2-24-3386/13 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

25. märts 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-3386

Tsiviilasi

Artjom Puškini ja Maksim Puškini avaldus

XXXXX korteriühistu vastu kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 2. augusti 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtla Järve linn, XXXXXXX korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldajad: Artjom Puškin (ik XXXXXXXXXXXX)

ja

Maksim Puškin

(ik XXXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Harland Paas

Puudutatud isik: XXXXX korteriühistu (rg-kood

XXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Roman Golovenko

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 2. augusti 2024 määruse resolutsioon muutmata, muutes

määruse põhjendusi.

2. Jätta XXXXX korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg 3, §

477 lg 1, § 696 lg 3).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Artjom Puškin ja Maksim Puškin (avaldajad) esitasid Viru Maakohtule 29. veebruaril

2024 avalduse XXXXX korteriühistu (korteriühistu) vastu 4072,90 euro väljamõistmiseks.

Avalduse kohaselt tekkis avaldajatele kuuluvas XXXXX asuvas korteris (korter 89) 2020. a

probleem niiskusega – vihmase ilmaga märgusid koridori seinad, põhjuseks sadevee

äravoolutorustiku vigastused, mille tõttu pääses niiskus seinte vahele. Sellega seoses pöörduti

korteriühistu poole esimest korda kirjalikult 14. juunil 2020. Aastatega probleem süvenes ja

pöörduti uuesti – 24. augustil 2020 ning 16. septembril ja 3. oktoobril 2022. Samuti suheldi

2020.–2022. a korduvalt majavalitsejaga ja 23. oktoobril 2022 käis korteri 89 koridori

olukorraga tutvumas juhatuse esimees. Korteriühistu reageeris vaid korra, märkides 28.

oktoobri 2022 e-kirjas, et kavandatud remonditööd lükkuvad edasi. Sellega tunnistas

korteriühistu sisuliselt probleemi, kuid ei teinud pärast seda midagi probleemi lahendamiseks.

Avaldajad olid sunnitud tellima ise ehitustööd niiskuse tõkestamiseks. Tööd tegi Vekoolis

OÜ, kes esitas selle kohta 3. jaanuaril 2023 arve 4072,90 eurole. Avaldajad tasusid arve 5.

jaanuaril 2023 ja palusid 28. veebruari 2023 e-kirjas korteriühistul hüvitada kulutused.

Korteriühistu ei ole avaldajatele vastanud. Avaldajad paluvad, et korteriühistu hüvitaks

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 ja § 37 lg 1 alusel kaasomandi

säilitamiseks vajalikud kulutused, mis tekkisid seoses korteriühistu passiivsusega ehituslike

probleemide lahendamisel.

Korteriühistu vastuväited on paljasõnalised ega lükka ümber avaldajate seisukohti.

Korteriühistu viidatud 21. septembri 2019 pöördumine ja esitatud videosalvestis seonduvad

läbijooksuga ülemise korteri tualetis, mitte vaidlusaluse nõudega. Tualetitorud ja

vihmaveetorud asuvad ka eri seintes. Avaldajate nõue ei ole aegunud, nõudeõigus tekkis

alates arve tasumisest.

2. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata. Korteriühistu esitas mh aegumise

vastuväite, palus teha selles osas vahemääruse ja jätta avalduse aegumise tõttu rahuldamata.

Korteriomaniku nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1,

§ 150 lg 1 ja § 147 lg 1 esimese lause järgi kolm aastat nõude sissenõutavaks muutumisest.

Korteri 89 seina tekkis niiskus 2019.–2020. a, pärast seda ei ole uutest veeleketest teatatud.

Avaldajate võimalik kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu muutus sissenõutavaks

vähemalt alates 21. septembrist 2019, mil korteri 89 omanik tuvastas oma korteris veelekke ja

teatas sellest korteriühistule. Avaldajad pöördusid kohtusse enam kui neli aastat hiljem.

Korteriühistu ka ei vastuta avaldajatele tekkinud kahju eest. 21. septembri 2019 e-kirjale

lisatud videost nähtuvalt ei tilgu vesi mitte püstikutest (sh sadevesi äravoolutorust), vaid 3.

korrusel asuvast korterist 92; leke tekkis korteri 92 omaniku süül. Korteriühistu ei vastuta

korteri 92 sisekanalisatsioonisüsteemi eest. Korteri 89 seinte märgumist ei põhjustanud

sadevee äravoolutorustiku vigastused, sadevee äravoolusüsteem on korras.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohtu 2. augusti 2024 määruse kohaselt ei ole avaldajate nõue kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamiseks aegunud ja menetlust tuleb jätkata.

TsÜS § 146 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Tehinguliste

nõuetena aeguvad ka juriidilise isiku sisesuhtel või põhikirjal põhinevad ühinguõiguslikud

nõuded, sh korteriühistu ja tema liikmete vahelised korteriühistu majandamisest tulenevad

nõuded. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi

majandamine (hooldamine) ning korteriühistu liikmetel on õigus nõuda ühise omandi

majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist.

TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks

muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Rikkumisest tulenev kahju hüvitamise

nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks

kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist (TsÜS §

147 lg 2; võlaõigusseaduse (VÕS) § 82 lg 3 ja lg 7 kolmas lause; RKTKo 17. veebruar 2011

nr 3-2-1-168-10, p 13; 25. veebruar 2009 nr 3-2-1-3-09, p 15; 29. aprill 2015 nr 3-2-1-33-15,

p 9). Antud juhul tuleb aegumist arvestada alates nõude tekkimisest korteriühistu vastu, s.o

alates kaasomandi esemele tehtud kulutuste kandmisest, s.o 5. jaanuarist 2023.

Avaldajad määrasid korteriühistu rikkumise alguseks 14. juuni 2020 pöördumise,

korteriühistu arvates tuleks lähtuda 21. septembri 2019 e-kirjast. Korteriühistu ei saa lähtuda

suvaliselt korteriomanike varasematest sarnastest pöördumistest, veelekete põhjused võivad

olla erinevad. 21. septembril 2019 tuvastati, et veelekke põhjustas naaberkorteri omanik. 14.

juunil 2020 leidsid avaldajad, et seinte märgumise tingis sadeveeäravoolu rike. Korteriühistu

peab menetlema iga pöördumist eraldi. 14. juuni 2020 pöördumist ei saa seostada varasemate

sarnaste juhtumitega. Seega ei ole nõue aegunud ka puudutatud isiku põhjendusi arvestades.

MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS

4. Korteriühistu esitas 16. augustil 2024 määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse ning teha uue lahendi, millega jätta avaldajate nõue rahuldamata ja menetluskulud

avaldajate kanda.

Maakohus tuvastas valesti, et avaldajate nõue muutus sissenõutavaks kulutuste kandmisest.

Riigikohus on leidnud, et rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse

rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku

mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Kahju tekkimise aja määramisel tuleb

lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist. Kui korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu on

korteriomanikule tekkinud kahju, siis peab korteriomanik üldjuhul arvestama kõikide

mõistlikult ettenähtavate tagajärgedega ning esitama kõik sellest tulenevad nõuded

kolmeaastase aegumistähtaja jooksul (RKTKo 22. november 2018 nr 2-14-53081/178, p-d 18,

19). Avaldajate nõue muutus sissenõutavaks pärast seda, kui väidetavad veelekked tekkisid.

Avaldajad teatasid korteriühistule veelekkest esimest korda 21. septembril 2019 ning seejärel

14. juunil ja 24. augustil 2020. Pärast seda uutest leketest ei teatatud. Avaldajate võimalik

nõue korteriühistu vastu muutus sissenõutavaks vähemalt alates 21. septembrist 2019 või

alates 24. augustist 2020, seega on nõue aegunud.

Korteriomaniku ja korteriühistu õigussuhte puhul ei ole asjakohane õiguskirjanduse seisukoht,

et kulutuste hüvitamise nõue muutub üldjuhul sissenõutavaks siis, kui kulutused on tehtud või

erandina ka kui kulutuste kandmine on kindel (TsÜS komm (2010), § 147 p 3.1.1.2 viimane

lõik). Seisukoht tuleneb Riigikohtu lahendist, mis puudutab töösuhte erijuhtumit (RKTKo 7.

november 2008 nr 3-2-1-102-08, p 19).

5. Avaldajad nõustuvad maakohtuga ja paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata.

Korteriühistu esitatud põhjendustel aegumise kohaldamine looks pretsedendi, mis võimaldaks

korteriühistutel venitada kaebuste lahendamisega kolm aastat ja seejärel keelduda aegumise

tõttu probleemi lahendamisest.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tartu

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid täiendab määruse

põhjendusi, samuti jätab põhjendustest välja osa, milles maakohtu arvates ei ole nõue aegunud

ka korteriühistu põhjendusi arvestades (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659). Määruskaebus tuleb

jätta rahuldamata.

8. Avaldajad esitasid kohtule korteriühistu vastu nõude hüvitada KrtS § 34 ja § 37 lg 1

alusel kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Korteriühistu leiab, et

avaldajate nõue on aegunud. Maakohus asus määruse resolutsioonis seisukohale, et avaldajate

nõue ei ole aegunud. Maakohtu põhjendustest ei ole arusaadav, kuidas jõuti Riigikohtu kahju

hüvitamise praktikale viidates järeldusele, et antud juhul tuleb nõude aegumist arvestada

alates kulutuste kandmisest.

9. Avaldajate nõuet ja maakohtu määruse resolutsiooni arvestades saab praegu olla

ringkonnakohtus vaidlus avaldajate väidetavalt kaasomandi esemele tehtud kulutuste

hüvitamise nõude aegumise üle. Ringkonnakohus ei hinda avaldajate kulutuste hüvitamise

nõude põhjendatust.

10. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Üldjuhul valitsevad

korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2),

otsustades vastavate küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või

kokkuleppega (KrtS § 38). Erandina näeb KrtS § 37 lg 1 ette, et korteriomanikul on õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Korteriühistu ja maakohus leidsid iseenesest õigesti, et korteriühistu liikme suhe

korteriühistuga on tehingulaadne suhe ning korteriomaniku nõude aegumisele kohaldub TsÜS

§ 146 lg 1 järgi kolme aasta pikkune aegumistähtaeg (vt ka RKTKo 22. november 2018 nr 2-

14-53081/178, p 17).

Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause alusel nõude sissenõutavaks

muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimese

lause järgi muutub nõue sissenõutavaks hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele

vastava kohustuse täitmist. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, millal algas avaldajate nõude

aegumistähtaeg, st millal muutus nende nõue sissenõutavaks.

Seadusest ei tulene otseselt, millal võib korteriomanik teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid või millise aja jooksul nõuda nende tegemist korteriühistult, kuid

toiminguteks vajalike kulutuste hüvitamist saab nõuda pärast nende kulutuste tegemist.

Riigikohus on leidnud, et kui üks isik tekitab teisele isikule oma lepinguliste kohustuste

rikkumise tõttu kahju selliselt, et teisel isikul tekib kohustus hüvitada kahju kolmandale

isikule, muutub kulutuste (kahju) hüvitamise nõue üldjuhul sissenõutavaks siis, kui kulutused

on kantud, s.o kahjuhüvitis on kolmandatele isikutele tasutud, ja erandina ka siis, kui

kulutuste kandmine on kindel, nt jõustunud on isikut hüvitama kohustav kohtulahend või ta

on tunnustanud oma hüvitamiskohustust kolmanda isiku suhtes lepinguga; see seisukoht

kohaldub ka muudel kahju hüvitamise juhtudel kui tööandaja kahjunõue töötaja vastu (vt nt

RKTKo 7. november 2008 nr 3-2-1-102-08, p-d 18, 19; 18. detsember 2013 nr 3-2-1-102-13,

p 13; 5. aprill 2017 nr 3-2-1-11-17, p 11). Kuigi eeltoodud seisukohad seonduvad kulutuste

kui kahju hüvitamise nõuetega, on need ringkonnakohtu arvates asjakohased ka kaasomandi

eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise üle

otsustamisel. Samuti on õiguskirjanduses KrtS § 37 lg-ga 1 analoogse asjaõigusseaduse § 72

lg 4 puhul märgitud, et kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks ajal, mil kulutused

tehti (vt Kaupo Paal. Asja säilimiseks vajalike toimingute tegemine kaasomandis oleva asja

suhtes. – Juridica 2016/4, lk 255).

Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamise nõue ei saanud muutuda sissenõutavaks ega selle nõude aegumine alata

enne, kui kulutused on kantud, või erandina enne, kui kulutuste kandmine on kindel.

Praeguses olukorras, kus avaldajad tellisid väidetavalt kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikud tööd kolmandalt isikult ja tasusid selle eest 5. jaanuaril 2023, kusjuures arve

tasumise tähtpäev oli 6. jaanuar 2023 (dtl 18, 19), ei saanud nende võimalik kaasomandi

eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue korteriühistu vastu muutuda

sissenõutavaks enne kulutuse kandmist 5. jaanuaril 2023. Seega on õige maakohtu

lõppjäreldus, et avaldajate võimalik kulutuste hüvitamise nõue ei olnud avalduse kohtusse

esitamise ajaks aegunud. Korteriühistu seisukohad nõude aegumise kohta ei ole asjakohased

ega anna alust väita, et nõue oleks aegunud.

11. Senises kohtupraktikas on leitud, et kui korteriomaniku kulutused kaasomandile ei ole

vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue kulutuste hüvitamiseks ka tulenevalt käsundita

asjaajamisest VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel (vt nt RKTKm 20. juuni 2022 nr 2-19-

8045/46, p-d 16.1 ja 16.2). Käsundita asjaajamisest tulenev nõue on seadusest tulenev nõue,

mille aegumistähtaeg on TsÜS § 149 esimese lause alusel kümme aastat selle nõude

sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei oleks avaldajate

võimalik kulutuste hüvitamise nõue praeguse vaidluse asjaolusid arvestades aegunud ka

käsundite asjaajamise korral.

12. Maakohus leidis, et nõue poleks aegunud ka korteriühistu põhjendusi arvestades, kuna

avaldaja 14. juuni 2020 pöördumist ei saa seostada varasemate juhtumitega ja avaldus esitati

kohtule 29. veebruaril 2024. Maakohtu arutluskäigu puhul jääb arusaamatuks, millisest

sündmusest ja kui pikka aegumistähtaega maakohus silmas peab, sest nimetatud pöördumise

ja kohtule avalduse esitamise vahele jäi rohkem kui kolm aastat. See järeldus tuleb seega

maakohtu põhjendustest välja jätta.

13. Kuna tegemist on vahemäärusega ning menetlus maakohtus jätkub, ei märgi

ringkonnakohus menetluskulude jaotust, vaid see tuleb ette näha maakohtul lõpplahendis

(TsMS § 173 lg 5).

(allkirjastatud digitaalselt)