava tegevuse lõpetamist, öörahu rikkumisel kutsuda politsei jms).

Juurdepääsu tasu

26. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 järgi on koormatud kinnisasja omanikul

õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui

juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja

omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest

saadavale kasutuseelisele (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud

kohtupraktika). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on

tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud

juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel

muul otstarbel (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 39).

26.1. Juhul kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui

terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja

koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui isik esitab taotluse

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Nimetatud juhul tuleb

juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava

kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse

juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes valemist: juurdepääsutasu iga-aastane

makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste

vahe) × diskontomäär (diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks

tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei

tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest

intressimäärast erinev). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab

see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest

(RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika).

2-21-10388

26.2. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (PS § 32 mõttes). Kohtulahendi alusel

tekkinud tasu maksmise kohustus tekib tehtava kohtulahendi jõustumisest (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.7). Asjaolu, et avaldaja varasema perioodi eest tasu ei maksnud,

ei ole avaldajale etteheidetav. Puudutatud isikutel I, II ja III oli õigus nõuda avaldajalt tasu

maksmist või pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse.

26.3. Asja materjalide juures on kaks asjatundja arvamust – Domuse ekspertiis (IV kd, tl-d

120–161) ja Pindi ekspertiis (IV kd, tl-d 167–194). Menetlusosalised ei vaidle, et Uus Maa

ekspertiisiakt tuleb kõrvale jätta (II kd, tl-d 50–62). Kohus peab asjatundja arvamusi hindama

ja kriitiliselt analüüsima koos teiste tõenditega (RKTKm 14.02.2018, 2-15-3662, p 14).

Mõlemad asjatundjad on selgitanud hindamise metoodikat ja põhimõtteid ning põhjendanud,

kuidas nad hindamistulemuseni jõudsid. Määruskaebuse taotluse (jätta Pindi

eksperthinnanguga arvestamata) rahuldamiseks puudub alus (määruskaebuse resolutsiooni p

8). Asjaolu, et arvamuses ei ole viidatud Riigikohtu 01.06.2022 lahendile tsiviilasjas nr 2-19-

20416, ei muuda asjatundja hindamismetoodikat ega tulemusi valeks.

26.3.1. Domuse hinnangus leidis asjatundja, et Sadama tn 19A kinnisasja turuväärtuseks

hoonestamata kujul oli väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 101 500 eurot, s.o 211,02

eurot/m2 maatüki pindala arvestuses. Hindaja arvates ei ole sundvaldusala oma kuju ja pindala

tõttu vabale turule suunatud vara ehk sellel puudub eraldiseisva objektina atraktiivsus. Vara

näitajad ei võimalda seda kasutada turu jaoks atraktiivsel moel. Seepärast on hindaja

seisukohal, et sundvaldusala väärtuse hindamine saab tugineda hüvitusväärtuse standardis

viidatud kogu maatüki ühikuhinnale. Juurdepääsutee ehk sundvalduse ala väärtus Sadama tn

19A kinnisasjal: 211,02 eurot/m2 × sundvaldusala pindala 63 m2 = 13 294 eurot/m2.

Asjatundja hinnangul mõjutab omandiõiguse riive juurdepääsutee talumise kohustuse näol

kinnisasja väärtust just ülal toodud väärtuste näol ehk just nii palju väheneb kinnisasja väärtus

(IV kd, tl 151, p 5.2.2). Kuna hinnatava vara omandamisega või sundvalduse määramisega

kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu ei esinenud, siis hüvitusväärtuse moodustab ainult

hinnatava vara väärtus (IV kd, tl 152, p 5.2.3).

26.3.2. Pindi hinnangus on märgitud, et kuivõrd servituudiala on määratud juba ajalooliselt

ning servituudiala on ka Sadama tn 19A kinnisasja õuealale sissesõiduteeks ja nimetatud

sissesõidu tee on elamu üks sissepääs ehk parkida oleks sellel alal nagunii ebamugav, on

hindaja vaadelnud servituudi seadmisest tekkivat kahju just servituudiala omaniku

ainukasutusest väljalangemisena. Kogu servituudiala pindalast (ca 70–80 m2) elamupoolne

osa oleks ka Sadama tn 19A kinnisasja sissepääsuteeks ehk servituudi tõttu jääks kinnisasja

omaniku ainukasutusest välja ca 30 m2 suurune ala, mis võrdub umbes ühe auto

parkimisalaga. Tegelikkuses tekib kinnisasjal olukord, kus servituudiala võtab ära ühe

parkimiskoha. Seega iseloomustab servituudi seadmisest tekkivat kahju parkimiskoha väärtus,

keskmiselt ca 4000 eurot, mis teeb ainukasutusest välja jääva ala (30 m2) ühikuhinnaks 133

eurot/m2. Eelnevast lähtuvalt oli hindaja järeldus, et avaldaja kasuks Sadama tn 19A

kinnisasjale seatava teeservituudi tasu (väärtuse kuupäeva seisuga) on hinnanguliselt 4000

eurot (IV kd, tl-d 189–191, p 9.3).

26.4. Maakohus eksis, kui leidis, et Pindi ekspertiis kajastab saamata jäänud tulu. Mõlemad

asjatundjad tuvastasid sisuliselt puudutatud isikute I, II ja III kinnisasja väärtuse vähenemise.

Puudutatud isikud I, II ja III tuginesid oma kinnisasja väärtuse vähenemisele ja soovisid saada

selle eest tasu. Ringkonnakohus leiab, et kinnisasja väärtuse vähenemise väljaselgitamisel

tuleb lähtuda Pindi eksperthinnangust, mis viib ka õiglase tulemuseni, arvestades puudutatud

isikute I, II ja III õiguste riive ulatust. Pindi asjatundja on arvestanud mh sellega, et

2-21-10388

juurdepääsuala on ajalooliselt välja kujunenud. Vaidluse asjaoludest nähtub, et teeservituudi

seadmine oli ette nähtud juba kinnisasja jagamisel 1932. aastal (I kd, tl 168) ja sellega on kõik

asjaosalised saanud arvestada. Samuti arvestas Pindi asjatundja (erinevalt Domuse hindajast),

et sissesõiduteed kasutavad ka puudutatud isikud I, II ja III ise ning nende ainukasutusest

langeb välja vaid üks osa (30 m2). Juurdepääsutee ei mõjuta koormatava kinnisasja väärtust

negatiivselt osas, milles selle omanikel on teed ka endal vaja. Pindi asjatundja tuvastas, et

puudutatud isikute I, II ja III kinnisasja väärtuse vähenemine seisneb sisuliselt ühe

parkimiskoha kasutamise võimaluse kaotuses ning mingit täiendavat kahju seoses

koormatisega ei teki. Ringkonnakohtu hinnangul on Pindi asjatundja järeldused põhjendatud.

Eelnevat arvestades tuleb Sadama tn 19 kinnisasja kasuks seatava juurdepääsuga kaasneva

Sadama tn 19A kinnisasja väärtuse vähenemise ulatuseks lugeda 4000 eurot.

26.5. Maakohus eksis, kui mõistis avaldajalt puudutatud isikute I, II ja III kasuks tasu välja

ühekordse maksena. Eelviidatud kohtupraktika kohaselt tuleb tasu välja mõista perioodiliste

maksetena, kusjuures seda tuleb tasuda valitseva kinnisasja igakordsel omanikul teeniva

kinnisasja igakordsele omanikule.

26.6. Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada VÕS § 113 lg 1

teise lause järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS §

113 lg 1 teise lause järgi kahest komponendist: VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele

lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on ajas, iga poole aasta tagant muutuda

võiv suurus. Tegemist on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatava viimase intressimääraga enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Vastavad määrad

avaldab Eesti Pank oma kodulehel (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 17). Eesti Panga

andmetel oli viimane avaldatud intressimäär (kehtiv alates 01.01.2025) 3,15%, st

diskontomäär lahendi tegemise seisuga on 11,15%.

26.7. Eelneva põhjal määrab ringkonnakohus juurdepääsu iga-aastase tasu, mis tuleb arvutada

järgmiselt: 4000 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär,

praegu 11,15%). Lahendi tegemise seisuga moodustab juurdepääsutasu seega 446 eurot aastas

(= 4000 eurot × 11,15%). Eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste,

kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt eespool viidatud kohtupraktika). Muus

osas jäävad puudutatud isikute I, II ja III tasu nõuded rahuldamata. Kohus ei mõista välja tasu,

mis ei ole kooskõlas AÕS § 156 mõttega ega vasta väljakujunenud kohtupraktikale. Lisaks on

kahju nõudmine emotsionaalse kaotuse eest VÕS § 128 lg 5 ja § 134 alusel välistatud.

26.8. Perioodiliste maksete puhul tuleb määrata ka nende tasumise tähtaeg. Kuivõrd tasu

suurus võib muutuda iga poole aasta tagant ja selle arvutamine on võimalik iga aasta 1.

jaanuaril ja 1. juulil, määrab ringkonnakohus, et tasu tuleb maksta poolaastate kaupa,

vastavalt iga aasta 15. jaanuaril selle aasta esimese ja 15. juulil teise poolaasta eest.

Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise poolaasta eest tuleb tasuda 15 päeva jooksul

alates määruse jõustumisest, arvestades seejuures seda, et tasu maksmise kohustus tekib

kohtumääruse jõustumisest, s.o sellele järgneva aja eest.

26.9. Ringkonnakohus peab vajalikuks, et kinnistusraamatusse kantav märkus kajastaks

juurdepääsu tasu maksmise kohustust, ning täiendab selles osas maakohtu lahendit.

26.10. Puudutatud isik VI ei ole maakohtu lahendit vaidlustanud. Seega tema etteheited tasu

määramata jätmise osas on põhjendamatud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudutatud

isiku VI huvidest lähtuvalt maakohtu lahendit selles osas ümber hinnata. Ringkonnakohtul ei

2-21-10388

ole võimalik vaadata maakohtu lahendit läbi osas, milles seda ei ole määruskaebusega

nõuetekohaselt vaidlustatud.

Menetluskulude jaotus

27. Kuna ringkonnakohus muudab vaidlustatud määrust asja sisulise lahendamise osas, tuleb

see TsMS § 173 lg 1 järgi üle vaadata ka menetluskulude jaotuse osas. Samuti tuleb TsMS §

173 lg 3 järgi jaotada määruskaebemenetluse kulud.

27.1. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isikute I, II ja

III hinnangul tuli maakohtus kantud menetluskulud jätta avaldaja kanda. Avaldaja hinnangul,

kes samuti maakohtu menetluskulude jaotuse määruskaebusega vaidlustas, tuli maakohtus

kantud menetluskulud jätta solidaarselt puudutatud isikute I, II ja III kanda.

27.2. Vastavalt TsMS § 172 lg-le 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle

huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Hagita menetlused on oma olemuselt erinevad. Ühe menetlusosalisega hagita

menetlused on TsMS § 172 lg 1 esimese lause peamine rakendamise juhtum. Kuivõrd

juurdepääsu vaidlus on sisuline vaidlusmenetlus, kus osaleb mitmeid isikuid, saab kohus

jaotada kulud tulenevalt TsMS § 172 lg 1 teisest lausest, st lähtudes õiglusest (TsMS I komm

(2017), p 3.2. ja 3.3.1).

27.3. Ringkonnakohus leiab, et siinsel juhul on õiglane jätta avaldaja maakohtus kantud

menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute I, II ja III kanda. Avaldaja nõue tema

kinnisasjale juurdepääsu määramiseks oli põhjendatud ning puudutatud isikute I, II ja III

vastuväited sellele alusetud. Seejuures taotles avaldaja juurdepääsu määramist kohast, mida

on juba pikemat aega avaldaja kinnisasjale juurdepääsuks (puudutatud isikute I, II ja III endi

nõusolekul) kasutatud ning puudutatud isikutel I, II ja III ei olnud sisulisi põhjusi keelduda

juba olemas ja kasutuses oleva juurdepääsu kandmisest kinnistusraamatusse. Seega

põhjustasid puudutatud isikud I, II ja III ise oma käitumisega siinse kohtumenetluse ja

avaldajale menetluskulude tekkimise. Asja materjalid ei anna alust heita avaldajale ette

menetluse venitamist alusetute seisukohtade või tõenditega, mis annaks alust eeltoodud

kulujaotusest kõrvale kalduda. Teiste menetlusosaliste maakohtus kantud menetluskulud tuleb

jätta nende endi kanda. Avaldaja määruskaebus kuulub eelnevat arvestades rahuldamisele.

27.4. Määruskaebemenetluse kulude jaotamisel tuleb ringkonnakohtu hinnangul arvestada

määruskaebuste rahuldamise ulatusega (vt ka TsMS § 171 lg 1).

27.4.1. Siinsel juhul rahuldatakse puudutatud isikute I, II ja III määruskaebus hinnanguliselt

20% ulatuses, kuna see jääb rahuldamata juurdepääsu asukoha osas, mis oli määruskaebuse

peamine eesmärk, kuid osaliselt rahuldatakse juurdepääsu tingimuste ja tasu osas. Sellest

lähtuvalt tuleb puudutatud isikute I, II ja III määruskaebusega seotud avaldaja menetluskulud

jätta 80% ulatuses solidaarselt puudutatud isikute I, II ja III kanda; puudutatud isikute I, II ja

III menetluskulud 20% ulatuses avaldaja kanda ning ülejäänud menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

27.4.2. Avaldaja määruskaebusega seotud avaldaja menetluskulud tuleb selle rahuldamise

tõttu jätta solidaarselt puudutatud isikute I, II ja III kanda ning teiste menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda.

2-21-10388

28. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja maakohus ei

ole menetlusosaliste menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra

ringkonnakohus TsMS § 173 lg 4 teisest lausest lähtuvalt menetluskulusid kindlaks. Vastavalt

TsMS § 177 lg-le 2 määrab menetluskulude suuruse kindlaks maakohus määrusega mõistliku

aja jooksul praeguse määruse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Seda arvestades ei

lahenda ringkonnakohus puudutatud isikute I, II ja III taotlust nõuda avaldajalt

õigusabiteenuse arvete esitamist.

29. Vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Lisa