2-23-9410/48 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Kaija Piirmets

Otsuse kuupäev

30.05.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-9410

Tsiviilasi

OÜ Mustamäe Keskus hagi Americanfood OÜ vastu

ettevõtte üleminekul põhinevates nõuetes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 09.12.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Mustamäe Keskus apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

225 904,03 €

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) OÜ Mustamäe Keskus (registrikood

12001163), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Liis

Könn ja Grete-Kai Teeäär

Kostja (vastustaja) Americanfood OÜ (registrikood

16644828), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Jüri

Sirel ja Anneli Aab

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 09.12.2024 otsus osas, milles hagi jäi rahuldamata

põhivõla 124 427,16 €, intressi 443,53 €, viivise 4888,86 € ja eelnimetatud põhivõla

summalt alates hagi esitamisest viivise saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus,

milles hageja nimetatud nõuded rahuldada. Tühistada sama otsus osas, milles

menetluskuludest jäi enam kui 25% hageja kanda, ja jätta 75% kuludest kostja

kanda. Ülejäänud osas jätta sama otsus muutmata.

2. Rahuldada hagi osaliselt.

3. Mõista kostjalt Americanfood OÜ-lt hageja OÜ Mustamäe Keskus kasuks välja

208 059,62 € ja alates 31.05.2025 põhivõla 124 724,16 € tasumata osalt viivis

määraga 0,1% päevas.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus jätta 25% hageja ja 75% kostja

kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. OÜ Mustamäe Keskus (hageja) esitas 02.07.2023 Harju Maakohtule hagi Bob King OÜ

(pankrotis, üürnik) ja Americanfood OÜ (kostja) vastu solidaarselt 166 805,04 € ja lisanduva

viivise nõudes.

1.1.

Hageja tõi oma nõuete kujunemise osas esile järgmised asjaolud:

-

hageja ja üürnik sõlmisid 10.09.2014 tähtajalise üürilepingu, mille alusel üürnik üüris

hagejalt äripinda Tallinnas, A. H. Tammsaare tee 104a asuvas Mustamäe Keskuses

(üüripind). Üürnik pidas üüripinnal restorani Mack Bar-B-Que ning haldas sama-

nimelisi restorane lisaks veel kolmes asukohas: Tallinnas Valges Majas (Tartu mnt

63), Tallinnas Rocca Al Mare Kaubanduskeskuses (Paldiski mnt 102) ja Pärnus

(Supeluse 23a);

-

hageja ja üürnik sõlmisid 13.01.2023 lisakokkuleppe (lisakokkulepe), milles üürnik

tunnustas üürilepingust tulenevat võlga 30.11.2022 seisuga 67 688,25 € ja võttis

kohustuse tasuda see maksegraafiku alusel hiljemalt 16.07.2024. Üürileping jäi

kehtima ja selle kehtivusaega pikendati kuni 12.02.2028. Üürnikul tuli tasuda üür ja

kõrvalkulud vastavalt üürilepingule ja lisakokkuleppes tunnustatud võlg vastavalt

maksegraafikule;

-

üürniku juhatuse liikmed EV ja MV asutasid 03.01.2023 uue äriühinguna kostja.

Üürnik andis kostjale üle Rocca Al Mare ja Pärnu restoranide opereerimise. Mustamäe

Keskuse üüripinnal tegutsevat restorani jäi opereerima üürnik. Üürnikul tekkis 2023. a

jaanuaris võlg ja mais ka lisakokkuleppest tulenev võlg. Üürnik teatas 22.05.2023

hagejale e-kirjaga, et kavatseb tegevuse lõpetada ja sulgeda üüripinnal tegutseva

restorani 31.05.2023;

-

üürnik kohustus tasuma üüripinna kasutamise eest igakuiselt üüri ja maksma

kõrvalkulusid. Üürnik neid kohustusi ei täitnud, mistõttu on üürilepingust tulenev

põhinõue (tasumata üür ja kõrvalkulud 15.01. – 19.05.2023 eest) 42 040,85 € ja

lisakokkuleppega tunnustatud võla jääk 56 406,88 €. Kokku võlgneb üürnik

põhivõlana 98 447,73 €. Hageja arvutas 15.04.2023 – 25.05.2023 (st kuni

lisakokkuleppe lõppemiseni) lisakokkuleppest tulenevalt võlalt intressi 443,53 €;

-

hagejal on leppetrahvi nõue summas 20 944,04 € üürilepingu p 17.3 alusel, mille

kohaselt tuleb lepingu erakorralisel ülesütlemisel lepingut rikkunud poolel tasuda

teisele poolele leppetrahvi kolme kuu üüri summas (üür 17,97 €/m² × üüripinna suurus

388,5 m² × 3 kuud);

-

hagejal on õigus nõuda üürnikult tähtajalise üürilepingu lõpetamise tõttu kahjuna kuue

kuu saamata jäänud üüri 42 080,88 € (= 7013,48 € × 6). Leppetrahvinõue ei kata

2 (16)

üürilepingu ülesütlemisest tekkinud kahju, sest hagejal jäid saamata kommunaal- ja

üldkulud ning ruumide taastamisega seotud kulud, mis ületavad leppetrahvi summat;

-

hageja viiviste nõue on kokku 4888,86 €, sh üürilepingust tulenev viivis 2760,44 €

(02.07.2023 seisuga), lisakokkuleppe 15.05.2023 makselt tasumata viivis 180,50 € ja

lisakokkuleppest tulenev ülejäänud viivis 1947,92 €. Hageja taotleb ka lisanduv

viivise väljamõistmist põhinõudelt 161 472,65 € alates 03.07.2023 määraga 0,1%

päevas.

1.2.

Hageja esitas üürnikule 26.05.2023 nõude üürilepingust ja lisakokkuleppest tuleneva

võla tasumiseks ning ütles üürilepingu ja lisakokkuleppe alates 26.05.2023 üles. Üürnik võlga

ei tasunud, ülesütlemisele vastu ei vaielnud ja lõpetas tegevuse üüripinnal. Hageja teostas

üürileandja pandiõigust ja keelas vara äraviimise üüripinnalt. Üürnik esitas 02.06.2023

pankrotiavalduse ja 06.07.2023 kuulutati välja üürniku pankrot.

1.3.

Hageja väidab, et üürniku ettevõtte läks üle kostjale, mistõttu vastutavad üürnik ja

kostja solidaarselt. Selles osas tõi hageja üürniku ja kostja võrdlusena esile järgmist:

-

üürnik ja kostja on ettevõtte tüübilt osaühingud;

-

ühingute osanikud ja juhatuse liikmed kattuvad osaliselt ‒ EV ja MV olid alates

29.10.2021 üürniku juhatuse liikmed ning on alates asutamisest 03.01.2023 ka kostja

juhatuse liikmed. Samuti on nad mõlemad üürniku ja kostja osanikud;

-

üürnikul oli veel osanikke (OÜ Hoston Holdings ja OÜ SS Invest), kes ei ole kostja

osanikud, kuid nimetatud ühingute osanikud MJ ja SS on kostjaga äriliselt seotud;

-

kostjale on üle läinud immateriaalsed vahendid:

o

kostja on üle võtnud üürniku domeeni americanfood.ee, mida külastades

suunatakse internetikasutaja automaatselt edasi kodulehele mackbbq.ee, mis

sisaldab teavet nii üürniku kui ka kostja tegevuste kohta. Siinjuures pole

oluline, et domeen mackbbq.ee kuulub OÜ-le LabelPrint, sest sama lehekülge

on kasutanud mõlemad ühingud analoogsel viisil oma tegevuse

reklaamimiseks. OÜ LabelPrint juhatuse liige on SS, kes oli ka üürniku

juhatuse liige ja osanik läbi OÜ SS Invest;

o

kostja on üle võtnud üürniku sotsiaalmeedia kontod Facebookis ja

Instragramis, milledel on avaldanud reklaami nii üürnik kui ka kostja, st

ühingud on jaganud üksteisega kontode paroole jms andmeid;

o

üürnik ja kostja on kasutanud samasugust logo. Ühingud on soovinud läbi

sama logo kasutamise näidata ettevõtete seotust. Asjaolu, et asjaomane logo

kuulub hoopis RETI KINNISVARA OÜ-le, ei oma tähtsust, sest selle

äriühingu juhatuse liige on MJ, kes oli ka üürniku juhatuse liige ja suurosanik

läbi OÜ Hoston Holdings;

o

kostja kasutab üürniku tegevuse jätkamiseks klientide ja koostööpartneritega

suhtlemisel samu kontakte, mida kasutas üürnik;

o

veebilehelt mackbbq.ee nähtub, et Mack Bar-B-Que restoranide kontaktid

(aadress, e-postiaadress ja telefon) on püsinud vähemalt alates 2022. a suvest

muutumatutena ja muutunud ei ole ka restoranide otsepostituste eest vastutav

isik MV;

-

üürniku ja kostja majandustegevus samas valdkonnas on olnud jätkuv ja kattuv, sest:

o

mõlemad ettevõtted tegelevad Mack Bar-B-Que restoranide opereerimisega

ning restoranide kontseptsioon ja menüü on analoogsed;

3 (16)

o

kostjal puudus varasem tegevus ja ta asutati ajal, mil üürnikul tekkisid võlad, st

kostja asutamise ainus eesmärk oli üürniku tegevuse ülevõtmine Rocca Al

Mare ja Pärnu restorane puudutavas osas;

o

nii üürnik kui ka kostja pidasid Mack Bar-B-Que restorane Tallinnas Rocca Al

Mare keskuses ja Pärnus aadressil Supeluse 23a;

o

üürniku käive oli 2022. a IV kvartalis umbes 449 000 € ja 2023. a I kvartalis

umbes 355 000 € ehk 94 000 € väiksem, võrdluseks kostja käive oli 2023. a I

kvartalis ehk vahetult pärast äriühingu asutamist ligikaudu 91 000 €, st üürniku

müügitulu vähenemine kattub kostja müügituluga;

o

restoranide asukohad ei muutunud, mistõttu on selge, et jätkusid ka kliendi-

suhted, sest kostja restoranid on atraktiivsed samadele klientidele ja neid

külastavad samad isikud, kelle jaoks olid atraktiivsed ning kes külastasid ka

üürniku opereeritud restorane;

o

kostjale on üle läinud üürniku võtmetöötajad: MV, kes vastutas üürniku

turundustegevuse ja kliendisuhtluse eest, ning MV, kes korraldas restoranide

igapäevast tööd;

o

eelduslikult on läinud üürnikult kostjale üle vähemalt osaliselt ka üürniku

töötajad, sest juba 01.02.2023 (vähem kui kuu pärast asutamist) registreeris

kostja 10 esimest töötajat ja 03.02. – 01.06.2023 võttis kostja täiendavalt tööle

10 uut töötajat, kes kõik olid üürniku varasemad töötajad;

-

üürniku materiaalsed vahendid on üle läinud kostjale järgmiselt:

o

üürnikul oli pankrotiavaldusele lisatud 02.06.2023 põhivara nimekirja kohaselt

põhivara soetamismaksumusega umbes 197 000 € (jääkväärtus 1780 €), samas

2021. a majandusaasta aruandest nähtuvalt oli materiaalse põhivara väärtus

254 000 € ehk varade hulk vähenes 57 000 € võrra. Üürnik andis põhivara

vähemalt osaliselt üle kostjale, sest vastasel juhul ei oleks kostjal võimalik

Rocca Al Mare ja Pärnu restorane samasuguse kontseptsiooniga opereerida;

o

kostja bilansist nähtub, et Rocca Al Mare ja Pärnu restoranidega seotud varad

kuulusid enne üürnikule;

o

Pärnu restorani sisseseade kuulus varem üürnikule, kes opereeris restorani

2017. aastal samasuguse sisustusega, mis oli restoranis kasutusel ka

11.06.2023, mil restorani opereeris juba kostja. Seega on kostjale üle läinud

Pärnu Mack Bar-B-Que restorani opereerimiseks vajalik põhivara;

o

kostja omandas üürnikult 2023. a alguses restorani pidamiseks vajaliku

tooraine (sh köögi- ja baarilao) ning seadmed (arvutid ja köögiseadmed),

samuti sõiduki Škoda Superb Active (XXXXXX), mis oli EV kasutuses ja

sõiduki Škoda Octavia (XXXXXX), mis oli MVi kasutuses;

-

ettevõtte üleminek toimus hiljemalt 2023. a esimeses kvartalis, sest kostja asutati

03.01.2023, üürnik võõrandas domeeni americanfood.ee kostjale 26.01.2023, kostjale

on üle läinud ka tarnelepingud hiljemalt 2023. a märtsis ja 28.02.2023 võõrandas

üürnik kostjale kogu tarnijatelt tellitud tooraine. Samal ajal andis üürnik Rocca Al

Mare keskuses ja Pärnus majas restoranide opereerimise üle kostjale, kellel

registreeriti 2023. a esimeses kvartalis sama arv töötajaid, mille võrra vähenes üürniku

töötajaskond ning kostjal oli kvartalis umbes sama suur käive, mille võrra üürniku

käive vähenes.

4 (16)

2. Maakohus keeldus 10.07.2023 määrusega hagi üürniku vastu menetlusse võtmast, sest

06.07.2023 kuulutati välja üürniku pankrot.

3. Kostja vaidles hagile vastu.

3.1.

Kostja ei ole üürilepingu pool, mistõttu ei saa tema vastu lepingust tulenevaid nõudeid

esitada.

3.2.

Kostjale ei ole üürniku ettevõte üle läinud. Hageja esile toodu osas märkis kostja

järgmist:

-

ettevõtte vorm ettevõtte ülemineku kontekstis on irrelevantne. Osaühing on

äritegevuseks kõige enam levinud ühinguline vorm ja ainuüksi ettevõtte vormist ei saa

järeldada ega tuletada ettevõtte üleminekut;

-

äriühingud on erinevate isikute kontrolli all; nende omanikud, juhatuse liikmed ja

kasusaajad ei kattu:

o

kostja kuulub võrdsetes osades EVle ja MVle. Kuigi mõlemad olid ka üürniku

väikeosanikud ja juhatuse liikmed, puudub üürniku enamusosanikud (OÜ

Hoston Holdings ja OÜ SS Invest) ega tegelikud kasusaajad (MJ ja SS) pole

kostjaga seotud;

o

mõlema enamusosaniku osanikud ja tegelikud kasusaajad olid üürniku

juhatuses, siis ei ole kattuv ettevõtete isikuline ega organisatsiooniline

koosseis;

-

kostjale ei läinud üle üürniku immateriaalne vara. Hageja ei tõendanud, kas ja mis

esemed oli ettevõtte majandamisega seotud ega nende võõrandamist kostjale:

o

alates 26.01.2023 kuulub domeen americanfood.ee kostjale, kuid tõendatud

pole, kuidas oli domeen seotud üürniku majandustegevusega, kuivõrd domeeni

kaudu ei osutatud teenust. Domeen pole nähtuvalt Google’ist ka kasutusel.

Isegi, kui hageja tõendaks, et domeenilt americanfood.ee toimub automaatne

suunamine domeenile mackbbq.ee, siis eelnimetatud domeeni registreerijaks

on kolmas isik OÜ LabelPrint, mitte üürnik ega kostja. Ettevõtte ülemineku

kontekstis pole määrav, et domeen mackbbq.ee sisaldab infot üürniku ja kostja

kohta, sest see kuulub kolmandale isikule;

o

hageja pole väitnud ega tõendanud, kuidas Facebookis ja Instagramis reklaami

avaldamine moodustab osa üürniku või kostja majandustegevusest;

o

hageja ei selgitanud, kuidas samasuguse logo kasutamine on moodustanud

üürniku majandustegevuse sisu. Kaubamärk „Mack BAR-B- QUE A Slice of

America on Your Plate“ ei ole kunagi üürnikule kuulunud, vaid kuulub

jätkuvalt kolmandale isikule RETI KINNISVARA OÜ;

o

restoranide tegutsemine sama kaubamärgi all ei tee neist ühte ettevõtet ega

võimalda järeldada ettevõtte üleminekut;

o

kostja ei kasuta kliendisuhete jätkuvuse tagamiseks üürnikuga samu kontakte;

isegi kui üürniku ja kostja kliendid kattuvad, siis leiavad kliendid restorani üles

mitte veebilehe kaudu, vaid pigem toidukoha asukoha järgi (nt külastades

kaubanduskeskust);

-

kostja ei eita, et nii üürnik kui kostja tegelesid mõlemad Mack Bar-B-Que restoranide

opereerimisega, kuid ainus sarnasus sealjuures on see, et mõlemad peavad restorani

(sama kaubamärgi all) ja kostja jätkas tegevust samal üüripinnal (Rocca Al Mare

keskuses). On võrdlemisi tavapärane (eriti kaubanduskeskuses), et samas asukohas

5 (16)

jätkab teine teenuse osutaja sisuliselt sama teenuse osutamist, kuid selle tagajärjeks ei

ole automaatselt ettevõtte üleminek;

-

hageja ei tõendanud töötajate üleminekut ja töötajate osaline kattuvus ei anna alust

väita, et kostjale on üle läinud üürniku töötajad, sh võtmetöötajad. Kostja 34-st

töötajast üksnes 20 kattuvad üürniku töötajatega ehk vaid 58,8% kogu kostja

töötajatest;

-

üürnik ei ole kostjale üle andnud (sh tasu eest võõrandanud)materiaalset vara, mis on

vajalik restorani pidamiseks. Üle ei ole antud Rocca Al Mare ja Pärnu restoranidega

seonduvat vara. Kostja omandas Rocca Al Mare restoranis kasutatava vara (sisustuse)

avalikul enampakkumisel, mille müüjaks oli Rocca Al Mare Kaubanduskeskuse AS.

Hageja ei tõendanud, et kostjale oleks üle läinud Pärnu restorani vara. Kahe ettevõtte

bilansside võrdlusest ei järeldu, et neis kajastatud vara on üle läinud;

-

ettevõtte üleminekuks peaks olema üürnikult kostjale üle läinud ettevõtte tuum ehk

kõigi nelja restorani materiaalne vara, aga kostjale ei ole üle läinud Valge Maja

restorani, Rocca Al Mare Keskuse restorani ega ka Mustamäe Keskuse restorani vara;

-

üürnik võõrandas kostjale köögilao, baarilao, sõidukid, toorained ja arvutid, mille

puhul on ilmne, et tegemist pole ettevõtte toimimiseks vajaliku tuumaga, vaid kaupade

jäägiga (baariladu, köögiladu, toorained), et vältida kaupade riknemist. Tõendamata on

hageja väide, et üürnik võõrandas kostjale sõidukeid. Hageja ei selgitanud, kuidas

kasutati sõidukeid üürniku majandustegevuses;

-

02.06.2023 pankrotiavaldusele lisatud põhivarade nimekirja ja 2021. a üürniku

majandusaasta aruande võrdlemisest ei saa järeldada, kellele ja mis hinna eest vara

võõrandati. Viidatud nimekiri näitab vaid varade raamatupidamislikku väärtust, kuid

varade väärtus oli teine, sest vara võõrandati pankrotimenetluses muu hinnaga;

-

ettevõtte üleminekut ei toimunud, sest kostjal on teine äriplaan ja tegevust ei alustatud

üürnikult saadud asjade ning õiguste käsutamise raames;

-

üürnik ja kostja tegutsesid samaaegselt vähemalt 2023. a I kvartalis, kuid ettevõtte

üleminek ei saa toimuda selliselt, et kaks ettevõtet tegutsevad paralleelselt. Hageja ei

ole ettevõtte ülemineku aega selgelt välja toonud ega tõendanud, aga ettevõtte

üleminek ei saa toimuda määramata ajal. Hageja ja üürniku üürilepingu lõppemine

2023. a kevadel ei ole piisav väitmaks, et üürniku tegevus otsustati lõpetada;

-

samal üüripinnal alustas tegevust teine üürnik Drinkwise OÜ, kes kasutas üürniku

valduses olnud sisustust ja osutas sama teenust. Seega ei saanud sama vara üle minna

kostjale, vaid läks olulises osas üle Drinkwise OÜ-le. Isegi, kui vara omandas

vahepeal üürileandja, siis nõustub hageja kostja vastuväitega, et ka Rocca Al Mare

keskuse vara pole saanud kostjale üle minna.

3.3.

Hageja kahjuna saamata jäänud tulu nõue kuue kuu üüri ulatuses 42 080,88 € on

alusetu, sest samal alusel on esitatud ka leppetrahvi nõue summas 20 944,04 € ja kahju saab

nõuda vaid leppetrahvi ületavas osas. Üürilepingu p 19.1 piirab kahju hüvitamise nõude vaid

otsese varalise kahjuga. Üürilepingu p-s 19.1 viidatakse, et üürnik kohustub lepingu

rikkumisel hüvitama siiski üürileandjale saamata jäänud üüri seaduses sätestatud ulatuses,

kuid sellist ulatust pole seaduses sätestatud, mistõttu ei saa lepingu järgi saamatu jäänud tulu

üldse nõuda. Hageja ei tõendanud kahju hüvitamise eelduseid, eelkõige üürniku süülist

rikkumist. Kui pooled lepivad kokku, et lepingu erakorralise lõpetamise korral kuulub

tasumisele leppetrahv kolme kuu üüri summas, on ilmne, et poolte ettenähtavus potentsiaalse

kahju osas piirdubki kolme kuu leppetrahvi summaga. Kuigi uus üürnik on üüripinnal alates

novemberist 2023, siis saab hageja väitel üüri küsida alates 01.02.2024, seega on hageja ise

väidetavat kahju oma tegevusega suurendanud, mistõttu tuleb VÕS § 139 ja 140 alusel kahju

6 (16)

hüvitise suurust piirata. Viivise määr 0,1% päevas on ebamõistlikult suur ja kostja taotleb

viivise vähendamist VÕS § 113 lg 8 alusel.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus jättis 09.12.2024 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi kostja vastu rahuldamata.

Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja maakohus otsustas määrata kulud

rahaliselt kindlaks edaspidi.

4.1.

Maakohus tuvastas, et:

-

hageja ja üürnik sõlmisid 10.09.2014 üürilepingu, mille alusel üüris üürnik hagejalt

äripinda Tallinnas, A. H. Tammsaare tee 104a asuvas Mustamäe Keskuses;

-

üürnik pidas üüripinnal restorani Mack Bar-B-Que ning haldas samanimelisi restorane

ka Tallinnas Valges Majas (Tartu mnt 63), Tallinnas Rocca Al Mare

Kaubanduskeskuses (Paldiski mnt 102) ning Pärnus Supeluse 23a;

-

13.01.2023 lisakokkuleppega tunnustas üürnik üürilepingust tulenevat võlgnevust

30.11.2022 seisuga 67 688,25 € ja võttis kohustuse tasuda võlgnevus maksegraafiku

alusel hiljemalt 16.07.2024;

-

22.05.2023 teatas üürnik hagejale e-kirja teel, et kavatseb enda tegevuse lõpetada ning

sulgeda üüripinnal tegutseva Mack Bar-B-Que restorani 31.05.2023 seisuga;

-

26.05.2023 esitas hageja üürnikule nõude üürilepingust ja lisakokkuleppest tuleneva

võlgnevuse tasumiseks ning ütles üürilepingu ja lisakokkuleppe alates 26.05.2023

üles;

-

06.07.2023 on välja kuulutatud üürniku pankrot (tsiviilasi nr 2-23-8062);

-

mõlemad ettevõtted on osaühingud. Äriühingud on olnud erinevate isikute kontrolli all

ning osanikud ja juhatuse liikmed kattuvad üksnes osaliselt ning seda minimaalses

ulatuses;

-

kostja tegeleb sarnaselt üürnikuga Mack Bar-B-Que restorani opereerimisega ning

kostja peab restorani edasi samal pinnal (s.o Rocca Al Mare keskus), kus seda varem

pidas üürnik. Asjaolu, et kontaktandmed (sh aadress, telefon) on mõlema äriühingu

puhul samaks jäänud, ei oma asja lahendamisel tähtsust;

-

mõlemad äriühingud on kasutanud sama logo, domeeni ning restoranide kontseptsioon

ei ole iseenesest muutunud (sh pakuvad mõlemad ameerikalikku toitu). Ka oma

tegevuse reklaamimiseks on mõlemad ühingud kasutanud nii Instagrami kui ka

Facebook kontot. Samas üksnes sama logo ja domeeni kasutamine enda

reklaamimiseks kahe iseseisva äriühingu poolt ei tõenda veel ettevõtte üleminekut.

Kostja on menetluses esitanud tõendid, mille kohaselt kaubamärk „Mack BAR-B-QUE

A Slice of America on Your Plate“ ei ole kunagi üürnikule kuulunud, vaid kuulub

kolmandale isikule, s.o RETI KINNISVARA OÜ-le. Ettevõtete poolt kasutatud

domeeni omanikuks on kolmas isik LabelPrint OÜ, mistõttu ei saa nimetatud

asjaolude pinnalt asuda seisukohale, et üürnik oleks kostjale oma logo ja domeeni üle

andnud;

-

üürniku vara võõrandamine kostjale on tõendatud 40 561,35 € ulatuses (köögiladu

summas 16 960,67 €, baariladu summas 11 752,66 €, sõiduk Škoda Superb summas

1666,67 €, tarnijalt Atria OÜ soetatud tooraine summas 1439,35 €, tarnijalt Balbiino

AS soetatud tooraine summas 359,86 €, tarnijalt HKScan AS soetatud tooraine

summas 360,23 €, sõiduk Škoda Octavia summas 6666,67 €, arvutid MacBook Air ja

Dell Latitude summas 642,74 € ning taignasegaja summas 712,50 €). Hageja ei ole

tõendanud, et tegemist oleks olnud ettevõtte toimimiseks vajaliku põhilise ettevõtluse

7 (16)

tuumaga ega ettevõtte tervikliku varaga. Tõendatud ei ole, et sõidukid oleksid olnud

üürniku majandamisega seotud, mistõttu ei saa pidada nende müüki ettevõtte

üleminekuks. Viidatud toorainete võõrandamisest ei saa järeldada ettevõtte

üleminekut. Ühtegi tõendit tarnelepingute üleandmisest ei ole hageja esitanud;

-

hageja ei tõendanud, et Pärnu restorani terrassisisustus oleks üle läinud kostjale (sh

tasuta). Rocca Al Mare restorani sisustuse omandas kostja avalikult enampakkumiselt

ja tehingu pooleks ei olnud üürnik, kuid ettevõtte üleminek eeldab, et vara antakse

ettevõtja üleandja poolt üle. Enampakkumise teates ega ka müügilepingus ei ole

viidatud, et lisaks restorani inventarile saab ostja kaasa ka üürniku ettevõtte;

-

töötajate registri väljavõttest nähtub, et kostja 34 töötajast 20 (ehk 58,8%) kattuvad

üürniku töötajatega, kuid see ei kinnita ettevõtte üleminekut, sest töötajad olid ise

vabad valima, kelle juurde tööle asuvad, kui varasem töösuhe lõpeb; osad töötajatest

töötasid hooajaliselt ainult suvel;

-

hageja ei tõendanud kliendisuhete üleminekut. Eluliselt on usutav, et restoranid on

atraktiivsed samadele klientidele ja neid võivad külastada samad isikud, kelle jaoks

olid atraktiivsed ning kes külastasid ka üürniku opereeritud restorane.

4.2.

Maakohus tugines Riigikohtu praktikale ja leidis tuvastatud asjaoludel, et ettevõtte

üleminekut ei toimunud. Ettevõtte ülemineku korral peaks olema üle läinud kostjale kõigi

nelja restorani materiaalne vara, kuid see pole tõendatud. Üürniku ettevõtluse sisu ja tuum oli

nelja restorani opereerimine. Hageja pole väitnud ega tõendanud, et kostja opereeriks üürniku

ettevõtte ülemineku alusel saadud materiaalsetele vahenditele tuginedes samamoodi nelja

restorani, samas neljas asukohas, samade töötajatega. Üksnes asjaolu, et kostja otsustas

omandada avalikult enampakkumiselt Rocca Al Mare restorani vara, ei tee ei kostjast üürniku

õigusjärglast ettevõtte ülemineku teel. Üürnik ja kostja tegutsesid paralleelselt ning

samaaegselt vähemalt 2023. a I kvartalis, mistõttu on ilmne, et üürniku ettevõtte ei saanud üle

minna kostjale. Hageja ei ole menetluses ka selgelt välja toonud ettevõtte ülemineku aega.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja hagi

rahuldada. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda.

6. Hageja leiab, et maakohus kohaldas valesti materiaalõigust ning sisustas ebaõigesti

Riigikohtu praktikat, leides, et ettevõtte üleminekuks peaks olema ühelt ühingult teisele

tervikuna üle läinud kogu ühingu vara. Samuti hindas maakohus ebaõigesti või jättis

hindamata tõendid, mis kinnitavad üürniku ettevõtte üleminekut kostjale ning jättis

põhjendamatult andmata asjaoludele hinnangu kogumis.

7. Hageja tegi vaidlustatud otsusele eelkõige järgmised etteheited:

-

ettevõtte ülemineku eeltingimus ei ole kogu ettevõtte vara üleandmine omandajale.

Üürniku ettevõtte moodustasid Mack Bar-B-Que restoranid ja nende opereerimiseks

vajalik, st tegevuskoht, sisseseade, töötajad, visuaalne identiteet ja kontseptsioon, mis

omakorda moodustas üürniku ettevõtte identiteedi – see kõik on kostjale üle läinud.

Mustamäe Keskuse ja Valge Maja restorani vara ülemineku tõendamine ei ole vajalik;

-

ühingu osanike struktuur ei ole kohtupraktika kohaselt ettevõtte ülemineku hindamisel

arvestatav tegur, mistõttu on põhjendamatu maakohtu seisukoht, et üleminekuks oleks

vaja tuvastada osanike 100% kattuvus;

-

maakohus jättis tähelepanuta, et kostja opereerib ka Pärnus aadressil Supeluse 23a

asuvat Mack Bar-B-Que restorani samas asukohas, kus varem tegutses üürnik;

8 (16)

-

samasuguse logo kasutamine mõlema ühingu poolt viitab ettevõtte identiteedi

säilitamisele;

-

maakohus ei eristanud kahte erinevat domeeni: domeen americanfood.ee kuulus alates

04.07.2010 üürnikule ja alates 26.01.2023 kostjale ning seda lehekülge külastades

toimub automaatne suunamine domeenile mackbbq.ee. Seega domeeni

americanfood.ee kaudu tekkis kostjal võimalus kasutada ka domeeni mackbbq.ee.

Mõlemad isikud on domeene kasutanud analoogsel viisil oma tegevuse

reklaamimiseks;

-

asjaolust, et kostjal on võimalik kasutada üürniku sotsiaalmeedia kontosid ka enda

tegevuse reklaamimiseks, saab järeldada, et üürnik on jaganud kostjaga enda kontode

paroole jms andmeid, mis võimaldavad kostjal kontole sisselogimist;

-

kohus jätis tähelepanuta, et restoranide pakutav toit ei ole mitte vaid sarnane, vaid

täiesti identne. Kostja jätkas Mack Bar-B-Que restoranide tegevust täpselt samasuguse

menüüga ja tooraine üleminek on kostjal ettevõtte tegevust senisel viisil võimaldanud

jätkata. Kostja ja üürniku tegevus toitlustusteenuste valdkonnas on niivõrd sarnane, et

ainuüksi sellest piisaks ettevõtte ülemineku tuvastamiseks;

-

kostjale on üle antud üürniku aadress, telefoninumber ja e-posti aadressid, mis on

seotud isikuga, mitte tegevuskohaga. Restorani kontaktandmete üleandmine võimaldas

kostjal võtta üle üürniku varasema identiteedi;

-

Rocca Al Mare restorani sisseseade kui panditud esemete omandamise puhul enam-

pakkumiselt loetakse, et asi omandati panditud asja omanikult. Kuna restorani

sisseseade moodustas üürniku majandustegevuse põhivara, mis oli vajalik restorani

opereerimiseks, siis võimaldas see kostjal jätkata üürnikuga identset tegevust samas

asukohas ja samal viisil;

-

kostja ei tõendanud ja maakohus ei tuvastanud, et kostja valduses ja kasutuses olev

Pärnu restorani sisseseade kuulub kellelegi teisele kui kostjale. Kuna sisseseade pidi

minema üürnikult üle kostjale hiljemalt 11.06.2023 ja üürniku pearaamatus tehingut ei

kajastatud, siis järelikult anti vara üle tasuta;

-

maakohus ei selgitanud, miks pole arvutid ja köögiseadmed põhivara. Need on selgelt

vara, mida ühing kasutab enda äritegevuses. Ka äriühingule kuuluvat sõidukit

kasutatakse äriühingu huvides, millist eeldust ei ole kostja ümber lükanud;

-

kostja pearaamatust nähtub vara müük ja üürnik on esitanud kohtule arved

pearaamatus kajastatud kannete kohta, mis vara müüki kinnitavad. Vara müük võis

küll toimuda väiksemas summas, kuid see ei muuda fakti, et vara läks üle arvetes jm

dokumentides kirjeldatud osas;

-

2023. a alguses otsustati Mustamäe Keskuses asuv restoran sulgeda, jätta selle

eeldatavasti kahjumliku tegevusega seotud võlad ja kohustused üürnikule ning jätkata

üürniku senist eeldatavasti kasumlikku tegevust Rocca Al Mare ja Pärnu restoranides

uue äriühingu (kostja) kaudu. Kuna üürnik oli Mustamäe Keskuse restorani tegevuse

otsustanud lõpetada, siis ei välista vastava restorani tegevuse ja tegevusega seonduva

vara kostjale üle andmata jätmine ettevõtte üleminekut kostjale;

-

üürnikult läks kostjale üle majandusüksustena toimivate Rocca Al Mare ja Pärnu

restoranide opereerimine, aga ühtegi toimivat majandusüksust üürnikule ei jäänud –

nii on kostjale läinud üle üürniku ettevõtte tuum, säilitades täielikult ettevõtte

identiteedi;

-

maakohus jättis tähelepanuta, et kostjal puudus varasem tegevus. Kostja asutati

03.01.2023 ehk ajal, mil üürnikul tekkis üürilepingust tulenev võlg hageja ees. Kostja

9 (16)

asutamise ainus eesmärk oli üürniku tegevuse ülevõtmine Rocca Al Mare ja Pärnu

restoranides. Ka kostja ise kinnitas, et tema soov oli Mack Bar-B-Que restorane edasi

pidada;

-

restoranide majandustegevus (opereerimine) ei ole katkenud. Kostja võttis üürnikult

restoranide opereerimise üle viisil, et säilis tegevuse järjepidevus ja klientide jaoks

midagi ei muutunud. Tegevuse paralleelsust ei saa järeldada asjaolust, et nii kostjal kui

ka üürnikul oli äritegevus 2023. a I kvartalis. Ühingud ei opereerinud restorane

samaaegselt (restoranis toimuvat müüki saab korraldada vaid üks ühing korraga).

Ülemineku saab lugeda lõplikult toimunuks ajast, mil Rocca Al Mare ja Pärnu

restorane asus iseseisvalt opereerima kostja.

8. Kostja vaidles kaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata põhivõla 124

427,16 €, intressi 443,53 €, viivise 4888,86 € ja eelnimetatud põhivõla summalt alates hagi

esitamisest viivise saamiseks ja muudab vastavalt ka menetluskulude jaotust (TsMS § 657 lg

1 p 2). Kaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud asjaoludest (TsMS § 652 lg 1 p 1) osas, milles neid

ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud.

11. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kostjale on üle läinud üürniku ettevõte (VÕS §

180 lg 1) ja kas kostja vastutab üürniku kohustuste täitmise eest (VÕS § 183 lg 1). Maakohus

jaotas tõendamiskoormise õigesti, leides, et TsMS § 230 lg 1 järgi peab hageja tõendama

ettevõte ülemineku asjaolud (RKTKo 20.06.2018, 2-16-5282, p 9). Selleks pidi hageja esile

tooma ja tõendama ettevõtte majandamisega seotud asjade ja õiguste käsutamise. Seejärel

saab kohus anda õigusliku hinnangu, kas kõnealune käsutamine kogumis kujutab endast

ettevõtte üleminekut. Kui hageja on esitanud ettevõtte üleminekule viitavaid tõendeid, tekib

vastaspoolel kohustus oma vastuväiteid omakorda tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-

07, p 13).

12. Maakohus jättis hagi rahuldamata peamiselt põhjendusega, et ettevõtte üleminek

üürnikult kostjale ei ole tõendatud. Ringkonnakohus selle järeldusega ei nõustu. Maakohus

viitas õigesti materiaalõigusele ja asjakohastele Riigikohtu lahenditele, kuid järeldas tõendite

põhjal vastuoluliselt, et üürniku ettevõte ei ole kostjale üle läinud. Ringkonnakohus

põhjendab oma vastupidist järeldust järgnevalt.

Ettevõtte üleminek

13. Ettevõtte ülemineku mõiste sisustamisel on Riigikohus tuginenud mh Euroopa Kohtu

praktikale, mis rõhutab ettevõtte ülemineku kontekstis stabiilse majandusüksuse identiteedi

säilitamist ja andnud juhise hinnata kogumis faktilisi asjaolusid, sh ettevõtja või ettevõtte

tüüpi, seda, kas materiaalne vara, st ehitised ja vallasvara on üle läinud või mitte,

immateriaalse vara väärtust ülemineku ajal, kas uus tööandja võttis üle suurema osa töötajaid

või mitte, kas toimus klientide üleminek või mitte, samuti enne ja pärast üleminekut tehtud

tegevuse sarnasust, ning seda, kas tegevus oli vahepeal peatatud ja kui, siis kui kaua. Need

tingimused on vaid kohustusliku tervikliku hindamise üksikud elemendid ning seega ei saa

neid hinnata eraldi. Riigikohus rõhutas, et nimetatud kriteeriumitel on eri tüüpi ettevõtete

puhul erinev kaal ja ettevõtte ülemineku jaatamiseks ei pea korraga olemas olema kõik

eespool väljatoodud elemendid (vt RKTKo 12.06.2019, 2-18-2908, p 12–13; RKHKo

01.06.2011, 3-3-1-20-11, p 11; RKTKo 21.12.2011, 3-2-1-131-11, p 10).

10 (16)

14. Maakohus andis ettevõtte üleminekule hinnangu, analüüsides tõendeid eraldiseisvalt ja

tehes iga vaidlusaluse väite osas järeldused, mida aga koosmõjus ei hinnanud. Maakohtu

järeldus ettevõtte ülemineku puudumise kohta ei põhine tuvastatud asjaolude kogumil.

Maakohus jättis tähelepanuta, et ettevõtte ülemineku kriteeriumid on üksikfaktorid, mida

tuleb hinnata nende koosmõjus (vt RKHKo 17.06.2023, 3-3-1-1-13, p 12; RKTKo

20.06.2018, 2-16-5282, p 13).

15. Erinevalt maakohtust ei ole ringkonnakohtu hinnangul oluline tuvastada ainult põhivara

üleminekut (sh n-ö ettevõtte materiaalset tuuma), vaid ettevõtte ülemineku hindamisel tuleb

eeldusena tuvastada identiteeti säilitava majandusüksuse üleminek (vt RKTKo 12.06.2019, 2-

18-2908, p 12; RKTKo 20.06.2018, 2-16-5282, p 9). Selleks, et tuvastada, kas üle läinud

põhivara moodustab ettevõtte tuuma ja on muutunud majandusüksuseks ning majandusüksus

on säilitanud oma identiteedi, tuleb arvestada kõiki kõnealust toimingut iseloomustavaid

faktilisi asjaolusid. Järgnevalt hindab kohus ettevõtte ülemineku kriteeriume.

16. Ettevõtete tüübi, tegevuskoha ja tegevusalade sarnasus. Maakohus tuvastas õigesti, et

mõlemad äriühingud on osaühingud. Äriregistri väljavõtetelt (dtl 38, 40) nähtuvalt on mõlema

osaühingu tegevusala restoranid jm toitlustuskohad ning mõlemad on seotud konkreetselt

restorani Mack Bar-B-Que haldamise ja pidamisega. Üürnik haldas restorane Tallinnas

Mustamäe Keskuses (A. H. Tammsaare tee 104a), Tallinnas Valges Majas (Tartu mnt 63),

Tallinnas Rocca Al Mare Kaubanduskeskuses (Paldiski mnt 102) ning Pärnus Supeluse 23a.

Kostja tegeleb Mack Bar-B-Que restorani opereerimisega ning peab restorane edasi osaliselt

samades tegevuskohtades, st Tallinnas Rocca Al Mare Kaubanduskeskuses (Paldiski mnt 102)

ning Pärnus Supeluse 23a, kus varem pidas neid üürnik. Vaidlustamata asjaoluna on üürnikul

ja kostjal sama tegevusvaldkond ning kahe restorani tegevuskohad ühtivad.

17. Juhtorganite liikmed. Maakohus järeldas ekslikult, et ettevõtted on olnud erinevate

isikute kontrolli all. Kohtupraktika kohaselt võib ettevõtte üleminekut kinnitavaks

argumendiks olla see, kui ettevõtte üleandja ja omandaja juhtorganite liikmed ja omanikud on

samad. Samas ei takista samasuse puudumine ettevõtte ülemineku tuvastamist (vt RKTKo

21.12.2011, 3-2-1-131-11, p 10 kolmas lõik). Ringkonnakohtu hinnangul ei arvestanud

maakohus asjaoluga, et ettevõtte juhtorganite liikmete või omanike samasus võib olla osaline

ehk see ei eelda üks-ühele samade isikute kontrolli ettevõtte üle. Äriregistri andmetel on

kostja osanikud kumbki 50% ulatuses EV ja MV (dtl 40). Samad isikud on kostja juhatuse

liikmed ja tegelikud kasusaajad. Üürniku juhatuse liikmeteks on olnud SS, MJ, EV ja MV;

osanikeks 45% osalusega OÜ Hoston Holdings, 45% OÜ SS Invest, 5% EV ja 5% MV ning

tegelikeks kasusaajateks äriregistri kohaselt MJ ja SS (dtl 38–39). Eeltoodust tulenevalt

kattuvad üürniku ja kostja juhtorganite liikmed vähemalt osaliselt, mis võib viidata ettevõtte

üleminekule.

18. Immateriaalne vara. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et võimalik üürniku

kontaktandmete üleminek pole oluline, sest kostja peab restorani üürnikuga samas asukohas.

Maakohus leidis, et kahe äriühingu kontaktandmed on samad, sest asjas esitatud tõenditest

nähtuvalt on nii kostja kui ka üürniku peetavate samanimeliste restoranide asukohad samad, st

aadressidel Tallinnas Rocca Al Mare Kaubanduskeskuses (Paldiski mnt 102) ning Pärnus

(Supeluse 23a) (dtl 42). Ka kostja restoranide telefoninumbrid kattuvad kostja numbritega:

Roccal al Mare Kaubanduskeskuses (665 91 61) ja Supeluse 23a (51 434 72, vt dtl 32 vs dtl

42). Maakohus on jättis märkimata, et üürnik ja kostja kasutavad samu e-posti aadresse, st

XXX ja YYY (dtl 32 ja 42) ning sotsiaalmeediakontosid (dtl 77–81 vs 82–91; dtl 92 vs 93).

18.1. Maakohus leidis, et ühesuguste meediakanalite (Facebook ja Instagram) kasutamine

enda reklaamimiseks kahe iseseisva äriühingu poolt ei tõenda veel ettevõtte üleminekut.

Samas kostja ei põhjendanud, miks ja mil viisil tekkis kostjal võimalus täpselt samu

meediakanaleid kasutada. Kuivõrd e-posti teenuse pakkujatel ja meediakanalites on kasutusel

samad kontod, millele logimiseks peavad kasutajale teada olema nii kasutajanimi kui ka

11 (16)

parool, siis võib sellest järeldada, et üürnik on jaganud kostjale selliseid andmeid, mis

võimaldavad kontosid kasutada.

18.2. Maakohus tuvastas õigesti, et üürnik ja kostja kasutavad sama logo ning domeeni,

samuti ei ole restoranide kontseptsioon muutunud (st mõlemad pakuvad ameerikalikku toitu,

dtl 94–97). Kuigi maakohus viitas, et domeeni üleandmist pole võimalik tuvastada, siis

domeeni americanfood.ee väljavõtte kohaselt kuulus domeen alates 04.07.2010 üürnikule ja

alates 26.01.2023 kostjale (dtl 76). Eelnimetatud domeeni külastades toimub automaatne

suunamine domeenile mackbbq.ee, mistõttu omades domeeni americanfood.ee on võimalik

sisuliselt kasutada ka domeeni mackbbq.ee. Domeeni mackbbq.ee omandisuhtel ei ole

käesolevas asjas tähtsust. Nimelt võib ettevõtte üleminekule viidata ka domeeni üleminek ja

sealjuures pole oluline, kes valdab domeeni andmebaasi järgi, vaid veebilehe sisu (vt RKHKo

26.03.2014, 3-3-1-55-13, p 32). Veebilehekülge on kasutanud nii üürnik kui ka kostja oma

restorani tegevuse reklaamimiseks ja veebilehe sisu on püsinud sisuliselt muutumatuna.

18.3. Immateriaalse vara üleminek eeldab vastavasisulise tahteavalduse tegemist ja õiguste

teadlikku üleandmist. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu tuvastatud asjaoludel kostjale

üle läinud üürniku immateriaalne vara (kontaktandmed, logo, sotsiaalmeediakontod, domeen).

19. Materiaalne vara. Maakohus järeldas põhjendamatult, et ettevõtte ülemineku korral

peaks olema kostjale üle läinud kõigi nelja restorani materiaalne vara, sest üürniku ettevõtluse

sisu ja tuum oli nelja restorani opereerimine. Ettevõtte üleminekuks on vajalik vara üleminek

teatavas kogumis, kuid mitte tingimata korraga ja ühe tehinguga (vt RKTKo 20.10.2010, nr 3-

2-1-82-10, p-d 12 ja 13). Ettevõtte ülemineku tuvastamiseks tuleb kohtul hinnata, kas

omandajale läks üle selline vara, millega seotud tegevuse üleandja lõpetas ja mida omandaja

jätkas, mitte tervikuna kõigi nelja restorani vara.

1.1.

Ettevõtte materiaalse vara üleminekuna tuleb käesoleval juhul eelkõige mõista restorani

toimimiseks ja toitlustusteenuste osutamiseks vajalike ruumide, inventari ning seadmete ja

laovarude üleandmist. Hagejal on kohustus materiaalse vara võõrandamist tõendada, kuid

arvestada tuleb ka asjaoluga, et vara üleandmist tõendavate lepingute või muude kokkulepete

esitamine võib olla keeruline, sest teavet omavad üürnik ja kostja. Seega on hagejal võimalik

tõendada materiaalse vara üleminekut ka kaudsete tõenditega või konkludentselt.

1.2.

Vaidlustamata asjaoluna omandas kostja Tallinnas Rocca Al Mare Kaubanduskeskuses

kasutatava restorani sisseseade enampakkumiselt Rocca Al Mare Kaubanduskeskuse AS-ilt.

Maakohus leidis ekslikult, et kuna enampakkumise kuulutas välja Rocca Al Mare

Kaubanduskeskuse AS, pole üürnik vara kostjale üle andnud. Ettevõtte üleminek ei eelda, et

kogu ettevõttesse kuuluv vara läheb üle ühel õiguslikul alusel, vaid vara võib üle minna ka

mitmete erinevate tehingutega, sh enampakkumisel (RKTKo 20.10.2010, 3-2-1-82-10, p 13).

Restorani sisseseade oli osa üürniku põhivarast, mistõttu võimaldas selle omandamine enam-

pakkumiselt jätkata tegevust samas asukohas, samas restoranis ja samal viisil. Järelikult on

tõendatud Rocca Al Mare restorani sisseseade üleandmise kostjale.

1.3.

Hageja soovis tõendada Pärnu restorani sisseseade ja mööbli üleminekut mh restoranis

tehtud fotode ja videotega (dtl 292–295), kuid maakohtu hinnangul need vara üleminekut ei

tõenda. Ringkonnakohtus sellise järeldusega ei nõustu. Kuigi kostja valdab Pärnu restorani,

pole ta esitanud väiteid mööbli tegeliku kuuluvuse kohta. Hagejal puudub ligipääs kostja ja

üürniku (või kolmandate isikute) vahel sõlmitud lepingutele, mistõttu on ebamõistlik eeldada,

et vaid selliste lepingutega on võimalik tõendada vara üleandmist. Ringkonnakohtu hinnangul

on hageja piisavalt tõendanud mh fotode ja videotega, et kostja kasutab Pärnu restoranis sama

sisseseadet ja mööblit, mida kasutas üürnik. Asjas esitatud tõendite pinnalt lähtudes on

kostjale üle läinud Pärnu Supeluse 23a restorani opereerimiseks vajalik põhivara.

1.4.

Maakohus tuvastas, et üürniku vara võõrandamine kostjale on tõendatud 40 561,35 €

ulatuses (köögiladu, baariladu, tooraine, sõidukid ja seadmed). Samas ei olevat tõendatud, et

12 (16)

tegemist oli ettevõtte toimimiseks vajaliku põhilise ettevõtluse tuumaga ega ettevõtte

tervikliku varaga, sest võõrandatud vara moodustab vaid 16% üürniku põhivarade mahust.

Ringkonnakohus seevastu leiab, et hageja on piisava veenvusega tõendanud üürniku

materiaalse vara kostjale ülemineku. Mack Bar-B-Que restorani pidas kõigepealt üürnik ja

seejärel kostja, mh restorani kontseptsiooni ning menüüd sisuliselt muutmata. Restoranis

kasutatakse sama toorainet ja üürnik andis kostjale üle tarnijatelt tellitud tooraine (dtl 415,

427–429, 441–443). Kostja majandustegevuse sisu on restorani opereerimine, mistõttu

moodustavad köögiladu, baariladu, köögiseadmed, arvutid ja tooraine olulise osa restorani

toimimiseks vajalikust käibevarast, mis võib samuti tõendada ettevõtte üleminekut.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja poolt üürnikult 2023. a alguses

omandatud sõidukid Škoda Superb Active ja Škoda Octavia (dtl 418, 430) osas ei ole

tõendatud sõidukite seos üürniku majandustegevusega, aga koostoimes teiste varaesemete

üleminekuga kinnitab ka sõidukite üleminek pigem ettevõtte üleminekut.

20. Töötajate üleminek. Maakohus tuvastas, et kostja 01.02.2023 registreeritud 10 esimest

töötajat olid kõik üürniku endised töötajad ja kostja 34 töötajast 20 (ehk 58,8%) kattuvad

üürniku töötajatega. Töötajad on ettevõtte oluline ressurss, sest nad omavad oskusi ja teadmisi

ettevõtte majandustegevusest. Käesoleval juhul ei ole ettevõtte töötajad lihtsalt läinud teise

ettevõttesse tööle, vaid sellisel hulgal üürniku töötajate kasutamine viitab selgelt ettevõtte

identiteedi säilitamisele ja üleminekule. Kostja asutati sisuliselt restorani Mack Bar-B-Que

haldamiseks, seega sama restorani varasemate töötajate kasutamine võimaldab üle võtta

üürniku senised tööprotsessid. Asja materjalidest nähtuvalt on kostjale üle läinud ka

restoranide majandustegevuse jätkamiseks olulised võtmetöötajad MV, kes vastutas üürniku

turundustegevuse ja kliendisuhtluse eest, ning MV, kes korraldas restoranide igapäevast tööd.

Kokkuvõtlikult on hageja tõendanud üürniku töötajate ülemineku kostjale piisavas ulatuses.

Ringkonnakohus märkis eespool, et ettevõtte üleminek käesoleval juhul ei tähenda, et kostja

pidanuks jätkama tegevust kõigis neljas üürniku opereeritud restoranis. Seetõttu ei ole ka

töötajaskonna üleminekul vajalik, et kõik üürniku töötajad oleks üle läinud kostjale.

21. Kostja varasem tegevus. Maakohus tuvastas õigesti ja pooled ei vaidle, et kostjal puudus

varasem tegevus. Kostja asutati 01.02.2023. Kostja ja üürnik tegutsesid 2023. a I kvartalis

paralleelselt, kuid kui kostja reaalne majandustegevus ja maksustatav käive tekkisid 2023. a I

kvartalis, siis samal ajal üürniku majandustegevus hääbus. Üürnikul tekkis 2023. a jaanuaris

üürilepingust tulenev võlgnevus hageja ees ja 06.07.2023 on välja kuulutatud üürniku

pankrot. Maakohus järeldas esile toodud asjaoludest ekslikult, et ettevõtte üleminekut ei

toimunud, sest kostja ja üürnik on tegutsenud paralleelselt. Ettevõtte ülemineku eelduseks ei

ole üleandja kogu majandustegevuse lõppemine, vaid määrav on see, kas omandajale läks üle

selline vara, millega seotud tegevuse üleandja lõpetas ja mida omandaja jätkas (RKTKo

15.06.2011, 3-2-1-41-11, p 15). Kostja enda selgituste kohaselt sooviti alustada teise

äriplaaniga ja muuhulgas pidada edasi Mack Bar-B-Que restorani (vt nt dtl 597, p 2.7) ehk

kostja soovis hõivata sama turuosa. Lisaks sarnasele majandustegevusele sama turuosa

hõivamine võib viidata ettevõtte üleminekule (vt TlnRnKo 29.06.2012, 2-09-58258, lk 12

kolmas lõik). Ringkonnakohtule nähtuvalt ei katkenud toimiva majandusüksuse tegevus.

Kostja asutamise eesmärk oli toimimine sama restoraniga majanduslikult kasulikemates

tegevuskohtades.

22. Ringkonnakohus leiab, et hageja on toonud esile ja tõendanud asjaolud, mis kinnitavad, et

üürniku ettevõtte on 2023. a I kvartalis üle läinud kostjale, säilitades seejuures oma

identiteedi. Ettevõtetel on sama majandustegevus (sh tegevusala ja sama turuosa hõivamine);

üürniku ja kostja juhtorganid, osanikud ja kontaktandmed kattuvad vähemalt osaliselt;

töötajad (sh võtmetöötajad) kattuvad (osaliselt); üürniku materiaalne vara on vähemalt

osaliselt kostjale üle läinud; üürniku immateriaalne vara on vähemalt osaliselt kostjale üle

13 (16)

läinud, sh kasutatav veebileht ja selle sisu ning ettevõtte logo ja sotsiaalmeediakontod on

samad.

23. Kostja ei toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis kummutaks hageja tõendatud

asjaolud. Paljasõnaline hageja väidete lauseitamine ei ole piisav (vrd RKTKo 05.05.2004, 3-

2-1-54-04, p-d 18–19). Asjas esitatud tõendite pinnalt saab teha järelduse, et üürniku ettevõtte

tuum (st teadmised, võtmetöötajad, immateriaalne vara, materiaalne vara) on säilitanud oma

identiteedi ja majandusüksusena kostjale üle läinud ning kostja ei ole vastupidist tõendanud.

Rahalised nõuded

24. Tulenevalt VÕS § 183 lg-st 1 vastutab ettevõtte üleandja solidaarselt koos omandajaga

nende enne ettevõtte üleminekut tekkinud kohustuste eest, mis on ülemineku ajaks muutunud

sissenõutavaks, või mis muutuvad sissenõutavaks viie aasta jooksul üleandmisest. Järgmiseks

käsitleb ringkonnakohus hüvitatavate nõuete suurust ja kõnealuses osas hageja nõude

põhjendatuse ulatust.

25. Maakohus tuvastas õigesti, et üürniku ja kostja vahel sõlmiti 10.09.2014 üürileping ja

13.01.2023 lisakokkulepe üürniku võlgnevuse tasumiseks. Üürilepinguga kohustus hageja

üürileandjana andma kostjale üürnikuna kasutamiseks asja ja kostja kohustus maksma

hagejale selle eest üüri (VÕS § 271). Vaidlustamata asjaoludel on üürilepingu ese äriruum

(VÕS § 272 lg 1 teine lause) ja hageja ütles üürilepingu ja lisakokkuleppe erakorraliselt üles

alates 26.05.2023 (VÕS § 313). Ülesütlemine vabastas mõlemad pooled lepinguliste

kohustuste täitmisest, aga üürilepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja

kohustused jäid kehtima (VÕS § 195 lg 2). Üürnik ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud ja

hageja nõuded on muutunud sissenõutavaks.

26. Hageja on esitanud tasumata üüri nõude 98 447,73 €. Nõue koosneb tasumata üürist ja

kõrvalkuludest 15.01.2023 – 19.05.2023 eest summas 42 040,85 € (dtl 58–64) ning võlgniku

poolt lisakokkuleppega tunnustatud võlast 56 406,88 € (dtl 34–37). Lisakokkuleppega

tunnustas üürnik hageja nõudeid summas 67 688,25 € ja kohustus need tasuma koos 7%

intressiga maksegraafiku alusel. Kostja tasus nõude katteks 11 281,38 €, mistõttu on tasumata

56 406,88 € (= 67 688,25 – 11 281,38). Kostja ei esitanud vastuväiteid tasumata üüri nõude

alusele või kujunemisele. Eeltoodud kaalutlustel saab 98 447,73 € nõude rahuldada.

27. Hageja arvestas tunnustatud võlalt 56 406,88 € ajavahemiku 15.04. – 25.05.2023 eest (st

kuni lisakokkuleppe lõppemiseni) intressi 7% aastas (lisakokkuleppe p 5) summas 443,53 €

(dtl 65). Kostja intressinõudele vastuväiteid ei esitanud ja nõue on põhjendatud.

28. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi 20 944,04 €.

28.1. Üürilepingu p 17.3 kohaselt kohustub lepingu erakorralisel ülesütlemisel lepingut

rikkunud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi kolme kuu üüri summas ning hüvitama

lepingu rikkumise ja lõppemisega seoses tekkinud kahju makstud leppetrahvi ületavas osas.

Lisakokkuleppe p-s 8 leppisid üürnik ja hageja kokku, et 01.01.2023 – 30.06.2023

arvestamisele ja/või tasumisele kuuluva lepingust tuleneva mistahes leppetrahvi või kahju

hüvitise suuruse arvestamisel lähtutakse fikseeritud üürist suurusega 17,97 €. Üürnik üüris

üüripinda suurusega 388,5 m2 (= 485,5 m2 – 97 m2). Seega nõuab hageja leppetrahvi tasumist

summas 20 944,04 € (= 3 kuud × 388,5 m2 × 17,97 €).

28.2. Ekslik on kostja arusaam, et üürilepingu p 19.1 järgi saab leppetrahvi nõuda üksnes

süülise rikkumise korral. Lepingu p-s 17.3 sõlmitud leppetrahvi kokkulepe kolme kuu üüri

ulatuses peegeldab nägemust saamata jäänud tulu suurusest, st määrati kindlaks võimalik

hüvitatava kahju ulatus lepingu lõpetamisel. Süülisuse elementi nimetatud lepingutingimus ei

käsitle, st lepingu erakorralisel ülesütlemisel tuleb lepingut rikkunul poolel igal juhul tasuda

kokku lepitud leppetrahv. Leppetrahvi nõude kujunemisele ja suurusele kostja vastuväiteid ei

14 (16)

esitanud. Samuti ei ole kostja taotlenud leppetrahvi nõude vähendamist VÕS § 162 alusel.

Hageja leppetrahvi nõue on taotletud ulatuses põhjendatud ja tuleb kostjalt välja mõista.

29. Täiendavalt esitas hageja saamata jäänud üüri kui kahju hüvitamise nõude kuue kuu eest

summas 42 080,88 € (= 7013,48 × 6). Hageja põhjendas, et kuivõrd pooled olid sõlminud

tähtajalise üürilepingu kuni 12.02.2028 (lisakokkuleppe p 9), siis oli hagejal tulenevalt

üürilepingu p-dest 5 ja 7 ning lisakokkuleppe p-st 7 õigus nõuda üürnikult üüri kokku 418

517,91 € (lisandub käbemaks, vt arvestus dtl 66).

29.1. Ringkonnakohus leiab, et üürnik ja hageja leppisid üürilepingu p-s 17.3 kokku saamata

jäänud tulu suuruses (leppetrahv kolme kuu üüri ulatuses). Seega on pooled arvestanud

lepingu rikkumisel võimaliku saamata jäänud tulu nõudega ja selle täpselt ka määratlenud.

VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele,

eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja

tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt RKTKo 19.11.2008, 3-2-1-94-08, p

12).

29.2. Üürilepingu p 19.1 ls-s 2 on kokku lepitud ainult otsese varalise kahju hüvitamises, st

pool vastutab üksnes teisele poolele tekitatud otsese varalise kahju eest, v.a juhul, kui ta on

lepingut rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kuivõrd üürilepingu pooled on eraldi

piiritlenud täpse hüvitatava kahju liigina otsese varalise kahju, siis saamata jäänud tulu

hüvitamist lepingust tulenevalt nõuda ei saa ja kahju hüvitise nõue jääb seega rahuldamata.

30. Hageja esitas sissenõutavaks muutunud viivise nõude 4888,86 €.

30.1. Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral nõuda võlgnikult viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest

kuni kohase täitmiseni. Viivise arvutamise algusaegadele ega nõude kujunemisele kostja

vastuväiteid ei esitanud. Hageja viivise nõue koosneb järgmistest osadest:

(a) tasumata üüri- ja kommunaalarvetega esitatud viivise nõue 2760,44 € (= 2795,95 €

+504,49 € – 540 €) – sh arvetelt nähtuv nõue 2795,95 € (dtl 69–72); viivis

põhinõudelt 42 040,85 € ajavahemiku 21.06.2023 – 02.07.2023 (12 päeva) eest

504,49 € (dtl 73), millest on lahutatud tasaarvestatud summa 540 € (dtl 148-149);

(b) lisakokkuleppe 15.05.2023 makselt 3760,46 € tasumata viivis 16.05.2023 –

02.07.2023 (48 päeva) eest 180,50 € (dtl 74);

(c) lisakokkuleppest tulenevalt võlalt 52 646,42 ajavahemiku 27.05.2023 –02.07.2023

(37 päeva) eest sissenõutavaks muutunud viivis 1947,92 € (dtl 75).

30.2. Kostja taotles viivise vähendamist VÕS § 113 lg 8 alusel, viidates viivise määra (0,1%

päevas) ebamõistlikule suurusele. Ringkonnakohus leiab, et viivise vähendamiseks alust ei

ole, sest viivis pole erakordselt suur. Kuigi üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt

kõrgem VÕS § 113 lg 1 ls 2 määrast, ei ole see siiski nii suur, et seda saaks pidada seadusega

vastuolus olevaks – isegi kui tegu oleks tüüptingimusega. Üürilepingu pooled sõlmisid mh

viivise kokkuleppe majandustegevuses ning see ei ole erakordne ja kokkuleppevabadust

kuritarvitav tingimus. Viivis ei ületa põhinõuet (vt RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-5-13, p 49).

Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue tervikuna rahuldada.

30.3. Hageja taotleb alates 03.07.2023 lisanduva viivise väljamõistmist kostjalt määraga 0,1%

päevas põhinõudelt 161 472,65 €. See nõue on põhjendatud vastavalt põhinõude rahuldamise

ulatusele. Juhindudes TsMS § 367 ls-st 2 mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks

lisaks välja viivise kohtotsuse tegemise aja seisuga, st 03.07.2023 – 30.05.2025 (698 päeva)

eest põhivõla summalt 124 724,16 € määraga 0,1% päevas ehk summas 83 335,46 €, samuti

viivise alates kohtuotsuse kuupäevast põhivõla 124 724,16 € tasumata osalt määraga 0,1%

päevas.

15 (16)

31. Kokkuvõttes rahuldatakse hagi osaliselt ning kostjalt mõistetakse välja 208 059,62 € (=

98 447,73 + 20 944,04 + 443,53 + 4888,86 + 83 335,46). Rahuldamata jääb põhivõla nõue

summas 42 080,88 €. Rahaliste nõuete puhul pole nende rahuldamata osa vaja resolutsioonis

eraldi kajastada.

Menetluskulud

32. Kõik senised menetluskulud tuleb jaotada TsMS § 163 lg 1 alusel vastavalt hagi

rahuldamise ulatusele. Rahuldamata jääb põhivõla nõue summas 42 080,88 €, mis moodustab

rahuldatud põhinõudest umbes 25%. Neil kaalutlustel jääb kostja kanda kõigist

menetluskuludest 75% ja hageja kanda ülejäänud 25%.

33. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 2 kajastab ringkonnakohtu otsuse resolutsioon kõigi

seniste menetluskulude jaotust.

34. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast lahendi

jõustumist (TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

16 (16)