2-23-10329/81 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 11. aprill 2025

Tsiviilasja number

2-23-10329

Tsiviilasi

Apartaco OÜ (pankrotis) pankrotimenetlus

Võlausaldajate nimekirja kinnitamine

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. detsembri 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Apartaco OÜ (pankrotis) ja Laumar OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja:

Võlausaldaja V: Laumar OÜ (rk: 12415290)

Vastustajad:

Võlausaldaja II: Eva Vakra (ik: XXXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Anto Kasak

Võlausaldaja III: OÜ Mapit (rk: 12747299), esindaja Meelis

Leis

Puudutatud isikud:

Võlausaldaja I: Advokaadibüroo Palmits & Partnerid OÜ (rk:

11966881)

Võlausaldaja IV: Toompark OÜ (rk: 14040641)

Võlausaldaja VI: Lauri Räbin (ik: XXXXXXXXXXXX)

Apartaco OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Vladimir Kutšmei

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 19. detsembri 2024 määrus muutmata.

2. Jätta Apartaco OÜ (pankrotis) määruskaebus läbi vaatamata ja Laumar OÜ

määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta Apartaco OÜ (pankrotis) määruskaebuse menetlemisega seotud kulud Apartaco

OÜ (pankrotis) kanda ja Laumar OÜ määruskaebuse menetlemisega seotud kulud

Laumar OÜ kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast määruse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.

5. Rahuldada Eva Vakra taotlus ja võtta asja materjalide juurde Eva Vakra 28.06.2024

taotlus ja 28.06.2024 e-kiri haldurile.

6. Jätta rahuldamata Apartaco OÜ (pankrotis) ja Laumar OÜ taotlus servituudiala

joonise, Fortuuna 33 ajutise mahasõidu plaani ja fotode (väljatrükk 6-l lehel) Fortuuna

33 kinnistu ajutisest juurdepääsust asja materjalide juurde võtmisest.

Edasikaebamise kord

Halduril, vastuväite esitanud võlgnikul ning vastuväite esitanud või vastuväite saanud

võlausaldajal on õigus esitada käesoleva määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates 5 päeva möödumisest käesoleva määruse postitamisest või e-

toimikus nähtavaks tegemisest.

ASJAOLUD

1. Tartu Maakohus kuulutas 12.03.2024 määrusega välja Apartaco OÜ (võlgnik) pankroti ja

nimetas pankrotihalduriks Vladimir Kutšmei (haldur). Haldur koostas esialgse võlausaldajate

nimekirja ning teatas 19.05.2024 Ametlikes Teadaannetes võimalusest tutvuda nimekirjaga ja

esitada vastuväiteid kuni 07.06.2024. Vastuväidetele kirjaliku seisukoha esitamise tähtajaks

määras haldur 28.06.2024.

2. E. Vakra (võlausaldaja II, ostja) esitas 28.03.2024 nõudeavalduse summas 32 376,49 eurot,

sh 15 300 eurot tagastamata ettemaks, 100,60 eurot intress, 15 300 eurot leppetrahv ja

1675,89 eurot seadusjärgne viivis (07.04.2023 kuni 12.03.2024).

Nõudeavalduse kohaselt sõlmisid võlausaldaja II ja võlgnik 26.01.2021 korteriomandi

võlaõigusliku müügilepingu, mille järgi kohustus võlgnik müüma võlausaldajale II Tartus

Fortuuna tn 33 asuva kinnistu korteriomanditeks jagamisel moodustatava korteriomandi nr 14

hinnaga 153 000 eurot. Võlausaldaja II on tasunud ostuhinnast 15 300 eurot, ülejäänud

ostuhinna kohustus võlausaldaja II tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel. Maja ja korter pidid

olema valmis hiljemalt 28.01.2022, hiljemalt 31.03.2022 pidi maja saama kasutusloa. Võlgnik

ei täitnud lepinguga võetud kohustusi. Pooled

alustasid 2022. a lõpus

kompromissiläbirääkimisi. Võlausaldaja II avaldas 14.12.2022, et soovib korterist loobuda.

Võlgnik lubas 16.12.2022 valmistada ette kokkuleppe lepingu lõpetamiseks. Kuivõrd

kokkuleppele jõudmine ebaõnnestus (võlgnik nõustus tagastama vaid ostuhinna, võlausaldaja

II soovis lisaks leppetrahvi 15 300 eurot) luges võlausaldaja II kompromissiläbirääkimised

lõppenuks ning nõudis 20.02.2023 võlgnikult kohustuste täitmist, s.o korteriomandi lõpuni

ehitamist ja võõrandamist hiljemalt 20.03.2023. Võlgnik ei täitnud kohustusi täiendava tähtaja

jooksul ega reageerinud pretensioonile, mistõttu esitas võlausaldaja II 21.03.2023 võlgnikule

müügilepingust taganemise avalduse, palus tagastada tasutud 15 300 eurot koos intressidega

ning tasuda leppetrahvi 15 300 eurot. Võlgnik e-kirjale ei vastanud ja võlgnetavaid summasid

ei tasunud, samas võõrandas korteriomandi võlausaldaja II nõusolekuta kolmandale isikule.

3. Võlausaldaja II nõudele esitasid osalise vastuväite haldur (leppetrahvi 15 300 eurot osas) ja

täies ulatuses võlgnik ühiselt Laumar OÜ-ga.

Halduri vastuväite kohaselt ei ole võlausaldaja II põhjendanud, miks ta nõuab leppetrahvi

maksimummääras, kui lepingu järgi võib leppetrahvi nõuda kuni 10% müügihinnast. Haldur

taotles leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni, arvestades võlgniku maksejõuetust.

Võlgniku ja Laumar OÜ vastuväite kohaselt pidas võlgnik võlausaldaja II volitatud esindajaks

Karl Käsnapuud, kes pärast lepingu sõlmimist suhtles võlgnikuga lepingu täitmist

puudutavates küsimustes, oli teadlik hoone valmimise viibimisest ega esitanud pretensioone.

14.12.2022 e-kirjas palus võlausaldaja II vabandada oma muutlikku meelt ja teatas otsusest

korterit mitte osta. Võlausaldaja II on 14.12.2022 lepingust taganenud põhjust avaldamata

ning võlgnikupoolsele lepingurikkumisele tuginemata. Võlgnik taganes lepingust kaudse

tahteavaldusega ja müüs korteriomandi kolmandale isikule. Pooled on lepingu p-s 7.3 kokku

leppinud, et kui müüja taganeb lepingust, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10%

müügihinnast ning leppetrahv ostja tasutud müügihinnaga tasaarvestada. Seega puudub

võlausaldajal II nõue võlgniku vastu. Võlausaldaja II on ka pärast korduvat uuel alusel

esitatud tahteavaldust käitunud vastuoluliselt, esitledes ennast kolmandatele isikutele kui

korteri ostjat. Sellest järeldub, et ta ei pea ennast ka 21.03.2023 taganemisavaldusega seotuks.

Kuna võlausaldaja II ei ole lepingust taganenud võlgniku olulise lepingurikkumise tõttu, ei

ole võlausaldajal II leppetrahvinõuet. Kui võlausaldajal II oleks leppetrahvinõue, peab

võlausaldaja II leppetrahvi arvestust põhjendama. Leppetrahvi mõte on selles, et

võlausaldajale II hüvitatakse tekkinud kulud (notaritasu). Võlausaldaja II on kaotanud õiguse

leppetrahvi nõuda, kuna ta teavitas võlgnikku leppetrahvi nõudmise kavatsusest enam kui

aasta hiljem kohustuse rikkumisest. Võlgnik esitas ka taotluse leppetrahvi vähendamiseks.

Võlgnik on elamu valmis ehitanud, st lepingu suures osas täitnud. Võlausaldaja II on ise

korteri omandamisest loobunud. Lepingu p 7.6 välistab intressi ja viivise maksmise.

4. Võlausaldaja II vastuväidetega ei nõustunud. Võlausaldaja II leidis, et tema 14.12.2022 e-

kiri oli ettepanek lepingu lõpetamiseks. Leppetrahvinõue on esitatud mõistliku aja jooksul

peale lepingust taganemist. Kuivõrd võlgnik rikkus lepingut oluliselt, on põhjendatud

leppetrahvi maksimaalne määr. Rikkumise tõttu kaotas võlausaldaja II korteri kasutuseelise ja

võimaluse korterit välja üürida.

5. OÜ Mapit (võlausaldaja III) esitas 10.05.2024 nõudeavalduse 22 970,38 eurot, sh 10 200

eurot tagastamata ettemaks, 10 200 eurot leppetrahv, 1526,38 eurot seadusjärgne viivis

leppetrahvilt (05.11.2022 kuni 12.03.2024), 1044 eurot kahjuhüvitis (kohtuväline

õigusabikulu enne tsiviilasja nr 2-22-17707).

Nõudeavalduse kohaselt sõlmisid võlausaldaja III (ostja) ja võlgnik (müüja) 01.10.2021

korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, millest võlausaldaja III on 20.10.2022 võlgniku

lepingurikkumise tõttu taganenud. Võlgnik on taganemisavalduse 27.10.2022 kätte saanud.

6. Võlausaldaja III nõudele esitasid osalise vastuväite haldur (summas 12 770,38 eurot, sh

leppetrahv, viivis, kahju) ning täies ulatuses ühiselt võlgnik ja Laumar OÜ.

Halduri vastuväite kohaselt ei ole võlausaldaja III põhjendanud, miks ta nõuab leppetrahvi

maksimummääras. Haldur taotles leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni, seejuures

tuleks arvestada võlgniku maksejõuetust. Võlausaldaja III kahju on leppetrahviga kaetud.

Võlgniku ja Laumar OÜ vastuväite kohaselt on võlausaldaja III lepingust taganemisel

eeldused täitmata. 20.10.2022 taganemisavalduses on võlausaldaja III tuginenud kahele

asjaolule: korteriomandi omandiõigust ei ole üle antud ja lahendamata on kinnistule

juurdepääsu küsimus. Võlausaldaja III ei ole andnud võlgnikule lepingus kokkulepitud

täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, et võlgnik oleks saanud selgitada juurdepääsuga

seonduvat. Kohtuvaidlusest tsiviilasjas nr 2-21-1385 ei sõltunud juurdepääsu olemasolu või

puudumine, sest Fortuuna tänava poolt on juurdepääs kinnistule alati olemas olnud

(kinnistusraamatust nähtuvad juurdepääsu tagavad servituudid). Seega ei ole võlgnik selles

osas lepingut rikkunud. Elamu valmimise osas on võlausaldaja III lepingust taganemise

õiguse minetanud. Võlausaldajale III oli juba 21.03.2022 teada, et hoone tähtajaks ei valmi.

Mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa olla seitse kuud. Leppetrahvi tasumise eelduseks

on kehtiv lepingust taganemine, mida tehtud ei ole. Lisaks ei ole võlausaldaja III leppetrahvi

arvestust põhjendanud. Leppetrahvi mõte on selles, et võlausaldajale III hüvitatakse tekkinud

kulud (notaritasu). Võlausaldaja III on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, sest ta ei

teavitanud võlgnikku enne 11.11.2022 leppetrahvi nõudmise kavatsusest. Mõistlik aeg

leppetrahvinõude esitamiseks ei saa olla seitse kuud. Võlgnik esitas ka taotluse leppetrahvi

vähendamiseks. Võlgnik on elamu valmis ehitanud ja taganud kinnistule juurdepääsu, st on

lepingu suures osas täitnud. Põhjendamatu leppetrahvinõude tõttu ei saa võlausaldajal III olla

viivisenõuet ning lepingu p 7.6 välistab ka leppetrahvilt viivise kui viivitusintressi maksmise.

Samuti ei ole põhjendatud õigusabikulude nõue. Võlausaldajal III ei ole ka põhivõla

tagastamise nõuet, kuna ta on loobunud korteriomandi ostmisest ja võlgnik müüs

korteriomandi kolmandale isikule, taganedes lepingust kaudse tahteavaldusega. Pooled on

lepingu p-s 7.3 kokku leppinud, et kui müüja (võlgnik) taganeb lepingust, on müüjal õigus

nõuda leppetrahvi kuni 10% müügihinnast ning leppetrahv ostja (võlausaldaja III) tasutud

müügihinnaga tasaarvestada.

7. Võlausaldaja III vastuväidetega ei nõustunud. Võlgnik rikkus lepingut, sest ei suutnud

kokkulepitud tähtajaks 31.03.2022 korterit valmis ehitada ja võlausaldajale III üle anda ega

tagada sõidukiga juurdepääsu Fortuuna tn 33 korterelamu juurde. Pooled pikendasid

kokkuleppel korteri üleandmise tähtaega kuni 31.05.2022 ning võlausaldaja III nõustus

ootama veel 2022. a septembri lõpuni, kuid võlgniku lubadused jäid täitmata. Võlausaldaja III

on lepingust kehtivalt taganenud 20.10.2022. Leppetrahvinõue on esitatud mõistliku aja

jooksul pärast heastamise ebaõnnestumist. Leppetrahvi vähendamiseks puudub alus.

Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur, see ei kata võlausaldaja III kulusid. Pooled ei ole kokku

leppinud, et leppetrahvilt ei saa viivist nõuda. Ka kahju hüvitamise nõue 1044 eurot on

põhjendatud.

8. 29.07.2024 esitas haldur kohtule lõpliku võlausaldajate nimekirja, palus lahendada

vastuväited sisuliselt ning kinnitada tunnustatud nõuded ja jaotised.

MAAKOHTU LAHEND

9. Tartu Maakohus kinnitas 19.12.2024 määrusega võlausaldajate nimekirja Apartaco OÜ

(pankrotis) pankrotimenetluses järgnevalt:

2. rahuldamisjärk – muud tähtaegselt esitatud tunnustatud nõuded (PankrS) § 153 lg 1 p 2)

Jrk nr Võlausaldaja nimi, isiku- või registrikood

Nõude suurus

(eurot)

Jaotis

%

1Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) (rk:

70000349)

229 911,09

42,62

Advokaadibüroo Palmits & Partnerid OÜ (rk: 11966881)

2586,40

0,48

2E. Vakra (ik: XXXXXXXXXXXX)

32 275,89

5,99

3OÜ Mapit (rk: 12747299)

22 970,38

4,27

Toompark OÜ (rk: 14040641)

208 282,82

38,61

Laumar OÜ (rk: 12415290)

41 288,39

7,65

Lauri Räbin (ik: XXXXXXXXXXXX)

2069,84

0,38

Kokku:

539 384,81

100,00

1 Eesti Vabariigi nõue on loetud kaitsmiseta tunnustatuks PankrS § 1003 lg 4 p 5 alusel.

Pandiõigusega tagatud nõudeid ei esitatud.

Ühegi nõude puhul ei ole tegemist solidaarkohustusega või tingimuslikust tehingust või

kõrvaltingimusega haldusaktist tuleneva nõudega.

2, 3 Võlgnik on esitanud vastuväite E. Vakra ja OÜ Mapit nõuetele.

Maakohus jättis Apartaco OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses tunnustamata E. Vakra nõude

100,60 euro ulatuses, Toompark OÜ nõude 33 359,48 euro ulatuses, Laumar OÜ nõude 83

326,35 euro ulatuses ja L. Räbini nõude 111,89 euro ulatuses ning täies ulatuses tunnustamata

Laumar OÜ (Kodurand Grupp OÜ (kustutatud) loovutatud nõue) nõude 193 588,59 eurot.

Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud (lepingulise esindaja kulud) nende endi

kanda.

Määruse kohaselt tunnustas kohus võlausaldaja II nõuet osaliselt 2. rahuldamisjärgu nõudena

32 275,89 eurot (15 300 + 15 300 + 1675,89) ja jättis nõude 100,60 euro ulatuses

tunnustamata.

Võlausaldaja II esitas 20.02.2023 võlgnikule pretensiooni, milles nõudis võlgnikult

lepinguliste kohustuste täitmist, eeskätt korteriomandi lõpuni ehitamist ja võlausaldajale II

võõrandamist, hiljemalt 20.03.2023. Võlausaldaja II hoiatas, et tähtaja tulemusteta möödudes

taganeb ta lepingust ning nõuab tasutu tagastamist ja leppetrahvi. Pretensioon on esitatud

20.02.2023, mis on mõistlik aeg pärast võlgniku väidetud lepingu täitmise takistuse

äralangemist 22.12.2022 (tsiviilasjas nr 2-21-1385 võlgniku määruskaebuse menetlusse

võtmata jätmine), ning antud täiendav tähtaeg 20.03.2023 on mõistlik aeg lepinguliste

kohustuste täitmiseks, eelkõige lepingu eseme valmis ehitamiseks ja võlausaldajale II

võõrandamiseks.

Võlgnik ei täitnud kohustusi ka täiendava tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt esitas

võlausaldaja II 21.03.2023 võlgnikule lepingust taganemise avalduse koos tagasitäitmise ja

leppetrahvi nõudega. Kohus leidis, et täidetud on nii lepingust taganemise kehtivuseks vajalik

formaalne eeldus, s.o vastaspoolele on õigel ajal esitatud taganemisavaldus, kui ka sisuline

(materiaalne) eeldus, s.o võlausaldajal on taganemiseks olemas seda õigustav põhjus, eelkõige

oluline lepingurikkumine (võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 2 p 5).

Kohus ei nõustunud vastuväite esitajatega, et võlausaldaja II taganes lepingust 14.12.2022

põhjust avaldamata ja võlgnikupoolsele lepingurikkumisele tuginemata. Tahteavaldus peab

olema selge ning sellest peab ilmnema õiguskaitsevahendi kasutamise tahe (lepingu

ühepoolne lõpetamine). E-kirjavahetusest (14.12.2022 kuni 07.02.2023) nähtub, et

võlausaldaja II soovis 26.01.2021 lepingut lõpetada (notari juures), kuna on otsustanud korteri

ostmisest loobuda. Võlgnik valmistas 20.12.2022 ette kokkuleppe võlaõigusliku

müügilepingu lõpetamiseks, kus märkis p-s 1.2 muu hulgas, et 26.01.2021 leping kehtib

muutmata kujul ja lepingut ei ole lõpetatud, ning p-s 2.1, et kokkuleppega lõpetatakse kehtiv

leping. Seega ei pidanud võlgnik võlausaldajat II lepingust taganenuks. Kokkulepe jäi

allkirjastamata, kuna võlausaldaja II oli valmis ootama korteri valmimist, kui talle

tagastatakse võlgniku koostatud kokkuleppe järgi ainult ettemaks ega arvestata soovi saada

leppetrahvi lepingu rikkumise eest. Kirjavahetusest nähtuvalt on võlgnik alles pärast

leppetrahvinõude saamist hakanud võlausaldaja II 14.12.2022 e-kirja käsitama lepingust

taganemise avaldusena.

Kohus ei nõustunud vastuväite esitajatega, et võlausaldajal II puudub nõue, kuna võlgnik on

lepingu p 7.3 alusel omapoolse leppetrahvinõude võlausaldaja II tasutud müügihinna osaga

tasaarvestanud. Kohtule ei ole teada, et võlausaldaja II oleks lepingut oluliselt rikkunud ja et

võlgnik oleks võlausaldajale II andnud lepingu p 7.5 kohaselt täiendava tähtaja kohustuse

täitmiseks. Seega kuulub võlausaldaja II põhinõue 15 300 eurot tunnustamisele.

Võlausaldaja II intressinõue 100,60 eurot ei ole põhjendatud. Pooled on kokku leppinud, et

lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvatelt summadelt intressi ei maksta. Kohus

tunnustas võlausaldaja II viivisenõuet 1675,89 eurot, kuna võlgnik on viivituses rahalise

kohustuse täitmisega, kohustus on alates 07.04.2023 sissenõutav ja rikkumine ei ole

vabandatav.

Arvestades lepingu olemust (korteriomandi võlaõiguslik müügileping), võlgniku

põhikohustust (anda võlausaldajale II tähtaegselt üle valmis ehitatud nõuetele vastav

korteriomand kasutusloaga korterelamus), lepingust taganemise asjaolusid (leppetrahv on

kokku lepitud lepingu olulise rikkumise puhuks) ja leppetrahvi suurust (kuni 10% lepingu

eseme müügihinnast), on leppetrahvi funktsiooniks eeskätt võlgniku motiveerimine oma

kohustusi kohaselt täitma. Kohus oli seisukohal, et märgitut ja võlgniku poolt kohustuste

täitmata jätmise pikaajalisust arvestades olukorras, kus võlausaldaja II oli omapoolsed

kohustused tähtaegselt täitnud, on põhjendatud võlausaldaja II leppetrahvinõue

maksimummääras.

Võlausaldaja II on teatanud leppetrahvi sissenõudmise kavatsusest õigeaegselt. 20.02.2023

pretensioonis anti võlgnikule täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks kuni 20.03.2023 ja

teavitati võlgnikku leppetrahvinõude esitamisest, kui kohustusi täiendava tähtaja jooksul ei

täideta. Leppetrahvinõue esitati 21.03.2023 lepingust taganemise avalduses.

Ükski vastuväite esitaja ei ole selgitanud, miks on leppetrahv ebamõistlikult suur. Kohtu

hinnangul ei ole kokkulepitud summa (ka maksimummääras) ülemäärane. Leppetrahv, mis on

kokku lepitud eelkõige lepinguliste põhikohustuste nõuetekohase ja tähtaegse täitmise

tagamiseks, moodustab kohustuste kogumahust kuni 10%, mis on tavapärane määr

korteriomandi võlaõiguslikes müügilepingutes ja ehituse töövõtulepingutes, et lepingupooled

oleksid motiveeritud oma kohustusi kohaselt täitma. Poolte kohustused on tasakaalus, olles

võrdsed nii võlgnikule (majandus- ja kutsetegevuses tegutsev juriidiline isik) kui

võlausaldajale (füüsiline isik). Seega tunnustas kohus võlausaldaja II leppetrahvinõuet 15 300

eurot.

Leppetrahv ei kuuluks vähendamisele ka arvestades võlgnikupoolset kohustuse täitmise

ulatust, võlausaldaja II õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Juurdepääsu

kohtuvaidlus lõppes 22.12.2022 ning kasutusluba, mille võlgnik kohustus saama hiljemalt

31.03.2022, on antud 21.08.2024, s.o rohkem kui kaks aastat kokkulepitust hiljem.

Tsiviilasjas nr 2-21-1385 tehtud Tartu Ringkonnakohtu 29.06.2022 määrusest nähtub, et

korterelamu (Fortuuna tn 33) külgneb avalikult kasutatava Fortuuna tänavaga ning kinnistule

on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui sõidukitega avalikult kasutatavale teele Fortuuna tn 23,

27, 29 ja 33 kinnistutele seatud servituutidega. Võlgnik ei ole tõendanud, et servituudilepingu

alusel ei saa rajada servituudialale nõuetele vastavat kõvakattega teed. Kuna võlgnikul on

võimalus rajada sisehoovist juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele sõlmitud

servituudilepingu alusel, ei ole ta õigustatud nõudma täiendavat juurdepääsu üle Fortuuna tn

35 kinnistu, seda eriti olukorras, kus võlgnik on ehitanud Fortuuna tn 33 kinnistule maja, mis

takistab kinnistu hoovipoolsele küljele sõidukitega juurdepääsu Fortuuna tänavalt. Selliselt on

võlgnik ise katkestanud ühenduse Fortuuna tänava ja enda kinnistu osa vahel. Kohus ei

nõustunud võlgnikuga, et võlausaldaja II on korteri omandamisest ise loobunud. Võlausaldaja

II taganes lepingust pärast tulemusteta möödunud täiendava tähtaja määramist võlgniku

olulise lepingurikkumise tõttu. Võlausaldaja II on välja toonud, et seoses korteri valmimise

venimisega on tal tekkinud otsene lisakulu, kuna K. Käsnapuu oli sunnitud pikendama

üürilepingut, mida võlausaldaja II finantseerib, ning rikkumise tulemusena kaotas ta

võimaluse soovitud korterit kasutada või üürida. Võlgniku pankrotiseisund ei tähenda

automaatselt leppetrahvi vähendamise alust. Leppetrahvi mittevähendamine ei kahjusta

võlgniku majanduslikku seisundit, sest kohus on 10.06.2024 määrusega kinnitanud

04.06.2024 võlausaldajate üldkoosoleku otsuse võlgniku lõpetamise kohta.

Kohus tunnustas võlausaldaja III nõuet 2. rahuldamisjärgu nõudena täies ulatuses summas 22

970,38 eurot (10 200 + 10 200 + 1526,38 + 1044).

Kohus märkis, et võlausaldajate II ja III nõudeavaldused ning nendega seonduvad väited

korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust tulenevate nõuete kohta on suures osas

sarnased.

Võlausaldaja III taganes 20.10.2022 avaldusega müügilepingust ja nõuab võlgnikult tehingu

järgi üleantud 10 200 euro tagastamist. Poolte kirjavahetusest (27.01.2022 kuni 22.11.2022)

nähtuvalt on võlgnik võlausaldaja III järelepärimisele 21.03.2022 vastanud, et korter ei valmi

tähtajaks 31.03.2022 ja uueks tähtajaks on 31.05.2022, mis on võlausaldajale III sobinud.

Võlausaldaja III 16.08.2022 päringule vastates on võlgnik 26.08.2022 korteri üleandmise

viibimist põhjendanud asjaoluga, et hetkel puudub kinnistule autoga juurdepääs ning kui

Riigikohus kaebust menetlusse ei võta, tuleb võlgnikul kogu parkimislahendus ja

juurdepääsuga seonduv ringi planeerida/ehitada. Selgus juurdepääsu osas peaks olemas olema

septembrikuu jooksul. Võlausaldaja III on 29.08.2022 nõustunud sügise jooksul juurdepääsu

osas lahendust ootama ning palunud end asjaga kursis hoida. 10.10.2022 on võlausaldaja III

veelkord uurinud arenguid seoses kohtuvaidluse ja tehinguga. Eeltoodust järeldub, et võlgnik

ise on soovinud kahel korral rikkumise (korteriomandi hilisema üleandmise ja autoga

kinnistule juurdepääsu tagamise) vabatahtlikult heastada ning võlausaldaja III on talle selleks

võimaluse andnud, nõustudes täitmise tähtaja pikendamisega (31.05.2022 ja september 2022)

võrreldes lepingus kokkulepituga (31.03.2022). Heastamine on ebaõnnestunud – võlgnik ei

ole korteriomandit üle andnud ega kinnistule autoga juurdepääsu taganud ka 2022. a

septembri lõpuks. Võlgnik on vastuväites märkinud, et kohtuvaidlusest tsiviilasjas nr 2-21-

1385 ei sõltunud autoga juurdepääs kinnistule, samas ei ole kohtule teada, et

kinnistusraamatust nähtuvale servituudialale oleks 2022. a septembriks rajatud nõuetele

vastav autoga juurdepääsu tagav kõvakattega tee. Heastamise ebaõnnestumine ei nõua

võlausaldajalt täitmiseks (uue) täiendava tähtaja andmist. Taganemise vältimiseks pidi

võlgnik ise pakkuma rikkumise heastamist. Võlgnik ei ole võlausaldaja III 10.10.2022

päringule isegi vastanud.

Kuna võlgnik pakutud heastamise tähtaja jooksul kohustusi ei täitnud, taganes võlausaldaja III

põhjendatult 20.10.2022 avaldusega lepingust, nõudes tasutud müügihinna osa 10 200 eurot

tagastamist ja leppetrahvi 10 200 eurot tasumist. Võlgnik on avalduse 27.10.2022 kätte

saanud.

Kohus oli seisukohal, et täidetud on nii lepingust taganemise kehtivuseks vajalik formaalne

eeldus, s.o vastaspoolele on õigel ajal esitatud taganemisavaldus (20.10.2022 alates

heastamise ebaõnnestumisest 2022. a septembris), kui ka sisuline (materiaalne) eeldus, s.o

võlausaldajal on taganemiseks olemas seda õigustav põhjus, eelkõige oluline

lepingurikkumine.

Kohus ei nõustunud võlgnikuga, et võlausaldajal III puudub nõue, kuna võlgnik on lepingu p

7.3 alusel omapoolse leppetrahvinõude võlausaldaja III tasutud müügihinna osaga

tasaarvestanud. Võlausaldaja III ei ole lepingut rikkunud. Seega kuulub võlausaldaja III

põhinõue 10 200 eurot tunnustamisele.

Võlausaldaja III leppetrahvinõuet lahendades juhindus kohus normidest ja põhjendustest,

mille kohus tõi välja võlausaldaja II leppetrahvinõuet käsitledes. Kohus jäi selle juurde, et

leppetrahvi funktsiooniks oli eeskätt võlgniku motiveerimine oma kohustusi kohaselt täitma

ning kuivõrd võlgnik oma lepingulisi põhikohustusi pika aja jooksul nõuetekohaselt ei

täitnud, samas võlausaldaja III täitis omapoolsed kohustused tähtaegselt, on põhjendatud

võlausaldaja III leppetrahvinõue maksimaalses määras. Võlausaldaja III ei ole kaotanud

õigust leppetrahvi nõuda, sest leppetrahvinõudest teatamise tähtaja algust saab arvestada

alates heastamise ebaõnnestumisest. Leppetrahv vähendamisele ei kuulu. Leppetrahvi

vähendamist taotlenud isikud ei ole tõendanud selle ebaproportsionaalsust. Kohtu hinnangul

ei ole kokkulepitud leppetrahv ülemäärane, olles vastavuses võlgniku kohustuste rikkumise

ulatusega. Leppetrahvimäär 10% kohustuste kogumahust on tavapärane, et motiveerida

lepingupooli oma kohustusi kohaselt täitma. Leppetrahv ei kuuluks vähendamisele ka

arvestades võlgnikupoolset kohustuse täitmise ulatust, võlausaldaja III õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit. Võlgnik on 21.03.2022, s.o kümme päeva enne

kokkulepitud valmimistähtaja saabumist, teatanud võlausaldajale III, et korterites käib

plaatimine ja üldkasutatavates ruumides viimistlustööd, mistõttu lükkub valmimistähtaeg kaks

kuud edasi. Ühtegi võlgnikust sõltumatut asjaolu ei ole välja toodud. 26.08.2022 on võlgnik

korteriomandi üleandmise võimatust selgitanud asjaoluga, et Fortuuna tn 33 kinnistule

puudub autoga ligipääs. Samas on tsiviilasjast nr 2-21-1385 teada, et võlgnik ise ei olnud

tähtaegselt avalikult kasutatavalt teelt servituudialale juurdepääsuteed kinnistu hoovi

pääsemiseks rajanud, vaid lootis täiendavale juurdepääsuteele üle Fortuuna tn 35 kinnistu,

seda olukorras, kus võlgnik ise oli ehitanud Fortuuna tn 33 kinnistule maja selliselt, et

takistatud oli kinnistu hoovipoolsele küljele sõidukitega juurdepääs Fortuuna tänavalt.

Kasutusluba, mille võlgnik kohustus saama hiljemalt 31.03.2022, on välja antud 21.08.2024,

s.o rohkem kui kaks aastat hiljem. Võlausaldaja III on märkinud, et rikkumise tulemusena on

ta kaotanud võimaluse teenida üüritulu ja võimaluse teenida korteri müügist lisatulu, mille

teenis võlgnik, müües korteri kolmandale isikule 17 900 eurot kallimalt. Seoses

lepingurikkumisega on võlausaldajale III tekkinud menetluskulud 9424,68 eurot, mis jäid hagi

PankrS § 43 lg 2 alusel läbivaatamata jätmisel võlausaldaja III kanda. Leppetrahvi

vähendamata jätmine ei kahjusta võlgniku majanduslikku seisundit, sest kohus on kinnitanud

võlausaldajate üldkoosoleku otsuse võlgniku lõpetamise kohta. Seega tunnustas kohus

võlausaldaja III leppetrahvinõuet 10 200 eurot. Samuti tunnustas kohus võlausaldaja III

viivisenõuet 1526,38 eurot. Võlgnik on leppetrahvi maksmisega viivituses, kohustus on alates

05.11.2022 sissenõutav ja rikkumine ei ole vabandatav.

Võlausaldaja III kohtuvälised õigusabikulud 1044 eurot (sisaldab käibemaksu) on mõistlikud

VÕS § 128 lg 3 mõttes, st nad on võlausaldaja III nõude hilisemaks maksmapanekuks

sisuliselt vajalikud ja põhjendatud (võlgnik ei täitnud vabatahtlikult müügihinna osa ja

leppetrahvi tasumise kohustust 04.11.2022) ning ei riku VÕS § 139 lg-s 2 sätestatud

võlausaldaja III kahju vähendamise kohustust, õigusabikulud 7,25 tunni eest 1044 eurot on ka

mõistliku suurusega.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

10. Võlgnik ja võlausaldaja V esitasid määruskaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu

19.12.2024 määruse tühistamist osas, milles kohus tunnustas võlausaldaja II ja võlausaldaja

III nõudeid, ning tühistatud osas uue määruse tegemist, millega jätta nimetatud nõuded

tunnustamata. Alternatiivselt palub võlausaldaja V jätta tunnustamata võlausaldaja II ja

võlausaldaja III leppetrahvinõuded või vähendada leppetrahvi.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus asunud ebaõigesti seisukohale, et võlausaldaja II on lepingust taganenud

võlgniku lepingurikkumise tõttu. Võlausaldaja II on 14.12.2022 e-kirjaga lepingust taganenud

põhjust avaldamata ja võlgniku lepingurikkumisele tuginemata ning 14.12.2022 taganemisega

on leping lõppenud. Sellest, et võlgnik valmistas ette täiendava kokkuleppe võlaõigusliku

müügilepingu lõpetamiseks, ei saa järeldada, et võlausaldaja II 14.12.2022 e-kirjas avaldatuga

leping ei lõppenud. Lepingu lõppemine on objektiivne fakt ja seejuures ei oma tähtsust,

kuidas võlgnik 14.12.2022 e-kirjast aru sai. Võlausaldaja II tegi 14.12.2022 e-kirjas selge

otsese tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 mõttes. Tahteavaldust

ei ole tagasi võetud ning seda ei saa enam tagasi võtta, kuna tahteavalduse tagasivõtmine

pidanuks TsÜS § 72 järgi jõudma selle saajani samaaegselt tahteavaldusega või enne seda.

Võlgniku ettevalmistatud kokkulepet võlausaldaja II ei allkirjastanud ning sellest ei ole

tekkinud õigusi või kohustusi. Kokkuleppe mõte oli vormistada võlausaldaja II vastuväidetest

ja nõuetest loobumine. Lepinguprojekti ettevalmistamist ja saatmist tuleb lugeda

pakkumuseks VÕS § 16 lg 2 tähenduses.

Kuivõrd võlausaldaja II hilisemal lepingust taganemise avaldusel ei saa olla õiguslikke

tagajärgi, ei ole võlausaldajal II ka leppetrahvinõuet. Alternatiivselt palub määruskaebuse

esitaja leppetrahvi vähendada;

2) on võlgnik võlausaldajale III 21.03.2022 teatanud, et korterelamut ei ole võimalik

tähtaegselt valmis ehitada. 21.03.2022 kuni 10.10.2022 on pooled pidanud e-kirjavahetust

eeltoodud asjaoludesse puutuvalt. 20.10.2022 lepingust taganemise avalduses leidis

võlausaldaja III, et võlgnik on lepingut oluliselt rikkunud, sest korteriomandi omandiõigust ei

ole üle antud ja lahendamata on kinnistule juurdepääsu küsimus. Kinnistule on juurdepääs

kogu aeg olemas olnud Fortuuna tänava poolt. Kinnistusraamatusse on kantud servituudid,

mis juurdepääsu tagavad. Seega ei saa taganemisavalduses juurdepääsu puudumisele

tugineda. Elamu valmimisse puutuvalt on võlausaldaja III lepingust taganemise õiguse VÕS §

118 lg 1 p-st 1 tulenevalt minetanud ja võlausaldaja III on asunud käituma vastuoluliselt.

Asjaolu, et hoone tähtajaks ei valmi, oli võlausaldajale III teada juba 21.03.2022. Hilisemas

kirjavahetuses ei pidanud võlausaldaja III elamu valmimise tähtaega oluliseks. Võlausaldaja

on äriühing ning mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei saa olla seitse kuud. Maakohus neid

vastuväiteid sisuliselt ei käsitlenud, kuna leidis ekslikult, et võlausaldajate II ja III

nõudeavaldused ning nendega seonduvad väited on suures osas sarnased.

Maakohus on lugenud võlausaldaja III lepingust taganemise lubatavaks, märkides, et kohtule

ei ole teada, et kinnistusraamatust nähtuvale servituudialale oleks 2022. a septembriks rajatud

nõuetele vastav autoga juurdepääsu tagav kõvakattega tee. Juhul kui kohtule ei olnud mõni

asja lahendamiseks vajalik asjaolu teada, pidanuks kohus TsMS § 477 lg-st 7 tulenevalt

andma pooltele täiendava tähtaja oma väidete tõendamiseks.

Koos määruskaebusega on esitatud taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks. Ajal, mil

võlausaldaja III lepingust taganes, oli Fortuuna tn 33 kinnistule tagatud ajutine juurdepääs ja

kohtuvaidlus puudutas küsimust, millisel ühel kahest alternatiivsest viisist korraldatakse

kinnistule juurepääs edaspidi: kas Fortuuna 35 kinnistu kaudu (mida vaidlus puudutas) või

Fortuuna 23, 25, 27 kaudu (mille tarbeks on kinnistusraamatusse Fortuuna tn 33 kinnistu

kasuks kantud servituut).

Kuivõrd võlausaldajal III puudusid materiaalsed eeldused lepingust taganemiseks, ei ole

võlausaldajal III ka leppetrahvinõuet. Alternatiivselt palub määruskaebuse esitaja leppetrahvi

vähendada.

VASTUSTAJATE VASTUVÄITED

11. Võlausaldaja II ja võlausaldaja III paluvad jätta võlgniku määruskaebuse läbi vaatamata,

võlausaldaja V määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning mõista

võlausaldajalt V välja võlausaldaja II ja võlausaldaja III menetluskulud ringkonnakohtu

menetluses.

12. Võlausaldaja II vastuväidete kohaselt:

1) on võlgnikul vastavalt PankrS § 1003 lg-le 7 formaalne kaebeõigus võlausaldajate

nimekirja kinnitamise määrusele, kuid tulenevalt PankrS § 104 lg-st 2 ei ole võlgnikul sisulist

kaebeõigust. 28.06.2024 seisukohas väljendab võlausaldaja II selgelt, et ta ei ole esitanud

taotlust võlgniku vastuväite läbivaatamiseks, mistõttu ei oma võlgniku vastuväited tähendust

võlausaldaja nõude tunnustamisel. Arvestades, et määruskaebusega ei ole võimalik saavutada

soovitud eesmärki, tuleb jätta võlgniku määruskaebus läbi vaatamata;

2) palub võlausaldaja II jätta määruskaebusega esitatud uued tõendid vastu võtmata.

Uurimispõhimõte võlausaldajate nimekirja kinnitamise menetlusele ei kohaldu (Riigikohtu

seisukoht 20.12.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-22-1652, p-d 11.3, 11.4). Määruskaebuse

esitajad ei ole põhjendanud, miks neil ei olnud võimalik tõendeid varem esitada;

3) leidis maakohus õigesti, et võlausaldaja II ei taganenud lepingust 14.12.2022 e-kirjaga,

vaid 21.03.2023 taganemisavaldusega. 14.12.2022 e-kiri ei olnud sisuliselt taganemisavaldus,

sest sel momendil puudus alus tehingust taganemiseks. Pooled olid lepingu p-s 7.2 leppinud

kokku, et taganemise eelduseks on lisaks olulisele lepingurikkumisele tingimus, mille

kohaselt antakse teisele lepingupoolele täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks;

4) on leppetrahvi suurus mõistlik nii kohustuse rikkumise sanktsiooni kui ka kahju

kompenseerimise kontekstis. Võlausaldaja II jäi võlgniku olulise lepingurikkumise

tulemusena ilma korterist, mida ta lootis omandada. Võlgnik müüs korteri kolmandale isikule

ja ei tagastanud võlausaldajale II ettemaksu 15 300 eurot. Võlausaldaja II ei ole hilinenud

leppetrahvinõude esitamisega. Samuti ei ole määruskaebuses selgitatud, milles seisnes

võlgniku õigustatud huvi ja majanduslik seisund leppetrahvi vähendamiseks. Ainuüksi fakt, et

võlgnik on pankrotis ei ole selleks piisav alus.

13. Võlausaldaja III vastuväidete kohaselt:

1) ei ole võlgnikul tulenevalt PankrS § 104 lg-st 2 määrusele sisulist kaebeõigust;

2) on võlausaldaja III müügilepingust 20.10.2022 taganenud põhjusel, et korduvalt antud

heastamistähtaegade möödumisel ei suutnud võlgnik tagada sõidukiga juurdepääsu

korterelamule Fortuuna tn 33. Võlgniku 26.08.2022 e-kiri kinnitab ümberlükkamatult, et

võlgnik oli võimetu kõvakattega juurdepääsuteed välja ehitama ning lootis Riigikohtu poolt

määruskaebuse menetlusse võtmist, et vältida servituudialale juurdepääsutee ehitamist. Lisaks

ei suutnud võlgnik korteriomandit valmis ehitada ja võlausaldajale III üle anda. Võlgnik

rikkus oluliselt lepingut. Võlgniku viitab eksitavalt ehitusaegsele ajutisele juurdepääsule

Fortuuna tänavalt ja paberil servituudialale, millele polnud juurdepääsu välja ehitatud. Väide,

et pooled on pidanud 21.03.2022 kuni 10.10.2022 e-kirjavahetust, ei ole korrektne, sest

võlausaldaja III 10.10.2022 e-kirjale võlgnik ei vastanud. Kohus on õigesti leidnud, et võlgnik

ise on soovinud kahel korral rikkumise vabatahtlikult heastada ning võlausaldaja III on

nõustunud täitmise tähtaja pikendamisega (31.05.2022 ja september 2022) võrreldes lepingus

kokkulepituga. Heastamise ebaõnnestumine ei nõua võlausaldajalt täitmiseks (uue) täiendava

tähtaja andmist.

Leppetrahvi suurus on mõistlik nii kohustuse rikkumise sanktsiooni kui kahju

kompenseerimise kontekstis. Võlgnik andis korteri kolmandale isikule 22.08.2023

asjaõiguslepinguga üle ja ei tagastanud võlausaldajale III ettemaksu 10 200 eurot.

Võlausaldaja III jäi ilma loodetud korterist, üüritulu teenimise võimalusest ning ootab siiani

tagasi ettemaksu, mida võlgnik on saanud kasutada enam kui kolm aastat vastusooritust

pakkumata;

3) palub võlausaldaja III määruskaebuse esitajate tõendeid mitte vastu võtta. Ehitusjärgus

korterelamu fotod ei tõenda juurdepääsu olemasolu 20.10.2022 seisuga ja on asjakohatud

tõendid. Servituudiala joonis ja ajutise mahasõidu plaan on esitatud hilinenult. 08.11.2017

reaalservituutide seadmise leping on maakohtule esitatud vastuväite lisana. Võlausaldaja III

toetab ka võlausaldaja II seisukohti määruskaebuse esitajate tõendite mitte vastuvõtmise osas.

PANKROTIHALDURI SEISUKOHT

14. Võlgniku pankrotihaldur V. Kutšmei teatas, et jääb esitatud seisukohtade juurde.

Võlausaldajal II on õigus saada tagasi tasutud ostuhinna osa 15 300 eurot ja õigus nõuda

viivist nimetatud summa tagastamisega viivitamise tõttu 07.04.2023 kuni 12.03.2024. a

1675,89 eurot. Võlausaldajal III on õigus saada tagasi tasutud ostuhinna osa 10 200 eurot.

Leppetrahvinõuded maksimaalses määras (10% müügihinnast) ei ole põhjendatud. Kui

võlausaldaja III leppetrahvinõuet vähendatakse, väheneb vastavalt ka viivis.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

15. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 659 ja §

651 lg 1).

Maakohtu määruse vaidlustasid võlgnik ja võlausaldaja V ning nad taotlesid määruskaebuses

maakohtu määruse tühistamist osas, milles maakohus tunnustas võlausaldaja II ja võlausaldaja

III nõudeid. Seetõttu kontrollibki ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja

põhjendatust nimetatud osas.

16. Ringkonnakohus leiab, et võlausaldaja V määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja

võlgniku määruskaebus läbi vaatamata ning maakohtu määrus muutmata (TsMS § 659, § 657

lg 1 p 1 ja § 664 lg 2).

Määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid kõiki oma

määruses (TsMS § 659 ja § 654 lg 6).

17. Vastuseks määruskaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski

nendest ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu

kõikidele esitatud asjaoludele ja tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse

norme ning põhjendatult tunnustanud võlausaldaja II nõuet 32 275,89 eurot ja võlausaldaja III

nõuet 22 970,38 eurot.

18. Asja materjalide kohaselt esitasid võlausaldaja II ja võlausaldaja III nõudele osalise

vastuväite haldur ning täies osas ühiselt võlgnik ja Laumar OÜ.

PankrS § 104 lg 1 teise lause kohaselt võlgniku vastuväide ei takista nõude või nõuet tagava

pandiõiguse tunnustamist, kuid sel juhul ei ole määrus, millest nähtuvad tunnustatud nõuded,

täitedokument käesoleva seaduse § 168 tähenduses osas, millele võlgnik vastuväite esitas.

Vastavalt PankrS § 104 lg 2 esimesele lausele, kui võlausaldaja soovib, et määrusel, millest

nähtuvad tunnustatud nõuded, oleks täitedokumendi tähendus, võib võlausaldaja esitada

taotluse selle nõude või pandiõiguse tunnustamiseks, millele võlgnik esitas vastuväite.

Seega tuleneb PankrS § 104 lg-st 2, et võlgniku vastuväide vaadatakse läbi üksnes siis, kui

võlausaldaja seda taotleb. Antud asjas ei ole võlausaldaja II seda soovinud, esitades haldurile

28.06.23024 vastavasisulise taotluse. Maakohus ei ole võlausaldaja II nimetatud taotluse osas

seisukohta võtnud. Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui haldur ei olnud vastavat taotlust

maakohtule saatnud, sai see maakohtule teatavaks alates võlausaldaja II 05.02.2025 vastusest

määruskaebusele. Võlausaldaja II vastavasisulise taotlusega ühines võlausaldaja III

07.02.2025 vastuses määruskaebusele. Sellele vaatamata on maakohus saatnud 11.02.2025

võlgniku ja Laumar OÜ ühise määruskaebuse ringkonnakohtule menetlemiseks.

Seetõttu ei olnud võlgniku vastuväite sisuline lahendamine maakohtus põhjendatud ning

võlgnikul puudus kaebeõigus maakohtu määruse vaidlustamiseks. Kuna maakohus on

võlgniku määruskaebuse ebaõigesti menetlusse võtnud, siis jätab ringkonnakohus võlgniku

määruskaebuse TsMS § 664 lg 2 alusel läbi vaatamata.

Ringkonnakohus rahuldab võlausaldaja II taotluse ja võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja

materjalide juurde võlausaldaja II 28.06.2024 taotluse ja 28.06.2024 e-kirja haldurile.

Seega vaatab ringkonnakohus läbi üksnes Laumar OÜ (võlausaldaja V) määruskaebuse

maakohtu 19.12.2024 määruse peale.

19. TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid.

Määruskaebuse esitajad on lisanud määruskaebusele Fortuuna 33 kinnistu ajutise mahasõidu

plaani, fotod Fortuuna 33 kinnistu ajutisest juurdepääsust (6-lehel), servituudiala joonise ning

paluvad need võtta asja materjalide juurde.

Riigikohus on 20.12.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-22-1652 asunud seisukohale, et

võlausaldajate nimekirja kinnitamisel on tõendite kogumise korraldamise osas sätestatud

PankrS §-des 1001-1003 erikord. Kohus omal algatusel tõendeid ei kogu ning hindab hilinenult

esitatud tõendeid vaid juhul, kui menetlusosaline põhjendab, miks ta ei saanud asjaolule

varem tugineda või tõendit varem esitada.

Eriregulatsioon kohaldub ka määruskaebuse esitamisel. Võlausaldajate nimekirja kinnitamisel

ei saa PankrS § 1001 lg-te 3 ja 5 ning § 1003 lg 1 kohaselt üldjuhul ringkonnakohtus uusi

asjaolusid, tõendeid ega taotlusi esitada.

Määruskaebusele lisatud uued tõendid olid maakohtu menetluse ajal olemas ning

määruskaebuse esitajad ei ole põhjendanud, miks neid tõendeid ei saanud esitada maakohtu

menetluses. Samuti ei ole määruskaebuse esitajad tuginenud sellele, et uusi tõendeid

soovitakse esitada halduri või maakohtu menetlusnormide olulise rikkumise tõendamiseks.

Seetõttu jätab ringkonnakohus määruskaebusele lisatud uued tõendid asja materjalide juurde

võtmata.

20. Maakohus leidis põhjendatult, et võlausaldaja II poolt 21.03.2023 lepingust taganemine

on kehtiv, s.t täidetud olid nii taganemise formaalsed kui materiaalsed eeldused.

Määruskaebuse esitajad on määruskaebuses jätkuvalt seisukohal, et võlausaldaja II

21.03.2023 taganemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi, kuna võlausaldaja II oli lepingust

juba eelnevalt taganenud 14.12.2022 e-kirjaga ning seda põhjust avaldamata ja võlgniku

lepingurikkumisele tuginemata. Maakohus on nimetatud määruskaebuste esitajate vastuväidet

käsitlenud määruse p-s 6.2.5.2.2. ning asunud põhjendatud seisukohale, et võlausaldaja II

14.12.2022 e-kirjast ei nähtunud taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise tahe.

Seejuures on maakohus tuginenud võlausaldaja II esitatud kirjavahetusele (14.12.2022 kuni

07.02.2023), millest nähtub, et võlgnik on pärast võlausaldaja 14.12.2022 e-kirja saamist

korduvalt kinnitanud 26.01.2021 lepingu kehtivust. Samuti ei vastanud võlausaldaja II

14.12.2022 e-kiri lepingus kokkulepitud taganemisavaldusele esitatavatele nõuetele, kuna

lepingu p 7.2 kohaselt pidi ostja (võlausaldaja II) enne taganemisavalduse esitamist andma

müüjale kõigepealt vähemalt kahe nädala pikkuse täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks.

Asjaolu, et võlausaldaja II ei soovinud võlgniku ettevalmistatud kokkuleppe järgi 26.01.2021

lepingut lõpetada, kinnitab pooltevaheliste läbirääkimiste ebaõnnestumist ning ka seda, et

võlausaldaja II 14.12.2022 e-kiri ei ole käsitletav taganemisavaldusena.

Maakohus tunnustas põhjendatult võlausaldaja II leppetrahvi nõuet 15 300 eurot.

Määruskaebuse esitajad on määruskaebuses seisukohal, et juhul kui võlausaldajal II on

leppetrahvinõue, siis paluvad nad leppetrahvi vähendada maakohtu menetluses esitatud

vastuväite alusel.

Lepingu p-s 7.1 leppisid pooled kokku, et kui ostja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist

käesolevast müügilepingust müüjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu, on ostjal õigus nõuda

ja müüja on kohustatud tasuma leppetrahvi kuni 10% lepingu eseme müügihinnast.

Lepingu eseme müügihinnast moodustab 10% 15 300 eurot ning võlausaldaja II nõudis

leppetrahvi tunnustamist maksimummääras.

Maakohus on leppetrahvinõuet käsitlenud määruse p-s 6.2.5.5.1-6.2.5.5.3 ning esitanud

põhjendused, miks on vaidluse asjaoludest lähtudes põhjendatud võlausaldaja II leppetrahvi

nõue maksimummääras. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega.

Ringkonnakohus märgib siinkohal täiendavalt, et lepingu p-i 7.3 järgi oli müüjal õigus nõuda

samas suuruses leppetrahvi juhul, kui lepingust taganeb ostjapoolse olulise lepingurikkumise

tõttu müüja. Maakohtu menetluses on määruskaebuse esitajad lepingu p-s 7.3 märgitule

tuginenud ning olnud seisukohal, et võlausaldajal II puudub õigus nõuda ettemaksu 15 300

eurot tagastamist, kuna see on tasaarvestatud võlgniku leppetrahvi nõudega. Seega on antud

vaidluses käitunud vastuoluluiselt võlgnik ja mitte võlausaldaja II.

21. Maakohus leidis põhjendatult, et võlausaldaja III poolt 20.10.2022 lepingust taganemine

on kehtiv, s.t täidetud olid nii taganemise formaalsed kui materiaalsed eeldused.

Määruskaebuse esitajad leiavad, et võlausaldaja III on kaotanud õiguse lepingust taganeda

VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel, kuna ta ei teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul

pärast olulisest lepingurikkumisest teadasaamisest.

Nimetatud vastuväitele tuginesid määruskaebuse esitajad juba maakohtu menetluses.

Maakohus on määruse p-s 6.3.5.2. nimetatud vastuväidet käsitlenud ning asunud põhjendatud

seisukohale, et 20.10.2022 taganemisavaldus on esitatud tähtaegselt ning see ei ole lubamatu

VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses.

Maakohus on poolte kirjavahetuse (27.01.2022 kuni 22.11.2022) alusel tuvastanud, et võlgnik

on ise kahel korral soovinud rikkumise (s.o kokkulepitud ajaks üle andmata korteriomandi

hilisema üleandmise ja autoga kinnistule juurdepääsu tagamise) vabatahtlikult heastada VÕS

§ 107 mõttes ning võlausaldaja III on talle selleks võimaluse andnud, nõustudes lepingu

tähtaja pikendamisega esmalt kuni 31.05.2022 ja seejärel kuni 2022. a septembrikuu lõpuni.

Võlgnik ei kõrvaldanud rikkumisi ka 2022. a septembrikuu lõpuks ning õige on maakohtu

seisukoht, et heastamise ebaõnnestumine ei nõua võlausaldajalt veelkordselt täiendava tähtaja

andmist ning lepingust 20.10.2022 taganemise ei ole lubamatu VÕS § 118 lg 1 p 1

tähenduses.

Puudub vaidlus, et võlausaldaja III õigus nõuda võlgnikult leppetrahvi tuleneb lepingu p-st

7.1 ning 10% lepingu eseme müügihinnast moodustab 10 200 eurot. Määruskaebuse esitajad

on määruskaebuses jätkuvalt seisukohal, et leppetrahvi tuleks vähendada, kuna lepingu p-i 7.1

kohaselt on ostjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu eseme müügihinnast.

Maakohus on leppetrahvi nõude tunnustamist ning määruskaebuse esitajate vastuväidet sellele

käsitlenud määruse p-s 6.3.5.3 ning põhjendanud, miks on antud juhul põhjendatud

tunnustada võlausaldaja III leppetrahvinõuet maksimummääras. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu vastavate põhjendustega. Ringkonnakohus märgib siinkohal täiendavalt, et lepingu

p-i 7.3 järgi oli müüjal õigus nõuda samas suuruses leppetrahvi juhul, kui lepingust taganeb

ostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu müüja. Seega olid lepingust tulenevad poolte

kohustused leppetrahvi määra osas tasakaalus. Maakohtu menetluses on määruskaebuse

esitajad lepingu p-s 7.3 märgitule tuginenud ning olnud seisukohal, et võlausaldajal III

puudub õigus nõuda ettemaksu 10 200 eurot tagastamist, kuna see on tasaarvestatud võlgniku

leppetrahvi nõudega.

19. Ringkonnakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning seetõttu jäävad võlgniku

määruskaebuse menetlemisega seotud kulud võlgniku kanda ja võlausaldaja V

määruskaebuse menetlemisega seotud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel Laumar OÜ kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist TsMS

§ 177 lg-s 2 ettenähtud korras.

(allkirjastatud digitaalselt)