2-21-9853/69 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov ja Krista Kirspuu

Määruse tegemise aeg ja koht

21. märts 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-9853

Tsiviilasi

AE avaldus Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriühistu

üldkoosoleku

otsuste

tühisuse

tuvastamiseks ning korteriühistule juhatuse

asendusliikme määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07. novembri 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja AE (isikukood XXXXXXXXXXX), riigi

õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Meelis

Masso

Puudutatud isik I Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn

2a korteriühistu (registrikood 80221442), lepinguline

esindaja Marko Jaani

Puudutatud isik II MK (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik III MS (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik IV KV (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik V KM (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 07. novembri 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-9853

osas, millega maakohus tuvastas Tallinn, Männiku tee 103//Pihlaka tn 2a

06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisuse ja sellega

seonduvalt osas, milles maakohus otsustas edastada kohtumääruse registripidajale

06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme

kannete kustutamiseks. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldaja

nõue 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisuse tuvastamiseks

rahuldamata. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

2. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

3. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Jätta avaldaja 08.10.2023 korduv taotlus menetluse peatamiseks rahuldamata.

3.2. Rahuldada avaldus osaliselt.

3.3. Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu

08.06.2016 üldkoosoleku otsused on tühised.

3.4. Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike

otsused, mis on kajastatud 30.-31.03.2020 elektroonilise üldkoosoleku

protokollis, on tühised.

3.5. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.

3.6. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

15.02.2021 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.

3.7. Tuvastada, et Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a 18.05.2021

korteriomanike üldkoosoleku otsus 2020.a. majandusaasta aruande

kinnitamiseks (otsus 1) on tühine.

3.8. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

18.05.2021 korteriomanike üldkoosoleku otsuse 2 tühisus.

3.9. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

18.06.2021 korteriomanike üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.

3.10. Jätta rahuldamata nõue määrata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriühistule juhatuse asendusliige.

3.11. MK ja KM menetluskulud jätta AE kanda. MKle ja KMle hüvitamisele

kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

3.12. AEl, Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistul, MSil ja KVl

tekkinud menetluskulud jätta nende endi kanda.

4. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda, välja arvatud

AEle osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis jätta Eesti Vabariigi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AE (avaldaja) esitas 18.06.2021 Harju Maakohtule avalduse Männiku tee 103 // Pihlaka tn

2a korteriühistu (puudutatud isik I, korteriühistu) vastu korteriomanike üldkoosolekute otsuste

vaidlustamiseks ja juhatuse asendusliikme määramiseks. Vastavalt Harju Maakohtu

18.10.2021 menetlusse võtmise määrusele olid maakohtu menetluses järgmised avaldaja

nõuded.

1) tuvastada korteriühistu 08.06.2016 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus;

2) tuvastada korteriomanike 31.03.2020 kõigi otsuste tühisus;

3) tuvastada korteriomanike 06.07.2020 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus;

4) tuvastada korteriomanike 15.02.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus;

5) tuvastada korteriomanike 18.05.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus;

6) tuvastada korteriomanike 18.06.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus;

7) määrata korteriühistule juhatuse asendusliige.

1.1. Avaldaja vaidlustab üldkoosolekute otsuseid asjaolul, et korteriühistu juhatuse liikmetel

puudus esindusõigus. Avalduse kohaselt oli juhatuse liikmete ametiaeg pikem põhikirjas

sätestatud maksimaalsest ametiajast (2 aastat) ning juhatuses oli rohkem liikmeid kui põhikiri

lubab. Kõikide juhatuse liikmete volitused lõppesid 10.04.2010. Seejärel jäeti eelnevate

juhatuse liikmete poolt korduvalt ühistu liikmed teavitamata uute juhatuse liikmete valimise

vajadusest ega tehtud ka registrikande parandusi.

1.2. Kuna ühistu juhatuses ei olnud alates 10.04.2010 mitte ühtegi esindusõiguslikku liiget,

siis on ka kõik nende poolt kokku kutsutud üldkoosolekud ebaseaduslikud. Avaldaja ei kiida

heaks mitte ühtegi korteriühistu üldkoosoleku otsust.

2. Maakohus selgitas 18.10.2021 menetlusse võtmise määruses, et saab aru, et avaldaja

hinnangul on vaidlustatud otsused tühised üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise

tõttu, ning palus korteriühistul avalduse vastuses välja tuua iga asjasse puutuva üldkoosoleku

kokkukutsumise asjaolud ja esitada neid tõendavad tõendid.

Korteriühistu seisukoht

3. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

3.1. Avaldaja on minetanud õiguse tugineda TM, VV`e, AH`u ja teiste varasemate juhatuse

liikmete esindusõiguse puudumisele korteriühistu juhatuse liikmena, kuna nimetatud isikute

juhatuse liikmena registrisse kandmisest on möödunud enam kui kaks aastat (TM ja VV on

juhatuse liikmed olnud alates 07.04.2005.a ning AH alates 11.04.2008).

3.2. Alternatiivselt on korteriühistu seisukohal, et juhatuse liikme ametiaja saab lugeda

pikenenuks mõlemapoolseid (nii üldkoosoleku kui ka TM ja VV`e) tahteavaldusi ja käitumist

hinnates (on kutsutud kokku üldkoosolekuid, esitatud üldkoosolekule majandusaasta

aruandeid kinnitamiseks jne).

3.3. Kuna üldkoosolek on kiitnud heaks VV`e ja TM esitatud majandusaasta aruanded, siis on

majandusaasta aruandeid kinnitavate otsustega pikendatud tagasiulatuvalt ka nende juhatuse

liikmete ametiaega.

3.4. Lisaks on üldkoosolek 18.06.2021 otsusega kiitnud heaks VV`e, TM ja AH`u juhatuse

liikmena tegutsemise ka ajal, mil väidetavalt nende ametiaeg oli lõppenud ehk korteriühistu

on pikendanud nende ametiaega tagasiulatuvalt.

3.5. Avaldaja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega kui ta kogu varasemal perioodil

korteriühistuga suhtlemisel on lähtunud arusaamisest, et TM ja VV on juhatuse liikmed, kelle

ametiaeg on pikenenud ning kes on pädevad ja kohustatud vastama korteriomaniku

järelepärimistele, aga hilisemalt leiab, et vastavad isikud ei saanud olla juhatuse liikmed, kuna

nende ametiaeg on lõppenud.

3.6. Korteriühistu esitas vastavalt maakohtu korraldusele vaidlustatud üldkoosolekute

kokkukutsumist puudutavad selgitused ja üldkoosolekute kokku kutsumise teated.

3.6.1. 08.06.2016 korteriühistu üldkoosolek oli korduskoosolek. See kutsuti kokku

01.06.2016, kutse edastati e-kirja teel ja sellele oli lisatud 2015. aasta majandusaasta aruande

projekt. Lisaks avaldati samal päeval kutse trepikojas asuval teadetetahvlil.

3.6.2. 31.03.2020 korteriühistu üldkoosolek kutsuti kokku 22.03.2020 ning kutse edastati

korteriomanikele e-kirja teel ja avaldati samal päeval trepikojas asuval teadetetahvlil.

Tegemist oli elektrooniliselt toimunud koosolekuga. Pärast 31.03.2020 koosoleku toimumist

saadeti kõigile korteriomanikele otsuse eelnõu, millele oodati iga korteriomaniku seisukohta,

kas ta on otsuse poolt või vastu. Samuti saadeti korteriomanikele hääletusprotokoll.

3.6.3. 06.07.2020 üldkoosolek kutsuti kokku 26.06.2020 ning kutse avaldati nii trepikojas

asuval teadetahvlil kui korteriühistu facebook´i grupis. 27.06.2020 edastati korteriomanikele

e-kirjaga majandusaasta aruande projekt.

3.6.4. 15.02.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 03.02.2021 ning kutse koos põhikirja projekti

ning 2021-2022 majandusaasta kavaga edastati korteriomanikele e-kirja teel. Samuti oli kutse

üleval trepikojas asuval teadetahvlil.

3.6.5. 18.05.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 08.05.2021 ning kutse edastati e-kirja teel.

14.05.2021 edastati korteriomanikele majandusaasta aruande projekt.

3.6.6. 18.06.2021 üldkoosolek kutsuti kokku 10.06.2021 ja kutse edastati e-kirja teel.

Puudutatud isikute II kuni V seisukohad

4. Puudutatud isik IV (KV) palus jätta avalduse rahuldamata. KV selgitas, et teda valiti

juhatusse TM poolt korraldatud üldkoosolekul 2020 juulis.

5. Puudutatud isik V (KM) palus jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isik osales

korteriomanike üldkoosolekutel alates 02.12.2020 ning kõikide üldkoosolekute info on

jõudnud temani piisava ajavaruga nii e-maili teel kui Facebook`i grupi kaudu.

KM selgitas täiendavalt, et enne 18.06.2021 üldkoosolekut saadeti kõikidele majaelanikele

üleskutse astuda juhatusse, kuid soovijaid ei olnud. Puudutatud isiku V hinnangul on

korteriühistu tegevus seaduslik ning majaelanike enamuse poolt heaks kiidetud ja

aktsepteeritud. Avaldaja ei ole osa võtnud ühestki üldkoosolekust, kus puudutatud isik V on

viibinud.

6. Puudutatud isik II (MK) teatas, et ta ei soovi menetluses osaleda. Sisulist seisukohta ta ei

esitanud.

7. Puudutatud isik III (MS) seisukohta ei esitanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

8. Harju Maakohus tegi 07.11.2023 määruse, millega rahuldas avalduse osaliselt. Puudutatud

isikute MK ja KM´i menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ning märkis, et neil

puuduvad hüvitamisele kuuluvad menetluskulud. Avaldaja, korteriühistu ning puudutatud

isikute MS ja KV menetluskulud jättis maakohus nende endi kanda.

8.1. Kinnistusraamatu kohaselt on avaldaja Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanik,

kellele kuulub korter 3. Maakohus tuvastas, et kõik korteriühistu 08.06.2016 üldkoosoleku

otsused on tühised. Maakohus kohaldas kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseadust (KÜS)

ja mittetulundusühingute seadust (MTÜS) ning 08.06.2016 kehtinud põhikirja, mille p. 6.4.

kohaselt informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmeid vähemalt 3 päeva ette,

teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikojas ning teates peab olema näidatud

koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht. Kuna põhikiri sätestas lühema kui 7-

päevase tähtaja, on põhikirjas sätestatud üldkoosolekust etteteatamise tähtaeg vastuolus

MTÜS-s sätestatud koosoleku kokkukutsumise korraga, mille kohaselt peab üldkoosoleku

kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud

pikemat tähtaega.

Maakohus tuvastas, et üldkoosolek kutsuti kokku 01.06.2016, seega algas 7-päevase tähtaja

kulgemine 02.06.2016 ja lõppes 08.06.2016 (so 7. päev) ning üldkoosolek saanuks toimuda

kõige varem 09.06.2016. Seega asus maakohus seisukohale, et 08.06.2016 üldkoosoleku

kokku kutsumisel rikuti üldkoosolekust etteteatamise tähtaega.

8.2. Maakohus tuvastas, et kõik 30.- 31.03.2020 elektroonilise üldkoosoleku protokollis

kajastatud otsused on tühised, kuna otsuste poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud.

Maakohus tuvastas, et 30.03.2020 kell 10.00 kuni 31.03.2020 kell 19.00 korteriühistu

Männiku tee 103 Facebook grupis toimunud arutelu puhul oli tegemist koosolekut kokku

kutsumata vastu võetud otsustega KrtS § 21 tähenduses, mitte elektrooniliste sidevahendite

kaudu korraldatud üldkoosolekuga. Kehtinud KrtS § 21 lg 3 järgi on otsus vastu võetud, kui

selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud

suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja p. 6.9 oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.

Maakohus tuvastas 06.04.2020 korteriomanikele saadetud protokolli alusel, et hääletamisel

osales kaheksa korteriomanikku 12-st.

Otsuste tegemise ajal (s.o kuni 24.05.2020) ei kehtinud ka KrtS § 724, mis võimaldas

vaatamata põhikirjas sätestatud konsensusele kohaldada häälteenamuse nõuet. Seega oli

põhikirja p. 6.9 järgi vajalik kõikide korteriomanike nõusolek ning selle puudumisel on

tegemist otsuste vastuvõtmise korra olulise rikkumisega, mis tingib otsuste tühisuse (TsÜS §

38 lg 2).

8.3. Maakohus tuvastas, et kõik 06.07.2020 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna

üldkoosoleku kutset ei saadetud e-posti teel, mis võis takistada korteriomanikel

üldkoosolekust teada saada. Maakohtu hinnangul ei kõrvalda vastavat puudust asjaolu, et

kutse avaldati facebook´i grupis. Maakohtu hinnangul saab iga korteriomanik tugineda

üldkoosoleku kokku kutsumise korra rikkumisele ka teise korteriomaniku suhtes, kuna

potentsiaalselt on rikkumine takistanud kõigi koosolekul mitteosalenud isikute õigust

üldkoosolekust teada saada ja seega on tegemist KrtS 20 lg 4 olulise rikkumisega.

Maakohus märkis, et kuigi 06.07.2020 üldkoosolekul valitud juhatuse liikmed on kantud

registrisse, ei ole avalduse esitamise seisuga 18.06.2021 vastavate kannete tegemisest

möödunud üle 2 aasta.

8.4. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude 15.02.2021 üldkoosoleku kõigi otsuste

tühisuse tuvastamiseks. Maakohus asus seisukohale, et kuigi otsused puudutatud isikute II

kuni IV juhatusse valimise kohta olid tühised ning TM volituste tähtaeg oli lõppenud, millest

tulenevalt puudus korteriühistul 15.02.2021 üldkoosoleku kokkukutsumise seisuga juhatus, ei

ole siiski viimati juhatuse liikmeteks olnud isikute poolt üldkoosoleku kokkukutsumisega

üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Ei ole välistatud, et üldkoosoleku saavad kokku

kutsuda ka korteriomanikud ise, sh puudutatud isikud II, III ja IV.

8.5. Maakohus tuvastas, et 18.05.2021 üldkoosoleku otsus 2020 majandusaasta aruande

kinnitamiseks (otsus 1) on tühine, kuna 08.05.2021 e-kirja teel edastatud üldkoosoleku kutselt

puudus viide majandusaasta aruande projektiga tutvumise kohale ja korrale. Majandusaasta

aruande projekt edastati korteriomanikele alles 14.05.2021. Maakohtu hinnangul on tegemist

olulise rikkumisega, mida ei kõrvalda ka projekti edastamine e-kirja teel 14.05.2021.

8.6. Maakohus jättis rahuldamata nõude tuvastada 18.05.2021 üldkoosoleku otsuse 2 tühisus,

kuna ei tuvastanud selle otsuse osas kokkukutsumise korra rikkumist.

8.7. Samuti ei tuvastanud maakohus 18.06.2021 üldkoosoleku otsuste osas kokkukutsumise

korra rikkumist, mistõttu jättis vastava üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude

rahuldamata.

8.8. Maakohus asus seisukohale, et kuna 18.06.2021 otsused (millega mh valiti juhatuse

liikmeks puudutatud isik V) ei ole tühised, siis on korteriühistul juhatuse liige olemas - so

puudutatud isik V, mistõttu puudub vajadus juhatuse asendusliikme määramiseks.

8.9. Kuna maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning puudutatud isikud II ja V olid asjast

puudutatud üksnes 18.06.2021 üldkoosoleku otsuste vaidlustamise osas, millises osas jättis

kohus avalduse rahuldamata, jättis maakohus puudutatud isikute II ja V menetluskulud

avaldaja kanda ning ülejäänud menetlusosaliste kulud nende endi kanda. Hüvitamisele

kuuluvaid menetluskulusid asja materjalidest ei nähtunud.

Korteriühistu määruskaebus

9. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega

Harju Maakohus rahuldas avalduse ning tuvastas 08.06.2016 ja 06.07.2020 korteriomanike

üldkoosolekute kõikide otsuste tühisuse, ning osas, milles maakohus leidis, et pärast

kohtumääruse jõustumist tuleb esitada määrus registripidajale 06.07.2020 korteriomanike

üldkoosoleku protokolli aluse tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks. Puudutatud isik I

palus maakohtu määruse tühistada ka menetluskulude jaotuse osas, milles maakohus jättis

korteriühistu menetluskulud tema enda kanda, ning palub jätta menetluskulud avaldaja kanda.

9.1. Korteriühistu ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt oli 08.06.2016

üldkoosoleku kokkukutsumise ajal kehtinud põhikirjas sätestatud 3-päevane

etteteatamistähtaeg vastuolus seadusega. See oli sätestatud korduva üldkoosoleku

kokkukutsumiseks, kuid seaduses sätestatud 7-päevane tähtaeg on kehtestatud esmase

üldkoosoleku kokkukutsumiseks. MTÜS § 21 lg 1 võimaldab põhikirjas sätestada

korduvüldkoosoleku kokkukutsumiseks lühema kui 7-päevase tähtaja.

9.2. Samas on korteriühistu hinnangul ka 7-päevase etteteatamistähtaja puhul korteriühistu

liikmeid koosoleku toimumisest õigeaegselt teavitatud. Kutse edastamisel 01.06.2016 algas 7-

päevase tähtaja kulgemine 02.06.2016 ning koosolekut võis pidada 08.06.2016.

9.3. Korteriühistu ei nõustu, et 06.07.2020 üldkoosoleku teate e-posti teel edastamata jätmine

oli üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, sest avaldajal ja teistel

korteriühistu liikmetel oli võimalus teada saada, kus ja millal koosolek toimub, mida seal

arutama hakatakse, ning ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada.

Põhikirja p. 6.4. kohaselt pannakse teade üldkoosoleku toimumisest välja trepikojas ning

avaldaja ei ole väitnud, et korteriomanikke sel viisil õigeaegselt ei teavitatud.

9.4. Maakohtu lahend on üllatav ning ületab nõude piire, kuna avaldaja tugines üldkoosoleku

otsuseid vaidlustades üksnes asjaolule, et üldkoosolekud kutsus kokku mittelegaalne juhatus.

Avaldaja ei ole kordagi tuginenud kokkukutsumise korra olulisele rikkumisele, mh

etteteatamistähtaja järgimata jätmisele ega üldkoosoleku teate e-posti teel saatmata jätmisele.

Maakohus aga tuvastas tühisuse asjaoludel, mida avaldaja kohtu ette ei toonud.

9.5. Avaldaja on tulenevalt hea usu põhimõttest kaotanud õiguse tugineda 08.06.2016 korduva

üldkoosoleku tühisusele seoses võimaliku etteteatamistähtaja järgimata jätmisega ning

06.07.2020 üldkoosoleku otsuse tühisusele teate e-posti aadressile saatmata jätmise asjaolul,

kuna avaldaja ei ole varasemalt kordagi ei kohtumenetluses ega suhtluses korteriühistuga

vastavatel asjaoludel üldkoosolekute otsuseid vaidlustanud.

Avaldaja seisukoht määruskaebusele

10. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.

10.1. Avaldaja on seisukohal, et kuna tegemist on hagita menetlusega, siis pidigi maakohus

kohaldama uurimisprintsiipi ning selgitama ise välja asjaolud ja koguma selleks vajalikud

tõendid. Avaldaja viitas, et TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega.

11. Puudutatud isikute II kuni V seisukohad määruskaebusele

11.1. Puudutatud isik IV (KV) toetab korteriühistu määruskaebust. Lisaks selgitas KV, et

06.07.2020 üldkooosoleku kutse oli koridori stendil 26.06.2020 vastavalt kehtinud

põhikirjale. Puudutatud isiku IV hinnangul tuleks kõik avaldaja nõuded lähtuvalt hea usu

põhimõttest rahuldamata jätta.

11.2. Puudutatud isikud II, III ja V määruskaebusele ei vastanud.

12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tuleb maakohtu määrus

tühistada osas, millega maakohus tuvastas Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriomanike 06.07.2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse (resolutsiooni p. 5).

Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega jätab nimetatud üldkoosoleku

otsuste osas esitatud tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata. Sellega seonduvalt tuleb

tühistada ka maakohtu otsustus saata määrus registripidajale 06.07.2020 korteriomanike

üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks (resolutsiooni p.

14). Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus esitab määruse

resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22).

14. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust

üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Korteriühistu on määruskaebuses palunud

tühistada maakohtu määruse osas, milles kohus tuvastas 08.06.2016 ja 06.07.2020

üldkoosolekute otsuste tühisuse, ning osas, milles kohus määras, et määrus tuleb edastada

pärast jõustumist registripidajale 06.07.2020 korteriomanike üldkoosoleku protokolli alusel

tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks. Lisaks osas, milles korteriühistu menetluskulud

jäid tema enda kanda. Muus osas maakohtu määrust vaidlustatud ei ole ning muus osas

ringkonnakohus maakohtu määrust ei kontrolli.

15. Määruskaebemenetluses on vaidlus selle üle, kas maakohus sai avaldaja poolt esiletoodud

asjaolusid arvestades hinnata vaidlustatud üldkoosolekute otsuste tühisust üldkoosoleku

toimumisest teatamise korra rikkumise, sh kokkukutsumisest etteteatamise tähtaja ja teate

edastamise viisi osas, ning kas korteriühistu on vastavas osas koosoleku kokkukutsumise

korda rikkunud.

16. Avaldaja tugines üldkoosolekute otsuste vaidlustamisel asjaolule, et üldkoosoleku

kutsusid kokku juhatuse liikmed, kelle volitused olid lõppenud. Maakohus kontrollis ja

osaliselt tuvastas üldkoosolekute otsuste tühisuse asjaoludel, kuidas vastav üldkoosolek kokku

kutsuti (kas koosoleku toimumisest teatati õigeaegselt ning kas koosoleku kokkukutsumise

teade toimetati korteriomanikeni nõuetekohaselt). Kolleegiumi hinnangul ei saa siiski

praegusel juhul asuda seisukohale, et maakohus oleks avalduse piire ületanud.

Käesoleval juhul on tegemist hagita menetlusega (TsMS § 613 lg 1 p. 4). TsMS § 477 lg 5

järgi ei ole kohus hagita asjas seotud avaldaja esitatud asjaoludega. Esitatud taotlusi on kohtul

tulenevalt hagita menetluses kohalduvast uurimisprintsiibist (vt TsMS § 477 lg-d 5 ja 7) õigus

ja kohustus tõlgendada ning hinnata omal algatusel sõltumata menetlusosaliste seisukohtadest

(RKTKm 19.10.2020, 2-18-13213 p-d 33.3 ja 34.1). Avaldaja on soovinud üldkoosolekute

otsuste tühisuse tuvastamist. Üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks on selle vastuvõtmise

korra oluline rikkumine (TsÜS § 38 lg 2). Avaldaja on tuginenud üldkoosoleku

kokkukutsumise korra olulisele rikkumisele, millena on käsitletav nii üldkoosoleku

kokkukutsumine selleks mittepädeva isiku poolt kui ka üldkoosoleku toimumisest teatamise

reeglite järgimata jätmine.

17. Vastuseks määruskaebuses esitatud vastuväitele maakohtu otsuse üllatuslikkuse osas

märgib kolleegium, et kuna maakohus küsis juba menetlusse võtmise määrusega korteriühistu

selgitust vaidlustatud üldkoosolekute otsuste teadete korteriomanikele teatavaks tegemise

kohta (dtl 123) ning korteriühistu ka avaldas vastavad asjaolud kohtule (dtl 143-144), siis ei

saanud nendel asjaoludel üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamine lõpplahendis olla

korteriühistu jaoks üllatuslik.

08.06.2016 üldkoosoleku otsuste vaidlustamine

18. Maakohus asus seisukohale, et 08.06.2016 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna

üldkoosolekust etteteatamisel ei järgitud MTÜS § 20 lg-s 5 sätestatud 7-päevast

etteteatamistähtaega. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtuga ega pea vajalikuks

maakohtu seisukohti täies ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659).

19. Vastuseks määruskaebuses esitatud vastuväidetele märgib kolleegium järgmist.

08.06.2016 kehtinud põhikiri ei kinnita korteriühistu väidet, justkui sätestanuks põhikirja p.

6.4. etteteatamistähtaja (üksnes) korduskoosoleku osas.

Korteriühistu vastuse kohaselt oli 08.06.2016 koosoleku puhul tegemist korduskoosolekuga

(dtl 143). Põhikirja p. 6.5. sätestab korduskoosoleku kokkukutsumise korrana, et kui

üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama

päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. Eraldi korduskoosoleku kokkukutsumise

etteteatamistähtaega põhikiri ei sätesta. Seega, erinevalt korteriühistu väidetest, ei ole

korteriühistu põhikirjas korduskoosoleku kokkukutsumiseks sätestatud eraldi etteteatamise

tähtaega. Seega reguleeris üldkoosolekust (nii esmasest kui korduskoosolekust)

etteteatamistähtaega põhikirja p. 6.4., mille kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest

informeeritakse liikmeid vähemalt 3 päeva ette (dtl 6) ning 3-päevane etteteatamistähtaeg on

vastuolus MTÜS § 20 lg-ga 5 nagu leidis õigesti ka maakohus.

19.1. Olenemata sellest, kas põhikiri reguleeris korduva või algse üldkoosoleku

kokkukutsumise korda, reguleerib MTÜS § 20 lg 5 ka korduskoosolekust etteteatamist (vt nt

TlnRnKm 08.05.2017, 2-16-12088/22 p. 24 ja TlnRnKm 30.08.2017, 2-17-9702 p. 6). Seega

ei olnud 3-päevase etteteatamistähtaja kehtestamine põhikirjas ega vähem kui 7-päevase

etteteatamistähtaja rakendamine kummalgi juhul õiguspärane.

20. Väär on ka korteriühistu väide, justkui oleks kutse 01.06.2016 edastamisel 7-päevast

tähtaega järgitud. Tähtaeg hakkas kulgema järgmisest päevast, s.o 02.06.2016 ja lõppes

tähtpäeva saabumisel, s.o 08.06.2016 (TsÜS § 135 lg 1 ja 2) ning koosolekut võis pidada

tähtpäevale järgneval päeval, s.o 09.06.2016 (vt ka TlnRnKm 08.05.2017, 2-16-12088/22 p.

23), nagu leidis õigesti ka maakohus.

21. Põhjendamatu on korteriühistu seisukoht, et avaldaja poolt vaidlusaluse üldkoosoleku

otsuste tühisusele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

06.07.2020 üldkoosoleku otsuste vaidlustamine

22. Ringkonnakohus nõustub korteriühistu vastuväitega, et praegusel juhul ei ole 06.07.2020

üldkoosoleku kokkukutsumise teate e-kirja teel edastamata jätmine kokkukutsumise korra

oluline rikkumine.

22.1. KrtS § 20 lg 4 kohaselt tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade saata korteriomaniku e-

posti aadressil, kui korteriühistule on korteriomaniku e-posti aadress teatatud. Praegusel juhul

saab asja materjalide põhjal järeldada, et avaldaja e-posti aadress oli korteriühistule teada,

kuid puudutatud isiku I kinnitusel kutset korteriomanike e-posti aadressile ei saadetud, vaid

see avaldati trepikoja teadetahvlil ja korteriühistu facebook´i grupis.

22.2. KrtS § 29 lg-st 1 tulenev koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine peab olema

oluline, et tuua kaasa otsuste tühisuse. KrtS § 20 lg 4 eiramine ei ole aga alati oluline puudus.

Esmatähtis on, kas korteriomanik sai koosoleku toimumisest tegelikult teada ja kas tal oli

võimalik koosolekuks valmistuda. Need tingimused võivad olla täidetud ka siis, kui e-posti

teel teavitamist ei toimunud (vt TlnRnKm 11.01.2024, 2-18-11370/31; TrtRnKm, 22.04.2022,

2-20-15513 p. 11.5. ning analoogselt ka RKTKo 14.10.2014., 3-2-1-76-14, p 30). Siinsel

juhul ei ole tegemist otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumisega.

Korteriühistu selgitas, et koosoleku kutse (dtl 153) avaldati 26.06.2020 korteriühistu

facebooki grupis (dtl 152) ning pandi üles ka trepikojas asuvale teadetahvlile. Üldkoosolekul

kinnitatud majandusaasta aruande projekt edastati korteriomanikele 27.06.2020 e-kirjaga (dtl

154). Seejuures märkis korteriühistu, et on valmis vastavat asjaolu tunnistaja ütlustega

tõendama juhul, kui avaldaja selle vaidlustab. Maakohus andis avaldajale 02.08.2023

määrusega tähtaja täienduste (seisukohtade ja tõendite) esitamiseks kuni 16.08.2023 ning

määras, et eelmenetlus lõppeb 30.08.2023. Muu hulgas märkis kohus määruses, et avaldajal

tuleb täienduste esitamise tähtajaks teatada, kas ta vaidlustab korteriühistu väiteid mh

06.07.2020 üldkoosoleku kutse teadete tahvlil avalikustamise osas (dtl 210). Avaldaja ei

esitanud sisulisi vastuväiteid kutse teadetetahvlil avaldamise osas ega ole ka väitnud, et ei

oleks kõnealusest üldkoosolekust õigeaegselt teada saanud. Seega ei ole kohtu ette toodud

asjaolusid, millest järelduks, et dokumentide e-postile saatmata jätmine oleks takistanud

avaldajal koosolekul osalemast või selleks ette valmistamast. Seega ei ole korteriühistu

06.07.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikkunud ning maakohtu

vastupidine järeldus on ebaõige.

23. Avaldaja on tuginenud 06.07.2020 üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel asjaolule, et

juhatuse liikmel TM`l puudusid volitused üldkoosoleku kokku kutsumiseks (dtl 83). KrtS §

20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 1 kohaselt kutsub üldkoosoleku kokku juhatus. 06.07.2020

üldkoosoleku kutsus kokku TM (dtl 152, dtl 45, dtl 138), kes oli üldkoosoleku

kokkukutsumise ajal ainsaks registrikaardile kantud juhatuse liikmeks. Korteriühistu on

seisukohal, et majandusaasta aruandeid kinnitavate otsustega on pikendatud juhatuse

ametiaega.

Ringkonnakohus märgib, et olukorras, kus TM volitused olid lõppenud ja ühtegi teist

juhatuse liiget 06.07.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise ajal ei olnud, siis oli TM

üldkoosoleku kokkukutsumiseks õigustatud viimatise juhatuse liikmena (RKTKm

07.06.2023, 2-20-16710, p. 10).

Samuti on TM esitanud 06.07.2020 üldkoosolekule kinnitamiseks 2019 majandusaasta

aruande (dtl 153), mis 06.07.2020 üldkoosoleku protokolli kohaselt ka vastu võeti (dtl 51).

Kiites otsusega heaks majandusaasta aruande, tunnustavad osanikud eeldatavasti ka selle

juhatuse liikmena koostanud ja osanikele kinnitamiseks esitanud isikute ametiseisundit

(RKTKo 08.10.2008, 3-2-1-65-08, p. 34). See seisukoht on kohaldatav ka korteriühistu suhtes

(TrtRnKo 21.12.2012, 2-10-61695/59, p. 8).

Seega ei ole 06.07.2020 üldkoosoleku otsused tühised.

24. Kuivõrd maakohtu määrus tuleb 06.07.2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise

osas tühistada, siis tühistab ringkonnakohus ka maakohtu korralduse edastada kohtumäärus

registripidajale üldkoosoleku protokolli alusel tehtud juhatuse liikme kannete kustutamiseks

(määruse resolutsiooni p. 14).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. Korteriühistu leidis, et tema menetluskulud maakohtus tuleks jätta avaldaja kanda. Sisulisi

põhjendusi korteriühistu menetluskulude jaotuse osas ei esitanud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole menetluskulude jaotuse muutmine praegusel juhul

põhjendatud. Kuigi ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse osaliselt, jäi maakohtu

määrus avaldaja kasuks tehtud otsustuste osas osaliselt jõusse. Seejuures ei vaidlustanud ka

korteriühistu ise maakohtu määrust kõikide otsuste tühisuse tuvastamise osas. Kuna avaldaja

avaldus rahuldati osaliselt, siis on põhjendatud korteriühistu menetluskulude tema enda kanda

jätmine (TsMS § 172 lg 1).

26. Arvestades, et korteriühistu määruskaebus rahuldatakse osaliselt, siis tuleb

määruskaebemenetluses kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 171

lg 1 ja § 172 lg 1), välja arvatud avaldajale osutatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis tuleb

jätta riigi kanda.

27. Eeltoodust tulenevalt ei tule menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 29.10.2025 määrusega

RIIGIKOHUS MÄÄRAB

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. märtsi 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-

9853 korteriomanike 6. juuli 2020. a üldkoosoleku otsuste tühisust puudutavas osas ja

määruskaebemenetluse kulude jaotuse osas.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Harju Maakohtu 7. novembri

2023. a määrus osas, milles maakohus tuvastas korteriomanike 6. juuli 2020. a

üldkoosoleku otsuse tühisuse.

3. Jätta määruskaebemenetluse kulud ringkonnakohtus Tallinn, Männiku tee 103 //

Pihlaka tn 2a korteriühistu kanda. Hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.

4. Rahuldada AE määruskaebus.

5. Jätta menetluskulud Riigikohtu menetluses Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriühistu kanda. Mõista Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistult

Eesti Vabariigi kasuks välja AEle Riigikohtu menetluses osutatud riigi õigusabi tasu ja

kulud 352 eurot 80 senti ning riigilõiv 70 eurot, kokku 422 eurot 80 senti. Tasumisega

viivitamisel tuleb määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni tasuda viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

6.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

6.2. Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike

8. juuni 2016. a üldkoosoleku otsused on tühised.

6.3. Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike

otsused, mis on kajastatud 30.-31. märtsi 2020. a elektroonilise üldkoosoleku protokollis,

on tühised.

6.4. Tuvastada, et kõik Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike

6. juuli 2020. a üldkoosoleku otsused on tühised.

6.5. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriomanike 15. veebruari 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisus.

6.6. Tuvastada, et Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriomanike

üldkoosolekul 18. mail 2021 vastu võetud 2020. a majandusaasta aruande kinnitamise

otsus (otsus 1) on tühine.

6.7. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriomanike 18. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse nr 2 tühisus.

6.8. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriomanike 18. juuni 2021. a üldkoosoleku kõigi otsuste tühisus.

6.9. Jätta rahuldamata nõue määrata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriühistule juhatuse asendusliige.

6.10. Jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda, välja arvatud MK ja

KM menetluskulud, mis jätta AE kanda. Hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.

6.11. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus Tallinn, Männiku tee 103 //

Pihlaka tn 2a korteriühistu kanda. Mõista Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a

korteriühistult Eesti Vabariigi kasuks välja AEle Riigikohtu menetluses osutatud riigi

õigusabi tasu ja kulud 352 eurot 80 senti ning riigilõiv 70 eurot, kokku 422 eurot

80 senti. Tasumisega viivitamisel tuleb määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni

tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6.12. Jätta vastu võtmata Tallinn, Männiku tee 103 // Pihlaka tn 2a korteriühistu

Riigikohtu menetluses esitatud tõendid.