2-24-16045/27 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Kohtuotsuse aeg ja koht

23.04.2025. a, Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-16045

Tsiviilasi

HP Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ hagi

Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

Hageja I nõude hind: 6 000 eurot

Hageja II nõude hind: 6000 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja I: HP Investments OÜ (registrikood: 12382308;

asukoht Võtmeheina tee 10, Alliku küla, Saue Vald,

Harjumaa 76403);

Hageja II: Venta Estonia OÜ (registrikood: 12280967;

asukoht Mesilase tn 6, Tabasalu alevik, Harku vald,

Harjumaa 76901);

Hagejate lepinguline esindaja: Marko Jaani (e-post:

XXX);

Kostja: Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu (täiendav

nimi: Korteriühistu Hagudi 10; registrikood: 80302502;

asukoht Hagudi tn 10, Tallinn 11312; e-post: XXX);

Kostja lepinguline esindaja: Tuulikki Laesson (e-post

XXX).

Asja läbivaatamine

03.04.2025 kohtuistung

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta menetluskulud võrdselt HP Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ kanda.

3. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib

edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud

isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

HAGEJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. Hagiavaldusest nähtub, et 21.06.2017.a sõlmiti Tallinna notar T.P juures Hagudi tn 10,

Tallinn korteriomanike ja O&P Investeeringud OÜ vahel muuhulgas uute korteriomandite

moodustamise ja korteriomandite mõtteliste osade koosseisude muutmise asjaõigusleping,

korteriomandite reaalosade muutmise ning kaasomandi lõpetamine, uute tekkivate

korteriomandite võõrandamise ja hüpoteekide seadmise leping ning tehti

kinnistamisavaldused. Kõnealuse lepinguga moodustati Hagudi tn 10, Tallinn uued

korteriomandid numbriga XXX ja XXX. Lepingu p-de 7.7. ja 7.8. kohaselt Hagudi tn 10,

Tallinn uue tekkiva korteriomandi nr XXX ja XXX omanikuks sai O&P Investeerinud.

Lepingu p-de 6.1. ja 6.2. kohaselt seati korteriomandile nr XXX ja XXX kostja kasuks

hüpoteek hüpoteegisummaga 25 000 eurot. Lepingu p-s 6.3. lepiti kokku, et mõlema

hüpoteegiga on tagatud kõik kostja rahalised nõuded O&P Investeeringud OÜ (lepingus

nimetatud kui Arendaja) vastu (nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest,

leppetrahvid, kahjuhüvitised jne).

2. 29.03.2021.a sõlmiti Tallinna notar L.M juures korteriomandite müügileping,

asjaõiguslepingud ning tehti kinnistamisavaldused. Lepingu p-de 2.1. ja 2.4. kohaselt O&P

Investeeringud OÜ võõrandas korteriomandi nr XXX ja XXX vastavalt Venta Estonia OÜ-le

(hagejale II) ja HP Investments OÜ-le (hagejale I). Ülaltoodust HP Investments OÜ-le kuulub

korteriomand nr XXX asukohaga Hagudi tn 10, Tallinn, registriosa number XXX. Venta

Estonia OÜ-le kuulub korteriomand nr XXX asukohaga Hagudi tn 10, Tallinn, registriosa

number XXX.

3. 31.01.2023.a Tallinna Ringkonnakohus tegi kohtuotsuse tsiviilasjas nr XXX, mille

resolutsiooni p-i 4.12. kohaselt mõisteti O&P Investeeringud OÜ-lt välja A. T., J. R., E. J., A.

M., R. M. ja S. S. kasuks solidaarselt 63 033,28 eurot.

4. 31.07.2024 sõlmisid E. J. ja kostja nõude loovutamise lepingu, millega E. J. loovutas

ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa kostjale. 02.09.2024 sõlmisid A. M. ja R.

M. nõude loovutamise lepingu, millega R. M. loovutas ülalnimetatud solidaarnõudest endale

kuuluva osa A. M.le. 03.09.2024 sõlmisid A. M., A. T., J. R., S. S. ja kostja osalise nõude

loovutamise lepingu, millega A. M., A. T., J. R., S. S. loovutasid ülalnimetatud

solidaarnõudest endale kuuluva osa summas 48 713,49 eurot kostjale.

Ülaltoodust on kostja seisukohal, et tal on nõue O&P Investeeringud OÜ vastu, mis on

tekkinud nõude loovutamiste teel ja tuleneb 31.01.2023 Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsuse

tsiviilasjas nr XXX resolutsiooni punktist 4.12 ja on väidetavalt tagatud hagejate

kinnisasjadele seatud hüpoteekidega.

5. 24.09.2024 esitas kostja Tallinna kohtutäitur E.V täitmisavalduse ja täitedokumendi HP

Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ suhtes täitemenetluse läbiviimiseks, mille alusel

kohtutäitur algatas vastavalt täiteasja nr XXX ja XXX. Täitedokumendiks on 21.06.2017

Tallinna notar T.P notariaalne dokument nr 1763. Täitemenetluste kohustatud isikuteks on

hagejad kui kostja kasuks hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikud. Täitmisavalduse

kohaselt moodustab sissenõudja (kostja) nõue hagejate vastu solidaarselt 50 000 eurot (sh

täitekulud). Kuna täitemenetluste objektideks olevaid kinnisasju registriosa numbriga XXX

(eriomand nr XXX ja XXX) koormab iga eriomandi osas eraldi kostja kasuks seatud hüpoteek

summas 25 000 eurot siis ei algatatud täitemenetlust kummagi hageja osas suuremas ulatuses

kui 25 000 eurot.

6. Hagejad on seisukohal, et nende suhtes alustatud täitemenetlused on ebaõiged, sest

hüpoteekidega ei ole tagatud loovutatud nõuded, st hüpoteegi seadmisel ei lepitud kokku

loovutatud nõuete tagatuses hüpoteegi arvelt.

AÕS § 325 lg 1 järgi annab hüpoteek hüpoteegipidajale õiguse nõuda AÕS § 352 lg 1 järgi

hüpoteegi alusel sundtäitmist üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta. Seega ei

anna hüpoteek asjaõigusena hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses

kinnisasja müümist. Seda saab hüpoteegipidaja nõuda üksnes hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. Seega hüpoteek kui asjaõigust seob tagatava nõuetega võlaõiguslik kokkulepe,

millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud. Kusjuures kehtib põhimõte, et

eelduslikult kinnisasi vastutab üksnes omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest

lepingutest tulenevate nõuete eest, st mitte loovutatud nõuete eest. Eelnevast tuleneb, et

eelduslikult hüpoteegiga ei tagata loovutatud nõudeid, st nende tagatus tuleb eraldi kokku

leppida. Hüpoteegi seadmise lepingu p-i 6.3. sõnastusest ei nähtu, et tagatiskokkulepe lubaks

hüpoteegiga tagatud nõudeks lugeda ka nõudeid, mis tekivad hüpoteegipidajal (kostjal) O&P

Investeeringud OÜ vastu nõude loovutamisega. Seega ei ole kostjal tekkinud hagejate suhtes

hüpoteegiga tagatud nõuet, mistõttu on täitemenetlusi alustatud põhjendamatult ja need on

alusetud ning hagejad paluvad kohtul tunnistada sundtäitmised lubamatuks.

7. Samuti on ebaselge, millest kostja täitemenetluses esitatud nõuded koosnevad,

täitemenetluses puudub täpne võlgnevuse arvestus.

8. Hagejad paluvad: tunnistada lubamatuks 24.09.2024 Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu

täitmisavalduse alusel alustatud sundtäitmised HP Investments OÜ osas täiteasjas nr XXX

ning Venta Estonia OÜ osas täiteasjas XXX; jätta menetluskulud Tallinn, Hagudi tn 10

korteriühistu kanda.

9. Seoses kostja vastuväidetega märgivad hagejad järgmist. Kostja esitas vastuse resolutsiooni p-

s 4.1. taotluse jätta hagiavaldus läbi vaatamata. Kostja ei tugine sellele, et esinevad

absoluutsed hagi läbivaatamata jätmise alused TsMS § 423 lg 1 kohaselt. Kohus ei saa jätta

hagi läbi vaatamata põhjusel, et hagiavaldus ei ole põhjendatud kuna hagi läbivaatamata

otsustamisel ei saa kohus hinnata tõendeid ega lahenda asja sisuliselt. Kohus saab jätta hagi

läbi vaatamata põhjusel, et hagi esitamine on õiguslikult võimatu. Poolte väidete ja esitatud

asjaolude tõendatus selgitatakse välja asja sisulisel arutamisel. Hagi saab jätta perspektiivituse

tõttu läbi vaatamata, kui nõude eelduseks olevaid asjaolusid üldse ei esine st hagiga ei ole

võimalik saavutada taotletavat eesmärki, see oleks objektiivselt võimatu. Objektiivselt

võimatus esineb juhul, kui isegi hagi rahuldamine ei aita kaasa hageja soovitud tulemuse

saavutamisele. Antud juhul ei ole kostja põhistanud, mis on need asjaolud, mida arvestades on

välistatud hagejate taotletava eesmärgi saavutamine hagi rahuldamisega. Vastupidi, hagejate

hinnangul on hagi alusena toodud faktiliste asjaolude õigsust eeldades võimalik hagi

õiguslikult rahuldada ning seeläbi hagejatel saavutada oma eesmärk täitemenetluste

lõpetamise näol ehk vabaneda kostja rahalisest sundtäidetavast nõudest.

10. Antud juhul puudub vaidlus selles, et kostja nõue, mida kostja täitemenetluses realiseerib ja

on kostja hinnangul hüpoteegiga tagatud, on kolmandate isikute nõuded arendaja vastu, mis

tulenevad 31.01.2023 Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusest tsiviilasjas nr XXX

resolutsiooni punktist 4.12 ning millised kostja on omandanud erinevate nõuete loovutamiste

teel kolmandate isikute ja kostja vahel. Seega ei ole nõue, mida kostja soovib realiseerida,

korteriühistu enda algne võlaõiguslik nõue arendaja vastu, vaid kolmandate isikute nõuded.

Ülaltoodust taandub käesolev vaidlus eelkõige küsimusele, kas lepingu p-s 6.3. sätestatud

tagatiskokkuleppega on tagatud ka kostjale loovutatavad nõuded. Hagejad leiavad, et lepingus

sätestatud kõik korteriühistu nõuded ei hõlma kolmandatelt isikutele loovutamise teel saadud

nõudeid.

Hüpoteegi seadmise lepingu p-s 6.3. ei ole lepitud kokku, et hüpoteek tagab ka tulevikus

tekkivaid kostja nõudeid arendaja ja/või hagejate vastu. Seega ei ole võimalik käsitlus, et

tagatud tulevaste nõuetena saaks käsitleta ka võimalikke tulevikus loovutatavaid nõudeid.

Veelgi enam, selleks, et tagatud tulevaste nõuetena saaks käsitleda ka võimalikke tulevikus

loovutatavaid nõudeid, peab olema see tagatiskokkuleppes selgelt kokku lepitud. Lepingu p-st

6.3. ei nähtu, et kokkulepe lubaks hüpoteegiga tagatud nõudeks lugeda ka nõudeid, mis

tekivad hüpoteegipidajal omaniku vastu nõuete loovutamisega. Hüpoteegi seadmise lepingust

ei tulene lepingupoolte tahe tagada hüpoteegiga ka 21.06.2017 sõlmitud lepingus nimetatud

omanike võimalikke nõuded arendaja vastu.

Isegi kui möönda (millega hagejad ei nõustu), et lepingu p-s 6.3. sätestatud sõna „kõik

rahalised nõuded“ kätkeb endas nii tulevikus tekkivaid kui ka loovutatavaid nõudeid, siis

hagejad leiavad alternatiivselt, et vastav kokkuleppe osa on heade kommetega vastuolus ja

tühine TsÜS § 86 lg 1 kohaselt. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla

vastuolus ja tühine tagatiskokkuleppe osa, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid

nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja

omaniku või kolmanda isiku vastu. Antud juhul ei ole tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt

määratletud ega ole eraldi lepingus lepitud kokku, et hüpoteegiga on tagatud ka võimalikud

tulevikus loovutatavad nõuded.

11. Poolte vahel puudub vaidlus, et korteriomanike kasuks ei ole hüpoteeke. Nimetatu aga ei

muuda hüpoteeki sisutuks. Arendaja oli võtnud endale lepinguga kohustuse ka kostja ees.

Näiteks lepingu p-s 4.6 arendaja ja korteriomanikud leppisid kokku, et kui elamule

paigaldatakse ühine küttesüsteem, kuulub ühise küttesüsteemi rajamise kulu jagamisele

kõikide korteriomanike (sh tekkivate) omanike vahel. Ka kostja leidis enda vastuhagis sh

maakohus otsuses tsiviilasjas nr XXX, et kostjal on 21.06.2017.a lepingust tulenev

kahju hüvitise nõue arendaja vastu solidaarselt korteriomanikega. Vastav tõendab, et poolte

tahe ei olnud enne lepingut sõlmimist ja selle ajal hüpoteegiga tagada ka korteriomanike

nõudeid, sest kostja soovis ning arendaja oli nõus seadma hüpoteegid just ainult kostja kasuks

ning tagatiskokkuleppes lepitud ulatuses. Hilisemalt ei ole lubatud hüpoteegi sisustada

laiemalt kui pooled selles algselt leppisid kokku. Asjaolu, et kohtumenetluses on hilisemalt

leidnud tuvastamist, et kostjal puudub kahju hüvitamise nõue arendaja vastu, ei saa vastav

tagantjärgi muuta tagatiskokkuleppe sisu.

12. Menetlusdokumendi p-s 2.6. kostja esitas väite, et tähelepanuväärne on asjaolu, et hagejad

esitasid kostjale tasaarveldusaktid, mis tulenevad tsiviilasjast nr XXX ehk käsitlenud endid

kui arendaja õiguste omajana. Kuidas vastav puutub käesolevasse tsiviilasja ning milliseid

järeldusi peaks kohus ja hagejad vastavatest väidetest järeldama jääb arusaamatuks.

13. Istungil märkis hageja, et ei oma tähtsust, kas hüpoteek tagab ka korteriomanike nõuded või

mitte. Ühistu on esitanud täitmisavalduse nõude loovutamise teel omandatud nõuetega seoses.

Kui kohus näeb, et tegemist on loovutatud nõuetega ja hüpoteek seda ei taga, siis kas

korteriomanike nõuded olid samuti tagatud hüpoteegiga või mitte, ei oma tähtsust.

13.12.2017 on OP Investeeringud OÜ saatnud KÜ-le e-kirja. See on saadetud peale hüpoteegi

lepingu sõlmimist. Viitan e-kirja 2.-le lausele. Rõhutan, et kokkulepe, millele kostja tugineb

hüpoteegi sisustamisel, on OP Investeeringute ettepanek kompromissiks, selle pinnalt ei saa

tuvastada, et see oleks justkui OP Investeeringute nägemus, mida hüpoteek pidi tagama või

tagas lepingu kohaselt. See ei oma õigusjõudu. Kokkuleppe viimane lõik, millele kostja

viitab, esimene lause algab sõnadega „hüpoteekide seadmise algne mõte oli“. Laualt käis enne

lepingu sõlmimist läbi mõte, et hüpoteek võib olla tagaks ka korteriomanike erinevaid

nõudeid, aga sellega OP Investeeringud ei olnud nõus, ei lepitud kokku ja lepingut ei

sõlmitud. Polnud nõus, et kõigil korteriomanikel oleks nende vastu hüpoteegist tulenevalt

nõuded. Ei nõustu, et justkui see lause näitab, et hüpoteek tagas kõikide korteriomanike

nõudeid. Sõnastus „tagavad omanikele“ projektis, ei viita juriidiliselt siduvale

otsetagatisõigusele, vaid laiemale arusaamisele, et kui arendaja finantskohustused on

korrektselt kaetud, siis on suurem tõenäosus, et arendustööd saavad lõpule viidud. Turvatunde

loomise ja moraalse kindlusega oli tegemist, mitte konkreetse hüpoteekide seadmise

eesmärgiga korteriomanike individuaalsed nõuded tagada. „Tagab“ lauses viitab sellele, et

tööde lõpetamine ja projektiga edasi liikumine oli prioriteet, mitte sellele, et hüpoteek oleks

tagatiseks korteriomanike võimalike nõuete rahuldamiseks.

KOSTJA VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

14. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu.

15. Hageja I ainuke juhatuse liige ja ainuosanik on käesoleval hetkel ja oli võõrandamise

ajahetkel võõrandaja ehk Arendaja juhatuse liige ning hageja I on ka ühtlasi Arendaja 50%

osa omanik. Hageja II ainuke juhatuse liige ja ainuosanik on ka ühtlasi Arendaja juhatuse

liige ja 50% osa omanik. Seega on hagejad ja võõrandaja seotud omavahel nii osanike kui ka

juhatuse liikmete kaudu.

16. Hagiavaldusele vastamise ajal on nii korteri XXX kui ka korteri XXX osas kinnistusraamatus

jätkuvalt kostja kasuks seatud hüpoteek summas 25 000 eurot koos märkega, et kinnistu

igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. Kostja kasuks seati hüpoteek korteritele XXX ja XXX samal ajal koos

korterite XXX ja XXX moodustamisega ja võlaõigusliku lepinguga, mis sõlmiti 21.06.2017.

Nimetatud lepingu kohaselt tagab hüpoteek kõiki kostja rahalisi nõudeid Arendaja vastu, sh nt

nõudeid, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvidest, kahjuhüvitistest.

17. Lepingu alusel pöördusid A. T., J. R., E. J., A. M., R. M. ja S. S. ning kostja kohtusse O&P

Investeeringud OÜ vastu. 29.05.2023 jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2023

kohtuotsus tsiviilasjas nr XXX, millega mõisteti Arendajalt ehk O&P Investeeringud OÜ-lt

välja A. T., J. R., E. J., A. M., R. M. ja S. S. kasuks solidaarselt 63 033,28 eurot ja kostjalt

5000 eurot Arendaja kasuks (edaspidi kohtuotsus, kohtuotsus esitatud hagiavalduse lisas 5).

Arendaja kohustus tasuda vastav summa tulenes ehitustöödega seonduvalt tekitatud kahjust.

18. Üks omanikest, S. S. pöördus kohtutäitur M.K poole täitmisavaldusega Arendaja suhtes

kohtuotsuse täitmise asjus. Kohtutäitur M.K algatas täiteasja nr XXX. Nimetatud täiteasja

raames on S. S. kasuks 30.08.2023 kantud 286,25 eurot ja 05.09.2023.a 255,87 eurot.

19. Harju Maakohus tegi 23.01.2024 kohtumääruse asjas nr XXX, mis jõustus 08.02.2024,

millega mõisteti kostjalt ja A. M.lt, R. M.lt, A. T.lt, J. R.lt ja E. J.lt välja kohtumenetlusega

seonduvalt Arendaja kasuks nende õigusabikulude katteks 10 348,87 eurot.

20. Arendaja esitas kostjale 31.07.2024 tasaarveldusavalduse, millega tasaarveldas kostjalt

tsiviilasjas nr XXX solidaarselt väljamõistetud menetluskulu summas 6047,76 eurot kostja

nõudega arendaja vastu tsiviilasjas XXX (tasaarvelduse tulemusel esitas kostja kohtule

tagasivõtmise avalduse, kohtumäärus esitatud lisas 10).

21. E. J. loovutas kostjale tsiviilasjast nr XXX tuleneva endale kuuluva osa 31.07.2024. Kostja

esitas Arendajale tasaarveldusavalduse 09.08.2024 (esitatud lisas 11), millega tasaarveldas

Arendaja kohustusest summas 63 022,33 eurot põhivõlga, millele lisanduvad viivised summas

8548,28 eurot ehk kokku 71 570,56 eurot kostja enda tsiviilasjast nr XXX tuleneva kohustuse

Arendaja ees summas 5000 eurot ja sellega seotud viivised summas 721,2 eurot ja

solidaarkohustuse menetluskulude osas summas 4301,11 eurot ja sellega seotud viivised

summas 621,44 eurot. Tasaarvelduse tulemusel oli kostjal ja Lepingu pooleks olevatel

korteriomandite omanikel Arendaja vastu nõudeid seisuga 06.08.2024 summas 60 926,81

eurot.

22. Arendaja ei ole tasunud A. T., J. R., E. J., A. M., R. M. ja S. S.le kohtu poolt väljamõistetud

raha rohkem kui summas 542,12 eurot, mida on tasutud M.K täiteasja nr XXX raames S. S.le.

23. Kostjale on loovutanud oma nõuded Arendaja vastu A. T., J. R., E. J. ja A. M., kusjuures R.

M. loovutas enda nõude A. M.le. Kostja esitas 24.09.2024 kohtutäiturile E.Vele

täitmisavalduse, millega on taotlenud täitemenetluse algatamist hageja I osas summas 25 000

eurot ehk hüpoteegiga tagatud summa ulatuses ja hageja II osas summas 25 000 eurot ehk

hüpoteegiga tagatud summa ulatuses.

24. 26.09.2024 esitas hageja I kostjale tasaarveldusavalduse vastastikuste nõuete osas, milles

märkis, et tal on nõue tulenevalt tsiviilasjast nr XXX summas 2150,55 eurot (esitatud lisas

12). Samal päeval, so 26.09.2024 esitas ka hageja II kostjale tasaarveldusavalduse

vastastikuste nõuete osas, milles märkis, et tal on nõue tulenevalt tsiviilasjast nr XXX

summas 1454,46 eurot (esitatud lisas 13). Seega oli Arendaja loovutanud oma tsiviilasjast nr

XXX tulenevad kohustused ja õigused hagejale I ja hagejale II.

25. Kohtutäitur E.V algatas 01.10.2024 täiteasja XXX.

26. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ning hagiga ei ole võimalik saavutada

hagi eesmärki, mistõttu tuleb hagi jätta läbi vaatamata või alternatiivselt juhul kui kohus leiab,

et hagi tuleb siiski sisuliselt läbi vaadata, palub kostja kohtul jätta hagiavaldus rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda.

27. Kostja on seisukohal, et hagejad on käsitlenud 21.06.2017 Tallinna notar T.P juures Hagudi tn

10, Tallinn korteriomanike, kostja ja O&P Investeeringud OÜ vahel sõlmitud lepingut vääralt.

Lepinguga leppisid lepingupooled, so kostja, korteriomandite omanikud ning O&P

Investeeringud OÜ ehk Arendaja kokku, et korteriomandite omanikud võõrandavad

moodustatavad korteriomandid nr XXX ja XXX Arendajale, ja vastusooritusena kohustub

Arendaja korraldama ja finantseerima Hagudi tn 10 elamu lepingus kokku lepitud

renoveerimistöid. Kostja ülesandeks oli võtta ülejäänud ehitustööde jaoks vajalikus mahus

laenu ja kooskõlastada Arendaja poolt tehtavate ehitustööde nimekirja.

Lepingu punktis 6 seati hüpoteegid mõlema korteri, so nii korter XXX kui ka korter XXX

osas kostja kasuks, kusjuures märgiti, et tagatud on kostja kõik rahalised nõuded Arendaja

vastu, nt nõuded mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid ja

kahjuhüvitised. Korteriomandite omanike kasuks hüpoteeke ei seatud.

On ilmselge, et kuna kostja ei võõrandanud Arendajale kortereid ning Arendaja ehitamisega

seotud kohustused tulenesid vastusoorituse vajadusest korteriomandite omanikele, siis

leppisid Pooled lepingus kokku, et Arendaja lepingus toodud kohustuste täitmata jätmisele

või ebaõigel täitmisel tekkinud kahju ehk rahalisi nõudeid on võimalik sisse nõuda

hüpoteegipidajal realiseerides hüpoteeke.

28. Kui lähtuda hagejate poolt esitatud seisukohast, siis oleks olukord, kus hüpoteek on sisutu,

sest seda ei ole võimalik realiseerida mitte kunagi, sest Arendajal ei ole võetud lepingulist

kohustust kostja ees, vaid lepinguline ehitustööde tegemise kohustus on ainult

korteriomandite omanike ees, aga nende kasuks ei ole hüpoteeke seatud. Ilmselgelt oli

Lepingu sõlmimisel poolte eesmärgiks anda hüpoteekide kaudu korteriomandite omanikele

lisatagatist ja kindlustustunnet, et arendaja (O&P Investeeringud OÜ) teeb oma tööd nõuetele

vastavalt ning kui ei tee, siis saab kostja kui korteriomandite omanike poolt märgitud isik

realiseerida hüpoteeke Arendaja tegemata jätmiste eest.

29. Ei ole vaidlust, et tsiviilasjas nr XXX väljamõistetud summa 63 022,33 eurot on kahjuhüvitis

ehitustöö tegemata jätmise eest, mida pidid Arendaja asemel tegema korteriomandite

omanikud ja kostja. Ehk siis selle tegevuse osas, mis on märgitud hüpoteegiga tagatud

tegevuseks - nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest.

30. Kostja märgib, et on tähelepanuväärne, et hagejad on esitanud kostjale 26.09.2024

tasaarveldusaktid, mis tulenevad tsiviilasjast nr XXX ehk käsitlenud endid kui Arendaja

õiguste omajana.

31. Hagejad on öelnud, et nende jaoks ei ole jälgitav võlgnevuste arvestus. Kostja märgib, et

hagejate juhatuse liikmed on Arendaja juhatuse liikmetena esitanud tasaarveldusavalduse ja

samuti saanud kätte kostja poolt tehtud tasaarveldusavalduse. Ei ole vaidlust, et Arendaja on

tasunud tsiviilasjas nr XXX raames väljamõistetaud summast 63 022,33 eurost vaid 542,12

eurot. Kostja on toonud välja enda Arendajale suunatud 09.08.2024 tasaarveldusavalduses, et

seisuga 6.08.2024.a on nõude suurus 60 926,81 (kuuskümmend tuhat üheksasada

kakskümmend kuus eurot ja kaheksakümmend üks senti) eurot. Hagejate poolt vaidlustatud

täitemenetlustes nõutakse kummagi hageja käest 25 000 eurot ehk kokku 50 000 eurot, mis on

väiksem kui kostja poolt 09.08.2024 esitatud tasaarveldusavalduses toodud võlgnevus (60

926,81 eurot) ja sellele lisandunud intress summas 848.98 eurot (intressiraport esitatud lisas

14).

32. Arendaja O&P Investeeringud OÜ (hagejate õiguseellane) ja kostja ning Hagudi tn 10

korteriomanike vahel on sõlmitud 21.06.2017 Tallinna notari T.P juures asjaõigusleping,

millega muuhulgas lepiti kokku arendaja kohustused kostja ja korteriomanike ees.

Asjaõiguslepingu punkti 6.3. kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik kostja rahalised nõuded

arendaja vastu. Enne asjaõiguslepingu sõlmimist kehtis poolte vahel 30.07.2015.a sõlmitud

võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite

võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste täitmiseks (edaspidi

VÕL leping). VÕL lepingu punkti 3.15. kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu alusel

sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimisel koormatakse tekkivad uued korteriomandid Ühistu

kasuks kohesele sundtäitmisel allutatud hüpoteekidega summas, mis on võrdväärne

ostuhinnaga (sealjuures vastav summa jaguneb võrdselt kummagi tekkiva korteriomandi

kohta). Eelnimetatud hüpoteekidega oli VÕL lepingu kohaselt tagatud Omanike ja/või Ühistu

(sh Ühistule loovutatud nõue) rahaline nõue Ostja vastu, mis tulenes lepingus nimetatud

ehitustööde mittetegemisest (sh leppetrahvid, kahju hüvitamise nõuded, viivised jms).

Kostja rõhutab, et samasisulised õigused ja kohustused, nagu pooled leppisid kokku VÕL

lepingus, on poolte poolt üle võetud ka asjaõiguslepingu sõlmimisega. Näiteks kui võrrelda

VÕL lepingu punkti 3 ning asjaõiguslepingu punkti 4, siis on tegemist kattuvate õiguste ja

kohustustega. Seega olid poolte eesmärgid nii VÕL sõlmimisel kui ka asjaõiguslepingu

sõlmimisel samad, mistõttu on võimalik VÕL lepingus kokkulepitud ka asjaõiguslepingu

tõlgendamisel arvesse võtta. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel

lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõike 5 punkti 2 kohaselt tuleb

lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada ka tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud.

VÕL lepingu punkti 3.15 järgi oli pooltel eesmärgiks hõlmata hüpoteekidega selgelt ka

korteriühistule loovutatud nõuded. Antud juhul on täiendavalt oluline veelkord rõhutada, et

arendaja on rikkunud asjaõiguslepingus sõlmitud kokkuleppeid, jõustunud kohtuotsusega on

arendajalt omanike kasuks kahjuhüvitis välja mõistetud, kuid arendaja on enda kohustuste

täitmisest kõrvale hiilimiseks võõrandanud hüpoteegiga koormatud korteriomandid enda

juhatuse liikmetele kuuluvatele isikutele ehk hagejatele. Nii hagejad kui ka arendaja on

sisuliselt sama isik, mistõttu tuleb tõlgendada asjaõiguslepingu punktis 6.3 sätestatud

hüpoteekide seadmise eesmärki selliselt, et sellega on hõlmatud ka korteriühistule loovutatud

nõuded.

33. Istungil märkis kostja, et hüpoteegi seadmine on hageja seadusliku esindaja poolt teadlikult

sõlmitud selliselt, et ei taga midagi. Kui vaadata, milline oli arendajate kohustuste ring KÜ

ees, siis see on hagejate lähenemise puhul null. Hageja lepinguline esindaja on pahatahtlikult

tekitanud situatsiooni, kus inimesed, kes on sõlminud asjaõiguslepingu, on võõrandanud talle

mingi asja ja hüpoteegiga on tagatud nõue, mida ei ole võimalik kunagi esitada. Ülimalt

pahatahtlik, hea usu põhimõttega vastane.

Ei ole vaidlust selles, et hageja seaduslikud esindajad olid seaduslikeks esindajateks ka

asjaõiguslepingu juures, kus hüpoteek seati. Ei ole vaidlust selles, et hagejate seaduslike

esindajate poolt hageja omandamislepingus on toodud välja, et juhul, kui hüpoteegi

realiseerimine toimub, siis toimub ka võõrandamishinna korrigeerimine. Hagejate seaduslikud

esindajad on saanud korteriomandite omandamisel aru, et hüpoteegi realiseerimine on

võimalik. Hetkel, kui sõnastati asjaõiguslepingus „kõik KÜ kasuks“, sel hetkel fikseeriti, et

võõrandamisleping ja asjaõigusleping on omavahel seotud.

KÜ poolt teostatud ehitustööd on tagatud KrtS alusel, st hüpoteegilepingu mõte ei saa olla

tagada hüpoteegiga täiendavalt neid nõudeid, mis on KÜ-l seadusest tulenevalt. Nende nõuete

osas on uute omanike osas pöördutud kohtusse. Kohtuvaidlus on lõppenud hagejate vastu ja

tasusid võla küttesüsteemiga seoses. Hüpoteegi seadmine nõuete jaoks, mis on seadusega

tagatud, ei ole mõistliku käitumisega kooskõlas.

Küsime lepingu objektiks olevate ehitustöödega seonduvat raha, mida tagab hüpoteek,

hüpoteek kestab kuni ehitustööd teostatud. Ei ole teostatud täna.

Tagatiskokkuleppes sätestatud sõna „kõiki“ tähendab kõiki nõudeid seoses pööningukorruse

võõrandamise ja ehitamisega, mitte suvalisi nõudeid.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

34. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

35. Pooled ei vaidle, et:



30.07.2015 sõlmiti korteriomanike, kostja ning O&P Investeeringud OÜ vahel

võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate

korteriomandite võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste

täitmiseks (dtl 264-285; edaspidi „VÕL leping“);



21.06.2017 sõlmiti Tallinna notar T.P juures Hagudi tn 10, Tallinn korteriomanike ja

O&P Investeeringud OÜ vahel muuhulgas uute korteriomandite moodustamise ja

korteriomandite mõtteliste osade koosseisude muutmise asjaõigusleping,

korteriomandite reaalosade muutmise ning kaasomandi lõpetamine, uute tekkivate

korteriomandite võõrandamise ja hüpoteekide seadmise leping ning tehti

kinnistamisavaldused (dtl 13-34; edaspidi „AÕL leping“). Kõnealuse lepinguga

moodustati Hagudi tn 10, Tallinn elamu katusekorrusele uued korteriomandid

numbriga XXX ja XXX, mille omanikuks sai O&P Investeeringud OÜ;



Lepingu p-de 6.1. ja 6.2. kohaselt seati kummalegi korteriomandile kostja kasuks

hüpoteek hüpoteegisummaga 25 000 eurot (dtl 70-74);



29.03.2021 sõlmiti Tallinna notar L.M juures korteriomandite müügileping,

asjaõiguslepingud ning tehti kinnistamisavaldused (dtl 57-68). Lepingu p-de 2.1. ja

2.4. kohaselt O&P Investeeringud OÜ võõrandas korteriomandi nr XXX ja XXX

vastavalt Venta Estonia OÜ-le (hagejale II) ja HP Investments OÜ-le (hagejale I);



31.01.2023 tegi Tallinna Ringkonnakohus kohtuotsuse tsiviilasjas nr XXX (dtl 76-

110), mille resolutsiooni p-i 4.12 kohaselt mõisteti O&P Investeeringud OÜ-lt välja A.

T., J. R., E. J., A. M., R. M. ja S. S. kasuks solidaarselt 63 033,28 eurot;



31.07.2024 sõlmisid E. J. ja kostja nõude loovutamise lepingu (dtl 113-117), millega

E. J. loovutas ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa kostjale;



02.09.2024 sõlmisid A. M. ja R. M. nõude loovutamise lepingu (dtl 120-123), millega

R. M. loovutas ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa A. M.le;



03.09.2024 sõlmisid A. M., A. T., J. R., S. S. ja kostja osalise nõude loovutamise

lepingu (dtl 126-133), millega A. M., A. T., J. R., S. S. loovutasid ülalnimetatud

solidaarnõudest endale kuuluva osa summas 48 713,49 eurot kostjale;



24.09.2024 esitas kostja Tallinna kohtutäitur E.V täitmisavalduse (dtl 134-135) HP

Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ suhtes täitemenetluse alustamiseks.

Täitmisavalduse kohaselt moodustab sissenõudja (kostja) nõue hagejate vastu

solidaarselt 50 000 eurot;



Tallinna kohtutäitur E.V algatas 01.10.2024 HP Investments OÜ osas täiteasja nr

XXX (dtl 136-137), kus täitedokumendiks on 21.06.2017 Tallinna notar T.P

notariaalne dokument nr 1763 ning nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue summas

25 000 eurot;



Tallinna kohtutäitur E.V algatas 01.10.2024 Venta Estonia OÜ osas täiteasja nr XXX

(dtl 141-142), kus täitedokumendiks on 21.06.2017 Tallinna notar T.P notariaalne

dokument nr 1763 ning nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue summas 25 000

eurot;



loovutatud nõuete suurus on vähemalt 50 000 eurot ning hagejad ei ole nõudeid

täitemenetluse väliselt rahuldanud.

36. Hagejad paluvad: tunnistada lubamatuks 24.09.2024 Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu

täitmisavalduse alusel alustatud sundtäitmised HP Investments OÜ osas täiteasjas nr XXX

ning Venta Estonia OÜ osas täiteasjas XXX.

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja leiab, et täitemenetlused

on algatatud õiguspäraselt ning hüpoteekide tagatiskokkulepe hõlmab ka sundtäitmisel olevat

nõuet.

37. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 alusel esitatakse sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagi, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi

rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu.

38. VÕL lepingu p 2.1 sätestas, et Omanikud on lähtuvalt korteriomandiseaduse §-st 4

võlaõiguslikult kokku leppinud korteriomanditeks jagatud Tallinna linnas Hagudi tn 10

asuvale kinnisasjale korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi osa arvelt elamu

katusekorrusele kuni kahe (2) uue korteriomandi moodustamises (pindaladega kokku

ligikaudu 70 – 80 m²), mis hakkavad kaasomandina kuuluma kõikidele Omanikele võrdsetes

mõttelistes osades.

VÕL lepingu p 2.6 sätestab, et Omanikud on kokku leppinud, et käesoleva lepingu punkti 2.1.

kohaselt tekkivad uued korteriomandid võõrandatakse Ostjale vastavalt käesoleva lepingu

punktile 2.7. tingimusel, et Ostja võtab enda kohustuseks täita punktis 3.1. ehituskohustused

mahus, mis tasaarvestatakse ostuhinnaga, ning mis teostatakse kõikide Hagudi tn 10, Tallinn

asuvate korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks ning millede täpne

loetelu lepitakse kokku Ostja ja Ühistu vahel.

VÕL lepingu p 3.1 sätestab, et Omanikud ja Ostja on kokku leppinud, et seoses asjaoluga, et

käesoleva lepingu punkti 2.1. kohaselt tekkivad uued korteriomandid võõrandatakse Ostjale

ja nende ostuhind tasaarvestatakse, on Ostjal kohustus korraldada ja finantseerida Tallinna

linnas Hagudi tn 10 asuval korteriomanditeks jagatud kinnistul paikneva elamu

renoveerimistööd ostuhinna ulatuses, mis teostatakse kõikide korteriomandite kaasomandiosa

korrashoiuks ja parendamiseks.

VÕL lepingu p 3.4 sätestab, et Omanikud ja Ostja on kokku leppinud, et Ostja poolt võetavad

ehituskohustused, millede maksumus tasaarvestatakse ostuhinnaga, ei hõlma uute

katusekorrusele tekkivate korteriomandite reaalosade katusealuse soojustuse ega

korteriomandite reaalosade siseste ehitustööde maksumust. Juhul kui Ühistuga kokkuleppel

paigaldatakse elamule uus ühine küttesüsteem, kuulub ühise küttesüsteemi rajamise kulu

jagamisele kõikide korteriomandite (sh tekkivate) omanike vahel, s.t nimetatud küttesüsteemi

rajamise finantseerimise eest ei vastuta üksnes Ostja.

VÕL lepingu p 3.15 sätestab, et Omanikud ja Ostja on kokku leppinud, et käesoleva lepingu

alusel sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimisel koormatakse tekkivad uued korteriomandid

Ühistu kasuks kohesele suntäitmisel allutatud hüpoteekidega summas, mis on võrdväärne

ostuhinnaga (sealjuures vastav summa jaguneb võrdselt kummagi tekkiva korteriomandi

kohta). Eelnimetatud hüpoteekidega on tagatud Omanike ja/või Ühistu (sh Ühistule

loovutatud nõue) rahaline nõue Ostja vastu, mis tuleneb käesolevas lepingus nimetatud

ehitustööde mittetegemisest (sh leppetrahvid, kahju hüvitamise nõuded, viivised jms).

39. AÕL lepingu p 6.1 sätestab, et arendaja (edaspidi nimetatud ka - hüpoteegiga koormatud vara

omanik) seab moodustatavale korteriomandile nr XXX (lepingu punktis 7.2 toodud tabelis

tähistatud uus reaalosa number XXX) Korteriühistu (käesolevas lepingupunktis nimetatud ka

Hüpoteegipidaja) kasuks esimesele vabale järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga

kakskümmend viis tuhat (25 000) eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.

AÕL lepingu p 6.2 sätestab, et arendaja seab moodustatavale korteriomandile nr XXX

(lepingu punktis 7.2 toodud tabelis tähistatud uus reaalosa number XXX) Korteriühistu

kasuks esimesele vabale järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga kakskümmend viis tuhat

(25 000) eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga

tagatud nõuete rahuldamiseks.

AÕL lepingu p 6.3 sätestab, et käesoleva lepingu punktides 7.1 ja 7.2 nimetatud

hüpoteekidega on tagatud kõik Korteriühistu rahalised nõuded Arendaja vastu (nt nõuded, mis

tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitused jne).

AÕL lepingu p 6.4 sätestab, et Hüpoteegipidaja ja Arendaja on kokku leppinud, et käesoleva

lepingu punkti 7 alusel seatavad hüpoteegid kustutatakse kui ehitustööd on valminud.

40. Riigikohus on märkinud, et hüpoteek ei eelda asjaõigusena AÕS § 325 lg 4 järgi tagatava

nõude olemasolu, st see on tagatava nõude suhtes mitteaktsessoorne. Siiski on hüpoteegi

mitteaktsessoorsus oluliselt piiratud hüpoteegi realiseerimisel. Nimelt annab hüpoteek AÕS §

325 lg 1 järgi hüpoteegipidajale õiguse rahuldada panditud kinnisasja arvel hüpoteegiga

tagatud nõue. Ka võib hüpoteegipidaja nõuda AÕS § 352 lg 1 järgi hüpoteegi alusel

sundtäitmist üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta (vt hüpoteegi

realiseerimise kohta ka Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d

13-16). Seega ei anna hüpoteek asjaõigusena hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda

täitemenetluses kinnisasja müümist. Seda saab ta nõuda üksnes hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks.

Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega

määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Alates 1. juulist 2003

peab see kokkulepe olema AÕS § 346 lg 2 järgi notariaalselt tõestatud. Seega saab hüpoteegi

puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks, tehingut,

millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava

nõudega (RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-104-08, p 12).

Õiguskirjanduses (Asjaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, § 346 komm, p 3.2.1.a) on

märgitud, et tagatiskokkulepet tuleb selle kehtivuse hindamisel eristada hüpoteegi seadmise

(asjaõiguslikust) kokkuleppest kui ka võimalikust tagatava kohustuse aluseks olevast

kokkuleppest (tüüpiliselt laenulepingust). Kuigi hüpoteegi seadmise kokkuleppe tõestas notar,

ei välista see lepingu tõlgendamist VÕS § 29 põhimõtetest lähtuvalt ning selle alusel lepingu

sisu kindakstegemist (RKTKm 28.12.2023, 2-22-2008/72, 21). Seega tagatiskokkulepe allub

üldistele tõlgendusreeglitele, st esmajärjekorras tuleb kindlaks teha kokkuleppe sõlminud

isikute tegelik tahe (TsÜS § 75, VÕS § 29).

AÕS § 279 lg 1 järgi võib pandiga tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2

kohaselt võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat

nõuet. Seega on põhimõtteliselt lubatav hüpoteegiga tagada ka hüpoteegipidaja tulevikus

tekkivaid nõudeid kinnisasja omaniku või muu võlgniku vastu, kui need tulevikus tekkivad

nõuded on piisavalt määratletud (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-2-1-64-12, p-d 26-27).

Õiguskirjanduses (Asjaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, § 346 komm, p 3.2.2.a) on

märgitud, et tagatise andjaks on hüpoteegi puhul kinnisasja omanik ja tagatise võtjaks

hüpoteegipidaja, kes on ka tagatiskokkuleppe pooled. Hüpoteegipidaja on eelduslikult ka

tagatud nõude võlausaldaja, kuid võimalik on ka võlausaldaja ja hüpoteegipidaja isikute

lahknemine, kui hüpoteek on seatud kolmanda(te) isiku(te) nõuete tagamiseks, eriti kui

laenuandjaid on mitu, aga hüpoteek seatakse vaid ühe kasuks neist. Tagatise andja ei pea

olema tagatava kohustuse võlgnik.

Siiski on kohtupraktikas asutud seisukohale, et eelduslikult ei tagata hüpoteegiga loovutatud

nõudeid, st nende tagatus tuleb eraldi kokku leppida. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-41-04 p-

is 20 märkinud järgmist: „Lepingu p 4 sõnastusest ei nähtu, et kokkulepe lubaks

ühishüpoteegiga tagatud nõudeks lugeda ka nõudeid, mis tekivad hüpoteegipidajal omaniku

vastu näiteks nõuete loovutamisega. Kolleegiumi arvates tuleb asjaõigusseaduse hüpoteeki

reguleerivate sätete mõtte kohaselt kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse

ulatuses ning seetõttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja

vahel sõlmitavatest lepingutest tulenevate nõuete eest. Vastasel korral võib tekkida näiteks

olukord, mil omanik on rahuldanud küll kõik nõuded, mis tulenevad tema ja hüpoteegipidaja

vahelistest lepingutest, kuid seejärel peab talle kuuluv kinnisasi hakkama vastutama ka

nõuete täitmise eest, mida hüpoteegipidaja on näiteks nõuete ostmisega lasknud endale

loovutada ja esitanud sellest tulenevalt täitmisnõude.“

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-104-08 p-is 19 märkinud järgmist: „Hüpoteegi seadmise

lepingu p-s 2 lepiti kokku, et hüpoteek tagab ka tulevikus tekkivaid kostja nõudeid hageja

vastu. Iseenesest on see AÕS § 279 lg 3 järgi lubatud. Samas märgib kolleegium, et heade

kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid

tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja

nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult

kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (tehingu heade kommete

vastasuse põhjuste kohta üldiselt vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-140-07, p 30). Hüpoteegiga tagatava nõude piisava määratletuse nõuet on Riigikohus

rõhutanud ka oma 29. märtsi 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 (p 21). Võimalus, et

tagatud tulevaste nõuetena käsitletakse ka võimalikke tulevikus loovutatavaid nõudeid, peab

olema tagatiskokkuleppes selgelt kokku lepitud (vt ka Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-41-04, p 20). Kolleegium märgib, et ainuüksi see ei välista aga tagatiskokkuleppe või

loovutamise võimalikku vastuolu heade kommetega.“

41. Tuginedes eeltoodud lepingusätetele ning viidatud kohtupraktikale on ilmne, et AÕL lepingu

p-is 6.3 sätestatud tagatiskokkulepe ei hõlma hüpoteegipidajale (s.o kostjale) loovutatud

nõudeid, kuivõrd selle kohta puudub sõnaselge kokkulepe.

Vaatamata sellele, et tagatiskokkulepe märgib, et hüpoteekidega on tagatud kõik kostja

rahalised nõuded Arendaja (käesoleval juhul hagejate kui kinnisasjade uute omanike) vastu

(nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitused jne),

ei saa kohaseks pidada otsest grammatilist tõlgendust, mille kohaselt sõnapaari „kõik /…/

nõuded“ olemasolu tõttu on tagatud ka loovutatud nõuded, kuivõrd sellist määramatu

ulatusega tagatiskokkulepet peetakse heade kommetega vastuolus olevaks ja sellest johtuvalt

tühiseks. Eelistada tuleb tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv

(2-20-11960/54, p 12.1).

42. Järgnevalt tõlgendab kohus tagatiskokkulepet koosmõjus poolte varasemate kokkulepete

(VÕL leping) ning vaidlusaluse AÕL lepinguga. Lepingu tõlgendamisel tuleb esmajärjekorras

lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1) (2-20-11960/54, p 12.1; 2-21-

16508/42, p 16). Poolte ühise tahte tõendamise kohustus lasub poolel, kes sellele tugineb (2-

19-5601/61, p 16.2). Kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse

lepingut objektiivselt mõistliku isiku positsioonilt (VÕS § 29 lg 4) (2-15-16682/73, p 13).

Arvestada tuleb lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi (2-21-

13451/53, p 13.2). Oluline on lepingu olemus ja eesmärk (2-22-10417/73, p 21). Arvesse

võetakse poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (2-21-13451/53, p 13.3).

Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, lähtudes lepingu kui

terviku olemusest (2-17-17217/37, p 15).

Hagejad leiavad, et tagatiskokkulepe hõlmab üksnes kostja nõudeid arendaja vastu, kusjuures

hõlmatud ei saa olla loovutatud nõuded – see oli poolte ühine tahe tagatiskokkuleppe

sõlmimisel. Kostja leiab, et poolte ühine tahe oli tagada mistahes ehitustöödega seotud

võimalikud rahalised nõuded arendaja vastu, mistõttu on tagatiskokkuleppega hõlmatud ka

praegu täitmisel olevad nõuded. Eeltoodust tuleneb, et ei ole võimalik tuvastada seda, milline

oli lepingupoolte ühine tegelik tahe tagatiskokkuleppe sõlmimisel.

Kohus leiab, et objektiivselt mõistlik isik tõlgendab AÕL lepingu p-is 6.3 sätestatud

kokkulepet selliselt, et tagatud on ka hetkel täitmisel olevad korteriomanike poolt kostjale

loovutatud nõuded, kuna:



VÕL lepinguga, mis eelnes AÕL lepingu sõlmimisele, on korteriomanikud ja arendaja

on kokku leppinud (p 3.15), et käesoleva lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu

sõlmimisel koormatakse tekkivad uued korteriomandid Ühistu kasuks kohesele

sundtäitmisele allutatud hüpoteekidega summas, mis on võrdväärne ostuhinnaga

(sealjuures vastav summa jaguneb võrdselt kummagi tekkiva korteriomandi kohta).

Eelnimetatud hüpoteekidega on tagatud Omanike ja/või Ühistu (sh Ühistule

loovutatud nõue) rahaline nõue Ostja vastu, mis tuleneb käesolevas lepingus

nimetatud ehitustööde mittetegemisest (sh leppetrahvid, kahju hüvitamise nõuded,

viivised jms). Eeltoodud sättest tuleneb selgelt, et AÕL ja VÕL lepingud olid

omavahel seotud (st AÕL leping sõlmitakse VÕL lepingu alusel ja jätkuna) ning neid

tuleb käsitleda ja tõlgendada kogumis. VÕL lepingus on selgelt märgitud, et

hüpoteekidega tagatakse mh korteriomanike nõudeid ning kostjale loovutatud

nõudeid, mis on seotud lepingus nimetatud ehitustööde mittekohasest teostamisest

tulenevate rahaliste nõuetega;



eelnimetatud lepingute üldine olemus oli, et arendaja teostab korterelamu kõikide

korteriomandite kaasomandiosa renoveerimistööd (soodustades sellega otseselt

korteriomanikke) kokkulepitud mahus, saades korteriomanikelt vastutasuks kahe uue

moodustatava korteriomandi omandi;



korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad

kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1)

ning korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu

kaudu (KrtS § 34 lg 2) – st kõik korteriomanikud on korteriühistu liikmed ning

sisuliselt on korteriühistu näol tegemist ühinguga, mille eesmärk on majandada

korteriteks jaotatud ehitist ja selle krunti ning esindada korteriühistu liikmete huvisid;



kostjal oli lepingute raames suuresti formaalne roll (st kostja pidi erinevad toimingud

kinnitama ja kooskõlastama ja korraldama, lisaks vajadusel finantseerima võetava

laenu alusel; vt nt AÕL lepingu p 4.2, 4.3.7, 4.7), kuid peamine vastutus suhetes

arendajaga lasus korteriomanikel (vt nt AÕL lepingu p 4.2, 4.6, 4.16), samuti lasus

ehitustööde mittevastavusega seotud nõudeõigus üksnes korteriomanikel (vt AÕL

lepingu p 4.14-4.15) – kokkuvõttes saab nõustuda, et hagejate tõlgendust kasutades

oleks hüpoteegid olnud sisutud, kuivõrd lepingust ei nähtu otseselt, et korteriühistul

võiks arendaja vastu ehitustöödega seonduvalt mingeid nõudeid olla, nimetatud

nõuded said olla vaid korteriomanikel (mida kinnitab ka kohtuotsus, millel

sundtäidetav nõue põhineb, vt dtl 106, p 134 jj).

43. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud AÕL lepingu p-st 6.3 tuleneva tagatiskokkuleppe

tõlgendamine viisil, mille kohaselt olid hüpoteegiga tagatud kõik rahalised nõuded arendaja

vastu, mis tulenesid lepingutes sätestatud ehitustöödest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et

puudub alus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

44. Kostja on selgitanud sundtäidetava nõude kujunemist ning hageja ei ole sellele vastuväiteid

esitanud. Puudub vaidlus, et kostjal on hagejate vastu nõue vähemalt hüpoteekide kogusumma

ulatuses. Seega ei mõjuta viidatud vastuväite käesoleva asja tulemit.

45. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Menetluskulude jaotamine ja rahalise suuruse kindlaksmääramine

46. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate

kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades. Kohus

jättis hagi rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta võrdselt hagejate kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

47. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude

kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS §

174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis

aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida

kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et

menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 30.01.2026 kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja

23.04.2025 kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti kohtuotsuse põhjendusi.