2-23-1971/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

20.03.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-1971

Kohtuasi

R.D avaldus Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu

vastu endise olukorra taastamiseks ja kahjuhüvitise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.11.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: R.D (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Vladimir Buldakov

Puudutatud isik: Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu

(registrikood 80032155), lepinguline esindaja Aleksei

Smelov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Maardu linn, Veeru tn 4 korteriühistu määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 08.11.2024 määruse resolutsiooni p 2, millega

kohustati puudutatud isikut remontima vaidlusaluse eriomandi esemeks oleva

eluruumi elutoas asuva radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga.

Puudutatud isiku maakohtu resolutsiooni p-s 3 nimetatud kohustus taastada

avaldaja korteriomandi mõlema radiaatori ühendus maja küttesüsteemiga hõlmab

kõiki samme, mis on asjaomase ühenduse taastamiseks vajalikud.

3. Sõnastada Harju Maakohtu 08.11.2024 määruse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

3.2. Kohustada puudutatud isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga

Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema radiaatori ühendus Veeru tn 4

maja keskküttesüsteemiga. Nimetatud kohustus taastada avaldaja

korteriomandi mõlema radiaatori ühendus maja küttesüsteemiga hõlmab

kõiki samme, mis on asjaomase ühenduse taastamiseks vajalikud.

3.3. Välja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks 291 eurot.

2-23-1971

3.4. Jätta menetlusosaliste maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

3.5. Määrata kindlaks avaldaja menetluskulude suurus ning kohustada

puudutatud isikut tasuma avaldajale maakohtus kantud menetluskulude

hüvitisena 1077,20 eurot ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude

hüvitisena 360 eurot, st kokku kohustub puudutatud isik tasuma avaldajale

menetluskulude hüvitist 1437,20 eurot.

3.6. Kohustada puudutatud isikut tasuma avaldaja kasuks välja mõistetud

menetluskulude hüvitiselt (1437,20 eurot) avaldajale viivist võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest

kuni selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. R.D (avaldaja) esitas 03.02.2023 Harju Maakohtule avalduse Maardu linn, Veeru tn 4

korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu, milles palus kohustada puudutatud isikut

taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn eriomandi osas elutoa

ühenduse maja keskküttesüsteemiga ning remontima elutoas asuva radiaatori ühenduskoha

keskkütte toruga. Lisaks palus avaldaja mõista puudutatud isikult välja kahjuhüvitise 400

eurot.

2. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu omanik.

01.03.2021 toimus avaldaja korteriomandi elutoas veeleke, mis sai alguse keskkütteradiaatori

liitekohast püstikutoruga. Avaldaja pöördus korteriühistu juhatuse poole palvega remontida

radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Korteriühistu ühendust keskküttesüsteemiga ei

taastanud, vaid 11.03.2021 lülitati avaldaja korter maja keskküttesüsteemist välja (st üks

kahest elutoas asuvast radiaatorist lülitati välja). Elamu keskküttesüsteem on kaasomandi ese,

mille korrashoiukohustus on korteriühistul. Seega palub avaldaja kohustada korteriühistut

taastama avaldaja korteriomandi elutoa ühendus maja keskküttesüsteemiga.

3. Avaldaja selgitas, et lekke tulemusena tekkis avaldajale kahju, mis hüvitati kindlustusandja

poolt. Avaldaja omavastutuse summa oli 100 eurot. Avaldajal on tekkinud ka kulud

kohtueelsele õigusabile 300 eurot, mille avaldaja on kandnud selleks, et veenda korteriühistut

eelnimetatud kohustusi täitma. Seega on avaldaja kahjuhüvitise suuruseks kokku 400 eurot.

Puudutatud isiku seisukohad

4. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2-23-1971

5. Vaidlust ei ole, et kaasomandi eseme hulka kuulub elamu keskküttesüsteem ja korteriühistu

on kohustatud kaasomandi eset korras hoidma. Veeleke kõrvaldati avariitööde raames ja

korteriühistu on seega oma kohustuse veelekke likvideerimise osas täitnud. Praegusel juhul

kuulub vahetamisele ka radiaator, kuid see töö tehakse korteriomaniku arvel. Korteriühistu

põhikirja p-de 9.6.1, 9.6.3 ja 9.9.5 järgi tehakse radiaatorite remont korteriomaniku tellimuse

alusel ja tema arvel. Korteriühistu on sellest avaldajat teavitanud ning kuna avaldaja ei soovi

tööde eest tasuda, siis on jäänud radiaator vahetamata. Ühistu liikmed ei ole võtnud vastu

otsust, mille kohaselt toimuks korterites asuvate radiaatorite vahetamine korteriühistu arvel.

Korteriühistu majandamiskava ja selle alusel kinnitatud tariifid ei näe ette võimalust vahetada

kütteradiaatorit kaasomanikelt kogutud raha eest. Kütteradiaatori vahetamine ei ole avariitöö.

6. Avaldaja elutoas ei pea olema kahte radiaatorit. Seega, kui radiaator jääb parandamata, ei

ole avaldaja korteri kasutusomadused kahjustatud. Ühe radiaatori keskküttesüsteemist

väljalülitamine ei mõjuta korteri temperatuuri.

7. Korteriühistu ei välista, et avaldaja on enda korterisse ise paigaldanud täiendava radiaatori

ja seetõttu ei ole korteriühistul selle korrashoiu ega parandamise kohustust.

8. Korteriühistu vaidles vastu avaldaja kahjuhüvitise nõudele 100 eurot, kuna avaldajal ei ole

veelekkest kahju tekkinud. Isegi kui kahju tekkis, siis on avaldaja kahju tekkimises ise süüdi,

kuna ei teatanud enne leket korteriühistule lekkeohust.

Maakohtu määrus ja põhjendused

9. Harju Maakohtu 08.11.2024 määrusega rahuldati avaldus osaliselt, kohustati korteriühistut

remontima avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn eriomandi esemeks

oleva eluruumi elutoas asuva radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga, kohustati

korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa

mõlema radiaatori ühendus maja keskküttesüsteemiga ning mõisteti korteriühistult avaldaja

kasuks välja 291 eurot. Maakohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda, mõistis

korteriühistult avaldaja kasuks menetluskulude hüvitisena välja 1077,20 eurot ja viivise

menetluskuludelt.

10. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus, et kahjustada saanud

radiaator on kaasomandi esemeks. Korteriühistu on küll esitanud menetluses väite, et avaldaja

on radiaatori ise paigaldanud, kuid ei ole oma väidet vaatamata kohtu ettepanekule tõendanud.

Seega lähtus kohus vaidluse lahendamisel sellest, et vaidlusalune radiaator on kaasomandi

eseme osaks ehk korteriomanike ühise keskküttesüsteemi osaks.

11. Korteriühistul on seadusest tulenev kohustus tagada kaasomandieseme tavapärane

korrashoid ja remont (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 ja § 35 lg 2 p 1).

12. Korteriühistu kohustust vaidlusalune küttesüsteem remontida ei välista korteriühistu poolt

viidatud põhikirja punktid, sest need on vastuolus seadusega. Kohus märkis, et loeb ühistu

poolt viidatud põhikirja punktidest (eelkõige p 9.6.1) välja, et eriomandi piires asuva

kaasomandi eseme remonti teostatakse üksnes korteriomaniku tellimusel ja töö tellinud

konkreetse korteriomaniku kulul. Selline regulatsioon on vastuolus seaduse mõttega, mille

kohaselt on korteriomanikel ühine kohustus kaasomandi eset korras hoida ning korrashoiu üle

ei saa otsustada üks korteriomanik üksinda. Korteriühistu põhikirjas ette nähtud tööde

rahastamise mudel soosib seda, et tööde tegemine ei sõltu ainult vajadusest, vaid ka

konkreetse korteriomaniku võimalusest selle eest tasuda. Nii võib korteriomaniku

2-23-1971

majanduslike kaalutluste tõttu osa kaasomandi esemest jääda vajalikul määral korrashoiuta.

Kohtu hinnangul seab selline kaasomandi eseme korrashoiu rahastamise regulatsioon ohtu

kõigi korteriomanike ühise vara (kaasomandi esemeks olevate tehnosüsteemide)

nõuetekohase säilimise. Seetõttu ei ole sellise kulude kandmise korra määratlemine põhikirjas

lubatav KrtS § 40 lg 2 kohaselt, erinedes oluliselt KrtS § 40 lg-s 1 ettenähtust. Riigikohus on

leidnud, et selliselt sõnastatuna ning sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2

lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kui kulude jaotamisel

kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on

sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus

osa korteriomanike õigustatud huve (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753 p 13.1 ja 13.2).

13. Vaidlusaluse töö puhul on tegemist avariiremondi tööga. Kohtu hinnangul tuleb

avariiremondi tööks lugeda kõik ettenägematud tööd, mida ei ole majanduskavas planeeritud

ja mille tegemisega viivitamine kahjustab korteriomandi kasutamist või säilimist.

Korteriühistu põhikirja p-dest 9.5.5 ja 8.2.2.2 tuleneb, et avariiremont tehakse korteriühistu

kulul ning et sellise kulu kohta esitatakse pärast tööde tegemist korteriomanikule arve. Seega

ei ole korteriühistul õigust keelduda avariitööde tegemisest põhjusel, et korteriomanik ei ole

enne tööde teostamist kinnitanud valmisolekut töö eest tasuda. Eeltoodust järeldub, et

konkreetse töö tegemisest keeldumiseks ei andnud õigust ka korteriühistu põhikiri.

14. Korteriühistu ei saa keelduda kaasomandi eseme korrashoiust ja sellega seotud avariitööde

teostamisest põhjendusel, et korteriomanikul ei ole vaja elutoas kahte radiaatorit.

Korteriühistu peab kaasomandi eset hoidma korras selliselt, nagu tehnosüsteem on rajatud

ning tehnosüsteemide ümberehitamise üle saavad korteriomanikud KrtS § 38 kohaselt

otsustada vaid kokkuleppel. Seega ei saa korteriühistu keelduda vaidlusaluse radiaatori

parandamisest ning selle sihipärase toimimise tagamisest (s.o eluruumi kütmiseks

kasutamisest), mistõttu tuleb avaldaja esimene nõue rahuldada täies ulatuses.

15. Avaldaja kahjuhüvitise nõue 100 eurot ei ole põhjendatud. Isegi kui kõik avaldaja väited

temale kahju tekkimise osas oleksid õiged ja tõendatud, välistab avaldaja nõude rahuldamise

asjaolu, et avaldaja on rikkunud oma kohustust teavitada korteriühistut enne lekke toimumist

lekkeohust. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanikul on kohustus hoida lisaks eriomandi

esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus) (vt RKTKo 19.03.2021,

2-18-13649, p 16; KrtS § 31 lg 1 p 1, § 12 lg 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5). Avaldaja

saatis lekke toimumise päeval, s.o 01.03.2021 korteriühistule e-kirja, millele olid lisatud fotod

lekkekohast (dtl 64). Kohtu hinnangul on fotodelt nähtuv rooste värv sellise tumedusega, et

tegemist ei saa olla samal päeval tekkinud lekkest tingitud roostega, vaid sama koht pidi

lekkima juba varem. Korteriühistu on kohtuistungil selgitanud, et kui ta oleks saanud varem

lekkeohust teada, siis oleks korteriühistu kohe avaldaja lekkiva radiaatori küttesüsteemist

välja lülitanud ning leket ei oleks saanud tekkida. Kuna avaldaja on rikkunud oma kohustust

teavitada korteriühistut radiaatori lekkimisest, mis dtl 64 oleva foto alusel hinnates toimus

enne vaidlusalust kahjujuhtumit, siis selline kohustuse rikkumine välistab korteriühistu

vastutuse tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg-st 3. Seega jättis kohus avaldaja 100

euro nõude rahuldamata.

16. Avaldaja kulud kohtueelsele õigusabile on põhjendatud osaliselt (VÕS § 115 lg 1, § 128

lg 3). Avaldaja nõue põhineb asjaolul, et ta on pidanud pöörduma korteriühistu poole nii

radiaatori parandamiseks kui ka lekke tõttu tekkinud kulutuste hüvitamiseks (100 euro

ulatuses). Kohus asus eelpool seisukohale, et küttesüsteemi parandamise nõue on

põhjendatud, kuid 100 euro tasumise nõue mitte. Seega luges kohus õigusabikulud osaliselt

põhjendamatuks, see tähendab ulatuses, milles need olid kantud 100 euro suuruse nõude

2-23-1971

maksmapanekuks. Kuna õigusabikulude jagunemist erinevate nõuete maksmapanemise vahel

on võimatu täpselt mõõta, lähtub kohus nõuete hagihinna määramise reeglitest, lugedes

küttesüsteemi parandamise nõude väärtuseks 3500 eurot ning rahalise nõude hinnaks 100

eurot. Sellest tulenevalt loeb kohus õigusabikulud 97% ulatuses kantuks seoses küttesüsteemi

parandamise nõude esitamisega ning 3% ulatuses rahalise nõude maksmapanemisega. Sellest

tulenevalt rahuldas kohus avaldaja 300 euro suuruse kahju hüvitamise nõude 97%, s.o 291

euro ulatuses.

17. Kohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg-st 2

(koosmõjus TsMS § 477 lg 1) tulenevalt korteriühistu kanda, kuna avaldaja nõustus lõpetama

vaidluse sellesarnase kompromissiga, mille ulatuses on kohus avaldaja nõuded rahuldanud.

Avaldaja põhjendatud menetluskulud on 1077,20 eurot (lepingulise esindaja tasu 1027,20

eurot + riigilõiv 50 eurot). Menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis vastavalt avaldaja

taotlusele.

Määruskaebus

18. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas,

milles avaldus rahuldati, ja menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus määrus,

millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

19. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ja rikkus põhjendamiskohustust. Praegusel juhul

jääb ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema tulenevalt maakohtu määruse

resolutsiooni sisust. Maakohtu määruse resolutsiooni sisust ei nähtu, et korteriühistu peab oma

kulul radiaatori välja vahetama.

20. Vaidlust ei ole selle üle, et kaasomandi eseme hulka kuulub elamu keskküttesüsteem

(torud, radiaatorid jm). Veeleke eemaldati avariitööde raames korteriühistu arvel. Radiaatori

remontimine ilma uue radiaatori paigaldamiseta ei ole võimalik, sest radiaator vajab

vahetamist. Kütteradiaatori vahetamine ei ole avariitöö. Korteriühistu teatas avaldajale, et

radiaator kuulub vahetamisele, kuid selline töö toimub korteriomaniku arvel vastavalt

korteriühistus kehtivale põhikirjale ja kujunenud tavale. Avaldaja keeldus sellest ja ainult sel

põhjusel on radiaator jäänudki vahetamata. Kuna iga konkreetne korteriomanik kasutab ja

valdab ühise küttesüsteemi osa (antud juhul enda eriomandi piires asuvaid kütteradiaatoreid),

siis kannab ta sellega seotud kulutusi vastavalt tema korteris asuvate radiaatorite kogusele,

mis ongi antud juhul kütteradiaatori vahetamisega seotud kulud (kütteradiaatori ja selle

paigaldamise hind) (KrtS § 40 lg 2, AÕS § 75 lg 1). Avaldaja etteheited korteriühistule

oleksid põhjendatud üksnes olukorras, kui korteriühistu on kogunud korteriomanikelt raha

tehnosüsteemide (sh kütteradiaatorite) vahetamiseks ja samas keeldub radiaatori vahetamisest.

Avaldaja ei ole tõendanud, kuidas ühe radiaatori blokeerimine mõjutab kuidagi korterelamu

küttesüsteemi.

21. Maakohus leidis, et radiaatorilekke kõrvaldamine pidi toimuma avaldaja kulul (maakohus

jättis kahjuhüvitise nõude summas 100 eurot rahuldamata).

22. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel ebaõigesti korteriühistu kanda.

TsMS § 163 lg-le 2 tuginemine oleks põhjendatud juhul, kui tegemist oleks üksnes rahalise

nõudega. Menetluskulud peaksid jääma menetlusosaliste endi kanda või tuleks need jagada

proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

2-23-1971

23. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

24. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

25. TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse

põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi

kaevatud. Korteriühistu on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus avalduse

rahuldas, samuti menetluskulude jaotuse. Maakohtu määrust ei ole vaidlustatud ulatuses,

milles maakohus jättis avalduse osaliselt rahuldamata. Maakohtu määrus on vaidlustamata

osas jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause koosmõjus §-ga 659).

26. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ning Harju Maakohtu

määruse resolutsiooni p 2 tühistada (TsMS § 657 lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659).

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 määratud kohustus taastada

avaldaja korteriomandi elutoa mõlema radiaatori ühendus sama elamu keskküttesüsteemiga

hõlmab kõiki ühenduse taastamiseks vajalikke samme, mistõttu ei ole põhjendatud eraldi välja

tuua radiaatori ühenduskoha remontimist. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² koosmõjus §-ga

659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni

tervikliku sõnastuse.

27. Asja materjalidest nähtuvalt toimus avaldaja korteriomandis veeleke, mis sai alguse

keskkütteradiaatori liitekohast püstikutoruga. Avaldaja pöördus korteriühistu juhatuse poole

palvega remontida radiaatori ühenduskoht maja keskküttetoruga. Korteriühistu ühendust

keskküttesüsteemiga ei taastanud, vaid lülitas kahjustada saanud radiaatori maja

keskküttesüsteemist välja (st üks kahest elutoas asuvast radiaatorist lülitati välja). Avaldaja on

esitanud kohtule nõude küttesüsteemi taastamiseks selle endisel kujul, st avaldaja palub

kohustada korteriühistut taastama avaldaja korteriomandi elutoa ühendus maja

keskküttesüsteemiga. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et praegusel juhul tuleb

ühenduse taastamiseks küttesüsteemiga vahetada välja avaldaja elutoas asuv radiaator, kuid

see töö tehakse korteriomaniku arvel. Avaldaja on keeldunud nimetatud töö eest tasumast

ning seega on radiaator vahetamata ja küttesüsteemi taastamise tööd tegemata.

28. Ringkonnakohus märgib, et elamu ühiskommunikatsioonid (mh keskküttesüsteem)

kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele

(RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 13.4; RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12).

Korteriühistu ei vaidlusta, et vaidlusalune keskkütteradiaator ja selle osad on ühise

küttesüsteemi osad. Seetõttu lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatust, et avaldaja korteris

purunes ühise küttesüsteemi osa.

29. Kaasomandi eseme (praegusel juhul keskküttesüsteem) korrashoiu kohustus on

korteriühistul. Korteriühistu kohustuseks on kontrollida ka tehnosüsteemide korrasolekut ning

rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduste kõrvaldamiseks

(RKTKm 03.12.2014, 3-2-1-117-14, p 12; RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 30; RKTKo

11.12.2013, 3-2-1-129-13, p 51).

2-23-1971

30. KrtS § 12 lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid

õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS

§ 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset

korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige

mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Riigikohus on selgitanud, et

korteriühistu vastutab korteriomaniku ees korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise

kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 alusel. Korteriomandite kaasomandi

osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu

kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont

ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud

seisukorras (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).

31. Kuna korteriühistu kohustuseks on tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme

(praegusel juhul küttesüsteemi) eesmärgipärane toimimine ning korteriühistu on keeldunud

tegemast töid endise küttesüsteemi taastamiseks, siis on avaldajal kui korteriühistu liikmel

õigus nõuda korteriühistult tema seadusest tuleneva kohustuse täitmist.

32. Korteriühistu leiab, et endise küttesüsteemi taastamine ei ole vajalik, kuna avaldaja

elutoas ei pea olema kahte radiaatorit ning ühe radiaatori keskküttesüsteemist väljalülitamine

ei mõjuta korteri kasutusomadusi (temperatuuri korteris). Ringkonnakohus märgib, et KrtS §

38 lg 1 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid

selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Praegusel juhul oleks küttesüsteemi taastamata

jätmisel tegemist korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmisega, milleks on

korteriühistul vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (vt ka RKTKo 18.07.2011, 3-2-1-50-11, p

10; RKTKo 31.01.2014, 3-2-1-166-13, p 10). Asja materjalidest ei nähtu, et korteriühistul

selline nõusolek oleks. Seega on korteriühistu kohustatud taastama küttesüsteemi selle endisel

kujul.

33. Kuna korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis ei oma asja lahendamisel

tähtsust korteriühistu väited selle kohta, kas vaidlusaluste tööde puhul on tegemist

avariitöödega või mitte. Korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida.

Seega nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et avaldaja ei ole kohustatud ainuisikuliselt

tasuma küttesüsteemi taastamise tööde eest. Tegemist on korteriomanike ühise kohustusega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotuse

põhimõtted on vastuolus seadusega (KrtS § 40 lg 1) ja kahjustavad ülemääraselt

korteriomaniku huve, siis tuleb kohaldada seaduses sätestatut (vt KrtS § 17 lg 2 teine lause).

Kulude jaotus, mille järgi eriomandi piires asuva kaasomandi eseme remonti teostatakse

üksnes konkreetse korteriomaniku kulul, ei ole lubatav KrtS § 40 lg 2 kohaselt, erinedes

oluliselt KrtS § 40 lg-s 1 ettenähtust. Seega on ühise küttesüsteemiga seotud kulud üldjuhul

korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil

korteriomanikel ühiselt (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 21).

34. Asjaolu, et maakohus leidis, et korteriühistu ei vastuta lekke tulemusel tekkinud kahju eest

(maakohus ei pidanud põhjendatuks kahjuhüvitise nõuet 100 eurot) ei tähenda, et

korteriühistul puudub keskküttesüsteemi taastamise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi

alalhoiu kohustuse rikkumise hindamine omaks tähtsust kahju hüvitamise nõude lahendamisel

(RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 16; RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 17), mitte endise

olukorra taastamise nõude puhul.

2-23-1971

35. Korteriühistu hinnangul jääb praegu ebaselgeks, mida täpsemalt peab korteriühistu tegema

tulenevalt maakohtu määruse resolutsiooni sisust. Seejuures ei nähtu maakohtu määruse

resolutsioonist, et korteriühistu peab omal kuulul radiaatori vahetama. TsMS § 442 lg 5 teise

lause järgi (mis TsMS § 463 lg 2 järgi kohaldub ka määrustele) peab kohtumääruse

resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka lahendi ülejäänud tekstita.

Ringkonnakohus nõustub selles osas korteriühistuga osaliselt. Ringkonnakohtu hinnangul

nähtub maakohtu määruse resolutsiooni p-st 3 selgelt, et kohus on kohustanud puudutatud

isikut taastama avaldaja korteriomandi asukohaga Veeru tn 4-37, Maardu linn elutoa mõlema

radiaatori ühenduse maja keskküttesüsteemiga. See, millised toimingud täpselt korteriühistu

selle kohustuse täitmiseks võtma peab, ei pea olema nimetatud määruse resolutsioonis, sest

käesoleva menetluse eesmärk ei ole tuvastada täpselt millised sammud on vajalikud

keskküttesüsteemiga ühenduse taastamiseks. Seetõttu on maakohtu määruse resolutsiooni p 2

ülemäärane ja ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse resolutsiooni p 2. Ringkonnakohus

kordab, et kuna korteriomanike ühine kohustus on kaasomandi ese korras hoida ning

korteriühistul on küttesüsteemi taastamise kohtustus, siis peab korteriühistu ühenduse

küttesüsteemiga taastama enda vahendite arvelt ning tegema selleks need tööd, mille

tagajärjel mõlema radiaatori ühendus elamuga taastuks. Kohustus on täidetud, kui mõlema

radiaatori ühendus on taastatud. Kui ühenduse taastamiseks on vajalik radiaatori vahetamine,

siis tuleb korteriühistul vahetada ka asjaomane radiaator.

36. Kohtueelsete õigusabikulude nõude 291 euro rahuldamise osas korteriühistu

määruskaebuses konkreetsemaid vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et avaldaja kulud kohtueelsele õigusabile on põhjendatud (VÕS § 115 lg 1, §

128 lg 3).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

37. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse.

38. Maakohus jättis menetluskulud põhjendatult TsMS § 163 lg 2 alusel korteriühistu kanda ja

ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust maakohtu määrust selles osas muuta. TsMS § 163 lg 2

järgi, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses

kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas

osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Menetluskulude kompromissi

sõlmimisest keeldunud menetlusosalise kanda jätmine on kohtu diskretsiooniotsus. TsMS §

163 lg 2 kohaldamine ei eelda seda, et kompromissiettepaneku on teinud kohtumenetluse

pool, vaid selle ettepaneku võib olla teinud ka kohus ning üks pooltest on ettepanekuga

nõustunud. Tähtis on eelkõige see, et menetluses on arutatud niisuguse kompromissi

sõlmimist, millega sarnases ulatuses hagi rahuldamise võimalus pidi olema pooltele

ettenähtav (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 25; RKTKo 20.12.2022, 2-19-2709, p 12;

RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 17). Praegusel juhul tegi kohus menetlusosalistele

kompromissiettepaneku 01.11.2024 istungil. Ettepaneku sisu oli, et korteriühistu vahetab enda

kulul välja avaldaja elutoa ühe radiaatori ja taastab kütte, avaldaja loobub aga rahalisest

nõudest ning menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja nõustus kohtu

pakutud kompromissiga. Maakohus ei ole ületanud diskretsioonipiire, kui jättis menetluskulud

korteriühistu kanda. Ringkonnakohus ei nõustu korteriühistuga, et TsMS § 163 lg-le 2

tuginemine oleks põhjendatud üksnes juhul, kui tegemist on rahalise nõudega. TsMS § 163 lg-

st 2 vastavat eeldust ei tulene.

2-23-1971

39. Määruskaebuse sisulise rahuldamata jätmise tõttu (ringkonnakohus ei muuda maakohtu

otsustust, millega kohustati puudutatud isikut vaidlusalune ühendus taastama ja mõisteti välja

rahaline hüvitis) jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

korteriühistu kanda (TsMS § 171 lg 1).

40. Maakohus määras TsMS § 174 lg 1 alusel kindlaks ka avaldaja menetluskulude suuruse

1077,20 eurot. Korteriühistu on palunud jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuid ei ole

määruskaebuses menetluskulude rahalise suuruse kohta vastuväiteid esitanud.

Ringkonnakohtul ei ole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

41. Kuna maakohus määras vaidlustatud määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse,

teeb ringkonnakohus seda ka määruskaebemenetluses kantud kulude osas (TsMS § 174 lg 3).

42. Avaldaja palub 14.01.2025 taotluses mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja

määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja tasu 360 eurot. Avaldaja lepingulise

esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 1) maakohtu määruse analüüs ja nõupidamine

avaldajaga – 0,75 h; 2) määruskaebusega tutvumine ja selle analüüs – 0,5 h; 3) vastuse

koostamine määruskaebusele ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1,75 h. Korteriühistu

vastuväiteid avaldaja menetluskuludele ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja

lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja esindaja

tunnitasu 120 eurot on käesoleval juhul, arvestades esindaja kvalifikatsiooni ja teostatud

toiminguid, põhjendatud ja mõistlik. Avaldaja esindaja poolt määruskaebemenetluses

teostatud toiminguid kokku 3 h ulatuses peab ringkonnakohus põhjendatuks. Avaldaja

põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 360 eurot (3 h x 120

eurot/h). Nimetatud summa kuulub korteriühistult avaldaja kasuks menetluskuluna

väljamõistmisele.

43. Avaldaja taotlusel mõistab ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel korteriühistult

avaldaja kasuks välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

44. Käesolev määrus on TsMS § 696 lg 3 järgi edasikaevatav. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt

saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks

määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg

Indrek Soots

Neve Uudelt