2-23-4308/23 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 26. märts 2025

Tsiviilasja number

2-23-4308

Tsiviilasi

Evelin Krekkeri avaldus XX korteriühistu 8.

jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7

alapunktide 7.2 ja 7.3 tühisuse tuvastamiseks ja

alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 20. märtsi 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX korteriühistu määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik) XX

korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko

Vastustaja (avaldaja)

Evelin Krekker (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Tõnu

Raidma

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 20. märtsi 2024. a määrus osas, milles maakohus

tuvastas XX korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7.2 tühisuse

ja teha selles osas uus määrus, millega jätta Evelin Krekkeri avaldus

üldkoosoleku otsuse p 7.2 tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise osas

rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse punkti 7.3 tühisuse tuvastamise osas jätta

maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab

maakohtu määruse sellekohaseid põhjendusi. Evelin Krekkeri avaldus

rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust ning

jätab menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.

2. Rahuldada XX korteriühistu määruskaebus osaliselt.

3. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

4. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

4.1. Rahuldada Evelin Krekkeri avaldus XX korteriühistu vastu osaliselt.

4.2. Tuvastada XX korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti

7.3, millega otsustati keelata korteri nr 12 korteriomanikul küttekolde

seadustamine, tühisus. Jätta Evelin Krekkeri avaldus ülejäänud osas, st 8.

jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7.2 tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks, rahuldamata.

4.3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Evelin Krekker (avaldaja) esitas 20. märtsil 2023 Viru Maakohtule avalduse XX

korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7

alapunktide 7.2 ja 7.3 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.

Vaidlustatud punktidega kohustati alternatiivküttega korteriomanikku (korter nr 12) taastama

enda korteris keskküttesüsteemi (paigaldama radiaatorid). Taastamise tähtajaks määrati 1.

august 2023. Otsustati seaduslike nõudmiste mittetäitmisel küttesüsteemi taastamise osas

pöörduda kohtusse (punkt 7.2) ja keelata korteri nr 12 korteriomanikul küttekolde

seadustamine (punkt 7.3). Kõik menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda ja

määrata kindlaks avaldaja menetluskulude rahaline suurus ning mõista need menetluskulud

korteriühistult avaldaja kasuks välja. Avaldaja palus määrata kindalaks, et menetluskuludelt

kuulub tasumisele viivis vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

viivisemäärale alates menetluskulusid kindlaks määrava kohtulahendi jõustumisest kuni

täitmiseni.

8. jaanuari 2023. a üldkoosolekul otsuse p-i 7 alapunktides 7.2 ja 7.3 vastuvõetud otsused on

tühised, sest korteriühistu on rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse

nõudeid (päevakorras ei olnud sellise sisuga otsuseid, üldkoosolekul kohapeal ei otsustatud

päevakorda muuta ega täiendada). Kui koosolekul kohapeal asutakse arutama küsimust, mida

ei olnud päevakorras nimetatud ja mille osas polnud otsuse projekti korteriomanikele

saadetud, on sellekohane vastuvõetud otsus tühine, isegi juhul kui korteriomanik viibib

koosolekul. Korteriomanikku ei saa informeerida vastuvõetavast otsusest koosolekul

kohapeal. Vaidlustatavad otsused on tühised ka seetõttu, et nad on vastuolus otse seaduses

sätestatuga, samuti vastuolus heade kommetega. Päevakorra p-i 7 osas sätestas päevakord

järgmiselt: keskküte/alternatiivküte korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide

esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt). Avaldaja ei pidanud

nimetatud päevakorrast aru saama, et üldkoosolek otsustab tema korteri osas keskkütte

taastamist ning otsustab selle taastada ning määrab selleks konkreetse tähtaja ning et

sellekohane kohustus pannakse ainuüksi avaldajale. Samuti ei pidanud avaldaja teatest ja

päevakorrast aru saama, et otsustatakse tema korteris küttekollete paigaldamise keelamine.

Arvestades sel ajal käimasolevat kohtumenetlust tsiviilasjas nr 2-22-16939, milles

korteriühistu tunnistas oma 30. novembri 2022. a vastuses avaldaja avaldust (vaidlus oli

samuti küttesüsteemi taastamise üle), ei eeldanud avaldaja, et korteriühistu järjekordselt

otsustab kohustada teda keskküttesüsteemiga ühinema, vaid pigem eeldas, et saadud

dokumentide alusel teeb vastupidise sisuga otsuse. Küttekollete paigaldamise keelamine saaks

sisu järgi puudutada pigem uusi küttekoldeid, mitte olemasolevaid küttekoldeid.

Avaldaja korteri küttesüsteemist eraldumise osas on esitatud avaldus eelmise korteriomaniku

poolt Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ-le juba 11. aprillil 2000, kuna küttesüsteemid kuulusid

sel ajal Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ valitsemis- ja haldusalasse ning Kinnisvarahooldus OÜ

ning Ida-Virumaa Päästeteenistus andsid selleks nõusoleku vastavalt 12. aprillil 2000 ning 13.

aprillil 2000. Avaldaja esitas AS-i Kiviõli Soojus 16. märtsi 2023. a e-kirjaga saadetud

vastuse, milles AS Kiviõli Soojus juhatuse liige ja juhataja Vladimir Tšikul kinnitab, et 2000.

aastal tegeles keskkütte üldsüsteemist väljuvate korteritega Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ.

Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ poolt AS-le Kiviõli Soojus 24. oktoobril 2000 saadetud

korterite nimekirjast nähtub, kust soojus on välja lülitatud ning vastavas nimekirjas on ka

XX–12 korter. Nimekirjale on käsitsi kirjutatud 2010. aastal juurde, et 22. veebruaril 2010 on

koostatud akt, millega on kontrollitud XX–12 ning tuvastatud, et keskkütet ei ole. Nimetatud

nimekirjad on olnud aluseks arvete esitamisel AS Kiviõli Soojus poolt avaldajale. XX

korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üle 20 aasta, peaaegu

23 aastat, seega on vastav nõue ammu aegunud ning sellekohase nõude esitamine käesoleval

hetkel on vastuoluolus hea usu põhimõttega.

Avaldaja on oma korterit kogu aeg kütnud ja korteris on kogu aeg sees elatud. Seetõttu pole

ka võimalik väita ega asuda mingil viisil sellekohasele seisukohale, et keskküttesüsteemist

eraldumine on kuidagi kaasomandit kahjustanud või selle seisukorda halvendanud, et sel

põhjusel tuleks küttesüsteem korteris taastada.

Avaldaja ei nõustu sellega, et tema peaks taastama oma kuludega keskküttesüsteemi, kui

eemaldumine on toimunud õiguslikul alusel ning eemaldumist on aktsepteeritud juba ca 23

aastat. Korteriühistu on teinud talle ettekirjutuse ning nõudnud temalt üldkoosoleku 8.

jaanuari 2023. a otsuste täitmist, samas andmata mistahes infot selle kohta, kuidas reaalselt

peaks toimuma küttesüsteemi taastamine. Tegelikkuses on konkreetselt määratletud, mitu

radiaatoriribi peab olema radiaatoril teatud ruutmeetrite peale, samuti on oluline, millise

läbimõõduga on torustik, mis radiaatorist küttesüsteemi ühildub, kuna olemasolevad

ühendused tuleb praegusel juhul uuesti eemaldada ning välja vahetada. Sellekohase nõude

täitmine ilma selleks vajalikku infot omamata viiks omakorda selleni, et kui avaldaja ostaks

oma kuludega „suvalise suurusega radiaatorid“ ja „torud“ ning need paigaldaks, oleks tema

vastu võimalik esitada järgmine nõue, milles süüdistada teda maja küttesüsteemi rikkumises

vms. Küttesüsteem on kaasomandi esemeks ning sellega seotud kulusid peavad kandma kõik

kaasomanikud, mitte avaldaja üksi.

Avaldaja on esitanud korteriühistule ettepaneku tema (korter nr 12) õhksoojuspumba

seadustamise otsustamiseks, kuid korteriühistu uus juhatus ei ole olnud nõus vastavat

küsimust panema üldkoosoleku päevakorda ega hääletamisele ega otsustama ka samal

koosolekul alternatiivkütte paigaldamise nõudeid kõigile korteriomanikele ühiselt.

Korteriühistu juhatus pani päevakorda ning hääletamisele juhatuse liikme Aivi Aigla enda

(korteri nr X) õhksoojuspumba seadustamise küsimuse ning võttis vastava otsuse vastu

(milline tegevus on korteriomanike äärmiselt ebavõrdne kohtlemine). Arvestades, et avaldaja

juba kasutab õhksoojuspumpa, siis on jäetud ka arvestamata, kas elamu elektrisüsteem üldse

võimaldab õhksoojuspumba/pumpade paigaldamist ja kui võimaldab, siis mitme.

Kuna üldkoosolekul tehtud otsuse p 7.1 on avaldaja juba täitnud 2022. aasta oktoobris, siis

seda punkti avaldaja ei vaidlusta. Vastav punkt ei saa tuua endaga kaasa kahjulikke tagajärgi

avaldajale, kuna avaldajat ei saa kohustada korduvalt samasid dokumente esitama.

Üldkoosoleku p-is 7.2 nimetatud otsuse tegemiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek,

mitte üldkoosoleku häälteenamus. Samuti puudub otsuse tegemiseks alus. Keskküttesüsteemi

taastamise aluseks ei saa olla üksnes soov keskküttesüsteemi taastada, vaid selleks peab olema

põhjus (nt taastamata jätmine kahjustab mingil viisil kaasomandi eset, uue küttesüsteemi

paigaldamine jne), kuid antud juhul nimetatud põhjused otsuses puuduvad ning puudusid ka

päevakorras ning ei esitatud ka koosolekul kohapeal. Avaldajale ei ole teada mingeid

kaebuseid ega tehtud ekspertiise. Avaldajat pole informeeritud sellest, et tema korter on külm

või et tema keskküttesüsteemist eraldumine elamut saaks või peaks kahjustama. Avaldaja

korterist läheb jätkuvalt keskküttesüsteem läbi ja tsirkulatsioon toimub. Kui avaldaja korteris

oleks tõesti külm, siis vastavat asjaolu tuleks tõendada. Üldkoosoleku protokollis puuduvad

asjaolud ja põhjendused selle kohta, miks peaks avaldaja oma korteris keskkütte taastama.

Otsus on vastuolus hea usu põhimõttega.

Üldkoosoleku otsuse p 7.3, millega keelati küttekollete seadustamine, on absurdne. Kui

avaldaja küttekolle vastab seaduse nõuetele, siis ei saa keelata avaldajat oma küttekoldeid

seadustada. Põhjendus, et avaldaja küttekeha on ühendatud ventilatsioonilõõri, ei ole

asjakohane. Elamul on olemas kütteprojekt (selle olemasolu on kinnitanud korteriühistu

juhatus), mis näeb ette vingulõõride olemasolu, kuna vannitubades toimus elamu projekti

kohaselt vee soojendamine ja kütmine titaanahju abil, mida köeti puudega, ning köökides

asusid pliidid, mida köeti puudega. Olemasolevaid vingulõõre pole keegi eemaldanud ega

sulgenud. Puudub vastav otsus, millega oleks muudetud vingulõõrid ventilatsioonilõõrideks.

Puudutatud isiku väide, et üldkoosoleku otsuste nr 7.2 ja 7.3 põhieesmärgiks on korterelamu

XX ja selle konstruktsioonide säilitamine, et kõikides elamu korterites oleks tagatud vajalik

temperatuur ja õhuniiskus, ei ole mingilgi moel tõendatud. Puudutatud isik ei ole tõendanud,

et nimetatud asjaolud olid 8. jaanuari 2023. a otsuse tegemise aluseks. Pole ka tõendatud, et

avaldaja korteris olev temperatuur ja õhuniiskus ei vastaks Eesti Vabariigis kehtiva

seadusandlusega sätestatud standarditele.

Avaldaja on nõus kompromissina oma korteris küttesüsteemi taastama, kuid seda juhul, kui

selle eest maksavad kõik kaasomanikud ühiselt ning radiaatorite paigaldamine toimub

vastavalt maja kütteprojektile. Avaldaja ei ole nõus keskküttesüsteemi taastama, kui

korteriühistu ei oska avaldajale isegi anda infot selle kohta, mitu ribi tuleb ruutmeetri peale

paigaldada. Korteriühistu ei tea ise ka, kuidas avaldaja vastuvõetud otsust täitma peaks.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Seadusest ei tulene, et üldkoosoleku

kokkukutsumisel tuleb alati esitada päevakorra punktide osas otsuste eelnõud. Kõik vajalikud

nõuded üldkoosoleku kokkukutsumiseks olid korteriühistu juhatuse poolt täidetud. Seega

puuduvad alused üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.

8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuste nr 7.2 ja 7.3 põhieesmärgiks on korterelamu XX ja

selle konstruktsioonide säilitamine. Selleks peab kõikides elamu korterites olema tagatud

vajalik temperatuur ja õhuniiskus. Korteris nr 12 on keskküttesüsteemi radiaatorid ära lõigatud

ilma seadusliku aluseta. Korterelamu keskküttesüsteem (sh radiaatorid korterites) on

korterelamu kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega keskküttesüsteemi muutmiseks (sh

radiaatorite eemaldamiseks) nõutakse kõigi (100%) korteriomanike nõusolek. Avaldajal see

nõusolek aga puudub. Keskküttesüsteemi muutmist ei ole ka heaks kiitnud korteriomanikud või

korteriühistu. Asjakohatud on avaldaja väited, et korteriühistu ehk XX kaasomanikud ei saa

nõuda häälteenamusega kaasomandis olemasoleva küttesüsteemi taastamist ja et kaasomandi

taastamisnõue on aegunud.

Avaldaja korteris puudub keskküte ning ka alternatiivküte. Avaldaja ei ole esitanud

puudutatud isikule käesoleva ajani dokumentatsiooni, et tema korteris on paigaldatud ja

kasutatakse alternatiivkütet. Puudutatud isiku andmetel ei kasuta avaldaja enda korterit alalise

elukohana. Avaldaja korterit ei köeta talvel, millest tulenevalt saab korteriühistu juhatus

avaldajate naabritelt kaebusi (naaberkorterite seinad ja põrandad on külmad). Seega ei saa 8.

jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.2 olla heade kommetega vastuolus.

8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 ei ole tühine. Kaasomanikud saavad otsustada

kaasomandi kasutamisega (sh ümberehitamisega) seotud küsimusi häälteenamusega. Antud

otsuse vastuvõtmine on põhjendatud sellega, et korstnapühkija (tase 5) 24. novembri 2022. a

akti nr 7.2- 16-2022-48362 alusel on tahkekütusel ahju kasutamine keelatud. 8. jaanuari 2023.

a üldkoosoleku otsus nr 7.3 on kooskõlas ka Lüganuse Vallavalitsuse 19. jaanuari 2023. a

otsusega nr 6-11/1686-17.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus rahuldas 20. märtsi 2024. a määrusega avaldaja avalduse. Maakohus

tuvastas korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse nr 7 alapunktide 7.2 ja 7.3

tühisuse. Maakohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda ning mõistis korteriühistult

avaldaja kasuks välja 710 eurot. Maakohus mõistis korteriühistult avaldaja kasuks välja

viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni täitmiseni.

Määruse kohaselt nähtub asja materjalidest, et:

-

11. aprillil 2000 esitas XX–X endine korteriomanik Veera Heinang tolleaegsele elumaja

haldajale Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-le (korteriühistu moodustati 10. jaanuaril 2018,

tl 27) avalduse (tl 22) korteri väljalülitamiseks keskküttest; avalduse kohaselt hakkab

korteriomanik keskkütte asemel kasutama bullerjan-tüüpi ahju. Avalduse rahuldas Kiviõli

Kinnisvarahoolduse OÜ 13. aprillil 2000 ning kooskõlastuse on andnud Ida-Virumaa

Päästeteenistus 14. aprillil 2000.

-

Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ teate (tl 24) kohaselt on soojus välja lülitatud XX–12

korteris Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ akti alusel 26. juunil 2000.

-

Avaldaja ostis korteriomandi 2007. aastal (tl 83p).

-

2011. a novembris esitas avaldaja XX korteriomanikele avalduse õhksoojuspumba

paigaldamiseks korterisse (tl 64–66). XX elamus on kokku 18 korteriomandit.

Kooskõlastuse (nõusoleku) andsid 11 korteriomanikku (tl 66).

-

korteriühistu üldkoosolekul 2. oktoobril 2022 otsustati: „Korter 12 taasliitumine maja

küttesüsteemiga seoses radiaatorite puudumisega korteris ehk korteri algse olukorra

taastamine omaniku enda poolt“. Avaldaja esitas otsuse peale avalduse Viru Maakohtule

ning taotles üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist, alternatiivselt kehtetuks

tunnistamist (tsiviilasja nr 2-22-16939). Maakohtu 9. veebruari 2023. a kohtumäärusega

tunnistati eelpool nimetatud korteriühistu üldkoosoleku otsus tühiseks.

Käesolevas avalduses vaidlustatava üldkoosoleku otsuse puhul saatis korteriühistu juhatus

üldkoosoleku päevakorra 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku toimumise kohta ühistu liikmetele

15. detsembril 2022 (tl 8). Muu hulgas oli päevakorras punkt 7: Keskkütte/alternatiivkütte

korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine, keskkütte taastamine, küttekollete

paigaldamise keelamine jt).

Maakohtu hinnangul on korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise mõtteks see, et

korteriühistu liige oleks üldkoosolekul vastuvõetavatest otsustest eelnevalt piisavalt

informeeritud, et seal hääletada. Kui korteriühistu liikmele pannakse üldkoosoleku otsusega

rahaline kohustus (keskkütte taastamine korteriomaniku kulul), peab igal juhul olema

eelnevalt teada otsuse projekt. Maakohus nõustus avaldajaga, et päevakorra punkti 7

sõnastusest ei pidanud avaldaja aru saama selliselt, et üldkoosolek otsustab tema korteris

keskkütte taastamise (kohustab paigaldama radiaatorid) ning keelab küttekolde seadustamise,

eelkõige seetõttu, et samal ajal oli Viru Maakohtu menetluses tsiviilasi nr 2-22-16939, milles

korteriühistu tunnistas sisuliselt avaldaja nõuet (puudutatud isiku 30. novembri 2022. a

vastus).

Maakohus nõustus avaldajaga, et 8. jaanuari 2023. a üldkoosolekul protokolli ei koostatud

ning võimalik ei olnud aru saada, millised konkreetsed otsused vastu võeti. Üldkoosoleku

protokolli allkirjastas juhatuse liige (koosoleku juhataja ja protokollija) alles 20. jaanuaril

2023. a (tl 16). Käsitsi allkirjastatud täiendatud protokolli (tl 18–20) allkirjastamise aeg ei ole

teada, kuid igal juhul on see koostatud ja allkirjastatud mitte varem kui 24. jaanuaril 2023,

kuna sisaldab avaldaja esindaja eriarvamusi (vt esindaja 24. jaanuari 2023. a e-kirja

korteriühistule (tl 17)).

TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena

seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub

juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet

või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse

tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 järgi juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja

nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul

osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on

tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

KrtS § 20 lg 1 sätestab, et KrtS-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega

tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike

üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lõikes 3¹ ja lõigetes 6–9, § 22

lõigetes 1 ja 1¹, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku

kohta sätestatut. KrtS § 35 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi

osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu

põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 38 lg 1 ehitusliku või muu kaasomandi

eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa

otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Maakohus nõustus avaldajaga, et vaidlustatavad korteriühistu otsused on tühised, kuna on

vastuolus heade kommetega järgmistel põhjustel:

-

keskküttesüsteem kuulub kaasomanikele ühiselt. Heade kommetega ei ole kooskõlas

kohustada taastama avaldajat omal kulul korteris keskkütet, mille eelmine omanik lahti

ühendas (radiaatorid eemaldas) ca 24 aastat tagasi tolleaegse elamu haldaja loal;

-

heade kommetega ei ole kooskõlas ka see, kus üldkoosolekul otsustatakse „seadustada“

juhatuse liikmele kuuluvas korteris (vt üldkoosoleku protokolli punkt 2, tl 14p) paigaldatud

õhksoojuspump, samal ajal otsustatakse mitte võtta päevakorda avaldaja taotlust

õhksoojuspumba „seadustamiseks“ (tl 9,10). Seega on korteriühistu liikmeid koheldud

ebavõrdselt;

-

korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega kohustatakse avaldajat taastama korteris

keskküttesüsteem (paigaldama radiaatorid) hiljemalt 1. augustil 2023, on sisuliselt

mittetäidetav, kuna puudutatud isik ei ole esitanud elumaja küttesüsteemi projekti, sh ei ole

teada, millist liiki radiaatorid, millise ribide arvuga, peab avaldaja oma korterisse

paigaldama (arvestades seda, et maja on võetud ekspluatatsiooni 1958. aastal). Ei ole teada,

milline on avaldaja korteri soojuskoormus, et selle alusel määrata küttekehad. Puudutatud

isiku esitatud Finnlog Infra OÜ hinnang (tl 95–98) on asjakohatu, sest see näeb ette, et

„avaldaja peaks minema poodi ja sealt soovitatakse, milliseid radiaatoreid osta“.

Puudutatud isik ei mööna, et kogu elumaja küttesüsteem võib saada häiritud sellest, kui

avaldaja paigaldab oma korterisse omaalgatuslikult suvalised radiaatorid;

-

heade kommetega kooskõlas ei ole kohustada korteriomanikku omal kulul taastama

keskküttesüsteemi osa, mida korteriomanik pole eemaldanud ning mis on terve elumaja

keskküttesüsteemi osa ehk teisisõnu keskküttesüsteem kuulub korteriomanikele ühiselt;

-

nii korteriomaniku keskküttesüsteemist eemaldamine kui ka küttesüsteemi taastamine

eeldab kõikide kaasomanike nõusolekut, mitte üldkoosoleku häälteenamust.

-

XX korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist üle 20 aasta,

seega sellekohase nõude esitamine käesoleval hetkel on vastuolus hea usu põhimõttega.

Puudutatud isik ei ole oma väidet, et avaldaja ei küta oma korterit ning naabrid kaebavad,

et nende korterid on seetõttu külmad, tõendanud. Samuti ei saa asuda seisukohale, et

keskküttesüsteemist eraldumine on kuidagi kaasomandit kahjustanud või selle seisukorda

halvendanud, et seetõttu tuleks küttesüsteem korteris taastada. Keskküttesüsteemi

taastamine ei saa olla põhjendatud üksnes seetõttu, et korteriühistul või uuel juhatusel on

vastavasisuline tahe. Keskküttesüsteemi taastamine peab olema põhjendatud. Eriti veel

olukorras, kus vastavat olukorda on eelnevalt aktsepteeritud üle 20 aasta;

-

elumaja on antud ekspluatatsiooni 1958. aastal. Majas oli algselt keskküte ning

suitsulõõrid, kuna vannitubades asusid puiduga köetavad titaanahjud vee soojendamiseks

ning köökides pliidid. Maja on väga halvas seisukorras. Korteriühistu ei ole soojustanud

ega remontinud fassaadi (tl 105). Suures osas on majal krohv maha kukkunud, sh akende

paled. Teise trepikoja kelder on külm, aknaaugud on suletud tellistega. Korteriühistu ei ole

tellinud energiaauditit, seega korteriomanikud sisuliselt kütavad õue;

-

korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates on päevakorrapunkti 7 all märgitud

„küttekollete paigaldamise keelamine“, mis eeldab, et keelatakse uute küttekollete

paigaldamine, mitte aga olemasolevate kasutamine. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus

seevastu „keelab korteris nr 12 küttekollete seadustamise“. Kui avaldaja küttekolle vastab

seaduse nõuetele, siis ei saa keelustada avaldajat oma küttekollet seadustamast. Põhjendus,

et avaldaja küttekeha on ühendatud ventilatsioonilõõri, ei ole asjakohane. Elamul on

olemas kütteprojekt (selle olemasolu on kinnitanud korteriühistu juhatus), mis näeb ette

vingulõõride olemasolu, kuna vannitubades toimus elamu projekti kohaselt vee

soojendamine ja kütmine titaanahju abil, mida köeti puudega, ning köökides asusid pliidid,

mida köeti puudega. Olemasolevaid vingulõõre pole keegi eemaldanud ega sulgenud.

Kuna maakohus tuvastas korteriühistu otsuse tühisuse, ei käsitlenud maakohus võimalikku

otsuse vaidlustamise tähtaega alternatiivnõude puhul (otsuse kehtetuks tunnistamine).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu 20. märtsi 2024. a määruse

tühistamist ja avaldaja avalduse rahuldamata jätmist. Korteriühistu palub menetluskulud jätta

avaldaja kanda.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt lähtus maakohus määruse tegemisel valesti avaldaja

paljasõnalistest ja tõendamata väidetest. Korteriühistu ei tunnistanud tsiviilasjas nr 2-22-

16939 avaldaja nõuet sisuliselt. Tsiviilasjas nr 2-22-16939 esitatud 30. novembri 2022

vastuses nõustus korteriühistu üksnes sellega, et 2. oktoobri 2022. a üldkoosoleku

kokkukutsumisel oli rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda (s.o üldkoosoleku

toimumisest etteteatamise tähtaja järgimata jätmine). Maakohus lähtus valesti asjaolust, et

keskküttesüsteemi taastamine avaldaja korteris nr 12 peab toimuma üksnes avaldaja kuludega.

Korteriühistu hinnangul ei tulene see 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p 7.2 sisust.

Korteriühistu pakkus avaldajale erinevaid variante ning on avatud selle teema arutamiseks (nt

5. septembri 2023 kohtuistungil).

Vale on väita, et korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja küttesüsteemist eraldumist

üksnes sel põhjusel, et korteriomanikud ei osanud varem nõuda avaldajalt tema korteris

keskküttesüsteemi taastamist. Maakohus eksis tõendamiskoormisega. Korteriühistu väitis 10.

aprilli 2023. a vastuses avaldusele (p. 4.3.3), et: „… vaidlustatud otsuste esitamise aluseks on

sh see, et avaldaja ei täida KrtS § 31 lg-st 2 tulenevaid kohustusi. … Avaldaja korteris puudub

aga keskküte ning ka alternatiivküte. Avaldaja ei esitanud puudutatud isikule käesoleva ajani

dokumentatsiooni, et tema korteris on paigaldatud ja kasutatakse alternatiivkütet.“

Korteriühistul ei ole võimalik tõendada, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte

korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja ei küta oma korterit talvel. Puudutatud isiku

eespool märgitud vastuväidete ümberlükkamiseks on tõendamiskoormus avaldajal. Avaldaja

seda ei teinud. Kui lähtuda asjaolust, et avaldaja korteris puudub piisav alternatiivküte korteri

soojendamiseks ning et avaldaja ei küta talvel oma korterit, siis on mõistlikult arusaadav, et

naaberkorterite seinad, põrandad ja laed (mis piirnevad avaldaja korteriga) on külmad.

Nii 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku päevakorra punktide sõnastustest kui ka üldkoosolekule

eelnenud asjaoludest oli selgelt arusaadav, millised otsused plaanitakse üldkoosolekul arutada

ja millised otsused võib üldkoosolek vastu võtta. 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra

punktist 7 oli selgelt nähtav, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja nr 15

keskküttesüsteemi taastamise ja küttekollete paigaldamise keelamise küsimusi. Järelikult on

üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega seotud otsused.

Maakohtu seisukoht, et 8. jaanuari 2023 üldkoosolekul protokolli ei koostatud ning võimalik

ei olnud aru saada, millised konkreetsed otsused vastu võeti, on vastuolus asja materjalidega.

Avaldaja esitas kirjalikud eriarvamused vastuvõetud otsustele juba 11. jaanuaril 2023.

Eriarvamusest nähtub, et avaldajale oli täielikult selge, millised otsused võttis 8. jaanuari

2023. a üldkoosolek vastu.

Üldkoosoleku vaidlustatud punktid ei ole vastuolus heade kommetega. Maakohtu seisukoht

(määruse p-d 32.1 , 32, 32.4), et avaldaja peab taastama küttesüsteemi enda kuludega, on

ekslik. Maakohtu seisukoht määruse p-s 32.2 on asjakohatu, sest õhksoojuspumba

seadustamine ei ole üldse seotud 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuste 7.2 ja 7.3 sisuga.

Otsused ei saa olla vastuolus heade kommetega üksnes sel põhjusel, et küttesüsteemi

taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb lahendada veel täiendavad tehnilised

küsimused. Puudutatud isik ei ole nõus maakohtu seisukohaga määruse p-s 32.5. Avaldajal

puudub (s.o puudus ka korteri nr 12 endisel omanikul) kõikide kaasomanike nõusolek

keskküttesüsteemi muutmiseks (s.o korterist nr 12 radiaatorite eemaldamiseks). Sellepärast on

keskküttesüsteemi taastamise nõue võimalik avaldajale esitada kaasomanike otsuse alusel.

Tõendamiskoormus on avaldajal ning just avaldaja oli kohustatud tõendama, et tema korteris

oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab

oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab korteriomaniku kohustusi (KrtS § 31 lg 2). 8.

jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsus nr 7.3 ei ole mitte ühelgi põhjusel tühine. Kaasomanikud

saavad vastu võtta kaasomandi tavapärase valitsemisega (sh ümberehitamisega) seotud

küsimused häälteenamusega (KrtS § 35 lg 1). Alternatiivselt taotles avaldaja kohtul

tunnistada, et 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku otsused nr 7.2 ja 7.3 on kehtetud. Ka avaldaja

alternatiivne nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna vastav nõue on esitatud hilinemisega.

VASTUSTAJA VASTUVÄITED

5. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta määruskaebus rahuldamata.

Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda.

Korteriühistu seisukohad, mis puudutavad nõude tunnustamist tsiviilasjas nr 2-22-16939, on

segased.

Kõik korteriühistu esitatud väited on oletuslikud ja otsitud. Korteriühistu on tahtlikult eiranud

avaldaja soovi seadustada tema korteri õhksoojuspumpa, mille paigaldamiseks olid

kaasomanikud andnud oma nõusoleku juba 2011. aastal. Korteriühistu on saavutanud

olukorra, kus ebaõigetele andmetele tuginedes on avaldajal keelatud ahju kütmine, kuigi

vingulõõre ei ole majas likvideeritud ega neid ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud.

Tegemist on 1958. aastal ehitatud elamuga, kus ei ole mingit remonti tehtud ei elamule endale

ega küttesüsteemile. Korteriühistu ei ole suutnud ka selgitada, kuidas peaks küttesüsteemi

taastama, kuna puudutatud isikul puudub ülevaade elamu küttesüsteemist, kus radiaatoreid on

eemaldatud ja lisatud vastavalt igaühe suvale.

Avaldaja on kogu aeg vastu vaielnud, et tema ei peaks oma kuludega küttesüsteemi taastama,

kuid puudutatud isik on olnud vastupidisel seisukohal. Avaldaja pakkus isegi kompromissi, et

taastatakse küttesüsteem vastavalt kütteprojektile, kuid selle eest tasuvad kõik kaasomanikud

ühiselt. Puudutatud isik ei olnud sellega nõus ja on kogu aeg nõudnud taastamist avaldaja

kulul, seetõttu on puudutatud isiku seisukohad üllatavad.

Küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma nõusoleku eelmisele

korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi.

Puudutatud isiku väide, et korterit ei kasutata, on tõendamata ning alusetu. Avaldaja elas

korteris ise ja kui avaldaja kolis lapsega Tallinnasse, elasid seal tema vanemad ning pärast

seda ja ka praegusel ajal üürnikud. Mitte ühtegi naabrite kaebust ei ole avaldajale teada ega ka

kohtumenetluses esitatud. Avaldaja on esitanud tema korteri peal asuva korteriomaniku Ly

Kalamehe kinnituse, et tema korter ei ole kunagi olnud külm alumise korteri tõttu. Avaldaja

on esitanud kohtule tõendid, et tema korteris oli paigaldatud piisav alternatiivküte korteri

soojendamiseks ning ka seda, et avaldaja kütab oma korterit talvel vajalikul määral, s.o täidab

korteriomaniku kohustusi (KrtS § 31 lg 2). Tõendamiskoormis ei ole valesti jagatud.

Kohtumenetluses on olemas tõendid, et avaldaja on esitanud dokumentatsiooni. Juba enne 8.

jaanuari 2023 üldkoosolekut palus avaldaja korteriühistu juhatust võtta koosoleku päevakorda

tema korteri õhksoojuspumba seadustamine, sest päevakorras oli juhatuse liikme, Aivi Aigla,

enda korteri õhksoojuspumba seadustamine. Avaldaja palvet tahtlikult eirati. Avaldaja esitas

kohtumenetluses tõendid selle kohta, et ta on ehitisregistris oma õhksoojuspumba

seadustanud. Menetluses on esitatud eelmise juhatuse liikme Ly Kalamehe kinnitus, et

korteriühistule oli esitatud vastav dokumentatsioon, et avaldaja oli küttesüsteemist

seaduslikult eraldunud ning küttis korterit ahjuga ning õhksoojuspumbaga.

Maakohus on lahendanud asja õigesti ja põhjalikult hinnanud otsuse vastuolu heade

kommetega. Puudutatud isiku poolt nõutu ei ole täidetav ja teostatav kõiki asjas esitatud

asjaolusid arvestades.

Taastamise nõuet ei ole võimalik esitada kaasomanike otsuse alusel, sest sellekohaseid

otsuseid ei võeta vastu häälteenamusega, vaid kõigi kaasomanike nõusolekul.

Korstnapühkijale ja Lüganuse Vallavalitsusele ei ole korteriühistu esitanud infot selle kohta,

et vingulõõre ei ole ventilatsioonilõõrideks ümber ehitatud ja seega on lähtutud ebaõigest

infost. Korstnapühkija seisukoht ja Lüganuse Vallavalitsuse seisukohad ei saa asendada

korteriomaniku nõusolekut ja see puudutab ainult ahjuga kütmist. Peale ahju on avaldaja

korteris veel teine alternatiivküte, õhksoojuspump. Puudutatud isiku põhjendused on otsitud ja

alusetud ning ei ole kooskõlas menetluses esitatud tõenditega.

Antud juhul on kohus tuvastanud otsuste tühisuse, seega määruskaebuse esitaja seisukohad

kehtetuse osas on asjakohatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega

maakohus tuvastas korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p 7.2. tühisuse.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse korteriühistu 8.

jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse p-i 7.2 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks rahuldamata. Üldkoosoleku otsuse punkti 7.3 tühisuse osas nõustub

ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega, mistõttu tuleb selles osas jätta maakohtu määruse

resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab vastavas osas maakohtu lahendi

põhjendusi. Avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus muudab maakohtu

määratud menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohtus jäävad menetluskulud poolte endi

kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

7. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures

määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

8. Avaldaja vaidlustab puudutatud isiku 8. jaanuari 2023. a üldkoosoleku otsuse punkti 7

alapunkte 7.2 ja 7.3 korterit nr 12 puudutavas osas. Menetlusosalised vaidlevad

ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas üldkoosolekul võetud otsuse p-d 7.2 ja 7.3 on tühised.

Avaldaja on esitanud ka alternatiivse taotluse tunnistada vaidlustatud otsused kehtetuks.

Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja

tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks

tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus

kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).

9. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse

korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita

menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut KrtS § 29 sätestatud erisustega.

Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust

üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see

on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui

see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu

praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised

vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis

takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja

hääletada.

10. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse punkt 7.2 ei ole

tühine, kuna selle punkti osas ei ole korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel

seaduse nõudeid. Üldkoosoleku punkt 7.3 on tühine üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete

olulise rikkumise tõttu.

10.1. Avaldaja on seisukohal, et üldkoosoleku vaidlustatud punktid on tühised, sest

korteriühistu on rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid

(päevakorras ei olnud sellise sisuga otsuseid, üldkoosolekul kohapeal ei otsustatud

päevakorda muuta ega täiendada). Korteriühistu ei esitanud päevakorra punktide osas otsuste

eelnõusid. Avaldaja väidab, et sisuliselt on vastavad otsused tehtud alles 20. jaanuari 2023. a

protokolli koostamisel ning avaldajale teatavaks saanud 20. jaanuaril 2023. Üldkoosoleku

parandatud protokoll väljastati 3. veebruaril 2023.

10.2. Üldkoosoleku kutse ja protokolli järgi oli päevakorra punkt 7 järgmine:

keskküte/alternatiivküte korterites nr 12 ja 15 (sh juhatusele dokumentide esitamine,

keskkütte taastamine, küttekollete paigaldamise keelamine jt) (dtl 3, 11, 19). Vaidlustatud

protokolli punktid olid järgmised: (7.2) kohustada alternatiivküttega korteriomanikke

(korterid nr 12 ja 15) taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama radiaatorid).

Taastamise tähtajaks määrati 1. august 2023. Seaduslike nõudmiste mittetäitmisel

küttesüsteemi taastamise osas pöörduda kohtusse; (7.3) keelata korterite nr 12 ja 15

korteriomanikel küttekollete seadustamine nendes korterites (aluseks on korstnapühkija tase

nr 5 akt) (dtl 14, 22).

Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et 8. jaanuari 2023 üldkoosoleku päevakorra

punktist 7 oli selgelt aru saada, et üldkoosolekul hakatakse arutama korterites nr 12 ja 15

keskküttesüsteemi taastamise küsimust. Seega oli üldkoosoleku pädevuses võtta vastu sellega

seotud otsused. Keskkütte taastamise tähtaja määramine on sellise otsuse vastuvõtmisel

vajalik, et oleksid teada ajalised raamid ning millal on korteriühistul õigus vajadusel avaldaja

vastu kohtusse pöörduda. Üldkoosoleku p-s 7.2 vastu võetud otsuste tegemiseks ei olnud vaja

päevakorda muuta. Avaldaja viide tsiviilasjas nr 2-22-16939 toimunule ei saanud tekitada

avaldajal eeldust, et korteriühistu keskküttesüsteemi taastamist enam ei otsusta. Viidatud

tsiviilasjas esitatud avalduse osas tunnistas korteriühistu, et rikkus vaidlustatud korteriühistu

koosoleku kokkukutsumise korda. Esitatud asjaoludest ei nähtu, et korteriühistu oleks

avaldanud, et keskkütte taastamist ta avaldajalt enam ei soovi. Ringkonnakohtu hinnangul on

avaldaja viited korteriühistule dokumentide esitamise kohta üldsõnalised, mistõttu ei ole

võimalik aru saada, millistele konkreetsetele korteriühistule esitatud dokumentidele tuginedes

pidi korteriühistu avaldaja hinnangul tegema keskkütte taastamise osas teistsuguse otsuse.

Etteruttavalt märgib ringkonnakohus, et ei nõustu avaldajaga, et tema korteri eraldumine

keskküttest oli seaduslik (vt ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 11.1).

Ringkonnakohtu hinnangul ei pidanud avaldaja üldkoosoleku teatest ja üldkoosoleku

päevakorra p-st 7 ning korteriühistuga 19. ja 21. detsembril 2022 peetud kirjavahetust

arvestades aru saama, et üldkoosolekul hakatakse otsustama tema korteris küttekollete

seadustamise keelamist. Avaldaja väidete kohaselt ei muudetud ega täiendatud kohapeal

päevakorda. Korteriühistu ei ole ka vastupidist väitnud. Avaldaja esitas korteriühistu

juhatusele 19. detsembril 2022 (s.o enne üldkoosoleku toimumist) taotluse lisada

üldkoosoleku päevakorda kaks punkti, millest üks nägi ette korteris nr 12 õhksoojuspumba

seadustamise (dtl 4). Korteriühistu keeldus 21. detsembri 2022 kirjaga päevakorra

täiendamisest ning märkis, et võtavad avaldaja pakutud küsimused üles järgmisel

üldkoosolekul (kui tekib vajadus) (dtl 5). Üldkoosoleku otsuse p-ga 7.3 otsustati keelata

korteri nr 12 ja 15 korteriomanikel küttekollete seadustamine. Ringkonnakohtu hinnangul on

vaidlustatud punkti sõnastus niivõrd üldine, et selle sisust ja eesmärgist ei ole võimalik aru

saada. Samuti on küttekollete paigaldamise ja küttekollete seadustamise keelamine sisult ja

olemuselt erinevad küsimused. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et küttekollete

paigaldamise keelamine saaks sisu järgi puudutada pigem uusi küttekoldeid, mitte

olemasolevaid küttekoldeid. Samuti ei võimalda päevakorra punkti 7 lõpus märgitud lühend

„jt“ sellisel viisil vastuvõetavate otsuste teemasid laiendada. Seega üldkoosolekul vastuvõetud

otsustus 7.3 väljub korteriomanikele teatavaks tehtud teemade ringist ning on seetõttu tühine.

Kuna maakohus tunnistas üldkoosoleku otsuse p-i 7.3 tühiseks põhjusel, et see on vastuolus

heade kommetega, tuleb eelnevaga maakohtu põhjendusi muuta. Ülejäänud väited, mis

puudutavad üldkoosoleku p-i 7.3 tühisust, jätab ringkonnakohus eeltoodust tulenevalt

käsitlemata.

10.3. KrtS § 20 lg 3 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja

muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb

üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava

eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Otsuse

eelnõude esitamise nõude sätestab KrtS § 21 lg 2, st olukorras, kui otsuse vastuvõtmine

toimub koosolekut kokku kutsumata. Seega leiab ringkonnakohus, et arvestades üldkoosoleku

toimumise viisi ja vaidlustatud päevakorra p-i 7 sisu, ei pidanud korteriühistu selle päevakorra

punkti osas otsuste eelnõusid esitama.

10.4. Ringkonnakohus selgitab, et seadus ei näe ette, üldkoosoleku protokoll peab valmima

üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga

korteriomanike üldkoosolek protokollida ja lõike 7 kohaselt peab protokoll olema liikmetele

kättesaadav pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest. Ehkki seadusest tuleneb

nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu

või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52,

p-d 9-9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis

võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud

otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas

üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte

tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-18-

7846/33, p 15) (vt ka RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

tõendatud avaldaja väide, et 20. jaanuari 2023. a protokolli p-s 7.2 kajastatud otsused on

tehtud alles protokolli koostamisel. Avaldaja esitatud andmetel saatis avaldaja esindaja 11.

jaanuaril 2023 korteriühistule kirjalikult koosolekul suuliselt esitatud vastuväited, mida palus

24. jaanuari 2023. a kirja kohaselt ka protokollis kajastada. Avaldaja avaldatust ei nähtu, mille

poolest erinevad protokollis kajastatud otsused üldkoosolekul vastu võetud otsustest. Avaldaja

kirjalike vastuväidete kohaselt on avaldaja juba esitanud juhatusele keskküttest eemaldumise

kohta dokumendid ja ta ei ole nõus taasliituma keskküttega. Korteriühistu ei saa alternatiivse

kütte kasutamist keelata. Ringkonnakohtu hinnangul saab avaldaja esitatud kirjalikest

vastuväidetest järeldada, et üldkoosolekul kohustati avaldajat esitama dokumendid ja

otsustati, et avaldaja peab oma korteris keskküttesüsteemi taastama, ja otsustati keelata

alternatiivsete küttekollete seadustamine. See, et üldkoosoleku protokoll allkirjastati esimest

korda 20. jaanuaril 2023 ja hiljem protokolli avaldaja esindaja vastuväidetega täiendati, ei too

kaasa üldkoosoleku otsuse p 7.2 tühisust.

11. Ringkonnakohus leiab, et üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole vastuolus seaduses sätestatuga

ega heade kommetega.

11.1. Käesolevas asjas ei pidanud keskküttega taasühinemise otsuse vastuvõtmiseks olema

kõigi korteriomanike nõusolekut.

AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe

või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises

asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes

kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel

kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku

otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka RKTKm 18.01.2011, 3-

2-1-151-10, p 10). Riigikohtu praktika kohaselt on korteri eraldamine elamu üldisest

küttesüsteemist ühtlasi ühise asja oluline muutmine ja seega küsimus, mida tuleb lahendada

üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu

üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike

nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike

nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine

selle esialgsel kujul (vt RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p 10). Juhul, kui korteriomanik

rikub AÕS § 74 lg-t 1 ja muudab ühist asja oluliselt, võib esitada endise olukorra taastamise

nõude üks või mitu teist korteriomanikku, kuid vajalik ei ole sellise nõude esitamiseks kõigi

korteriomanike nõusolek. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omaniku

õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka

õigusjärglaselt (RKTKo, 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12).

Puudub vaidlus, et elamus oli 2000. aastal ja on ka praegu ühtne küttesüsteem. Seega selleks,

et avaldaja korteril oleks olnud võimalik ühisest küttesüsteemist seaduslikult eralduda, oli

avaldaja korteri endisel omanikul vaja selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Avaldaja väitis

vastuses määruskaebusele, et küttesüsteemist eraldumiseks on kaasomanikud andnud oma

nõusoleku eelmisele korteriomanikule ja seda juba üle 20 aasta tagasi. Avaldaja on seda

väitnud ka maakohtu menetluses (5. septembri 2023. a istungil, dtl 125) ning viidanud

avalduse lisale nr 9. Avalduse lisa nr 9 on endise korteriomaniku avaldus Kiviõli

Kinnisvarahoolduse OÜ-le, millelt ei nähtu teiste korteriomanike nõusolekuid

keskküttesüsteemist eraldumiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on seega avaldaja vastav väide

tõendamata. Tsiviilasja toimiku ja maakohtu poolt tuvastatu kohaselt sai avaldaja korteri

endine omanik 2000. aastal keskküttest eraldumiseks nõusoleku Kiviõli Kinnisvarahoolduse

OÜ-lt ja kooskõlastuse Ida-Virumaa Päästeteenistuselt. Nimetatud nõusolek ja kooskõlastus ei

asenda kaasomanike nõusolekuid. Seega on avaldaja korteri eraldumine keskküttesüsteemist

2000. aastal toimunud ebaseaduslikult. Kuna avaldaja õiguseellasel puudus kaasomanike

nõusolek korteri eraldamiseks elamu ühisest küttesüsteemist, siis ei olnud vaja nõude

esitamiseks küttesüsteemi taastamiseks selle esialgsel kujul kõigi kaasomanike nõusolekut

ning seega see, et kõik korteriomanikud ei hääletanud küttesüsteemi taastamise poolt, ei

muuda üldkoosoleku vaidlustatud otsust seadusevastaseks. Ringkonnakohus ei nõustu

avaldajaga, et olukorras, kus kaasomanik on teiste kaasomanike nõusolekuta ühisest

küttesüsteemist eraldunud, tuleb teiste korteriomanike poolt küttesüsteemi taastamise otsuse

vastuvõtmiseks näidata eraldumisega kaasnenud negatiivset tagajärge. Sellest erinevale

seisukohale ei anna alust asuda ka Tartu Ringkonnakohtu 19. juunil 2020. a tehtud lahend

asjas nr 2-19-10593, millele avaldaja viitas. Asjaolu, et keskküttesüsteemist eraldumine

toimus üle 20 aasta tagasi ja keskkütte taastamise otsust ei ole varem vastu võetud, ei muuda

vaidlustatud otsuseid vastuolus olevaks heade kommetega. Üldkoosoleku otsust ei muuda

heade kommete vastaseks ka küttesüsteemi taastamise täitmise nõude võimalik aegumine.

11.2. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et heade kommete vastasus ei saa

tuleneda sellest, et küttesüsteemi taastamiseks (s.o radiaatorite paigaldamiseks) tuleb

lahendada veel täiendavad tehnilised küsimused. Üldkoosoleku otsuse täitmine saab toimuda

avaldaja ja puudutatud isiku koostöös. Maakohus on ekslikult leidnud, et 8. jaanuari 2023. a

üldkoosoleku otsusega pandi korteriühistu liikmele rahaline kohustus (keskkütte taastamine

korteriomaniku kulul). Korteriühistu 8. jaanuari 2023. a protokollist ei nähtu, et taastamine

peab toimuma vaid korteriühistu liikme kulul. Üldkoosoleku otsuse p 7.2 kohaselt kohustati

alternatiivküttega korteriomanikke taastama enda korterites keskküttesüsteemid (paigaldama

radiaatorid). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üldkoosoleku otsusega otsustatud, kes

keskkütte taastamise kulud kannab, mistõttu selle kohta esitatud väited ei ole asjakohased ja ei

muuda vastu võetud otsuseid heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaolu, et käesolevaks

hetkeks on otsuse p-s 7.2 märgitud tähtaeg möödunud, ei muuda otsust heade kommetega

vastuolus olevaks.

12. Kuna üldkoosoleku otsuse p 7.2 ei ole tühine, tuleb lahendada avaldaja alternatiivne nõue

tunnistada see punkt kehtetuks. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik

nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks

tunnistamist. KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Lõike 4 kohaselt võib kohus

huvitatud isiku taotlusel ennistada KrtS 29 lõikes 3 nimetatud tähtaja. Ennistamisele

kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus seaduses sätestatud menetlustähtaja

ennistamise kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi saab otsuse tegemisel osalenud

organi liige otsust vaidlustada üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite

otsusele.

Puudub vaidlus, et avaldaja osales korteriühistu 8. jaanuari 2023. a üldkoosolekul esindaja

kaudu ja seega sai vastuvõetud otsustest teada samal ajal, kui need otsused vastu võeti (vt ka

ringkonnakohtu põhjendusi määruse punktis 10.4). Avaldaja esitas ka vastuvõetud otsusele

vastuväite. Avaldaja esitas avalduse maakohtule 20. märtsil 2023, s.o 71. päeval. Avaldaja ei

ole esitanud tähtaja ennistamise taotlust. Seega on avaldaja esitanud kehtetuks tunnistamise

nõude KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaega ületades ja nõue tuleb jätta rahuldamata.

13. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud avalduse osaline rahuldamine, s.o üldkoosoleku p-i

7.3 tühisuse tuvastamise osas. Ülejäänud osas jääb avaldus rahuldamata. Seega rahuldatakse

määruskaebus osaliselt.

14. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt ja rahuldab

avaldaja avalduse osaliselt, tuleb muuta ka TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi maakohtu

määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse ja korteriühistu määruskaebuse

osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi

kanda. Avaldaja väited menetluskulude teistsuguseks jagamiseks ei ole kaebuse asjaoludest

tulenevalt asjakohased. Kuna hüvitatavad menetluskulud puuduvad, ei määra ringkonnakohus

kindlaks poolte menetluskulude suurust.

(allkirjastatud digitaalselt)