3-21-1957/66 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Tiina Pappel ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. mai 2025, Tartu

Haldusasja number

3-21-1957

Haldusasi

U.V., V.K. ja V.I. kaebus Tartu Linne 23. aprilli 2021. a

otsuse nr O-21-0003 tühistamiseks või alternatiivselt

õigusvastaseks või tühiseks tunnistamiseks osas, mis

puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemi, ning Tartu Linne 27. aprilli 2021. a

korralduse nr 481 ja 28. juuni 2021. a korralduse nr 746

tühistamiseks osas, mis puudutab sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 29. novembri 2024. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

TARTU LINN apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja U.V.

Kaebaja V.K.

Kaebaja V.I.

esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo

Vastustaja TARTU LINN

Kolmas isik Staadioni Varahaldus OÜ, esindaja

vandeadvokaat Arvo Kivar

Kolmas isik OÜ Randem, seaduslik esindaja Alar Rand

Kolmas isik Kuuse Kolm OÜ

Kolmas isik Moreelo OÜ

Kolmas isik M.K.

Kolmas isik K.K.

Kolmas isik H.L.

Kolmas isik S.K.

Kolmas isik M.S.

Kolmas isik M.M.

RESOLUTSIOON

1. Jätta TARTU LINNa apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 29.

aprilli 2024. a otsus muutmata.

2. Mõista TARTU LINNalt kaebajate kasuks solidaarselt välja üks tuhat viissada

kolmkümmend seitse (1537) eurot 20 senti apellatsioonimenetluse õigusabikulude

katteks.

3. Jätta TARTU LINNa ja Staadioni Varahaldus OÜ apellatsioonimenetluse kulud

nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 30. juuni 2025.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebajad on TARTU LINN TARTU LINN 63 hoones asuvate korterite omanikud.

Staadioni Varahaldus OÜ alustas 2016. aastal TARTU LINN 63//65//65a kinnistul

kinnisvaraarendust, mille käigus renoveeriti ja osaliselt rekonstrueeriti 2017. aastal Staadioni

63 hoone ja 2018. aastaks Staadioni 65 hoone.

Tartu Linna 15. oktoobri 2018. a korraldusega nr 1098 määrati projekteerimistingimused ja 27.

märtsi 2019. a korraldusega nr 311 p-ga 1 anti ehitusluba kinnistule uue korterelamu (Staadioni

65a) püstitamiseks.

Tartu Linn tunnistas 17. detsembri 2019. a korraldusega nr 1406 kehtetuks korralduse nr 311 p 1

ning sellega väljastatud ehitusloa ning andis Staadioni 65a korterelamu püstitamiseks uue

ehitusloa.

Staadioni Varahaldus OÜ esitas 12. veebruaril 2021 Tartu Linnele Staadioni 65a korterelamu

muudatusprojekti-2 koos 6. aprilli 2020. a veevarustuse, kanalisatsiooni ja

sademeveekanalisatsiooni välisosa eelprojektiga.

Kaebajad esitasid vastuväited ehitusprojekti muudatustele, leides, et projekteeritud viisil

sademevee immutamine kahjustab Staadioni 63 hoone vundamenti. Staadioni 63 hoone

kagupoolse seina lähedusse rajatud restkaev on toru kaudu otse ühendatud Staadioni 65a hoone

katuselt vett koondava sademeveesüsteemiga ja Staadioni 65a hoone poolselt parkimisalalt vett

koondava restkaevusega. 2020. a juuni lõpus ja juuli alguses pärast vihmasadusid tungis vesi läbi

Staadioni 63 vundamendi korteri nr 2 keldrisse, rikkus selle seinaviimistluse ja keldris olnud

esemeid. Kuivõrd projektis toodud info kohaselt juhib krundi pinnas vett suurepäraselt, lähtub

Staadioni 63 hoone vundamendi vahetusse lähedusse rajatud restkaevust ja imbalast Staadioni 63

hoone vundamendile ja keldrile märkimisväärne oht.

Tartu Linn leidis 23. aprilli 2021. a otsusega nr O-21-0003, et muudatusprojekt-2 vastab nõuetele

ning ehitusprojekti kooskõlastamisest keeldumiseks puuduvad alused, sh sademeveesüsteemi

puudutavas osas ja kooskõlastas muudatusprojekti.

Tartu Linn väljastas 27. aprilli 2021. a korraldusega nr 481 Staadioni 65a korterelamule

kasutusloa.

2. Pärast edutut vaidemenetlust esitasid kaebajad Tartu halduskohtule kaebuse, mille

lõplikeks nõueteks jäid tühistada Tartu Linne 23. aprilli 2021. a otsus nr O-21-0003 osas, mis

puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi või alternatiivselt

tuvastada selles osas otsuse õigusvastasus või tühisus; tühistada Tartu Linne 27. aprilli 2021.

a korraldus nr 481 osas, mis puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise

süsteemi ning tühistada Tartu Linne 28. juuni 2021. a korraldus nr 746 (vaideotsus) osas, mis

puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi.

Kaebuse kohaselt Staadioni 65a korterelamu esialgses ehitusprojektis ei olnud kavandatud

hoonega seoses sademevee kogumist ja juhtimist Staadioni 63 hoone vundamendi kõrvale.

Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojektiga-2 esitatud seletuskirja ja plaanide kohaselt

toimub aga sademevee juhtimine krundi erinevate alade kõrguste vahe tõttu just Staadioni 63

hoone kagupoolse vundamendi kõrvale maapinnas, mis ohustab selle hoone säilimist.

Muudatusprojektis-2 sisaldub esmakordselt arenduse väljaehitamise perioodil alates 2016. aastast

tekst selle kohta, et immutusalaks rajatakse parkimisala alla 1/3 ulatuses killustikpadi ca 418 m3,

mis ulatub kuni krundile sissepääsuni, sh kogu vundamendi ulatuses Staadioni 63 hoonest ca

meetri kaugusel.

17. detsembri 2019. a ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekt ja muudatusprojekt koos

asendiplaanidega ei näinud ette imbala sellisel kujul. Selle ehitusprojekti seletuskirja kohaselt pidi

sademevesi kogutama kokku katuselt ja kõvakattega alalt restkaevu abil ja immutatama kinnistul.

Immutusalasid pidavat olema kinnistul 2, katuselt kogutav sademevesi oli plaanitud immutada

hoonest eemale rajatavasse immutusalasse ning parkla sademevesi oli plaanitud koguda kokku

restkaevude abil ja juhtida läbi I klassi õli- ja liivamudapüüduri immutusalasse, milleks oli

seletuskirja kohaselt kinnistu parkimisala alla rajatud 5 m3 suurune killustikpadi.

Kui sademevee immutamine oleks olnud täielikult rajatud juba 2018. aastal, nagu vastustaja püüab

väita, siis oleks saanud selle 2019. aastal koostatud projektis välja tuua. Ka Staadioni 65a elamu

muudatusprojektile I lisatud 27. septembri 2019. a asendiplaanil on ainus imbala joonistatud

Staadioni 63 hoone loodekülje (mitte kagukülje) ja plaanil märgitud kuuride vahele.

2019. a sügiseni oli parkimisala kaetud killustikuga ja sellelt alalt ei saanud vesi koonduda

muudatusprojektis-2 märgitud imbalale isegi siis, kui imbala oli selleks ajaks juba rajatud, nagu

vastustaja väidab. Ajal, mil parkimisala oli kaetud killustikuga, toimus sademevee imbumine

pinnasesse ühtlaselt kogu parkla ulatuses. Ka ei olnud Staadioni 65a hoone sademeveetorud 2019.

a hilissügiseni suunatud kogumiskollektorisse ja seetõttu ei saanud vesi maja katuse üle 200 m2

suuruselt pinnalt jõuda Staadioni 63 hoone vundamendini.

Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojekt-2 ja sellele vastavalt rajatud Staadioni 65a hoone ja

selle kortereid teenindava parkimisala sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteem

on planeeritud ning rajatud head ehitustava eirates.

Staadioni Varahaldus OÜ esindaja on 2020. a suvel ise tunnistanud, et eksisteerib probleem

krundil sademevee immutamisega suuremate ja pikemate vihmade korral ning vesi valgub ca

meetrise kõrguse erinevuse tõttu tänava äärsesse kaevu.

Ekspertiisi läbiviimisega leidis kinnitust, et TARTU LINN 63//65//65a kinnistule ei ole rajatud

nõuetele vastavat imbväljakut. Puuduvad vett imbväljakusse laiali juhtivad torud, mistõttu krundi

kaldest tulenevalt valgub vesi nii maa sees olevates torudes kui ka kõvakattega alal Staadioni

tänava suunas Staadioni 63 hoone juurde.

3. Vastuses kaebusele vaidles vastustaja kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Vastustaja selgitas, et sademevee immutamine Staadioni 63/65/65a kinnistul Staadioni 63 maja

kõrval oli ette nähtud juba nii Staadioni 63 kui ka Staadioni 65 ehitusprojektidega. Sademevee

immutamine kinnistul oleks toimunud sama lahenduse järgi ka juhul, kui Staadioni 65a hoonet ei

oleks kinnistule ehitatud.

Sademevee immutamise mõjude puhul saavad olla küsimuse all ainult Staadioni 65a esialgses

ehitusprojektis ette nähtud elamust (sh parklast) lähtuvad võimalikud mõjutused. Samas ei saa olla

vaidlust, et Staadioni 65a maja vihmaveerennidest suunatakse sademevesi täiendavalt rajatud

parklaossa kinnistu ülemises põhjapoolses osas ning mööda kinnistule rajatud

sademeveetorustikku võibki jõuda ka kinnistu ülevalt poolt tulev vihmavesi Staadioni 63 maja

juures asuvate kaevudeni. Samas toimub vihmavee immutamine ühtlaselt imbväljakul kogu parkla

ulatuses.

Niiskuskahjustuse seos Staadioni 65a elamuga on tõendamata.

Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojekti-2 menetluses esitatud veevarustuse ja

kanalisatsiooni põhiprojekti seletuskirjas on märgitud, et sademevee vooluhulga arvutamisel on

arvestatud Staadioni 63, 65 ja 65a hoonete katuste ja kõvakattega aladega, sest need hooned ja

neid ümbritsevad alad moodustavad ühtse terviku.

Kohtumenetluse käigus koostatud eksperthinnang on vastuoluline, puudulik ega tugine reaalsele

olukorrale. Ekspert M.P. on määratud riiklikult tunnustatud eksperdiks kuni 2025, kuid M.P.l

puudub kehtiv kutsetunnistus. Ekspert on kasutanud arvamuse kujundamisel fotosid väidetavalt

ehitusajast (2017. a), mis ei pärine kohtutoimikust, vaid kelleltki anonüümselt isikult. On tekkinud

põhjendatud kahtlus, et ekspert M.P. ei ole olnud erapooletu.

4. Vastuses kaebusele Staadioni Varahaldus OÜ (kolmas isik I) vaidleb kaebusele vastu ja

palub jätta see rahuldamata.

Restkaevude asetus ja vihmavee immutamise süsteem pandi paika samal kinnisasjal asetsevate

Staadioni 63 ja Staadioni 65 elamute rekonstrueerimisel 2017. ja 2018. aastal. Staadioni 65 elamu

rekonstrueerimisel nihutati küll restkaevude asukohta, kuid Staadioni 65a elamu ehitusel nende

asukohtasid enam ei muudetud ja need paiknevad endiselt samas kohas.

Sajuveed juhitakse imbalale restkaevude juurest kanalisatsioonitorudega ning katuseveed teiste

torudega. Imbala sügavus on 1,5 m ja täidetud killustikuga, imbala suurus on kokku 418 m3.

Nimetatud kriteeriumid vastavad nii kaebajate enda poolt esitatud tõendis esitatud juhistele kui ka

projektile eelnenud geoloogilistele uuringutele. Kaebuse lisadena esitatud fotodelt on näha, et

imbkaevude kaaned asetsevad Staadioni 63 hoonest oluliselt kaugemal kui üks meeter

(asendiplaani põhjal u 15-20 m kaugusel), mistõttu ei saa ka imbala oma mahtu ja suurust

arvestades ulatuda kaebajate poolt väidetud ühe meetri kaugusele Staadioni 63 hoone

vundamendist.

Kaebajad on kinnitanud, et Staadioni 63 korterelamul puudub vundamendi hüdroisolatsioon.

Esitatud ei ole ühtegi tõendit, mis välistaks kahju tekkimise seoses hüdroisolatsiooni puudumisega

või ka vahedega majaäärsete kivide vahel.

Asjas antud ekspertarvamus ei põhine asjas kogutud tõenditel ja eksperdi hinnangu kujunemine ei

ole kontrollitav ega läbipaistev.

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

5. 29. novembri 2024. a otsusega Tartu Halduskohus jättis läbi vaatamata kaebajate kaebuse

alternatiivses nõudes Tartu Linna 23. aprilli 2021. a otsuse nr O-21-0003 tühistamiseks

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas (resolutsiooni p

1) ja rahuldamata kaebajate alternatiivse nõude Tartu Linne 23. aprilli 2021. a otsuse nr O-21-

0003 tühiseks tunnistamiseks sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi

puudutavas osas (resolutsiooni p 2). Halduskohus rahuldas kaebajate kaebuse ülejäänud osas

(resolutsiooni p 3) ja tuvastas Tartu Linne 23. aprilli 2021. a otsuse O-21-0003 õigusvastasuse

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas (resolutsiooni p

4); tühistas Tartu Linne 27. aprilli 2021. a korralduse nr 481 sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas (resolutsiooni p 5) ning Tartu Linne 28.

juuni 2021. a korralduse nr 746 sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi

puudutavas osas (resolutsiooni p 6). Halduskohus mõistis TARTU LINNalt kaebajate kasuks

kaebajate menetluskulude katteks välja 10 075,50 eurot, sealhulgas esindaja kulud 7630,50

eurot (koos käibemaksuga) (resolutsiooni p 7) ja jättis rahuldamata kaebajate taotluse

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise väljamõistmiseks

(resolutsiooni p 8). Ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud jättis halduskohus nende endi

kanda (resolutsiooni p 9).

6. Halduskohus selgitas, et 418 m2 suurune imbala TARTU LINN 63//65//65a kinnistu

parkimisalal ja Staadioni 63 hoone kaguküljel kui ka põndak ehk sademevee tõkis Staadioni

63 hoone kaguküljel on kajastatud esmakordselt muudatusprojektis-2 (lk 2, dtl 101) ja sellega

koos esitatud koondvälisvõrkude plaanil (dtl 103).

2016. aastal koostatud Staadioni 63 hoone kütte, ventilatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni

eelprojekti ehituskirjelduses (dtl 517–528) on märgitud: „Sademevesi kogutakse kokku katuselt ja

kõvakattega alalt restkaevu abil ja immutatakse kinnistul. Immutusalaks rajatakse kinnistu

parkimisala alla killustikpadi 5 m3 (mõõtudega L=1,7 m; h=1,7 m; s=1,7 m). Killustikpadi

kaetakse geotekstiiliga, et vältida pinnase ja killustiku segunemist. Lähtudes geoloogilistest

uuringutest on rajatav 5 m3 immutusala piisav et immutada elamu katuse ja parkla sademevesi“.

Staadioni 63 välisvõrkude koondplaanilt (dtl 516) nähtuvalt asus sademevee immutamiseks

projekteeritud ca 5 m3 suurune killustikpadi maa sees küll Staadioni 65a korterelamu kaguküljel,

kuid Staadioni 63 hoonest kaugemal ja rohkem põhja pool kui Staadioni 65a muudatusprojekti-2

asendiplaanil.

Staadioni 65 kortermaja laienduse ja rekonstrueerimise eelprojektile (dtl 303–309) lisatud 4. mai

2017. a asendiplaanil (dtl 310) on märgitud samasse kohta, kuhu Staadioni 63 välisvõrkude

koondplaanil oli kantud sademevee immutamiseks killustikpadi, restkaev. Eraldi immutusala

plaanilt ei nähtu.

Ka Staadioni 65 korterelamu 23. augusti 2018. a muudatusprojektile (dtl 332–335) lisatud

asendiplaanil (dtl 336) on toodud Staadioni 63 hoone kaguküljel paiknev restkaev, kuid

immutusala ega imbväljakut Staadioni 63 hoone kaguküljel välja toodud ei ole. Küll on välja

toodud imbväljaku asukoht Staadioni 63 hoone loodeküljel.

Seega sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi tehniline olemus, millega

kaebajad ei nõustu, on esmakordselt ära toodud just Staadioni 65a korterelamu ehitusprojekti

muudatusprojektis-2. Vastavalt ei pidanud kaebajad sellest enne muudatusprojektiga-2 tutvumist

aru saama.

7. Ehitisele antud ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni (s.o ehitusloaga antud

õiguse lõpliku realiseerimiseni). Analoogselt kaotab pärast ehitise valmimist ja kasutusloa

väljastamist kehtivuse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti muudatusi kooskõlastav ja

sellega ehitusloa tingimusi muutev haldusakt. Seega kaotas Tartu Linne 23. aprilli 2021. a

otsus nr O-21-0003 Staadioni 65a kortermaja ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti

muudatuste kooskõlastamise kohta kehtivuse TARTU LINN kortermajale kasutusloa

väljastamisega 27. aprillil 2021. Seetõttu tuleb kaebus Tartu Linne 23. aprilli 2021. a otsuse

tühistamiseks jätta läbi vaatamata HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 2 alusel. Kaebus sama

otsuse tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest linnavalitsuse otsusel ei ole tühise

haldusakti tunnuseid.

8. Vastustajal tuli muudatusprojekti-2 heaks kiites hinnata, seejuures kaebajate vastuväiteid

arvesse võttes, kas imbväljaku ulatumine Staadioni 63 hoone kaguküljele ning krundi

kõrguste erinevuse (Staadioni 65a hoone poolses osas on märgitud suurimaks kõrguseks

52,72, Staadioni 63 hoone poolses osas aga 51,32) ja kinnistu värava ette projekteeritud

põndaku koosmõjul sademevee võimalik kogunemine Staadioni 63 hoone vahetusse

lähedusse oli kooskõlas ehitisele esitatavatele nõuetele (EhS § 44 lg p 1) ega kujutanud endast

Staadioni 63 hoone elanikele püsivat ja üleliia koormavat negatiivset mõju (EhS § 44 p 4).

Vastustaja ei ole muudatusprojektis-2 kajastatud sademevee immutamise lahenduse

nõuetelevastavuse ja ohutuse osas asjaolusid piisavalt välja selgitanud ega kaebajate esitatud

vastuväiteid ning nendest tõusetunud kahtlusi veenvalt ja tõendatult ümber lükanud.

9. Kehtiva kohtuekspertiisiseaduse § 44 kohaselt muutusid riiklikult tunnustatud eksperdid

uue seaduse jõustumisega registreeritud eraekspertideks, kui nad teatasid enda nõusolekust

jätkata registreeritud eraeksperdina kuni riikliku tunnustuse kehtivusaja lõppemiseni.

Kutsetunnistuse

olemasolu

nõuet

sellisel

juhul

eksperdina

jätkamiseks

kohtuekspertiisiseadusest ei nähtu. Seega ei takista kutsetunnistuse puudumine M.P.

tegutsemist eksperdina. Paljasõnalised on vastustaja väited eksperdi M.P. erapoolikusest.

Ekspertiisiakti kohaselt pool Staadioni 63 elamu katuselt korjatavast sadeveest juhitakse Staadioni

63 elamu kõrval, enne põndakut asuvasse restkaevu. Toruühendus pole tehtud kaevu, vaid selle

killustikalusesse. Staadioni 65a elamu ehitamise käigus rajati ümber hoone sadeveetorustik, mille

veed juhiti parkla-alale eelnevalt ehitatud restkaevu ja sealt edasi eelpool kirjeldatud

sadeveesüsteemi. Sellega suurenes kokku korjatud (katused, restkaevud parkla-alal) vee arvutuslik

vooluhulk 5,8 l/s-lt 14,18 l/s-le, st peaaegu 3 korda. Kokkuvõtlikult on ekspert leidnud, et

projekteeritud immutusala parkla alla sellisel kujul ei rajatudki. Imbväljak ei täida ega saakski

täita sadevee ja eriti Staadioni 65a maja katuselt tuleva vee immutamise ülesannet, kuna katuselt

tulev vesi ei ole immutusalal juhitud (puudub jaotustorustik) ning immutusala asub osaliselt ka

kõrguslikult kõrgemal restkaevust, kuhu katuselt tulev vesi juhitakse.

10. Eksperdiarvamusele on esitanud seisukohad muudatusprojekti-2 koostanud OÜ-s Tari

töötav projektijuht, leides et hoolimata ekspertarvamuses välja toodud puudustest täidab

sademeveesüsteem oma ülesande – vihma tagajärjel ei jää püsivaid lompe ja sademevesi ei

ujuta midagi üle.

See tõend ei lükka ümber eksperdi järeldusi. Eksperdi hinnangust saab selgelt järeldada, et ka

projektis märgitud ulatuses imbväljaku tegeliku rajamise korral oleks Staadioni 63 hoone

restkaevu läheduse tõttu niiskusest ohustatud.

Vastustaja väide, et veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti on koostanud vastava

kutsetunnistusega insener, ei saa veenvalt ümber lükata kaebajate esitatud kahtlusi, mida toetab ka

kohtumenetluses antud eksperdi hinnang. Hea ehitustavaga ei saa olla kooskõlas see, kui teadvalt

projekteeritakse sademeveesüsteem, mis võib hakata kahjustama samal kinnistul paikneva hoone

vundamenti, kuna see ei ole (ehitajale teadaolevalt) niiskuse eest piisaval määral kaitstud.

11. Kui kasutusloa andmise menetluses on haldusorganil ohukahtlus tekkinud või pidi

objektiivse ja asjatundliku hinnangu järgi tekkima, kuid jääb kõrvaldamata, siis on

kasutusluba igal juhul õigusvastane sõltumata sellest, kas ehitisest lähtuv oht tegelikult esines.

(Vt Riigikohtu 8. juuni 2021. a otsus asjas nr 3-17-2591, p 19). Praegusel juhul olid

vastustajale kasutusloa andmise menetluses teada asjaolud, mis viitasid sademeveesüsteemiga

seotud ohu kahtlusele.

Ehitusloa õigusvastasus ei välista küll alati kasutusloa andmist, kuid õigusvastasele ehitisele saab

anda õiguspäraselt kasutusloa vaid juhul, kui ehitusloa muutmine või kehtetuks tunnistamine ei

ole võimalik. Praegusel juhul selliseid asjaolusid ei esine.

Kokkuvõttes on seega ka Staadioni 65a hoone kasutusluba sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemi puudutavas osas õigusvastane.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

12. vastustaja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Halduskohtu otsuse tühistamist

osas, milles halduskohus rahuldas kaebuse ning selles osas uue otsuse tegemist; millega jätta

kaebus rahuldamata.

Apellatsioonkaebuses selgitab vastustaja, et sadevee süsteem on ehitatud välja juba 2017. aastal

Staadioni 63 hoone rekonstrueerimise ajal ning Staadioni 63 hoone kõrval olevasse imbväljakusse

on suunatud esmajärjekorras Staadioni 63 hoonelt tulev sadevesi. 2016. aasta projekti kohaselt

kogutakse sademevesi kokku katuselt ja kõvakattega alalt restkaevu abil ja immutatakse kinnistul.

Immutusalaks rajatakse kinnistu parkimisala alla killustikupadi. Seega pidid kaebajad olema

teadlikud, et ka Staadioni 63 hoonelt tulenev sadevesi immutatakse kinnistul ümber hoone.

Pärast 2017. aastat ei ole juba rajatud restkaevude asukohti ja sadevee süsteemi osas ümberehitust

toimunud ega muudatusi tehtud ning selles osas pole kaebajad vastupidist ka väitnud.

Kaebajad ei vaidlustanud sadeveesüsteemi lahendust enda hoone kasutusteatise menetluses

oktoobris 2017.

Isegi kui asuda seisukohale, et kaebajad said alles Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojektist

aru, kus imbväljakud ja restkaevud paiknevad, ei muuda see faktilist olukorda, et Staadioni 63

kõrvale rajatud imbväljakusse on suunatud Staadioni 63 enda hoone sadevesi.

Staadioni 65a hoone sadevesi immutatakse osaliselt Staadioni 63 hoonest ca 26-30 meetrit eemal

eraldi rajatud imbväljakus, mistõttu on kaheldav, et just Staadioni 65a hoone sadevesi tekitaks

väidetavaid kahjustusi Staadioni 63 hoonele.

Halduskohus jättis põhjendamatult arvestamata AS Tari ekspertide seisukohad antud piirkonnas

pinnase veeläbilaskevõime ning samuti koostatud ekspertiisi kohta.

Staadioni 65a hoone kasutusloa osalise kehtetuks tunnistamisega ei ole võimalik saavutada

kaebajate kaebuse eesmärki (kaebajate hinnangul peaks Staadioni Varahaldus OÜ tasuma

liitumistasu liitumaks ühisveevärgi sadeveekanalisatsiooniga). Staadioni 63 tn 63//65//65a

kinnistul on moodustatud 17 korteriomandit ning sõlmitud on kaasomandi eseme ja valdamise

kord. Staadioni Varahalduse OÜ-le ei kuulu antud ajahetkel mitte ühtegi korteriomandit. AÕS §

72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kinnistusisene

sadevee kanalisatsiooni lahendus kuulub eeltoodut arvestades kõigi kinnistu korteriomandite

omanike kaasomandisse, mitte ainult Staadioni 65a hoonele.

13. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidlevad kaebajad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad

jätta see rahuldamata.

Kaebajad osutavad, et Staadioni 63 hoone rekonstrueerimise ajal esitatud

projektdokumentatsioonist ei nähtunud, et Staadioni 63 hoone kaguküljel peaks toimuma

mingisugunegi sadevee immutamine.

Asjakohatu on väide, et kaebajad pidid maja kõrval toimunud kaevetööde käigus aru saama sinna

imbväljaku rajamisest ja seda ilma projektdokumentatsioonita.

Staadioni 65 hoone rekonstrueerimise ajal esitatud projektdokumentatsioonist ei nähtunud, et

Staadioni 63 hoone kaguküljel peaks toimuma mingisugunegi sadevee immutamine.

Muudatusprojekti-2 seletuskirja kohaselt sademevee vooluhulga arvutamisel on arvestatud

Staadioni 63, 65 ja 65a hoonete katuste ja kõvakattega aladega, sest need hooned ja neid

ümbritsevad alad moodustavad ühtse terviku. Sadevesi kogutakse kokku katuselt ja kõvakattega

alalt restkaevude abil ja immutatakse kinnistul. Immutusalaks rajatakse kinnistu parkimisala alla

killustikpadi ca 418 m3. Väljaehitatud restkaev on ühendatud krundi sisese torustiku ja killustik-

imbaladega. Restkaevu ümber on killustikala, kuhu imbub sadevesi. Sealt edasi imbub liivasesse

pinnasesse. Seega Staadioni 63 hoone kõrvale kagusuunale planeeritud imbala näol ei ole tegemist

üksnes Staadioni 63 hoone enda teenindamiseks mõeldud imbalaga.

Kohtuliku ekspertiisiga on selgelt tuvastatud, et Staadioni 63/65/65a kinnistule ei ole rajatud

nõuetele vastavat imbväljakut. Muu hulgas puuduvad vett imbväljakusse laiali juhtivad torud,

mistõttu krundi kaldest tulenevalt valgub vesi nii maa sees olevates torudes, kui ka kõvakattega

alal Staadioni tänava suunas Staadioni 63 hoone juurde. Immutusala on projektis ette nähtud ka

vahetult Staadioni 63 hoone kagupoolse vundamendi lähedusse (ca meetri kaugusele) kuhu

sademevee immutamine toimub põhjata restkaevude kaudu.

Puudub ka nõuetele vastav sademevee ühissadeveekanalisatsiooni juhtimiseks vajalik valmisolek

ehk muu hulgas puudub muda-õlipüüdur, mis on kohustuslik üle kümnekohaliste parkimisalade

puhul ja restkaevudel puuduvad põhjaks olevad settekotid, mistõttu kontrollimatu kogus vett

imendub pinnasesse restkaevude põhjade kaudu, sh vahetult Staadioni 63 hoone kagupoolse

vundamendi läheduses.

Puudub igasugune muu põhjendus keldris niiskuse probleemi tekkimise kohta, mis muu hulgas

tekkis alles pärast Staadioni 65 ehitusprojekti muudatusprojektis-2 viidatud vastava lahenduse

valmimist. Seega saab probleemi põhjuseks olla vaid Staadioni 65a ehituse ajal käiku antud

sademevee immutussüsteem, mida on kinnitanud ka kohtulik ekspertiis.

14. Vastuses apellatsioonkaebusele kolmas isik I nõustub apellatsioonkaebusega ja palub see

rahuldada.

15. Ülejäänud menetlusosalised ei esitanud vastust apellatsioonkaebusele ega avaldanud oma

seisukohta apellatsioonkaebuse põhjendatuse kohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

16. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Halduskohus on kehtivale õigusele ja

asjakohasele kohtupraktikale tuginedes selgitanud nii kaebajate õigust tugineda TARTU LINN 63

hoone kaguküljele rajatud sadevee kogumise ja immutamise lahenduse õigusvastasusele TARTU

LINN hoone muudatusprojekti-2 aktsepteerimise kui ka samale hoonele antud kasutusloa

vaidlustamisel. Samuti on halduskohus põhjalikult ja loogiliselt jälgitavalt selgitanud, miks asjas

kogutud tõendite pinnal tuvastatud asjaolud kogumis viivad järeldusele, et vastustajale oli teada, et

sadevee kogumise ja immutamise lahendus võib olla õigusvastane ja ohustada TARTU LINN 63

hoone püsivust ning seetõttu lasus vastustajal uurimiskohustus seda kahtlust kontrollida ning

põhjendada vaidlustatud haldusaktide andmisel. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse

põhjendustega ning HKMS § 201 lg 4 alusel jätab põhjendused kordamata.

17. Apellatsioonimenetluses on vastustaja jätkuvalt seisukohal, et kaebajad ei saa tugineda

TARTU LINN 63 hoone kaguküljele rajatud sademevee kogumise ja immutamise lahenduse

õigusvastasusele käesolevas asjas. Täpsemalt leiab vastustaja, et olukorras, kus vaidlusalune

lahendus suuremas osas valmis TARTU LINN 63 hoone renoveerimistööde käigus 2017. aastal,

seda ei ole hiljem muudetud ning juba TARTU LINN 63 hoone renoveerimiseks antud ehitusloa

aluseks olnud projekti kohaselt toimub sadevee immutamine kinnistul, pidid kaebajad mõistma

sadevee kogumise ja immutamise lahenduse olemust juba TARTU LINN 63 hoone renoveerimise

ajal. Kaebajad aga ei vaidlustanud TARTU LINN 63 hoone ehitus- ega kasutusluba. Kujunenud

olukorras, ei saa kaebajad tugineda nendele asjaoludele samal kinnistul asuva TARTU LINN

hoone ehitus- ja kasutusloa vaidlustamisel.

Ringkonnakohus vastustajaga ei nõustu.

18. Apellatsioonkaebuses ei sea vastustaja kahtluse alla halduskohtu poolt tuvastatut, et:

-

2016. aastal koostatud Staadioni 63 hoone kütte, ventilatsiooni, veevarustuse ja

kanalisatsiooni eelprojekti ehituskirjelduses (dtl 517–528) ega välisvõrkude koondplaanil

(dtl 516) ei ole Staadioni 63 hoone kaguküljele kavandatavat 418 m3 suurust imbväljakut

märgitud ega mainitud. Näidatud on üksnes kinnistu parkimisala alune killustikpadi

suurusega 5 m3 asukohaga hoonest kaugemal põhja suunas;

-

Staadioni 65 kortermaja laienduse ja rekonstrueerimise eelprojektile (dtl 303–309) lisatud

4. mai 2017. a asendiplaanil (dtl 310) on samas kohas näidatud restkaev. Immutusala ei ole

märgitud ega mainitud;

-

Staadioni 65 korterelamu 23. augusti 2018. a muudatusprojektile (dtl 332–335) lisatud

asendiplaanil (dtl 336) on Staadioni 63 hoone kaguküljel restkaev, varasemaga võrreldes

lõuna pool. Välja on toodud imbväljaku asukoht Staadioni 63 hoone loodeküljel, kuid

mitte kaguküljel. Sama informatsioon nähtub Staadioni 63 kortermaja korterite 5 ja 6 3.

veebruari 2019. a ümberehitusprojektile (dtl 292–294) lisatud asendiplaanilt (dtl 295).

Samuti ei ole vaidluse all, et Staadioni 65a ehitusloa väljastamisel aluseks olnud ehitusprojektis

ega seletuskirjas ei ole Staadioni 63 hoone kaguküljele kavandatavat 418 m3 suurust imbväljakut

märgitud ega mainitud. Projekti seletuskirja kohaselt Sademevesi kogutakse kokku katuselt ja

kõvakattega alalt restkaevu abil ja immutatakse kinnistul. Immutusalasid on kinnistul 2. Katuselt

kogutud sademevesi immutatakse hoonest eemale rajatavasse immutusalasse. Parkla sademevesi

kogutakse kokku restkaevude abil ja juhitakse läbi I-klassi õli ja liivamudapüüduri immutusalasse.

Immutusalaks on rajatud kinnistu parkimisala alla killustikpadi 5 m3 (mõõtudega L=1,7m;

h=1,7m; s=1,7m). See, et sadevee kogumine ja immutamine lahendatakse Staadioni 63/65/65a

kinnistul, oli ette nähtud ka juba Tartu Linne 15. oktoobri 2018. a korraldusega nr 1098 (dtl 66-70)

TARTU LINN korterelamu püstitamiseks antud projekteerimistingimustes.

19. Ringkonnakohtu hinnangul said kaebajad seega projekteerimistingimuste, projekt-

dokumentatsiooni ja plaanimaterjali põhjal enne muudatusprojekti-2 esitamist järeldada

üksnes seda, et nii hoonete katustelt kui parklast kogutav sademevesi immutatakse samal

kinnisasjal, kuid hoonetest eemale rajatavatel kahel immutusalal, mille maht on 5 m3.

Arusaadav oli seegi, et kinnisasjale rajatakse torustik, mis on vajalik ühinemiseks linna

kanalisatsioonisüsteemiga, et Staadioni tänava lahkvoolse kanalisatsiooni valmimise järel

oleks võimalik juhtida kinnistult kogutud sadevesi ühiskanalisatsiooni. Samas puudusid

andmed selle kohta, kuidas juhitakse kinnistult kogutav sadevesi immutusalale; et

tegelikkuses on kogutud sadevee immutamiseks vajalik oluliselt suurema mahuga (mitte 5 m3,

vaid 418 m3) immutusala; ning et osa immutusalast moodustab Staadioni 63 hoone

kagupoolsesse külge rajatud sadeveekanalisatsiooni kaevik, mis kulgeb hoone välisseinast ca

ühe meetri kaugusel, ühes põhjata restkaevudega. Raske on mõista, kuidas kaebajad siiski

pidanuks juba enne muudatusprojekti-2 esitamist aru sama, et sademevee immutamine toimub

vahetult Staadioni 63 hoone kõrval. Vastus sellele küsimusele ei selgu ka

apellatsioonkaebusest, kuigi vastustaja hinnangul pidid kaebajad sadevee kogumise ja

immutamise tegelikku korraldust mõistma. Sisuliselt väidab vastustaja, et kaebajad pidid aru

saama, et varasem sadevee kogumise ja immutamise kohta esitatud dokumentatsioon ei

kajasta õigesti kinnistule rajatud lahendust. Arusaamatuks jääb aga see, kuidas ehitus- või

projekteerimisalaseid eriteadmisi omamata pidi kaebajatele selguma projektdokumentatsiooni

ja rajatud lahenduse vastuolu.

20. Tähelapanuväärne on siinkohal, et kohtuliku ekspertiisi akti (dtl 759) järgi on vähemalt

kaheldav, kas tegelikkuses rajati immutusala muudatusprojektis-2 ette nähtud mahus ja

tingimustel. Eksperdi arvamuse kohaselt pole parkla alla immutusväljakut mahuga 418 m3,

killustiku paksusega 1,5 m, rajatud. Immutusala moodustab kogu õuealal asuv killustik,

fr.16/32, paksusega ca 20 cm, kivisillutise alus ja selle all asuv looduslik pinnas.

Ringkonnakohtu hinnangul nähtub eelnevast, et ka igapäevaselt kinnistul elanud kaebajatele

võis Staadioni 63 hoone kaguküljele parkla, sissesõidutee ning sissesõidutee alla sadevee

kanalisatsiooni torustiku rajamisel jääda mulje just nende objektide, mitte imbväljaku

rajamisest. Igal juhul ei ole vastustaja selgitanud, millised on need faktilised asjaolud, mis

tegelikku ehitustegevust silmas pidades pidanuks viima kaebajad arusaamisele, et hoonete

katustelt ja parklast kogutava sadevee immutamine krundil toimub Staadioni 63 hoone

vahetus läheduses, vastuolus projektdokumentatsiooni näidatule. Asjaolu, et sademevee

immutamine oli ette nähtud samal kinnistul ja pärast Staadioni 63 hoone renoveerimise

lõpetamist ei ole hoone läheduses sademevee süsteemi muudetud, ei võimalda sellise

järelduseni jõuda.

21. Eeltoodud asjaoludel jagab ringkonnakohus halduskohtu seisukohta, et sademevee

imbväljakut selliselt, nagu see on märgitud Staadioni 65a muudatusprojekti-2 asendiplaanile,

ei ole märgitud varasematele ehitusprojektide lisaks olevatele asendiplaanidele. Kaebajatele ei

olnud teatavaks tehtud ja enne muudatusprojekti-2 esitamist ei pidanud kaebajad iseseisvalt

aru saama sellise lahenduse kavandamisest või rajamisest. Seetõttu ei saanud kaebajad esitada

asjakohaseid vastuväiteid ega vaidlustada neile vastuväidetele tuginedes Staadioni 63 hoone

rekonstrueerimisel antud kasutusluba või muud vastustaja haldusakti seoses samal kinnistul

hoonete rekonstrueerimise või rajamisega enne praeguses asjas vaidlustatud haldusaktide

andmist. Vastavalt on lubatav kaebajate tuginemine sellekohastele vastuväidetele praeguses

asjas.

22. Vastustaja leiab veel, et kaebajatel puudub kaebeõigus halduskohtumenetluses ja Staadioni 65a

ehitusloa ning kasutusloa vaidlustamine ei ole lubatav, sest see ei võimalda saavutada kaebajatel

nende eesmärki (HKMS § 121 lg 2 p 2), s.o et kolmas isik I omal kulul ehitaks ümber kinnistu

sadevee kogumise ja immutamise süsteemi.

Ka selles küsimuses ei saa vastustajaga nõustuda.

23. Kaebuse rahuldamise korral tuleb vastustajal hinnata, kas Staadioni 63/65/65a kinnistule

kavandatud sadevee kogumise ja immutamise tehniline lahendus vastab ehitisele esitatavatele

nõuetele (EhS § 44 p 1) ning on ohtlik kaebajate varale (EhS § 44 p 4) ning, kas kinnistule

tegelikult rajatud lahendus vastab ehitusprojektile. Seejärel saab uuesti otsustada Staadioni 65a

hoonele kasutusloa andmise sademevee kogumise ja immutamise süsteemi osas. Kasutusloa

andmise uuel otsustamisel võib ilmneda vajadus muuta olemasolevat süsteemi, kui see ei ole sobiv

ega ohutu arvestades, et Staadioni 65a hoone katuselt ja parklaalalt kogutav sadevee immutamine

võib vähemalt osaliselt toimuda Staadioni 63 hoone kaguküljele rajatud põhjata restkaevude kaudu

ja seeläbi ohustada Staadioni 63 hoone püsivust.

Erinevalt vastustajast mõistab ringkonnakohus kaebajate eesmärgina eelkõige seda, et kinnistu

sadevee kogumise ja immutamise süsteemi muudetaks selliselt, et sadevee immutamisest lähtuv

niiskus pinnases ei jõuaks Staadioni 63 hoone vundamendini ega saaks ohustada hoone püsimist.

Selliselt teenib kaebuse rahuldamine kaheldamatult kaebajate huve ja taotletavat eesmärki. Kuigi

kaebajad võivad eelistada, et sademevee kogumise ja immutamise süsteemi muutmise (või ka

kinnistu sademeveesüsteemi tänavatorustikuga ühendamise) kulud kannaks kolmas isik I, ei ole

see kaebajate esmane eesmärk. Kuid ka vastupidisel juhul ei saaks väita, et kaebuse rahuldamine

kaebajate eesmärgi saavutamisele kaasa ei aita. Kuigi üldreeglina tuleb korteriomandi omanikel

endal kanda kinnisasjaga seotud kulud, võib ilmneda, et kaebajatel või ka sama kinnistu

korteriomandite omanikel ühiselt võib olla eraõiguslik nõue kolmanda isiku vastu, kui tema

tegevuse tulemusel on rajatud nõuetele mittevastav sadevee kogumise ja ärajuhtimise süsteem.

24. Halduskohus tuvastas vastustaja poolt muudatusprojekti-2 kooskõlastamise õigusvastasuse,

leides, et vastustaja ei ole muudatusprojektis-2 kajastatud sademevee immutamise lahenduse

nõuetelevastavuse ja ohutuse osas asjaolusid piisavalt välja selgitanud ega kaebajate esitatud

vastuväiteid ning nendest tõusetunud kahtlusi veenvalt ja tõendatult ümber lükanud.

Muudatusprojektiga-2 suurendati projekteerimisel hõlmatud ala ning nähti ette Staadioni 63 hoone

kagupoolsele küljele imbväljaku rajamine, mida varasemas dokumentatsioonis ei ole näidatud ega

mainitud. Ühtlasi nähti ette Staadion 65a hoone katuselt kogutava sadevee suunamine kinnistu

parkimisalal asuvasse restkaevu, mis omakorda on sadeveekanalisatsiooni torustiku kaudu

ühendatud Staadioni 63 hoone kaguküljel asuva restkaevuga (dtl 102). Vaidlust ei ole, et maapind

kinnistul langeb Staadioni tänava suunas, s.t et Staadioni 65a hoone ümber ja parkimisalal on

maapind suurema absoluutkõrgusega kui Staadioni 63 hoone kaguküljel. Ka muudatusprojekti-2

jooniselt ilmneb üheselt, et sademevee ärajuhtimine kavandatigi Staadioni tänava suunas, kuna

Staadioni 63 hoone kaguküljel paikneva restkaevu juurde on märgitud, et kaevust Staadioni tänava

suunas väljuv toruots on suletud ja avatakse, kui kinnistu sademevee torustik on ühendatud

tänavatorustikuga. Sademevee suunamiseks tänavatorustikku peab Staadioni 63 hoone kaguküljel

asuv restkaev asuma madalamal, et kinnistult kogutav sademevesi valguks sellesse restkaevu ja

oleks võimalik seejärel juhtida tänavatorustikku. Seega on ekslik vastustaja väide, nagu oleks

Staadioni 63 hoone kaguküljel asuv restkaev ja hoonega külgnev imbväljak ette nähtub üksnes

Staadioni 63 hoone katuselt kogutud sademevee koondamiseks ja imbväljakule juhtimiseks.

25. Kinnistu Staadioni tänavale avaneva värava ette projekteeriti põndak takistamaks sademevee

valgumist tänavale mööda betoonkividega kaetud hooviala, mis omakorda suurendab tõenäosust,

et sadevesi jõuab maapinda Staadioni 63 hoone lähedal. Staadioni 65a hoone katuselt sademevee

kirjeldatud süsteemi suunamise järel oli esinenud juhtum, kus intensiivse saju järel vesi tungis

Staadioni 63 hoone keldrisse läbi kagupoolse keldriseina. Arvestades neid asjaolusid koostoimes

eespool kirjeldatud sademevee kogumise ja immutamise süsteemiga, pidi vastustajal seega

tekkima kahtlus, kas projektis ettenähtud sademevee kogumise ja immutamise süsteem on

nõuetekohane ega ohusta Staadioni 63 hoonet liigniiskusega. Seega ei tugine tegelikele

asjaoludele vastustaja muudatusprojketi-2 kooskõlastamisel esitatud väide, et puudus

informatsioon, mis annaks põhjust kahelda lahenduse korrektsuses.

Seejuures olid kaebajad esitanud vastuväited muudatusprojektile-2, osutades selle võimalikele

puudustele. Kuigi osaliselt seonduvad kaebajate vastuväited puudustega Staadioni 63 hoone

katuselt kogutava sademevee juhtimisel ja immutamisel, on ilmne, et muudatusprojektis-2 ette

nähtud lahendusel võib olla mõju sademevee kogumise ja immutamise süsteemi toimimisele

Staadioni 63 hoone kaguküljel, sest sellega nähakse ette ka Staadioni 65a hoone katuselt kogutava

sademevee suunamine Staadioni 63 hoone lähedal asuvasse restkaevu. Kohtuotsuse punktides 45

ja 46 on halduskohus asjakohaselt esile toonud kaebajate selgitused ja põhjendused sademevee

kogumise süsteemi puuduste kohta, samuti kohtueksperdi hinnangu. Ringkonnakohus jagab

halduskohtu seisukohta, et kujunenud olukorras muudatusprojekti-2 kooskõlastamiseks ei olnud

piisav vastustaja viide lähedalasuvatel maatükkidel varem tehtud uuringutele ja neile tuginev

tõdemus, et pinnas on sobiv sademevee immutamiseks Staadioni 63/65/65a kinnistul. Vastustaja

pidanuks kaebajate põhjendustele sisuliselt vastama. See, et pinnase geoloogiline koostis võib olla

sobiv sademevee immutamiseks ei selgita veel, kas muudatusprojektiga-2 kavandatud lahendus on

nõuetekohane ega ohusta Staadioni 63 hoone püsimist. Vastustaja järeldust ei kinnita ka asjaolu, et

projekti on koostanud selleks pädev isik. Vastasel juhul kaotaks projektile vastuväidete esitamine

üldse mõtte. Ka pädev isik võib eksida projektlahenduse koostamisel. Samuti ei kummuta

kaebajate tõstatatud kahtlusi vastustaja üldsõnaline seisukoht, et sademeveelahendus on projektis

normikohaselt lahendatud. Vastustaja ei ole selgitanud, millised on asjakohased normid ega

sedagi, kuidas ta veendus lahenduse vastavuses neile normidele. Vastustaja 23. aprilli 2021. a

otsusest nr O-21-0003 ei nähtu seega, et vastustaja oleks tegelikkuses kontrollinud projektis

näidatud sademeveelahenduse nõuetekohasust ja ohutust. Seega rikkus vastustaja uurimis- ja

põhjendamiskohustust (HMS § 6 ja § 56).

26. Halduskohtumenetluses kogutud tõendid ei võimalda arvata, et uurimis- ja

põhjendamiskohustuse rikkumine oli sedavõrd väheoluline, et see oleks taandatav üksnes

menetlusnõuete rikkumiseks (HMS § 58). Ringkonnakohus ei korda siinkohal halduskohtu

otsuse punktides 45-47 esitatud põhjalikku tõendite analüüsi, kuna apellatsioonkaebuses

vastustaja ei too välja, millises osas täpsemalt ta halduskohtu analüüsiga ei nõustu. Vastustaja

märgib üksnes, et halduskohus ei ole pööranud piisavat tähelepanu AS Tari projektijuhi 11.

juuli 2023. arvamusele, mille kohaselt hoolimata ekspertarvamuses väljatoodud puudustest

võib öelda, et sademeveesüsteem täidab oma ülesande – vihma tagajärjel ei jää püsivaid

lompe ja sademevesi ei ujuta midagi üle.

27. Ringkonnakohtu hinnangul AS Tari projektijuhi arvamus (dtl 856-858) siiski ei veena

selle, et sademevee ärajuhtimise ja immutamise süsteem on nõuetekohane. Projektijuhi

arvates on ebaõige väita, et projekteeritud sademevee süsteem võib kahjustada Staadioni 63

kortermaja. Staadioni 63 hoone on ehitatud 1889. aastal, vundamendid on ilma

hüdroisolatsioonita. Hoone ei ole ehitatud eeldusega, et keldris ei ole niiskust. Ja isegi kui

varasemalt on pinnas olnud vähem niiske, ei saa hoone omanik eeldada, et see ei muutu.

Samas toob projektijuht esile, et kinnistule on rajatud sademevee süsteem, mis pidi tänavatrassi

valmimisel ühendatama sellega vastavalt Tartu Vesi AS tehnilistele tingimustele.

Selliselt ei vasta AS Tari projektijuhi arvamus kaebajate kahtlusele, et sademevee ärajuhtimise ja

immutamise süsteem on projekteeritud selliselt, et suurendab pinnase niiskust Staadioni 63 hoone

vahetus läheduses. Pigem ilmneb arvamusest, et projekteerija möönab niiskuse suurenemist ning

leiab, et see on asjaolu, mida ei pidanudki arvestama ega lahendama sademevee süsteemi

projekteerimisel, sest süsteemi projekteerimisel peeti eelkõige silmas, et see ühendatakse

tänavatrassiga. Seega võimaliku liigniiskuse mõjud tuleb kõrvaldada eelkõige hoone omanikel.

Selline seiskoht aga ei ole kooskõlas kehtiva õigusega, kuna EhS § 44 p-d 1 ja 4 nõuavad, et

vastustaja kontrolliks ehitamise nõuetekohasust, samuti negatiivsete mõjude esinemist ja ning

välistab ehitusloa andmise, kui negatiivne mõju on üleliia koormav ega ole leevendatav.

28. Kokkuvõttes leidis halduskohus seega põhjendatult, et Tartu Linne 23. aprilli 2021. a otsus nr

O-21-0003 on õigusvastane, sest see ei ole kooskõlas ehitusvaldkonnas kehtiva hea tavaga ning

vastustaja jättis kaebajate asjakohased vastuväited tähelepanuta. Sademevee süsteem ei vasta

ehitisele esitatavatele nõuetele, eelkõige heale ehitustavale ja see kvalifitseerub mittevastavusena

EhS § 44 p 1 mõttes. Hea ehitustavaga ei saa olla kooskõlas see, kui teadvalt projekteeritakse

sademeveesüsteem, mis võib hakata kahjustama samal kinnistul paikneva hoone vundamenti, kuna

see ei ole (ehitajale teadaolevalt) niiskuse eest piisaval määral kaitstud.

29. Halduskohus selgitas otsuse punktis 52 ammendavalt kasutusloa andmise regulatsiooni,

kasutusloa andmisel olulisi asjaolusid ning vastustaja kohustust kontrollida, et ehitis oleks ohutu.

Apellatsioonkaebuses ei sea vastustaja halduskohtu käsitlust kahtluse alla. Seda ei ole põhjust teha

ka ringkonnakohtul. Samas leiab vastustaja siiski, et Tartu Linne 27. aprilli 2021. a otsus nr 481

on Staadioni 65a korterelamule kasutusloa andmiseks on õiguspärane ka kinnistule rajatud

sademeveesüsteemi puudutavas osas.

Ringkonnakohus vastustajaga ei nõustu.

30. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et muudatusprojekti-2 kooskõlastamise

menetluses sai vastustaja teada asjaoludest, mis viitasid, et projekteeritud sademevee kogumise ja

immutamise süsteem võib olla ohtlik Staadioni 63 hoonele. Kaebajate poolt esile toodud

asjaoludest ei saanud vastustaja mööda vaadata ka kasutusloa andmise otsuse tegemisel. Liiati

toimus kasutusloa andmine üksnes neli päeva pärast muudatusprojekti-2 kooskõlastamist. Lisaks

nendele asjaoludele, mis viitavad sademevee kogumise ja immutamise süsteemi projekteeritud

lahenduse võimalikule mittevastavusele heale ehitustavale ja ohtlikkusele Staadioni 63 hoonele,

pidi vastustaja kasutusloa andmisel hindama ja arvestama sedagi, kas ehitamine vastas ehitusloale

(EhS § 50 lg 1), s.h kas sademevee süsteem on rajatud kooskõlas muudatusprojektis-2 toodud

lahendusega. Nii viitavad näiteks kaebaja V. I. 24. märtsi vastuväited ja lisatud fotomaterjal (dtl

129-143) selgelt võimalusele, et tegelikkuses Staadioni 63 hoone kaguküljele parklakohtade alla ei

rajatud imbväljakut selliselt nagu see nähti ette muudatusprojektis-2. Ilma valdkonna eriteadmisi

omamatagi on selge, et ainuüksi see asjaolu suurendab võimalust, et tänavatorustikuga

ühendamata sademevee kogumise süsteem saju korral koondab kinnistu hoonete katustelt ja

parklaalalt kogutud sadevee Staadioni 63 hoone kaguküljele, ilma et veel oleks võimalus liikuda

linna ühiskanalisatsiooni või juhitaks vett Staadioni 63 hoonest eemale imbväljakule. Seega võib

rajatud süsteem ohustada liigniiskusega Staadioni 63 hoone vundamenti. Nõustuda tuleb sellegagi,

et ohu olemasolu kinnitab halduskohtu menetluses koostatud eksperthinnang. Nii on ekspert

täiendavalt välja toonud, et Staadioni 63 hoone kõrval asuvad restkaevud on paigaldatud põhjata,

s.t nende kaudu toimub kogutud sadevee immutamine hoone läheduses. Lisaks on Staadioni 63

hoone katuselt kogutud sadevesi suunatud restkaevu killustikalusesse, mitte süsteemi ning

puuduvad torud, mis juhiksid ja jaotaksid kogutud sadevee imbväljakule.

Seega oli vastustajal kasutusloa andmisel ühelt poolt piisavalt andmeid ohukahtluse kohta ning

teisalt on need andmed kohtumenetluses kogutud tõenditega kinnitust leidnud. Vastavalt oli

vastustaja kohustatud välja selgitama tegeliku olukorra ning selle pinnal hindama, kas esineb alus

keelduda kasutusloa andmisest muu hulgas seetõttu, et ehitis ei vasta nõuetele (EhS § 55 p 1) või

seetõttu, et ehitis ei vasta ehitusloale (EhS § 55 p 3). Kasutusloa andmisel ei ole vastustaja seda

aga teinud. Seetõttu leidis halduskohus põhjendatult, et Staadioni 65a hoone kasutusluba on

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas õigusvastane ning

tuleb tühistada nii vastustaja poolt nõuetekohaselt uurimiskohustuse täitmata jätmise kui ka

ehitusloa (s.o muudatusprojekti-2) vastavas osas õigusvastasuse tõttu.

31. Teistsugusele seisukohale ei vii asjaolu, et sademevee süsteem suures osas valmis juba

Staadioni 63 hoone renoveerimise ajal, s.o enne Staadioni 65a hoone rajamiseks ehitusloa andmist.

Vaidlusalune osa sademeveesüsteemist koondab sademevee Staadioni 63 hoone katuselt,

parkimisalalt ja ka Staadioni 65a hoone katuselt. Seega on Staadioni 65a hoone ehitamisel

vähemalt hoone katuselt kogutava sademevee osas mõju kogu sademevee süsteemi toimimisele.

Seetõttu on võimalik, et algselt sademevee süsteemil puudus kahjulik mõju Staadioni 63 hoonele,

kuid olukord muutus Staadioni 65a hoone ehitamisel. Sel põhjusel ei saanud Staadioni 65a

hoonele ehitus- ja kasutusloa andmisel jätta tähelepanuta sademevee süsteemi toimimist tervikuna.

32. Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

33. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebajad

taotlevad vastustajalt apellatsioonimenetluse õigusabikulude katteks 1537,20 euro väljamõistmist.

Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajate kulud õigusabile apellatsioonimenetluse terviku

põhjendatud ja vajalikud (HKMS § 109 lg 6). Seetõttu tuleb kaebajate taotlus rahuldada.

Vastustaja menetluskulud apellatsioonimenetluses jäävad tema enda kanda.

Kolmas isik I osaleb menetluses vastustaja poolel. Seetõttu jäävad ka Staadioni Varahaldus OÜ

menetluskulud apellatsioonimenetluses tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/