2-19-12055/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Kairi Piirisild ja Ahti

Kuuseväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. aprill 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-12055

Kohtuasi

W.P hagi osaühingu EMG EST vastu kasutuseelise

väljanõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 18. juuni 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

W.P apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

26 002,97 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja W.P (isikukood XXX)

Kostja osaühing EMG EST (registrikood 10216557),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar

Menetluse liik

Asja läbivaatamine kohtuistungil 20. märtsil 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 18. juuni 2024. a otsuse tsiviilasjas nr 2-19-12055 resolutsioon

muutmata, muutes osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud W.P kanda.

4. Määrata rahaliselt kindlaks osaühingu EMG EST ringkonnakohtus kantud

menetluskulud summas 1508,36 eurot ning mõista need W.Plt osaühingu EMG EST

kasuks välja. Mõista W.Plt osaühingu EMG EST kasuks välja võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis menetluskuludelt 1508,36 eurot alates

praeguse otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-19-12055

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. W.P (hageja) esitas 12. augustil 2019 (täpsustatud 21. mail 2020, 8. novembril 2020, 13.

jaanuaril 2021 ja 19. oktoobril 2022) Pärnu Maakohtule hagi osaühingu EMG EST (kostja)

vastu kasutuseelise 24 076,82 euro ja viivise väljamõistmiseks. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt olid kostja ja Y ajavahemikul 29. november 2012 kuni 26.

oktoober 2017 Pärnus aadressil XXX asuva kinnisasja (kinnisasi) kaasomanikud (mõlemad ½

mõttelises osas). Kostja kasutas kinnisasjal asuva peahoone parimaid ruume kaasomanike

kokkuleppeta oma ettevõtluses töökojana kokku 667,9 m2 ulatuses. Ühise asja sellise

kasutamisega ei olnud Yl kaasomanikuna võimalik samu ruume kasutada, mistõttu tuleb talle

hüvitada kasutuseelised.

1.2. Y loovutas 22. mai 2019. a nõude loovutamise lepinguga ajavahemiku 1. juuni 2015 kuni

26. oktoober 2017 kasutuseelise hüvitamise nõude kostja vastu hagejale. Nõude loovutamise

teade on kostjale allkirja vastu kätte toimetatud 8. augustil 2019.

1.3. Kuna kostja kasutas kinnisasjal asuvaid ruume kaasomaniku kokkuleppeta oma

majandustegevuses, tuleb nende pindade kasutamist vaadelda kasutuseelisena, millest

mõlemad kaasomanikud peavad saama oma mõttelisele osale vastava kasu osa. Kasust, mille

kostja sai ühise omandi kasutamisest viljana, s.o üür kolmandatelt isikutelt kinnisasja teiste

ruumide kasutamise eest, on ½ osas tsiviilasjas nr 2-13-22515 tehtud kohtuotsusega Y kasuks

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 alusel

kostjalt välja mõistetud. Vilja ja kasutuseelise käsitlemisel ei tohiks olla erinevusi sõltuvalt

sellest, millisel viisil kasu saadi. Seejuures leidis kohus viidatud tsiviilasjas, et kostja poolt Y

õiguste rikkumine oli jätkuv tegevus, mis sai alguse veel enne, kui Yst sai vaidlusaluse

kinnisasja kaasomanik. Kuna siinses asjas on nõue esitatud arvestusega alates 1. juunist 2015,

tuleb hageja õiguste rikkumise alguseks lugeda 1. juuni 2015.

1.4. Y soovis ka ise kinnisasja peahoone ruume kasutada tulu teenimiseks. Nimelt tegi Y juba

9. juunil 2013 hagejale volikirja kinnisasja kasutamise korraldamiseks. Samuti esitas Y

tsiviilasjas nr 2-13-22515 vastuhagi, milles mh tegi kaasomanikule ettepaneku lõpetada

kaasomand reaalosadeks jagamisega. Kuna kaasomanik sellega ei nõustunud, tuli sellest

taotlusest loobuda. Ka on kaasomanikud arutanud kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist.

Seejuures pöördus Y 25. juunil 2015 kirjaliku ettepanekuga kostja poole, eesmärgiga

saavutada kokkulepe kinnisasja üürilepingu alusel kasutamisest vabanenud pindade

kasutamise osas. Kostja sellele ei reageerinud.

1.5. Kostja on olnud jäigal seisukohal, et tal on kaasomanikuna õigus kasutada ise ja välja

rentida oma mõttelise osa (1/2) suurusele vastavat kinnisasja reaalosa, s.o 50% kinnisasja

2-19-12055

ehitiste üldpinnast, ning selles osas ei ole teisel kaasomanikul mingeid õigusi, sh õigust tulule

vastavalt kaasomandi mõttelisele osale. Riigikohtu 4. mai 2022. a määruse kohaselt ei tulene

kasutuseelis mitte kaasomaniku mõttelise osa suurusest, vaid kinnisasja kasutatud reaalosa

suurusest ja selle kasutusväärtusest. Seejuures on eelduseks, et kasutuseelise saamisel on üks

kaasomanik rikkunud teise kaasomaniku õigusi, nt takistanud sama asja kaaskasutamist.

1.6. Kostjat ei saa nimetada ebaseaduslikuks valdajaks, kuid ta on kaasomandis oleva asja

ebaseaduslik kasutaja, sest kaasomanike vahel ei olnud kokkulepet ühise asja kasutamiseks ja

teisel kaasomanikul puudus võimalus sama asja kaaskasutada. AÕS § 72 lg 3 järgi on

kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. Kasutuskorra puudumisel ei ole välistatud hageja nõue kostja vastu saadud

kasutuseeliste hüvitamiseks AÕS § 71 lg 2 alusel ka juhul, kui kostja kasutab hageja õigusi

rikkudes kinnisasja pinda talle kuuluvale mõttelisele osale vastavast pinnast väiksemas osas.

Sellest tulenevalt on oluline, kas kostja AÕS § 72 lg-s 3 sätestatut rikkudes tegi Yle takistusi

ühise omandi kaaskasutamisel.

1.7. Ühise asja kasutamine ajavahemikul 1. juuni 2015 kuni 26. oktoober 2017 oli Y jaoks

takistatud sellega, et kostja oli kasutusele võetud ruumid kohandanud spetsiaalselt oma

ettevõtluse tarbeks (pildiraamide valmistamise töökoda), s.o paigaldanud tööpingid, muu

sisustuse ja nende elektrivarustuse jne. Lisaks olid ruumid kostja poolt lukustatud ja

elektroonilise valve all. Nii rikkus kostja Y õigust ühist asja kaaskasutada (AÕS § 72 lg 3) või

kasutada seda kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1). Kasutades kaasomandis olevaid ruume sellisel

viisil, ei toimunud see ka kõigi kaasomanike huvides, kaasomandi kasutamine ei olnud

kooskõlas hea usu põhimõttega ja see kahjustas teise kaasomaniku õigusi (AÕS § 72 lg 5).

Kostja ei pöördunud enne kinnisasja kokkuleppeta kasutama asumist kasutuskorra

kehtestamiseks kohtu poole ega kasutanud kaasomandi reaalosa selliselt, et selle suhtes oleks

olnud võimalik ka kaasomaniku kaaskasutus. Ühise asja kasutamist said otsustada ainult

kaasomanikud koos.

1.8. Rikkumise tulemusel omandas kostja kogu kaasomandi kasutamisest saadud

kasutuseelise. Kinnisasja reaalosa kasutamisega 667,9 m2 ulatuses sai kostja kasu seeläbi, et ta

ei pidanud oma ettevõtluse tarbeks üürima ruume mujalt ning hoidis kokku ettevõtluskuludelt.

Nii kasutuseelisena saadud tulu kui ka kasu sai ta ½ osas teise kaasomaniku arvel.

1.9. Kostja on rikkumise tulemusel Y arvel alusetult rikastunud (võlaõigusseaduse (VÕS) §

1037 lg 1). Alternatiivselt on hageja nõude alus AÕS § 71 lg 2. Ruumide varasem kasutamine

üürile andmiseks tõendab, et nendel ruumidel oli kasutusväärtus. Hageja nõue tugineb

eksperthinnangule, mille kohaselt oli ehitise pinna kasutusväärtus 2,50 eurot/m2. Sellest

lähtuv kaasomaniku kasutuseelise osa on 24 076,83 eurot (kasutatud pind 667,9 m2; kasutuse

periood 28 kuud ja 26 päeva; 1 m2 kasu määr 2,50 eurot/m2; kasusaajate arv 2). Kuna kostja

kasutas ehitise parimaid pindu, on põhjendatud arvutada kasutuseelist eksperthinnangu alusel.

1.10. Y ei taotlenud kohtult kaasomandi kasutuskorra kehtestamist, sest olukorras, kus Pärnu

Maakohus oli juba teinud otsuse kaasomandi lõpetamiseks kaasomanike vahelisel

enampakkumisel ja vastav osaotsus oli Tallinna Ringkonnakohtu 4. detsembri 2015. a

kohtuotsuse tulemusel 6. jaanuaril 2016 jõustunud, ei olnud kasutuskorra kehtestamise

taotluse esitamine enam mõistlik. Kohtuväliste ettepanekutega kostja nõus ei olnud.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-19-12055

2.1. Tsiviilasjas nr 2-13-22515 esitas Y vastuhagi, milles nõudis kostjalt mh kasutuseelise eest

hüvitise tasumist kuni 1. juunini 2015, kuna kaasomanikel puudus kokkulepe kostja poolt

ruumide kasutamise kohta. Pärnu Maakohtu 5. detsembri 2019. a otsusega jäeti see nõue

rahuldamata. Kohus leidis, et kostja kasutab vastuhagis väidetust vähem ruum. Kaasomaniku

valdus ei muutu AÕS § 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks põhjusel, et kaasomanike vahel ei

ole kasutuskord kokku lepitud. Kohus ei nõustunud Y käsitlusega, et kasutuseelise

arvestamise aluseks tuleks võtta kasutatav ehitise reaalosa suurus, arvestamata kaasomandi

proportsioone. Alates 29. novembrist 2012, kui Y sai kinnisasja kaasomanikuks, on kostja

kasutuses olnud 558,9 m2, millele lisandub 303,7 m2, seega kokku 862,6 m2, mis moodustab

alla poole kinnisasja pindalast (1759,9 m2, millest pool on 879,95 m2) ja ka kõigi teiste

kinnistul asuvate hoonete pinnast. Tallinna Ringkonnakohtu 9. juuni 2020. a otsusega

maakohtu otsust kasutuseelise eest nõutava hüvitise osas ei muudetud, ringkonnakohtu

põhjendused kattusid maakohtu põhjendustega. Riigikohtu 29. oktoobri 2020. a määrusega

jõustus ringkonnakohtu otsus.

2.2. Hageja on siinses asjas esitatud nõude omandanud loovutamise teel kinnisasja endiselt

kaasomanikult Ylt. Seega on hagejal nõudeõigus üksnes juhul, kui kasutuseelise nõudeõigus

oli Yl. Hageja esimese eelistusena esitatud alusetust rikastumisest tulenev nõue on

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 151 lg 1 järgi osaliselt aegunud. Hageja esitas hagi

12. augustil 2019, seega hageja aegumata nõue algab 13. augustil 2016 ja ajavahemiku 1.

juuni 2015 kuni 12. august 2016 eest on nõue aegunud. Hageja seadusest (AÕS § 71 lg 2)

tulenev alternatiivne nõue ei ole aegunud.

2.3. Kostja ei ole hageja õigusi rikkunud ega rikkumisest tulu saanud. Kostja tulu toovad

töökoja seadmed, mitte ruumid. Seadusest ei tulene, et tuluna võib käsitada oma vahendite

kokkuhoidu. Kostja oli hoone üürnik alates 1999. aastast. Kuni 2012. aastani ei olnud kostjale

teada, kellega tuleks kinnisasja ühises majandamises ja kasutamises kokku leppida. Kostja

võis mõistlikult eeldada, et ta saab kinnisasja kasutada, kui hoiab kaasomaniku selgumiseni

hoone korras. Kui Y 29. novembril 2012 oma omandiõiguse kinnistusraamatus vormistas,

asus ta oma esindaja kaudu kostjaga suhtlema, kuid mitte seoses kostja kasutuses olevate

ruumidega, vaid muudel hoone kasutamisega seotud teemadel. Y ei pidanud osade ruumide

kasutamist kostja poolt enda õiguste rikkumiseks. Ka pärast 1. juunit 2015 ei ole ta avaldanud

soovi kasutada kostja kasutuses olevaid ruume ühiselt. Hageja ei ole ka hagis selgitanud,

milles ruumide kaaskasutamine oleks seisnud, st kuidas ta oleks soovinud neid kasutada,

millal ta on oma soovist teist kaasomanikku teavitanud ja millal teine kaasomanik on sellisest

ettepanekust keeldunud.

2.4. Kaasomanike vahel oli ruumide kasutuskord välja kujunenud. Kaasomanikud kostja, C ja

Q leppisid 19. mai 2000. a üürilepingus ja selle lisades kokku, millised ruumid antakse kostja

kasutada. Ka Y arvas Q asemel kaasomanikuks saades, et kostjal on õigus samu ruume

kasutada kuni üürilepingu kehtivusaja lõpuni 1. juunil 2015, ja kaaskasutamist ei nõudnud.

Kirjeldatud olukord kehtis kuni vähemalt selle ajani, kui Y sai teada kohtu seisukoha

(tsiviilasjas nr 2-13-22515), et üürileping lõppes tegelikult juba 16. veebruaril 2006, kui kostja

sai kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuks.

2.5. Hageja peab Y õiguste rikkumiseks asja kaaskasutamise füüsilist võimatust (ruumidesse

ligipääsu puudumist). Kostja nõustub, et ruumidesse, kus äriühing korraldab ettevõtlust ja

vara on valve all, saab siseneda vaid äriühingu loal. Küsimus on aga kaasomaniku õiguses

nendesse ruumidesse pääseda ja neid kasutada. Kui kaasomanikul on selline õigus olemas,

peab ta nimetatud õiguse maksma panema, st nõudma oma kaaskasutusõiguse

2-19-12055

realiseerimiseks teiselt kaasomanikult sellele suunatud toimingute tegemist. Hageja ega Y ei

ole seda teinud.

2.6. Kostja ei ole rikkunud AÕS § 72 lg-tes 3 ja 5 sätestatut. Tõendamata on hageja väide, et

juba 2013. aastal on tema Y esindajana teinud kaasomanikule mitmeid ettepanekuid, kuidas

ühise omandi kasutamine võiks edaspidi korraldatud olla, mh ettepanek jagada kinnisasi

korteriomanditeks. Ettepanek kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks esitati 13. septembril

2013 vastuhagina kaasomandi lõpetamise kohtumenetluses. Enne kohtumenetluse algust

huvitas Y ainult üüritulu temale väljaandmine. Y poolt hagejale antud volikirjad „Haapsalu

mnt 9 ja 11 kasutamise korraldamiseks“ ei ole kostjale suunatud ettepanekud kaasomandit

koos kasutada. Ruumide kasutamise korraldamine on ka vabade ruumide üürile andmise

korraldamine. Ka üheski teises kirjas ei olnud teemaks see, et Y oleks huvitatud nende

ruumide, mis olid kostja valduses, kaaskasutamisest, ainukasutamisest või jagatud

kasutamisest.

2.7. Ka ei nõustu kostja hageja märgitud kasutusväärtusega. Hageja ei ole hagiavalduses esile

toonud, kus kasutuseelisena nimetatud 667,9 m2 pind asub, millistest ruumidest see koosneb

ja millises seisundis need ruumid on. Nõude loovutamise lepingu lisas esitatud ruumide

eksplikatsioon käib kogu peahoone kohta ja ei seostu hageja nõudega. Ka vaidleb kostja vastu

eksperdi leitud keskmisele üürimäärale ja pindalale, millega hageja üürimäära korrutab (667,9

m2), kuna ruumid on erineva kasutusväärtusega (nt koridorid ei oma iseseisvat väärtust).

Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks leidnud kostja ainukasutuses olevatele ruumidele uue

üürniku ja sellise üürimääraga.

2.8. Kui kohus peaks leidma, et kostja on käitunud vaidlusaluste ruumide kasutamisel

õigusvastaselt, tuleb hüvitamisel lähtuda kasutusõiguse harilikust väärtusest. Hageja

võimalikust saamata rendi arvestusest tuleks sama perioodi eest maha arvata kulud, mida ta

ise asja majandamisel oleks pidanud tegema. Hageja esitatud eksperthinnangus on ekspert

hoone haldus- ja hoolduskuludeks arvestatud 0,8 eurot/m2 hoone pinna kohta, mis eksperdi

hinnangul peaks olema piisav objekti haldamise korraldamiseks. Eksperdi arvamuse kohaselt

on 1 m2 üüritasu kasutuseelisena 1,70 eurot (2,50 - 0,80). Hageja ei väida, et tal oli takistatud

juurdepääs ka hoones asuvatele vabadele ruumidele, mida ta soovis üürile anda ja mille

üürileandmine ei õnnestunud. Ka seda tuleb nõudesumma vähendamisel arvesse võtta.

2.9. Hagi tuleb jätta rahuldamata ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kostja on

ajavahemikul 2006 – 2012 vallanud ja kasutanud kogu kinnisasja. Austraalias toimunud

pärimismenetluse (pärandajal oli mitu last) ja kohtuvaidluste ajal keegi võimalikest pärijatest

kinnisasja haldamisega ei tegelenud ja seda ei korraldanud. Ka alates 2013. aastast, mil Y sai

kinnisasja kaasomanikuks, ei ole ta kinnisasja haldamise ja alalhoidmisega tegelenud. Veelgi

enam, hageja kaudu on Y vastu vaielnud ka hädavajalikele töödele, mille kostja siiski ära tegi.

Vaidlust ei ole, et parendustööd hõlmasid kogu kaasomandit, sh vaidlusaluseid ruume. See

tõstis kinnisasja väärtust, millest Y sai kasu oma mõttelise osa võõrandamisel. Hoone hea

seisukorra tõttu hinnati kinnisasi täitemenetluses 200 000 eurole, millest Y sai 100 000 eurot.

Hea usu põhimõttega on vastuolus olukord, kus nõude uus omanik soovib selle arvel veelkord

rikastuda.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Maakohus jättis 18. juuni 2024. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus määras kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ja mõistis hagejalt

kostja kasuks välja menetluskulud 3194 eurot ja neilt seadusjärgses määras viivise.

2-19-12055

3.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on hageja nõude alusena tuginenud kolmele

alternatiivsele õiguslikule alusele. Esimese eelistusena soovib hageja 24 076,82 euro

väljamõistmist VÕS § 1037 alusetu rikastumise sätete alusel. Kui VÕS § 1037 ei kohaldu,

taotleb hageja sama summa väljamõistmist AÕS § 71 lg 2 alusel. Samuti taotleb hageja AÕS

§ 71 lg 2 alusel kostjalt selle osa väljamõistmist, mis võib olla alusetu rikastumise nõudena

aegunud. Kolmandana viitas hageja VÕS §-s 1039 sätestatud pahauskse rikkuja vastutusele ja

soovis kostjalt lisaks saadu harilikule väärtusele ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist.

3.2. Hageja loobus 3. mai 2023. a menetlusdokumendis pahauskse rikkuja vastutusele

tuginemisest VÕS § 1039 järgi, sest hagejal ei ole võimalik ümber lükata kostja kinnitust, et

kostja ei ole rikkujana kasu saanud. Sisuliselt loobus hageja sellel alusel esitatud nõuet

põhistavate asjaolude esitamisest ja tõendamisest. Seetõttu kohus VÕS § 1039 kohaldamist ei

analüüsi. Nõude ühest alternatiivsest õiguslikust kvalifikatsioonist loobumine ei ole käsitatav

hagist osalise loobumisena.

3.3. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste faktiliste asjaolude üle:

-

nõude aluseks olev kaasomand tekkis omandireformi käigus. Pärnus, Haapsalu mnt 9

ja 11 asuva endise Kollisti nahavabriku vara (hooned ja maad) tagastati õigusjärgsetele

omanikele Cle ja Qle, mõlemale ½ mõttelises osas;

-

kostja sõlmis 19. mail 2000 Qga rendilepingu tähtajaga kuni 1. juuni 2015;

-

Q suri 15. augustil 2001, tema pärijaks sai abikaasa F, kelle surma järel 2006. aastal

sai pärijaks Q ja F tütar Y. Y omandiõiguse kohta tehti kanne kinnistusraamatusse 29.

novembril 2012;

-

2006. aasta alguses suri C ning kostja omandas C pärijalt Wlt ½ mõttelise osa

kinnisasja kaasomandist. Kostja omandiõigus kanti kinnistusraamatusse 25. aprillil

2006;

-

kostja jätkas hagiavalduses märgitud ruumide kasutamist ka pärast Qga 2000. aastal

sõlmitud rendilepingus märgitud tähtaja 1. juuni 2015 lõppemist;

-

kostja ja Y olid ajavahemikul 29. november 2012 kuni 26. oktoober 2017 kinnisasja

kaasomanikud (mõlemad ½ mõttelises osas);

-

kaasomanikud ei olnud kaasomandi kasutamises kokku leppinud;

-

kostja kasutas kinnisasjal asuvas ehitises (peahoones) ruume 667,9 m2 ulatuses. Kostja

töökojana kasutuses olnud ruumid olid lukustatud ja teisel kaasomanikul neile

juurdepääsu ei olnud. Kostja valduses olnud ruume kaasomanikud samaaegselt

kasutada ei saanud;

-

kinnisasjal asuva peahoone pind on vähemalt 1759,9 m2;

-

22. ja 24. mai 2019. a nõude loovutamise lepingutega loovutas Y hagejale Y ja kostja

kui kaasomanike vahelisest suhtest ajavahemikul 1. juuni 2015 kuni 26. oktoober 2017

tuleneva kasutuseelise kasu nõude kinnisasja ruumide (667,9 m2) kasutamise eest

vastavalt Y mõttelise osa suurusele (1/2) ühises asjas.

3.4. Kuna hageja omandas kasutuseelise hüvitamise nõude loovutuse teel, saab hagejal

ajavahemiku 1. juuni 2015 kuni 26. oktoober 2017 eest kostja vastu kasutuseelise nõue olla

üksnes siis, kui selline nõue oli Yl. Y kasutuseelise nõude olemasolu esmaseks eelduseks on

kostja poolt Y kui kaasomaniku õiguste rikkumine.

3.5. Hageja on ekslikul seisukohal, et kostja ja Q vahel 2000. aastal sõlmitud üürileping

lõppes tähtaja möödumisega 31. mail 2015. Kostja esitatud tõendist nähtub, et tsiviilasjas nr

2-13-22515 olid poolteks samad kaasomanikud ning vaidluse all oli mh Y nõue kostja vastu

kinnisasja peahoones asuvate ruumide kasutamise eest üüri ja kasutuseelise maksmiseks

2-19-12055

(perioodi eest kuni 31. maini 2015). Maakohus nõustus tsiviilasjas nr 2-13-22515 Tallinna

Ringkonnakohtu 9. juuni 2020. a otsuses (p-d 64–65) esitatud õiguslike põhjendustega

üürilepingu lõppemise aja kohta.

3.6. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et tsiviilasjas nr 2-13-22515 tehtud kohtuotsuste

põhjendustes esitatud seisukohad ei oma siinses asjas tähtsust, kuna täitmiseks kohustuslik on

otsuse resolutsioon ja kohus ei ole otsuse resolutsiooniga üürilepingu lõppemise aega

tuvastanud. Y üüritasu nõue tsiviilasjas nr 2-13-22515 oli rajatud üürilepingu kehtivusele;

kostja vaidles sellele vastu ja leidis, et üürileping lõppes tema kaasomanikuks saamisega.

Seega oli üürilepingu kehtivus Y üüritasu nõude rahuldamise eelduseks ja kohus pidi selle

kehtivust hindama ka ilma sellekohase tuvastusnõudeta, kusjuures kostjal ei olnud vajadust

ega õiguslikku alust täiendavat tuvastusnõuet esitada. Kuna jõustunud kohtuotsusega on

tuvastanud, et üürileping lõppes 2006. a veebruaris ning just seetõttu jäeti Y nõue kostjalt üüri

saamiseks rahuldamata, ei saa Y ega hageja tema õigusjärglasena järgmistes menetlustes

enam tugineda sellele, et kostja ja Q vaheline üürileping kehtis kuni 31. maini 2015.

3.7. Maakohus hindas, kas kostja on Y kui kaasomaniku õigusi rikkunud ja saanud alusetult

kasutuseelist Y arvelt. Maakohus viitas Riigikohtu 4. mai 2022. a määruse seisukohtadele ja

nõustus hagejaga, et teise kaasomaniku õigusi on võimalik rikkuda ka oma kaasomandi osast

väiksema reaalosa kasutamisega. Rikkumist ei saa aga automaatselt järeldada sellest, et

konkreetsete ruumide kaaskasutamine ei olnud võimalik või et kostja ei küsinud Ylt pärast 1.

juunit 2015 ruumide kasutamise jätkamiseks nõusolekut. Maakohus asus seisukohale, et

selleks, et ühise asja ilma kaasomanike kokkuleppeta kasutamine võiks kaasa tuua mõne

kaasomaniku õiguste rikkumise, peab rikkumisele tuginev kaasomanik minimaalselt olema

teatanud teisele kaasomanikule oma soovist samu ruume (kaas)kasutada või sõlmida ühise

omandi kasutamiseks teistsuguseid kokkuleppeid. Hageja esile toodud asjaoludest ei nähtu, et

Y ise või oma volitatud esindaja hageja kaudu oleks pöördunud kostja poole viimase valduses

olnud ruumide kaaskasutamise või enda kasutusse saamise sooviga.

3.8. Maakohus ei nõustunud hagejaga selles, et pärast 2006. aastal kaasomanikuks saamist

oleks kostja oma vastutuse vältimiseks pidanud otsima 2005. aastal surnud teise kaasomaniku

Fi pärijaid, et saada kaasomaniku nõusolek seni üürilepingu alusel kasutatud ruumide

kasutamise jätkamiseks. Kostjal ei oleks ka parima tahtmise juures olnud võimalik enne 2012.

aastat teada saada, kes on kinnisasja uus kaasomanik. Seejuures on kostja teinud kaasomaniku

pärijate huvide kaitsmiseks piisavalt: aastatel 2006–2012 hallanud kogu kinnistut, teinud

kulutusi selle säilitamiseks ja korrastamiseks ning taganud sellega pärandvara säilimise.

3.9. Asjas ei ole vaidlust, et kinnisasja peahoone, kus vaidlusalused ruumid asuvad, pind on

vähemalt 1759,9 m2 ja kostja ainuvalduses oli sellest 667,9 m2. Seega oli kostja kasutuses

peahoone kogupinnast tema kaasomandiosa suurusele (1/2) vastavast osast väiksem pind.

Kuigi kaasomaniku poolt tema omandiosast väiksema osa kasutamine ei välista teise

kaasomaniku õiguste rikkumist, ei ole siinsel juhul selliseid asjaolusid kohtu ette toodud.

Hageja tuletab kaasomaniku õiguste rikkumise pelgalt sellest, et kaasomanike kokkulepet

töökoja ruumide kasutamiseks ei olnud ning ruumide kaaskasutamine (s.o mõlema

kaasomaniku poolt samal ajal) ei ole võimalik. Samas ei ole hageja esile toonud, et Yl oleks

olnud huvi kostja valduses olevaid ruume kostjaga ühiselt kasutada või saada need enda

ainukasutusse. Kostja ei võtnud vaidlusaluseid ruume kasutusse ka alles 1. juunil 2015, vaid

need olid töökojana sisustatud ja kostja valduses juba 2012. aastal, mil Y sai kaasomanikuks.

Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et Y oleks ise või oma esindajate kaudu teatanud

kostjale soovist saada kostja töökoja ruumid enda kasutusse.

2-19-12055

3.10. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et enne 1. juunit 2015 toimunu ei oma asja

lahendamisel tähtsust. Maakohus märkis, et kohtud on juba tuvastanud, et hageja seisukoht

üürilepingu lõppemisest ei olnud õige, sest üürileping lõppes juba 2006. aastal. 1. juunist 2015

tegelik õiguslik ega faktiline olukord ei muutunud ning ei toimunud Y õiguste uut rikkumist

kostja poolt. Erineval ajal tehtud ettepanekutest ja poolte e-kirjavahetusest nähtub, et Y

sisuliselt aktsepteeris kostja poolt ruumide kasutamist nii enne 1. juunit 2015 kui ka pärast

seda. Poolte suhtluses on räägitud Y poolt kinnisasja hoone ruumide võimalikust kasutamisest

üksnes vabade ruumide väljaüürimise kontekstis.

3.11. Kuna Y ei soovinud kostja valduses olnud ruume ise ega kostjaga ühiselt kasutada, ei

saanud kostja ruumide kasutamise jätkamisega rikkuda Y õigusi. Kui Y oli eksimuses poolte

õigussuhte olemuse osas ja arvas, et hagejal oli kuni 31. maini 2015 õigus ruume kasutada

üürilepingu alusel, võis see küll mõjutada tema otsustusi ruumide (kaas)kasutamise nõudmise

osas, kuid ei põhista tema õiguste rikkumise väidet ja kasutuseelise nõuet. Y eksimust ei

põhjustanud kostja. Vastupidi, kostja on kirjavahetuses Y ja W. Pga, samuti tsiviilasja nr 2-

13-22515 menetluses selgitanud, et üürileping lõppes 2006. aastal kostja kaasomanikuks

saamisega.

3.12. Hageja ei ole Y õiguste rikkumist teise kaasomaniku poolt konkreetsete faktiliste

asjaoludega põhistanud, vaid tugineb üksnes õigusnormide tõlgendamisele. Maakohus ei

nõustunud hageja tõlgendusega, nagu oleks (kaas)omanikul õigus oma kinnisasjast tulu saada

ka passiivselt, kui ta ise kinnisasja ei kasuta ega välja ei üüri.

3.13. Hageja heidab kostjale ette teise kaasomaniku huvidega mittearvestamist ja AÕS §-s 72

sätestatud kohustuste rikkumist. AÕS § 72 lg-st 5 tulenes aga ka Yle endale kohustus

arvestada kostja kui kaasomaniku huvidega ja hoiduda kostja huvide kahjustamisest. Y pidi

arvestama, et kostja kaasomanikuna kasutab ruume õiguslikul alusel ning on töökoja

sisseseadmiseks kandnud kulusid. Olukorras, kus samas hoones on piisavalt vabu ruume, sh

potentsiaalset suuremat kasutusväärtust omav kaubanduspind hoone esimesel korrusel, oleks

kostja kasutuses olevate ruumide kasutuskorra või -otstarbe muutmine selleks, et tagada Y

abstraktne õigus ruume kaaskasutada, toonud kaasa sekkumise kostja majandustegevusse ja

kahjustanud kostja huvisid. Selline sekkumine ei oleks olnud põhjendatud ega kooskõlas

kohustusega arvestada kõigi kaasomanike huvidega. Õige on kostja tähelepanek, et kostja

ettevõtluse tarbeks töökojana sisustatud ruumide kellelegi teisele kasutada andmiseks (sh

üürile andmiseks) oleks olnud vaja teha kulusid remondile. Olukorras, kus Y ise ruume

kasutada ei soovinud ja aktsepteeris, et ruumid on kostja ainukasutuses, ei saa Y õigusi

rikkuda see, et formaalselt ei olnud kaasomanikud ruumide kasutamise tingimustes kokku

leppinud.

3.14. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt ei ole Yle ega tema esindajale W. Ple tehtud takistusi

kinnisasjal asuvate teiste ruumide kasutusele võtmiseks (sh ise kasutamiseks, välja üürimiseks

vms) ja seeläbi kinnisasjalt tulu teenimiseks. Ka ei ole Yle tehtud takistusi kinnisasja

ruumidesse pääsemiseks.

3.15. Kokkuvõtvalt asus maakohus seisukohale, et kostja ei ole hageja õigusi rikkunud. Kostja

poolt 667,9 m2 pinna kasutamine peahoones ei ole käsitatav Y omandiõiguse rikkumisena. Nii

VÕS § 1037 lg 1 alusel kui AÕS § 72 lg 2 alusel kostjalt hüvitise nõudmise peamine eeldus –

teise kaasomaniku õiguste rikkumine – on täitmata. Kuna kostja ei kasutanud enda

omandiosast suuremat osa peahoone pinnast ja kostjal kaasomanikuna on õigus oma

omandiosa tasuta kasutada, ei saanud kostja ruumide kasutamisega ka Y arvelt alusetult

rikastuda ega saanud Y arvelt kasutuseelist.

2-19-12055

3.16. Maakohus selgitas, et võõra kinnisasja üürimise asemel oma kinnisasja tasuta kasutades

on võimalik omavahendite kokkuhoid (üüri maksmise kohustuse puudumise tõttu). Sellise

kokkuhoiu käsitamine alusetu rikastumisena on aga võimalik tingimusel, et teise kaasomaniku

õigusi on rikutud. Praeguses asjas ei tähenda ruumide kaaskasutuse võimaluse puudumine ja

asjaolu, et kostjal puudus Yga konkreetne kokkulepe ruumide kasutamiseks, automaatselt Y

õiguste rikkumist. Kostja kokkuhoid ei tule Y õiguste rikkumise arvelt. Kuna Y ega tema

esindaja hageja ei soovinud teha kulutusi ruumide korrastamiseks või ei leidnud üürnikku, kes

oleks nõus remontimata ruume üürima või need oma vahenditega remontima, ei vastuta kostja

Yl tulu saamata jäämise eest. Kuna kostja ei ole hageja õigusi rikkunud, ei saanud ta sellega

ka hageja arvel rikastuda.

3.17. Kostja on esitanud alusetu rikastumise nõudele osaliselt ka aegumise vastuväite.

Maakohus asus seisukohale, et ajavahemiku 1. juuni 2015 kuni 12. august 2016 eest, s.o kuni

kolme aasta eest enne hagi esitamist nõutavas osas, on hageja alusetu rikastumise nõue

aegunud (TsÜS § 151 lg 2).

3.18. Maakohtu hinnangul tuleb samadel põhjendustel (v.a aegumine) jätta rahuldamata ka

hageja AÕS § 72 lg 2 alusel esitatud alternatiivne nõue. Kostja ei ole kaasomaniku õigusi

rikkunud.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas

uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

4.1. Maakohus oleks pidanud esmalt hindama hageja nõuet VÕS § 1037 alusel ja alles

seejärel AÕS § 71 lg 2 alusel, sest hageja primaarne nõue oli esitatud just VÕS § 1037 alusel.

Erinevad nõude alused tingivad ka erinevate asjaoludega arvestamise, mida maakohus

vaidlustatavas otsuses ei ole teinud. Seejuures ei ole maakohus hageja nõuet VÕS § 1037

alusel sisuliselt hinnanudki.

4.2. Maakohus leidis vääralt, et kaasomanike vahel oli kokkulepe ühise asja kasutamiseks.

Samuti on väär maakohtu järeldus, et kostja kasutas oma asja ja seega kuulusid talle ka kõik

kasutuseelised sellest asjast. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostjal kaasomanikuna ei

olnud „oma asja“ (reaalosa), mida kokkuleppeta kasutada. Kostjale kuulus vaid mõtteline osa

ühisest asjast ja ühise asja kasutamine oleks seaduslikult saanud toimuda ainult kokkuleppel

kaasomanikuga. Kuna vastavat kokkulepet ei olnud, rikkus kostja kaasomaniku Y AÕS § 72

lg-st 1 tulenevat õigust ja omandas selle tulemusena ühise asja kasutamisest saadud kogu

kasu.

4.3. Maakohus leidis vääralt, et kostjal oli vastavalt talle kuuluva kinnisasja 1/2 mõttelisele

osale õigus otsustada reaalosana peahoone 1/2 ruutmeetrite kasutamine. Endale kuuluvaks

omandiks, mida kostja sai vabalt vallata, kasutada ja käsutada, ei olnud mitte kogu kinnisasi

või selle reaalosa, vaid 1/2 mõttelist osa sellest kinnisasjast, mis oli kaasomandis Yga. AÕS §

70 lg 3 kohaselt on kaasomandi korral tegemist ühises asjas kaasomanikele mõttelistes osades

kuuluva omandiga. Seega oli kostja omandiks mõtteline osa sellest kinnisasjast, mida ta võis

kasutada (nt tagatisena), mitte aga reaalosa sellest kinnisasjast, nagu leidis maakohus. Hageja

põhiline vastuväide siinses kohtuasjas toetubki sellele, et kostja on alusetult omandanud kogu

kasu ühise asja kasutamisest. Nii rikastus kostja alusetult kinnisasja kaasomaniku Y arvelt.

2-19-12055

4.4. Maakohus tuvastas vääralt, et 2000. a üürileping lõppes 2006. aastal üürniku ja

üürileandja isikute kokkulangemisega sõltumata sellest, et 2000. a üürilepingus olid

üürileandjateks kaks kaasomanikku koos. Õige on, et 1/2 osas langesid üürileandja ja üürnik

kokku, aga üürnikust ei saanud seeläbi veel kinnisasja omanik AÕS § 68 lg 1 tähenduses,

kellel oleks omanikuna ja üürileandjana õigus sõlmida ja lõpetada üürilepingut.

4.5. Y ei ole nõustunud sellega, kuidas kaasomanik ühise asja peahoonet ja teisi ruume

kasutas. Seega mingit kokkulepet selle kohta, milliseid ruume kostja võiks kasutada lisaks

2000. a üürilepingu esemeks olnud ruumidele, kaasomanike vahel ei olnud.

4.6. Kuna kaasomandi valdamise ja kasutamise üle otsustavad kaasomanikud seaduse

kohaselt ainult kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1), siis otsustades hõivata kokkuleppeta oma

otsesesse valdusse ühise asja reaalosa, sekkus kostja ka Y õigustesse. Sellega rikkus kostja ka

AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud teisi kaasomaniku õigusi, sh ei arvestatud teise kaasomaniku

huvidega ega järginud hea usu põhimõtet kaasomanike vahelistes suhetes. Oluline on, kas

sellise rikkumisega saadi ka kasu ning kas kostja rikastus sellega, s.o sai seda, mida ta

seadusega kooskõlas tegutsedes poleks saanud. Saades endale kogu kasutuseelise kasu ühise

asja kasutamisest 667,9 m2 ulatuses, sai kostja kasu teise kaasomaniku arvel.

4.7. Hageja hinnangul ei saanud maakohus otsuse tegemisel tugineda Tallinna

Ringkonnakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-13-22515 (jõustunud 9. juunil 2020), sest selles ei

käsitleta kasutuseeliseid ühise asja kasutamisest alates 1. juunist 2015. Küll aga on selle

otsusega tõendatud järgmised asjaolud: peahoones on 1759,9 m2 üldpinda, millest saab tulu

teenimiseks kasutada 1443,3 m2; sellest kasutas kostja ise vahetult 823,7 m2 ja veel 489,25 m2

oli tema poolt välja üüritud – seega kokku kasutas kostja 1312,95 m2 ühise asja pinda. Kogu

sellelt pinnalt sai kostja alusetult kasu nagu omanik (AÕS § 68 lg 1). Nii oli kostja kasutuses

kokku 91% peahoone kasutatavast pinnast, millelt saadud kasu sai endale vaid kostja.

4.8. Hageja on seisukohal, et Y jaoks oli ühise asja reaalosa kasutamine 667,9 m2 osas

takistatud. Kostja kasutas seda enda ettevõtluses, mistõttu oli samade ruumide

kaaskasutamine võimatu. Selle, et nende ruumide kaaskasutamine oli võimatu, on omaks

võtnud ka kostja ise (kostja 28. veebruari 2023. a menetlusdokumendi p 5.2.2).

4.9. Seoses nõude aegumise küsimusega viitab hageja TsÜS § 150 lg-le 2. Kostja on

kohustatud andma alusetu rikastumisega saadu välja alusetu rikastumise sätete järgi ka pärast

aegumistähtaja möödumist, kui rikkumise oli toimunud ja rikkuja oli alusetult rikastunud

VÕS §-de 1037–1039 kohaselt ning seda kümne aasta jooksul rikkumisest (VÕS § 150 lg 3).

Kuna hagi nõue puudutab rikkumisi ajavahemikul 2015–2017 ja hagi esitati 2019. aastal, siis

ei ole hageja alusetu rikastumise nõue aegunud.

4.10. Hageja hinnangul ei oma asjas tähtsust, kas üürileping lõppes 2006. aastal või 31. mail

2015, vaid oluline on see, et 1. juuniks 2015 oli üürileping lõppenud. Ka jättis maakohus

tähelepanuta, et kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-13-22515 jõustus 29. oktoobril 2020, aga hagi

siinses asjas esitati 12. augustil 2019. Lisaks ei reguleeri see üürileping kuidagi siinses asjas

kaasomanike vahelisi suhteid seoses 1. juunist 2015 saadavate kasutuseelistega. Ka see, mis

ühise omandiga enne 1. juunit 2015 toimus, ei saa olla aluseks hageja õiguste üle otsustamisel

siinses kohtuasjas. Nõudeõigus kasutuseelistele loovutati hagejale alates 1. juunist 2015.

Seega tuleb hinnata Y õiguste rikkumist alates 1. juunist 2015.

4.11. Alusetu on maakohtu seisukoht, nagu pidanuks Y lisaks pooleliolevale

kohtumenetlusele kohtuasjas nr 2-13-22515 ja seal esitatud vastuhagile pöörduma kostja

2-19-12055

poole taotlusega ühist asja kasu saamiseks kasutada, kui ta soovis asuda kasutama ühise asja

pinda, mida kostja kaasomanikuna kokkuleppeta juba ise kasutas.

4.12. Maakohtu väide, et Y ei soovinud neid ruume ise kasutada, on väär. Y ei soovinud neid

ruume isiklikult vahetult kasutada, kuid ta soovis neid ruume kasu saamiseks välja üürida, mis

sai selgeks juba tsiviilasja nr 2-13-22515 menetluses. Seejuures faktiline olukord 1. juunil

2015 ei muutunud, sest kostja jätkas nende ruumide kasutamist, mida ta varem oli kasutatud

2000. a üürilepingu alusel (või alates 2006. aastast kaasomanike kokkuleppeta). Õiguslikult

muutus aga see, et vähemalt alates 1. juunist 2015 ei olnud kostjal ühise asja pinna

kasutamiseks enam mingit õiguslikku alust. Muutus ka see, et alates 1. juunist 2015 oli

nõudeõigus loovutatud hagejale.

4.13. Asjakohatu on maakohtu viide, et Y ei ole kasutanud võimalust sama ehitise vabade

ruumide kasutamiseks. Küsimus on ühise asja kaaskasutamises. Y soovis ühise asja ruume

anda üürile kolmandatele isikutele (nagu oli seda teinud lisaks oma majandustegevusele ka

kostja).

4.14. Hageja hinnangul on maakohus vääralt mõistnud nii mõttelise osa (TsÜS § 56);

kaasomandi (AÕS § 70 lg 3), kasutuseelise (TsÜS § 62 lg 1) kui ka kaaskasutuse mõisteid

(AÕS § 72 lg 3). Ka on maakohus vääralt ja valikuliselt arvestanud Riigikohtu seisukohti.

Sellest tulenevalt oma maakohus jõudnud otsuses ka väärale seisukohale hagi rahuldamata

jätmise osas.

Vastustaja seisukohad

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb jätta maakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad hageja kanda.

7. Vastavalt TsMS § 652 lg 1 p-le 1 võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks praeguse otsuse p-s 3.3 loetletud maakohtu tuvastatud asjaolud, mille

üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle. Hageja täpsustas apellatsioonkaebuses vaid seda,

et 19. mai 2000. a rendilepingu sõlmis kostja C ja Qga (mitte üksnes Qga) (vt kaebuse p-d

1.1.1 ja 3.3). Ehkki apellatsioonkaebuses viitas hageja, et tsiviilasjas nr 2-13-22515 tehtud

jõustunud otsusest nähtuvalt kasutas kostja kinnisasjal asuvates hoonetes ise 823,7 m2 pinda ja

veel 489,25 m2 oli tema poolt välja üüritud (vt p 2.15), kinnitasid mõlemad pooled

ringkonnakohtu istungil, et vaidlust ei ole selles, et vaidlusalusel ajavahemikul, s.o 1. juunist

2015 kuni 26. oktoobrini 2017 oli kostja kasutuses 667,9 m2 pinda (vt 20. märtsi 2025. a

kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:10:43 ja 00:11:12). Pooled ei vaidle menetluses ka selle

üle, et kõnealust 667,9 m2 suurust pinda kasutas kostja oma ettevõtluses pildiraamide

valmistamise töökojana. Kostja nõustus ringkonnakohtu istungil, et ta kasutas neid ruume,

mille hageja on toonud välja oma 21. mai 2020. a hagi tervikteksti lk-l 9 (vt 20. märtsi 2025. a

kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:14:00).

8. Siinses asjas nõuab hageja kostjalt hüvitist kasutuseeliste eest, mida kostja sai kaasomandis

oleva kinnisasja kasutamisest ajavahemikul 1. juuni 2015 – 26. oktoober 2017. Kostja

2-19-12055

rikkumist näeb hageja selles, et kostja kasutas kinnisaja osasid ruume, s.o töökojana kasutatud

667,9 m2, ilma sellekohase kokkuleppeta teise kaasomaniku Yga (ja viimase nõusolekuta)

viisil, mis välistas samade ruumide kaaskasutuse Y poolt, sekkudes sellega teise kaasomaniku

õigustesse (vt ka 20. märtsi 2025. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:17:09).

9. Oma nõude õigusliku alusena tugineb hageja VÕS §-le 1037 (s.o alusetust rikastumisest

tulenev nõue) ja alternatiivselt AÕS § 71 lg-le 2 (s.o kasu hüvitamise nõue). Riigikohtu

praktikast tuleneb, et mõlemad hageja viidatud õiguslikud alused võimaldavad kaasomanikul,

kelle õigusi rikuti, esitada kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja

kasutamisõiguse rikkumise korral rikkuja vastu hüvitisenõue (RKTKm 04.05.2022, 2-19-

12055, p 14.1; RKTKo 24.03.2016, 3-2-1-175-15, p 12).

10. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses selle üle, et Y on kasutuseelise hüvitamise nõude

ajavahemiku 1. juuni 2015 – 26. oktoober 2017 eest hagejale loovutanud. Kolleegium nõustub

selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (p-d 50–52) ja neid TsMS § 654 lg 6 järgi ei

korda.

11. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kaasomanikuks olemine ei andnud kostjale

omandiõigust kinnisasja reaalosa kindlate osade suhtes. AÕS § 70 lg 3 kohaselt on

kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv

omand. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse

murdosana asjas (TsÜS § 56). Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikule kuulub

kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga osa ühisest asjast ning et kaasomand on

ühine õigus kogu asjale (vt RKTKm 04.05.2022, 2-19-12055, p 14.2 ja seal viidatud

kohtupraktika). Ka maakohus ei ole siinsel juhul leidnud, et kostjale oleks kaasomanikuna

kuulunud reaalosa kinnisasjast või et tal oleks olnud õigus otsustada oma kaasomandi osa

suurusele vastava reaalosa kasutamise üle. Maakohus on vaidlustatud otsuses korduvalt

märkinud, et teise kaasomaniku õigusi on võimalik rikkuda ka oma kaasomandi osast

väiksema reaalosa kasutamisega (vt nt maakohtu otsuse p-d 64, 70 ja 75).

12. Õige on hageja seisukoht, et kui nõue on esitatud alternatiivsetel õiguslikel alustel (siinsel

juhul VÕS § 1037 ja AÕS § 71 lg 2), tuleb selle põhjendatust eri õiguslikel alustel eraldi

hinnata. Siinsel juhul ongi maakohus seda teinud. Põhjendatud ei ole hageja väide, et

maakohus ei ole tema nõuet VÕS § 1037 alusel sisuliselt hinnanud. Maakohus selgitas, et

hageja nõue on õiguslikult võimalik nii VÕS § 1037 kui ka AÕS § 71 lg 2 alusel (vt

maakohtu otsuse p-d 53 ja 54), kuid järeldas poolte väidete ja tõendite hindamise tulemusel, et

mõlemal õiguslikul alusel kostjalt hüvitise nõudmise peamine eeldus, s.o teise kaasomaniku

õiguste rikkumine, on täitmata (vt maakohtu otsuse p 80). Seoses VÕS § 1037 alusel esitatud

nõudega põhjendas maakohus täiendavalt, et kostja ei ole Y arvel alusetult rikastunud (vt

maakohtu otsuse p 81).

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et nii hageja VÕS § 1037 kui ka AÕS § 71 lg 2

alusel esitatud nõude rahuldamise eeldus on see, et kostja oleks vaidlusalusel ajavahemikul

rikkunud Y õigust kasutada kaasomandis olevat kinnisasja või selle osa, eelkõige takistades

teisel kaasomanikul kinnisasja kaaskasutust.

13.1. AÕS § 71 lg 3 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises

asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 3 järgi on

kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud

2-19-12055

peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest.

13.2. Siinses asjas 4. mail 2022 tehtud määruse p-s 14.3 selgitas Riigikohus, et sellest, kui

kaasomanikud ei ole sõlminud valduse kohta kokkulepet, ei saa järeldada, et kaasomaniku

valdus ei põhine õiguslikul alusel ja on seega ebaseaduslik. Riigikohus selgitas, et vaatamata

kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta kokkuleppe puudumisele ei pruugi see, kui

kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike

õiguste rikkumist. Kaasomandi kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest ka seda, et

AÕS § 71 lg 2 järgi tuleb kaasomanike vahel jagada kaasomandi kasutamisest saadud kogu

kasu. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel on üldjuhul igal

kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja

väljaandmist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb

kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja

kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on takistanud

teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et üks

kaasomanik võtab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kaasomandis oleva asja kas osaliselt

või tervikuna enda valdusse ja kasutusse, sh kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast

suuremat asja osa, ei anna teistele kaasomanikele alust nõuda kasutuseelise hüvitamist AÕS §

71 lg 2 alusel. Kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda

kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja

sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste

kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja

kaaskasutust. Seejuures ei ole teiste kaasomanike nõue saadud kasutuseeliste hüvitamiseks

AÕS § 71 lg 2 alusel välistatud ka juhul, kui kaasomandis oleva kinnisasja osaliselt enda

valdusesse ja kasutusse võtnud kaasomanik kasutab teiste kaasomanike õigusi rikkudes

kinnisasja pinda talle kuuluvale mõttelisele osale vastavast pinnast väiksemas osas.

13.3. Viidatud Riigikohtu seisukohast saab järeldada, et kasutuseeliste hüvitamise nõude

eelduseks nii VÕS § 1037 kui ka AÕS § 71 lg 2 alusel on see, et kaasomanik oleks ühist asja

kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistanud teistel kaasomanikel

kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ehkki 4. mai 2022. a määruse p-s 14.3 viitas Riigikohus

otsesõnu vaid AÕS § 71 lg-le 2, on saadud kasutuseeliste eest hüvitist nõudva kaasomaniku

õiguste (sh omandi või valduse) rikkumine ka VÕS § 1037 järgse nõude (s.o

rikkumiskondiktsiooni) vältimatu eeldus. Riigikohtu seisukohast tervikuna nähtub, et määruse

p-s 14.3 öeldu käis kõikide õiguslike aluste kohta, mis võimaldavad kaasomanikul nõuda

kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kasutuseeliste hüvitamist. Seejuures ei saa teiste

kaasomanike õiguste rikkumist järeldada üksnes sellest, et üks kaasomanik kasutab

kaasomandis olevat asja ilma, et kaasomanike vahel oleks sellekohane kokkulepe, nagu leiab

ekslikult hageja.

14. Siinsel juhul leidis maakohus, et kostja ei rikkunud kõnealusel ajavahemikul kinnisasja

osasid ruume (s.o töökojana kasutatud 667,9 m2) kasutades Y õigust kinnisasja või selle osa

kasutada, sh ei takistanud Yl kinnisasja kaaskasutust. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtu otsuse põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

14.1. Maakohus leidis põhjendatult, et Y õiguste rikkumist ei saa järeldada üksnes sellest, et

konkreetsete ruumide kaaskasutamine (s.o mõlema kaasomaniku poolt samal ajal) ei olnud

võimalik (kuna kostja kasutas neid oma ettevõtluses töökojana) või et kostja ei küsinud Ylt

pärast 1. juunit 2015 ruumide kasutamise jätkamiseks nõusolekut (s.o puudus kaasomanike

2-19-12055

kokkulepe ruumide kasutamise kohta). Kolleegium nõustub maakohtuga, et selleks, et ühise

asja ilma kaasomanike kokkuleppeta kasutamine võiks kaasa tuua teise kaasomaniku õiguste

rikkumise, peab rikkumisele tuginev kaasomanik minimaalselt olema teatanud teisele

kaasomanikule oma soovist samu ruume (kaas)kasutada või sõlmida ühise omandi

kasutamiseks teistsuguseid kokkuleppeid (vt maakohtu otsuse p 64). Seega ei saa Y õiguste

rikkumist, s.o kostja poolt Yl kaasomandis oleva asja kasutamise takistamist, järeldada üksnes

sellest, et kostja poolt ettevõtluses (töökojana) kasutatud ruumide samaaegne kasutamine Y

poolt ei oleks olnud praktilistel põhjustel võimalik, kuna kostja hoidis ruumides oma asju ja

ruumid olid lukustatud.

14.2. Maakohus leidis asjas esitatud tõendite pinnalt põhjendatult, et kostja ei teinud Yle

takistusi kinnisasja ruumidesse pääsemiseks (vt maakohtu otsuse p 78).

14.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja esile toodud asjaoludest ei nähtu ja

esitatud tõendid ei võimalda järeldada, et Yl oleks olnud huvi kostja valduses olnud ruume

kostjaga ühiselt kasutada või saada need enda ainukasutusse ning et Y oleks ise või oma

volitatud esindaja kaudu pöördunud kostja poole sooviga saada need ruumid enda kasutusse

või kaasomanike kaaskasutusse (vt maakohtu otsuse p-d 64, 71 ja 72). Maakohus leidis

põhjendatult, et erineval ajal tehtud ettepanekutest ja poolte e-kirjavahetusest nähtub, et Y

sisuliselt aktsepteeris kostja poolt ruumide kasutamist nii enne 1. juunit 2015 kui ka pärast

seda (vt maakohtu otsuse p-d 64, 73 ja 74). Apellatsioonimenetluses möönis hageja ka ise, et

Y ei soovinud vaidlusaluseid ruume ise vahetult kasutada (vt apellatsioonkaebuse p 3.23; 20.

märtsi 2025. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:37:11).

14.4. Apellatsioonkaebuses tugineb hageja sellele, et Y soovis vaidlusaluseid ruume kasu

saamiseks välja üürida (vt p 3.23). Asja materjalid ei võimalda aga järeldada, et Y oleks

avaldanud soovi neid ruume, mida kostja kasutas töökojana (667,9 m2), kas ise või kostjaga

ühiselt välja üürida. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kaasomanike kirjavahetuses on

räägitud Y poolt üksnes kinnisasja hoonete vabade ruumide väljaüürimisest (vt maakohtu

otsuse p 73; praeguse otsuse p 14.6).

14.5. Ringkonnakohtus tugines hageja ka sellele, et Y soov vaidlusaluseid ruume kasutada

nähtus sellest, et ta küsis kostja kasutuses olnud ruumide eest kostjalt tasu (vt

apellatsioonkaebuse p 2.12; 20. märtsi 2025. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:40:22,

00:40:37, 00:51:22 ja 00:51:47). Selle tõendamiseks viitas hageja Y tsiviilasjas nr 2-13-22515

esitatud vastuhagile ning oma 25. juuni 2015. a ja 27. juuli 2015. a kirjadele (vt samas,

ajamärgid 00:37:11 ja 00:52:52). Hageja kinnitas, et Yl ei olnud midagi selle vastu, et kostja

ajavahemikul 1. juuni 2015 – 26. oktoober 2017 vaidlusaluseid ruume kasutab, kuid

tingimusel, et kostja tasub selle eest (vt samas, ajamärgid 01:07:53 ja 01:08:17).

14.5.1. Asja materjalid kinnitavad, et Y oli avaldanud nii enne 1. juunit 2015 kui ka pärast

seda kuupäeva soovi, et kostja maksaks talle selle pinna eest, mida kostja kinnisasjal kasutab,

tasu kas üüri (leides, et poolte vahel oli kehtiv üürileping) või kasutuseeliste (üürilepingu

esemest väljapoole jäävate ruumide osas) näol. See järeldub järgmistest tõenditest ja

asjaoludest.



Maakohtu hinnatud tõenditest nähtuvalt soovis Y saada kostjalt esialgu tasu vaid selle

kostja kasutuses oleva pinna eest, mis ületab ½ kogupinnast (vt hageja 26. veebruari

2013. a selgitus (II kd, tl 24)), kuid hiljem hakkas nõudma poole üüri ulatuses tasu

kogu kostja kasutuses olnud pinna eest (vt hageja 11. juuli 2013. a pankrotihoiatus (II

kd, tl 25)).

2-19-12055



Ringkonnakohus tuvastab, et tsiviilasjas nr 2-13-22515 oli Y esitanud vastuhagis

kostja vastu järgmised rahalised nõuded (II kd, tl-d 96): 1) kostja poolt Yle 19. mail

2000 sõlmitud üürilepingu alusel märtsi 2006 kuni 31. mai 2015 eest tasumata üür (32

569,62 eurot); 2) kasutuseelise hüvitis nende ruumide eest, mille kostja oli võtnud

enda valdusesse ja kasutusse lisaks 19. mail 2000 sõlmitud üürilepinguga kokku

lepitule (8444,10 eurot); 3) pool üürist, mille kostja oli saanud kolmandatelt isikutelt

ajavahemikul 2006 kuni 1. juuli 2017 (64 952,63 eurot). Eelnevale lisandusid viivised.



Maakohus tuvastas, et 25. juunil 2015 saatis hageja Y esindajana kostjale kirjaliku

teate (I kd, tl 91), milles avaldas, et kuna 1. juunil 2015 lõppes 2000. aastal sõlmitud

üürileping ning kohtuvaidlused üüri, viiviste ja hüvitatavate kulude osas (tasaarvestus)

võtavad veel ilmselt aega, soovib Y teada, millised lõppenud üürilepingu kohaselt

kostja kasutuses olnud pinnad sooviks kostja jätta ka edaspidi enda kasutusse ja

millistele peaksid kaasomanikud koos leidma uue kasutaja. Ringkonnakohus tuvastab,

et 27. juulil 2015 saatis hageja Y esindajana kostjale e-kirja (II kd, tl 71), milles viitab,

et kostja ei ole tema 25. juuni 2015. a kirjale vastanud, ja avaldab arvamust, et 2000.

aastal sõlmitud üürileping on muutunud tähtajatuks. Hageja tegi ettepaneku rakendada

edaspidi üürimäära 1,71 eurot/m2.

14.5.2. See, et Y nõudis kostjalt kaasomandis oleva kinnisasja ruumide kasutamise eest raha,

ei tähenda aga seda, et tal oli selleks õiguslik alus, ega muuda hageja nõuet siinses asjas

põhjendatuks. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusalusel ajavahemikul nende vahel

üürilepingut ei olnud. Nagu kolleegium eespool selgitas, eeldab kasutuseeliste nõude

tekkimine teise kaasomaniku vastu seda, et teine kaasomanik oleks rikkunud Y õigusi,

eelkõige takistanud tal kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Selliseid asjaolusid kohus

vaidlusalusel ajavahemikul ei tuvastanud. Kolleegium on seisukohal, et rahaliste nõuete

esitamine teise kaasomaniku vastu ei ole käsitatav Y sooviavaldusena kostja kasutuses olnud

ruume (kaas)kasutada (sh neid välja üürida), mistõttu kostja poolt nende nõuete täitmata

jätmine ei ole käsitatav Y takistamisena kaasomandis oleva asja kasutamisel ja seeläbi tema

õiguste rikkumisena. Seega ei saa üksnes asjaolust, et Y on nõudnud kostjalt ruumide

kasutamise eest raha, järeldada, et tal ongi õigus nõuda kostjalt VÕS § 1037 või AÕS § 71 lg

2 alusel kasutuseeliste hüvitamist.

14.6. Täiendavalt märgib kolleegium, et kui Yl oli soov kaasomandis olevat kinnisasja ise

kasutada või selle ruume välja üürida, oleks ta saanud seda teha ka muude ruumide osas kui

need, mida kasutas kostja oma töökojana. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasjal asuvate

hoonete kasulik pind on kokku 1443,3 m2 (vt 20. märtsi 2025. a kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 00:11:39 ja 00:12:00). Kostja kasutas sellest 667,9 m2, seega vähem kui poolt.

Maakohus tuvastas, et 5. veebruaril 2016 küsis hageja Y esindajana kostja seaduslikult

esindajalt, milliseid ruume kostja ise kasutab ja milliseid võiks kasutada Y (II kd, tl-d 27 – 27

pöördel). Kostja seaduslik esindaja vastas samal päeval, et vabu pindu, mida Y saaks

kasutada, on mitmeid, nt 1. korrusel restorani ruumid ja ilmselt varsti ka Elioni pind, 3.

korrusel on vabu pindasid, hoovimaja seisab tühjalt, töökoja hoone 2. korrus (II kd, tl 27).

Sellele järgnenud poolte suhtlusest nähtub, et hageja Y esindajana uuriski täpsemalt

võimaluste kohta kinnisasja hoonete muid ruume välja üürida ning tal oli mitu ideed, kellele

ruume pakkuda, ja ka väidetavaid huvilisi (II kd, tl 27, 28 – 29 pöördel). Eelnevast järeldub, et

kinnisasjal asuvates hoonetes oli piisavalt vabu ruume, mida Y oleks saanud ise kasutada või

välja üürida. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjas kogutud tõenditest nähtuvalt ei teinud

kostja Yle ega teda esindavale hagejale takistusi kinnisasjal asuvate teiste ruumide kasutusele

võtmiseks (sh välja üürimiseks) ning seeläbi kinnisasjalt tulu teenimiseks (vt maakohtu otsuse

2-19-12055

p 77). Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, et tulu teenimiseks, sh nii ise kasutamise kui

ka väljaüürimise teel, oleks sobinud vaid need ruumid, mida kasutas kostja oma töökojana.

14.7. Eelnevat arvestades leidis maakohus põhjendatult, et kostja ei takistanud Yl

kaasomandis oleva kinnisasja kaaskasutust ega rikkunud seeläbi tema õigusi, mis oleks

andnud Yle aluse nõuda kostjalt kinnisasja vaidlusaluste ruumide (667,9 m2) kasutamisest

saadavate kasutuseeliste hüvitamist.

15. Ringkonnakohus ei nõustu ka hageja seisukohaga, et kostja rikkus AÕS § 72 lg-s 5

sätestatud kaasomaniku õigusi, sh ei arvestatud teise kaasomaniku huvidega ega järginud hea

usu põhimõtet kaasomanike vahelistes suhetes. Nende õiguste rikkumist ei saa järeldada

asjaolust, et kostja kaasomanikuna osasid kinnisasjal asuvate hoonete ruume ise kasutas,

arvestades, et kostja kasutas kinnisasja pinnast väiksemat osa kui vastas tema kaasomandi osa

suurusele (1/2) ning teine kaasomanik Y ei olnud avaldanud soovi neid ruume mingil teisel

viisil kasutada, sh ise, kostjaga ühiselt või välja üürides.

16. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja alusetust rikastumisest tulenev (VÕS §

1037 alusel esitatud) nõue on osaliselt ka TsÜS § 151 lg 1 järgi aegunud, kuid muudab

osaliselt selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

16.1. Maakohus leidis õigesti, et hageja VÕS § 1037 alusel esitatud nõude aegumist

reguleerib TsÜS § 151. Ekslik on hageja apellatsioonkaebuse väide, et lähtuda tuleks TsÜS §

150 lg-test 2 ja 3. TsÜS § 150 lg 2 reguleerib kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva (s.o

VÕS § 1043 ja § 1045 alusel esitatud) nõude aegumist, mille sisuks on alusetust rikastumisest

saadu väljaandmine (vt RKTKo 02.06.2010, 3-2-1-45-10, p 13). Siinsel juhul ei ole hageja

tuginenud kahju õigusvastasele tekitamisele kostja poolt ega esitanud sellest tulenevaid

nõudeid.

16.2. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg

kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust

rikastumisest tulenev nõue. Õiguse rikkumise korral algab rikkumise teel saadu väärtuse

hüvitamisele suunatud alusetu rikastumise nõude aegumistähtaeg ajast, mil õigustatud isik

rikkumisest ja kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Sama paragrahvi 2. lõikest

tuleneb, et alusetust rikastumisest tulenev nõue aegub, sõltumata 1. lõikes sätestatust,

hiljemalt kümne aasta möödumisel alusetu rikastumise toimumisest. Tähtaja kulgemine algab

TsÜS § 135 lg 1 järgi järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist,

millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti, ning kui

tähtaja saabumine on määratud aastates arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev TsÜS § 136 lg 2

järgi viimase aasta vastaval kuul ja päeval.

16.3. Siinsel juhul heidab hageja kostjale ette Y õiguste kestvat rikkumist. Asja materjalidest

nähtuvalt teadis Y juba 1. juunil 2015, et kostja kasutab kinnisasja vaidlusaluseid ruume ilma,

et selleks oleks kaasomanike kokkulepe või Y nõusolek, mistõttu Y oli algusest peale teadlik

nii väidetavast rikkumisest kui ka kohustatud isikust. Eelnevat arvestades oli Y alusetust

rikastumisest tulenev nõue hagi esitamise ajaks (12. august 2019) aegunud osas, milles hageja

nõuab kostjalt ajavahemikul 1. juuni 2015 kuni 11. juuni 2016 väidetava rikkumise teel saadu

väärtuse hüvitamist. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et 12. augusti 2016 eest ei

ole hageja nõue aegunud. Selle päeva eest esitatud nõue oleks aegunud 12. augustil 2019 kell

24.00 (vt TsÜS § 137 lg 1), kuid enne seda oli hageja esitanud kohtule hagi, mis aegumise

TsÜS § 160 lg 1 järgi peatas.

2-19-12055

17. Hageja apellatsioonkaebuse väited seoses sellega, kas 2000. a üürileping lõppes 2006.

aastal või mitte, ei oma asja lahendamisel tähtsust, mistõttu kolleegium neid ei käsitle. Pooled

ei vaidle selle üle, et igal juhul oli üürileping lõppenud 31. mail 2015, s.o enne selle

ajavahemiku algust, mille eest hageja nõuab kostjalt siinses asjas kasutuseeliseid. Seejuures

leiab ka hageja ise apellatsioonkaebuses, et siinse asja lahendamisel ei ole tähtsust, kas

üürileping lõppes 2006. aastal või 31. mail 2015, vaid oluline on see, et 1. juuniks 2015 oli

üürileping lõppenud (vt p 3.8).

18. Eelnevat arvestades jättis maakohus hageja põhinõude ja sellelt arvestatud viivise nõude

põhjendatult rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Olukorras, kus hagi jäi rahuldamata, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi

õigesti hageja kanda.

20. Maakohus määras kostja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kindlaks ja

mõistis need hagejalt koos viivisega välja. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja selles osas

maakohtu otsusele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus kostja

menetluskulude kindlaksmääramisel materiaal- ega menetlusõiguse norme rikkunud.

21. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad selle esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda.

22. Kooskõlas TsMS § 174 lg-tega 1 ja 3 määrab ringkonnakohus kindlaks kostja

ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse.

22.1. Kostja 23. märtsil 2025 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on tema

menetluskulud apellatsiooniastmes kokku 1573,36 eurot, millest õigusabikulud 1560 eurot ja

lepingulise esindaja sõidukulud 20. märtsi 2025. a kohtuistungile 13,36 eurot. Kostja kinnitas,

et kõik menetluskulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga.

22.1.1. Kostja õigusabikulud seonduvad lepingulise esindaja järgmiste toimingutega:

-

Pärnu Maakohtu 18. juuni 2024. a otsusega tutvumine – 1 t;

-

hageja 14. juuli 2024. a apellatsioonkaebusega tutvumine, analüüs ja vastuse

koostamine – 6,5 t;

-

20. märtsi 2025. a kohtuistungiks ettevalmistumine (sh apellandi 25. augusti 2024. a

seisukohtadega tutvumine ja analüüs) – 1,75 t;

-

20. märtsi 2025. a kohtuistungil osalemine – 1,75 t;

-

20. märtsi 2025. a kohtuistungi protokolliga tutvumine (parandamise vajaduse

kaalumiseks) – 0,5 t;

-

menetluskulude nimekirja koostamine – 0,5 t.

Kokku on kostja menetluskulude nimekirja ja sellele lisatud arvete põhjal osutatud kostjale

õigusabi 12 t ulatuses tunnihinnaga 130 eurot/t (ilma käibemaksuta).

22.1.2. Lepingulise esindaja sõidukulu tõendamiseks on menetluskulude nimekirjale lisatud

20. märtsi 2025. a bussipiletid Pärnust Tartusse hinnaga 7,38 eurot (ilma käibemaksuta;

lisandub vahendaja teenustasu 0,53 eurot) ja Tallinnast Pärnusse hinnaga 4,92 eurot (ilma

käibemaksuta; lisandub vahendaja teenustasu 0,53 eurot).

2-19-12055

22.2. Hageja esitas vastuväited kostja menetluskulude nimekirjale 26. märtsil 2025. Hageja

vaidlustas kostja lepingulise esindaja ajakulu 6,5 t apellatsioonkaebusega tutvumiseks,

analüüsiks ja vastuse koostamiseks, leides, et põhjendatud ajakulu on 2,5 t. Hageja leidis, et

nimetatud toimingute tulemusel ei ole kostja esindaja esitanud mingeid täiendavaid selgitusi

ega põhjendusi, võrreldes maakohtu menetluses esitatud seisukohtadega. Oma varasemate

seisukohtade ümberkirjutamiseks ei saa nii kõrge kvalifikatsiooniga advokaadil kuluda 6,5 t

tööaega.

22.3. Lepingulise esindaja kulud määrab kohus TsMS § 175 lg 1 järgi kindlaks põhjendatud ja

vajalikus ulatuses, arvestades mh kohtuvaidluse asjaoludega, asja keerukuse ja mahukuse ning

menetlusdokumentide sisu ja mahuga (vt nt RKTKo 03.04.2019, 2-16-3785, p 31.3; RKTKo

27.05.2020, 2-17-16812, p 19.2).

22.4. Kolleegium leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas ja sellele lisatud arvetel toodud

toimingud on põhjendatud, kuid nende ajakulu on osaliselt (kohtuistungi protokolliga

tutvumise ja menetluskulude nimekirja koostamise osas) ülepaisutatud.

22.4.1. Arvestades maakohtu otsuse mahtu (25 lk), hageja apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu

(22 lk) ning kostja vastuse sisu ja mahtu (6 lk), on 1 t maakohtu otsusega tutvumiseks ning 6,5

t hageja apellatsioonkaebusega tutvumiseks, selle analüüsiks ja vastuse koostamiseks

ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et

apellatsioonkaebusega tutvumise, analüüsi ja vastuse koostamise põhjendatud ajakulu on 2,5

t, kuna kostja ei esitanud maakohtu menetlusega võrreldes uusi seisukohti.

Apellatsioonimenetluses üldjuhul ei saagi esitada maakohtuga võrreldes uusi seisukohti, kuid

sellele vaatamata on kostjal õigus hageja apellatsioonkaebuse väidetele vastata ja põhjendada,

miks tema arvates tuleks jätta maakohtu otsus muutmata. Siinsel juhul ei ole alust väita, et

keskmine vandeadvokaat oleks teinud seda kostja lepingulisest esindajast oluliselt lühema

ajaga.

22.4.2. Samuti on põhjendatud kostja lepingulise esindaja 20. märtsi 2025. a kohtuistungiks

valmistumise ajakulu 1,75 t, arvestades, et see sisaldas ka tutvumist hageja 25. augusti 2024. a

menetlusdokumendiga. Vastavalt kohtuistungi kestusele (protokolli kohaselt 1 t 45 min) on

põhjendatud ka kohtuistungil osalemise ajakulu 1,75 t. Kohtuistungi protokolliga tutvumise ja

menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu peab ringkonnakohus põhjendatuks kokku 0,5 t

ulatuses (1 t asemel), arvestades protokolli väikest mahtu (sisulist osa u 3 lk) ja kostjal

parandusettepanekute puudumist ning ka kostja menetluskulude nimekirja väikest mahtu.

22.5. Eelnevat arvestades on kostja lepingulise esindaja toimingud põhjendatud kokku 11,5 t

ulatuses. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu 130 eurot (ilma käibemaksuta) on

hagimenetlust ja asja keskmist keerukust arvestades põhjendatud ning ei ületa

vandeadvokaadist esindaja puhul kohtupraktikas põhjendatuks peetavaid tasumäärasid.

22.6. Kostja lepingulise esindaja sõidukulu 20. märtsil 2025 ringkonnakohtu istungile ja

tagasi (Pärnu-Tallinn-Pärnu) kokku 13,36 eurot (ilma käibemaksuta) on TsMS § 138 lg 1 ja §

144 p 1 järgi hüvitatav ja põhjendatud kulu.

22.7. Kokku on kostja hüvitatavad menetluskulud apellatsioonimenetluses 1508,36 eurot

(11,5 × 130 + 13,36) mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele

ja TsMS § 177 lg-le 4 tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

ka VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist alates praeguse otsuse jõustumisest

kuni menetluskulude tasumiseni.

2-19-12055

23. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude

suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega vastavalt menetluskulude

jaotus või rahaline suurus kindlaks määrati. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt võib

menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)