2-21-15854/85 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Vallo Kariler ja Ele Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht

4. aprill 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-15854

Kohtuasi

Spitham KV OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsutee määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määrus (parandatud

Harju Maakohtu 30. oktoobri 2024 määrusega)

Kaebuse esitaja ja liik

Spitham KV OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: Spitham KV OÜ (registrikood 12115197)

lepinguline esindaja Mari-Liis Mererand

Puudutatud isik I City Discover OÜ (registrikood

12199975), lepinguline esindaja Alvar Kasera

Puudutatud isikud II–VII:

XXX Lääne-Harju Vallavalitsuse kaudu (registrikood

77000200) volitatud esindaja Eha Kõiv

I.Q (isikukood XXX)

W.L (isikukood XXX)

J.V (isikukood XXX)

A.K (isikukood XXX)

P.F (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määrus (parandatud Harju

Maakohtu 30. oktoobri 2024 määrusega) juurdepääsutasu suuruse

kindlaksmääramise ja osaliselt menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas

uus määrus, millega määrata aastase juurdepääsutasu suuruseks summa, mis

arvutatakse järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud intressimäär (diskontomäär), ning jätta avaldaja menetluskulud

puudutatud isiku I kanda.

2-21-15854

2. Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määruse (parandatud Harju Maakohtu 30.

oktoobri 2024 määrusega) tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

2.1. Määrata kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki

sõidukitega Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale

Märdi kinnistule (katastritunnus 56201:003:0738), mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 11065450, üle Harju maakonnas

Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva Andu kinnistu (katastritunnus

43101:001:1942), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr 4564202 mööda Andu kinnistut läbivat teed 80 meetri pikkuses

ja 4 meetri laiuses, vastavalt kohtumäärusele lisatud kaardile (määruse lisa 1).

2.2. Kohustada City Discover OÜ-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 4564202 kolmandasse jakku

esimesele vabale järjekohale märkuse kandmiseks, mille kohaselt Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 11065450

kantud kinnistu igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut

juurdepääsu õigust oma kinnistule kohtumääruses sätestatud tingimustel ning

asendada vastav City Discover OÜ tahteavaldus kohtumäärusega.

2.3. Välja mõista Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse

omaniku kasuks aastane juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada

järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

intressimäär (diskontomäär). Juurdepääsutasu tuleb tasuda hiljemalt 3 päeva

jooksul käesoleva kohtumääruse jõustumisest ja edaspidi igal aastal samaks

tähtpäevaks.

3. Rahuldada Spitham KV OÜ määruskaebus.

4. Jätta Spitham KV OÜ maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud City

Discover OÜ kanda ja City Discover OÜ menetluskulud tema enda kanda. Jätta

ülejäänud puudutatud isikute menetluskulud puudutatud isikute endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Spitham KV OÜ (avaldaja) esitas 10.10.2021 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud

16.11.2021), milles palus määrata kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsu jalgsi ja igat

liiki sõidukitega Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale Märdi kinnistule

(registriosa nr 11065450) üle Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva Andu

kinnistu (registriosa nr 4564202), mööda Andu kinnistut läbivat teed umbes 75 meetri

ulatuses. Avaldaja palus kohustada City Discover OÜ-d (puudutatud isik I) andma

tahteavaldus kinnistusregistri registriosa nr 4564202 kolmandasse jakku esimesele vabale

2-21-15854

järjekohale märkuse kandmiseks, mille kohaselt kinnistusregistri registriossa nr 11065450

kantud kinnistu igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut juurdepääsu õigust oma

kinnistule kohtumääruses sätestatud tingimustel ning asendada vastav tahteavaldus

kohtumäärusega. Avaldaja palus ka määrata kindlaks, et Märdi kinnistu igakordne omanik on

kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Andu kinnistu igakordsele omanikule

juurdepääsutasu 10 eurot aastas. Tee hooldamise ja korrashoiu kulud võivad jääda

koormatava kinnisasja omaniku (kui tee omaniku) kanda. Kui puudutatud isik I tasu

suurusega ei nõustu, on tal võimalus tuua esile omapoolsed arvutuskäigud ja nägemus tasu

suurusest. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Juurdepääsutasu

osas leidis puudutatud isik I, et mõistlik summa juurdepääsu rajamise ja servituudi seadmise

eest oleks 20 000 eurot.

3. Puudutatud isikud II–VII leidsid, et avaldus on põhjendatud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 14.10.2024 määrusega (parandatud 30.10.2024 määrusega)

avalduse ning määras tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsu jalgsi ja igat liiki sõidukitega

Märdi kinnistule üle Andu kinnistu mööda Andu kinnistut läbivat teed 80 meetri pikkuses ja 4

meetri laiuses, vastavalt määrusele lisatud kaardile (määruse lisa 1). Kohus kohustas

puudutatud isikut I andma tahteavalduse juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse märkuse

kandmiseks ja asendas tahteavalduse kohtumäärusega. Kohus määras tähtajatult

juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida hüvitise tasumise

tähtaja seisuga võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga ja

tasuda Märdi kinnistu igakordsel omanikul Andu kinnistu igakordsele omanikule hiljemalt 3

päeva jooksul määruse jõustumisest ja edaspidi igal aastal samaks tähtpäevaks.

Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste kanda.

5. Kohus tugines juurdepääsutasu määramisel Riigikohtu praktikale (RKTKm 20.12.2023, 2-

19-6901 p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) ja järgmistele põhjendustele.

Puudutatud isik I soovis saada kinnistu koormamisel juurdepääsuteega selle eest tasu

ühekordselt 20 000 eurot. Avaldaja tegi ettepaneku määrata 26.08.2024 seisuga iga-aastaseks

makseks 278,32 eurot, mis saadakse järgmiselt: 2272 eurot × 12,25% (VÕS § 113 lg 1 järgi

8% + 01.04.2024 seisuga Eesti Panga avaldatud võlasuhtele kohaldatav intressimäär 4,25%).

Kuna avaldaja ega puudutatud isiku I taotletud hüvitis ei vasta Riigikohtu lahendites toodud

juhistele, määrab juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikule tasu kohus.

6. Kohus määras 06.06.2024 kinnisasja väärtuse vähenemise (koormatiste vaba ja koormatud

kinnisasja väärtuste vahe) väljaselgitamiseks ekspertiisi. Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ

17.07.2024 eksperthinnangu kohaselt on hoonestatud kinnisasja registriosa nr-ga 4564202

turuväärtus hoonestamata kujul väärtuse kuupäeval ja seisukorras 7,1 eurot/m2 kogu

kinnisasja pindala kohta. Ekspert leidis, et 4 m laiuse ja u 80 m pikkuse juurdepääsutee

talumise kohustuse tõttu väheneb kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra. Servituudiala

pindala muutumisel tuleb mõju suuruse arvutamisel lähtuda ühiku turuväärtusest. Kuna

juurdepääsutee kantakse kinnistusraamatusse servituudina ja kohaldub kinnistute

igakordsetele omanikele, siis tuleb ka hüvitis ja selle tasumise kohustus määrata kinnistute

igakordsetele omanikele. Seega määras kohus Andu kinnistu igakordsele omanikule

juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee

hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga.

2-21-15854

7. Kuigi lahend tehakse avaldaja huvides ja juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine

teenib eelkõige avaldaja huve, ei ole põhjendatud jätta puudutatud isikute hulka arvestades

avaldaja kanda ka puudutatud isikute menetluskulusid. Mõistlik ja otstarbeks on jätta

menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel iga menetlusosalise

enda kanda.

Määruskaebus

8. Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada osas, millega kohus määras juurdepääsutasu

indekseeritavana ning palub teha selles osas uue määruse, millega määrata juurdepääsutee

iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb korrutada hüvitise tasumise tähtaja seisuga

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimääraga. Avaldaja vaidlustab määruse ka

menetluskulude jaotuse osas ja palub teha uue määruse, millega jätta avaldaja menetluskulud

puudutatud isiku I kanda ning mõista puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja

menetluskulud 5228,20 eurot. Alternatiivselt palub avaldaja jätta tema menetluskulud osaliselt

puudutatud isiku I kanda, mõista viimaselt avaldaja kasuks välja ekspertiisitasu ettemaks 2373

eurot või pool sellest ning muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

9. Kaebuse kohaselt rikkus maakohus juurdepääsutasu kindlaksmääramise osas TsMS § 442

lg 5 teist lauset. Resolutsioon ei ole selge ega täidetav. Kohus määras juurdepääsu iga-

aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mida tuleb indekseerida VÕS § 113 lg 1 teises lauses

nimetatud intressimääraga. Kohus tugines määruse põhjendustes küll Riigikohtu praktikale,

mille järgi tuleb kinnisasja väärtuse vähenemine korrutada diskontomääraga, kuid jättis

resolutsioonis määramata, et kinnisasja väärtuse vähenemine tuleb diskontomääraga just

korrutada. Indekseerimine ja korrutamine ei ole samatähenduslikud.

10. Maakohtu määrus on ka vastuoluline. Kohus leidis, et avaldaja 26.08.2024

menetlusdokumendis välja toodud hüvitis ei vasta Riigikohtu juhistele, ometi tugineb avaldaja

arvutuskäik just Riigikohtu juhistele. Kohus märkis valesti, et avaldaja tegi ettepaneku

määrata iga-aastaseks makseks 278,32 eurot. Sellist ettepanekut avaldaja ei teinud.

11. Kohus rikkus menetluskulude jaotamisel diskretsiooniõigust, jättes põhjendamata, miks ta

ei arvesta avaldaja seisukohtadega. TsMS § 172 lg 1 esimene lause ei välista menetluskulude

jätmist puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu

(RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 17). Üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud selle isiku

kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997, p 21).

12. Avaldaja pöördus kohtusse, kuna puudutatud isik I vaidles juurdepääsu vormistamisele

vastu. Avaldaja pakkus juba enne kohtuvaidluse alustamist puudutatud isikule I

kompromissina vastastikuseid tasuta servituute. Menetluse ajal pakkus avaldaja puudutatud

isikule I erinevaid kompromisse. Kohus rahuldas avalduse. Menetluskulude jätmine avaldaja

kanda ei ole sellises olukorras põhjendatud. Puudutatud isik I ei käitunud menetluse ajal

heauskselt, mh esitades põhjendamatuid ja tõendamata nõudmisi (nt 20 000 euro nõudmine

juurdepääsu seadmiseks) ja tehes avaldaja kinnistule juurdepääsuks füüsilisi takistusi.

Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku I poolt teadvalt takistuste tegemine toimus

pahauskselt.

13. Alternatiivselt tuleb vähemalt avaldaja tasutud ekspertiisitasu ettemaksu kulud jätta

puudutatud isiku I kanda. TsMS § 148 lg 1 mõtte kohaselt peaks ekspertiisikulu kandma

puudutatud isik I, kes nõudis juurdepääsutasu ja kelle jaoks tõend vajalik oli.

2-21-15854

Menetlusosaliste seisukohad

14. Puudutatud isik I vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Menetluse edasine käik

15. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus

§-ga 659) alusel tühistada juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramise ja osaliselt

menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega

mõistab Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse omaniku kasuks välja

aastase juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2272 (eurot) ×

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär), ning jätab

avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Määruskaebus rahuldatakse.

17. TsMS § 651 lg 1 ja § 659 kohaselt kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja

vaidlustab maakohtu määruse juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramise osas ja osas,

millega kohus jättis avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Seega ei ole määrust

vaidlustatud juurdepääsutee määramise ja kinnistusraamatusse vastavate märkuste

kandmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise osas. Selles osas ringkonnakohus

maakohtu määrust ei kontrolli. Ka ei ole määrust vaidlustatud osas, milles kohus jättis

puudutatud isikute menetluskulud puudutatud isikute endi kanda.

18. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohtu määrus, sh selle resolutsioon, on

juurdepääsutasu määramise osas ebaselge. Maakohus viitas määruses asjakohaselt

juurdepääsutasu osas viimastel aastatel välja kujunenud Riigikohtu praktikale, kuid on tasu

määramisel neid seisukohti ekslikult tõlgendanud.

19. Riigikohus on leidnud, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise

kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kui isik, kelle

kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et

juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu

kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja

väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise

kohustus kinnisasja väärtust vähendab (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 14; RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.4–15.5).

20. Siinsel juhul määras maakohus nii avaldaja kui puudutatud isiku I nõusolekul asjas

ekspertiisi, mille eesmärk oli välja selgitada, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus Andu

kinnisasja väärtust vähendab, st eksperdil paluti hinnata Andu kinnistu väärtust ilma

juurdepääsutee talumise kohustuseta ja juhul, kui kinnistut koormab juurdepääsutee.

Eksperthinnangu kohaselt väheneb 4 m laiuse ja ca 80 m pikkuse juurdepääsutee talumise

kohustuse tõttu kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra. Määruskaebemenetluses eksperdi

järeldust vaidlustatud ei ole.

2-21-15854

21. Maakohus viitas Riigikohtu juhisele, mille kohaselt tuleb iga-aastase juurdepääsutasu

makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise

(rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise

valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste

vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb

kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses

nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele

kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Maakohus määras juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks

2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS §

113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. Selliselt ei vasta maakohtu määratud

juurdepääsutasu arvestamise viis eekirjeldatud põhimõtetele ja metoodikale.

22. Eeltoodust tulenevalt muudab ringkonnakohus maakohtu määratud juurdepääsutasu

arvestamise viisi ja mõistab Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse

omaniku kasuks välja aastase juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2272

(eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär,

praegu 11,15%). Praeguse lahendi tegemise seisuga oleks juurdepääsutasu aastane makse

253,33 eurot (s.o 2272 (eurot) × 11,15%).

23. Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse ka teda puudutava menetluskulude jaotuse osas,

paludes jätta avaldaja menetluskulud täielikult või osaliselt puudutatud isiku I kanda.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kohus rikkus menetluskulude jaotuse määramisel

diskretsiooni piire, jättes olukorras, kus avaldus rahuldati, avaldaja menetluskulud tema enda

kanda.

24. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses

kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda

jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane ning üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud

selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997, p 21).

Arvestades, et siinsel juhul avaldus rahuldati, kuna puudutatud isiku I vastuväited ei osutunud

edukaks, muuhulgas tuvastas maakohus puudutatud isiku I pahauskse käitumise menetluse

ajal, s.o juurdepääsule teadvalt takistuste tegemise (vt maakohtu määruse p 9), on kolleegiumi

hinnangul õiglane jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.

25. Kuna ringkonnakohus nõustus avaldaja määruskaebuse väitega, et avaldaja menetluskulud

tuleb jätta tervikuna puudutatud isiku I kanda, ei käsita ringkonnakohus menetlusökonoomia

põhimõtet arvestades kaebuse alternatiivseid menetluskulude jaotust puudutavaid väiteid.

26. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel kindlaks

maakohus määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)