3-22-1740/44 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika

Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. mail 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-22-1740

Haldusasi

AS Pro Kapital Eesti kaebus tuvastada, et Tallinna

Linnavolikogu poolt 10.12.1998 otsusega nr 174

kehtestatud Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee

vahelise ala detailplaneeringu (DP001910) järgne

kaebajale kuuluva kinnistu registriosaga 7219201 kui

terviku (detailplaneeringus Ülemiste tee 5 kinnistu)

maapealse ehitusõiguse suurus oli seisuga 23.08.2021

42 801 m2 (maapealne brutomaht).

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja (apellant) – AS Pro Kapital Eesti,

lepinguline esindaja Ervin Nurmela

Vastustaja – Tallinna linn,

volitatud esindaja Eva Vanamb

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 01.11.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS-i Pro Kapital Eesti apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise vorm

Avalik kohtuistung 15.05.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 01.11.2023 otsus.

2. Rahuldada AS-i Pro Kapital Eesti kaebus ja tuvastada, et Tallinna Linnavolikogu

10.12.1998 otsusega nr 174 kehtestatud Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise

ala detailplaneeringu (DP001910) järgne AS-ile Pro Kapital Eesti kuuluva kinnistu

registriosaga 7219201 kui terviku (detailplaneeringus Ülemiste tee 5 kinnistu) maapealse

ehitusõiguse suurus (maapealne brutomaht) oli seisuga 23.08.2021 42 801 m2.

3. Mõista Tallinna linnalt AS-i Pro Kapital Eesti kasuks välja menetluskulu 60 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

hiljemalt 30.06.2025

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-22-1740

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS-le Pro Kapital Eesti (kaebaja) kuulub Tallinnas asuv kinnistu registriosaga 7219201

(edaspidi olenevalt kontekstist kinnistu või Ülemiste tee 5 kinnistu), mille suhtes kehtib

Tallinna Linnavolikogu 10.12.1998 otsusega nr 174 kehtestatud Peterburi tee, Tartu mnt ja

Ülemiste tee vahelise ala detailplaneering (DP001910; edaspidi DP), mis on Tallinna

Linnavalitsuse 21.12.2022 korraldusega nr 1132 „Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu

kehtestamine Lasnamäe linnaosas“ osaliselt kehtetuks tunnistatud. Kinnistu on Tallinna linna

(vastustaja) poolt seoses kinnistu teatud osade avalikes huvides omandamise menetluse

algatamisega jagatud erinevateks katastriüksusteks ning kinnistust eraldatud Ülemiste tee T3,

T4 ja T6 katastriüksused on tänaseks sundvõõrandatud.

2. Kaebaja esitas 16.08.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tuvastada, et

DP järgne kinnistu kui terviku maapealse ehitusõiguse suurus on 42 801 m2 (maapealne

brutomaht). 31.07.2023 täpsustas kaebaja kaebuse nõuet ja palus tuvastada, et DP alas oleva

detailplaneeringu järgse Ülemiste tee 5 kinnistu maapealse ehitusõiguse suurus oli 23.08.2021

seisuga 42 801 m2. Selline ehitusmaht tuleneb DP krundijaotusplaanil olevast kruntide

ehitusõiguse tabelist. Vastustaja on aga kinnistu osade omandamise menetluses hinna

määramisel lähtunud hoopis DP seletuskirja parkimiskohtade arvutusest ja DP

hoonestusplaanist, leides, et kinnistu ehitusõigus on ainult 18 500 m2. Sama DP

planeeringualas oleva naaberkinnistu Peterburi tee 2 ehitusõiguse realiseerimiseks on aga

vastustaja varem andnud ehitusloa ja kasutusloa 5-korruselise kaubanduskeskuse jaoks,

lähtudes just DP kruntide ehitusõiguse tabelist tulenevast ehitusõigusest 153 205,5 m2.

Lähtudes DP hoonestusplaanist ja parkimiskohtade arvutusest oleks Peterburi tee 2

ehitusmaht saanud olla ainult 33 000 m2 ja hoone valdavalt ainult 3-korruseline. Seega tuleb

ka Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõiguse puhul lähtuda ehitusõiguse tabelist. Hoonestusplaan ei

näita maksimaalset ehitusmahtu, mis tuleneb kasvõi sellest, et hoonestusplaan näitab kinnistul

ainult ühte hoonet, samas kui krundijaotusplaani ehitusõiguse tabelis on kinnistule lubatud

kolm hoonet. Sellele, et Ülemiste tee 5 kinnistu DP kohane ehitusmaht ei olnud 18 500 m2,

viitab ka asjaolu, et 18 500 m2 ehitusmahtu on vastustaja lubanud pärast kinnistu osade

omandamise algatamist kaebaja taotletud projekteerimistingimuste alusel kinnistu allesjäävale

osale, mis on aga algsest kinnistust üle kahe korra väiksem. Projekteerimistingimused ei saa

muuta DP-järgset ehitusmahtu ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS)

§ 11 lg 5 kohaselt tuleb omandatava kinnisasja väärtus määrata selle kuupäeva seisuga, kui

see menetluses esimest korda määrati ehk 23.08.2021, seega ei saa 06.09.2021 antud

projekteerimistingimused seda ka mõjutada. Samuti ei mõjuta kinnistu väärtust see, et riik on

kinnistust juba teatud osa omandanud, kuna selles menetluses ei tuvastatud ehitusõiguse

suurust, vaid hind määrati kokkuleppel.

3. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. DP-s ei ole lõplikku suletud brutopinda välja

toodud, puuduvad hoonesisese maapease parkimise brutopinnad. Krundi suletud brutopinda

2(9)

3-22-1740

on võimalik tuletada ainult hoonestusplaanil ja seletuskirjas esitatud vajalike parkimiskohtade

arvutusest. Peterburi tee 2 kinnistu brutomaht kujunes erinevalt, kuna hoonestusplaanil on

hoone maht välja toodud vaid osaliselt. Seetõttu pidi vastustaja selle krundi ehitusloa

väljastamisel kaaluma, milline peaks olema ehitusõiguse maht, mis oleks DP-ga kooskõlas.

Parkimiskohtade arvutusest tulenev 33 000 m2 ei saanud olla mõistlik lubatud brutomaht,

arvestades krundi suurust ja seda, et kavandati kaubanduskeskust. Kaebajal ei teki sellest aga

õigustatud ootust, et automaatselt peaks suuremaks arvutama ka ülejäänud DP-ga hõlmatud

kinnistute ehitusmahud, mis on tegelikult DP-s sätestatud. Sedavõrd vana DP puhul selgubki

tegelik ehitusõigus lisaks DP-le ka linnaruumilistest kaalutlustest iga konkreetse loa või

taotluse etapis. Projekteerimistingimusi väljastades on vastustaja võtnud kaebajale väga

kasuliku seisukoha, et kogu algse kinnistu lubatud ehitusmaht on võimalik realiseerida

allesjääval kinnistu osal. Kui projekteerimistingimused anti valedele lähteandmetele toetudes,

oleks kaebaja pidanud selle vaidlustama.

4. Tallinna Halduskohus jättis 01.11.2023 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Vastustaja on algatanud Ülemiste tee 5 kinnisasja osa omandamise menetluse. KAHOS § 11

lg 5 sätestab, et tasu määratakse selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või

menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse. Menetluse läbiviija

võib põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada. Antud menetluse raames

on koostatud Kinnisvara Ekspert poolt eksperthinnang väärtuskuupäevaga 23.08.2021. Seega

on kuupäev 23.08.2021 igal juhul asjakohane ning vastustaja vastupidised väited, et vastav

menetlus on alles pooleli ning sellest tulenevalt ei oma eeltoodud kuupäev mingit tähtsust, on

arusaamatud ja eksitavad. Projekteerimistingimustega saab reaalset ehitusõigust võrreldes

DP-s tooduga siiski väikeses ulatuses muuta, kuid see ei muuda seaduses toodud piirangu

tõttu DP-d olemuslikult. Seega tuleb kohtul kindlaks teha, milline oli DP-järgne kaebajale

kuuluva Ülemiste tee 5 kinnistu maapealse ehitusõiguse suurus seisuga 23.08.2021. Vaidlus

taandub sellele, kuidas tõlgendada DP-d Ülemiste tee 5 kinnistu osas kindlaks määratud

ehitusmahu osas selle kuupäeva seisuga. Vaidlust ei ole, et DP-s ei ole Ülemiste tee 5 kinnistu

ehitusõiguse hulka kuuluvat lõplikku suletud brutopinda sõnaselgelt ja kõikides DP

dokumentides üheselt arusaadavalt välja toodud.

DP ehitusõiguse tabel sätestab Ülemiste tee 5 kinnistu naaberkinnistu, Peterburi tee 2 osas

järgneva ehitusõiguse: lubatud täisehitus on 50% ning lubatud on 7 korrust. Kinnistu suurus

on 43 773 m², mistõttu on DP ehitusõiguse tabeli kohaselt lubatud ehitusõigus 43 773 × 0,5

(lubatud täisehitus) × 7 (lubatud korruste arv) ehk 153 205,5 m². Vastustaja on Peterburi tee 2

hoone ehitusloa ja kasutusloa väljastamisel tuginenud viidatud ehitusõiguse tabelile.

Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõiguse sätestab DP ehitusõiguse tabel järgnevalt: lubatud on

rajada 3 hoonet, lubatud täisehitus on 40% ning lubatud on maksimaalselt 11 korrust

(detailplaneeringu krundijaotusplaani joonis). Kaebaja märgib eeltoodust lähtudes õigesti, et

kui kasutada Ülemiste tee 5 kinnistu puhul täpselt sama arvutuskäiku, nagu seda tehti

Peterburi tee 2 osas, siis tulenevalt kinnistu suurusest 9728 m² oleks DP ehitusõiguse tabeli

kohaselt lubatud Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõigus 9728 × 0,4 (lubatud täisehitus) × 11

(lubatud korruste arv) = 42 801 m².

Kohus leiab siiski vastustajaga nõustudes, et Ülemiste tee 5 kinnistu ehk krundi pos 8

ehitusõiguse määramisel saab ja tuleb arvestada DP-s täiendavalt kajastatud andmetega, mis

krundi pos 6 ehk Peterburi tee 2 osas selgelt DP-s puudusid. Pos 6 osas on DP

hoonestusplaanilt välja jäänud hoone 7-korruselise osa andmed. Pos 6 osas on

hoonestusplaani tingmärkides kajastatud üksnes 3-korruseline osa, kuigi hoonestusplaanil

endal oli näidatud ka 7-korruseline osa. Seega tuli vastustajal Peterburi tee 2 puhul DP-d

3(9)

3-22-1740

tõlgendada ning vastustaja on seda ka teinud, ehitusõigus on selles osas antud ja realiseeritud

ning kaebaja ei ole seda vaidlustanud ehk ei ole leidnud, et selline arvutus tema õigusi rikuks.

Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et vastav arvutus peaks olema tulenevalt selle õigsusest ja

võrdse kohtlemise põhimõttest ka Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõiguse ulatuse määramise

aluseks. Esiteks väljub Peterburi tee 2 kinnistu ehitusõiguse arvutamisel kasutatud metoodika

õigsuse kontrollimine käesoleva kaebuse esemest ja teiseks ei puuduta see käesoleval juhul

kaebaja seadusega kaitstud õigusi. Kaebajal puudub õigus nõuda, et tema kinnistu

ehitusõiguse arvutamisel rakendataks sõltumata asjaoludest sama metoodikat, mis

naaberkinnistu ehitusõiguse arvutamisel. Kaebajal on õigus sellele, et tema kinnistu

ehitusõigus tuvastataks kõiki asjaolusid arvesse võttes õigesti.

Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusmahu kindlakstegemiseks tuleb lisaks ehitusõiguse tabelile

analüüsida ning arvestada ka DP hoonestusplaani joonisel tooduga ja DP seletuskirjaga. DP

originaalkaustas sisalduvalt hoonestusplaani jooniselt nähtub pos 8 planeeritav 4–11-

korruseline äri- ja büroohoone brutopindalaga 18 500 m2 ja 250 autokohta kahel korrusel.

Joonisel on tingmärgi nr 8 all eristatud 4-korruselist osa ja 11-korruselist osa. Kohtu

hinnangul on DP krundijaotusplaanil toodud ehitusõiguse tabelis Ülemiste tee 5 kinnistule

ehitada lubatud hoonete arvu suhtes lihtsalt viga, kuna ei krundijaotusplaanilt ega ka

hoonestusplaanilt ei nähtu, et Ülemiste tee 5 krundile oleks kavandatud kolme eraldiseisva

hoone ehitust. Maksimaalne hoonete arv sellel krundil on juhul, kui hoonestusplaanil

tähistatud 11- ja 4-korruseline hooneosa lugeda eraldi hooneteks, kaks hoonet. Lisaks tuleb

arvestada ehitusõiguse tuvastamisel DP seletuskirjaga, kus on parkimiskohtade osas märgitud

Ülemiste tee 5 kinnistul mh kaupluste suletud brutopind 11 100 m2 ja büroode suletud

brutopind 7400 m2, s.o kokku 18 500 m2. Usutav on vastustaja kohtuistungil antud seletus, et

allpool maapinda asuvaid parkimiskohti ei käsitletud DP kehtestamise ajal otseselt

hoonestusmahus ja seetõttu ei ole neid ka täiendavalt hoonestusmahtu arvatud. Vastupidise

tõlgenduse korral oleks need aga hoonestusmahu sees ega muudaks samuti mahu arvutust.

Kokkuvõttes ei toeta ükski DP dokument kaebaja seisukohta, et Ülemiste tee 5 kinnistu

hoonestusmaht tuleks arvutada üksnes ehitusõiguse tabeli järgi ning linna soov oleks olnud

kehtestada ehitusmahuks 42 801 m2. Ehitusmaht on 18 500 m2 suletud brutopinda.

Vastustaja ei ole kaebajat ebavõrdselt kohelnud, sest Ülemiste tee 5 kinnistu ja Peterburi tee 2

kinnistu puhul ei ole asjaolud DP järgse ehitusõiguse tuvastamisel ühesugused. Vastustaja on

veenvalt selgitanud, kuidas on kujunenud Peterburi tee 2 hoone (T1 kaubanduskeskuse)

brutomaht ja kuidas Ülemiste tee 5 kinnistu oma. Kaebajal ei saanud Peterburi tee 2 bruto

ehitusmahu arvutamisest tekkida õigustatud ootust, et automaatselt peaks matemaatiliselt

suuremaks arvutama ka ülejäänud DP-ga hõlmatud kinnistute ehitusmahud, mis on aga

tegelikult DP-s sätestatud. Ka ei tulene ühestki õigusaktist nõuet, et hoonestustihedus peab

olema kõrvuti asuvate kinnistute puhul samasugune. Kohalikul omavalitsusel on siinkohal

alati olnud väga suur planeerimisdiskretsioon. Kaebuse lahendamisel ei oma DP alusel vastu

võetud projekteerimistingimused tähendust, kuna see on vastu võetud pärast DP-ga määratud

ehitusõiguse tuvastamiseks olulist kuupäeva (23.08.2021). Samal põhjusel on asjakohatud

vastustaja viited Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 05.10.2022 käskkirjale nr

205, kus nii ministeerium kui Maa-amet on lähtunud DP-s Ülemiste tee 5 osas sätestatud

suletud brutopinnast 18 500 m2.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. Kaebaja esitas halduskohtu otsusele 30.11.2023 apellatsioonkaebuse, paludes

halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada.

4(9)

3-22-1740

Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et kinnistu ehitusõigus on 18 500 m2. Kaebaja ei

olegi soovinud, et Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõiguse arvutamisel lähtutaks sõltumata

asjaoludest samast metoodikast nagu Peterburi tee 2 kinnistu puhul. Asjaolud näitavad antud

juhul, et DP on vastuoluline ja ebaselge mõlema kinnistu osas ning kummagi kinnistu

ehitusõiguse lõplikku suletud brutopinda ei ole sõnaselgelt ja üheselt arusaadavalt välja

toodud. Seega on mõlemad krundid DP mõttes samasuguses olukorras ja võrdse kohtlemise

printsiip kehtib. Haldusorgan on aga käsitlenud ühesuguseid asjaolusid erinevalt.

Peterburi tee 2 osas on vastutaja leidnud, et hoonestusplaani tingmärk hõlmab üksnes

3-korruselist hoonet, aga ei hõlma 7-korruselist Peterburi tee 2 hoonet. Seetõttu leidis

vastustaja enda sõnul, et Peterburi tee 2 ehitusõigus 33 000 m2 ei ole õige ning rakendas selle

asemel krundijaotusplaanile kantud ehitusõiguse tabeli arvutuskäiku, leides, et Peterburi tee 2

ehitusmaht on tegelikult 153 205,5 m². Kaebaja on Ülemiste tee 5 kinnistu osas välja toonud,

et hoonestusplaan kajastas Ülemiste tee 5 osas üksnes ühte hoonet (nähtub nii hoonestusplaani

jooniselt kui ka hoonestusplaani tingmärgi sõnastusest), kuigi ehitusõiguse tabel lubas kolme

hoonet. Lisaks tõi kaebaja välja, et hoonestusplaani tingmärk asub hoonestusplaanil üksnes

ühel hoone osal (samamoodi oli ka Peterburi tee 2 puhul tingmärk puudu 7-korruseliselt

hoone osalt). Kaebaja tõi esile ka selle, et Ülemiste tee 5 brutopinna veale viitab mh

hoonestustiheduse arvutus. Üldjuhul on sama planeeringuala kinnistute hoonestustihedused

sarnased.

Väär ja vastuolus samas otsuses antud hinnanguga on halduskohtu järeldus, et Ülemiste tee 5

kinnistu puhul on brutopind üheselt mõistetavalt DP-s välja toodud. Halduskohus jättis

tähelepanuta kaebaja osundatud hoonestusplaani vastuolud.

Vastustaja enda seisukohast tuleneb, et 1998. a DP puhul asendas tänaste planeeringute

põhijoonist krundijaotusplaan, millele oli märgitud kruntide ehitusõiguse tabel. Selle

eesmärgiks oli ehitusõiguse määramine. Vastustaja on samuti ise kinnitanud, et seevastu DP-

le lisatud hoonestusplaani tuleb tänases kontekstis mõista kui illustreerivat osa, mis on vaid

üks DP realiseerimise variant. Peterburi tee 2 kinnistu puhul on vastustaja sellest lähtunud,

lubades hoone maapealset brutomahtu 153 205 m2 kooskõlas ehitusõiguse tabeliga.

Võrdluseks DP seletuskirjas oli Peterburi tee 2 parkimiskohtade arvutamisel kasutatud hoone

suurusena hoonestusplaanil kajastatud 33 000 m2 ja hoonestusplaanile kantud näitajatest

tuleks järeldada, et valdavalt pidi hoone olema 3-korruseline. Kui vastustaja oleks lähtunud

hoonestusplaani andmetest, siis ei oleks olnud võimalik lubada Peterburi tee 2 kinnistul välja

ehitada tegelikult lubatud ja väljaehitatud mahtu.

Seevastu Ülemiste tee 5 kinnistu puhul leiab vastustaja, et määrav on illustratiivne

hoonestusplaan, mis näeb võrreldes ehitusõiguse tabeliga ette kolme asemel ühe korruse ja

enam kui poole väiksema ehitusmahu. Selline olukord on selgelt ebavõrdne kohtlemine, kuna

sama DP kahe kõrvuti asuva krundi puhul rakendab vastustaja ilma ühegi usutava

põhjenduseta erinevat lähenemist.

Kaebaja ei mõista halduskohtu seisukohta, millised olid need „DP-s täiendavalt kajastatud

andmed“ Ülemiste tee 5 kinnistu kohta, mida Peterburi tee 2 kinnistu kohta ei olnud, ja

millest vastustaja sai ehitusõiguse mahu tuvastamisel lähtuda. Eluliselt ei ole usutav, et DP

Peterburi tee 2 kinnistu ehitusõiguseks tuli lugeda 153 206 m2 üksnes seetõttu, et DP

hoonestusplaanil oli jäänud märgiga tähistamata Peterburi tee 2 kinnistu 7-korruseline hoone

osa. Hoonestusplaani visuaalselt hinnates hõlmab see võrreldes 3-korruselise osaga väga

väikese osa krundist. Kaebaja on halduskohtu argumenti analüüsides teinud mõõtmise ja

saanud tulemuseks, et tingmärgiga märgistamata 7-korruselise osa ehitusalune pind plaanil on

3009 m2. Korrutades selle 7 korrusega saab tulemuseks, et selle 7-korruliselise hoone

maapealne brutomaht saab olla vaid 21 063 m2. Selle liitmisel tingmärgiga tähistatud 33 000

5(9)

3-22-1740

m2 osale ei saanud tulemuseks olla 153 206 m2. Seega on tegu vastustaja poolt otsitud

argumendiga ja vastustaja on algusest peale pidanud ehitusõiguse kindlakstegemisel

määravaks krundijaotusplaani ehitusõiguse tabelit, mitte hoonestusplaani.

Üllatuslik on halduskohtu järeldus, et Ülemiste tee 5 kinnistu puhul on DP krundijaotusplaanil

ehitusõiguse tabelis hoonete arvu osas lihtsalt viga. Poolte vahel ei olnud menetluses vaidlust,

et krundijaotusplaani ehitusõiguse tabeli järgi on Ülemiste 5 krundile lubatud 3 hoone ehitus.

Samuti ei juhtinud halduskohus menetluses poolte tähelepanu sellele, et kohtul on selles

kahtlus. Seejuures jääb kaebajale arusaamatuks, miks peab kohus hoonete arvu suhtes

vigaseks just ehitusõiguse tabelit, mitte aga hoonestusplaani (kaebaja on menetluses väitnud,

et hoonestusplaan on vigane, kuna seal on kajastatud üks hoone, mitte kolm). Kui vigane on

hoonestusplaan, siis on ehitusõiguse tabel õige. Kohus leidis, et ka krundijaotusplaanil ei ole

tähistatud kolme hoonet, aga krundijaotusplaani uurides ilmneb, et krundijaotusplaanile on

kantud lisaks hoonestusplaanile märgitud 1-hoonele veel kaks hoonet. Lisaks ei ole

ehitusõiguse tabeli järgi ehitusõiguse mahu arvutamiseks hoonete arv isegi oluline.

Kaebaja ei nõustu halduskohtu järeldusega, et kõik hoonestusplaanil märgitud 250

parkimiskohta Ülemiste tee 5 kinnistul olid mõeldud maa-alusena, mistõttu need maapealsele

brutomahule ei lisandu. Nii vanades detailplaneeringutes ei reguleeritud eraldi maa alla

ehitamist näiteks lubatud korruselisusega. Seega puudus vajadus DP joonistel kajastada maa

alla rajatavat korruselisust ja parkimiskohtade arvu. DP hoonestusplaanil on märgitud hoone

ehitusmahuks „18 500 m2 + 250 autokohta kahel korrusel“, st 250 parkimiskohta lisanduvad

18 500 m2 ehitusmahule. Lisaks ütleb ka DP seletuskiri, et büroohoonete parkimine

lahendatakse peamiselt maa all ja lisaks ka hoonete mahus. Järelikult on hoone ettenähtud

kogumaht igal juhul suurem kui 18 500 m2.

Kaebaja arvates on oluline, et Tallinna linn on projekteerimistingimuste andmisega

tunnistanud, et kaebaja saab allesjäävale kinnistu osale, mis moodustab 48% esialgsest, rajada

ühe hoone mahuga 18 500 m2. Mõistlikule inimesele peaks olema seda arvestades loogiline

tõlgendus, et algsele kinnistule oli kaebajal võimalus ehitada kuni 3 hoonet mahuga 42 801

m2, mida toetab vastustaja enda varasem tõlgendus Peterburi tee 2 kinnistu ehitusmahu osas.

6. Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kinnistust eraldatud katastriüksused on tänaseks sundvõõrandatud. Vastusele lisatud

eksperthinnangutest, millel sundvõõrandamise tasu tugineb, nähtub, et eksperdid on viidanud

kaebaja enda 23.10.2020 projekteerimistingimuste taotlusele, kus kaebaja on ise kinnitanud,

et kinnistule antud ehitusmaht ehk maapealne suletud brutopind on 18 500 m2. Kaebaja ei ole

vaidlustanud ei projekteerimistingimusi ega kinnistu varasemat osa võõrandamist riigile, mis

mõlemad lähtusid sellisest ehitusmahust.

Peterburi tee 2 ja Ülemiste tee 5 kinnistute ehitusõiguse kindlakstegemise asjaolud on

erinevad. Ülemiste tee 5 ehitusõiguse osas on DP palju täpsem, mille osas halduskohus on

õigesti tuvastanud, et lisaks ehitusõiguse tabelile tuli arvestada ka hoonestusplaani ja

seletuskirja. See, et hoonestusplaan on illustreeriv, ei tähenda, et see oleks mittesiduv.

Planeerimis- ja ehitusseadusest (PES) ei tulene, et mingi osa DP joonistest võinuks olla

mittesiduv, vastasel juhul ei täidaks joonis § 9 lg 8 mõttes oma selgitavat eesmärki.

Hoonestusplaanil on kujutatud kinnistul selgelt ühte hoonet, mis koosneb kolmest eri

kõrgusega hooneosast, brutopinnaga 18 500 m2. DP seletuskiri täpsustab, et sellest on

kaupluste suletud brutopind 11 100 m2 ja büroode suletud brutopind 7400 m2. Kaebaja

väidetud teine ja kolmas lubatud hoone krundijaotusplaanil on parkimisalad.

6(9)

3-22-1740

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohtu hinnangul on apellatsioonkaebus põhjendatud, halduskohtu otsus tuleb

tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Menetluses esitatud tõendite ja

põhjenduste alusel on võimalik tuvastada, et Tallinna Linnavolikogu 10.12.1998 otsusega nr

174 kehtestatud Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala detailplaneeringu

(DP001910) järgne kaebajale kuuluva kinnistu registriosaga 7219201 kui terviku

(detailplaneeringus Ülemiste tee 5 kinnistu) maapealse ehitusõiguse suurus oli DP kohaselt ja

sh seisuga 23.08.2021 42 801 m2.

8. Halduskohus on iseenesest õigesti leidnud, et vaidlus taandub küsimusele, kuidas

tõlgendada DP-d Ülemiste tee 5 kinnistule määratud ehitusmahu osas 23.08.2021 seisuga, mis

on KAHOS § 11 lg 5 kohaselt sundvõõrandamise tasu määramise kuupäevaks, kusjuures

asjasse ei puutu kinnistu osa riigile võõrandamisel kokku lepitud hind ega hilisemas

projekteerimistingimuste menetluses kajastunud seisukohad. Samuti on halduskohus õigesti

sedastanud, et DP-s ei ole Ülemiste tee 5 kinnistu ehitusõiguse hulka kuuluvat lõplikku

suletud brutopinda sõnaselgelt ja kõikides DP dokumentides üheselt arusaadavalt välja

toodud. Kolmandaks saab põhimõtteliselt nõustuda ka halduskohtu seisukohaga, et Peterburi

tee 2 kinnistu ehitusõiguse arvutamise metoodika väljub käesoleva vaidluse esemest ja

kaebajal ei ole õigust nõuda, et tema kinnistu ehitusõiguse arvutamisel lähtutaks tingimata

samast metoodikast, vaid kaebajal on õigus nõuda, et kinnistu ehitusõiguse maht tuvastataks

kõiki asjaolusid arvesse võttes õigesti. Ringkonnakohus ei nõustu aga halduskohtu

tõlgendusega kinnistu ehitusõiguse mahu tuvastamisel DP-s. Kuigi DP erinevaid dokumente,

sh iseäranis krundijaotusplaani ja hoonestusplaani, kõrvutades on võimalik tõlgendada

kinnistu ehitusõiguse mahtu erinevalt, on sealjuures kahtlusteta võimalik tõlgendada kinnistu

ehitusõiguse mahuna just kaebaja nimetatud 42 801 m2. Selline tõlgendus on DP kontekstis

sisuliselt loogiline ja puuduvad veenvad põhjendused, miks tuleks ehitusõiguse mahtu

tõlgendada alternatiivsetel, kaebaja kui kinnistu omaniku jaoks selgelt ebasoodsamatel

viisidel.

9. DP kehtestamise ajal kehtinud PES § 9 lg 2 p 2 ja lg 4 ning hetkel kehtiva

planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 3 ja lg 4 sätestavad detailplaneeringuga määratava

krundi ehitusõiguse sisuliselt analoogselt ehitiste ruumilist mõju iseloomustavate väliste

tunnuste põhjal, nähes ette sihtotstarbe, ehitiste arvu, suurima ehitisealuse pinna ja lubatud

kõrguse, millele PlanS § 126 lg 4 p 4 kohaselt lisandub ka ehitiste lubatud sügavus.

Kummastki seadusest ei tulene kohustust määrata detailplaneeringus ehitiste ehituslikku pinda

kas suletud brutopinna või muul meetodil. Samas puudub kahtlus ja poolte vahel pole ka

vaidlust, et kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioon hõlmab lisaks seaduses nimetatud

ehitusõiguse elementidele ka õigust määrata ehitiste maksimaalset ehituslikku pinda

puudutavad nõuded, sh nt lubatud maksimaalne korruselisus. Sisuliselt on poolte vahel

vaidlus, kas kinnistul lubatud ehituslik suletud brutopind tuleks tuvastada DP

krundijaotusplaani ja sellel näidatud kruntide ehitusõiguse tabeli või DP hoonestusplaanile

kantud hoonete eksplikatsiooniandmete alusel, mida osaliselt täiendab DP seletuskirjas

toodud parkimiskohtade arvutus.

10. Krundi ehitusõigust iseloomustavad väärtused on nii DP krundijaotusplaanil kui

hoonestusplaanil kajastatud ristkülikukujulise lahtriteks jaotatud tingmärgiga, mille lahtrites

on näidatud maakasutuse sihtotstarvet, krundi maksimaalset täisehituse protsenti,

maksimaalset korruselisust ja krundi suurust, ning maksimaalset ehituse kõrgust, mida

kujutab kolmnurgakujuline tingmärk. Maksimaalse lubatud ehitusliku brutopinna

tuvastamiseks on nimetatud andmetest olulised krundi suurus, täisehitusprotsent ja

korruselisus, mis Ülemiste tee 5 kinnistu osas on mõlemal DP plaanil kajastatud identselt (v.a

krundi suurus, mille puhul puudub poolte vahel vaidlus, et õigeks tuleb lugeda DP

7(9)

3-22-1740

originaalkausta krundijaotusplaanil toodud 9758 m2). Kui korrutada krundi suurus mõlema

DP plaani tingmärgil toodud täisehitusprotsendiga 40% ja lubatud korruselisusega 11, on

tulemuseks kaebaja nimetatuga sisuliselt võrdne brutopinna maht.

11. Erinevus kahe plaani vahel tuleneb plaanidele täiendavalt tabeli kujul kantud andmetest.

Krundijaotusplaanile kantud kruntide ehitusõiguse tabelis kajastatud andmetes sisuline

vastuolu plaani graafilisel osal kujutatud tingmärgiga puudub, st lähtudes krundijaotusplaanist

ja ehitusõiguse tabelist on kaebaja väide ehitusõiguse mahu kohta õige. Vastuolu ilmneb aga

DP hoonestusplaanilt, millele kantud hoonete eksplikatsiooni tabelis on krundile pos 8 ehk

Ülemiste tee 5 kantud märge „planeeritav 4–11-kor.äri- ja büroohoone (brutopinda 18 500 m2

+ 250 autokohta kahel korrusel“, mis on vähemalt näiliselt vastuolus krundi ehitusõiguse

tingmärgil kajastatud väärtustega. Eksplikatsioonis kirjeldatuga on põhimõtteliselt kooskõlas

ka hoonestusplaani graafilisel osal piirjoonena kujutatud planeeritav hoone, millel on näidatud

kaks 4-korruselist ja üks 11-korruseline osa, ning sellise hoone osas teostatud

parkimiskohtade arvutus DP seletuskirjas. Halduskohus nõustus vastustaja väitega, et

hoonestusplaani andmeid tuleb tõlgendada selliselt, et Ülemiste tee 5 kinnistul lubatud suletud

ehituslik brutomaht on määratud hoonestusplaani eksplikatsioonis nimetatud hoone

näitajatega, st sisuliselt on hoonestusplaanil krundijaotusplaani täpsustav ja kitsendav õiguslik

tähendus.

12. Ringkonnakohus esitatud tõendeid hinnates sellega ei nõustu, vaid leiab, et

hoonestusplaanil graafiliselt kujutatud ja eksplikatsioonis nimetatud hoonet tuleb käsitada

näitliku või indikatiivse DP elluviimise viisina, mis siiski ei kitsenda mõlemal DP plaanil

tingmärkidega identselt esitatud DP-järgse ehitusõiguse mahtu. Esiteks toetab seda DP-s

kasutatud terminoloogia. PES §-st 9 tulenevat terminit „ehitusõigus“ on DP-s kasutatud

eelkõige ainult krundijaotusplaanile kantud „Kruntide ehitusõiguse tabelis“. Üheselt

mõistetavaid termineid „krundi max. täisehituse protsent“ ja „hoone max. korruselisus“, mis

selgelt viitavad ehitusõiguse maksimaalsetele piirväärtustele, on kasutatud ühetaoliselt DP

hoonestusplaani ja krundijaotusplaani graafilisel osal ning krundijaotusplaani kruntide

ehitusõiguse tabelis. Seevastu hoonestusplaani eksplikatsioonis ja seletuskirja

liikluskorralduse osas viidatakse „planeeritavale hoonele“ konkreetsete näitajatega. DP

dokumente kogumis vaadeldes ei nähtu, et vastustaja soov DP kehtestamisel olnuks

määratleda lubatava hoonestuse brutomahud detailse täpsusega konkreetse hoone fikseeritud

näitajate kaudu.

13. Selline tõlgendus, et ehitusõiguse mõttes siduvaks tuleks lugeda absoluutväärtusena

väljendatud konkreetse hoone arvnäitajad, oleks ka vastuolus planeerimisdiskretsiooni

olemusega, mille sisuks on määratleda ehitusõiguse maksimaalsed, mitte ainuvõimalikud

mahud. Seega on eluliselt loogilisem käsitada DP hoonestusplaani koos eksplikatsiooni ja

sellele seletuskirjas vastava parkimiskohtade arvutusega soovitusliku näitena DP

elluviimiseks ja esitatud arvnäitajaid näitliku hoone näitajatena, mitte krundi ehitusõiguse

siduva piiranguna. Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et ükski DP joonis, sh

hoonestusplaan ei saa olla mittesiduv, kuna vastasel juhul ei täidaks see PES § 9 lg 8 mõttes

oma selgitavat eesmärki. Ringkonnakohus on varasemas praktikas selgitanud, et PES § 9 lg 8

on regulatiivselt tähenduselt võrreldav PlanS § 135 lg-ga 4, mille kohaselt tuleb

detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitada vähemalt üks planeeringulahenduse ruumiline

illustratsioon (31.01.2025 otsus asjas nr 3-20-1423, p 14). Illustreerivast materjalist ei saa

iseenesest tuleneda omandiõiguse kitsendusi. Siduvaks tuleb lugeda sellised joonistest

tulenevad kitsendused, mis on piisavalt määratletud ja mille puhul ei ole kahtlust, et nende

eesmärk on mingi asjaolu siduvalt kindlaks määrata. Ringkonnakohtu hinnangul antud juhul

DP hoonestusplaani eksplikatsioonist krundi ehitusõiguse siduvaid kitsendusi ei tulene.

8(9)

3-22-1740

14. Tõendid ei kinnita ka halduskohtu oletust, et DP krundijaotusplaanil on tehtud viga ja

tegelikult peab olema lubatud hoonete arv Ülemiste tee 5 krundil mitte kolm, vaid üks.

Kuivõrd hoonestusplaani eksplikatsioonis toodud arvnäitajad ei reguleeri krundi maksimaalset

ehitusõigust, ei tingi need ka maksimaalset ehitiste arvu krundil ega anna alust pidada kolme

hoone lubamist ehitusõiguse tabelis ekslikuks. Kaebaja märgib apellatsioonkaebuses õigesti,

et iseenesest ei mõjutagi hoonete arv lubatud suletud brutomahtu, kuna see tuleneb ehitusaluse

pinna, täisehitusprotsendi ja korruselisuse korrutisest ning võib olla sama suur nii ühe kui

mitme hoone vahel jaotatuna. Nõustuda tuleb sealjuures ka kaebaja seisukohaga, et ainuüksi

asjaolust, et hoonestusplaani eksplikatsioonis on kinnistule planeeritud hoone maht „18 500

m2 + 250 autokohta kahel korrusel“ ning DP seletuskirja kohaselt lahendatakse parkimine mh

hoone mahus, nähtub, et hoonestusplaani andmetest ei ole võimalik välja lugeda krundi

maksimaalset suletud ehituslikku brutomahtu.

15. Kaebajaga tuleb nõustuda ka selles, et vastustaja põhjendused Peterburi tee 2 ja Ülemiste

tee 5 kinnistute ehitusõiguse tuvastamise asjaolude erinevuse kohta ei ole eluliselt usutavad.

Ehkki ühe krundi ehitusõigus ega ammugi halduspraktika selle tõlgendamisel ei saa määrata

teise krundi DP-st tuleneva ehitusõiguse mahtu kui juriidilist fakti ja väidetav ebavõrdne

kohtlemine ei saaks iseenesest olla aluseks kaebust rahuldada, ei saa Peterburi tee 2 kinnistu

ehitusõiguse tuvastamise asjaolusid pidada päris tähtsusetuks kasvõi vastustaja väidete

usutavuse seisukohast. Ringkonnakohus nõustub kaebaja seisukohaga, et sisuliselt ei ole

viidatud kahte krunti puudutavad andmed DP-s sedavõrd erineva koosseisuga, et õigustada

erinevat tõlgendust DP dokumentide siduvuse osas. DP dokumentide õigusliku tähenduse

põhimõtteliselt erinev käsitlus ei saa tuleneda üksnes sellest, et hoonestusplaanil märgitud

ehitusmaht ühel juhul ei tundunud vastustajale loogiline, kuna kavandati kaubanduskeskust,

teisel juhul aga tundus. Kohus märgib, et põhimõtteliselt ekslik on sealjuures vastustaja

kohtule esitatud seisukoht, nagu selguks „sedavõrd vana DP kohane ehitusõigus lisaks DP-le

ka linnaruumilistest kaalutlustest iga loa või taotluse etapis“. DP-kohane ehitusõigus ehk

maksimaalne DP-ga lubatud ehitusmaht on juriidiline fakt, mille vastustaja on määranud DP

kehtestamisega ja mille muutmine saab toimuda vaid kohases planeerimis- või

projekteerimistingimuste menetluses. Sellest, et DP dokumendid võimaldavad vähese selguse

tõttu ehitusõiguse mahu osas erinevaid tõlgendusi, ei saa teha järeldust, et DP-järgne

ehitusõigus ongi kindlaks määramata või et see määratakse pärast kehtestamist vastustaja

diskretsiooni alusel. DP-ga määratud ehitusõigusest tuleb sealjuures eristada ehitusõiguse

tegelikult realiseeritavat mahtu, mille üle otsustamisel tuleb vastustaja kaalutluspädevust,

ehkki piiratud mahus, tunnustada, kuid sellest ei saa põhimõtteliselt tuletada kohaliku

omavalitsuse pädevust planeeringuga määratud ehitusõiguse muutmiseks või määramiseks

väljaspool kohast menetlust.

16. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja kaebuse nõuded asja halduskohtule uueks

läbivaatamiseks saatmata, tuleb menetluskulude jaotuse määramisel jätta nii esimese kui teise

kohtuastme menetluskulud tervikuna vastustaja kanda (HKMS § 108 lg 12 ja TsMS § 173 lg

3).

17. Kaebaja on tasunud riigilõivu kahes kohtuastmes kokku 60 eurot, mis tuleb vastustajalt

kaebaja kasuks välja mõista. Muude menetluskulude hüvitamist ei ole kaebaja kohtult

taotlenud.

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)