2-23-6637/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Nele Seping

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.05.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-6637

Kohtuasi

O.G ja Z.R-i hagi MARAVO aktsiaseltsi vastu

kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 30.09.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

O.G ja Z.R-i apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

4774,43 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I O.G (isikukood XXX)

Hageja II Z.R (isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja Eino Tamm

Kostja MARAVO aktsiaselts (registrikood 11000517),

lepinguline esindaja Indrek Repnau

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 30.09.2024 otsus.

2. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

3. Mõista MARAVO aktsiaseltsilt solidaarselt O.G ja Z.R-i kasuks välja 4320 eurot.

4. Mõista MARAVO aktsiaseltsilt solidaarselt O.G ja Z.R-i kasuks alates 04.05.2023

kuni põhivõla 4320 euro tasumiseni välja viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

5. Rahuldada O.G ja Z.R-i apellatsioonkaebus.

6. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus MARAVO aktsiaseltsi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-23-6637

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. O.G (hageja I) ja Z.R (hageja II) esitasid 04.05.2023 Pärnu Maakohtule hagi MARAVO

aktsiaseltsi (kostja) vastu kahjuhüvitise 4320 eurot ja viivise väljamõistmiseks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 23.05.2022

müügilepingu

(müügileping), millega kostja müüs hagejatele Saaremaa vallas Ridala külas asuva

hoonestatud kinnistu AUTSI (kinnistu). Lepingu punktis 2.1.6 kostja kinnitas, et „kinnistu on

ühendatud ja liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus. Liitumisleping on sõlmitud

ja liitumistasu makstud. Elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei

ole elektrit viidud.“ Müügihind lepiti kokku teadmisega, et elekter on olemas, tuleb ainult

paigaldada juhtmed, pistikupesad ja valgustid.

1.2. Juunis 2022 selgus, et kinnistul elektrivarustus puudus. Elektrilevi OÜ teatas 02.06.2022

hagejale I, et kinnistu mõõtesüsteem ei vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik võrgulepingut

sõlmida. Võrgulepingu saab sõlmida peale võrguühenduse väljaehitamist. Elektrilevi OÜ

selgitas 04.07.2022 kirjas, et juba 2019. aastal, kui Elektrilevi OÜ-le esitati võrgulepingu

sõlmimise avaldus, oli võrguühendus kõnealusel aadressil katkestatud ja puudus

nõuetekohane mõõtesüsteem. Tarbimiskoht on olnud pingetu, liitumispunkti asukohta varem

kirjeldatud asukohas ei eksisteeri ning puudub kliendipoolne nõuetekohane mõõtekilp, kuhu

võrguettevõtja saab paigaldada mõõtesüsteemi. Elektrilevi OÜ selgitas 13.07.2022 kirjas, et

lähtub võrgulepingu tüüptingimuste punktidest 14.7 ja 14.13, mille alusel ei tagata

võrguteenuse kasutamist, kui tarbimiskoht on hävinenud või ei ole kasutuses olnud rohkem

kui kolme aasta jooksul. Võrguühenduse taastamiseks peab ostja tasuma võrguettevõtjale

selleks tehtavad tegelikud kulud. Kuigi eelmise omanikuga sõlmiti võrguleping, jäi

tarbimiskoht võrgust lahti ühendatuks, see tähendab, et Elektrilevi OÜ ei edastanud

tarbimiskohta elektrienergiat. Võrguühenduse pingestamist ei toimunud eelmise omaniku

soovil. Elektrilevi OÜ-l ei oleks olnud võimalik võrguühendust pingestada ka seetõttu, et

kliendil puudus nõuetekohane elektripaigaldis. Pingestamise soovi korral tulnuks eelmisel

omanikul kanda võrguühenduse taastamise kulud.

1.3. Kostja oli või pidi olema puudusest, s.o elektrivarustuse puudumisest teadlik, kuid varjas

seda müügilepingu sõlmimisel.

1.4. Hagejad palusid kostjal tasuda võrguühenduse taastamise kulud võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 222 lg 4 järgi vastavalt Elektrilevi OÜ esitatud pakkumise nr 417009 alusel esitavatele

arvetele. Kostja keeldus, väites, et kinnistul oli liitumine olemas.

1.5. Kuna läbirääkimised kostjaga jäid edutuks, aktsepteerisid hagejad Elektrilevi OÜ

pakkumise nr 417009 ja tasusid esitatud arvete alusel 4032 eurot. Hagejad esitasid 24.03.2023

kostjale kulutuste hüvitamise nõude. Nõude koostamiseks ja esitamiseks osutas hagejate

2-23-6637

õigusabi jurist Eino Tamm. Hagejad tasusid õigusabi eest 288 eurot (4 töötundi hinnaga 72

eurot/tund). Seega on hagejatel tekkinud kahju kokku 4320 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

2.1. Kostja ei vastuta hagejate ostetud kinnistu võrguühenduse taastamise kulu ega ka

õigusabikulu hüvitamise eest. Müügilepingu sõlmimisel oli kinnistul võrguleping Elektrilevi

OÜ-ga olemas. Võrguleping oli sõlmitud kostjaga seotud äriühingu OÜ Mönus Mees poolt.

Lisaks tasus kostja jaanuar – mai 2022 võrgulepingu eest arvete alusel Eesti Energia AS-le

(osutab Elektrilevi OÜ-le arveldusteenust).

2.2. Müügilepingust nähtub, et hagejad olid kinnistu ostmisel väga hästi teadlikud kinnistu ja

sellel paiknenud ehitiste ning rajatiste seisundist ja kasutusele võtmise tingimustest (sh p-des

2.1.6 ja 2.1.10 nimetatud asjaoludest). Müügilepingust nähtub, et kostjal oli liitumisleping

sõlmitud ja liitumistasu makstud, kuid elektrienergiat ei olnud kostja kasutanud, sest

juhtmestik puudus. Samuti olid hagejad lepingu sõlmimisel teadlikud, et kinnistul asuvad

ehitised ei ole tänapäevases mõistes elamiskõlbulikud ja vajavad põhjalikku renoveerimist,

sealhulgas konstruktsioonilisi materjali vahetusi. Hagejad kinnitasid, et on teadlikud, millised

äriühingud ning millistel tingimustel tarnivad ja osutavad kinnistu omanikule elektri- ja muid

sarnaseid olmeteenuseid.

2.3. Hagejad pidid kinnistu ostmisel olema teadlikud asjaolust, et Elektrilevi OÜ võib sõlmida

uue kinnisasja omanikuga võrgulepingu, kuid ei ole selleks kohustatud, kui võrguettevõtja

hinnangul ei vasta kinnistu mõõtesüsteem või muud tingimused võrguettevõtte veebilehel

avaldatud teenuse osutamise üldtingimustele. Vaidlust ei saa olla selles, et müügilepingu

sõlmimise hetkel oli kinnistule sõlmitud kehtiv leping võrguettevõttega Elektrilevi OÜ, et

kinnisasja omaniku vahetumisel kehtiv võrguleping lõppeb ja uus omanik on kohustatud

sõlmima nii uue võrgulepingu kui ka elektrienergia edastamise lepingu ja et kostjal puudus

mistahes võimalus mõjutada kolmandat isikut Elektrilevi OÜ-d hagejatega lepingut sõlmima.

Hagiavalduses esitatust nähtub, et kostjal oli võrguleping sõlmitud ja liitumistasu makstud.

2.4. Elektrivõrgu korrashoid ei ole kinnisasja omaniku kohustus, vaid on võrguettevõtja

kohustus, sest võrgu korrashoiu eest tasutaksegi võrguettevõtjale lepingu alusel tasu. Kui

hagejad otsustasid Elektrilevi OÜ-le hüvitada kulud Elektrilevi OÜ omandis oleva võrgu

korrastamise eest, siis see on hagejate vaba valik, mis ei saa tekitada kostjale kohustusi.

Maakohtu otsus

3. Maakohus jättis 30.09.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning

mõistis hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 1725 eurot.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielnud pooled selle üle, et müügilepingu p

2.1.6 kohaselt pidi kinnistu olema ühendatud ja liitunud tehnovõrguga: elektrivarustus. Poolte

avaldatust ja väidetest võis aru saada nii, et kinnistu pidi olema elektrivõrguga faktiliselt

ühendatud ja elektriga varustatud. Pooled vaidlesid selle üle, kas kinnistu vastas müügilepingu

tingimustele, st kas kinnistu oli ühendatud ja liitunud elektrivõrguga ning kas kinnistul oli

olemas elektrivarustus.

3.2. Poolte esile toodud asjaolude ja tõendite (sh müügileping, 31.01.2019 Elektrilevi OÜ-ga

sõlmitud võrguleping, Eesti Energia AS esitatud arved, Elektrilevi OÜ 24.04.2022 saadetud

2-23-6637

sms, Elektrilevi 02.06.2022, 04.07.2022 ja 13.07.2022 e-kirjad) alusel järeldas maakohus, et

müügilepingu sõlmimisel oli kinnistu ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, sõlmitud olid

kehtiv võrguleping, mille kohaselt pidi võrguettevõtja tagama liitumispunktis standardse

pinge, tagama võrguühenduse kasutamise, edastama elektrienergiat kuni liitumispunktini ning

korraldama võrguteenuse ja elektrienergia koguste mõõtmise.

3.3. Maakohtu hinnangul ei esitatud tõendeid asjaolu kohta, et Elektrilevi OÜ oleks kostjat

vastavalt tüüptingimuste p 12.1 teavitanud kinnistul (samuti elamus) asuvate elektriseadmete/

paigaldiste/mõõtekilbi jne puudustest ja nende korrastamise vajadusest, samuti et võrguleping

oleks üles öeldud. Puudusid veenvad tõendid hagejate väidetu kohta, et kostja teadis

elektriseadmete puudusest ja varjas seda hagejate eest. Elektrilevi OÜ teatas 30.01.2024

e-kirjas, et nende andmetel ei ole veebruaris 2021 toimunud kinnistuga seoses suhtlust ei

kostja ega OÜ-ga Mönus Mees. Vastusest kohtu nõudele nähtus, et veebruaris 2021 teavitas

Elektrilevi OÜ telefoni teel võimalikust liitumispunkti taastamise vajadusest kolmandat isikut

– maaklerit, mitte kostjat. Kostja eitas maaklerilepingu sõlmimist ja maakleri volitamist kostja

nimel Elektrilevi OÜ-ga suhtlemiseks.

3.4. Pooled vaidlesid selle üle, kas müügilepingu p-s 2.1.6 ja 2.1.10 kokkuleppe järgi võis ka

kinnistul asuv elektrisüsteem enne kasutusele võttu korrastamist vajada. Hagejad olid

seisukohal, et elektrivoolu pidi saama tegelikult kasutada, kostja väidete järgi ei saanud

hagejad eeldada puudusteta elektrisüsteemi, st et elektripaigaldis (liitumiskilp ja arvesti) oleks

pidanud olema terve ja töökorras, kuna 1900. a kasutusele võetud ja paarkümmend aastat

tühjana ning lukustamata seisnud elumaja oli elamiskõlbmatu, seal puudus mh juhtmestik ja

elektritarbimist ei ole pikka aega olnud.

3.5. Müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tõlgendas maakohus müügilepingut VÕS §-s 29

sätestatud reeglite järgi. Arvestades muuhulgas lepingu olemust ja eesmärki, ei olnud

maakohtu arvates võimalik müügilepingu p-st 2.1.6 järeldada, et kinnistu elektrisüsteem pidi

olema täielikult töökorras. Kuigi nimetatud lepingutingimusest ei tulene nõudeid kinnistu

elektrisüsteemi kvaliteedile ega töökorras olemisele, tuleb arvestada samas p-s 2.1.6

sisalduvat müüja kinnitust, et elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub,

abihoonetesse ei ole elektrit viidud ning p-s 2.1.10 sisalduvat kinnitust, et (üle 100 a vanused)

ehitised ei ole elamiskõlbulikud ja vajavad põhjalikku renoveerimist, et lepingu esemeks on

paarkümmend aastat tühjalt seisnud vana talukoht, et ehitise uksed ei ole lukustatud ja võtmed

puuduvad.

3.6. Maakohus leidis, et tingimusest, et kinnistul asuvad elamiskõlbmatud ehitised on seisnud

paarkümmend aastat tühjana ja vajavad põhjalikku renoveerimist (müügilepingu p 2.1.10),

peaks mõistlik isik järeldama ka seda, et kinnistu tehnosüsteemid, sh elektrisüsteem, vajab

põhjalikku renoveerimist, st võivad vajada parandamist või uuendamist. Seega, müügilepingu

p-s 2.1.6 sisalduvast tingimusest, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste

tehnovõrkudega: elektrivarustus, ei saa mõistlik isik järeldada seda, et kinnistu elektrisüsteem

(liitumiskilp ja majas asuv arvesti) pidi olema terve ja täielikult töökorras.

3.7. Asjas puudus vaidlus, et tagamaks uue võrgulepingu sõlmimine ja voolu avamine, tuli

uuendada liitumiskilp ja arvesti. Maakohtu arvates tähendas 20 aastat tühjana seisvate

elamiskõlbmatute ehitiste põhjalik renoveerimise vajadus ka seda, et kinnistul asuv

liitumiskilp ja elektriarvesti tuleb korda teha ja uuendada, vajadusel uus paigaldada. Järelikult

ei ole see, et kinnistu elektrisüsteem (liitumiskilp ja elektriarvesti) vajas parandamist või

uuendamist, praegusel juhul käsitatav lepingutingimustele mittevastavusena.

2-23-6637

3.8. Kuna asjas esitatud tõendite pinnalt ei saanud järeldada, et kinnistu elektrisüsteem ei

vastanud lepingutingimustele, jättis maakohus hagejate nõude kinnistu elektrivarustuse

võrguühenduse taastamiseks vajalike tööde tegemisega seotud kahju hüvitamiseks

rahuldamata. Kuivõrd hagejate nõue seoses kinnistu elektrivarustuse väidetava puudusega

osutus põhjendamatuks, jäi rahuldamata ka nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.

4.1. Maakohus eksis müügilepingu tõlgendamisel, kohaldades ebaõigesti VÕS § 29 ja andes

vale tähenduse ka elektrituruseaduses (ELTS) kasutatavatele mõistetele. Maakohtu arusaam

võrguühendusest on väär. Vastuoluline on maakohtu järeldus, et vaatamata elektriühenduse

puudumisele vastas tõele kostja väide, et elektrivarustus oli olemas.

4.2. Kostja ei esitanud oma väite tõenduseks kohtule tõendina ei väidetavat liitumislepingut

ega kviitungit liitumistasu maksmise kohta, vaid Elektrilevi OÜ ja OÜ Mönus Mees vahel

31.01.2019 sõlmitud võrgulepingu. Elektrilevi OÜ on korduvalt kinnitanud, et võrguleping oli

eelmise omaniku soovil sõlmitud ilma võrguühenduseta. See tähendab, et kinnistu ei olnud

ühendatud elektrivõrguga.

4.3. Väär on maakohtu seisukoht, et kuna Eesti Energia AS esitas arveid ja eelmine omanik

neid tasus, tõendab see elektri tegelikku olemasolu kinnistul. Arvetelt nähtub, et Autsi

tarbimiskohas 01.01.2022–15.05.2022 elektrienergiat ei tarbitud.

4.4. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kinnistu oli ühendatud ja liitunud elektrivõrguga.

Elektrilevi OÜ väidab algusest peale vastupidist ja hagejad on tõendanud, et eelmine omanik

oli sellest teadlik juba lepingut sõlmides.

4.5. Maakohus viitas põhjendamatult müügilepingu p-le 2.1.10, sest hagejad ei ole nõudnud

kostjalt hoonete elektripaigaldise korrastamise kinni maksmist, vaid puuduva võrguühenduse

taastamist, mis on elektri hoonesse toomiseks vältimatu.

4.6. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p 2.1.6 kohaselt

on elekter toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei ole elektrit viidud.

Vaidlus käib just selle üle, et elektrit ei olnud elumajja toodud, kuna puudus ühendus

elektrivõrguga. Võrguühenduse loomiseks elektrivõrgu ja tarbija elektripaigaldise vahel on

vaja sõlmida liitumisleping ja tasuda liitumistasu. Hagejad pidid seda võrguühenduse

taastamiseks tegema.

4.7. Maakohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata kohtu poolt Elektrilevi OÜ-lt nõutud

vastuse. Elektrilevi OÜ 17.04.2024 vastus kinnitab, et kuigi varasem võrguleping oli

sõlmitud, puudus nii tehniline võimalus kui ka õiguslik kohustus kinnisasja elektrienergiaga

varustada. Kostja seaduslik esindaja oli sellest teadlik. Tõendi tähelepanuta jätmise tõttu

jõudis maakohus ebaõigele järeldusele, et müügilepingu sõlmimisel oli kinnistu ühendatud ja

liitunud elektrivõrguga, sõlmitud olid kehtiv võrguleping, mille kohaselt pidi võrguettevõtja

tagama liitumispunktis standardse pinge, tagama võrguühenduse kasutamise, edastama

elektrienergiat kuni liitumispunktini ning korraldama võrguteenuse ja elektrienergia koguste

mõõtmise. Kuna võrgulepingus kirjeldatud liitumispunkti ei olnud olemas, ei saanud kinnistul

olla ka ühendust elektrivõrguga. Liitumispunkti õhuliini sisestuspüstak on hoone omaniku

2-23-6637

vastutusala. See oli hävinenud. Samas reklaamiti müügikuulutuses elektriühendust hoopis

maakaabliga.

4.8. Maakohus leidis ebaõigesti, et puuduvad veenvad tõendid selle kohta, et kostja teadis

elektriseadmete puudusest ja varjas seda hagejate eest. Kui võrguleping sõlmiti 01.02.2019

tingimusel, et kinnistu jääb elektrivõrgust lahti ühendatuks, siis ei saa olla kahtlust, et kostja

oli sellest asjaolust teadlik. Elektrilevi OÜ on seda kinnitanud 04.07.2022 ja 13.07.2022 e-

kirjades ning 17.04.2024 vastuses kohtunõudele. Maakohtule oli teada, et kuigi müügilepingu

esemeks olnud kinnistu kuulus kostjale, oli 31.01.2019 võrgulepingu sõlminud OÜ Mönus

Mees. Nii kostja kui ka OÜ Mönus Mees seaduslik esindaja oli B.S.

4.9. Maakohus tegi üksteist välistavaid järeldusi. Maakohus asus seisukohale, et kostja

kinnitus elektrivarustuse olemasolu kohta kinnisasjal ei tähendanud, et elektri tarbimine (ilma

ostjate poolt täiendavaid kulutusi tegemata) pidi olema võimalik. Samas luges maakohus

õigeks ka kostja väited selle kohta, nagu olnuks kinnistul elektrivool olemas, viidates kostjale

saadetud sõnumile. Kostja poolt tõendina esitatud sõnum (sms) oli mobiiltelefonile saadetav

tüüpteade kõigile potentsiaalsetele tarbijatele, kui vool oli olnud ära näiteks tormi tõttu.

Tegemist on kaheldava väärtusega tõendiga (trükitud tekst pdf formaadis).

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja

maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab

hagi. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude kindlaksmääramise

osas.

7. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 23.05.2022 müügilepingu, mille esemeks oli Autsi

kinnistu Saaremaa vallas Ridala külas. Selle p 2.1.6 kinnitas kostja, et „lepingu ese on

ühendatud ja liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus. Liitumisleping on sõlmitud

ja liitumistasu makstud. Elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei

ole elektrit viidud.“ Samuti tuvastas maakohus, et OÜ Mönus Mees oli sõlminud

võrgulepingu Elektrilevi OÜ-ga ja et hagejad kandsid võrguühenduse taastamise kulusid 4032

euro ulatuses. Neid järeldusi ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud ja ringkonnakohus võtab

need kaebuse lahendamisel aluseks.

8. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee

seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda

müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejad on nõude esitanud nimetatud

sätte alusel.

9. Sellise nõude rahuldamise eeldused on järgnevad:

‒

esineb asja lepingutingimustele mittevastavus (puudus) (VÕS § 217, § 77);

‒

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1, § 214);

‒

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

2-23-6637

‒

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

‒

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

‒

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 - §221);

‒

ostja on esitanud täitmisnõude mõistliku aja jooksul (VÕS § 222 lg 5, lg 6);

‒

müüja ei paranda asja mõistliku aja jooksul (ostja poolt parandamisnõude esitamisest)

(VÕS § 222 lg 5);

‒

ostja on asja ise parandanud või lasknud selle parandada (VÕS § 222 lg 5);

‒

kulutused puuduse kõrvaldamiseks on kantud (3-2-1-98-09);

‒

asja parandamise kulud on mõistlikud (VÕS § 222 lg 5).

10. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 218 lg 1 p 1 järgi ei vasta

asi lepingu tingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Pooled vaidlevad selle üle,

kas kostja on rikkunud müügilepingu p-s 2.1.6 antud kinnitust selle kohta, et lepingu ese on

ühendatud ja liitunud elektrivarustuse tehnovõrguga.

10.1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti asja kokkulepitud omaduste

tuvastamisel võtnud aluseks, et lepingu p 2.1.6 järgi oli elekter toodud elumajja, aga

juhtmestik puudub, abihoonesse ei ole elektrit viidud ning lepingu p 2.1.10 kohaselt olid

ehitised elamiskõlbmatud, vajasid põhjalikku renoveerimist ja et ehitised on paarkümmend

aastat tühjalt seisnud ning et uksed olid lukustamata. Hagejad on menetluses selgelt esile

toonud, et ta ei väida, et müügilepingut oleks rikutud sellega, et hoonetes puudus elekter.

Hagejad leiavad, et rikkumine seisneb selles, et erinevalt lepingu p-s 2.1.6 kokku lepitust ei

olnud lepingu esemeks olev kinnistu tegelikult elektrivõrguga ühendatud, st ei olnud kehtivat

liitumist. Kostja on esile toonud, et mõõtepunkt oli kinnistul olemas, kuid see ei vastanud

Elektrilevi OÜ nõuetele (dtl 73, p 7).

10.2. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on

määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 alusel, kui lepingupoolte ühist tegelikku

tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik

isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama sätte lõike 5 järgi tõlgendamisel tuleb

eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p

1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2),

lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki

(p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p

5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6). Lepingu p 2.1.6 kohaselt kinnitas

müüja, et lepingu ese on liitunud ja ühendatud elektrivõrguga. Pooled on menetluses esile

toonud oma erineva tõlgenduse nimetatud sättest, seega ei ole võimalik poolte ühist tahet

tuvastada. Seetõttu tõlgendab ringkonnakohus VÕS § 29 lg 4 alusel sätet lähtudes mõistlikku

isiku seisukohast. Ringkonnakohtu hinnangul sai mõistlik kinnisasja ostja mõista lepingu

punkti 2.1.6 selliselt, et kuigi kinnisasjal asuvates pikalt tühjalt seisnud hoonetes ei ole

elektrit, on kinnisasi liidetud toimivalt elektrivõrguga.

10.3. ELTS § 3 p 32 järgi on võrguühendus elektriline ühendus võrgu ja muu elektripaigaldise

vahel. Esile toodud asjaolude kohaselt oli OÜ Mönus Mees sõlminud võrgulepingu, kuid selle

alusel lepingu esemele elektrit ei edastatud, s.o võrku ei pingestatud. 04.07.2022 ja

13.07.2022 kirjades (dtl 24) on Elektrilevi OÜ hagejatele selgitanud, et 2019. aastal

võrgulepingu sõlmimise avalduse esitamisel oli võrguühendus lepingu esemel katkestatud ja

2-23-6637

puudus nõuetekohane mõõtesüsteem. Eelmine klient ei soovinud tarbimiskoha pingestamist.

18.02.2021 võttis Elektrilevi OÜ-ga ühendust eelmise omaniku OÜ Mönus Mees maakler.

Helistajale selgitati, et tarbimiskoht on võrgust lahti ühendatud ning tarbimiskohal on 1-

faasiline peakaitse suurusega 20A. Samuti selgitati helistajale, et tarbimiskohal võib olla

vajalik liitumispunkti taastamine ning pingestamisega seonduvad kalkulatsioonipõhised kulud

(dtl 160). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa üksnes võrgulepingu olemasolust, kui selle alusel

tegelikku varustust elektriga ei toimunud, järeldada, et lepingu ese vastas müügilepingu

tingimustele. Lepingu esemel olev elektripaigaldis ei olnud elektriliselt ühendatud võrguga

ELTS § 3 p 32 mõistes. Kuigi võrguleping oli sõlmitud, ei toimunud selle alusel tegelikult

liitumispunkti elektriga varustamist ning liitumispunkt vajas taastamist, mistõttu ei olnud õige

kostja kinnitus selle kohta, et lepingu ese on liitunud elektrivõrguga. Seetõttu üksnes

asjaolust, et OÜ-l Mönus Mees oli sõlmitud kehtiv võrguleping, ei saa järeldada, et kinnistu

oleks ühendatud elektrivõrguga, kui tegelikult elektriühendust polnud. Elektrilevi OÜ on

selgitanud, et võrguleping oli sõlmitud ilma ühenduseta: „tarbimiskoha pingestamist klient ei

soovi“ (dtl 157). Ka sellest, et Eesti Energia AS oli väljastanud kostjale arved, mille kostja

tasus, ei saa tuletada elektriühenduse olemasolu. Kõigilt arvetelt nähtub, et tarbimine lepingu

esemel puudus ning kostja tasus üksnes võrgutasu (dtl 81–92). Elektriühenduse olemasolu ei

tõenda ka 24.04.2022 sms, milles on teavitatud elektriühenduse olemasolust. Hagejad on esile

toonud, et tegemist on pärast ulatuslikku elektrikatkestust kõigile piirkonna tarbijatele

saadetud sõnumiga. Arvestades seda, et menetluses on tõendatud ja pooled ka ei vaidle selle

üle, et Autsi kinnistule tulev elektrivõrk ei olnud pingestatud (elektriühendust polnud), ei

tõenda vastupidist ka saadetud sms.

10.4. Seejuures on hagejad menetluses tõendanud, et kostja pidi asjaolust, et lepingu ese ei ole

elektrivõrguga ühendatud, olema teadlik. Mõlemad pooled on menetluses tuginenud asjaolule,

et võrguleping oli sõlmitud OÜ Mönus Mees poolt. 23.05.2022 müügilepingus on nii hagejat

kui OÜ-t Mönus Mees esindanud seadusliku esindajana B.S. Elektrilevi OÜ vastuse kohaselt

teatas Elektrilevi OÜ juba 18.02.2021 oma kliendi maaklerile, et tarbimiskohal võib olla

vajalik liitumispunkti taastamine ning pingestamisega kaasnevad kalkulatsioonipõhised kulud

(dtl 160). Kuigi kostja on väitnud, et tegemist ei olnud tema maakleriga, on usutavalt

tõendatud, et võrgulepingu sõlminud OÜ Mönus Mees pidi hiljemalt 18.02.2021 teadma, et

kinnistu ei ole elektrivõrguga ühendatud. Kuna OÜ Mönus Mees ja kostja juhatuse liige on

sama isik, pidi sama teadmine olema ka kostjal. Asjaolu, et kostja kasutas müügilepingu

vahendamisel maakleriteenust, tõendab nii kinnistu müügikuulutus (dtl 243–2450), milles on

„Võta ühendust“ rubriigis kajastatud Adrem Kinnisvara OÜ, kui ka müügilepingu (dtl 9–21)

punkt 5.2.2, mille kohaselt on Adrem Capital OÜ-le tasutud Autsi kinnistu vahenduse eest

2100 eurot.

10.5. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et lepingu ese ei vastanud kokkulepitud

tingimustele, puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale ning puudus ei tulenenud

ostjast.

10.6. Asja materjalidest ei nähtu, et ostjad teadsid või pidid lepingu sõlmimise ajal teadma, et

mõõtepunktis puudub elektriühendus. Ostja oli teadlik, et elamus puudub juhtmestik,

abihoonesse ei ole elektrit viidud ning hooned on elamiskõlbmatud (lepingu p 2.1.6.). Esile

toodud asjaoludest ei saa järeldada, et ostja oleks teadnud, et tegelikult ei ole lepingu ese ka

elektrivõrguga ühendatud kuni liitumiskilbini/mõõtepunktini. Seejuures on müüjad märkinud

lepingu eseme müügikuulutuses, et olemas on elektriliitumine 1x20A (toodud maakaabliga

elumajja). Ka lepingu p 2.1.6 kohaselt on elekter toodud elumajja.

2-23-6637

Kostja on menetluses läbivalt tuginenud sellele, et kuna hooned olid aastakümneid seisnud

tühjana ning lukustamata ja tegemist on vana talukohaga, ei saanud hagejad oodata, et lepingu

esemel ei ole puuduseid. Seejuures jätab aga kostja tähelepanuta, et antud juhul olid pooled

kokku leppinud konkreetses lepingu eseme kvaliteeditingimuses – lepingu ese on ühendatud

elektrivõrguga. Kuivõrd tegelikult see nii ei olnud, on müüjad seda tingimust ka rikkunud ja

lepingu esemel esineb puudus.

11. Hagiavalduse kohaselt said hagejad esmakordselt teada, et lepingu ese ei ole ühendatud

elektrivõrguga, 02.06.2022, kui Elektrilevi OÜ keeldus võrgulepingu sõlmimisest hagejatega

(dtl 22). 04.07.2022 on Elektrilevi OÜ teatanud, et komisjon tutvus kinnistu võrguühenduse

seisukorraga ning leidis, et elektripaigaldise seisukord ei võimalda võrgulepingut sõlmida (dtl

24). Hagejad edastasid samal päeval viimati nimetatud e-kirja kostjale, teatades varjatud

puuduse avastamisest. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejad kostjat teavitanud avastatud

puudusest mõistliku aja jooksul (VÕS §-d 220 - 221). Puudusest on teavitatud ca ühe kuu

jooksul. Koos puudusest teavitamisega on hagejad nõudnud ka selle kõrvaldamist, seega on

ka täitmisnõue esitatud mõistliku aja jooksul (VÕS § 222 lg-d 5 ja 6).

12. Sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Hagejad on kulud

kandnud (dtl 38–39).

13. Hagejad ehitasid uue liitumispunkti, mis paiknes teises asukohas, paigaldasid senise

õhuliini asemel maakaabli ja liitusid senise 1-faasilise ühenduse asemel 3-faasilise

ühendusega. Puuduse kõrvaldamiseks tehtud kulutused peavad olema mõistlikud ja vajalikud

VÕS § 222 lg 5 tähenduses ning kulude mõistlikkus on nõude üks eeldustest (RKTKo

18.12.2024, 2-21-13451/53, p 15.3). Kuivõrd maakohus ei olnud seda nõude eeldust

maakohtu menetluses analüüsinud, täitis ringkonnakohus selgitamiskohustuse ning andis

hagejatele ja kostjale võimaluse tõendada kantud kulutuste vajalikkust ja mõistlikkust ning

teineteise väiteid ja tõendeid ümber lükata.

13.1. Hagejad on esile toonud ja tõendanud, et tehti järgmised tööd (dtl 122):

‒

koostati projekt koos vajalike maakasutuslepingutega;

‒

paigaldati uus liitumiskilp ja arvesti;

‒

tehti liitumiskilbi nõuetele vastavuse kontrollimiseks audit.

13.2. Elektrilevi OÜ on selgitanud, et maakaabli ja sokli kilbi rajamine Autsi kinnistu piirile

tuleneb planeerimispõhimõtetest ja liitumistingimustest, mis määravad ära liitumispunkti

asukoha kinnistu piiril. 3-faalise ühenduse loomine tuleneb liitumistingimuste p-st 4.6, mille

alusel uut liitumist ühefaasilisel pingesüsteemil ei võimaldata (dtl 262). Seega on hagejad

tõendanud, et kinnistu elektrivõrguga ühendamiseks olid vajalikud kulutused geoalusele,

liitumiskilbi ja arvestile ning auditile. Kostja esitatud Elektrilevi OÜ võrgulepingu

tüüptingimused madalpingel kuni 63A (dtl 271–279) ei tõenda kostja väidet, et Elektrilevi OÜ

oleks hagejal võimaldanud ka 1-faasilise elektrivõrguga liitumist. Kuigi viidatud

tüüptingimuste punktides 2.1.10 ja 6.7 käsitletakse ka 1-faasilise elektriühenduse küsimusi,

tuleb arvestada, et kõnealused tüüptingimused käivad võrgulepingu sõlmimise, aga mitte

liitumise kohta. Tõendeid selle kohta, et hagejatel oleks olnud objektiivselt võimalik puudus

kõrvaldada muul viisil, kostja ei esitanud.

2-23-6637

13.3. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega sellest, et kuna dtl 262 olevas e-kirjas on viide

lingile, mis avab liitumislepingu tüüptingimused alates 01.10.2024, ei lähtu Elektrilevi OÜ e-

kiri liitumise tingimustes kulutuste tegemise aja seisuga kehtinud tüüptingimustest. Elektrilevi

OÜ vastuses nähtub, et see selgitab konkreetselt Autsi kinnistul tehtud töid. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole kostja põhistanud vastuväidet Elektrilevi OÜ e-kirja (dtl 262) ehtsusele.

Kostja on märkinud põhistusena üksnes, et e-kiri on konverteeritud pdf formaadis olevaks

dokumendiks. TsMS § 277 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitatud dokumendi ehtsuse

vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi

võltsituse. Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa tõendi ehtsuse vaidlustamiseks üksnes väitest,

et e-kiri on esitatud pdf vormingus. Kostja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest võiks

järeldada, et e-kiri ei ole ehtne.

13.4. Eeltoodust järeldab ringkonnakohus, et hagejate tehtud tööd on olnud vajalikud ja

põhjendatud, kuivõrd hagejal puudus lepingu eseme elektrivõrguga ühendamiseks alternatiiv,

millega oleks saanud kulutusi vähendada või ära hoida. Sellest tulenevalt on hagejate nõue

4032 euro väljamõistmiseks VÕS § 222 lg 5 alusel põhjendatud.

14. Hagejad on esitanud nõude kahju hüvitamiseks, mis seisneb kohtueelsetes

õigusabikuludes 288 eurot.

14.1. Otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses on käsitatavad ka lepingu rikkumise

tõttu kantud kohtueelsed õigusabikulud (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432/108, p 24).

Hagejate eelnimetatud kulude hüvitamise nõude rahuldamise esmase eeldusena peavad olema

täidetud kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg 1) eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja

põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel (RKTKo 05.11.2008, nr 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks

peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 03.04.2013, 3-2-

1-19-13, p 11).

14.2. Hagejate esile toodud kahju seisneb kostjale 24.03.2023 esitatud kohtueelse kulutuste

hüvitamise nõude koostamises ja esitamises (dtl 40–42). Selle eest tasusid hagejad juristile

288 eurot, mis hagejatele esitatud arve kohaselt koosneb õigusteenuse osutamises nelja tunni

ulatuses, tunnihinnaga 72 eurot. Kohtupraktika kohaselt on professionaalse õigusabi

kasutamine kohtueelses vaidluse staadiumis üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on

hüvitatavad. Ringkonnakohus leiab, et kohtueelsed õigusabikulud on praegusel juhul

põhjendatud, kuivõrd juristi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa

kokkuleppe sõlmimisele. Vaidlust ei ole selles, et enne hagiga kohtusse pöördumist pöördusid

hagejad otse kostja poole nõudega kahju hüvitamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on

täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, s.o kahju olemasolu ning

põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel.

15. Hagejad on hagis esitanud viivisenõude, paludes kostjalt mõista välja viivis põhinõudelt

4320 eurot kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kuna

hagejate nõuded on põhjendatud, mõistab ringkonnakohus TsMS § 367 alusel viivise kostjalt

välja.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Seoses hagi rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse

osas.

16.1. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, jättis ta menetluskulud hagejate kanda.

2-23-6637

Ringkonnakohus tühistab otsuse, mistõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ja seda

puudutavaid kohtuotsuse põhjendusi. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust asja

sisulise lahenduse osas, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude

jaotust. Ringkonnakohus asus eelnevalt seisukohale, et hagi on põhjendatud. Arvestades hagi

ja apellatsioonkaebuse rahuldamist, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS §

162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi kostja kanda.

16.2. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtus kantud menetluskulude jaotust, tuleb

maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise osas.

Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS

§ 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse

kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5

kohaselt ei tule kõrgema astme kohtul kindlaks määrata ka alama astme kohtus kantud

menetluskulude rahalise suurust olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel

määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või

täielikult vastupidise otsuse (samas, p 22).

17. Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt

võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)