3-24-3408/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

24.04.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3408

Haldusasi

Serfdom OÜ ja X kaebus tühistada Jõelähtme

Vallavalitsuse 26.09.2024 korraldus nr 709 „Haapse küla

Metsalauri tee 9 kinnistule üksikelamu püstitamiseks

ehitusloa väljastamine“

Menetlusosalised

Kaebaja I – Serfdom OÜ

Kaebaja II ‒ X

Kaebajate lepinguline esindaja ‒ v.adv I.Y Kallas

Vastustaja – XXX, seaduslik esindaja X.O, volitatud

esindaja Elvis Tõnnison

Kolmas isik ‒ Y, lepinguline esindaja v.adv Kaarel Berg

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja juurde Jõelähtme Vallavalitsuse 01.04.2025 e-kirja lisaks olnud 26.03.2025

Y vastus Jõelähtme vallavalitsuse 20.03.2025 kirjale nr 10-2/1558.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Mõista Serfdom OÜ-lt ja Xlt solidaarselt Y kasuks välja menetluskulud summas

2607,75 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.05.2025 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jõelähtme Vallavalitsuse 26.09.2024 korraldusega nr 709 (edaspidi ka: vaidlustatud

korraldus) otsustati väljastada ehitusluba Haapse küla Metsalauri tee 9 kinnistule üksikelamu

püstitamiseks järgmise kõrvaltingimusega: enne elamu ehitustöödega alustamist peab olema

Metsalauri tee 9 kinnistule rajatud kuivendussüsteemile väljastatud kasutusluba.

2. Ehitusloa menetlusse kaasati arvamuse esitamiseks Metsalauri tee 7 kinnistu omanik

Serfdom OÜ. 09.01.2024 kaasamise kutses märgiti, et Serfdom OÜ kaasati kui piirinaaber.

Serfdom OÜ on samas ka Metsalauri tee 5 kinnistu omanik, mis pole küll Metsalauri tee 9

otsene piirinaaber, kuid millele avalduvad kaebuse kohaselt Metsalauri tee 9 kinnistu, samuti

samale omanikule kuuluva Metsalauri kinnistu ja sellega seotud rajatiste, mõjud. Samuti

avalduvad need mõjud Metsalauri tee 3 kinnistule, mille omanikku Xt ehitusloa menetlusse ei

kaasatud.

3. Serfdom OÜ esitas 18.01.2024 Ehitisregistri (EHR) kaudu ehitusloa taotluse kohta

arvamuse, mille kohta märkis Jõelähtme Vallavalitsus vaidlustatud korralduse põhjendavas

osas, et Metsalauri tee 7 omaniku seisukoht tuleb jätta arvestamata, kuna sellel puudub

märgatav seos ehitusloa taotluse eesmärgiga ja ehitusprojektiga kavandatud objektiga ning

projekteeritud hoone ei saa rikkuda arvamuse esitaja õigusi.

4. Serfdom OÜ ja X esitasid 10.10.2024 vaide, taotledes 26.09.2024 korraldusega nr 709

väljastatud ehitusloa tühistamist. Jõelähtme Vallavalitsus jättis 14.11.2024 korraldusega nr

850 (vaideotsus) vaide rahuldamata.

5. Tallinna Halduskohtusse saabus 18.12.2024 Serfdom OÜ ja X kaebus tühistada Jõelähtme

Vallavalitsuse 26.09.2024 korraldus nr 709 „Haapse küla Metsalauri tee 9 kinnistule

üksikelamu püstitamiseks ehitusloa väljastamine“.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kaebajate põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Metsalauri tee 9 kinnistule mistahes täiendavate ehitusõiguste andmine, ilma, et täidetaks

ära varasemad kohustused seoses kuivenduskraavide süsteemi taastamisega, sh Metsalauri

kinnistu ääres olnud kraavi ja Metsalauri tee all olnud truubi taastamisega, mille kaudu toimus

varem vee äraliikumine muu hulgas Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutelt, on lühinägelik ja

lubamatu. Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistud on madalamad kui Metsalauri tee 9 kinnistu,

mistõttu ei ole kuivendussüsteemi taastamata tagatud, et uute ehitiste lisandumisel imenduks

kogu vesi Metsalauri tee 9 kinnistul ega hakkaks taas kaebajate kinnistutele valguma. Seega

rikub 26.09.2024 korraldusega nr 709 välja antud ehitusluba kaebajate õigusi, võimaldab

jätkuvalt kesta Metsalauri tee 9 omaniku tekitatud olukorral jätkata Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistute üleujutamist, mis teeb nende kinnistute kasutamise võimatuks ja tekitab kaebajatele

kahju. Ehitusseadustiku (EhS) § 44 p 4 kohaselt tuleb keelduda ehitusloa andmisest, kui

ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on

üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Neid mõjusid ei

ole vastustaja piisavalt hinnanud ega kaebajate huvidega arvestanud. Vaidlustatav korraldus

on kaebajate õigusi ülemääraselt kahjustav ning see tuleb tühistada.

2) Kõrvaltingimuse kehtestamisel ei ole õige piirduda vaid osade varasemate kohustuste

täitmise nõudega ehk üksnes nõudega, et „enne elamu ehitustöödega alustamist peab olema

Metsalauri tee 9 kinnistule rajatud kuivendussüsteemile väljastatud kasutusluba“. Uute

ehitusõiguste andmise eeltingimus peaks olema see, et kinnistuomanik on oma varasemad

ehituskohustused täitnud nõuetekohaselt. Nagu ka vaidlustatud korraldusest nähtub, ei ole

Metsalauri tee 9 omanik Y neid kohustusi täitnud. Vaidlustatud ehitusloa kõrvaltingimus

käsitleb aga liialt kitsalt vaid Metsalauri tee 9 kinnistul olevat, mitte sellega seotud

kraavidesüsteemi, sh osas, mis ulatub ka Metsalauri kinnistule. Metsalauri tee 9 kinnistul

võivad tõesti puududa probleemid liigniiskusega, kuna see asub kõrgemal kaebajate

kinnistutest, ehk liigne vesi voolab kaebajate kinnistutele ning Metsalauri kinnistul olnud ja Y

lubamatult likvideeritud kraavid ja truup takistavad omakorda selle vee ärajuhtimist.

Arvestades Metsalauri tee 9 omaniku senist käitumist, ehitusloata ehitamist, ehitusloaga

seotud projektidest mittekinnipidamist ja kasutuslubade mittevormistamist, ei ole alust arvata,

et Y on oma käitumisviisi muutnud ning et ehitusloaga märgitud kõrvaltingimus oleks valla

soovitud eesmärkide saavutamiseks ning naabrite õiguste tagamiseks tulemislik. Yle ei saa

anda mistahes ehitusõigust enne, kui ta on taastanud kraavidesüsteemi, vältimaks täiendava

kahju tekkimist kõrvalkinnistute omanikele (sh kaebajatele) ja loodusele.

Metsalauri tee 9 kraavide-, tiikide- ja kuivendussüsteem moodustas koos Metsalauri kinnistul

oleva tee kõrval asunud kraavi ja selle aluse truubiga suurema süsteemi, mis tagas nii

Metsalauri tee 9, Metsalauri kui ka kaebajate Metsalauri tee 3, 5 ja 7 ning teistegi kinnistute

vee äraliikumist. Seega tuleb tagada kogu selle süsteemi taastamine vastavalt 2016.a projektis

märgitule, mitte piirduda üksnes Metsalauri tee 9 kinnistul olevaga. Y tegevus seoses

Metsalauri tee servas oleva kraavi kinniajamisega ei tekitanud üksnes kaebajate kinnistute

uputamist, vaid vee edasiliikumise sulgemisega põhjustati omakorda senise edasi kulgenud

kraavidesüsteemi kuivamine ja tuletõrjeveevõtu võimaluste kahanemine.

3) Kuna Metsalauri tee 9 omanik ei ole realiseerinud oma senist ehitusõigust vastavuses 2016.

a projektile ning vastupidiselt selgesõnalisele kohustusele säilitada kraavid on need kinni

ajanud ja tekitanud olulise kahju, tuleb edasise tegevuse kavandamisel neid mõjusid hinnata.

Seetõttu pidanuks keskkonnamõjude hindamine (KMH) mistahes uute ehitiste ehitamise

lubamisel olema vältimatu eeldus, kuid vastustaja on selle tegemata jätnud. Serfdom OÜ

18.01.2024 EHR-i kaudu ehitusloa taotluse kohta esitatud arvamuses on toodud viide 2016.a

eksperthinnangule omapuhasti rajamiseks kui ilmselgelt liialt vanale hinnangule. XXX on

vaidlustatud korralduse põhjendustes jätnud selle aspekti üldse sisuliselt käsitlemata.

Samamoodi on Jõelähtme Vallavalitsus vaideotsuses selle küsimuse jätnud sisuliselt

käsitlemata, leides lakooniliselt, et see ei haaku vaide esemega. Kuna ei ole välistatud

saasteainete sattumine kaebajate kinnistutele, tuleb neid mõjusid täiendavalt hinnata ning

vajadusel välja töötada leevendavad meetmed.

7. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel.

1) Vaidlustatud korraldusele eelnenud menetluses selgitas vastustaja välja menetlusosalised,

kelle õigusi või kohustusi vaidlustatud korraldus võib mõjutada ning neile tagati ärakuulamise

võimalus enne haldusakti andmist. Serfdom OÜ esitatud arvamusest ei olnud võimalik

järeldada, et Metsalauri tee 9 kinnistule üksikelamu püstitamiseks ehitusloa väljastamisel

avalduks EhS § 44 p 4 toodud negatiivne mõju ning seetõttu puudus ka õiguslik alus ehitusloa

väljastamisest keeldumiseks ning vaidlustatud korraldus tuli välja anda.

2) Vastustajale on äratuntav, et kolmanda isiku tegevuse tulemusena avaldub kaebajate

kinnistutele: Metsalauri tee 3 (katastritunnus 24505:001:1125), Metsalauri tee 5

(katastritunnus 24505:001:1126), Metslauari tee 7 (katastritunnus 24505:001:1127) püsiv

negatiivne mõju liigvee äravoolu takistamisest põhjustatud üleujutuse ja üleujutusest

põhjustatud metsakahju näol. Kõnealune negatiivne mõju on põhjustatud kolmanda isiku

tegevusest, kui kolmas isik ajas Metsalauri tee äärse, Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutega

piirnenud kraavi kinni ja seeläbi takistas loodusliku liigvee äravoolu ning tekitas kaebajate

kinnistul üleujutuse. Sisuliselt täidab Metsauri tee peale kraavituse kinniajamist liig- ja

sadevete kontekstis tammi funktsiooni. Selline olukord ei ole lubatav ning seetõttu ongi

vastustaja teinud kolmandale isikule ettekirjutuse, mis kohustab kolmandat isikut Metsalauri

tee 9 kinnistuga seotud kuivendussüsteemi ja tiike kehtiva ehitusprojektiga vastavusse viima,

mille tulemusena pääsevad liig- ja sadeveed loomulikku teed liikuma, ehk kõrgemalt

maismaalt madalamale mere suunas.

3) Kaebajate etteheitega, nagu on ehitusloa saanud ehitusprojektis kavandatud omapuhasti

osas esitatud eksperthinnang ilmselgelt liiga vana, tuleb märkida, et sellise hinnanguga ei saa

nõustuda. Aja kulg üksi ei oma tähtsust, kui möödunud aja jooksul asjaolud muutnud ei ole.

Kaebajad ei ole välja toonud ühtegi muutunud asjaolu, mis võimaldaks väita, et

eksperthinnang ei ole enam asjakohane. Paljasõnaline on kaebajate väide, et ei ole välistatud

saasteainete sattumine kaebajate kinnistutele. Puhasti paigaldamine pigem vähendab

võimalikku reostusriski kui suurendab seda. Reovee jõudmine kaebajate kinnisajale on

ülimalt ebatõenäoline, kui ehitatakse ehitusprojekti kohaselt.

4) Kaebajate poolt väljatoodud asjaolu, et kolmas isik ei ole minevikus paistnud silma

õiguskuuleka käitumisega, vastab iseenesest küll tõele. Vastustaja teada on Metsalauri tee 9 ja

Metsalauri kinnistul ainus ehitist, mille püstitamiseks, rajamiseks või kasutusele võtmiseks

taotleti õigusaktides sätestatud korras nõutavad load, elektriliitumise maakaabelliin.

Ülejäänud ehitiste püstitamine, rajamine või kasutamine on vajanud tagantjärgi seadustamist

või vajavad seda siiani. Samas ei näe EhS § 44 sätestatud loetelu ette võimalust keelduda

ehitusloa väljastamisest olukorras, kus taotleja või loa taotlemisest huvitatud isik on

minevikus süstemaatiliselt rikkunud EhS-s ehitise omanikule kehtestatud nõudeid (EhS § 19),

nagu tagada seaduses nõutud lubade olemasolu.

5) Nõustuda ei saa kaebajate väitega, nagu poleks välistatud üksikelu püstitamisel tekkivatest

kõvapindadest (reeglina hoone katuselt ja juurdepääsuteedelt) valguva sadevee valgumine

kaebajate kinnisasjadele kuna Metsalauri tee 9 kinnistu asub kõrgemal kui kaebajate

kinnistud. Isegi, kui väidetav kõrgustevahe reaalsuses eksisteerib (maainfo veebirakendusest

kättesaadavate andmete põhjal olulist kõrgusevat pole võimalik tuvastada), siis tuleks

kaebajatel seda antud juhul tõendada. Vastustaja ehitusvaldkonna spetsialistid on

ehitusprojekti hinnanud oma erialateadmistele tuginedes ja pole sellist stsenaariumit

võimalikuks pidanud. Kaebajad pole aga siinkohal oma väite kinnituseks ühtegi tõendit

esitanud.

8. Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata.

1) Kaebus on esitatud pahatahtlikult ning on sisuliselt põhjendamata. Vaidlustatud korralduse

alusel väljastatud ehitusluba ei riiva kaebajate õigusi, mistõttu ei ole kaebajatel kaebeõigust

ning seetõttu tuleb kaebus tagastada. Kaebuse sisuliselt läbivaatamisel tuleb kaebus jätta täies

ulatuses rahuldamata, kuna kaebuses esitatud väited on põhjendamata. Sealjuures on kaebuses

avaldatud asjaolud esitatud moonutatud kujul ning kohut eksitavalt, kusjuures oluline osa

kaebuses esitatud faktilistest asjaoludest on vaidlustatud korralduse õiguspärasuse hindamise

seisukohalt ka asjakohatud. Kaebaja Serfdom OÜ on Metsalauri tee 9 naaberkinnisasja

Metsalauri tee 7 omanik ning kaebaja X on Metsalauri tee 3 kinnisasja omanik, mis ei ole

Metsalauri tee 9 naaberkinnisasi. Kaebajate väited kolmanda isiku põhjustatud üleujutuste

kohta on alusetud ja pahatahtlikud. On arusaamatu, kuidas kaebajate väited seonduvad

vaidlustatud korraldusega väljastatud ehitusloa alusel rajatava elamuga. Ilmselgelt ei leia ka

kaebajad, et elamu püstitamine mõjutaks kaebajate kinnisasjadel veerežiimi olukorda.

Sealjuures on vaidlustatud korralduse põhjendustes jõutud järeldusele, et hoone püstitamine

iseenesest ei põhjusta sademevee hulga suurenemist. EhS ega muud õigusaktid ei näe ette

ehitusloa väljastamise viisil või selle õiguspärasuse eeldust selliselt, nagu kaebajad on

kirjeldanud, et see peaks reguleerima tegevusi naaberkinnisasjal (Metsalauri kinnistu). EhS §

38 järgi ei ole ehitusloa reguleerimisalas panna kohustusi tegevusteks teisel kinnisasjal.

Olukorras, kus kaebajate välja toodud väidetava Metsalauri kinnisasjal olema pidev

kuivenduskraav ei ole vaidlustatud korraldusega antud ehitusloa reguleerimisalas ega ei peagi

olema, väljub see vaidlusküsimus vaidlustatud korralduse piiridest.

2) Kaebuse punktis 2.1 on esmalt väidetud, et Metsalauri tee 9 kinnisasjale hoonete

ehitamiseks koostatud projektiga olevat ette nähtud kraavidesüsteemi säilitamine

kõrvalkinnistute üleujutamise vältimiseks, millist kohustust kolmas isik kaebajate väitel ei

täitnud. Selline väide on alusetu. Esmalt, jääb arusaamatuks, millist konkreetset projekti

kaebajad silmas peavad. Kui kaebajad peavad silmas Aarius Projekt OÜ 2016. aastal

koostatud sauna, tiigi ja abihoonete projekti nr VK_050116_1, siis selle alusel projekteeriti

kaks tiiki ja drenaažisüsteem üksnes Metsalauri tee 9 kinnisasjale. Projektis mainiti ka

olemasolevate kraavidesüsteemi toimimist, kuid Metsalauri kinnisasjale ei olnud varasemalt

midagi sellist projekteeritud ega selleks ehitusluba antud.

3) Kaebuse punktist 2.2 võib järeldada, et kaebajate arvates ei ole piisavalt hinnatud mõjusid,

mida on kirjeldatud EhS § 44 punktis 4, mille järgi tuleb keelduda ehitusloa andmisest, kui

ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on

üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Samas kaebajad

ei selgita, kuidas saab sellise väidetava olukorra tekitajaks olla Metsalauri tee 9 kinnisasjale

rajatav elamu. Sealjuures, kaebajad väidavad samaaegselt ka seda, et väidetava üleujutuse

põhjuseks on kuivendussüsteemi taastamata jätmine Metsalauri kinnisasjal. Seega, ka

kaebajad möönavad, et vaidlustatud korralduse alusel väljastatud ehitusloa esemeks olev

elamu ei saa tekitada EhS § 44 punkti 4 kohast negatiivset mõju, millele kaebajad tuginevad.

Samuti leitakse kaebuse punktides 2.1 ja 2.2, et Metsalauri tee 9 kinnisasja kohta saab

väljastada ehituslubasid üksnes eeldusel, et need peaksid sisaldama varasemaid kohustusi,

mida kaebajate väitel kolmas isik ei ole täitnud. Õigusaktidest ei tulene, et juba üks kord

haldusaktis sisalduvat kohustust saaks dubleerida järgmisesse haldusakti pelgalt dubleerimise

eesmärgil.

4) Nagu kõrvaltingimuse sisust tuleneb, on igal juhul elamu püstitamise ehitustegevuse

alustamise lubatavuse eelduseks, et Metsalauri tee 9 kinnisasjale rajatud kuivendussüsteemile

on väljastatud kasutusluba. Kasutusloa andmine eeldab EhS § 50 lg 1 järgi, et valminud ehitus

vastab ehitusloale ning seda on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.

Järelikult, selleks, et kolmas isik saaks alustada elamu ehitamisega, peab Metsalauri tee 9

kinnisasjal olema ehitusloale vastav ning kasutuskõlblik kuivendussüsteem. Erinevalt

Metsalauri kinnisasjast, millele ei ole antud ehitusluba kuivendussüsteemi rajamiseks, on

Metsalauri tee 9 kinnisasjale selleks ka ehitusluba väljastatud. Järelikult ei olegi võimalik

elamu ehitamisega alustada enne, kui ehitusloa nõuetele vastav kuivendussüsteem on

Metsalauri tee 9 kinnisasjale rajatud ning see on läbinud kasutusõiguse saamiseks vajaliku

kontrolli. See tagab, et Metsalauri tee 9 kinnisasja kuivendussüsteem on nõuetekohane.

Kaebuse punktides 2.12 – 2.13 on järgnevalt kopeeritud mahukalt M P koosatutud nn

asjatundja arvamust. Tegemist ei ole dokumendiga, mis oleks vaidlustatud korralduse aluseks

olnud. Ühtlasi, nagu kaebajate viidatust nähtub, käsitleb see peaasjalikult Metsalauri

kinnisasjal asuva tee kõrval kaebajate väitel olnud kraavi. Antud dokumendil puudub seos

vaidlustatud korralduse alusel antud ehitusloaga.

5) Kaebajad heidavad ette, et vaidlustatud korralduses on lakooniliselt nenditud, et

kavandatav tegevus ei kuulu keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi

seaduse (KeHJS) §-s 6 toodud tegevuste hulka. Samas, kaebajad ei selgita, kuidas saab ühe

elamu ehitamine kaasa tuua keskkonnamõju. KeHJS § 6 lg 1 sisaldab põhjalikku loetelu

tegevustest, millel on oluline keskkonnamõju. On ilmselge, et ühe elamu ehitamisel sellist

mõju ei esine, mis vastaks KeHJS § 22 tunnustele ning seetõttu ei ole see ka KeHJS § 6 lg-s 1

sisalduvas loetelus.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kohtul tekkis kaebuse menetlusse võtmisel kahtlus, kuivõrd kaebajate tõstatatud probleem

‒kolmanda isiku kinnistutelt lähtuv liigniiskus ja selle ohjeldamiseks mõeldud

kuivendussüsteem ‒ on seotud Metsalauri tee 9 kinnistule üksikelamu püstitamiseks

väljastatud ehitusloaga. Kohus sedastas 15.01.2025 määruses, et õigusvastase ehitustegevuse

(kuivendussüsteemi toimivuse katkestamine) kõrvaldamiseks on vastustaja teinud 18.07.2022

ettekirjutus-hoiatuse nr 2212899/00110 (edaspidi: Ettekirjutus), millega vastustaja kohustas

kolmandat isikut viima Metsalauri tee 9 kinnistul oleva kuivendussüsteemi vastavusse Aarius

Projekt OÜ 2016. aastal koostatud sauna, tiigi ja abihoonete ehitusprojektiga nr

VK_050116_1 hiljemalt 01.12.2022. (Ettekirjutus oli kaebuse esitamise ajal vaidlustatud

kolmanda isiku poolt kohtus haldusasja 3-22-2209 raames). Kohus tõi välja, et vaidlustatud

korraldusele on vastustaja lisanud kõrvaltingimuse, mille kohaselt enne elamu ehitustöödega

alustamist peab olema Metsasaluri tee 9 kinnistule rajatud kuivendussüsteemile väljastatud

kasutusluba. Kohtu väljatoodu kohaselt oli kõrvaltingimus suunatud just kaebajate õiguste

kaitsmisele. Kohtule jäi ebaselgeks üksikelamu ehitusloa tühistamisnõude esitamise vajadus.

Et lükata ümber kaebuse pinnalt tekkivat muljet, et ehitusloa vaidlustamise tegelikuks

eesmärgiks on kolmanda isiku survestamine, et viimane kõrvaldaks enne ehitusloa saamist

oma varasema õigusvastase tegevuse tagajärjed, tuli kaebajatel täiendavalt kohtule selgitada:

1) kuidas on esitatud tühistamisnõue vajalik kaebaja õiguste kaitseks ning seda sõltumata

haldusasja 3-22-2209 tulemusest; 2) kuidas peaks olema sõnastatud ehitusloa kõrvaltingimus,

et kaebajad peaksid ehitusluba õiguspäraseks; 3) kas ehitusluba peaks ning saaks reguleerida

teisel kinnistul, mille kaugus püstitatavast hoonest on ca 173 m, toimuvaid tegevusi.

10. Kaebajad vastasid kohtu küsimustele 30.01.2025. Esimese küsimusega seoses vastasid

kaebajad, et haldusasja 3-22-2209 tulem ei ole hetkel teada, kuna Riigikohus ei ole veel

otsustanud kolmanda isiku kassatsioonkaebuse menetlusse võtmist. Kaebajad tõid välja, et kui

ka Riigikohus kolmanda isiku kassatsioonkaebust menetlusse ei võta, on teadmata, kas ja

millal kolmas isik Ettekirjutuse täidab. Mistahes sellekohase sunnivahendi kohaldamise võib

Y kaebajate kinnistusel taas vaidlustada ja venitada talle kohustuseks pandud

kuivendussüsteemi taastamisega. Sellises olukorras ei peaks kaebajate väitel kolmandal isikul

tekkima ka õigust oma kinnistule mistahes muude hoonete/ehitiste rajamiseks enne, kui ta on

taastanud kuivendussüsteemi muu hulgas Metsalauri kinnistul. Kaebajad leiavad, et

kuivendussüsteem on vajalik kolmandale isikule endale, kuna juhib ära ka tema enda kinnistu

liigvee. Seda rajamata võib ka tema enda uus ehitatav elamu sattuda ohtu. Teisele kohtu

küsimusele vastuseks selgitasid kaebajad, et vastustajal tuleb muuta ja täpsustada ehitusloa

kõrvaltingimust selliselt, et Metsalauri tee 9 kuivendussüsteem hõlmab ka Metsalauri

kinnistul olnud kuivendussüsteemi, nii nagu on neid kinnistuid ühiselt hõlmavas 2016. aasta

projekti asendiplaanil käsitletud ning nii nagu on ringkonnakohus haldusasjas nr 3-22-2209

13.12.2024 otsuse punktis 17 selgitanud. Ehk, kuni pole nõuetekohaselt taastatud

kuivendussüsteemi, ei ole kõrvaltingimus täidetud ehk Yl ei teki seega õigust elamut ehitada.

Kolmandale küsimusele vastuseks selgitasid kaebajad, et hoone ehitusloa menetluses ei saa

piirduda üksnes kavandatava hoone asukoha ja selle konkreetse kinnistuga, millele see on

kavas ehitada, vaid käsitleda tuleb ka kaugemale ulatuvaid mõjusid ning kaugemal asuvate

muude ehitiste mõjusid hoonele. Hoone ehitamiseks ja kasutamiseks tuleb kaebajate väitel

tagada sellega seotud muude ehitiste olemasolu ja nõuetekohasus. Seega, kuivõrd

kuivendussüsteem hõlmab lisaks Metsalauri tee 9 kinnistu kuivendussüsteemile ka Metsalauri

kinnistu kuivendussüsteeme (mis ulatuvad 173 meetri kaugusele), tuleb Metsalauri tee 9

elamu ehitusloa menetluses vältimatult reguleerida ka kaugemal asuvatel kinnistutel

toimuvaid tegevusi, eriti olukorras, kus Y on ise põhjustanud olukorra, mis tagantjärgi

reageerimist ja reguleerimist vajab.

11. Kaebajate selgitused kinnitavad kohtu esialgset hinnangut, et kaebajad on vaidlustanud

Metsalauri tee 9 kinnistule üksikelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa alustel, mis ei

kuulunud ega ka pidanud kuuluma ehitusloa kontrollesemesse. Seetõttu ei ole vastustaja

tegevus olnud õigusvastane. Kaebajad on väljendanud, et kolmandale isikule ei oleks tohtinud

elamu ehitamiseks väljastada ehitusluba enne, kui kuivendussüsteemi toimivus on taastatud.

Kohus märgib, et kuivendussüsteem, mis kaebajatele muret valmistab, ei kuulunud ehitusloa

alusel välja ehitamisele, vaid see oli rajatud varem ‒ Aarius Projekt OÜ 2016. aastal

koostatud sauna, tiigi ja abihoonete ehitusprojekti nr VK_050116_1 alusel, kuivenduskraavid

Metsalauri kinnistul pärinesid veelgi varasemast ajast. Kaebaja väljatoodud negatiivne mõju

oli vastustaja hinnangul põhjustatud kolmanda isiku tegevusest, kui kolmas isik ajas

Metsalauri tee äärse, Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutega piirnenud kraavi kinni ja seeläbi

takistas loodusliku liigvee äravoolu ning tekitas kaebajate kinnistul üleujutuse. Seetõttu oligi

vastustaja teinud Ettekirjutuse, mille osas toimus kohtumenetlus haldusasjas 3-22-2209.

Kaebuse esitamise ajaks oli Tallinna Ringkonnakohus 13.12.2024 otsusega jätnud

Ettekirjutuse jõusse ning oli tuvastanud kuivendussüsteemiga seonduvalt mitmed relevantsed

asjaolud, täpsemalt:

‒ Ettekirjutus hõlmas kuivendussüsteemi taastamist ja nõuetega vastavusse viimist nii

Metsalauri tee 9 kui ka Metsalauri kinnistul (Ettekirjutuse põhjenduste kohaselt tähendas

kõnealune nõue, et kaebajal tuli taastada Metsalauri kinnistul paikneva juurdepääsutee

lõunaküljel asuv kuivenduskraav ja Metsalauri kinnistu põhja-lõunasuunaline kraav ning neid

ühendav teealune truup Metsalauri tee 5 kinnistu juures, vt otsuse p 16);

‒ 18.10.2016 ehitusloa nr 1612271/18169 (saunahoone, kuivendustiigid) väljastamise aluseks

olnud ehitusprojekti (Aarius Projekt OÜ töö nr VK_050116_1) järgi pidi väljaspool

Metsalauri tee 9 kinnisasja (sh Metsalauri kinnisasjal) eksisteerima kuivendussüsteem,

millega Metsalauri tee 9 kinnistule projekteeritud uued kuivendusrajatised ühendada või

alternatiivselt tuli selline süsteem rajada / taastada (otsuse p 17);

‒ 2013. a seisuga olid Metsalauri tee ääres olemas toimivad kraavid ning vastustaja on

põhjendatult nõudnud nende taastamist (otsuse p 20).

Seega oli Ettekirjutuse tegemine tingitud sellest, et valminud ehitised ja rajatised

(saunahoone, kuivendustiigid) ei vastanud kehtivale ehitusprojektile mh sellega hõlmatud

kuivenduskraavide osas. Seega oli kuivendussüsteemi taastamine kolmanda isiku kohustuseks

ning see kohustus tulenes kolmandale isikule varasemalt antud haldusaktidest. Vastustajal ei

olnud kohustust ega ka vajadust üksikelamu ehitusloas fikseerida tingimusi, mis olid juba

varasemast kehtivad (küll nõuetekohaselt täitmata) ning mis ei puudutanud üksikelamu

ehitamist. Kaebajad pole väitnud, et nad polnud teadlikud Ettekirjutuse tegemise asjaoludest

ning sellega seotud kohtuvaidlusest. Vastupidiselt, kaebuses on haldusasjale 3-22-2209

viidatud ning kaebajate 30.01.2025 menetlusdokumendis on Tallinna Ringkonnakohtu

13.12.2024 jõustumata otsust haldusasjas 3-22-2209 tsiteeritud, mis tähendab, et see on olnud

kaebajatele kättesaadav. Et tegemist on kolmanda isiku varasemalt täitmata jäetud

kohustusega ning et kuivendussüsteemi tuleb vaadelda tervikuna, pidi saama selgeks ka M P

asjatundja hinnangust (Töö nr 22-608/2022, kaebuse lisa 5).

12. Kaebajad on tuginenud ka sellele, et otsus haldusasjas 3-22-2209 polnud kaebuse

esitamise ajal jõustunud. See vastab tõele, kuid see ei tähenda, et ehitusloa väljastamisel on

õiguspärane taotluse esitajat „sanktsioneerida“ tema varasemate tegemata jätmiste või

õigusvastase tegevuse eest. Kohus nõustub vastustajaga, et sellist ehitusloa väljastamise

keeldumise alust EhS § 44 ei sisalda. Keeldumise alus ei saa tuleneda kaebajate viidatud EhS

§ 44 p-st 4, kuna üksikelamu ehitusloaga ei kaasne ehitise kinnisasjaga piirnevate

kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsivat negatiivset

mõju, kuna vaidlusalune ehitusluba olemasolevat kuivendussüsteemi ei reguleeri. Seega ei

olnud vastustajal mingit vajadust dubleerida Ettekirjutuse sõnastust ehitusloa

kõrvaltingimusena, olukorras, kus vastav järelevalvemenetlus oli algatatud eraldiseisvalt.

Kaebajatel puudub subjektiivne õigus sellise kõrvaltingimuse nõudmiseks. Lisaks pidi

haldusasja 3-22-2209 valguses olema selge, et kuivendussüsteemi ei saa vaadelda kitsalt

Metsalauri tee 9 kinnistu kontekstis, vaid kasutusluba on võimalik saada süsteemile, mis

toimib tervikuna, mitte üksnes konkreetsel kinnistul. Eluhoone püstitamine iseenesest ei

põhjusta sademevee hulga suurenemist ega liigniiskust kaebajate kinnistule. Biopuhasti

kahjulik mõju kaebajate kinnistutele on tõendamata. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajad

ei ole välja toonud muutunud asjaolusid, mis võimaldaks väita, et 2016.a eksperthinnang ei

ole enam asjakohane. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga ka selles, et ehitusloal

puudus selline keskkonnamõju, mida oleks pidanud eraldi menetluses hindama. Asjaolu, et

olemasoleva kuivendussüsteemi mittefunktsioneerimine oli kaebajate kinnistutel põhjustanud

üleujutusi, ei tähenda, et üksikelamu ehitamise või kasutamisega kaasneks oluline mõju

naabritele või keskkonnale laiemalt.

13. Kaebajad esitasid 01.04.2025 taotluse võtta haldusasja juurde Jõelähtme Vallavalitsuse

01.04.2025 e-kirja lisaks olnud 26.03.2025 Y vastus. Y 26.03.2025 vastusest nähtub kaebajate

väljatoodu kohaselt muu hulgas see, et ta peab ka ise Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kraavidesüsteemi

ja kuivendamisvajadust enda Metsalauri tee 9 kinnistu elamu ehitusloaga ja

kraavidesüsteemiga seotuks. Kaebajate selgituste kohaselt esitasid nad 31.03.2025 täiendava

seisukoha ning tõendina Jõelähtme Vallavalitsuse 31.03.2025 vastuse, selgitusega Yle tehtud

Metsalauri tee ääres olnud kraavi taastamise ettekirjutuse täitmise kohta. Jõelähtme

Vallavalitsuse vastuses (s.o kaebajate 31.03.2025 seisukoha lisa 1) viidati Y esindaja

26.03.2025 vastusele, kuid seda ei olnud valla e-kirjale lisatud. Kaebajate esindaja esitas

sellekohase täiendava päringu vallale, ent vastus sellele tuli 01.04.2025 ehk hiljem, kui oli

kohtu antud tähtaeg täiendavate tõendite esitamiseks. Kohus võtab Jõelähtme Vallavalitsuse

01.04.2025 e-kirja lisaks olnud 26.03.2025 Y vastuse asja juurde. Tegemist pole asja

lahendamisel olulist kaalu omava tõendiga, samas see seondub kaebajate väidetega, tähtaja

ületamisel on objektiivsed põhjused ning tegemist pole vastustaja ja kolmanda isiku jaoks uue

tõendiga, mis vajanuks täiendavad aega sellega tutvumiseks ja seisukoha koostamiseks.

Asjaolud, kas üldse või millal kavatseb kolmas isik Ettekirjutust täita, et mõjuta vaidlustatud

korralduse õiguspärasust ega kuulu käesoleva haldusasja raames hindamisele.

14. Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.

15. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. HKMS § 108 lg

8 kohaselt kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi

nagu poolele. Kolmas isik taotleb 14.04.2025 menetlusdokumendi kohaselt õigusabikulude

hüvitamist summas 2607,75 eurot (käibemaksuga). Kolmas isik on selgitanud, et ta ei ole

käibemaksukohustuslane. Kohtu hinnangul on kolmanda isiku menetluskulud põhjendatud

suuruses (kaebajate menetluskulud on samas suurusjärgus) ja mõistliku maksumusega. Seega

tuleb kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja mõista menetluskulud 2607,75

eurot (käibemaksuga). Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu

jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee