2-19-1488/90 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Gea Lepik ja Neve Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

2. juuni 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-1488

Kohtuasi

B.R avaldus kaasomandis oleva kinnisasja kõigi

kaasomanike huvidega kooskõlas kasutamiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.07.2020 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

S.Z-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: B.R (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Erko-Andreas Roosik

Puudutatud isik: S.Z (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Risto Käbi

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata S.Z-i 15.05.2025 taotlus vaatluse korraldamiseks Tallinnas Ida tee

20 (registriosa 1338301) kinnistul asuvas elamus ja ehituseksperdi kaasamiseks

vaatlusele.

2. Tühistada Harju Maakohtu 31.07.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-1488 osas, millega

maakohus määras aastaringselt hoitavaks temperatuuriks 16,5C. Teha tühistatud

osas uus määrus, millega kohustada S.Z-i hoidma Tallinnas Ida tee 20 (registriosa

1338301) kinnistul asuva elamu esimesel korrusel asuvates ruumides, mis on

käesoleva kohtumääruse lisaks oleval asendiplaanil märgitud numbritega 1-8,

aastaringselt temperatuuri vähemalt 14C tasemel.

3. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

4. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud S.Z-i kanda.

5. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine

:

5.1. Rahuldada B.R avaldus osaliselt ja kohustada S.Z-i hoidma Tallinnas Ida tee 20

(registriosa 1338301) kinnistul asuva elamu esimesel korrusel asuvates

ruumides, mis on käesoleva kohtumääruse lisaks oleval asendiplaanil märgitud

numbritega 1-8, aastaringselt temperatuuri vähemalt 14C tasemel.

5.2. Lugeda käesoleva määruse lahutamatuks lisaks Ida tee 20 elamu esimese

korruse asendiplaan.

5.3. Jätta maakohtus kantud menetluskulud 91,7% ulatuses S.Z-i kanda ja 8,3%

ulatuses B.R kanda.

5.4. Jätta määruskaebemenetluse kulud S.Z-i kanda.

5.5. Tühistada 01.03.2019 kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu,

millega kohus kohustas S.Z-i kuni tsiviilasja nr 2-19-1488 lahendamise lõpuni

hoidma tema ainukasutuses olevates Tallinnas Ida tee 20 asuvates ruumides

aastaringselt temperatuuri vähemalt 18C tasemel.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avalduse aluseks olevad asjaolud

1. B.R (avaldaja) esitas 29.01.2019 Harju Maakohtule avalduse ning palus lõpliku nõudena

kohustada S.Z-i (puudutatud isik) hoidma Tallinnas Ida tee 20 asuva elamu esimese korruse

ruumides, mis väljakujunenud kasutuskorra alusel on puudutatud isiku ainukasutuses,

aastaringselt temperatuuri vähemalt 18ºC tasemel, alternatiivselt vastavalt kohtu

äranägemisele.

1.1. Avaldaja ja puudutatud isiku kaasomandis on kinnisasi, millel asub kahekorruseline

hoone (elamu). Puudutud isik omandas enda osa kaasomandist 15.09.2016. Pooled ei ole

sõlminud kaasomandi kasutamiseks kirjalikku kaasomanike kokkulepet, kuid elamu on selgelt

jagatud kaheks eraldi majapidamiseks ja kaasomanike vahel on väljakujunenud kasutuskord,

mille järgi kasutab avaldaja kahekorruselise maja teist korrust, puudutatud isik esimest

korrust. Avaldaja kasutatavad esimese korruse ruumid (sissekäik, esik, WC ja trepp) on

selgelt eraldatud ülejäänud esimese korruse ruumidest. Avaldaja elab majas aastaringselt,

puudutatud isik vaid mõnel päeval aastas.

1.2. Puudutatud isik ei küta enda majaosa. Seetõttu on ka avaldaja majaosa kütmisperioodil

pidevalt külm, eriti põrandad. Kütmata jätmine kahjustab avaldaja tervist ning hoone

seisukorda, samuti suurendab avaldaja küttekulusid, kuna korruste sisetemperatuuri erinevuste

tõttu tekib avaldaja kasutuses olevates ruumides soojakadu. Avaldaja hinnangul on kütmata

jätmine olnud ka elamu veetorude külmumise põhjuseks.

1.3. Enne puudutatud isikut elasid elamu esimesel korrusel aastaringselt elanikud, kellel

normaalse temperatuuri hoidmisega probleeme ei olnud.

1.4. Avaldaja hinnangul on puudutatud isik rikkunud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5

tulenevat kohustust hoida oma eluruumis optimaalset temperatuuri. Avaldaja hinnangul tuleks

tulenevalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusest nr 85 „Eluruumile esitatavad

nõuded“ (eluruumile esitatavate nõuete määrus) hoida kõnealustes ruumides temperatuuri

vähemalt 18ºC tasemel.

2. Koos avaldusega esitas avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse, mille maakohus rahuldas

01.03.2019 määrusega, kohustades esialgse õiguskaitse korras puudutatud isikut kuni

tsiviilasja nr 2-19-1488 lahendamise lõpuni hoidma tema ainukasutuses olevates Tallinnas,

Ida tee 20 asuvates ruumides aastaringselt temperatuuri vähemalt 18ºC tasemel.

Puudutatud isiku seisukoht

3. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

3.1. Avaldaja ja puudutatud isik on kinnistu kaasomanikud, kuid pooltel puudub kokkulepe

kaasomandi kasutamiseks ning sellist kasutuskorda ei ole ka välja kujunenud. Puudutatud

isikule on eelmise kaasomaniku poolt antud juurdepääs esimese korruse ruumidele, kuid osad

esimese korruse ruumid on ka avaldaja kasutuses (sh WC) ja osad ruumid teenivad mõlema

kaasomaniku huve (torudega seotud tehnoruumid). Puudutatud isik ei ole millegagi

väljendanud, et aktsepteerib avaldaja kirjeldatavat kaasomandi kasutamise korda.

3.2. Puudutatud isik on pakkunud avaldajale korduvalt esimese korruse ruumidesse

pääsemiseks võtit (kaasvaldust), kuid avaldaja on sellest keeldunud.

3.3. Hoone on projekteeritud ja ehitatud kütmiseks ahjuküttega (kohtküte) ega ole köetav

kaugküttevõrgust või katlamajast, kuigi hoone esimesele korrusele on 2015. aastal

ebaseaduslikult paigaldatud õhksoojuspump. Puudutatud isik on kinnistul viibides hoonet

kütnud (ahjukütte abil).

3.4. Puudutatud isiku hinnangul ei sätesta kehtiv õigus 18°C temperatuuri hoidmise nõuet.

Hoone seisukord (soojapidamatus ja majas olev niiskus, mittetoimiv ventilatsioon,

vihmaveesüsteemi puudused) ei võimaldagi kütta ruume temperatuurini 18°C. Soojapidavuse

saavutamiseks tuleks hoone renoveerida, kuid see ei ole vaid puudutatud isiku kohustus.

Avaldajal puudub huvi hoone renoveerimiseks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus tegi 31.07.2020 määruse, millega rahuldas avalduse osaliselt ja kohustas

puudutatud isikut hoidma Ida tee 20 elamu esimese korruse asendiplaanil numbritega 1-8

märgitud ruumides aastaringselt temperatuuri vähemalt 16,5ºC tasemel. Menetluskulud jättis

maakohus 91,7% osas puudutatud isiku kanda ja 8,3% osas avaldaja kanda ning otsustas need

kindlaks määrata mõistliku aja jooksul pärast lahendi jõustumist.

4.1. Maakohus tuvastas, et enne maa kinnistusraamatusse kandmist leppisid toonased elamu

kaasomanikud A. B.R (avaldaja õiguseellane) ja Q (puudutatud isiku õiguseellane)

15.10.1996 ostu-müügi ja kaasomandi valdamise ja kasutamise korra lepingu p-s 2.4.1.1

kokku, et Q valdusesse ja kasutusse jäävad eraldi sissekäiguga elamu esimene korrus, mis

koosneb 2 toast, 2 esikust, köögist, panipaigast, vaheruumist, verandast, kojast, käimlast ja

vannitoast, mis on märgitud ruumide eksplikatsioonil ja asendiplaanil numbritega 1, 1A, 2,

2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8, kelder nr 14 all.

Puudutatud isik omandas kinnistu mõttelise osa 01.09.2016 müügilepingu alusel, mille p 2.1.3

kohaselt on kaasomanike suulise kokkuleppe kohaselt müüja ainuvalduses ja -kasutuses eraldi

sissekäiguga elamu esimene korrus, mis koosneb kahest toast, kahest esikust, köögist,

panipaigast, vaheruumist, verandast, kojast, käimlast ja vannitoast, mis on 15.10.1996 lisaks

olevatel eksplikatsioonil ja asendiplaanil tähistatud numbritega 1, 1A, 2, 2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8,

samuti numbriga 14 tähistatud kelder.

Maakohus asus mh nimetatud tõendite alusel seisukohale, et vähemalt kuni 15.09.2016, mil

omandiosa omandas puudutatud isik, kasutasid Q ja A. B.R ning nende õigusjärglased Ida tee

20 elamut vastavalt 15.10.996 kokkuleppele, mille kohaselt olid esimesel korrusel asuvad

ruumid 1-4 Q ainuvalduses- ja kasutuses.

4.2. Kasutuskorra kokkuleppe mittekandmine kinnistusraamatusse ei välista senise kasutamise

korra aktsepteerimist õigusjärglase poolt. Kuivõrd puudutatud isik oli 01.09.2016 lepingu

järgi teadlik varasemast kaasomanike vahelisest kasutuskorra kokkuleppest ning kasutas asja

alates kaasomandiosa omandamisest kuni 2019. aastal alanud kohtumenetluseni samasuguses

korras edasi, on puudutatud isik teinud kaudse tahteavalduse kasutuskorras kokkuleppimiseks

senisel viisil, mida ka avaldaja on oma käitumisega jätkuvalt aktsepteerinud. Seega asus

maakohus seisukohale, et avaldaja ja puudutatud isik leppisid kokku Ida tee 20 elamu

kasutamise korras samadel tingimustel, nagu oli 15.10.1996 kaasomanike kokkuleppes, s.o, et

esimesel korrusel asuvad ruumid 1-8 on puudutatud isiku ainuvalduses ja -kasutuses.

4.3. Maakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et maja ei ole sobilik aastaringseks

kasutamiseks. Ehitisregistrisse on hoone kantud elamuna, selliselt on hoonele läbivalt viidatud

ka 15.10.1996 ja 01.09.2016 lepingutes ning sellisena on seda ka tegelikult kasutatud.

4.4. Maakohus asus seisukohale, et alumise korruse kütmata jätmine kahjustab maja. Ülemise

korruse kütmisel ja alumise korruse kütmata jätmisel tekkida võivast temperatuuride

erinevusest võib tekkida majja hallitus, mille kahjulikkus tervisele on kohtu hinnangul

üldteada asjaolu ning mis takistaks avaldajal asja kasutamist. Lisaks lähtus maakohus

üldtuntud asjaolust, et Eesti kliimas on tavapärane talvine välisõhu temperatuur alla nulli,

mistõttu kütmata hoones võib vesi torudes külmuda, mis omakorda võib põhjustada torude

lõhkemist ning nii kahjustada maja kui ka takistada avaldajal asja kasutamist.

4.5. Avaldaja ei ole esitanud selget väidet, milline on temperatuuride erinevuse ohtlik vahe,

ning asjas esitatu ei võimalda teha järeldust, et kahjustuste vältimiseks seoses temperatuuride

erinevusega oleks nõutav hoida esimesel korrusel kõrgemat temperatuuri kui 16,5ºC.

Tõendatud ei ole, et elamu seisund ei võimalda regulaarsel kütmisel saavutada aastaringselt

alumisel korrusel temperatuuri 16,5ºC.

4.6. Avaldaja ei ole esitanud sisult alternatiivseid nõudeid, vaid tegemist on sama nõudega,

mida on võimalik rahuldada erinevas ulatuses (s.o avaldaja poolt taotletud 18ºC või kohtu

äranägemisel määratav temperatuur). Lähtudes nõude rahuldamise proportsioonist ja

arvestades avaldaja nõutud temperatuuri (18°C), jättis maakohus menetluskulud 91,7% osas

puudutatud isiku ning 8,3% osas avaldaja kanda.

Määruskaebus

5. Puudutatud isik esitas 07.09.2020 määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse alljärgnevatel põhjustel.

5.1. Hoone esimesest korrusest on vaid ruumid 5-8 puudutatud isiku ainukasutuses, ruumid 1-

4 on tehnoruumidena puudutatud isiku ja avaldaja kaaskasutuses. Avaldaja võttis puudutatud

isikult 27.03.2019 vastu võtme esimese korruse tehnoruumidesse ning võtme üleandmisel

allkirjastatud akti sõnastuse kohaselt anti võti avaldajale püsivaks ja ajaliselt piiramatuks

ligipääsuks. Puudutatud isiku hinnangul on ebaoluline, millal ta avaldajale kaasvaldust

pakkus, kuna minimaalse sisetemperatuuri tagamise kohustus seatakse edasiulatuvalt.

5.2. Puudutatud isik ei ole aktsepteerinud varasemate kaasomanike vahel välja kujunenud

ajaloolist kasutuskorda. Kasutuskorda ei olnud kinnistusraamatusse kantud ja see ei olnud

puudutatud isikule siduv. Kuna puudutatud isik ei soovinud kasutada teist korrust, puudus tal

vajadus avaldajale mistahes tahteavalduste tegemiseks. Kui puudutatud isik leidis, et avaldaja

võib ruume 1-4 kasutada temaga võrdsetel alustel, puudus tal vajadus selleks eraldi

tahteavalduse tegemiseks.

5.3. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu järeldusega, justkui oleks hea usu põhimõttest

tulenevalt poolte vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe. Puudutatud isiku hinnangul võib

hea usu põhimõttega olla vastuolus hoopis avaldaja keeldumine hoone kui terviku jaoks

oluliste tehnoruumide kaasvaldamisest.

5.4. Minimaalse temperatuuri hoidmise kohustuse panemisega vaid puudutatud isikule peab

puudutatud isik kütma oluliselt suuremat pinda kui avaldaja ja kandma ka suuremaid kulusid.

Kuna esimese korruse pind on teise korruse omast oluliselt suurem, kuid kinnistusraamatu

väljavõtte kohaselt on kummagi poole omandis võrdselt ½ mõttelist osa kinnisasjast, oleks

kohus pidanud väidetavate kaudsete tahteavaldustega sõlmitud kokkuleppeid tõlgendades

eelistama käsitlust, mille kohaselt kasutavad pooled kinnistut (ja kannavad kaasnevad kulud)

vastavalt nende omandiosade suurusele, st võimalikult võrdselt. Sellise tõlgenduse järgi oleks

avaldaja kasutuses lisaks hoone teisele korrusele ka esimese korruse tehnoruumid, mida

puudutatud isik ei saa oma äranägemisel kasutada. Seda enam, et avaldaja ja puudutatud isik

on selles 27.03.2019 kokku leppinud.

5.5. Maakohus ei ole arvestanud menetluses esile toodud asjaoluga, mille kohaselt ei ole osad

puudutatud isiku kütta jäänud ruumid üldse köetavad, ega tuvastanud, kas 16,5C temperatuur

on üldse saavutatav. Puudutatud isik on menetluses väitnud, et 18ºC ei ole aastaringselt

kütmisega saavutatav.

5.6. Maakohtu määrusest jääb ebaselgeks, miks on kohus kohustanud puudutatud isikut

hoidma just 16,5C sisetemperatuuri. Maakohus on lähtunud Eesti Jõujaamade ja

Kaugkütteühingu 31.07.2020 uuringus „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone

ühtsest küttesüsteemist lahti ühendamise korral“ (Eesti Jõujaamade ja Kaugkütteühingu

uuring) avaldatud väitest, mille kohaselt võib kütmata jätmine hoonet kahjustada, kuid on

jätnud arvestamata, et sama uuringu kohaselt piisab hoone kahjustamise vältimiseks

sisetemperatuuri 14C hoidmisest. Sellest kõrgema temperatuuri hoidmiseks kohustamine on

alusetu. Tsiviilasja nr 2-17-9580 lahendis määratud temperatuur 16,5C ei kohaldu, sest see on

kindlaks määratud konkreetsete viidatud kohtuasja asjaolude pinnalt.

5.7. Maakohus oleks pidanud miinimumtemperatuuri määramisel arvestama asjaolu, et hoone

esimene korrus on elamiskõlbmatu, mida kinnitab asjaolu, et puudutatud isik ei ela püsivalt

Ida tee 20 elamus. Elamiskõlbmatutes ruumides aastaringselt vaid kütmas käimine oleks

puudutatud isiku jaoks oluliselt koormavam, kui see oleks kohapeal elades. Neid asjaolusid

arvestades oleks kohus pidanud ka kütmiskohustust jaatades otsustama pigem madalama

miinimumtemperatuuri kasuks. Samuti peab arvestama asjaoluga, et hoone on juba oluliselt

kahjustunud ja vajab renoveerimist, kuid avaldajal puudub selleks igasugune huvi.

5.8. Menetluskulude jaotus on põhjendamatu ja seda ka avalduse osalise rahuldamise korral,

sh 16,5C määramisel, sest puudutatud isik ei ole väitnud, et hoones aastaringselt olev

temperatuur peaks olema 0C, vaid et õiguslikult alusetu on nõuda 18C hoidmist. Puudutatud

isiku hinnangul rahuldas maakohus siiski avaldaja alternatiivse nõude ja jättis põhinõude

rahuldamata, mida tuleks samuti menetluskulude jaotusel arvestada.

5.9. Põhjendatud ei ole kulud, mis on seotud kohtumääruses viidatud ebaoluliste tõenditega

ning esialgse õiguskaitse taotlemisel esitatud põhjendamatute taotlustega.

Avaldaja seisukoht määruskaebusele

6. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Menetluse edasine käik

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

8. Ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse ning tegi uue määruse, millega jättis avalduse

rahuldamata ja menetluskulud mõlemas kohtuastmes avaldaja kanda. Ringkonnakohus asus

seisukohale, et avaldaja ei ole tõendatud, et vaidlusaluse elamu kütmata jätmisel võib oluline

korruste temperatuuri erinevus tuua kaasa hoone kahjustumise.

9. Riigikohus tühistas ringkonnakohtu määruse ning saatis asja samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu põhjendused ja suunised asja lahendamiseks olid

järgmised.

9.1. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel esmalt välja selgitada, kas ruumid, mille

kütmist avaldaja puudutatud isikult nõuab, on viimase ainukasutuses. Vaid sellisel juhul saab

avaldajal olla puudutatud isiku vastu nõue kohustada teda hoidma kaasomandisse kuuluva

elamu ruumides aasta ringi temperatuuri vähemalt 18°C või alternatiivselt temperatuuri

vastavalt kohtu äranägemisele.

9.2. Kaasomanikul on tema ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustus, mis hõlmab

ka

neis vajaliku sisekliima hoidmise kohustust (analoogselt korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg-ga 2). Olukorras, kus kaasomandis olevat elamut

kasutatakse (vähemalt osaliselt) alaliseks elamiseks, on kaasomanikel õigustatud huvi (AÕS §

72 lg 5), et iga kaasomanik hoiaks tema ainukasutuses olevates ruumides sellist temperatuuri

ja õhuniiskust, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise ning teiste kaasomanike ainukasutuses

olevate ruumide kasutamise vastavalt nende otstarbele ilma ülemääraste kulutusteta.

Eluruumides peab olema tagatud inimesele ohutu ja tervislik elukeskkond ning seal peab

olema võimalik ööpäev läbi viibida.

9.3. Kui kaasomanik rikub ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustust, saavad teised

kaasomanikud nõuda temalt rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi.

Sellisel juhul peab olema tõendatud õiguste rikkumine ja selle kordumise oht või oht, et

rikkumine võib tulevikus toimuda. Sellise nõude aluseks olevaid asjaolusid peaks üldjuhul

tõendama rikkumise lõpetamist nõudev kaasomanik, kuid hea usu põhimõttest tulenevalt võib

tõendamiskoormis eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel

ümber pöörduda. Kuna praeguses asjas puudub vaidlus selles, et puudutatud isik ei küta talviti

väidetavalt tema ainukasutuses olevaid ruume, saab eeldada, et puudutatud isik on rikkunud

tema ainukasutuses olevate ruumide korrashoiukohustust.

9.4. Lisaks on jäetud ebaõigesti arvestamata avaldaja esitatud tõenditega selle kohta, et

korrashoiukohustuse rikkumine võib kaasa tuua elamu kahjustamise. AÕS § 72 lg 5 alusel

esitatav nõue võib olla suunatud ka kaasomandis olevale elamule tulevikus tekkida võiva

kahjustuse ärahoidmisele.

9.5. AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva kohustuse täitmisel kaasomaniku ainukasutuses olevate

ruumide osas kohaldub analoogia korras KrtS § 31 lg 2, mille seletuskirja kohaselt ei ole

võimalik seadusega kehtestada kindlat miinimumtemperatuuri. Kohtul on

korrashoiukohustuse täitmise tingimuste määramisel lai diskretsiooniõigus, lätudes hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega. Sisekliima tingimuste

määramisel saab lähtuda ka muudest asjakohastest tõenditest kui eksperdi arvamusest.

10. Puudutatud isik esitas ringkonnakohtule 15.05.2025 seisukoha ja taotluse kinnistul

vaatluse korraldamiseks, et teha kindlaks elamu seisund ja hinnata selle elamiskõlblikkust

ning tavapärase toasoojuse aastaringse saavutamise võimalikkust, ning palus kaasata

vaatlusele ehituseksperdi. Puudutatud isik väidab 15.05.2025 seisukohtades, et avaldaja ei ela

enam elamus. Puudutatud isiku hinnangul viitavad sellele avaldaja 16.04.2025 seisukohas

esitatud väited kinnistul vee puudumise kohta. Puudutatud isiku hinnangul on elamu

seisukord veelgi halvenenud, ta palub selle vaatlusega tuvastada ning arvestada sellega

kütmiskohustuse üle otsustamisel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 ja § 659

alusel tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus määras aastaringselt

hoitavaks temperatuuriks 16,5C. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse,

millega määrab aastaringselt hoitavaks temperatuuriks 14C. Muus osas jääb maakohtu

määrus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. TsMS § 654 lg 22 kohaselt esitab

ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

12. Maakohus tuvastas õigesti järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle

pooltel vaidlus puudub.

1) Avaldaja ja puudutatud isik on Tallinnas, Ida tee 20 asuva kinnisasja kaasomanikud,

kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kinnistust (dtl 12–13). Kinnistul asub kahekorruseline

elamu (dtl 90–91).

2) A. B.R (avaldaja õiguseellane) ja Q (puudutatud isiku õiguseellane) 15.10.1996 ostu-

müügi ja kaasomandi valdamise ja kasutamise korra lepingu kohaselt jäid Q valdusse ja

kasutusse eraldi sissekäiguga elamu esimene korrus, mis koosneb kahest toast, kahest

esikust, köögist, panipaigast, vaheruumist, verandast, kojast, käimlast ja vannitoast, mis

on märgitud ruumide eksplikatsioonil ja asendiplaanil numbritega 1, 1A, 2, 2A, 3, 4, 5, 6,

7, 8, kelder nr 14 all (lepingu p 2.4.1.1); A. B.R valdusse ja kasutusse jäid eraldi

sissekäiguga elamu teine korrus, mis koosneb kolmest toast, panipaigast ja esikust, mis on

märgitud ruumide eksplikatsioonil ja asendiplaanil numbritega 9, 10, 11, 12, 13 ning

elamu esimesel korrusel asuv käimla nr 8A all, koda koos teisele korrusele viiva trepiga nr

8B all, tuulekoda nr 8C all (lepingu p 2.5.1.1) (dtl 237–250).

3) Puudutatud isik omandas 15.09.2016 kaasomandiosa 01.09.2016 sõlmitud müügilepingu

alusel. Selle p 2.1.3 kohaselt on kaasomanike suulise kokkuleppe kohaselt müüja

ainuvalduses ja -kasutuses eraldi sissekäiguga elamu esimene korrus, mis koosneb kahest

toast, kahest esikust, köögist, panipaigast, vaheruumist, verandast, kojast, käimlast ja

vannitoast, mis on 15.10.1996 kinnistu, mille mõtteline osa on lepingu esemeks 1,

oluliseks osaks oleva ehitise kui vallasasja suhtes sõlmitud ostu-müügi ja kaasomandi

valdamise ja kasutamise korra lepingu, mis on tõestatud Tallinna notar Sirje Rõõmu poolt

notariaalregistri nr 4476 all, lisaks olevatel eksplikatsioonil ja asendiplaanil tähistatud

numbritega 1, 1A, 2, 2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8, samuti numbriga 14 tähistatud kelder (p 2.1.3.1a),

ning teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses on eraldi sissekäiguga elamu teine

korrus, mis koosneb kolmest toast, panipaigast ja esikust, mis on viidatud lepingu lisaks

olevatel eksplikatsioonil ja asendiplaanil tähistatud numbritega 9, 10, 11, 12, 13 ning

samuti elamu esimesel korrusel asuv nr-ga 8A tähistatud käimla, nr-ga 8B tähistatud koda

koos teisele korrusele viiva trepiga ning nr-ga 8C tähistatud tuulekoda (p 2.1.3.2a) (dtl

146–160).

4) Kinnistusraamatusse ei ole kantud märkust kasutuskorra kohta. Avaldaja ja puudutatud

isik ei ole kirjalikult kasutuskorras kokku leppinud.

5) Puudutatud isiku ainukasutuses on 1957. a majaplaanil (dtl 142–145) märgitud elamu

esimese korruse ruumid, mis on tähistatud numbritega 5, 6, 7 ja 8.

13. Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised eelkõige selle üle, kas esimese

korruse ruumid nr 1-4 on puudutatud isiku ainukasutuses ning millist sisetemperatuuri saab

kohustada puudutatud isikut tema ainukasutuses olevates ruumides hoidma.

Esimese korruse ruumide nr 1-8 ainukasutus

14. Vaidlus puudub asjaolus, et esimese korruse ruumid 5-8 on puudutatud isiku

ainukasutuses. Vastavat asjaolu kinnitab puudutatud isik ka määruskaebuse p-s 2.1.2 (dtl

606).

15. Pooled vaidlevad ruumide 1-4 ainukasutuse üle. Avaldaja leiab, et need on aastakümnete

jooksul väljakujunenud kasutuskorra järgi puudutatud isiku ainukasutuses. Puudutatud isiku

hinnangul on aga ruumid 1-4 avaldaja ja puudutatud isiku kaaskasutuses, kuna tegemist on

tehnoruumidega, mis on vajalikud hoone kui terviku majandamiseks, ning millele on mõlemal

kaasomanikul juurdepääs.

16. Maakohus tuvastas, et vaidlusalused ruumid 1-4 olid puudutatud isiku õiguseellaste

ainukasutuses ning puudutatud isik oli kinnistu mõttelist osa omandades teadlik varasemast

kaasomanike vahelisest kasutuskorra kokkuleppest ja kasutas elamut samasuguses korras

vastuväideteta edasi alates kaasomandi omandamisest kuni kohtumenetluseni. Ka avaldaja

aktsepteeris oma käitumisega senist kasutuskorda. Sellest tulenevalt asus maakohus

seisukohale, et pooled sõlmisid omavahel kaudsete tahteavaldustega kasutuskorra eelmiste

kaasomanike kasutuskorraga samadel tingimustel, mis tähendab, et puudutatud isiku

ainuvalduses ja -kasutuses on esimesel korrusel asuvad ruumid 1-8. Ringkonnakohus nõustub

selle maakohtu seisukohaga ega pea vajalikuks maakohtu vastavaid põhjendusi terves ulatuses

korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659).

17. Iseenesest õige on määruskaebuse esitaja väide, et kuna kasutuskorda ei ole

kinnistusraamatusse kantud, ei läinud talle AÕS § 79 lg 2 alusel üle varasemate kaasomanike

vahelised kokkulepped kaasomandi kasutamise kohta. See aga ei välista samasugustel

tingimustel kasutuskorras kokkuleppimist ning kehtimist tema ja avaldaja vahel.

18. Kolleegium leiab, et avaldaja ja puudutatud isik sõlmisid Ida tee 20 elamu kasutamise

korra kokkuleppe samadel tingimustel nagu see kehtis varasemate kaasomanike vahel, s.o, et

elamu esimese korruse ruumid 1-8 on puudutatud isiku ainukasutuses. Vastav kokkulepe

sõlmiti kaudsete tahteavaldustega (TsÜS § 68 lg 3), millena on käsitletav ka asja faktiline

(edasi)kasutamine pärast kaasomanikuks saamist (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p

15).

18.1. Puudutatud isik on kohtule avaldanud, et müügilepingu sõlmimise järgselt sai ta müüjalt

võtme juurdepääsuks esimese korruse ruumidele (25.03.2019 seisukoha p 2.1.3, dtl 117).

Arvestades 01.09.2016 müügilepingu p.-s 2.1.3. sisalduvaid selgitusi selle kohta, et müüja

ainuvalduses- ja kasutuses olid mh esimese korruse ruumid 1¬4, siis tuleb asuda seisukohale,

et puudutatud isik sai müügilepingu sõlmimise järgselt võtmed juurdepääsuks mh ruumidele

1-4. Ärakuulamisel selgitas avaldaja täiendavalt, et ta kasutas pärast müügilepingu sõlmimist

esimese korruse ruume ja alguses ka elas seal: „Ostsin septembris 2016. /…/ Olin septembris

ja oktoobris kogu aeg seal. /…/ 2017. aasta maikuus-juunikuus kolisin täielikult sinna, et

hakata remontima. Elasin seal mai lõpust kuni oktoobri keskpaigani iga päev“ (vt

ärakuulamise protokoll ajamärk 00:37:12, dtl 216). Seejuures ei ole puudutatud isik väitnud,

et ta ei kasutanud ruume 1-4 perioodil 2016 september kuni 2017 oktoober, mil ta seal elas,

ega tõendanud, et oleks pakkunud avaldajale enne kohtumenetlust 27.03.2019 ruumide 1-4

osas kaasvaldust. Kolleegiumi hinnangul kinnitab 27.03.2019 puudutatud isiku poolt avaldaja

esindajale Ida tee 20 kinnistul asuva eluhoone põhjapoolse välisukse võtme üleandmine

ligipääsuks keldrile ja tehnoruumidele (dtl 176), et seni ajani puudus avaldajal nendele

ruumidele juurdepääs (sh valdus). Vastasel juhul puudunuks võtme üleandmisel igasugune

mõte.

18.2. Kuna puudutatud isik oli varasemas menetluses siiski märkinud, et ta pakkus ka enne

kohtuasja algust avaldajale võtit juurdepääsuks vaidlusalustele ruumidele (avaldaja

25.03.2019 seisukoha p 2.1.4, dtl 117), andis ringkonnakohus avaldajale võimaluse selgitada

ja tõendada, millal ja mis asjaoludel on ta avaldajale varem kui 27.03.2019 vaidlusaluste

ruumide võtit pakkunud. Puudutatud isik ei osanud esile tuua võtme pakkumise aega ega

võtme pakkumisega seotud täpsemaid asjaolusid (09.04.2025 puudutatud isiku vastus

kohtunõudele, dtl 617–618).

18.3. Eelnevat arvestades asub kolleegium seisukohale, et puudutatud isik kasutas pärast

müügilepingu sõlmimist ja elamu valduse saamist esimese korruse ruume, sh ruume nr 1-4

edasi vastavalt varasemate kaasomanike kokkuleppele, st ainuisikuliselt. Seega ei kinnita

asjas esitatu puudutatud isiku väidet, mille kohaselt ta ei ole teinud tahteavaldust kaasomandi

kasutuskorras kokkuleppimiseks varasematel tingimustel. Määruskaebuse väide, mille

kohaselt puudus vajadus mistahes kasutuskorraga seotud avalduste tegemiseks, sest

puudutatud isik ei soovinud kasutada teist korrust, kinnitab vaid kolleegiumi veendumust, et

puudutatud isiku sooviks pärast kaasomandi osa omandamist oli jätkata elamu kasutamist

selliselt nagu seda oli varasemalt kasutatud. Puudub vaidlus asjaolus, et ka avaldaja kasutas

puudutatud isiku kaasomanikuks saamisel elamut edasi varasemate kaasomanike kokkuleppe

kohaselt, s.o peamiselt elamu teise korruse ruume. Elamu edasikasutamisega sõlmisid

avaldaja ja puudutatud isik kaasomandi kasutamise kokkuleppe, mille kohaselt on puudutatud

isiku ainukasutuses ja -valduses mh ruumid 1-4.

19. Eelnevat ei muuda ka asjaolu, et puudutatud isik andis 27.03.2019 avaldaja esindajale

võtme, mis võimaldas ruumidele 1-4 juurdepääsu (dtl 176). Selleks ajaks oli kaasomandi

kasutamise kokkulepe juba sõlmitud ning ligikaudu kaks ja pool aastat (müügileping sõlmiti

2016 septembris ja võti anti 2019 märtsis) ka selle kokkuleppe järgi elamut kasutatud.

Sarnaselt mistahes muule mitmepoolsele kokkuleppele saab ka AÕS § 72 lg 1 järgset

kaasomanike vahelist kokkulepet muuta üksnes teise poole nõusolekul.

20. Puudutatud isik on menetluses tõendanud, et andis 27.03.2019 (s.o kohtumenetluse ajal)

avaldaja lepingulisele esindajale üle võtme keldrile ja tehnoruumidele püsivaks ja ajaliselt

piiramatuks juurdepääsuks (dtl 176). Avaldaja selgitas, et võtme vastuvõtmine oli seotud

üksnes pikka aega kestnud veeavariiga, mille lahendamiseks oli vajalik juurdepääs keldris

asuvatele torudele (vt nt 30.08.2019 ärakuulamise protokolli ajamärgid 00:31:11 ja 00:31:20,

dtl 215). Pärast torude parandamist andis avaldaja võtme kohtutäituri hoiule, sest puudutatud

isikule polnud seda võimalik tagastada (dtl 400–401). Kolleegiumi hinnangul ei ole

ühekordselt veeavarii kõrvaldamise eesmärgil võtme vastuvõtmine kasutuskorra kokkuleppe

muutmisega nõustumine. Samuti on avaldaja võtme tagastamisega selgelt väljendanud

muutmisega mittenõustumist. Seega, isegi kui käsitada puudutatud isiku 27.03.2019 võtme

andmist kasutuskorra muutmise ettepanekuna, ei ole avaldaja kokkuleppe muutmisega

nõustunud.

21. Eelnevat arvestades ei nõustu kolleegium ka määruskaebuses esitatud väitega, mille

kohaselt on kaasvalduse (võtme) avaldajale pakkumise aeg ebaoluline, kuna minimaalse

sisetemperatuuri tagamise kohustus seatakse edasiulatuvalt. Võtme pakkumise aeg on oluline

senise kasutuskorra jätkamise ehk kaudse tahteavalduse tuvastamiseks, mis omakorda on

oluline pooltevahelise kasutuskorra tuvastamiseks. Kehtiva kasutuskorra puhul ei ole ka

kohtul alust sellest lahendi tegemisel mööda vaadata.

22. Tähtsust ei oma ka puudutatud isiku määruskaebuses esitatud väide, mille kohaselt on

esimese korruse pind teise korruse omast oluliselt suurem, kuid nii avaldaja kui puudutatud

isiku omandis on võrdselt ½ mõttelist osa kinnisasjast. Seadus ei piira leppida kaasomandi

kasutamise ulatuses kokku teisiti nende omandiosa suurusest. Samuti ei mõjuta

kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osade suurus kaasomanike kokkuleppe tingimusi ega

kehtivust.

23. Juhul, kui puudutatud isik leiab, et vaidlusalused ruumid peaksid siiski olema mõlema

kaasomaniku kasutuses ning avaldaja keeldumine hoone kui terviku jaoks oluliste

tehnoruumide kaasvaldamisest ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, siis on puudutatud

isikul võimalik taotleda kehtiva kasutuskorra muutmist. Juhul kui avaldaja sellega ei nõustu,

saab puudutatud isik esitada kohtusse nõude kaasomaniku tahteavalduse asendamiseks

eeldusel, et asjaolud on võrreldes kasutuskorra sõlmimisega muutnud (AÕS komm (2014) §

72 lg 1, p 3.1.2.2). Sellist vastunõuet praeguses asjas esitatud ei ole.

Korrashoiukohustuse ja avaldaja õiguste rikkumine ning oht rikkumiseks tulevikus

24. Riigikohus selgitas, et ainukasutusse antud elamuosadega kaasomandi puhul saab

kaasomanikul lasuvat AÕS § 72 lg-st 5 tulenevat teiste kaasomanike kahjustamisest

hoidumise kohustust sisustada analoogselt korteriomaniku eriomandi kasutamise kohustusega.

See tähendab, et kaasomanikul on tema ainukasutuses olevate ruumide korrashoiukohustus,

mis hõlmab ka ainukasutuses olevates ruumides vajaliku sisekliima hoidmise kohustust

(analoogselt KrtS § 31 lg-ga 2) (RKTKm 08.05.2024, 2-19-1488, p 15).

24.1. KrtS § 31 lg 2 kohaselt on iga korteriomanik eriomandi eseme korrashoidmisel muu

hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab

kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe

kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Puudub vaidlus asjaolus, et puudutatud isik ei küta

esimese korruse ruume mh kütmisperioodil, s.o sügisel ja talvel (vt ka ärakuulamise protokolli

ajamärgid 00:50:25 kuni 00:59:18, dtl 216–217). Puudutatud isik on rikkunud tema

ainukasutuses olevate ruumide korrashoiukohustust (praegusel juhul kütmiskohustust).

25. Kui kaasomanik rikub temal lasuvat ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustust,

saavad teised kaasomanikud nõuda rikkuvalt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest

hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Sellisel juhul peab olema tõendatud õiguste rikkumine ja selle

kordumise oht või oht, et rikkumine võib tulevikus toimuda (RKTKm 08.05.2024, 2-19-1488,

p 17 ja seal viidatud kohtupraktika).

26. Riigikohus selgitas, et olukorras, kus kaasomandis olevat elamut kasutatakse (vähemalt

osaliselt) alaliseks elamiseks, on kaasomanikel õigustatud huvi (AÕS § 72 lg 5), et iga

kaasomanik hoiaks tema ainukasutuses olevates ruumides sellist temperatuuri ja õhuniiskust,

mis tagaks kaasomandi eseme säilimise ning teiste kaasomanike ainukasutuses olevate

ruumide kasutamise vastavalt nende otstarbele ilma ülemääraste kulutusteta. Eluruumides

peab olema tagatud inimesele ohutu ja tervislik elukeskkond ning seal peab olema võimalik

ööpäev läbi viibida (RKTKm 08.05.2024, 2-19-1488, p 16). Avaldaja on menetluses välja

toonud, et kütmata jätmine põhjustab probleeme veetorudega (sh vee külmumine torudes),

muudab külmaks avaldaja majaosa, eriti põrandad, suurendab avaldaja küttekulusid ning võib

halveneda hoone seisund (nt madala temperatuuri ja kõrge niiskuse puhul tekib hallitus).

Maakohus asus seisukohale, et elamu alumise korruse kütteperioodil kütmata jätmine võib

kahjustada nii maja kui ka takistada avaldajal asja kasutamist, sh mõjuda kahjulikult avaldaja

tervisele. Ringkonnakohus nõustub selle maakohtu seisukohaga ega pea vajalikuks maakohtu

vastavaid põhjendusi terves ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659).

26.1. Puudutatud isik esitas 15.05.2025 uue asjaolu, mille kohaselt ei ela avaldaja enam

vaidlusaluses hoones. Kolleegiumi hinnangul on selline väide meelevaldne. Puudutatud isik ei

ole seda asjaolu tõendanud, kuid põhjendab sellist järeldust avaldaja 16.04.2025 seisukohas ja

selle lisana esitatud avaldaja kirjalikus seletuses avaldatud väitega elamus vee puudumise

kohta. Avaldaja märkis 16.04.2025 seisukohtade p-s 18, et elamus on juba ülipikka aega

puudunud veevarustus ning seisukohtadele lisatud avaldaja selgitustes on avaldatud, et

„Annan teada, et vett ei tulnud meil kuni 2024 aasta suve lõpuni kuni üks hetk kuupäeval

19.08.2024 kuulsime läbi seina vee solinat. Kuna kraanidest ei tulnud ikka tilkagi, siis

kutsusime kohale Tallinna Vee, et nad keeraksid koheselt tänavalt vee kinni. Me oleme olnud

alates 06.01.2024 ilma veeta! See on üle aasta aja. S.Z ei ole kordagi kohal käinud ja

telefonile ei vasta.“ Kolleegiumi hinnangul ei ole võimalik sellest järeldada, et avaldaja ei

elaks elamus. Vastupidi, pigem viitab selgituses kirjeldatud veega seonduvate probleemide

järjepidev täheldamine sellele, et avaldaja siiski elab seal – vastasel juhul ei oleks tal võimalik

pidevalt vee- ja veetorudega toimuvaga kursis olla.

Lisaks on sobiva sisekliima tagamine vajalik ka elamu säilimiseks. Maakohus on põhjendatult

leidnud, et kütmata jätmine võib mõjuda kahjulikult mh hoone konstruktsioonidele. Seega

kahjustaks kütmata jätmine avaldaja omandit ning kaasomandi eseme säilimine peab olema

tagatud olenemata sellest, kas isik seal alaliselt elab või mitte.

26.2. Ülaltoodut arvestades on avaldaja õiguste rikkumine tõendatud.

27. Avaldaja on viidanud (vt avaldaja 12.09.2019 seisukoht, dtl 255) Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu koostatud

uuringule „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist

lahtiühendamise

korral“

(kättesaadav:

http://www.tepso.ee/failid/File/Kuttekulude

%20jaotamine.pdf), (Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu uuring). Selle p 4.1.3 kohaselt

„avaldab korterite lahtiühendamine mõju ka hoone ehituskonstruktsioonidele, seda juhul kui

lahtiühendatud korterit ei köeta üldse või hoitakse seal normaalsest oluliselt madalamat

temperatuuri. See mõju avaldub hoone ehitus konstruktsioonide seisukorra halvenemises pika

aja jooksul. Madal temperatuur mõnes korteris võib esile kutsuda seinte täiendavat niiskumist,

hallitusseente teket, mõningatel juhtudel ka välisviimistluskihi, nt krohvisegu pragunemist ja

osalist mahavarisemist. Erinev termiline paisumine, tingituna seinamaterjalide erinevatest

temperatuuridest võib kahjustada ka vuugitihendeid. Sellised protsessid on pikaajalise

toimega /…/“. Tsiteeritud uuringust nähtub, et puudutatud isiku ainukasutuses olevate

ruumide kütmata jätmine võib kaasa tuua elamu kahjustumise. Seega on tõendatud ka

avaldaja õiguste rikkumise oht tulevikus.

28. Praegusel juhul ei ole asjakohane määruskaebuses esitatud väide, et elamut kahjustavad

muud tegurid nagu hoone üldiselt halb seisukord ning avaldaja vähene huvi majas esinevate

probleemidega tegelemiseks. Isegi, kui elamut kahjustavad ka muud tegurid, ei tähenda see, et

mittekütmine hoonet ei kahjustaks või et puudutatud isik võiks omapoolse käitumisega

(mittekütmisega) elamut veelgi kahjustada.

Minimaalse sisetemperatuuri määramine

29. KrtS § 31 lg 2 kohaselt tuleks hoida sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab

kaasomandi eseme säilimise ja teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt

ilma ülemääraste kulutusteta. Seejuures selgitas Riigikohus, et tagatava temperatuuri

määramisel on kohtul lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest

ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt RKTKm 08.05.2024, 2-19-1488, p 16, p 23.1 ja

p 23.2).

30. Maakohus asus seisukohale, et põhjendatud on 16,5C hoidmine (nõutud 18 asemel).

Vastava temperatuuri määramisel lähtus maakohus avaldaja viidatud tsiviilasjas nr 2-17-9580

tehtud lahendist, milles leiti, et ahiküttega eluruumis optimaalse niiskustaseme hoidmiseks ja

puitu lagundavate seenpopulatsioonide tekke vältimiseks peab olema tagatud sisetemperatuur

mitte alla 16,5ºC. Viidatud lahendis aga määras kohus sellise temperatuuri, arvestades

konkreetse kaasuse asjaolusid ning asjas esitatud ekspertarvamust (vt TrtMKo 28.08.2018,

2-17-9580, p 23.6). Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud üksnes teises kohtuasjas, st

praegusest kaasusest erinevatel asjaoludel tehtud lahendist lähtumine. Kuigi maakohus on ka

märkinud, et asjas esitatu ei võimalda teha järeldust, et kahjustuste vältimiseks oleks nõutav

hoida esimesel korrusel kõrgemat temperatuuri kui 16,5C, ei ole maakohus siiski

põhjendanud, miks on praeguses asjas selliste kahjustuste ärahoidmiseks vajalik just 16,5C.

Siintoodut arvestades on kolleegiumi hinnangul põhjendatud määruskaebuses esitatud

etteheide, mille kohaselt jääb maakohtu otsusest ebaselgeks, miks on määratud just 16,5C.

Selles osas on maakohus diskretsiooni rikkunud. Ringkonnakohus saab selle rikkumise

kõrvaldada.

31. Kolleegiumi hinnangul on praegusel juhul põhjendatud kohustada puudutatud isikut

hoidma esimese korruse ruumides 1-8 temperatuuri vähemalt 14ºC tasemel. Määruskaebuse

esitaja vastav seisukoht on põhjendatud. Mitte ükski asjas esitatud tõend ei kinnita madalama

kui 14C temperatuuri piisavust elamu kahjustuste vältimiseks ning kõrgema kui 16,5C

temperatuuri määramiseks puuduks alus juba seetõttu, et avaldaja ei ole maakohtu poolt

määratud temperatuuri vaidlustanud. Samuti ei ole praeguse vaidluse asjaolusid arvestades

tõendatud just 16,5C temperatuuri hoidmine.

31.1. Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu uuringu kohaselt tuleks

ehituskonstruktsioonidele ebasoovitava mõju vältimiseks hoiduda ruumide temperatuuri

langetamisest alla 14ºC. Kuigi nimetatud uuringu kohaselt võib sõltuvalt ruumide

õhuniiskusest probleeme tekkida juba kõrgematel ruumi siseõhu temperatuuridel, ei ole

praeguses asjas teada, milline on ruumide õhuniiskus ning kui palju kõrgem temperatuur kui

14C peaks sellisel juhul vaidlusaluse elamu ruumides olema. Seega ei ole praegusel juhul

alust väita, et ebasoovitava mõju vältimiseks tuleks praegusel juhul kehtestada kõrgem

minimaalne siseõhu temperatuur kui 14C.

31.2. Kuigi Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu uuringus (vt uuringu lk 19) on antud

soovitus kehtestada korteriühistu üldkoosoleku otsusega 18C miinimumtemperatuur, on

samas märgitud ka, et määruses eluruumile esitatavate nõuete kohta on 18C kehtestamisel

lähtutud elanike mugavusest, hoone konstruktsioonide säilivuse aspekti see ei käsitle. Elanike

mugavuse osas tuleb aga praegusel juhul arvestada, et puudutatud isik ise nendes ruumides

igapäevaselt ei ela. Lisaks ei ole ruumid 1, 2 ja 3 kasutatavad eluruumidena ega sisalda

väidetavalt ka küttekehasid, mis tähendab, et puudutatud isik peaks nendes ruumides

temperatuuri saavutamiseks kasutama alternatiivseid küttekehasid või kütma teisi ruume

sedavõrd rohkem. Neid asjaolusid tuleb arvestada vaidlusaluste ruumide minimaalse siseõhu

temperatuuri määramisel. Samuti arvestab kolleegium asjaolu, et kuigi avaldaja elab

igapäevaselt ülemise korruse ruumides, ei ole välistatud tema kasutuses oelvates ruumides

18C saavutamine ka puudutatud isiku ruumides mõnevõrra madalama temperatuuri kui 18C

hoidmisel.

32. Kolleegium ei nõustu määruskaebuse esitaja etteheitega, mille kohaselt ei ole maakohus

tuvastanud, kas kohtu määratud aastaringne temperatuur on tegelikkuses saavutatav.

Maakohus käsitles seda küsimust vaidlustatud määruse p-s 16, milles asus seisukohale, et

puudutatud isiku esitatud fotod kütmisest (dtl 277–293) ei võimalda hinnata, milline

temperatuur on kütmisega saavutatav, ning puudutatud isiku esitatud Puleium OÜ hinnang

elamu üldisele seisukorrale (dtl 59–75) ei sisalda teavet kütmise võimalikkuse kohta. Muid

tõendeid ei ole puudutatud isik oma vastuväite tõendamiseks esitanud.

32.1. TsMS § 230 lg 1 ja § 477 lg 1 järgi peab ka hagita menetluses üldjuhul kumbki pool

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Maakohus selgitas ja

tegi puudutatud isikule ärakuulamisel ettepaneku esitada tõendeid selle kohta, et

vaidlusaluseid ruume ei ole võimalik kütta temperatuurini18C (vt 30.08.2019 ärakuulamise

protokolli ajamärk 01:07:52). Puudutatud isik esitas ka ekspertiisi taotluse, kuid jättis

ekspertiisitasu ettemaksu tasumata, mistõttu asjas ekspertiisi läbi ei viidud.

32.2. Kolleegiumi hinnangul ei ole võimalik kütmise või konkreetse temperatuuri saavutamise

võimalikkust hinnata ka puudutatud isiku 15.05.2025 apellatsioonimenetluses taotletud

vaatluse korraldamisega. Maakohus leidis õigesti, et vastava küsimuse oleks saanud esitada

eksperdile, kuid puudutatud isikust endast tuleneval asjaolul (ekspertiisitasu ettemaksu

tasumata jätmine) ekspertiisi läbi ei viidud.

32.3. Samas on avaldaja esitanud C (s.o enne puudutatud isikut elamu esimesel korrusel

elanud isiku) kirjaliku selgituse (dtl 162–163), mille kohaselt oli aastatel 2011–2014, mil ta

seal elas, lihtne ruume soojana hoida.

33. Puudutatud isik esitas 15.05.2025 taotluse kinnistul vaatluse korraldamiseks, et teha

kindlaks elamu seisund ja hinnata selle elamiskõlblikkust ning tavapärase toasoojuse

aastaringse saavutamise võimalikkust, ning palus kaasata vaatlusele ehituseksperdi.

Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku taotlus tuleb jätta rahuldamata.

Vaatluse korraldamise esimeseks eelduseks on, et vaatlus võimaldaks saada täiendavat teavet

(TsMS I komm (2017), § 291, p. 3.1.a)) ning vaatluse korraldamine omab tähtsust siis, kui

menetlusosaline toob määruskaebuses välja asjaolud, mille alusel saab jõuda veendumusele,

et vaatluse korraldamisel oleks kohtu järeldus kujunenud teistsuguseks (TlnRnKm

25.02.2019, 2-18-10844, p 9.1). Kolleegiumi hinnangul ei ole pelgalt vaatlusega võimalik

tuvastada, kas või millise temperatuuri saavutamine on vaidlusalustes ruumides võimalik.

Lisaks on puudutatud isik oma taotlust põhjendanud suuresti samade asjaoludega, millele on

tuginetud ka maakohtumenetluses. Uue asjaoluna toob puudutatud isik välja üksnes selle, et

väidetavalt on avaldaja loobunud elamu kasutamisest elamus vee puudumise tõttu, mis

puudutatud isiku hinnangul näitab elamu elamiskõlbmatust. Kolleegium on aga ülal

põhjendanud, et ei nõustu puudutatud isiku väidetega selle kohta, et avaldaja elamus ei ela,

ning ühtlasi asunud seisukohale, et puudutatud isikul oleks sellele vaatamata kütmiskohustus.

Samuti ei mõjuta vee puudumine kütmise võimalikkust ega -kohustust. Seega ei oleks

avaldaja taotletava vaatlusega võimalik saada täiendavat teavet kütmise võimalikkuse kohta

ega põhjendatud sisetemperatuuri määramiseks. Vaatluse korraldamine ja selleks eksperdi

kaasamine ei ole praegusel juhul asjakohane (TsMS § 238 lg 1 esimese lause).

34. Puudutatud isik on vaidlustanud ka menetluskulude jaotuse maakohtumenetluses põhjusel,

et puudutatud isik ei ole esitanud seisukohta, mille kohaselt peaks aastaringne temperatuur

olema 0C, vaid on olnud seisukohal, et õiguslikult alusetu on nõuda 18C tagamist. Samas on

puudutatud isik avaldusele tervikuna vastu vaielnud ja palunud jätta avalduse rahuldamata.

34.1. Kolleegium selgitab, et praegusel juhul ei ole maakohus menetluskulude jaotamisel

lähtunud sellest, justkui oleks puudutatud isik palunud määrata 0C temperatuuri. Maakohus

otsustas jaotada menetluskulud vastavalt nõude rahuldamise ulatusele ning lähtus

proportsiooni määramisel avaldaja nõutud temperatuurist (18°C) kohtu poolt määratud

temperatuurile (16,5°C). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole määratud temperatuurist lähtumine

menetluskulude jaotamisel siiski õigeks lähtekohaks. Avaldaja on esitanud AÕS § 72 lg 5

järgse nõude analoogselt VÕS § 1055 lg-ga 2 õigusrikkumise lõpetamiseks ja rikkumisest

hoidumiseks (RKTKo 16.02.2011, 3-2-1-149-10, p 15). Avaldaja taotlust 18C kraadise

sisetemperatuuri ja kohtu äranägemisel määratava sisetemperatuuri osas ei saa käsitleda

alternatiivsete nõuetena. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kuivõrd kohtuotsus peab olema

täidetav (vt TsMS § 442 lg 5), siis ei saa kostjale lg 1 esimese lause või lg 3 p 1 alusel pandav

kohustus (hagejat kahjustava tegevuse või ähvardamise lõpetamiseks või rikkumisest

hoidumiseks tulevikus) olla ebamäärane. Kohtulahendi resolutsioonist peab nähtuma

konkreetne tegevus, mille kostja peab lõpetama või millest edaspidi hoiduma (VÕS komm

(2020), § 1055 lg 1, p 3.1 lõige 11). Sarnaselt on ka praegusel juhul sisetemperatuuri

määramine käsitatav resolutsiooniga sätestatava konkreetse (korrashoiu)kohustuse täitmise

tingimuse määramisena, mitte iseseisva nõudena. Selliselt on seda käsitlenud ka Riigikohus

(RKTKo 2-19-1488, p 23.2).

34.2. Määruskaebuse esitaja vastuväide avaldaja poolt menetluses põhjendamatute taotluste

esitamise kohta on aga menetluskulude kindlaksmääramise küsimus (TsMS § 175 lg 1), mitte

menetluskulude jaotuse üle otsustamise kaalutlus. Maakohus ei määranud menetluskulusid

kindlaks ning seetõttu on vastava vastuväite esitamine praeguses menetlusetapis asjakohatu.

35. Vaatamata nii avalduse kui määruskaebuse osalisele rahuldamisele tuleb praegusel juhul

TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta mõlemas kohtuastmes kantud kulud tervikuna

puudutatud isiku kanda, kuna sõltumata sellest, et kohus pidas põhjendatuks avaldaja

nimetatust erinevat miinimumtemperatuuri, kohustasid nii maa- kui ringkonnakohus avaldaja

avalduse alusel puudutatud isikut oma kaasomandiosa korrashoiukohustuse rikkumist

kõrvaldama, ning avaldaja saavutas oma eesmärgi.

Kuna aga avaldaja ei ole määruskaebust esitanud ega menetluskulude jaotust maakohtus

vaidlustanud, tuleb praegusel juhul jätta maakohtu otsustus menetluskulude jaotuse osas

muutmata (TsMS § 651 lg 1, koosmõjus TsMS §-ga 659).

36. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab

maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast

kohtumääruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)