2-23-13968/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

25.04.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-13968

Kohtuasi

K.K ja Y.A avaldus korteriühistu üldkoosoleku

otsuste tühisuse tuvastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.03.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I K.K (isikukood XXX)

Avaldaja II Y.A (isikukood XXX)

Puudutatud isik I Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu

(registrikood 80157046), lepinguline esindaja Janno Perv

Puudutatud isik II H.X (isikukood XXX)

Puudutatud isik III E.X (isikukood XXX)

Puudutatud isik IV R.I (isikukood XXX)

Puudutatud isik V X.L (isikukood XXX)

Puudutatud isik VI N.J (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 08.03.2024 määrus muutmata.

2. Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Määruskaebusega seotud menetluskulud jätta Tallinn, Paldiski mnt 181

korteriühistu kanda.

4. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-23-13968

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. K.K (avaldaja I) ja Y.A (avaldaja II) esitasid 02.10.2023 Harju Maakohtule avalduse

Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu (puudutatud isik I; korteriühistu) 03.08.2023

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.

2. Avalduse kohaselt on avaldajad korteriomandi aadressil Paldiski mnt 181–48 omanikud ja

korteriühistu liikmed. 03.08.2023 toimus korteriühistu koosolek, mis oli kokku kutsutud

kümne korteriomaniku poolt. Üldkoosoleku otsustega kinnitati 2022. majandusaasta aruanne,

valiti uus juhatus, kinnitati uus põhikiri, määrati juhatuse liikmele V. E.X-ile tasu suuruseks

500 eurot. Üldkoosolekut ei ole kokku kutsunud juhatus ning juhatuselt ei ole taotletud

üldkoosoleku kokku kutsumist. Kuna üldkoosoleku kutsusid kokku selleks õigustamata

isikud, siis on koosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikutud seaduse ja korteriühistu põhikirja

nõudeid. Selliselt on kõik vastuvõetud otsused tühised.

Puudutatud isikute seisukohad

3. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata. Korteriühistul pidi põhikirja kohaselt olema

vähemalt kolm juhatuse liiget ning 03.08.2023 koosoleku kokkukutsumise ja toimumise ajal

ei vastanud korteriühistu juhatus põhikirja p-le 6.1. Korteriomanikud ei pidanud jääma

ebaselges õiguslikus olukorras passiivseks. Kuna põhikirjale vastavat kolmeliikmelist juhatust

ei olnud, ei pöördunud korteriomanikud juhatuse poole, vaid kutsusid koosoleku ise kokku.

Varasemal koosolekul valitud juhatuse liikmed U, Y ja C ei näidanud üles huvi korteriühistut

juhtida.

4. Maakohtu 26.02.2024 määrusega menetlusse kaasatud korteriühistu 03.08.2023

üldkoosolekul valitud juhatuse liikmed (puudutatud isikud II–VI) teatasid, et toeavad

korteriühistu seisukohti.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 08.03.2024 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse ja tuvastas

korteriühistu 03.08.2023 üldkoosoleku otsuste tühisuse. Maakohus jättis esialgse õiguskaitse

avalduse menetlemisega seotud menetluskulud avaldajate kanda ning ülejäänud

menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus märkis, et puudutatud isikutel I–VI puuduvad

hüvitamisele kuuluvad menetluskulud. Maakohus määras kindlaks avaldajate menetluskulude

suuruseks 50 eurot ning mõistis selle korteriühistult välja avaldajate kasuks.

5.1. Maakohus tuvastas, et avaldajad on Paldiski mnt 181–48 korteriomandi omanikud ja

korteriühistu liikmed. Korteriühistus on kokku 60 liiget.

5.2. Korteriomanikud N-i, M, EP, A, E, G, B, N.J, V ja F kutsusid 17.07.2023 teatega kokku

üldkoosoleku, mis toimus 03.08.2023. Koosoleku kokkukutsumise teade edastati

elektrooniliselt 41-le korteriühistu liikmele, pandi üles hoone trepikodade stendidele ja nende

2

2-23-13968

liikmete postkastidesse, kes ei olnud oma elektronpostiaadressi ühistule teatanud. Selline

üldkoosoleku kokkukutsumise kord vastab korteriühistu põhikirjas sisaldunud p 6.4

regulatsioonile. Samuti ei ole see vastuolus seadusega.

5.3. Üldkoosolek toimus 03.08.2023 ning sellel osalesid 32 korteriühistu liiget 60-st.

Üldkoosolek oli korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2 ja korteriühistu

põhikirja p 6.5 kohaselt otsustusvõimeline. Koosoleku päevakorras olid samad küsimused,

mis koosoleku kokkukutsumise teates. Pooled ei vaielnud selle üle, et üldkoosolekul vastu

võetud otsuste tegemine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.

5.4. Avaldajate kohtu ette toodud asjaoludest tulenevalt võib vaidlusaluse üldkoosoleku

kokkukutsumise korda olla oluliselt rikutud. Kui koosoleku on kokku kutsunud selleks

õigustamata isikud, on koosolekul vastu võetud otsused KrtS § 29 lg 1 teise lause järgi

tühised.

5.5. Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel kehtib KrtS § 20 lg 1 ja

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg-te 1–4 koosmõjus järgmine regulatsioon.

Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduse või

põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Juhatus

peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuavad kirjalikult ja põhjust ära näidates

vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse

nõuet. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad

üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

5.6. Korteriühistu üldkoosoleku kutsub seega reeglina kokku juhatus. Korteriomanikel tekib

õigus koosolek ise kokku kutsuda üldjuhul alles siis, kui juhatus seda ei tee. 03.08.2023

üldkoosoleku kutsusid kokku kümme korteriomanikku (korteriühistu liiget), kellest ükski ei

kuulunud korteriühistu juhatusse. 29.03.2023 korteriühistu üldkoosolekul valiti juhatuse

liikmeteks Y, C ja U. Vaidlust ei olnud selles, et 29.03.2023 üldkoosoleku otsus ei ole

vaidlustatud.

5.7. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 4 koosmõjus läheb korteriühistu juhatuselt üldkoosoleku

kokkukutsumise õigus korteriomanikele üle vaid juhul, kus korteriomanikud on vastavalt

MTÜS § 20 lg-le 3 esitanud üldkoosoleku kokkukutsumise nõude juhatusele ning juhatus

üldkoosolekut kokku ei kutsu. Muid võimalusi, mil koosoleku kokkukutsumise õigus saab

minna juhatuselt üle korteriomanikele, seadus ette ei näe. Vaidlustamata asjaoludel

korteriomanikud juhatusele koosoleku kokkukutsumise nõuet ei esitanud.

5.8. Üldkoosoleku kokkukutsumise teate esitamise päeval 17.07.2023 oli äriregistri andmete

kohaselt korteriühistu juhatusel kaks juhatuse liiget: U ja Y. Pooled ei vaielnud selle üle, et

korteriühistu põhikiri nägi ette kolmeliikmelise juhatuse. Maakohus ei nõustunud

korteriühistu seisukohaga, et kui korteriühistu põhikirja kohaselt peab juhatus olema

kolmeliikmeline, siis oli korteriomanikel õigus kutsuda ise kokku üldkoosolek.

5.9. Kuigi korteriühistu juhatuse liikmete volitused tekivad nende valimisest, mitte

äriregistrisse kandmisest, oli korteriomanikel õigus eeldada registrikande õigsust (RKTKm

10.07.2023, 2-21-16466, p 14). Ka vaidlusaluse koosoleku toimumise ajal kehtinud äriregistri

seaduse § 29 lg 3 nägi ette, et registrikanne kehtib kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud

juhul, kui juriidiline isik tõendab, et kolmas isik teadis, et kanne pole õige. Korteriomanikud

on selle sätte tähenduses kolmandad isikud. Seega võisid koosoleku kokku kutsunud

korteriomanikud eeldada, et korteriühistul puudub kolmeliikmeline juhatus.

3

2-23-13968

5.10. Riigikohus on möönnud, et juhatuse puudumisel ei ole MTÜS § 20 lg 3 järgset nõuet

üldkoosoleku kokkukutsumiseks juhatusele võimalik esitada. Riigikohus selgitas, et ei ole

välistatud, et viimati valitud juhatuse, kelle ametisuhe on lõppenud, passiivsuse tõttu või muus

olukorras (nt kus juhatust või valitsejat ei ole kunagi valitudki) saavad üldkoosoleku kokku

kutsuda ka korteriomanikud ise, st ilma selleta, et nad oleksid enne pöördunud üldkoosoleku

kokkukutsumise taotlusega korteriühistu juhatuse poole. Selliselt üldkoosoleku

kokkukutsumine ei kujuta endast üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Selline

olukord võib tekkida nt ka siis, kui (ainus) juhatuse liige on surnud (RKTKm 07.06.2023, 2-

20-2023, p 11). Maakohtu põhjenduste kohaselt ei olnud käesoleval juhul tegemist Riigikohtu

seisukohtades kirjeldatud erandliku olukorraga võrreldava olukorraga. Korteriomanikel ei

olnud õigust kutsuda üldkoosolekut kokku ilma registrijärgse juhatuse liikmete poole

pöördumata.

5.11. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 34 lg 2 esimese lause kohaselt saab juriidilist isikut

tehingu tegemisel esindada iga juhatuse või seda asendava organi liige, kui seaduse või

põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse või seda asendava organi liikmed või mõned neist

saavad esindada juriidilist isikut üksnes ühiselt. Korteriühistu põhikiri (koosoleku

kokkukutsumise ajal kehtinud redaktsioonis) ei näinud ette juhatuse liikmete ühist

esindusõigust (ptk 6). Järelikult võis iga juhatuse liige esindada korteriühistut eraldi, sama

põhimõtte näevad ette ka KrtS § 24 lg 1 kaudu kohalduvad MTÜS § 27 lg-d 1 ja 2. Seega

olnuks nii Ul kui Yil õigus üldkoosolek kokku kutsuda vaatamata sellele, et Ci ei olnud

äriregistrisse kantud.

5.12. Üldkoosoleku kokkukutsumise õigus ei olnud juhatuselt üle läinud korteriomanikele.

Korteriomanikel oleks tulnud pöörduda juhatuse liikmete poole nõudega üldkoosolek kokku

kutsuda. Kuna korteriomanikud kutsusid ise 03.08.2023 üldkoosoleku kokku, siis on

üldkoosolek kokku kutsutud selleks õigustamata isikute poolt. Selliselt on rikutud KrtS § 29

lg 1 tähenduses üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt, mis toob kaasa koosolekul

vastu võetud otsuste tühisuse.

5.13. Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1

alusel korteriühistu kanda, v.a esialgse õiguskaitse taotlusega seonduvad kulud. Maakohus

määras avaldajate menetluskulud kindlaks summas 50 eurot (avalduse esitamisel tasutud

riigilõiv).

Määruskaebus

6. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määrus tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda.

Määruskaebuse kohaselt võeti korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise aluseks teadmine,

et korteriühistul puudub vähemalt kolmeliikmeline juhatus nagu on ette nähtud korteriühistu

põhikirja p-s 6.1. Vaatamata sellele, et kaks juhatuse liiget olid äriregistrisse kantud, ei olnud

neil korteriühistu kokkukutsumise ajal võimalik teostada põhikirja p-s 6.11 sätestatud juhatuse

kohustusi. Seetõttu oli ainus võimalus korteriühistu üldkoosolek kokku kutsuda korteriühistu

liikmetel endil.

Avaldajate seisukoht ja menetluse edasine käik

7. Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle jätta rahuldamata ning

menetluskulud korteriühistu kanda.

4

2-23-13968

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus

§-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

10. Korteriühistu vaidlustab maakohtu määruse, millega avaldajate avaldus rahuldati ja jaotati

menetluskulud, täielikult, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1 koosmõjus §-ga 659).

11. Ringkonnakohtu arvates on vaidlustatud määrus seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6

järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks

määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Kolleegium ei nõustu korteriühistuga, et äriregistrisse kantud kaks korteriühistu juhatuse

liiget poleks saanud kokku kutsuda korteriühistu üldkoosolekut. Asjaolust, et korteriühistu

põhikirja p-s 6.1 on ette nähtud vähemalt kolmeliikmeline juhatus (ja mitte rohkem kui

viieliikmeline), ei ole võimalik järeldada, et korteriühistu juhatusel ei ole pädevust oma kahe

juhatuse liikme kaudu teostada juhatusele põhikirjas ja seaduses ette nähtud ülesandeid. KrtS

§ 24 lg 1 sätestab, et juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut.

Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks korteriomandi- ja korteriühistu seaduses

sätestatule MTÜS § 26 lg-s 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta

sätestatut. MTÜS § 27 lg 1 järgi on juhatuse igal liikmel õigus esindada mittetulundusühingut

kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. MTÜS § 27 lg 2 kohaselt

võib põhikirjas ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada

mittetulundusühingut ainult ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang ainult siis, kui

see on kantud registrisse. MTÜS § 27 lg 3 kohaselt on juhatuse liikmed mittetulundusühingu

nimel tehingute tegemisel kohustatud mittetulundusühingu suhtes järgima põhikirjas

ettenähtud või üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud piiranguid. Esindusõiguse piiramine ei

kehti kolmandate isikute kohta.

13. Korteriühistu juhatuse ülesandeks on eelkõige korteriühistut juhtida ja esindada. Selliselt

on ka põhikirjas minimaalse kolmeliikmelise juhatuse liikmete arv ette nähtud selleks, et

tagada nõuetekohane juhtimine ja esindamine, võttes arvesse korteriühistu suurust (60 liiget).

Korteriühistu olemasolevate juhatuse liikmete tegevus ei ole iseenesest piiratud puuduolevate

juhatuse liikmete tõttu. Kuna käesoleval juhul ei olnud korteriühistu juhatuse liikmete

esindusõigust piiratud, siis ei saanud korteriomanikud eeldada, et äriregistrisse kantud

juhatuse liikmetel ei ole õigust korteriühistu esindamiseks üldkoosoleku kokkukutsumisel.

Kuivõrd äriregistri andmetel oli korteriühistul kaks juhatuse liiget, siis ei ole võimalik

mõistlikult järeldada, miks korteriomanikel ei olnud võimalik koosoleku kokkukutsumisel

järgida seaduses ette nähtud protseduurireegleid. Maakohus leidis õigesti, et 03.08.2023

korteriühistu koosoleku kutsusid kokku selleks õigustamata isikud. Kui üldkoosoleku

kokkukutsumisel ei ole järgitud seaduses sätestatud nõudeid, siis on koosoleku

kokkukutsumise korda rikutud oluliselt, ning sellisel koosolekul vastu võetud otsused on

tühised.

5

2-23-13968

14. Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu

menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda.

16. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud

menetluskulude rahalise suuruse. Tsiviilasjast ei nähtu, et avaldajatel on tekkinud

menetluskulusid. Puudutatud isikud II–VI on teatanud, et neil menetluskulud puuduvad.

Seega puuduvad avaldajatel rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud ringkonnakohtus.

17. Käesoleva määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 3

teise lause alusel. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 sätestab, et

menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

6