2-22-3717/90 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Nele Seping

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.05.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-3717

Kohtuasi

Kodux Invest OÜ hagi Pärnu linn, Kanali tn 8f

korteriühistu vastu võla ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 19.07.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Kodux Invest OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

66 329,52 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Kodux Invest OÜ (registrikood 14656508),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi

Kostja Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu (registrikood

80573589), lepinguline esindaja advokaat Laureana Telk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 19.07.2024 otsus muutmata.

2. Jätta Kodux Invest OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Kodux Invest OÜ kanda.

4. Mõista Kodux Invest OÜ-lt Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 5276,50 eurot. Nimetatud summalt

tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-22-3717

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kodux Invest OÜ (hageja) esitas 14.03.2022 Pärnu Maakohtule Pärnu linn, Kanali tn 8f

korteriühistu (kostja, korteriühistu) vastu hagi, milles palus korteriühistult hageja kasuks välja

mõista võlg 61 416,22 eurot ja viivis võlalt alates hagiavalduse esitamisest kuni täieliku

tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on Pärnus Kanali tn 8f asuv kinnistu jagatud

korteriomanditeks ning kuulub eriomandite ja kaasomandina vastavate korteriomandite

omanikele. Hageja on korteriomanik, kellele kuuluvad eriomand nr 8 (kontor) ja eriomand nr

18. Ajavahemikul aprillist 2020 kuni juunini 2021 tegi hageja kaasomandi esemele 61 416,22

euro ulatuses kulutusi, mis koosnevad kinnisasja säilitamiseks vajalikest kulutustest 5749,47

eurot ja kinnisasja väljaarendamiseks vajalikest kulutustest 55 666,75 eurot.

2.1. Kinnisasja säilitamiseks vajalikud tööd ja nende kulude suurus on järgmine:

-

elektrikapi ümbertõstmine 793,46 eurot;

-

katuse ekspertiis ja omanikujärelevalve 3280 eurot;

-

elektri paigaldustööd 1676 eurot.

2.2. Kinnisasja väljaarendamiseks vajalikud tööd ja kulude suurus on järgmine:

-

krundi aia ehitamine 13 416 eurot;

-

murukatte paigaldamine 4652 eurot;

-

haljastus 7182,40 eurot;

-

lipumasti paigaldamine 1305 eurot;

-

unikivi paigaldus koos ettevalmistustöödega 5500 eurot;

-

pingi materjal ja tööd ning prügimaja tööd 990 eurot;

-

kivi laialivedu 280 eurot;

-

muruniiduk, mullatööd, killustiku laialivedu ja puu istutusala ettevalmistus 3352 eurot;

-

terrasside ehitus, liistud ja paigaldus 9776,78 eurot;

-

prügimaja ehitus ja paigaldus 6215 eurot;

-

põrandatööd 1666,66 eurot;

-

Sahhalini pihlaka istutamine, transport ja muld 500 eurot;

-

konteineri paigaldus/tühjendus, ehitusjäätmete, väljakaevatud pinnase utiliseerimine

454,90 eurot;

-

parainen killustik 376 eurot.

2.3. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg-le 1 on korteriomanikul

õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

kostja nõusolekuta ning ta võib nõuda kostjalt vajalike kulutuste hüvitamist. Alternatiivselt on

hagejal kostja vastu samade kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel.

2.4. Nõude eeldused on täidetud. Tööd ja kulutused on tehtud kostja huvides. Hageja parandas

korteriomanikele kuuluvaid kaasomandiosasid ja kandis selleks kulusid, st hageja ajas kostja

2-22-3717

asja. Hagejal oli tahe tegutseda kostja ja ka enda kasuks. Kõik korteriomanikud kasutavad

hageja tehtud tööde tulemusi, s.o terrassi, murukatet. Korteriomanikele meeldib, et krunt on

aiaga ümbritsetud ning paigaldatud on murukate ja lipumast. Kostja ei pea neid töid enam ise

tegema ja kulusid kandma. Kõik korteriomanikud ja seeläbi ka kostja olid teadlikud tööde

tegemisest, nad ei väljendanud mistahes vastumeelsust ega esitanud vastuväiteid tööde

tegemise või tehtud tööde osas.

2.5. Hageja pöördus kohtuväliselt nõudekirjadega kõigi korteriomanike poole. Hageja

arvestas välja kõigi korteriomanike korteriomandite mõttelised suurused ja proportsionaalselt

osa kogukuludest. Kuna kulud on kantud ka hageja huvides, siis osaleb kulude kandmises ka

hageja ise. Korteriomanikud keeldusid täies ulatuses nõude täitmisest. Kuivõrd kostja

moodustavad korteriomanikud (sh on vastuse esitajate seas kostja kaks juhatuse liiget), siis on

nõudest ilmselgelt teadlik ka kostja, kes on samuti keeldunud (sh suuliselt) kulude

hüvitamisest ning ei ole siiani ka mistahes summat hüvitanud.

Kostja vastuväited

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

3.1. Hageja omandas eriomandi nr 18 Kanali Arendus OÜ-lt 07.06.2019 sõlmitud

võlaõigusliku korteriomandite müügilepingu ja 14.05.2021 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel.

Nimetatud lepingu p 2.2 järgi ei ole hagejal varalisi nõudmisi korteriomandite müüjate ja

kostja suhtes seoses korterelamu Kanali 8f, Pärnu linn arenduse ja ehitusega. Seega on hageja

välistanud 14.05.2021 tahteavaldusega enda võimaliku nõudeõiguse nii kortermaja arendaja,

s.o Kanali Arendus OÜ, kui ka kostja osas.

3.2. Hageja nõue on välistatud ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 alusel. Hageja kanti

korteriomandite omanikuna kinnistusraamatusse 26.05.2021, st hageja kaasomand kinnisasja

suhtes sai tekkida alates kinnistusraamatu kande tegemisest, kuid kulutused, mille tegemist

hageja nõuab, on tehtud perioodil aprillist 2020 kuni juunini 2021. Hageja saaks AÕS § 72 lg

4 alusel nõuda kulutuste hüvitamist alates 26.05.2021.

3.3. AÕS § 72 lg 1 kaitseb kaasomanikke mh tagasiulatuvate kulutuste hüvitamise nõuete

eest, mis on põhjendamatult tehtud kooskõlastuseta. Korteriühistu liikmed ei ole

üldkoosolekutel andnud hagejale kui kostja liikmele ainuisikulist õigust teostada

korteriomandist ja kostjast tulenevaid õigusi ja kohustusi. Muu hulgas ei ole kostja liikmed

heaks kiitnud hageja tellitud ja tasutud töid (KrtS § 12 lg 1 ja § 20 lg 1).

3.4. Tõele ei vasta hageja väide, et korteriühistu liikmed ei ole esitanud vastuväiteid tehtud

tööde või nende vajalikkuse osas. Hageja esindajana tegutsenud TT ei avaldanud kuni 2021. a

suveni (s.o II üldkoosoleku toimumiseni) korteriühistu liikmetele kavatsust sisse nõuda kulud

tellitud tööde eest. Korteriühistu liikmed ei teadnud hageja kokkuleppeid arendajaga,

tehtavate lisatööde mahtu ega finantseerimise tingimusi.

3.5. Hageja nõutud kinnisasja väljaarendamiseks tehtud kulude hüvitamise summa on

märkimisväärselt suur, arvestades seda, et tegemist on uusarendusega, kus kõikide eelduste

kohaselt on elamu välja arendatud ja puudub vajadus selliste kulutuste kandmiseks. Kostjale

on arusaamatu, miks hageja tegi suures mahus erinevaid töid ning ei avaldanud juba tööde

tellimise või tegemise järgselt soovi saada tehtud tööde eest hüvitist. Sellisel juhul oleks

saanud korteriühistu liikmed aegsasti vaielda vastu kõikide ülejäänud hageja poolt tehtavate

tööde osas.

2-22-3717

3.6. Kostja vastuväited kulude kaupa olid järgmised:

3.6.1. Murukatte paigalduse, haljastuse, lipumasti paigalduse, terrassi ja prügikastimaja

ehituse puhul ei ole tegemist vajalike kulutustega. Kortermajale väljastati kasutusluba suvel

2020, millest saab järeldada, et puudus igasugune vajadus kulutuste järgi, mida saaks

kvalifitseerida kui asja säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Arendaja Kanali Arendus OÜ

lepingujärgseks kohustuseks oli välja arendada kortermaja haljastus, mida arendaja ka tegi.

Hageja soovis krundile rullmuru ja enda äranägemise järgi taimi. Ka olid korterelamu

terrassid väljaehitatud, aga hageja soetas terrassidele pealiskatte, et selle kasutus oleks

mugavam. Tehtud tööde puhul on tegemist toreduslike kuludega.

3.6.2. Aiatööde osas ei ole kostjale mõistetav, miks hageja ei jõudnud naaberkinnistuga

kokkuleppele piirdeaia kulude osalises hüvitamises. Kulud on põhjendamatud seda enam, et

enne uue piirdeaia rajamist piirnes kinnistu sissesõidupoolne osa aiaga ja igasugune vajadus

töödeks puudus. Vähemalt osaliselt on olnud aia paigaldamise kulud ebavajalikud, s.o 54 m ja

10 m ulatuses (vähem paigaldatud aed). Kostja ei aktsepteeri nõuet 5961,60 euro ulatuses

(sissesõidu esine) ja 820 euro ulatuses (vähem paigaldatud aed). Ülejäänud osas ei ole aiale

tehtud kulud põhjendatud vähemalt 50% ulatuses, milles oleks neid kulusid saanud jagada

naaberkinnistute omanikega.

3.6.3. Hageja tellitud tõkkepuu paigaldati ebaseaduslikult. Soov oli takistada juurdepääsu

kinnistule, aga kuivõrd kinnistu ees on transpordimaa, siis takistatakse liiklust tänaval (tupik).

Vestluses Pärnu Linnavalitsuse ametnikuga sai kostja kokkuleppele, et ettekirjutust ei tehta,

kuna tõkkepuu ei ole aktiivses kasutuses. Seega on tegemist ebavajaliku kulutusega, mille

väljamõistmine kostjalt on põhjendamatu.

3.6.4. Murutööd on olnud ebavajalikud. Kostjale on selgunud, et see muruliik vajab

erihooldust, pinnas valmistati enne muru paigaldamist halvasti ette ja tekkinud on muru

juurdumise probleem. Lisaks on murutööde eest hagejale väljastatud arve nr 129 summas

2908,20 eurot ja hageja esindajale TTle väljastatud arve nr 126 summas 2674,20 eurot.

Kostjale ei nähtu, et TT oleks enda nõude loovutanud hagejale. Seega ei ole hageja õigustatud

esitama arvest nr 126 tulenevat nõuet kostja vastu.

3.6.5. Haljastustööd on olnud ebavajalikud. Tegemist on toreduslike kuludega. Kanali

Arendus OÜ-l oli arendajana kohustus nii kasutusloa tingimustes kui ka ostjatega sõlmitud

ostu-müügilepingutes välja arendada haljastus. Hagejal puudus igasugune vajadus ise

haljastustöid teha.

3.6.6. Prügimaja kulud on põhjendamatud. Prügimaja ei asu kostja kinnistul, vaid Elektrilevi

OÜ-le kuuluval naaberkinnistul ja selle paigaldust ei ole kooskõlastatud Elektrilevi OÜ-ga.

Prügimaja tuleb teisaldada. Kortermaja kinnistul ei ole aga ruumi prügimaja paigutamiseks,

sest maja taga on haljasala, maja ees transpordimaa (linnatänav) ja ülejäänud maa-alal

korteriomanike parkimiskohad.

3.6.7. Kostjale ei ole arusaadav, miks olid elektrikapi ümber tõstmine ja elektriliitumisega

seonduvad kulud vajalikud. Kostja kinnistul oli olemas toimiv elektrikapp ja hagist ei nähtu

selle ümbertõstmise vajalikkus.

3.6.8. Kostja ei aktsepteeri prügimaja ümbrusesse paigaldatud unikivi arvet. Arvele märgitud

selgitused ja tööde maht jäävad ebaselgeks ja ei ühti nõudega.

2-22-3717

3.6.9. Terrasside ehituseks kantud kulu 11 732,14 eurot saaks olla põhjendatud üksnes

osaliselt, kuna kasutatud materjal on kallim tavapärasest keskmisest terrassi materjalist ca 30–

40%.

3.6.10. Sahhalini pihlaka arvest nähtub, et tellija oli BGT Development Group OÜ. Hageja ei

ole esitanud nõude loovutamise aluseks olevaid dokumente, mistõttu hagejal puudub

nõudeõigus kostja vastu nimetatud arve osas.

3.6.11. Hoone elektri- ja ventilatsioonitöödega ning hoone katuse ekspertiisiga seonduvate

kulutuste näol ei ole tegemist asja säilitamiseks vajalike kuludega, mida ei oleks saanud

korteriomanikega eelnevalt kooskõlastada. Samuti ei ole kostjale selge, mis tingis nimetatud

tööde vajalikkuse.

4. Hageja nõue ei saa tuleneda käsundita asjaajamisest.

4.1. VÕS § 1018 lg 1 eeldused ei ole täidetud: korteriomanikud ega üldkoosolek ei ole andnud

heakskiitu tehtud kulutustele ega asjaajamisele; kostja ega korteriomanike huvidele ei vasta

olukord, kus niivõrd suures mahus ja summas tehakse kulutusi elamule kokkuleppeta,

ilmselgelt puudub ka seaduses sätestatud kolmas eeldus.

4.2. Kaasomanike vahel peaks üldjuhul olema välistatud käsundita asjaajamise nõuete

esitamine.

4.3. VÕS § 1022 lg 1 kohaselt on asjaajaja kohustatud välja selgitama ja järgima soodustatu

juhiseid asjaajamise kohta. Seega ei päde hageja selgitus, et tähtsust ei oma soodustatu enda

subjektiivne nägemus oma huvidest ja nende kaitse vajadusest.

4.4. VÕS § 1020 lg-st 1 tulenevalt peab käsundita asjaajaja enne asjaajamisele asumist

soodustatule asjaajamisele asumise kavatsusest teatama ja ootama ära soodustatu edasise

otsuse asjaajamise kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine ei ole võimalik soodustatu

või avalikke huve kahjustamata või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt mõistlikult oodata.

Seega näeb seadus üheselt ette asjaajaja kohustuse teavitada soodustatut kulutuste tegemise

kavatsusest. VÕS § 624 lg 2 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel esitama

käsundiandjale ka ülevaate käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks

olevate tõenditega. Hageja ei ole kordagi kostjale esitanud omal algatusel kulutusi tõendavaid

dokumente ega tehtud tööde nimekirja. Hageja andis alles 2021. a suvel toimunud koosolekul,

kui korteriühistu liikmed nõudsid hageja esindajalt aru tehtud tööde kohta, ülevaate tehtud

töödest ja esitas kuludokumendid. Nimetatud töid ja tehtud kulutusi korteriühistu liikmed ei

aktsepteerinud, esitades omapoolse vastuse.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Maakohus jättis 19.07.2024 otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus

TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja rahuldas kostja menetluskulude kindlaksmääramise

taotluse osaliselt, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 8908,82 eurot ja viivise.

6. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõude aluseks KrtS § 37 lg 1. Maakohtu

hinnangul ei välista hageja nõuet see, et hageja sai korteriomanikuks hiljem, kuna ta tegeles

temale korteriomandi müünud isikute teadmisel ja loal ehitustegevusega juba pikka aega enne

asjaõiguslepingu sõlmimist mais 2021. Isegi, kui asuda seisukohale, et juriidiliselt

korteriomanik mitte olles puudus hagejal õigus KrtS § 37 lg 1 mõttes kaasomandi eseme

2-22-3717

säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, saab ta nõude esitada hagiavalduse

alternatiivaluste ehk käsundita asjaajamise sätete (VÕS §-d 1018 ja 1023) alusel.

7. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et valdav enamus töid, mis kajastuvad hageja esitatud

arvetel/hinnapakkumistel, on tehtud. Vaidlus oli vaid osaliselt aia ehitustööde ja unikivi

paigalduse mahu osas. Sisulist vaidlust ei tekkinud ka küsimuses, kas tehtud tööde maksumus

oli ülepaisutatud. Kostja märkis küll terrassimaterjalide osas, et materjal oli tavapärasest 30–

40% kallim, kuid tõendeid selle väite kinnituseks ei esitanud.

8. Maakohus leidis 14.05.2021 sõlmitud asjaõiguslepingu p 2.2 osas, et selle punktiga sooviti

kinnitada lepingu sõlmimise ajaks tehtud kulutuste mittenõudmist arendajalt ja kostjalt.

Maakohus arvestas tunnistajate MG ja IS ütlusi (IS oli 14.05.2021 lepingus Antique OÜ

esindaja ja allkirjastaja, MG vastavalt Kanali Arendus OÜ osas) selle kohta, et hageja esindaja

TT korraldas Kanali tn 8f kinnistul mitmete ehitus- ja parandustööde tegemist ning teavitas

neist nii arendajat kui Antique OÜ-d (samas tegi ta neid enda kuludega ja nõudeid esitamata,

punkt pandi lepingusse just müüjate nõudmisel, et edasisi vaidlusi ehituse kvaliteedi osas

vältida). Seega sai hagi rahuldamise seisukohalt arutleda vaid pärast 14.05.2021 tehtud

kulutuste osas: pingi materjal ja tööd ning prügimaja tööd 990 eurot; kivi laialivedu 280 eurot;

parainen killustik 376 eurot.

9. KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud nõude puhul tuleb kulutuste vajalikkust hinnata

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on esemele tehtud

kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise

hävimise eest. Maakohus leidis, et ükski hagis esile toodud ja nõutavatest kulutustest TsÜS §

63 p 1 mõtet ei täida. Elektrikapi tõstmine teisele kohale, katuse ekspertiisi ja

omanikujärelevalve tööd ja elektri paigaldustööd ei aidanud kaasomandi eset säilitada ega

kaitsnud seda hävimise eest. Üksnes katuse puhul saab rääkida võimalusest, et selle

korrasolek säilitab eset, kuid seda ei tee ekspertiis või omanikujärelevalve, vaid konkreetsed

parandustööd nende toimingute tagajärjel või neist tulenevalt, mis on aga asjas esitatud

kompromisslepingu p-s 4.5.2. ammendavalt reguleeritud nende tööde maksumuse osas

kokkuleppe saavutamisega. Kõiki teisi hagiavalduses nimetatud ja hageja hinnangul

hüvitatavaid töid on hageja ise nimetanud kinnisasja väljaarendamiseks vajalikeks

kulutusteks, millel puutumus mõistega „vajalik kulutus“ puudub. Need kulutused võivad olla

kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63 p 2 ja 3) ning nende hüvitamise nõue ei allu KrtS § 37

lg 1 sätetele.

10. Maakohtu hinnangul ei olnud ka hageja alternatiivse nõude (käsundita asjaajamise)

eeldused asjas esitatud tõendeid hinnates täidetud. Esiteks tuli teha vahet, kas töid/kulutusi

pidi nende olemusest või lepingust tulenevalt tegema kostja tavapärase majandustegevuse

raames või oli hoopis tegemist kinnistu arendaja kohustustega. Kui hageja asus ise arendaja

asemel tema kohustusi täitma, ei saa nende kulutuste hüvitamist nõuda korteriomanikelt ega -

ühistult, pealegi oli hageja varalistest nõudmistest arendaja vastu seoses hageja poolt

kinnisasjal korraldatud töödega ise lepinguga loobunud.

11. Kui asuda seisukohale, et muud hageja nõutavad kulutused olid tõepoolest korteriühistu

pädevusse kuuluvad, siis välistas maakohtu hinnangul hageja nõude asjaolu, et hageja ei

täitnud VÕS § 1020 lg 1 ja läbi sama paragrahvi lg 3 kohalduva VÕS § 624 lg 2 tulenevaid

kohustusi. Ühistu vastu kulutuste esitamise nõude esitamise soovi korral pidanuks hageja

ühistu üldkoosolekul kulutuste tegemisele saama selgesõnalise heakskiidu (kui ka summad ei

olnud teada, siis vähemalt tegevuste sisu pidanuks selgelt kooskõlastama), kuid selliseid

tõendeid kohtule ei esitatud. Maakohus nõustus kostjaga, et nõude summat arvestades ei saa

2-22-3717

värskelt püstitatud korterelamu korteriomanik ilma temale konkreetseid lisatöid tutvustamata

anda nõusolekut või isegi kujundada seisukohta selles, kas ja millistel põhjustel on kortermaja

ümbrus või sisemus välja arendatud sedavõrd ebaõigesti, et vajab koheseid parendustöid.

12. Eelneva alusel asus maakohus seisukohale, et üksikute kululiikide käsitlemine ei ole

vajalik.

Apellatsioonkaebus

13. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

14. Maakohus eksis oluliste asjaolude tuvastamisel, sh leidis ebaõigesti, et hageja on andnud

kolmanda isikuga (s.o arendajaga) sõlmitud lepingus tahteavalduse hagis kostja vastu esitatud

nõuetest loobumiseks ja on jätnud kaasomandi esemel tehtud tööd ja kulude hilisema

jaotamise korteriomanikega kooskõlastamata. Maakohus rikkus ka oluliselt tõendite

(ennekõike tunnistajate ütluste) igakülgse, täieliku ja objektiivse koostoimes hindamise

kohustust (TsMS § 232 lg 1 ja lg 2) ning lahendi põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, §

438 lg 1, § 442 lg 8).

14.1. Maakohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt ja kogumis ning leidis seetõttu ekslikult, et

14.05.2021 lepingu p 2.2 kuuendas alalõigus on hageja loobunud hagis esitatud nõuetest

kostja vastu. Maakohus tuvastas õigesti, et 14.05.2021 leping ja kohtulik kompromiss on

omavahel seotud, ent leidis valesti, et hageja poolt nimetatud seos kompromissi ja

asjaõiguslepingu vahel on tagantjärgi otsitud.

14.2. Tunnistaja TT ütlustega on tõendatud, et hageja oli tööde tegemise tolleaegsete

korteriomanikega läbi arutanud ja saanud selleks heakskiidu, mille alusel hageja tegutses.

Pooled ei vaidle selle üle, et esimene üldkoosolek toimus 14.07.2020. Tunnistaja TT

02.04.2024 istungil antud ütlustega on tõendatud, et esimesel üldkoosolekul arutas hageja (TT

kaudu) korteriomanikega nii tehtud kui ka planeeritud tööde tegemise üle. Kõik tolleaegsed

korteriomanikud (v.a arendaja) olid kohal. TT osales esimesel üldkoosolekul hageja

esindajana ja tema ütluste kohaselt korteriomanikud ei olnud rahul majaümbrusega, mis oli

pooleli. Enamus korteriomanikest toetasid tööde tegemist.

14.3. Kostja tunnistajate MG ja IS ütlused olid vastuolulised ega võimalda tuvastada, et

hageja nõudeõigus on selle lepingu punkti alusel välistatud.

14.4. Maakohtu menetluses andsid kolm tunnistajat ütlusi, mis kinnitasid seda, et hageja

kandis kaasomandi esemele kulusid, millised pidid hiljem minema jaotamisele korteriomanike

vahel ja tuli hüvitada hagejale ning sellest oli juttu ja sellest teavitati ka pärast 14.05.2021

lepingu sõlmimist uusi korteriomanikke. Arendaja Kanali Arendus OÜ jättis oma kohustused

täitmata, sattus makseraskustesse ja muutus maksejõuetuks, mille tõttu tekkis olukord, kus

arendaja tegemata tööd oli vaja valmis teha.

14.5. Maakohus väljendas 05.06.2023 kirjas pooltele, et vähemalt hagi osaline rahuldamine

on tõenäoline. Ka ühestki kohtu muust seisukohast või sõnavõtust ei ilmnenud kohtu kahtlust,

et hagejal ei pruugi üldse nõueõigust enam olla.

15. Maakohus jättis ebaõigesti hageja poolt kantud kuludele sisulise hinnangu andmata ja

leidis ebaõigesti, et hageja nõue pärast 14.05.2021 tehtud kulude osas ei ole põhjendatud.

2-22-3717

16. Kõik kolm maakohtu poolt välja toodud kulu, mille hageja kandis pärast 14.05.2021, on

kinnistu lõpuni arendamise kulud ja hageja nõude aluseks on VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1,

millised eeldused on täidetud. Maakohus eksis VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 kohaldamisel.

Korteriühistu on soodustatud isikuks VÕS § 1018 lg 1 tähenduses. Hageja selgitas ja tõendas,

et tööde (sh haljastustööde) tegemine oli korteriomanike soov. Hageja tegutses kostja huvides.

Asjaolu, et osaliselt oli tegemist arendaja poolt mittenõuetekohaselt tehtud või üldse tegemata

jäänud töödega, ei välista hageja nõuet kostja vastu käsundita asjaajamise sätete alusel.

Hageja ajas kinnistul töid tehes kostja ehk soodustatu asja, kostja soodustamise tahtlusega,

ilma õigusliku aluseta ja kostja kiitis asjaajamise heaks, samuti vastas see kostja objektiivsele

tahtele.

17. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja nõude välistab ka asjaolu, et hageja ei täitnud VÕS

§ 1020 lg 1 ja läbi sama paragrahvi lg 3 kohalduva VÕS § 624 lg 2 tulenevaid kohustusi.

Hageja hinnangul tugines maakohus VÕS § 1020 lg 1 ja § 624 lg 2 kohustuste täitmise

tuvastamisel valikuliselt esitatud tõenditele, jättes osad tõendid üldse kõrvale, mis tõi kaasa

puudulikult tuvastatud asjaolud ja ka ebaõige järelduse, et hageja nõude eeldused ei ole

täidetud. Tööde tegemisest ja kulude kandmisest ning hilisemast jaotamisest oli jooksvalt

juttu mitme korteriomanikuga. Seadus ei näe ette, et selle asjaolu tõendamine on võimalik

üksnes dokumentaalse tõendiga ehk üldkoosoleku protokolliga. Seda, et tööde tegemine ja

hiljem kulude jaotamine korteriomanike vahel oli korteriomanikega kooskõlastatud,

tõendavad tunnistajate IS ja SU ütlused.

18. Maakohus jaotas menetluskulud ebaõigesti ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja

põhjendamatult suures summas menetluskulud. Maakohtu lahendist puudub mistahes

põhjendus hageja alternatiivse taotluse kohta jätta menetluskulud TsMS § 162 lg-st 4 ja/või

TsMS § 163 lg-st 2 tulenevalt kostja kanda, sh kostja menetluskulud igal juhul kostja enda

kanda. Vähemalt oleks tulnud kostjale kompromissläbirääkimistega seonduvalt tekkinud

menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja seisukoht

19. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

20. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Osas, milles ringkonnakohus maakohtu otsuse

põhjendusi ei muuda, nõustub ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid.

21. Maakohus on ebaõigesti asja menetlenud hagimenetluses. Korteriomandi kaasomandi

eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi hagita

menetluses. Menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja

korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes

kõnealuses asjas korteriühistuga vaidlevad. Arvestades, et käesolev vaidlus puudutab hageja

nõuet korteriühistu vastu kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, siis on praegusel

juhul asjassepuutuv korteriomanik hageja (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p 17).

Praeguse asja ebaõige lahendamine hagimenetluses ei ole siiski sedavõrd oluline

2-22-3717

menetlusnormi rikkumine, et annaks aluse maakohtu lahendi tühistamiseks. Rikkumine ei

toonud praeguses asjas kaasa korteriühistu vastu suunatud nõudes ebaõiget lahendit. Hageja

nõue oleks jäänud rahuldamata ka juhul, kui maakohus oleks lahendanud seda hagita

menetluses.

22. Hageja esitas 07.04.2025 kohtu tegevusele vastuväite, kuna ringkonnakohus keeldus

14.03.2025 määruses vastu võtmast hageja apellatsioonkaebusega esitatud tõendeid. Kuna

ringkonnakohus lahendas uute tõendite vastuvõtmise taotluse põhjendatud määrusega, ei ole

TsMS § 333 kohase vastuväite esitamine vajalik ning ringkonnakohus ei pea kaks korda

põhjendama, miks ta jätab tõendid vastu võtmata. Pool saab TsMS § 696 lg 2 järgi

rikkumisele tugineda kassatsioonkaebuses (vt RKTKo 31.03.2020, 2-16-14152/67, p 12.2).

23. Esmalt analüüsib ringkonnakohus hageja KrtS § 37 lg-le 1 tuginevat vajalike kulutuste

hüvitamise nõuet.

23.1. Hageja väidab, et ta on kinnisasja säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud 5749,47 euro

ulatuses. Elektrikapi ümbertõstmise kulu oli OÜ Elektrilevi 13.12.2020 ja 31.12.2020 arvete

alusel 793,46 eurot (I kd tl 63-64 ja 79-80). Arved adresseeriti korteriühistule, kes ka arved

tasus, kuid hageja hüvitas need korteriühistule 14.12.2020 ja 07.01.2021 (II kd tl 75-76).

Kulutused katuse ekspertiisiks (I kd tl 14-36) ja omanikujärelevalveks olid 11.08.2020 ja

05.10.2020 arvete alusel kokku 3280 eurot (arved I kd tl 38 ja 84). Hageja tasus arved

11.08.2020 ja 12.10.2020 (maksekorraldused I kd tl 104 ja 112). Elektri paigaldustööd maksid

MaxSil Group OÜ 15.09.2020 arve alusel 1676 eurot (I kd tl 68), mis tasaarvestati hageja

MaxSil Group OÜ-le 24.04.2020, 01.07.2020, 21.07.2020, (I kd tl 94, 106, 111) antud

laenudega.

23.2. Hageja omandas kaks korteriomandit: eriomandi nr 8 (21.05.2021, I kd tl 10) ja

eriomandi nr 18 (26.05.2021, I kd tl 8-9). Seega on kõik kõnealused kulud kantud enne seda,

kui hageja sai korteriomanikuks. Maakohus leidis, et hageja on õigustatud esitama KrtS § 37

lg 1 nimetatud nõuet, kuna kulutuste tegemise ajal oli hagejal sõlmitud korteriomandite

omandamiseks võlaõiguslik leping. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta ning ta võib nõuda kostjalt vajalike kulutuste hüvitamist. AÕS § 641 kohaselt on

kinnisomandi tekkimiseks vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud

kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei

sätesta teisiti. Seega omandas hageja korteriomaniku õiguslikku staatuse alles pärast

kinnistusraamatus omaniku kande tegemist, kuid ei olnud korteriomanik ei kõnealuste tööde

tegemise ega ka kulutuste kandmise ajal.

23.3. KrtS § 37 lg-t 1 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust – iga

korteriomaniku õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid ilma teiste

korteriomanike või korteriühistu nõusolekuta ning õiguse nõuda selliste toimingute

tegemisega seonduvate kulutuste hüvitamist (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p 25).

Isikule, kes ei ole korteriomanik, ei tulene KrtS § 37 lg-st 1 õigust teha ilma korteriühistu või

teiste korteriomanike nõusolekuta kulutusi ega ka selliste kulutuste hüvitamise õigust.

24. Kuigi ringkonnakohtu hinnangul jääb hageja KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud nõue

rahuldamata üksnes ülal toodud põhjustel, märgib ringkonnakohus vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

2-22-3717

24.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et kulutused, mida

hageja peab KrtS § 37 lg 1 alusel hüvitatavateks, ei ole käsitatavad kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike kulutustena. Kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku kulu eeldusteks

on kumulatiivselt vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning valitud abinõu

proportsionaalsus. Riigikohus on selgitanud, et vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui

ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike

toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Viivitamatut sekkumist

nõudvat vahetu kahju ohtu ei ole olukorras, kus teisi korteriomanikke on mõistlikult võimalik

kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on

tavaliselt ajutised ja kiireloomulised ja nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat

kahju, mitte aga ohuolukorda lõplikult kõrvaldada (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p-d

26-28).

24.2. Hageja kulud elektrikapi ümbertõstmisele ja elektritöödele ei ole hageja esile toodud

asjaolude kohaselt suunatud kaasomandi eseme säilimisele. Hageja on selgitanud, et

elektrikapi paigaldamine teise asukohta ja elektritööd olid vajalikud seetõttu, et varasemalt oli

see ebasobivas asendis ja selle ümber ei saanud vabalt liikuda. Katuse ekspertiisi ja

omanikujärelevalve kulu vajalikkuse osas on hageja väitnud, et ekspertiisiga tuvastati katuse

halb ehituskvaliteet ja puudused ning ühtlasi saadi juhised nende kõrvaldamiseks. Hageja ei

ole esile toonud asjaolusid, millest järelduks, et ekspertiisi tegemine ning omanikujärelevalve

teenuse tellimine oleks olnud niivõrd kiireloomuline, et korteriomanikke ei oleks saanud

otsuse tegemisse kaasata.

24.3. Kuna hagejal puudub KrtS § 37 lg-st 1 tulenev nõue, ei oma nende osas asjas tähtsust ka

see, kas hageja on 14.05.2021 lepingu p 2.2. kuuendas alalõigus nõudeõigusest loobunud.

25. Alternatiivselt esitas hageja nõude käsundita asjaajamisest (VÕS § 1018 lg 1) tulenevalt,

seejuures esitas hageja 55 666,75 euro suuruse nõude kinnistu väljaarendamiseks tehtud

kulutustele tuginedes. Need kulud on hageja esitatud nimekirja kohaselt kantud 23.04.2020–

26.06.2021, seejuures pärast hageja saamist korteriomanikuks (21.05.2021) on kulutusi

kantud kokku 1646 eurot (I kd tl 39, 81–82, 86).

25.1. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike vahelised võimalike kulutuste hüvitamise

nõuded on reguleeritud eriseadusega ning üldjuhul ei kohaldata selle raames KrtS § 37 lg 1

kõrval muid õigusnorme, sh käsundita asjaajamise sätteid (RKTKm 30.04.2025, 2-21-

12405/44, p 32). Alates hageja korteriomanikuks saamisest saab seega hageja nõue tuleneda

KrtS § 37 lg-st 1. Hageja aga ei väida, et pärast korteriomanikuks saamist tehtud kulutuste

kujul oleks tegemist kaasomandi eset säilitavate kulutustega. Hageja on esile toonud, et tegi

kulutusi kinnistu lõpuni arendamiseks osas, milles arendaja oma kohustused täitmata jättis.

Seega ei kuulu hageja nõue pärast 21.05.2021 tehtud kulutuste 1646 eurot osas rahuldamisele.

26. Ülejäänud ulatuses on hageja teinud kulutusi ajal, mil ta ei olnud veel korteriomanik.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole nende kulutuste osas käsundite asjaajamise sätete

kohaldamine välistatud, sest hageja õigussuhe nende tegemise ajal ei olnud eriseadusena KrtS

alusel reguleeritud. Siiski puudub hagejal käsundita asjaajamisest tulenev nõue ka nende

kulutuste osas korteriühistu vastu, kuivõrd nõude rahuldamise õiguslikud eeldused ei ole

täidetud.

26.1. Vastavalt VÕS §-le 1018 on õigustatud käsundita asjaajamisega tegemist järgmiste

eelduste olemasolu korral:

2-22-3717

1) üks isik (asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, st ajab tema asja (VÕS §

1018 lg 1);

2) asjaajaja tegutseb tahtlikult teise isiku kasuks, st ta tahab teist isikut soodustada (VÕS §

1018 lg 2);

3) asjaajamiseks puudub tehingust või seadusest tulenev alus (VÕS § 1018 lg 1);

4) esineb vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 kolmes punktis loetletud asjaoludest:

‒

soodustatu kiidab asjaajamise heaks (p 1),

‒

asjaajamine vastab soodustatu huvile ja tema tegelikule või eeldatavale tahtele (p 2),

või

‒

asjaajamiseta jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus ülal

pidada kolmandat isikut või on asjaajamisele asumine muul põhjusel oluline avalikes

huvides (p 3).

26.2. Kui isik tegutseb teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega, olemata selleks kas seadusest

või tehingust tulenevalt kohustatud, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 p-des 1-3 nimetatud

eeldustest, siis võib tal olla hüvitisnõue VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel (RKTKo

18.10.2017, 2-14-61664/48, p 29; RKTKo 21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 32). VÕS § 1018 lg 1

p-des 1-3 sätestatule mittevastav teenuse osutamine võib olla õigustamatu ja pahauskne VÕS

§ 1020 lg 1 ja § 1024 lg 1 järgi, mistõttu on sellisel juhul välistatud alusetust rikastumisest

tulenevad hüvitisnõuded VÕS § 1024 lg 4 järgi (RKTKm 07.03.2012, 3-2-1-10-12, p 15.3;

RKTKm 07.06.2011, 3-2-1-44-11, p 33)

26.3. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite

kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2),

otsustades valitsemise küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või

sõlmides kokkuleppe (KrtS § 38). KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi

eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa

otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Kulutused kinnistu väljaarendamiseks ei ole käsitatavad kinnistu korrashoiuks tehtud

kulutustena ning hageja ei ole seda ka väitnud. Seetõttu ei saanud korteriühistu üldkoosolek

selliste tööde tegemist otsustada häälteenamusega, vaid kulutuste kandmiseks oli vajalik

korteriomanike kokkulepe. Hageja on esile toonud, et korteriomanike kokkulepet tööde

tegemiseks ja kulutuste kandmiseks ei olnud, vaid 14.07.2020 protokollimata üldkoosolekul

oli „meelsus toetav“, sest hagejal oli kulutuste tegemiseks enamuse toetus. Lisaks on hageja

ka ise väitnud, et sellel koosolekul otsuseid vastu ei võetud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa

VÕS § 1018 lg 1 järgseks soodustatud isikuks pidada korteriühistut olukorras, kus puudus

kõigi korteriomanike heakskiit VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõistes.

26.4. Tunnistaja TT, kes oli kulutuste tegemise ajal nii hageja kui kostja seaduslik esindaja,

on oma 02.04.2024 antud ütlustes kinnitanud: „Kodux Invest OÜ-l oli neli korterit, RBl neli

korterit, GJWl üks korter – üheksa korterit. Teadsime, et oleme ülekaalus. Meelsus meie

poolelt oli positiivne ning teadsime, et peame midagi ette võtma. /…/ KL meelsus oli

neutraalne. Ta ei võtnud osa aruteludest. LK meelsus oli samuti neutraalne. AS pigem toetas. /

…/ Ei saa öelda, et oli 100% nõusolek. Selgelt vastu võis olla SR. Tema vastumeelsus seisnes

pigem selles, et võiks aasta-kaks oodata kuni korterid kõik ära müüakse ja seejärel saab

üldkoosolekul otsuseid vastu võtta.“ Menetluses on esile toodud, et korteriühistus on 18

korteriomandit. Oma ütlustes on TT kinnitanud, et kohal olid hageja (4 korterit), RBl (4

korterit), GJW, SR, LK, KL, kellel igaühel oli üks korter. Seega ei olnud korteriühistu

koosolekul vastupidiselt hageja väidetule kohal kõik korteriomanikud, sest arendajat (kellele

2-22-3717

kuulusid selleks ajaks võõrandamata korterid) koosolekul ei osalenud. Kuna hageja tehtud

kinnistu arendamise kulutuste tegemise otsustamiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe ja

hageja tugineb ise kokkuleppe puudumisele (üksnes häälteenamusele), siis ei oma tähtsust

apellatsioonkaebuses esile toodud väited seoses tunnistajate ütluste ebaõige hindamisega

maakohtu otsuses osas, mis puudutab korteriomanike meelestatust 14.07.2020 toimunud

üldkoosolekul. Korteriomanikud ei oleks saanud häälteenamusega otsustada kulutuste

tegemist isegi siis, kui 14.07.2020 toimunud koosolekul oleks otsuseid vastu võetud.

26.5. Seega järeldub tõenditest, et hageja teavitas VÕS § 1020 tähenduses osasid

korteriomanikke asjaajamise kavatsusest, kuid mitte kõiki, ega saanud VÕS § 1018

tähenduses kõigi korteriomanike heakskiitu. Üldjuhul on isik, kes soovib teise isiku eseme

suhtes kulutusi teha, kohustatud teatama vastavast kavatsusest isikule, kellele ese kuulub, ja

ootama ära tema seisukoha (§ 1020 lg 1). VÕS §-st 1042 tulenevad alusetu rikastumise

nõuded kõne alla üksnes juhul, kui isik ei tea, et ta teeb kulutusi võõrale asjale või kui ta

arvab ekslikult, et on selliste kulutuste tegemiseks õigustatud, samuti juhul, kui kulutuste

tegemisest ei ole võimalik õigeaegselt teatada (VÕS IV komm (2020), § 1042, p 3.1.2. b).

Kuna hagejal puudus kõigi korteriomanike heakskiit ning esile toodud asjaolude kohaselt oli

hageja sellest teadlik, puudub hagejal korteriühistu vastu nõue ka VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042

alusel.

27. Maakohus jättis nõude rahuldamata põhjendusega, et hageja on 14.05.2021 lepingu p 2.2.

kuuendas alalõigus loobunud korteriühistu vastu esitatavatest nõuetest. Hageja on

apellatsioonkaebuses selle järelduse vaidlustanud. Ringkonnakohus on ülal leidnud, et hagejal

puudub kostja vastu nõue. Seetõttu ei oma siinses asjas tähtsust ka see, kas 14.05.2021

lepingu p 2.2. kuuendas alalõigus nõuetest loobumine on hõlmatud tsiviilasjas nr 2-20-14285

12.01.2021 kinnitatud kohtuliku kompromissi punktiga 4.5.5.

28. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga selles, et tulenevalt Riigikohtu otsuse tsiviilasjas nr 2-

21-12405 avaldamisest 30.04.2025, tuleks maakohtu lahend tühistada ning asi saata uueks

läbivaatamiseks maakohtusse. Riigikohtu lahend avalikustati viis päeva enne siinses asjas

lõplike seisukohtade esitamise tähtaja saabumist ning ringkonnakohus juhtis menetlusosaliste

tähelepanu tehtud lahendile neli päeva enne sama tähtaega. Hageja soovib võimalust

maakohtus esitada oma seisukohad (asjaolud, selgitused ja tõendid), mida ei ole mõistlikult

võimalik teha siinses asjas tulenevalt asjaolust, et menetlus ringkonnakohtus oli lahendi

tegemise ajal lõpufaasis. Ringkonnakohtu hinnangul selliseid asjaolusid, mis kõrvaldaksid

hageja nõude õiguslikud puudused, ei oleks võimalik esile tuua ka asja uuel läbivaatamisel

maakohtus. Hageja nõue jäi rahuldamata seetõttu, et (i) esile toodud kulutused, mille

hüvitamist nõudis hageja KrtS § 37 lg 1 alusel, ei ole käsitatavad ei korteriomaniku poolt

tehtud kulutustena ega ka vajalike kulutustena nimetatud sätte mõttes, (ii) KrtS § 37 lg 1 on

alates hageja saamisest korteriomanikuks kulutuste hüvitamise nõude erisäte ja käsundita

asjaajamine ei kohaldu ning (iii) käsundita asjaajamise õiguslikud eeldused ei ole täidetud ka

nende kulutuste, mida hageja tegi enne korteriomanikuks saamist, osas. Ühtegi hagi

rahuldamata jätmise põhjust ei ole hagejal võimalik kõrvaldada uute asjaolude esiletoomisega

ega uute tõendite esitamisega. Hageja ei muutu korteriomanikuks, kulutused ei muutu

vajalikuks ning korteriühistu pädevusse ei kuulu kinnistu väljaarendamise kulutuste tegemine

ka asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

29. Kuna maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata, on maakohus jätnud menetluskulud

põhjendatult hageja kanda.

2-22-3717

30. Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata TsMS

§ 162 lg 4 või TsMS § 163 lg 2. Hageja hinnangul jäi kompromiss sõlmimata korteriühistu

põhjendamatu ja irratsionaalse jäikuse tõttu. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus

menetluskulude jaotuse otsustamisel menetlusnorme rikkunud. Hageja ei ole toonud esile

asjaolusid, mis õigustaksid menetluskulude jätmist osaliselt või täielikult poolte endi kanda.

Asjaolu, et hageja on tegelikult kulutused kandnud, ei too kaasa menetluskulude hageja kanda

jätmise äärmist ebaõiglust ega ebamõistlikkust. Samuti ei ole alust kohaldada TsMS § 163 lg-t

2, sest asi ei ole lahenenud sarnaselt hageja kohtumenetluse käigus pakutud kompromissiga.

31. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS §

171 lg 1 alusel hageja kanda.

31.1. Kostja 05.05.2025 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja esindaja osutanud

õigusteenust apellatsioonimenetluses kokku 29 tundi 20 minutit tunnihinnaga 150 eurot

(lisandub käibemaks). Kostja palub kindlaks määrata õigusteenuse osutamise kulu koos

käibemaksuga 5368 eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane.

31.2. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. TsMS § 175 lg 1 alusel

esindatava huvides toimingu tegemisel kohaldatav põhjendatud tunnitasu suurus sõltub

eelkõige asja ja vastava toimingu keerukusest ja mahukusest, samuti esindaja

kvalifikatsioonist ja menetluse kestusest. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks

menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu (RKTKm 24.01.2024, 2-21-9796, p 18). Kostja esindaja

tunnihind on põhjendatud ja vastab keskmisele advokaadi tunnihinnale.

31.3. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja menetluskulud apellatsioonimenetluses

põhjendatud osaliselt. Menetluskulude nimekirja kohaselt on maakohtu otsusega tutvumisele

ning apellatsioonkaebuse vastuse koostamisele kulunud kokku 9 tundi, mida ringkonnakohus

peab mõistlikuks. Esindajal on kulunud 07.04.2025 menetlusdokumendi koostamiseks 4 tundi

30 minutit ning vastaspoole samal kuupäeval esitatud seisukohale vastuse koostamiseks 3

tundi 30 minutit. Arvestades, et ringkonnakohus tõstatas küsimusi, mida maakohtus ei olnud

arutatud, on apellatsioonimenetluses kohtu nõudmisel esitatud dokumentide ajakulu nende

sisu arvestades põhjendatud.

31.4. Lõplike seisukohtade koostamisele, ringkonnakohtu 01.05.2025 kirja ning selles

viidatud Riigikohtu otsuse analüüs ja seisukoha kujundamine, samuti suhtlusele kliendiga on

kostja esindajal kulunud 9 tundi 20 minutit. Ringkonnakohus peab põhjendatuks ja

mõistlikuks ka seda ajakulu. Seoses 30.04.2025 Riigikohtu lahendiga muutus õiguslik

olukord, mida ringkonnakohus samuti arvestab. Menetluskulude nimekirja koostamisele on

kostja esindajal kulunud 1 tund, mida ringkonnakohus täies mahus põhjendatuks ei pea.

Menetluskulude nimekiri on standardse tekstiga ning toimingute väljavõte kopeeritud teksti

ajaarvestusprogrammist. Ringkonnakohtu hinnangul on menetluskulude nimekirja koostamise

ja esitamise mõistlik ajakulu 30 minutit. Kokkuvõtvalt on ringkonnakohtu menetluses tehtud

toimingute mõistlik ajakulu 28 tundi 50 minutit, seega koos käibemaksuga on põhjendatud

ajakuluks 5276,50 eurot. Hageja vaidleb kostja menetluskuludele vastu, kuna hageja

hinnangul on kostja esitatud seisukohtade kujul tegemist varasemate seisukohtade

kopeerimisega. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väidetega menetluskulude

põhjendamatusest. Apellatsioonimenetluses on uute asjaolude esile toomise võimalus piiratud,

mistõttu peaks olemuslikult menetlus ringkonnakohtus piirduma varasemalt esitatud

2-22-3717

seisukohtade esile toomise ja põhjendamisega. Siinses menetluses on ringkonnakohus aga

tõstatanud ka varasemalt arutamata õiguslikke küsimusi, millele kostja esindaja on ka

vastanud.

32. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

33. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt

võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)