2-21-17763/112 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv (eesistuja) , Siret Siilbek ja Kädi Vaker

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.05.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-17763

Tsiviilasi

U.Y hagi E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastu

kaasomandi lõpetamiseks

E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastuhagi U.Y

vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.01.2025 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

U.Y 06.02.2025 apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja U.Y (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Rivo Kaldvee

Kostja I E.D (isikukood XXX)

1(11)

Kostja II S.N (isikukood XXX)

Kostja III Z.F (isikukood XXX)

Kostja IV X.W (isikukood XXX)

Kostja V B.B (isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas

Kukk

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 14.04.2025

RESOLUTSIOON

1. Parandada viga maakohtu otsuse pealdises ja resolutsiooni p-s 2 viisil, et märkida

vastuhagejaks lisaks teistele ka B.B .

2. Tühistada Harju Maakohtu 08.01.2025 otsus osas, millega maakohus jättis E.D-lt

täiendavalt välja mõistmata hüvitise 16 200 euro ulatuses U.Y kasuks. Teha asjas uus

otsus, millega mõista välja E.D-lt hüvitis U.Y kasuks vastavalt tervikresolutsioonis

märgitud ulatusele. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

3. Rahuldada U.Y apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

1. Jätta U.Y hagi rahuldamata.

2. Rahuldada E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastuhagi.

3. Lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga

XXXXXXXX U.Y kaasomand, jättes kinnistu E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F (XXX) X.W

(XXX) ja B.B (XXX) kaasomandisse, suurendades E.D (XXX) kaasomandi osa U.Y-le

kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y kaasomandi lõpetamist jääb E.D-le

18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30 kaasomandist, Z.F-ile 4/30 kaasomandist, X.W-le 2/30

kaasomandist ja B.B-le 2/30 kaasomandist.

4. Mõista E.D-lt U.Y kasuks välja hüvitis 146 606,33 eurot.

5. Kohustada U.Y andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX

kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega

kantakse kinnistu nr XXXXXXXX kaasomanikena kinnistusraamatusse E.D 18/30

kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas, X.W 2/30

kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas eeldusel, et E.D on tasunud U.Y le punktis

4 nimetatud hüvitise. Asendada U.Y nõusolek käesoleva kohtuotsusega.

6. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2(11)

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. U.Y (hageja) esitas 11.11.2021 Harju Maakohtule hagi E.D (kostja I), S.N (kostja II), Z.F-i

(kostja III), X.W (kostja IV) ja B.B (kostja V) vastu kaasomandi lõpetamiseks.

1.1. Hagi asjaolude kohaselt on pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr

XXXXXXXX, edaspidi kinnisasi) kaasomanikud. Hagejale kuulub 1/6 kaasomandist, kostjale I

kuulub 1/6 kaasomandist ning pooltele kuulub ühisomanikena 4/6 kaasomandist.

1.2. Hageja palub lõpetada kaasomandi ja teha seda ühel viisil järgmistest:

- müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadav raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele;

- jätta kinnisasi hageja omandisse ning kohustada hagejat hüvitama selle turuväärtusest 375 000

eurot kostjatele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele kaasomandi osa kaotuse;

- müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadav

raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele;

- jagada kinnisasi kas kaheks, kolmeks või neljaks reaalosaks vastavalt hagis märgitud

koordinaatidele; kohustada kostjaid esitama vastavad avaldused Kuusalu Vallavalitsusele

maakorralduskava kooskõlastamiseks, avaldused ja volitused maakorraldustööde tegevuslitsentsi

omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise

teostamiseks.

Kõikide nõuete osas palub hageja kohustad kostjaid andma vastavad tahteavaldused

kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja palub asendada need kohtuotsusega.

1.3. Hagejal on kinnisasjaga tugev emotsionaalne ja elukorralduslik seos. Ta sooviks selle

tervikuna endale osta ning kostjatele nende omandi kaotuse hüvitada. Hagejal on selleks piisavalt

vara.

1.4. Hageja ei ole vastu kinnisasja kaheks reaalosaks jagamisele, kuid soovib, et tema

ainuomandisse jäävale reaalosale jääks proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja

rohumaast, üks XXX kinnistul asuvast kahest elamust, millel on elektriühendus ja veevarustus

ning millele on juurdepääs avalikult teelt.

3(11)

Kostjate vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

2.1. Hagist järeldub, et hageja ei ole huvitatud kinnisasja kasutamisest, vaid soovib selle

realiseerida. Kostjad on nõus hagejale hüvitama kinnistu kaasomandi lõpetamisel kohtu poolt

määratud õiglase hinnaga. Kostjad, nende lapsed ja lapselapsed on perekonnale pikemat aega

kuuluva kinnisasjaga emotsionaalselt tugevalt seotud.

2.2. Hageja soovib oma kaasomandi osa suurusest suuremat osa. Sellega rikastub hageja kostjate

arvel. Keskkonnaameti 15.11.2024 esitatud vastuse kohaselt ei ole XXX kinnistu kaheks

jagamine võimalik ning kavandatud viisil jagamisel ei ole tagatud taluõue terviklikkuse

säilimine. Hageja nõue on vastuolus looduskaitse seadusega ning Lahemaa rahvuspargi kaitse-

eeskirjaga.

2.4. Hagejal puuduvad rahalised vahendid, et tasuda kohest ja õiglast hüvitist kostjatele nende

kaasomandi osast loobumise eest.

2.5. Arvestada tuleks täiendavaid investeeringuid, mida kostjad on teinud. Õuel olev maja on

kostja I ehitatud ning olnud tema elukoht üle 20 aasta. Hagejale ei kuulu õuealale teiste

kaasomanike loal püstitatud suvemaja. Õuealal asuvad kostja I senise põllumajandusliku

tegevuse jätkamiseks vajalikud hooned ning põllumajandusmasinate hoiustamiseks kohandatud

plats, mille loomiseks on tehtud investeeringuid. Hageja pole üle 10 aasta maa ega hoonete vastu

huvi üles näidanud, samuti nende majandamise- või korrashoiu kulusid kandnud. Hageja on

takistanud kaasomandi ühist majandamist, põhjustanud sellega kostjatele kahju nii metsa

väärtuse langemise kui hoonete lagunemise näol.

2.6. Hageja soovib endale väärtuslikumat osa metsamaast, millel pole raiet võrreldavas mahus

muu metsamaaga toimunud ning millel ei asu looduskaitselist kaitse- ja piiranguvööndit nagu

kostjatele jäetaval maal. Metsaraie on toimunud eelkõige üraskikahjustustega maal. Hageja

nõutavale alale jääb ka kartulipõld. Hageja skeemil on maa väljalõiked tekitatud kunstlikult ega

arvesta reaalset olukorda kinnisasjal ning selle kasutusotstarvet.

Hageja pakutud piirid tekitavad probleeme ligipääsude osas ning asuvad liiga lähedal õuealale.

Õueala kaasomandisse jätmine tekitaks poolte keeruliste suhete tõttu probleeme ning võimalikke

kohtuvaidlusi tulevikus.

Kostjate vastuhagi

3. Kostjad esitasid 11.04.2022 tsiviilasjas nr 2-22-5331 hageja vastu kaasomandi lõpetamise

hagi, mis on 19.05.2022 määrusega liidetud käesoleva tsiviilasja juurde vastuhagina. Kostjad on

vastuhagi nõudeid täpsustanud 21.03.2024 ja 21.06.2024.

3.1. Kostjad soovisid kaasomandi lõpetada ja teha seda ühel järgmistest viisidest:

- liita hageja kaasomandi osa kostja I kaasomandi osale koos kostja I kohustusega tasuda selle

eest hagejale hüvitist 105 000 eurot või kohtu õiglasel äranägemisel; kostjad paluvad kohustada

hagejat andma vastavad nõusolekud kannete tegemiseks kinnistusraamatusse;

- jagada kinnisasi vastavalt kostjate esitatud plaanile ja koordinaatidele kaheks reaalosaks,

kohustades hagejat andma vastavad tahteavaldused avalduste ja volituste esitamiseks Kuusalu

Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks ja maakorraldustööde

4(11)

tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja

katastrimõõdistamise teostamiseks, samuti kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

3.2. Kõik kostjad on kinnistuga emotsionaalselt seotud ning kostja I kasutab seda oma alalise

elukohana.

4. Vastus vastuhagile

Hageja vaidles vastu vastuhagile ja palus jätta see rahuldamata.

4.1. Ükski kostjatest ei ela kinnisasjal. Kostja I on küll ametlikult sellele aadressile sisse

kirjutatud, kuid tema tegelik elukoht on TTT, Tallinnas. Kostjate eesmärgiks on raha saamise

eesmärgil kinnisasjal ulatuslikult metsa maha võtta.

4.2. Kinnisasja jagamine kostjate alternatiivse nõude järgi ei kohtleks kaasomanikke võrdselt.

41,32 ha suurusest kinnisasjast on 26,47 ha metsamaa, 12,78 ha looduslik rohumaa, 0,89 ha

haritav maa, 0,68 õuemaa ja 0,5 ha muu maa. Hageja ei vaidle kinnisasja kaheks reaalosaks

jagamisele vastu, kuid jääb varem esitatud tingimuste juurde, mis selle koosseisu peab kuuluma.

Kostjate taotletud viisil kaasomandi lõpetamisel jääks hagejale kinnisasja väheväärtuslik osa -

madalmaa-soo, mille metsamaa asub kas sihtkaitsevööndis või asuvad seal lageraie- ja

tuulemurrualad, samuti eelnevate metsalõikuste tõttu lõhutud taastamata pinnas. Sellel puuduvad

vesi, elekter ja juurdepääs avalikult teelt ning sinna ei saa rajada hoonestust. Juurdepääs

avalikule teele oleks alalt, kus asuvad XXX kinnistu elamud, kuid juurdepääsutee puhul

puuduvad teeservituudid. Lisaks ei ole XXX kostjate poolt kohtule esitatud plaani heaks kiitnud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Maakohus jättis hageja hagi rahuldamata ning rahuldas kostjate vastuhagi, lõpetades

kaasomandi selliselt, et jättis kinnistu kostjate kaasomandisse, suurendades kostja I kaasomandi

osa hagejale kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale hageja kaasomandi lõpetamist jääb

kostjale I 18/30 kaasomandist, kostjale II 4/30 kaasomandist, kostjale III 4/30 kaasomandist,

kostjale IV 2/30 kaasomandist ja kostjale V 2/30 kaasomandist. Maakohus mõistis kostjalt I

hageja kasuks välja hüvitise 130 406,33 eurot; kohustas hagejat andma nõusoleku

kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu teise jao omanikukande

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr XXXXXXXX

kaasomanikena kinnistusraamatusse kostja I 18/30 kaasomandi osas, kostja II 4/30 kaasomandi

osas, kostja III 4/30 kaasomandi osas, kostja IV 2/30 kaasomandi osas ja kostja IV 2/30

kaasomandi osas eeldusel, et kostja I on tasunud hagejale hüvitise ning määras asendada hageja

nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

5.1. Maakohus tuvastas, et pooled on XXX kinnisasja kaasomanikud ning kostjale I kuulub 1/6

kaasomandist, hagejale 1/6 kaasomandist ning pooltele kuulub ühisomandina 4/6 kaasomandist.

Pooled soovivad kaasomandi lõpetamist. Kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust

kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.

5.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist ning lõpetamiseks ei pea esile tooma põhjust, kui pooled pole

kaasomandi lõpetamist kokkuleppega välistanud.

5(11)

5.3. Kõik kaasomanikud on avaldanud soovi saada/jääda kinnistu omanikeks ning avaldanud

valmisolekut omandikaotuse eest hüvitist tasuda. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel

saavad osaleda ka kaasomanikud ise, esineb suur tõenäosus, et kinnistu omandist võivad ilma

jääda kõik kaasomanikud. Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud ja hageja

nõue jääb rahuldamata.

5.4. Kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise

vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist

nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline

enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236, p 21).

Kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva

varalise võimekuse tõttu.

Kaasomanike majanduslik võimekus on erinev. Enamus kaasomanikke on kõrges eas. Kostja I

on 74-aastane, ta on kinnistut arendanud ja seal elanud üle 35 aasta. Kostjad on istungil

selgitanud, et külastavad kinnistut regulaarselt, lisaks kasvatavad kinnistul kartulit ja korraldavad

seal regulaarseid koosviibimisi. Hageja majanduslik võimekus on väga hea – talle kuulub

mitmeid kinnisvaraobjekte, lisaks on hageja edukalt tegev ettevõtluses. Eeltoodu annab hagejale

võimaluse koguda kokku (nt enda või temale kuuluva ettevõtte vara realiseerimise tulemusel)

märkimisväärsed rahalised vahendid. Pole tõendatud, et kostjate varaline seis oleks hageja

omaga võrreldav. Kostja I kaotaks kõrges vanuses omandi elupõlisele kodule. Kaasomanike

vaheline enampakkumine ei ole seetõttu siinsel juhul õiglane kaasomandi lõpetamise viis ja hagi

jäi ka nimetatud osas rahuldamata.

5.5. Hageja ei ole kinnistut koduna kasutanud ega osalenud ka selle parendamisel ja arendamisel

samaväärselt kostjaga I. Seega on hageja side kinnistuga pigem kesine. Hageja külastab kinnistut

harva. Eeltoodust tulenevalt puuduvad kaalukad põhjendused, miks peaks jääma kinnistu hageja

ainuomandisse.

5.6. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Maakohus

viitas maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg-le 4. XXX kinnistu paikneb Lahemaa rahvuspargi

Lahemaa piiranguvööndis. Looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 p 2 kohaselt ei või kaitsealal

ilma kaitseala valitseja nõusolekuta koostada maakorralduskava ja teostada

maakorraldustoiminguid. Kaitseala valitseja vastavalt LKS § 21 lg-le 1 on Keskkonnaamet. LKS

§ 14 lg-te 2 ja 3 alusel võib kaitseala valitseja nõusoleku anda, kui tegevus ei kahjusta kaitseala

kaitse-eesmärgi saavutamist ega kaitseala seisundit.

Tõendatud pole, et kaitseala valitseja oleks andnud pooltele nõusoleku hagis ja vastuhagis

taotletud reaalosade moodustamiseks.

Reaalosadeks jagamine ei ole põhjendatud ka seetõttu, et ei too kaasa õigusrahu. Kinnistu on

suur ja koosneb erinevatest komponentidest (XXX maaüksus on 100% maatulundusmaa, pindala

41,31 ha, sellest 13,08 ha looduslik rohumaa, 26,31 ha metsamaa, 0,52 ha õuemaa ja 0,6 ha muu

maa) ning reaalosade moodustamisel tekib ebaõiglane olukord. Taotletavad reaalosad ei ole

samaväärsed, liiati ei vasta hageja moodustatavad reaalosad tema omandiosa suurusele. AÕS §

77 lg 3 reguleerib küll rahalise tasaarvestusena hüvitise väljamõistmist osade väärtuse

ühtlustamiseks, kuid tähendaks täiendavat kohtuvaidlust.

Kuna reaalosade moodustamine poolte taotletud viisil ei olnud võimalik, jäid vastavad nõuded

kinnisasja jagamiseks rahuldamata.

6(11)

5.7. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid

kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu.

Kohtuliku ekspertiisi tulemus ei arvesta kinnistul kasvava metsa väärtust. Aktist nähtub, et

arvestatud on kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000 eurot ja hoonestamata

maatulundusmaa osa väärtuseks 124 000 eurot, kokku 208 000 eurot. Selleks, et määrata

kaasomandi lõpetamisel hagejale õiglase hüvitise, tuleb arvesse võtta ka metsa väärtust.

Asjatundja MT on hinnanud kinnistul paikneva metsamaterjali turuväärtuseks 226 687,77 eurot

ning kostjad ei ole eelnimetatud asjaolu vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt on kinnistu väärtus

koos sellel paikneva metsaga kokku 434 687,77 eurot (208 000 + 226 687,77).

Kuna hagejale kuulub kinnistust 1/3, siis on hagejale makstava hüvitise suuruseks 130 406,33

eurot (434 687,77 * 30%). Kostjad on avaldanud, et on nõus kõnealuses summas hüvitist tasuma,

mistõttu tuleb hüvitis kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

5.8. Tuginedes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5, AÕS §-le 641 ja

kinnistusraamatuseadus (KRS) § 341 lg-le 1 asendas maakohus omanikukannete muutmiseks

vajalikud hageja tahteavaldused käesoleva otsusega.

5.9. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg-test 1 ja 7 ning VÕS § 110 lg-st 5 tulenevalt määras

kohus, et hageja peab andma tahteavaldused hüvitise saamisel, sest hagejale peab olema tagatud

hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.

5.10. Maakohus leidis, et kuna nii hageja kui kostjad on taotlenud kaasomandi lõpetamist, on

kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud

TsMS § 162 lg 4 ja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 alusel poolte endi kanda.

Apellatsioonkaebus

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu tühistada ja teha uus otsus, millega

lõpetada kaasomand ühel hageja poolt maakohtule esitatud kaasomandi lõpetamise viisidest.

Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

6.1. Puudub oht, et kinnisasja avalikul enampakkumisel jäävad kõik kaasomanikud omandist

ilma. Kaasomanikud tegid menetluses vastakuti teineteisele hinnapakkumisi kuni 500 000

euroga. Puudub alus arvata, et kolmas isik oleks valmis tasuma kinnisasja eest kõrgemat hinda.

6.2. Tõendatud ei ole, et kaasomanike majanduslik võimekus on erinev. 29.09.2022 LHV panga

kinnituskirja kohaselt on kostja I börsil kaubeldavate aktsia- ja võlakirjade portfelli turuväärtus

on rohkem kui 500 000 eurot ja tal on börsiväliseid varasid vähemalt 100 000 eurot. Kostjad on

pidanud hagejat majanduslikult võimetuks maksma kostjatele hüvitist. Maakohtu seisukoht on

üllatuslik.

6.3. Tõendatud ei ole, et kinnistu oleks mõne kaasomaniku kodu, et kostja I oleks kinnistut

arendanud, hageja ei ole kinnistusse panustanud või mõni kaasomanik kasvataks kinnistul

kartulit vms. Seega ei riiva kaasomanike huve kaasomanike vaheline enampakkumine.

6.4. Maakohtu seisukoht kinnistu reaalosadeks jagamise võimatuse kohta on üllatav, sest kohus

on vastavad nõuded menetlusse võtnud. Ebaõige on kohtu seisukoht, et pooled ei ole suutnud

7(11)

tõendada, et kaitseala valitseja ei ole andnud neile nõusoleku hagis taotletud reaalosade

moodustamiseks. Maakohus oleks pidanud nimetatut pooltega arutama ja andma hagejale

täiendava tähtaja, et esitada kohtule just selline kaitseala valitseja poolt väljastatud tõend, mida

kohus soovis saada.

6.5. Kinnistu reaalosadeks jagamise korral jääks kõikidele kaasomanikele vähemalt osa

kinnistust, sh ka hagejale osa oma vanematekodust. Lisaks on hagejal juba niigi kinnisvara

Vanakülas ehk samas külas XXX kinnistuga. Seetõttu jääb poolte kinnisvara igal juhul samase

külasse. Kuna kinnistu on hageja vanematekodu, on tema väljaarvamine kaasomanike hulgast

ebaõiglane ja emotsionaalselt vastuvõetamatu. Seejuures ei ela kostja IV isegi Eestis ega oma

kinnistuga mistahes emotsionaalset seost. Samuti ei oma seda kostjad II, III ja V.

6.6. Kostjate vastuhagi puudutab üksnes kostja I õigusi ja huve. Kostjate II-V õiguslikku

positsiooni see ei mõjuta, mistõttu on maakohus lubamatult rahuldanud õiguslikult sisutühja

hagiavalduse kostjate II-IV osas (kostja V osas on jäänud vastuhagi üldse lahendamata või

lahendatud osaliselt).

6.7. Hagejale määratud hüvitis on põhjendamatult väike, sest maakohus arvestas ebaõigesti

kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000 eurot. 01.02.2025 hindamisakti kohaselt on kinnistu

hoonestatud osa väärtus maakohtu otsuse tegemise ajal 138 000 eurot. Tõend kinnitab, kinnistu

väärtuseks tulnuks määrata koos sellel paikneva metsaga 488 687,77 eurot (208 000+226

687,7+54 000). Kuna hagejale kuulub kinnistust kokku 30%, pidanuks hüvitise suurus olema 146

606,33 eurot. Ka kostjad on 15.10.2024 kohtuistungil avaldanud, et on nõus hagejale kaasomandi

kaotuse eest kõnealuses summas hüvitist tasuma (kostjad on viidanud, et hüvitis võib olla 150

000 eurot ja enamgi).

Lisaks ei ole kohtuotsuses reguleeritud küsimust, kuidas määratud hüvitis ajas suureneb, kui

kostja I viivitab hageja kaasomandi omandamisega ja talle hüvitise maksmisega. Kohtumenetlus

võib kesta aastaid.

Vastus apellatsioonkaebusele

7. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

millega kohus jättis kostjalt I välja mõistmata hüvitise 146 606,33 euro ulatuses.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt I välja hageja kasuks

hüvitise 146 606,33 euro ulatuses. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Kohus peab kaasomanike huvide kaalumisel lähtuma õiglusest ning huvide kaalumine on

kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus

on ületanud diskretsioonipiire. Siinsel juhul on maakohtu siseveendumuse ja diskretsiooniotsuse

kujunemine jälgitav. Seetõttu puudub alus tühistada maakohtu otsust kinnisasja jagamise viisi

osas.

8(11)

9.1. Iseenesest tuleks poolte ülekaaluka huvi puudumisel kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks

muul viisil eelistada kinnisasja müümist avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

See võimaldaks vältida pikaajalisi vaidlusi kaasomandis oleva kinnisasja väärtuse üle, selgitada

objektiivselt välja kaasomandi väärtuse ning tagada kõikide osapoolte huvidega arvestamise.

9.2. Kaasomandi lõpetamine viisil, et asi müüakse avalikul enampakkumisel, on siiski õigustatud

eelkõige siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, keegi neist ei ole huvitatud

ainuomanikuks saamisest ning kaasomandi osa eest soovitakse võimalikult suurt hinda. Selle

jagamise viisi korral on võimalik, et kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja endale.

Aga samamoodi on võimalik, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel kolmandale

isikule. Selles seisnebki maakohtu märgitud oht, et kinnisasja ei saa endale keegi pooltest. Sellist

ohtu ei ole võimalik menetluses asjaoludega sisustada ega tõendada. Hageja arvamus, et kolmas

isik ei oleks valmis tasuma kinnistu eest kaasomanikest kõrgemat hinda, on hüpoteetiline ega ole

kohtu poolt kontrollitav.

9.3. Kuigi apellatsioonkaebuses väljendab hageja soovi saada enda omandisse reaalosa

lapsepõlvekodust ja see huvi on inimlikult mõistetav, ei tulenenud see huvi hageja esitatud

nõuetest. Hageja oli valmis kinnistu enampakkumisel müümisega. Sellest saab järeldada, et ta

pidi arvestama sellega, et jääb kaasomandi mõttelisest osast ilma. Seega ei saanud see talle olla

emotsionaalselt vastuvõetamatu. Asja lahendamisel ei oma määravat tähtsust, kas kostjad II–V

omavad kinnisasjaga emotsionaalset seost ja kohus ei ole sellega ka arvestanud.

9.4. Siinses olukorras arvestas maakohus põhjendatult sellega, et üks kaasomanikest (kostja I)

kasutas kinnisasja. Seejuures ei oma tähendust asjaolu, et kostja I elab ka TTT tänava aadressil.

Isikul võib olla mitu elukohta samaaegselt (TsÜS § 14 lg 2). Isik võib elada vaheldumisi kord

ühes, kord teises kohas (RKTKm 06.04.2016, 3-2-1-13-16, p 13). Juba ainuüksi asjaolu, et

kostjal I on kinnistul elumaja, kinnitab vähemalt suveperioodil tema kinnistul elamist.

Apellatsioonikohtu istungil kinnitas ka hageja, et kostja I suvitab vaidlusalusel kinnistul. Isegi,

kui tegemist ei ole tema elukohaga TsÜS § 14 lg 1 mõttes, on õiglane selle huviga arvestada.

9.5. Hageja soovis enda omandisse reaalosa, millel oleks vähemalt üks elektrivarustusega elamu

ja kaev, samuti avalikule teele juurdepääsu tema omandisse jäävale reaalosale kas üle õueala või

selle ligidalt. Kaasomandi lõpetamisel pidi kohus selle viisi kaalumisel arvestama mh poolte

suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus poolte suhted on konfliktsed (nende vahel on teisi

kohtuvaidlusi), võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane.

Kuigi hagejal võib olla samas külas kinnisvara, ei ole see võrreldav olukorraga, kui hageja

kostjate kaasomandis olevast õuealast või selle kõrvalt juurdepääsutee kasutamiseks üle sõidab.

Maakohtu valitud jagamise viisi poolt räägib ka asjaolu, et kinnistu jagamine reaalosadeks

hageja soovitud viisil ei olnud võimalik (puudus Keskkonnaameti nõusolek) ja see oleks olnud

ebaõiglane tulenevalt tekkivate kinnistute erinevast kasutusotstarbest.

9.6. Huvide kaalumisel ei oma määravat tähtsust, kes ja kui palju on kinnisasjal olevatesse

hoonetesse panustanud. Samuti ei saanud kostjad tõendada negatiivset asjaolu, et hageja seda

teinud ei ole. Eelkõige on kohtu valitud viis põhjendatud seetõttu, et isegi kui olemuslikult on

kinnisasja jagamine võimalik, pole see poolte suhteid arvestades põhjendatud.

10. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud juhtima hageja

tähelepanu asjaolule, et Keskkonnaameti kirjast ei järeldu kinnistu reaalosadeks jagamise

võimalikkus hageja soovitud viisil.

9(11)

10.1. Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid selle kohta, millised maakohtust erinevad järeldused

saaks kirjast teha. Maakohus ei pidanud hagejale selgitama, millise sisuga peaks olema tõend

tema esitatud asjaolu tõendamiseks. Eelmenetluses peab kohus otsustama, kas esitatud tõendid

on asjakohased ja lubatavad (TsMS § 238 lg-d 1–4). Siinses asjas esitatud Keskkonnaameti

kirjad olid asjakohased ja lubatavad tõendid ning kohus on need menetluses vastu võtnud. Alles

otsuse tegemisel saab kohus hinnata tõendeid ja otsustada, mis asjaolud on tuvastatud (TsMS §

438 lg 1) (29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 19).

10.2. Üksnes olukorras, kus kohus seab tõendi usaldusväärsuse kahtluse alla, ei tohi TsMS § 238

lg 5 II lause alusel tõendiga arvestamata jätmine tulla tõendi esitanud menetlusosalisele

üllatusena ja kohus peab andma poolele võimaluse esitada oma vastuväited tõendi

ebausaldusväärsuse väitele. Siinses asjas pole maakohus jätnud tõendiga arvestamata selle

ebausaldusväärsuse tõttu, vaid on leidnud, et tõend ei tõenda hageja väidetud asjaolu. Seetõttu ei

pidanud kohus hagejaga arutama, kas Keskkonnaameti kiri tõendas hageja väiteid, vaid võis

hinnata seda otsuse tegemisel.

11. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et maakohus on rahuldanud sisutühja hagi kostjate II–IV

osas ning kostja V osas on vastuhagi jäänud üldse lahendamata.

11.1. Isegi kui kostjate II–V osas kaasomandi suurus hagi rahuldamise tulemusena ei muutu,

puudutas kaasomandi lõpetamise vaidlus ka nende varalisi huve ja vastuhagi nõudes pidid

kostjad ära näitama, millised osad hagejale ja kostjatele jäävad.

11.2. Vastuhagi on 11.07.2024 hagiavalduse kohaselt esitanud kõik viis kostjat (ning ka hilisema

alternatiivse nõude), kuid maakohus on ilmselt ekslikult märkinud määrustes ja otsuses, et

tegemist on üksnes kostjate I-IV vastuhagiga. Ka kohtuotsuse pealdises ja resolutsioonis on

kostja V vastuhagi esitajate nimede hulgast välja jäetud. Tegemist on ilmse veaga maakohtu

otsuses, mille ringkonnakohus saab parandada (TsMS § 447 alusel) ja märkida, et kohtuotsuse

pealdises ja resolutsiooni p-s 2 tuleb märkida vastuhagejaks ka B.B .

12. Mõttelise osa andmisel kostjale I peab hüvitise suurus olema õiglane ja kohane. Hüvitise

määramisel tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja

arvestada sellekohaseid tõendeid. Nimetatuga tagatakse ka selle arvestamine, et kinnisasja

väärtus kohtumenetluse kestel ajas muutub.

12.1. Hageja esitas apellatsioonimenetluses tõendi, mille kohaselt on jagatava kinnistu õueala

turuväärtus 138 000 eurot. Hageja leiab, et tõend lükkab ümber maakohtu tuvastatud kinnistu

hoonestatud osa väärtuse (84 000) ja selle väärtus on 54 000 eurot suurem, mistõttu tuleks

kinnistu väärtuseks määrata koos sellel paikneva metsaga kokku 488 687,77 eurot (208 000 +

226 687,77 + 54 000). Nimetatut arvestades oleks hageja osa väärtuseks 146 606,33 eurot

maakohtu poolt väljamõistetud 130 406,33 euro asemel.

12.2. Kostja I apellatsioonikohtu istungil esitatud sisuliste vastuväidete kohaselt ei ole õueala

hindamisel arvestatud kahe majaga, mis on paigaldatavad suvilad ja kuuluvad mitte

kaasomanikele, vaid kostja I poegadele. Hindamisaktis on arvestatud kaht hoonet, mis on kokku

varisenud (laut ja üks aitadest).

12.3. Ringkonnakohus leiab, et hindamisaktiga tuleb arvestada ja vastuväited selles toodud

õueala hinnale on põhjendamatud. Hindajad on arvamuses toodud kokkuvõttest (III kd, tl 133)

nähtuvalt arvestanud sellega, et kinnisasjal on kaks üksikelamut (rehielamu ja üksikelamu nr 2),

10(11)

ait, kelder, saun, laut ja kaks ehitusregistrisse kandmata elamut. Loetelust nähtub, et hindajad on

arvestanud kahest aidast ühega. Hindaja on käinud kinnisasjal ja vaadanud vara visuaalselt üle

(samas, tl 134). Arvamuses kajastub ka asjaolu, et kuigi ehitusregistri andmetel on hinnataval

alal ait nr 2, on see hindamise kuupäeva seisuga hävinud ja lagunenud (samas, tl 141 pöördel).

Hinnangus sisaldub foto laudast koos andmetega, et selle seisukord on rahuldav, kuid

renoveerimist vajav (samas, tl 141 pöördel). Nimetatuga on ümber lükatud kostja I väide, et laut

on kokku varisenud.

12.4. Hindajad on õuealal asuvate kahe suvilaga hindamisel arvestanud (samas, tl 142 ja

pöördel). Arvamuse kohaselt on tegemist 69 m2 ja 58 m2 postvundamendile rajatud

kahekorruseliste ehitistega, millest esimene vajab ehitis- ja kasutusluba ning teine minimaalselt

ehitus- ja kasutusteatist. Suvilad vajaksid tagantjärgi seadustamist. Hindajad on turuväärtuse

määramisel arvestanud ka seadustamisvajadusega, seega eeldatavalt selle kuludega. Arvestades,

et tegemist on postvundamentidele rajatud kahekorruseliste elamutega, on ringkonnakohtu

hinnangul tegemist kinnisasja oluliseks osadeks olevate ehitistega (TsÜS § 54 lg 1 mõttes) ja

nendega tuli turuväärtuse hindamisel arvestada.

Kokkuvõttes on kostjalt I väljamõistetava hüvitise suuruseks 146 606,33 eurot ja nimetatud osas

kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele.

13. Menetluskulude jaotamisel arvestab ringkonnakohus järgmisega. Tegemist on kaasomandi

lõpetamise vaidlusega, mis tehakse kõigi kaasomanike huvides ja milles menetluskulud tuleks

jätta kummagi poole enda kanda (RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14).

Apellatsioonimenetluses olid vaidluse all kaks keskset vaidlusküsimust – kas maakohus otsustas

õige kaasomandi jagamise viisi kasuks ning kas kostjale määratud hüvitis oli kohane. Ühes

küsimuses jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja teises rahuldatakse. Apellatsioonimenetluses

kantud menetluskulud jätab ringkonnakohus seetõttu TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi

alusel poolte endi kanda. Hüvitatavate menetluskulude suurust ringkonnakohus seetõttu kindlaks

ei määra.

14. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

15. Juhindudes TsMS § 654 lg st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)