2-24-15690/22 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.05.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-15690

Tsiviilasi

Bohman Lookivi OÜ hagi A.C vastu 18 711 euro

saamiseks

Tsiviilasja hind

18 711 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuistung ja sellel osalenud

menetlusosalised

Hageja: Bohman Lookivi OÜ (12756814), esindajad

vandeadvokaat Lembit Tedder ja advokaat Anette Jaani

Kostja: A.C (XXX), esindaja Tõnu Metsäär

02.04.2025, hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi

abi Anette Jaani, kostja lepinguline esindaja Tõnu Metsäär

RESOLUTSIOON:

1. Rahuldada Bohman Lookivi OÜ hagi ja mõista A.Clt Bohman Lookivi OÜ kasuks

välja 18 711 eurot.

2. Jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

3. Välja mõista A.Clt Bohman Lookivi OÜ kasuks menetluskuluna 6292,90 eurot.

4. A.Cl tuleb Bohman Lookivi OÜ hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (6292,90

eurolt) tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. 16.10.2024 esitas Bohman Lookivi OÜ Harju Maakohtusse hagi A.C vastu 18 711 euro

saamiseks, mida ta täpsustas 22.10.2024.

2. Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid 24.06.2019 hageja ja OÜ Industry Distribution (uue

ärinimega Zogolzoundy Boukzengal OÜ) mitteeluruumide üürilepingu, millega hageja

andis OÜ-le Industry Distribution tasuliseks kasutamiseks laopinna. Üürilepingu tähtaeg

oli viis aastat. Üürniku kohustus oli tasuda üüri ja kommunaal- ja hooldusteenuste eest,

seejuures eelnevaga hilinemisel viivist 0,07% iga viivitatud päeva eest.

3. 09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ Industry

Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest, muudatustest ja

lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste täitmise eest

maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendajaga ja OÜ-a Industry

Distribution ees.

4. Üürilepingu täiendavale kokkuleppele lisatud üleandmise ja vastuvõtmise aktis loetakse

üüripind üürnikule üle antuks alates 17.09.2019.

5. 22.07.2019 sõlmisid üürilepingu pooled täiendava üürilepingu kokkuleppe, millega lepiti

kokku üüripinna osalises ümberehituses, s.o laopinna ümberehitamine büroo- ja

sotsiaalpinnaks.

6. Alates 20.03.2024 on üürnik üürilepingust tulenevate üüri- ja kõrvalkulude arvete

tasumisega viivituses. 02.10.2024 esitas hageja tsiviilasjas nr 2-24-14952 avalduse OÜ

Industry Distribution pankroti välja kuulutamiseks. Üürnik ise võlga tasunud ei ole.

7. Hageja esitas 29.08.2024 kostja kui käendaja vastu nõude võla tasumiseks. Käendaja

võlga ei tasunud.

8. Üürileping lõppes 17.09.2024.

9. Hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098,

24130, 24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47 219,48

eurot, mis on tasumata.

10. Üürnik oli kohustatud maksma üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.1 kohaselt alates

17.09.2019 hagejale muudetava üüripinna (üürilepingu täiendava kokkuleppe p-st 1.1

tulenevalt ligikaudu 20.35 m²) eest igakuiselt üüri 7,50 eurot ruutmeetri kohta, millele

lisandus käibemaks. Muu üüripinna osas oli üürilepingu p-st 2.1 tulenevalt üürnik

kohustatud maksma üüri 4,50 eurot iga üüripinna ruutmeetri (üürilepingu p-st 1.1.1

tulenevalt ligikaudu 1155 m² - 20.35 m²) eest. Lisaks suurenes nii muudetava üüripinna

kui ka ülejäänud üürpinna üür automaatselt 2,5% võrra iga 12-kuulise perioodi

möödumisel üürilepingu p 2.5 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.3 kohaselt. Üürnik

oli kohustatud tasuma hooldusteenuste eest summas 0,45 eurot iga üüripinna ruutmeetri

eest üürilepingu p 2.6 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.4 kohaselt, millele

lisandus p-st 2.6 tulenevalt käibemaks ja mis suurenes automaatselt 2,5% võrra iga 12-

kuulise perioodi möödumisel alates üürilepingu sõlmimise kuupäevast, s.o 17.09.2019.

Lisaks oli üürnik kohustatud maksma üürilepingu p-st 2.7 ja üürilepingu täiendava

kokkuleppe p-st 2.4 tulenevalt kõrvalkulude (elektri, vee, kütte ja muude üürniku poolt

kasutatavate kommunaalteenuste) eest vastava teenuse suhtes kehtestatud tariifidele ja

vastavate mõõdikute näitudele.

11. Eeltoodule tuginedes on OÜ Industry Distribution igakuised maksmata arved kujunenud

järgmiselt:



2024 veebruari kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja

kanalisatsioon) eest 987,59 eurot;



2024 märtsi üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot;



2024 aprilli üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude

(tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 814,37 eurot;



2024 mai üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude

(tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 515,85 eurot;



2024 juuni üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude

(tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 580,2 eurot;



2024 juuli üüri, sh haldusteenuse eest 7929,38 eurot ja kõrvalkulude

(tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 494,83 eurot;



2024 augusti üüri, sh haldusteenuse eest 7929,38 eurot.

12. Üürnik on osaliselt maksnud arve nr 24056, mis on esitatud märtsi üüri, sh haldusteenuse

eest summas 7736,74 eurot. Üürnik on jätnud arve nr 24056 alusel maksmata 4757,66

eurot. Kokku on seega üürniku võlgnevus 47 219,48 eurot, mille tasumise eest kostja

vastutab käenduslepingu p-st 1.1 tulenevalt maksimumsummas 18 711 eurot.

13. Üürimaksete puhul, mis on tehtud peale 20.03.2024, on tegemist varasemate võlgnevuste

tasumisega, mida ka hagiavalduse nõude suurusel arvestati.

Kostja vastuväited

14. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja

mõistlikkuse põhimõtetega.

15. Kostja teavitas üürniku juhatuse liikmena 21.09.2023 ja 22.10.2023 hageja esindajat

soovist vähendada üüritavat laopinda poole võrra või üürileping poolte kokkuleppel

lõpetada, kuivõrd seoses Covid-kriisist tulenenud turuolukorra muutumisega oli üürnikul

langenud ära senine vajadus senises mahus üüripinna järele. Teated olid ühtaegu

käsitletavad VÕS § 102 sätestatud võlgniku teatamiskohustuse täitmisena seoses

üürileandja ees selleks ajaks tekkinud makseraskustest.

16. Üürilepingu punkti 8.1.4.5 kohaselt oli hagejal kui üürileandjal võimalik üürileping ka

ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda mh juhul kui üürniku võlgnevus üürileandja ees

ületas kahe kuu üürisumma. Hoolimata sellest ei lõpetanud üürileandja üürilepingut ei

kokkuleppel ega ka ühepoolselt ennetähtaegselt. Kostja on seisukohal, et sellega rikkus

üürileandja VÕS § 6 lõikes 1 sätestatud heas usus käitumise kohustust ja kuritarvitas oma

õigusi.

Kohtuotsuse põhjendused

17. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid

tõendeid, kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.

18. Kohus tuvastas asja lahendamiseks, et

:



24.06.2019 ja 22.07.2019 sõlmisid hageja ja OÜ Industry Distribution (uue

ärinimega Zogolzoundy Boukzengal OÜ) viieks aastaks mitteeluruumide

üürilepingu ja täiendava kokkuleppe, millega hageja andis OÜ-le Industry

Distribution tasuliseks kasutamiseks laopinna (dtl 6-31);



09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ

Industry Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest,

muudatustest ja lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste

täitmise eest maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendaja ja

OÜ-ga Industry Distribution (dtl 32-39);



hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073,

24098, 24130, 24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas

47 219,48 eurot, mida üürnik ei ole tasunud st. üürnik oli üüriarvete tasumisega

viivituses alates 20.03.2024 (dtl 49);



hageja pöördus kostja kui käendaja poole üürniku kohustuse täitmiseks, kuid

kostja kohustust ei täitnud (dtl 41-48; dtl 171-179);



üürnik pöördus 21.09.2023 hageja poole sooviga vähendada laopinda poole võrra

ja 22.10.2023 palus kostja hagejal kaaluda üürilepingu lõpetamist (dtl 163-164);



Zogolzoundy Boukzengal OÜ (endine OÜ Industry Distribution) pankrot

kuulutati välja 05.12.2024 (dtl 196).

19. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürniku võlgnevus hageja ees on 47 219,48 eurot ja

et käenduslepingu punktist 1.1 tulenevalt vastutab kostja hageja ees käendajana

maksimumsummas 18 711 eurot.

20. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, jättes

üürniku võlgnevuse tekkimisel üürilepingu ennetähtaegselt või kokkuleppel lõpetamata.

Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja 21.09.2023 ja 22.10.2023 teated said

vabastada üürniku üürikohustuse täitmisest.

21. Käenduslepingust tulenevast kohustusest

20.1.

Kohus leiab, et hageja vastutab käenduslepingu punktist 1.1. tulenevalt käendajana

üürniku Zogolzoundy Boukzengal OÜ (pankrotis; endine OÜ Industry Distribution)

võlgnevuse eest hageja ees 18 711 euro ulatuses.

20.2.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ka kostja vahel on sõlmitud

käendusleping on kehtiv. Lepingus on kokku lepitud kostja vastutuse

maksimumsummas s.o 18 711 eurot. Hagi aluseks olevad arved on kaetud

käenduslepingu kehtivuse perioodiga (VÕS § 153 lg 3). Käenduslepingu kohaselt

tagab leping kõiki üürileandja nõudeid üürniku vastu, mis tulenevad üürilepingust

ning selle täiendustest, muudatustest ja lisadest. Seetõttu on tagatud hageja üüri ja

kommunaalteenuste nõuded. Käendusjuhtum on saabunud, st hageja on väljastanud

üürnikule üürilepingujärgsed üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098,

24130, 24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47

219,48 eurot. Üürnik ei ole osundatud arveid tasunud. Üürnik arveid pole

vaidlustanud. Käenduslepingu punkti 5.2 järgi vastutavad käendajad üürniku

kohustuste täitmise eest solidaarselt st, et hagejal on õigus VÕS § 65 lõikest 1

tulenevalt õigus nõue esitada iga või mõne solidaarselt vastutava isiku vastu.

Käenduslepinguga tagati üürilepingust tulenevaid kohustusi, mida üürnik

põhivõlgnikuna ei täitnud, seega on põhjendatud rahuldada nõue käendaja vastu.

22. Üüri tasumata jätmisest teatamise tagajärjest ja heas usus käitumisest

21.1.

Kostja leiab, et 21.09.2023 ja 22.10.2023 üürniku teated üüripinna vähendamise ja

üürilepingu varasemast lõpetamise soovist hagejale olid ühtaegu käsitletavad VÕS §

102 sätestatud võlgniku teatamiskohustuse täitmisena seoses üürileandja ees selleks

ajaks tekkinud makseraskustega. Hagejal oli võimalik üürileping ühepoolselt

ennetähtaegselt üles öelda mh juhul kui üürniku võlgnevus üürileandja ees ületas

kahe kuu üürisumma. Lepingu ennetähtaegselt lõpetamata jätmisega rikkus

üürileandja VÕS § 6 lõikes 1 sätestatud heas usus käitumise kohustust ja kuritarvitas

oma õigusi.

21.2.

Hageja leiab, et üürniku poolt üüriarvete tasumata jätmine ei ole vabandatav

rikkumine, mis omakorda ei vabasta ka kostjat kui käendajat vastutusest. Hagejal ei

olnud kohustust üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Hageja on enda õiguste

teostamisel vaba ja ühe õiguse teostamata jätmine ei tähenda hea usu põhimõttega

vastuolus käitumist. Lisaks ei olnud üürnikul selliseid majanduslikke raskusi, mis

takistaks üürilepingust tulevaid arveid tasuda. Üürnik ei olnud vääramatu jõu

olukorras ning rahalise kohustuse täitmata jätmine ei ole kõnealusel juhul

vabandatav rikkumine. Üürnik on käitunud ise pahatahtlikult, vältides võla tasumist.

Kostja poolt makseraskustest teavitamine ei muuda rikkumist vabandatavaks. Arvete

tasumata jätmine ja tasumisega viivitamine on olnud pikalt üürniku

musterkäitumine. Koroonapandeemiast põhjustatud makseraskus üürniku poolset

üürilepingu rikkumist ei vabanda ja tõendeid reaalse makseraskuse kohta ei ole

esitatud.

21.3.

Kohus nõustub hagejaga, et hagejal puudus kohustus tähtajalise üürilepingu

ülesütlemiseks ja ainuüksi lepingust tuleneva ülesütlemise võimaluse kasutamata

jätmine ei tähenda heas usus käitumise põhimõtte rikkumist. Samuti ei saa hea usu

põhimõtte rikkumiseks lugeda seda, kui pooled ei jõua kokkuleppele tähtaegse

üürilepingu enne tähtaga lõpetamisel.

21.4.

Üürnik viitas makseraskustele 2023 aasta septembris ja oktoobris. Peale teavituste

saatmist tasus üürnik korrektselt arveid veel 6 kuu jooksul. Üürnik oli ka enne 2024.

märtsist üürivõlgnevuse tekkimist hagejale võlgu, kuid peale meeldetuletusi tasus

võlgnevusi (dtl 171-180). Üürnik tasus osaliselt varasemaid kohustusi veel kuni

04.07.2024 kokku 34 456,53 euro ulatuses (dtl 165). Seega pole võimalik kindlaks

teha, kas tegemist oli üürniku makseraskustega või soovimatusega edaspidi

üüripinnal tegutseda.

21.5.

Hagejal oli viieks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul õigustatud ootus viidatud

perioodil üüritulu saamiseks. Üürniku üüri tasumise (rahalise) kohustuse täitmata

jätmine ei ole vabandatav rikkumine.

21.6.

Osundatust tulenevalt võlgneb üürnik hagejale 47 219,48 eurot, millele lisanduvad

muud kõrvalnõuded ja viivis üürilepingu p-s 2.10 sätestatud määras. Seega tuleb

kostjalt kui käendajalt hageja kasuks välja mõista käendaja vastutuse

maksimumsumma - 18 711 eurot.

22. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

22.1.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud

kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Maakohus määrab

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.

22.2.

Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 on põhjendatud menetluskulude kostja kanda jätmine.

22.3.

Hageja menetluskuluks on 07.04.2025 taotluse järgi lepingulise esindaja kulu summas

5242,9 eurot ja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv summas 1050 eurot. Taotluse

kohaselt on hagejale osutatud maakohtu menetluses õigusabi 27,25 tunni ulatuses keskmise

tunnihinnaga 192,4 eurot (lisandub käibemaks).

22.4.

Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud.

22.5.

Riigilõiv on TsMS § 138 kohaselt hageja põhjendatud menetluskulu ja tuleb kostjalt

hagejale välja mõista.

22.6.

Hageja on kinnitanud, et on käibemaksukohustuslane ja seega kuuluvad menetluskulud

hüvitamisele käibemaksuta.

22.7.

Kohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, esindajate teostatud

toiminguid ja nende mahtu ning esindajate kvalifikatsiooni, leiab, et antud juhul on hagejate

lepinguliste esindajate kulud põhjendatud ja vajalikud kogu ulatuses. Kuigi hagejal on olnud

menetluses esindajatena kaks advokaati, ei tuvastanud maakohus, et õigusabi osutamisel

oleks esinenud dubleerimist.

22.8.

Riigikohus on keskmisest mõnevõrra keerukama ja mahukama asja puhul pidanud

põhjendatud tunnitasu suuruseks 200 eurot ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend 2-16-

3785). Kohus leiab, et käesoleval juhul on põhjendatud hageja õigusabi teenuse eest

keskmine tunnihind 192,4 eurot (lisandub käibemaks).

22.9.

Osundatust tulenevalt tuleb kostjalt hagejale välja mõista menetluskulu 6292,90 eurot

(õigusabi 5242,90 eurot + riigilõiv 1050 eurot.).

22.10. Hageja on palunud märkida vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 menetluskulude

kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.

22.11. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik