2-22-8052/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

20.05.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-8052

Kohtuasi

X avaldus Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu

30.03.2022 üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 12.12.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Jelena Smorodina

Puudutatud isik Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5

korteriühistu (registrikood 80047352), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Heldur Otti

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Pärnu Maakohtu 12.12.2023 määrus muutmata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

2-22-8052

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 30.05.2022 Pärnu Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada osaliselt

kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu (puudutatud isik, Kuldse Kodu 5 KÜ)

30.03.2022 üldkoosoleku otsuse.

1.1. Avalduse kohaselt on Pärnu linnas Kuldse Kodu tn 5 asuvas korterelamus (korterelamu)

205 korterit üldpinnaga 14 090,20 m2. Täpsemalt on korterelamu kõrges osas 171 korterit

üldpinnaga 10 410,50 m2, aatriumis 30 korterit üldpinnaga 3274,30 m2, viis rendiruumi

üldpinnaga 206,30 m2, üks kontor üldpinnaga 34 m2 ja 4 garaaži üldpinnaga 165,10 m2.

Avaldajale kuuluvad korterelamu kõrges osas korteriomandid nr 395A (30,60 m2) ja 400

(55,60 m2), seega on ta korteriühistu liige. Kuldse Kodu 5 KÜ 30.03.2022 korduskoosoleku

(korduskoosolek) päevakorras oli 2022. a majanduskava kinnitamine. Selle raames otsustati

häälteenamusega mh koguda 2022. aasta neljal suvekuul (juuni–september) eraldi kontole

suvist sihtfinantseeritavat kapitali 35 eurot kuus korteri kohta (otsus p 1.d). Protokollis on

selgituseks märgitud, et varasematel aastatel koguti suvist sihtfinantseeritavat kapitali 30 eurot

kuus korteri kohta, raha kogumises ei osalenud ega osale aatriumi korterid ja rendiruumid

ning seda kasutatakse katuse rekonstrueerimise toetuse taotlemisel omafinantseeringuna.

1.2. Otsus p 1.d näeb ette Kuldse Kodu 5 KÜ 30.06.2021 üldkoosolekul vastu võetud

põhikirja (põhikiri) p-st 6.2 ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-st 1

erineva kulude jaotamise viisi. Põhikirja p 6.2 sätestab, et sihtfinantseeritavaid remonttöid (nt

rõdud, katus, torustik, fassaad jne) finantseeritakse korteriomanike poolt vastavalt remonti

vajavate objektide suurustele kulu- ja omandipõhiselt hinnapakkumise alusel. Avaldaja

arvates eeldab see maksete seost kaasomandi osa suurusega, mis on ka KrtS § 40 lg 1 järgne

majandamiskulude jagamise viis. Otsuse p 1.d näeb aga ette maksete võrdse jagamise

korteriomanike vahel, mis ei ole mõistlik ja kahjustab oluliselt väiksemate korterite omanike,

sh avaldaja õigustatud huve. Korterelamu korterite suurused on väga erinevad, jäädes

vahemikku 30,60–122,80 m2, mis paneb korteriomanikud ebavõrdsesse olukorda.

Sihtfinantseeritavat kapitali ei saa koguda ka vaid korterelamu kõrge osa korterite ja garaažide

omanikelt. Katus kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse ja selle renoveerimine on kõigi

huvides. Avaldajal tuli otsuse p 1.d alusel tasuda 2022. a-l sihtfinantseeritavat kapitali kokku

280 eurot, kuid kui kulu olnuks jaotatud kõigi korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa

suurusele, tulnuks tal tasuda 130,10 eurot.

1.3. Juhul, kui Kuldse Kodu 5 KÜ põhikirja p-s 6.2 ei ole sihtfinantseeritavate remonttööde

omandipõhise finantseerimise all mõeldud nende jagamist vastavalt kaasomandi osade

suurusele, on põhikirja p 6.2 vastuolus seadusega ja lähtuda tuleb KrtS § 40 lg-st 1. Seadusest

kõrvalekalduva kulujaotuse saab ette näha vaid korteriomanike kokkuleppel. Seda ei saa

õigustada majandamiskulude senine pikaajaline ebaseaduslik jagamine ega ka ainuüksi

korterelamu tavapärasest erinev arhitektuuriline lahendus. Täielikult põhjendamata on ka kulu

võrdne jagamine korterelamu kõrge osa korterite omanike vahel.

1.4. Avaldaja asus korduskoosolekul maksete võrdsele jagamisele vastuväiteid esitama juba

alates korduskoosoleku otsuse p 1.b arutamisest ja ka otsuse p 1.d arutamisel, viidates

Riigikohtu 22.04.2021 määrusele tsiviilasjas nr 2-18-12753, mille osalisteks on samuti

avaldaja ja Kuldse Kodu 5 KÜ ning mille esemeks oli samuti seadusest kõrvalekalduvat

kulude jaotust sätestav üldkoosoleku otsus. Kuigi avaldaja palus protokollida mõlemale

otsusele esitatud vastuväite, protokolliti vaid vastuväide otsusele p 1.b. Avaldajale ei ole

2-22-8052

teada, miks jäeti protokollimata tema vastuväide otsusele p 1.d, kuid tema ei saa selle eest

vastutada. Ka tunnistaja EJ ütlused kinnitavad, et avaldaja esitas korduskoosolekul kulude

võrdsele jaotamisele suulised vastuväited. Ekslik on Kuldse Kodu 5 KÜ arusaam, et avaldaja

pidi esitama kirjaliku vastuväite. Kuldse Kodu 5 KÜ-l ei ole üldkoosoleku läbiviimise korda,

sh ei ole kehtestatud nõudeid üldkoosolekul vastuväite esitamisele.

Puudutatud isik seisukoht

2. Kuldse Kodu 5 KÜ vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle läbi vaatamata või

menetlusse võtmata.

2.1. Avaldus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi

vaatamata. Avaldusest ei selgu, kas ja kuidas rikub otsus p 1.d avaldaja seadusega kaitstud

õigust või huvi. Ainuüksi asjaolu, et avaldajale kuulub korterelamus kaks korterit, ei anna

talle õigust nõuda otsuse p 1.d kehtetuks tunnistamist.

2.2. Kui avalduse menetlemine on võimalik, tuleb see jätta rahuldamata. Avaldaja osales

otsuse p 1.d tegemisel, kuid ei esitanud sellele vastuväidet ega lasknud seda protokollida.

Vastuväide peab seejuures mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg-t 6 arvestades

olema esitatud kirjalikus vormis. Avaldajal ei ole seega KrtS § 20 lg 1 teist lauset ja § 29 lg-t

2 ning TsÜS § 38 lg 4 teist lauset arvestades õigust nõuda otsuse p 1.d kehtetuks tunnistamist.

Avaldaja ei pöördunud vastuväite protokolli lisamiseks Kuldse Kodu 5 KÜ poole ka pärast

korduskoosolekut. Varem on avaldaja esitanud kõik oma eriarvamused üldkoosolekul vastu

võetud otsustele kirjalikult ja ei ole eluliselt usutav, et ta jätnuks nüüd protokolli puudustele

tähelepanu juhtimata. Tunnistaja EJ ei mäletanud samuti, kas avaldaja lasi oma väidetavalt

suuliselt esitatud vastuväite protokolli kanda, ning tema selgitused vastuväite täpse sisu kohta

on vastuolulised.

2.3. Otsus p 1.d on kooskõlas Kuldse Kodu 5 KÜ põhikirja p-ga 6.2 ja lisaga 6. Põhikirja p

6.2 näeb ette sihtfinantseeritava remondikapitali maksete võrdse jaotamise. Avaldaja on

jätnud välja, et põhikirja p 6.2 sätestab täiendavalt, et sihtfinantseeritava remondikapitali

sissemakseteks määratakse tähtaeg, millal alustatakse töödega ja mis ajaks peab olema tööde

teostamiseks vajalik summa koos kõigil korteriomanikel, sõltumata korteri suurusest. Samuti

sätestab see, et aatriumi korterite omanikud teostavad oma remonttöid ise, v.a küttesüsteemi ja

kanalisatsiooni tööd. Põhikirja lisa 6 täpsustab, mitu protsenti moodustab iga korteri pindala

kõrgema katuseosa osakaalust. Avaldaja ei ole põhikirja vaidlustanud.

2.4. Põhikirja p 6.2 ja lisa 6 on omakorda kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2, sest erinev jaotus on

kehtestatud konkreetse kululiigi põhiselt, on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Tegu on korterelamus ajalooliselt välja kujunenud

majandamiskulude jaotusega, mis lähtub sellest, et aatriumikorterid on ülejäänud

korterelamust ehituslikult ja arhitektuurselt eraldatud, sh ei ole neil ühist katust korterelamu 5-

korruselise kõrge osaga ja nende välisseintel ei ole otsest puutumust. Aatriumikorterite

omanikud, kelle kaasomandi osa suurused on võrreldes teistega oluliselt suuremad, on sellest

lähtuvalt vahetanud aastate jooksul korduvalt omal kulul nende kohale jäävat katusekatet, mis

moodustab ligi 2/3 kogu korterelamu katusest, ning soojustanud aatriumikortereid

ümbritsevaid välisseinu. Ülejäänud korteriomanikud, sh avaldaja, ei ole sellesse panustanud

ning on kulude sellist jaotamist siiani aktsepteerinud. Selles lepiti seejuures kokku avaldaja

enda initsiatiivil ja ajal, mil ta oli Kuldse Kodu 5 KÜ juhatuse liige. Kompensatsiooniks ei

pea aatriumikorterite omanikud tegema sihtfinantseeritavate remonttööde makseid ja seega

antud juhul ka korterelamu kõrge osa katuse vahetamiseks kogutavaid makseid. Korterelamu

2-22-8052

kõrge osa korterite omanikud, sh avaldaja, ei saa sellisest jaotusest varalist kahju, sest see

tähendab aatriumikorterite omanikele palju suuremaid katuseremondi kulusid. Korterelamu

kõrget osa katva katuse vahetamine on võrdselt kasulik ja vajalik kõigile selle alla jäävate

korterite omanikele. Korterelamu katuseosa pindala suhe selle alla jäävate korteriomandite

pindaladesse jääb vahemikku 7,34%–12,51%. Avaldaja korterite puhul on see 7,34% ja

10,64% ehk võrdväärne teistega, mis kinnitab, et kulu võrdne jaotamine ei saa kahjustada

ülemääraselt avaldaja õigustatud huve.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus jättis 12.12.2023 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

avaldaja on korterelamu korteriomandite nr 395 ja nr 400 omanik ning Kuldse Kodu 5

KÜ liige;

-

korduskoosolek kutsuti kokku korrektse etteteatamisajaga, see oli otsustusvõimeline ja

seal osales ka avaldaja;

-

korduskoosoleku p-s 1.d võeti vastu otsus koguda 2022. aasta neljal suvekuul (juuni–

september) eraldi kontole suvist sihtfinantseeritavat kapitali 35 eurot kuus korteri

kohta.

3.2. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avaldus jätta rahuldamata, sest avaldaja ei

saa TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud piirangu tõttu nõuda otsuse p 1.d kehtetuks

tunnistamist.

KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduv TsÜS § 38 lg 4 teine lause näeb ette, et organi liige,

kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on

lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Seadusest tuleneb seega selgelt, et kui organi

liige soovib tugineda juriidilise isiku organi otsuse kehtetusele, tuleb tal igal juhul lasta oma

vastuväide dokumenteerida. Seda kinnitab ka õigusteooria (TsÜS komm (2023), § 38, p

3.3.2.2) ja kohtupraktika (RKTKm 09.10.2013, 3-2-1-95-13, p 11; RKTKo 05.06.2019, 2-16-

19017, p 35; RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 16). Korduskoosoleku protokolli ja TK

vande all antud seletustega on tõendatud, et avaldaja ei esitanud otsuse p 1.d suhtes

vastuväidet. Tunnistaja EJ ütlused ei lükka seda ümber, sest neist ei tulene üheselt, et avaldaja

oleks esitanud otsuse p 1.d suhtes selgelt vastuväite ja palunud selle protokollida.

Vastuväitena ei saa tõlgendada korduskoosolekul rahvasummast kostunud pahameelt.

Kuivõrd avaldaja on varem esitanud korduvalt vastuväiteid korteriomanike üldkoosolekul

vastu võetud otsustele, on ta teadlik vastuväite esitamise korrast ja protokollimise nõudest.

Avaldaja ei ole välja toonud ega tõendanud, et tema vastuväite protokollimisest oleks

keeldutud.

4. Avalduse rahuldamata jätmise tõttu on põhjendatud jätta menetluskulud tsiviilkohtu-

menetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega rahuldada avaldus ja jätta menetluskulud Kuldse Kodu 5 KÜ kanda või

saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2-22-8052

Määruskaebuse väidete kohaselt jääb avaldaja maakohtule esitatud seisukohtade juurde,

lisades järgmist. Maakohus on eksinud tõendite hindamisel ja jätnud määruse olulises osas

põhjendamata. Ei ole jälgitav, miks loeb maakohus kõige usaldusväärsemaks TK vande all

antud seletused. TK oli kuni 28.09.2023 Kuldse Kodu 5 KÜ liige ja ühtlasi korduskoosoleku

protokollija ning on ilmselge, et ta ei anna seletusi enda vastu. Samuti ei ole jälgitav, miks ei

ole maakohus pidanud tõendatuks avaldaja väidet oma vastuväite protokollida laskmise kohta,

mis haakub tunnistaja EJ ütlustega. EJ ütluste kohaselt esitasid mitu korteriomanikku

remondikapitali korteripõhisele kogumisele vastuväited. Samuti selgitas ta, et vastuvaidlejaid

oli palju ja kõige häälekam oli avaldaja, kes ütles, et arvestus peab olema ruutmeetripõhine.

Asjaolu, et avaldaja on varem enne üldkoosolekute toimumist esitanud otsuste suhtes

kirjalikke eriarvamusi, ei tähenda, et ta oleks seda pidanud tegema ka kõnealusel

korduskoosolekul. Maakohus on jätnud hindamata avaldaja väite, et Kuldse Kodu 5 KÜ-l ei

ole üldkoosoleku läbiviimise korda, sh ei ole kehtestatud nõudeid üldkoosolekul vastuväite

esitamisele. Ka korduskoosoleku juhataja ei teavitanud osalejaid sellest, kuidas peaks

otsustele vastuväiteid esitama. Tavaliselt on seda tehtud suuliselt.

Maakohus ei ole täitnud asjaolude väljaselgitamise kohustust ning on jätnud tähelepanuta, et

otsus p 1.d on vastuolus heade kommetega ja seega tühine. Vastuolu heade kommetega

seisneb selles, et Kuldse Kodu 5 KÜ on otsuse tegemisel eelistanud suurte korteriomandite

omanikke väikestele, sh avaldajale, ning kohelnud sellega korteriomanikke ebavõrdselt ja

rikkunud hea usu põhimõtet.

Menetluskulud olnuks õiglane jätta kas Kuldse Kodu 5 KÜ või menetlusosaliste endi kanda.

Kuigi Riigikohus tunnistas korteriomanike 27.06.2018 üldkoosolekul vastuvõetud Kuldse

Kodu 5 KÜ põhikirja kinnitamise kehtetuks osas, milles see nägi ette haldus-hooldustasu ja

remondikapitali kulu võrdse jaotamise korteriomanike vahel, võttis Kuldse Kodu 5 KÜ

30.06.2021 üldkoosolekul vastu sama sisuga põhikirja. Kuldse Kodu 5 KÜ ei arvesta seega

kõigi korteriomanike õigustatud huve ega juhindu oma tegevuses seadustest ning kavatseb

seda teha ka edaspidi, mis on põhjustanud ka siinse vaidluse.

6. Kuldse Kodu 5 KÜ vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud avaldaja kanda.

Kuldse Kodu 5 KÜ jääb maakohtule esitatud seisukohtade juurde ja nõustub maakohtu

määruse põhjendustega. Avaldaja ei esitanud korduskoosolekul üheselt mõistetava sisuga

vastuväidet ega lasknud seda protokollida ning ta ei ole vastupidist tõendanud. Asjakohatu on

avaldaja tuginemine sellele, et Kuldse Kodu 5 KÜ-l ei ole üldkoosolekute läbiviimise korda,

sh ei ole kehtestatud nõudeid vastuväite esitamisele.

TK ütlustest nähtub, et tavaliselt tuleb avaldaja üldkoosolekule valmis kirjutatud

eriarvamusega või läheb protokollija juurde ja palub tal eriarvamuse kirja panna. Avaldaja on

alates 2017. a-st vaidlustanud vaidlusaluse otsusega sarnaseid üldkoosoleku otsuseid kohtu

korras. Avaldaja teadis seega väga hästi, millised on seadusest tulenevad nõuded vastuväite

esitamisele ja protokollimisele ning mis on vastuväite esitamata jätmise tagajärjed. Avaldaja

osales korduskoosolekul ja otsuse vastuvõtmisel, olles eelnevalt informeeritud nii

korduskoosoleku toimumise ajast, kohast, päevakorrast kui ka päevakorras olnud otsuste

sisust.

Otsus p 1.d ei ole tühine vastuolu tõttu heade kommetega ning vastuolu hea usu põhimõttega

ei ole otsuse tühisuse aluseks. Avaldajat ei ole koheldud ebavõrdselt võrreldes suuremate ehk

2-22-8052

aatriumikorterite omanikega, sest samamoodi nagu aatriumikorterite omanikud ei ole

osalenud korterelamu kõrge osa katuseremondi kulude kandmisel, ei ole avaldaja osalenud

aatriumikorterite remondikulude kandmisel. Korterelamu kõrge osa katuse remondikulude

kandmises osaleb aga avaldaja võrdväärselt teiste kõrge osa korteriomanikega.

Menetluse edasine käik

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS

§-ga 659 rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata, sest määruskaebuse väited ei anna alust

kahelda maakohtu määruse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus nõustub TsMS

§ 654 lg 6 kohaselt koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega ega korda

neid. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Maakohus ei eksinud materiaal- ega menetlusõiguse normide vastu, kui ei hinnanud otsuse

p 1.d tühisust, sest avaldaja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mis tingiksid selle tühisuse.

9.1. Kolleegium märgib, et korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleerib erinormina KrtS §

29, mille lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu

kohaldub ka TsÜS § 38, mille lg 2 esimese lause järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine,

kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega

või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

Kohus võib juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastada ka siis, kui avaldaja on esitanud

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kui asjaolud, millele avaldaja on otsuse vaidlustamisel

tuginenud, on sellised, et need toovad nende tuvastamise korral kaasa otsuse tühisuse. Sel

juhul tuleb kohtul esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus

on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada. Kui aga avaldaja ei ole otsuse tühisusele

viitavaid asjaolusid kohtu ette toonud, ei saa ka kohus otsuse tühisuse aluste esinemist

kontrollida (RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382, p 12).

9.2. Avaldaja leiab, et maakohus on jätnud ekslikult tähelepanuta, et kuivõrd üldkoosoleku

otsuse p-ga 1.d koheldakse korteriomanikke ebavõrdselt, on see vastuolus nii hea usu

põhimõttega kui ka heade kommetega ning seetõttu tühine. Ringkonnakohus märgib, et kui

korteriühistu üldkoosoleku otsusega kaldutakse majandamiskulu jagamisel kõrvale KrtS § 40

lg-s 1 või põhikirjas sätestatud kulude jaotamise põhimõtetest, ei ole see mitte otsuse tühisuse,

vaid kehtetuks tunnistamise alus (RKTKo 12.02.2014, 3-2-1-163-13, p 13). Seda ei väära

asjaolu, et sellise otsusega võidakse korteriomanikke kohelda ebavõrdselt, sest reeglina

kaasneb see seadusest kõrvalekalduva kulujaotusega niikuinii ning igal juhul on ka võrdse

kohtlemise põhimõtte rikkumine kehtetuks tunnistamise, mitte tühisuse alus. Vastuolu hea usu

põhimõttega ei ole aga ei otsuse tühisuse ega kehtetuks tunnistamise alus (RKTKo

2-22-8052

29.10.2014, 3-2-1-89-14, p-d 31 ja 33; TsÜS komm (2023), § 38, p 3.2.3.2.a). Avaldaja ei ole

esile toonud muid asjaolusid, mis viitaksid sellele, et otsus p 1.d on vastuolus heade

kommetega.

9.3. Avaldaja on tuginenud maakohtu menetluses ka sellele, et otsuse p 1.d tegemiseks oli

vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. See tingiks TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi otsuse p

1.d tühisuse, sest korteriomanike üldkoosoleku otsus, milleks on vajalik kõigi korteriomanike

nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse

sätet (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450, p 15). Küll aga on Riigikohus asjas, mille

menetlusosaliseks oli ka avaldaja, leidnud, et seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS

§ 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsiooni, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel

põhineva jaotuse muutmiseks (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 12). Seetõttu ei saa otsus p

1.d olla ka tühine põhjusel, et kõik korteriomanikud ei olnud sellega nõus.

10. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldaja ei ole otsuse p-le 1.d vastuväite esitamist ja selle

protokollida laskmist tõendanud ning tal ei ole seega õigust nõuda selle kehtetuks

tunnistamist.

10.1. KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi võib organi

liige, kes otsuse tegemisel osales, nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on

lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

Vastuväite eesmärk on tagada õiguskindlus sellega, et anda koosolekul osalevatele teistele

organi liikmetele teada otsusega mittenõustumisest ning kavatsusest nimetatud otsus hiljem

vaidlustada. Vastuväitena on käsitatav organi liikme eraldi tahteavaldus mis tahes sõnastuses,

millest nähtub, et ta ei nõustu otsusega (nt peab otsust seadusega vastuolus olevaks, tühiseks,

kehtetuks, õigusvastaseks jms). Vastuväitena ei ole käsitatav liikmete koosolekul otsuse vastu

hääletamine. Kui koosolekul osalenud organi liige soovib kasutada pärast otsuse vastuvõtmist

nõudeõigust otsuse kehtetuks tunnistamiseks, peab ta üldjuhul alati laskma protokollida

otsusele oma vastuväite. Otsuse kehtetuks tunnistamise nõudeõigust ei välista vastuväite

puudumine protokollis, kui koosoleku läbiviija või protokollija on õigusvastaselt jätnud

vastuväite protokollimata. Vastuväitele ei ole kehtestatud eraldi vorminõuet. Vastuväite

protokollimise nõudel on eelkõige tõenduslik eesmärk. Vastuväite esitamist on võimalik

tõendada ka muude tõenditega (TsÜS komm (2023), § 38, p 3.3.2.2). Tõendamiskoormus

lasub seejuures otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitajal (RKTKo 19.06.2024, 2-22-

10897, p 16). Kui koosolekul osalenud organi liige ei lase oma vastuväidet otsusele

protokollida, ei saa ta hiljem nõuda selle kehtetuks tunnistamist (RKTKo 23.09.2015, 3-2-1-

75-15, p 14).

10.2. Kolleegium märgib kõigepealt, et ekslik on Kuldse Kodu 5 KÜ arusaam, justkui

tuleneks KrtS § 20 lg 1 alusel kohalduvast MTÜS § 21 lg 6 kolmandast ja viiendast lausest

vastuväitele kirjalik vorminõue, kuivõrd need reguleerivad eriarvamuse esitamist.

Vastuväitele ei ole seaduses vorminõuet kehtestatud ja selle võib seega esitada ka suuliselt.

Avaldaja väitel esitaski ta korduskoosolekul otsuse p-le 1.d suulise vastuväite ja palus selle

protokollida. Seda tõendavad avaldaja arvates tunnistaja EJ ütlused ning ka protokollis

sisalduv vastuväide otsusele p 1.b (haldustasu tõstmine), mille ta esitas samadel põhjustel

nagu vastuväite otsuse p-le 1.d.

10.3. Kolleegiumi hinnangul on maakohus asunud tõendeid, sh korduskoosoleku protokolli,

tunnistaja EJ ütlusi ning TK vande all antud seletusi hinnates õigesti seisukohale, et avaldaja

ei ole tõendanud vastuväite esitamist ja selle protokollida laskmist. Tunnistaja EJ ütlustest

2-22-8052

nähtub, et avaldaja vaidles häälekalt koos paljude teiste korduskoosolekul osalenutega

sihtfinantseeritava kapitali tõstmisele 30 euro pealt 35 euro peale korteri kohta vastu ja ütles,

et seda peab jagama ruutmeetripõhiselt. Ainuüksi sellest ei saa aga teha järeldust, et avaldaja

esitas vastuväite otsuse p 1.d kohta, arvestades mh vastuväite esitamise eesmärki, milleks on

tagada õiguskindlus. Selleks, et koosolekul osalejatele oleks arusaadav, kes korteriomanikest

esitavad otsuse arutelu käigus lihtsalt vastuargumente või väljendavad kavatsust hääletada

otsusele vastu ning kes esitavad otsusele vastuväite kavatsusega see hiljem vaidlustada, on

oluline, et korteriomanik, kes soovib esitada vastuväite, seda ka selgelt väljendaks, paludes

oma vastuväite kas protokollida või vähemalt väljendades kavatsust otsuse vastuvõtmise

korral see vaidlustada. Selle kohta ei ole avaldaja aga tõendeid esitanud, sh ei kinnita seda

tunnistaja EJ ütlused. Õige on maakohtu arusaam, et vastuväitena ei saa käsitada

üldkoosolekul rahvasummast kostuvat üldist pahameelt.

Kolleegium lisab, et korduskoosolekul ei võetud päevakorra p 1.b raames vastu ühtegi otsust,

mistõttu on ekslik avaldaja arusaam, et protokollis kajastub tema vastuväide otsuse p-le 1.b.

Lisaks ei saaks sellest, et avaldaja väljendas varasema päevakorrapunkti arutelu käigus

vastuseisu teise majandamiskulu liigi seadusest kõrvalekalduvale jagamisele, teha järeldust

vastuväite esitamise kohta otsuse p 1.d kohta.

11. Kolleegiumi arvates ei ole alust maakohtu määrust tühistada ka menetluskulude jaotuse

osas. Maakohus on menetluskulude jaotamisel juhindunud TsMS § 172 lg-s 1 sisalduvast

üldpõhimõttest, kuigi õige oleks olnud lähtuda TsMS § 172 lg 7 teises lauses sisalduvast

erireeglist. See säte näeb ette, et kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja

avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene

teisiti. Siinse menetluse sai algatada üksnes avalduse alusel ning seadusest ei tulene, et

menetluskulud saaks jätta kellegi teise kui avaldaja kanda. Avaldaja ei ole esile toonud ka

asjaolusid, mis annaksid alust pidada menetluskulude tema kanda jätmist äärmiselt

ebaõiglaseks. Asjaolu, et Kuldse Kodu 5 KÜ 30.06.2021 üldkoosolekul vastu võetud põhikiri

ei vasta avaldaja hinnangul majanduskulude jaotuse osas seadusele ja korteriühistu jätkab

avaldaja hinnangul ebaseaduslikku tegevust, ei anna alust järeldada, et menetluskulude

avaldaja kanda jätmine oleks avaldaja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Nende väidete aluseks

olevate asjaolude tuvastamine väljuks menetluskulude jaotamise raamidest.

12. Ülaltoodud põhjendustel jätab kolleegium määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata.

13. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda.

14. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab

maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast

kohtumääruse jõustumist.

15. Määruse peale saab TsMS § 696 lg 3 järgi koosmõjus TsMS § 617 lg-ga 2 esitada

Riigikohtule määruskaebuse. Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada

üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)