2-23-141/50 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Antero Maksing

Otsuse kuupäev

19.03.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-141

Tsiviilasi

Q.N- Q.N hagi NORAL Arendus OÜ vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

014/2022/2869

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 22.04.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Q.N- Q.N apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

6000 €

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) Q.N- Q.N (isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Piirla

Kostja (vastustaja) NORAL Arendus OÜ (registrikood

14926865), lepingulised esindajad Fränk Valdmann ja

vandeadvokaat Martin-Johannes Raude

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 03.03.2025, millel osalesid hageja ja

poolte lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 22.04.2024 otsus ja teha uus otsus, millega hagi

rahuldada.

2. Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 014/2022/2869 lubamatuks.

3. Jätta Harju Maakohtu 30.01.2023 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu

(täiteasjas nr 014/2022/2869 täitemenetluse peatamine) kehtima kuni otsuse

jõustumiseni.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada.

5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

6. Rahuldada kostja 03.03.2025 taotlus ja tagastada talle 15.08.2024 tasutud riigilõiv

70 €, mis kanda samale pangakontole, millelt lõiv tasuti.

7. Jätta rahuldamata kostja 07.03.2025 taotlus 03.03.2025 kohtuistungi protokolli

parandamiseks ja lisada see istungi protokollile.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse resolutsiooni p-de 1–5 peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigi-

kohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Q.N- Q.N (hageja) esitas 04.01.2023 Harju Maakohtule hagi NORAL Arendus OÜ

(kostja, varasem ärinimi Kungla 10 arendus OÜ) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise

nõudes. Hageja täpsustas hagi ja esitas selle koos lisadega uuesti 26.01.2023 (viited

hagiavalduse lisadele selle dokumendi lehekülgedele digitaalses toimikus).

1.1.

Hageja suhtes algatati 06.12.2022 täiteasjas nr 014/2022/2869 täitemenetlus (vaidlus-

alune täitemenetlus). Täitmisel on hüpoteegiga tagatud nõue Robopack OÜ (põhivõlgnik)

vastu ja täitedokument on 21.12.2021 notariaalakt nr 5295 (hüpoteegileping).

Hüpoteegilepingu p-s 2.2 sisaldub kostja ja hageja tagatiskokkulepe, millega hageja

korteriomandile seatud hüpoteek summas 70 000 € (vaidlusalune hüpoteek) tagas 20.12.2021

kostja ja põhivõlgniku vahel sõlmitud laenulepingust nr 17122021 (leping I) ning selle

võimalikest lisadest ja muudatustest tulenevate põhivõlgniku kohustuste täitmist.

Täitmisavaldusest nähtub, et nõude sisu on hüpoteegiga tagatud laenu põhiosa, intressi ja

viivise võlg kokku summas 69 131,32 €:

(1) lepingu I põhisumma 66 000 €, mis lepingu I dokumendi kohaselt laenati kostjalt

põhivõlgnikule sularahas intressiga 1% aastas;

(2) 01.07.2022 – 02.12.2022 eest intress lepingu I alusel summas 275 €;

(3) 01.07.2022 – 02.12.2022 eest viivis lepingu I alusel summas 2046 €;

(4) 01.07.2022 – 02.12.2022 eest intress kostja ja põhivõlgniku vahel 11.04.2022

sõlmitud lepingu I lisa nr 1 (leping II) alusel summas 810,32 €.

1.2.

Hageja kostja nõudeid (1)–(4) ei tunnista. Leping I on näilik kui rahatu ja mittevastav

selle osapoolte tegelikule tahtele. Seetõttu ei saa kostjal olla nõuet ka lepingu I lisana

vormistatud lepingu II alusel. Tagatiskokkulepe on lepingut II puudutavas osas globaalse

tagatiskokkuleppena vastuolus heade kommetega ja tühine. Nõude (4) on põhivõlgnik täitnud.

1.3.

Lepingute sõlmimiseni viisid hageja selgituse kohaselt järgmised asjaolud:

(a) Tallinnas aadressil Suur-Laagri tn 5-8 asuv korteriomand (korter) kuulus OÜ-le C

(endine omanik), kelle osanikud olid hageja ja tema toonane elukaaslane O.M, kes oli

ühtlasi põhivõlgniku juhatuse liige (põhivõlgniku juhataja); korter oli hageja ja

põhivõlgniku juhataja kodu;

(b) korteri soetamiseks ja väljaehitamiseks võttis endine omanik laenu, aga ei suutnud

seda teenindada ning põhivõlgniku juhataja asus korraldama laenu refinantseerimist

F. A (kostja juhataja) ja kostja abil;

(c) 09.09.2020 endine omanik võõrandas korteri kostja juhatajale hinnaga 210 000 €, mis

oli endise omaniku laenujäägi summa;

2 (12)

(d) samal ajal vormistati (ei allkirjastatud) ostueesõiguse kokkulepe, mille kohaselt

põhivõlgniku juhataja, hageja või nendega seotud juriidiline isik saanuks korteri osta

tagasi 205 000 €-ga aasta jooksul, tasudes igakuist ostueesõiguse tasu;

(e) umbes aasta hiljem algas kostja ja põhivõlgniku juhatajate e-kirjavahetus, mille

käigus avaldati mh järgmist:

-

22.10.2021 kostja juhataja märkis, et „ostueesõiguse kokkulepe jäi meil küll

allkirjastamata, aga sisult saame lähtuda sellest, mida soovisime allkirjastada“;

-

07.12.2021 kostja juhataja kirjutas, et paneb korteri müüki 350 000 € eest, aga

lubas alla 330 000 € kohe mitte müüa ja kui põhivõlgniku juhataja saab

10.01.2022 „asjad korda“, siis müüakse talle 310 000 €-ga ning pole vaja otsida

tagatist ega kaasne lisakulu;

-

14.12.2021 kostja juhataja kinnitas, et ostuõigus jääb jõusse kuni 18.02.2022, aga

kui selleks ajaks „notarit toimunud ei ole, siis […] sissemakse 31 000 € on lännu

ja kogu lugu“;

-

17.12.2021 saatis kostja juhataja e-kirjaga lepingu I projekti, kirjeldades e-kirja

p-des 1 ja 2 lepingu I ning kaasneva hüpoteegilepingu tingimusi ning märkides

lisaks: „p-de 1 ja 2 tulemina saab [põhivõlgniku juhataja] õiguse soetada hiljemalt

31.03.2022 […] [kostja juhatajalt] [korter] hinnaga 330 000 €. Peale p-s 3 toodud

õiguse realiseerimist [põhivõlgniku juhataja] poolt [põhivõlgniku] ja [kostja]

vahel 17.12.2021 sõlmitud laenuleping loetakse [põhivõlgniku] poolt täidetuks ja

lõpetatakse ning hüpoteek kustutatakse. Juhul, kui [põhivõlgniku juhataja] ei

kasuta p-s 3 toodud tingimustel õigust osta [korter] kohustub [põhivõlgnik]

tagastama [kostjale] laenu summas 66 000 € 17.12.2021 laenulepingus toodud

tingimustel“;

-

18.12.2021 põhivõlgniku juhataja vastas mh küsimusega, et hüpoteek pidi ju

tagama võlaõigusliku lepingu 20% sissemakset, aga miks on nüüd leping rahade

liigutamisega ja kas tõesti kostja juhataja soovib teha makseid sularahas või on

see formaalsus; samal päeval kirjutab ta veel, et senisel kujul ta lepingut ei

allkirjasta ja soovib ümber sõnastada;

-

18.12.2021 õhtul kostja juhataja selgitab omakorda: „ülesehituse peamine põhjus

on asjaolu, et korteri osas [võlaõigusliku lepingu] sõlmimisel ja hüpo[teegi]

seadmisel on notaritasu + riigilõiv ca 1500 €. Saan aru, et hetkel sellist vaba raha

sul ei ole? Vähem määravam, kuid minu jaoks väga oluline on see, et

[võlaõigusliku lepingu] ettevalmistamine võtab notaril kauem aega, kui üksnes

hüpo[teegi] vormistamine, tänaseks oleme juba paari päeva kaupa üle kuu aja

venitanud, kõik korteri ostuhuvilised teadmatusse jätnud ja see teema on vaja

saada fikseeritud ASAP ja enne jõule. Ülesehituse loogika seisneb selles, et

[kostja] annab [põhivõlgnikule] laenu 66 000 €, mille põhivõlgnik maksab 20%

tagatiseks minule. Laenu katteks tuleb hüpo[teek] […]. Kui soovid, siis

laenusaajana võib märkida ka sind eraisikuna [põhivõlgniku] asemel. Seal ei ole

sisuliselt vahet. Kui sa enne 31.03.22 ostad [korteri] välja, siis kõige lihtsam on

meil see laenuleping lihtsalt puruks rebida ja […] hüpo[teek] ära kustutada. Ja

samaaegselt, kuid eraldiseisvalt teostada 330 000 € eest [korteri] müügitehing.

Kui sa hiljemalt 31.03.2022 […] korterit ära ei osta, siis läheb see laenuleping

täitmisele. St pead maksma 66 000 € või katteks realiseerima [hüpoteegiga

koormatud hageja korteriomandi]. Intress 1% on seal puhas formaalsus, sest see ei

saa olla 0. See intressikulu 150 € saame omavahel tasaarveldada. Eeldan, et see

pisku ei vaja antud kontekstis pikemat arutelu“;

3 (12)

-

19.12.2021 kostja juhataja jätkab seletusega, et juriidiliselt on kõik korrektne:

sisuliselt tema kui kostja esindaja annab raha põhivõlgniku juhatajale ja too annab

selle edasi kostja juhatajale kui eraisikule.

1.4.

Lisaks tõi hageja esile, et 2022. a märtsis leidsid tema ja põhivõlgniku juhataja

rahastaja, kes oli nõus rahastama korteri „tagasi“ostu ning korter võõrandati Numai EE1

OÜ-le (uus omanik) 330 000 €-ga, mille tasumisel ei arvestatud lepingu I esemena nimetatud

summaga 66 000 €. Seejärel sõlmisid kostja ja põhivõlgnik 11.04.2022 lepingu II summa 16

000 € laenamiseks kostjalt põhivõlgnikule ning selle lepingu järgne põhivõlg ja osa

kõrvalnõudeid on põhivõlgnikult kostja kasuks välja mõistetud tsiviilasjas nr 2-23-379.

2. Hageja taotlusel tagas maakohus hagi 30.01.2023 määrusega ja andis korralduse peatada

vaidlusalune täitemenetlus kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Kostja

määruskaebus hagi tagamise määruse peale jäi ringkonnakohtus 06.03.2023 rahuldamata.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Põhivõlgniku juhataja allkirjastas põhivõlgniku nimel

lepingud I ja II ning need on kehtivad, samuti on kehtivad hüpoteegileping ja selles sisalduv

tagatiskokkulepe. Lisaks kinnitas põhivõlgniku juhataja lepingut II sõlmides ja veel ka hiljem

15.11.2022 eraldi kinnituskirjas põhivõlgniku nimel 66 000 € sularahas saamist. Nimetatud

avaldused on deklaratiivsed võlatunnistused, millega põhivõlgnik loobus lepingu I rahatuse ja

vaidlustamise vastuväidetest. Kui isegi on õige hageja väide, et lepingu I sisu oli korteri

„tagasi“ostu kokkulepe, siis pidi korteri omandama just põhivõlgniku juhataja – sellist

sündmust ei toimunud ja järelikult on põhivõlgnikul ikkagi kohustus tasuda kostjale lepingu I

tingimustel 66 000 €. Nimetatud kohustuse võis VÕS § 396 lg 2 kohaselt vormistada laenuna.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus jättis hagi 22.04.2024 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata.

Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja maakohus otsustas määras kulud

rahaliselt kindlaks edaspidi. Ühtlasi tühistas maakohus TsMS § 386 lg 4 alusel hagi tagamise.

4.1.

TMS § 221 lg 1 sätestab, et võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi

alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud,

ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega

õigusjõudu. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi

täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja

sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet. Hagi rahuldamise

tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p 4 alusel täitemenetluse lõpetama.

4.2.

Pooled sõlmisid notari juures 21.12.2021 hüpoteegilepingu, mille kohaselt tagab

vaidlusalune hüpoteek kostja ja põhivõlgniku vahelisest lepingust I tulenevaid nõudeid.

Maakohus tuvastas, et vaidlusalune täitemenetlus toimub kostja taotlusel hüpoteegilepingu

alusel.

4.3.

Esiteks kontrollis maakohus hageja väidet lepingu I rahatuse kohta, kvalifitseerides selle

laenulepinguks (VÕS § 396 lg 1). Kui leping I on kehtiv, saab kostja VÕS § 108 lg 1 alusel

nõuda kokku lepitud rahalise kohustuse täitmist.

4.3.1.

Tuvastamaks tehingu näilikkust tuleb hinnata, kas lepingus I avaldatud osapoolte tahe

vastab sellele, milliseid õiguslikke tagajärgi nad soovisid lepingu sõlmimisega kaasa tuua.

TsÜS § 89 lg 1 kohaselt eeldab tehingu näilikkuse tuvastamine tahteavalduste, st tehingu

sisulist hindamist.

4.3.2.

Maakohus tuvastas hageja ja põhivõlgniku juhataja seose elukaaslastena. Lepingu I

järgne laenusaaja oli põhivõlgnik, keda esindas juhataja. Lisaks tuvastas maakohus, et

põhivõlgnikul oli tahe saada laenu. Lepingu I alusel on põhivõlgnik saanud kostjalt laenuks

4 (12)

66 000 €, tagasimakse tähtajaga 31.03.2022, intressiga 1% laenusummalt aastas ja viivise-

kokkuleppega 0,02% kalendripäevas tasumata summalt.

4.3.3.

Väär on hageja väide, et leping I on rahatu. Põhivõlgniku juhataja kinnitas lepingus I

raha kättesaamist. Seadus ei keela laenu andmist sularahas ja osapooled on nii ka kokku

leppinud. Kostja esitas tõendina panga kinnituse, mille kohaselt olid 03.03.2020 – 31.12.2021

kostja väljaminekud 1 494 782,27 € ja sissetulekud 1 568 071,24 € ning nende vahe oli

järelikult 73 288,97 €. Pank kinnitas kostja pangakontol raha olemasolu.

4.3.4.

Kostja väidet raha tegeliku laenamise kohta kinnitab seegi, et kostja ja põhivõlgniku

juhataja sõlmisid omavahel 01.05.2020 laenulepingu, mille esemeks olnud 25 000 € tagastas

hageja. Ühtlasi on seetõttu ebaõige hageja väide nagu oleks sama summa makstud seoses

endise omaniku laenu refinantseerimisega.

4.3.5.

Hageja väited lepingu I tühisuse kohta pole usutavad ka põhjusel, et alates

hüpoteegilepingu sõlmimisest (21.12.2021) kuni hagi esitamiseni (04.01.2023) ei taotlenud

hageja hüpoteegi kustutamist ega tuginenud muul viisil tühisusele. See näitab, et hageja pidas

lepingut I ja hüpoteegiga tagatud nõuet kehtivaks.

4.4.

Maakohus nõustus kostjaga, et põhivõlgnik on oma lepingust I tulenevaid kohustusi

hiljem kinnitanud.

4.4.1.

Põhivõlgniku juhataja allkirjastas digitaalselt lepingu II, milles sisaldub kinnitus

lepingu I alusel raha saamise kohta. Lisaks allkirjastas ta 15.11.2022 kinnituse. Hageja ei

väida, et need tehingud oleks tehtud pettuse teel või relva ähvardusel. Allkirjade andmisega

soovis põhivõlgnik luua siduva kohustusa kostja ees. Lisaks saatis põhivõlgniku juhataja

kostjale 02.12.2022 e-kirja, milles uuris võimalust intresside tasumise kaudu täitemenetlust

vältida. Ka sellega tunnistas põhivõlgnik kohustust lepingut I täita.

4.4.2.

Põhivõlgniku juhataja 15.11.2022 kinnitus on deklaratiivne võlatunnistus. Põhivõlgnik

tunnistas lepingust I tulenevat võlga 66 000 € ja kinnitas sellele vastuväidete mitte esitamist.

Kui põhivõlgnik on pärast lepingu I sõlmimist antud võlatunnistustes kinnitanud võla

olemasolu, ei saa hageja asuda väitma sama võla puudumist. Kui põhivõlgnik on kehtiva

deklaratiivse võlatunnistusega loobunud vastuväidetest, ei ole tal õigust hiljem nendele

vastuväidetele tugineda, isegi kui ta suudaks vastupidist tõendada.

4.5.

Lepingu II osas tugines maakohus tsiviilasjas nr 2-23-379 tuvastatule, et see on kostja ja

põhivõlgniku vaheline kehtiv leping. Põhjendatud ei ole hageja kahtlus, et eluliselt usutav

pole uue laenu andmine pärast eelmise väidetavat tagastamata jätmist. Kostja võis vabalt

otsustada, kas soovib põhivõlgnikule lisaks raha laenata ja kuidas on laenud tagatud. Lepingus

II on viide lepingule I, mis on kehtiv. Järelikult ei saa leping II olla tühine lepingu I väidetava

tühisuse tõttu. Lepingus II sõlmis põhivõlgnik kostjaga lisakokkuleppe 16 000 € laenamiseks

ja selle tagamisele laienes vaidlusalune hüpoteek. Hüpoteegilepingus sisalduv

tagatiskokkulepe ei ole globaalne, vastuolus heade kommetega ega hagejat tarbijana

ebamõistlikult kahjustav, sest AÕS § 279 lg 3 võimaldab tagada tulevikus tekkivat nõuet.

Lisaks on hageja sama vara ka varem hüpoteegiga koormanud ja pidi seetõttu teadma, kuidas

toimib laen kinnisvara tagatisel. Lepingu II alusel nõutava intressi tasumine põhivõlgniku

poolt on tõendamata.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja hagi

rahuldada. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda. Hageja järgib oma seniseid

keskseid väiteid: leping I on tühine ja leping II ei ole hõlmatud tagatiskokkuleppega.

5 (12)

6. Kostja vaidles kaebusele vastu, järgides samuti oma seniseid seisukohti. Kostja esitas

03.03.2025 kohtuistungil 15.08.2024 tasutud riigilõivu 70 € tagastamise taotluse ja

07.03.2025 sama istungi protokolli parandamise taotluse.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab uue otsusega hagi (TsMS § 657 lg

1 p 2). Kaebus rahuldatakse ja kõik menetluskulud jäävad kostja kanda. Kohus saab rahuldada

riigilõivu tagastamise taotluse, aga protokolli parandamise taotlus jääb rahuldamata.

8. Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud asjaoludest lepingu I (dtl 159–163) ja lepingu II (dtl 154–158) ning hüpoteegi-

lepingu (dtl 163–169) vormistamise ja sisu kohta (TsMS § 652 lg 1 p 1). Lisaks ei vaidle

pooled eespool p-des 1.3 ja 1.4 refereeritud asjaolude üle. Maakohus kvalifitseeris hageja

nõude õigesti TMS § 221 lg 1 alusel esitatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudeks,

millega hageja taotleb TMS § 48 lg 1 p 4 kaudu täitemenetluse lõpetamise eesmärki. Samuti

on asjakohane arusaam, et kostja soovib vaidlusaluses täitemenetluses hageja korteriomandit

koormava hüpoteegi arvel täita VÕS § 108 lg-1 1 tuginevaid rahalisi nõudeid põhivõlgniku

vastu.

9. Erinevalt maakohtust nõustub ringkonnakohus hageja väitega, et leping I oli rahatu.

Rahatu laenuleping on TsÜS § 89 lg-te 1 ja 2 kohaselt tühine (vt sarnaselt nt HMKo,

27.08.2021, 2-20-9760, p 48; TlnRnKo 29.03.2022, 2-20-9760, p-d 61–67; RKTKo

21.06.2023, 2-20-9760/94, p-d 23–25). Hageja tõendas, et põhivõlgnik ei saanud lepingu I

sõlmimisel raha 66 000 €.

9.1.

Esiteks nähtub see selgelt põhivõlgniku juhataja tunnistajaütlustest (dtl 673–675). Ta

kinnitas, et lepingu I sõlmimisel talle raha üle ei antud ja lepingu osapooled allkirjastasid

lepingu erinevates kohtades. Lepingu I digiallkirjad on antud kell 10.06 ja 10.43 (dtl 159), mis

on kooskõlas ütlusega, et allkirjastajad vähemalt seoses lepingu vormistamisega ei kohtunud.

Kostja ei väida, et raha oleks antud üle mingil muul ajal. Tunnistaja ütlused on kohtu jaoks

usaldusväärsed. Kostja tõi esile ja tõendas, et põhivõlgniku juhataja on korraldanud

põhivõlgniku vara väärtuse vähenemist ja sarnaselt toiminud ka varem (dtl 589–609). Need

asjaolud ei anna alust kahelda lepingu I ja selleni viinud läbirääkimiste kohta antud ütluste

õigsuses. Tunnistaja ütlused on kooskõlas muude asjas esitatud ja järgnevalt analüüsitavate

tõenditega.

9.2.

Teiseks tuvastab ringkonnakohus kostja ja põhivõlgniku juhatajate 19.12.2021 e-kirjade

(dtl 201) põhjal, et tegelikult ei olnud neil tahet ega kava raha põhivõlgnikule üle anda, vaid

kui raha üldse liikunuks, pidanuks see jääma kostja juhataja kätte. Sama kinnitab kostja

juhataja 18.12.2021 e-kiri (dtl 203), milles ta kirjeldab plaani, et kostja annab laenu 66 000 €,

mille põhivõlgnik annab üle talle, aga kui korter enne 31.03.2022 välja ostetakse, siis tuleb

leping I puruks rebida.

9.3.

Kolmandaks järeldub lepingu I sõlmimisele eelnenud kirjavahetusest (dtl 198–206) ja

tunnistaja ütlustest, et põhivõlgnik ei pöördunud kostja poole laenu saamise tahet väljendava

avaldusega.

9.4.

Neljandaks on hageja muutnud piisavalt usutavaks, et kostjal puudus 20.12.2021

sularaha summas 66 000 €, mida ta saanuks põhivõlgnikule üle anda. Panga vastusest kohtu

päringule (dtl 527) nähtub, et kostja pangakontolt võeti 03.03.2020 – 31.12.2021 sularaha

summas 6290 €, kusjuures pole eluliselt usutav, et viimati 2021. a augustis väikeste

summadena välja võetud sularaha hoidis kostja sama aasta detsembrini. Kuigi kostja tõi esile

ja tõendas, et ta kandis raha üle seotud ettevõttele NORAL Kinnisvara OÜ, kes seda

omakorda aeg-ajalt sularahas välja võttis (dtl 563–570), siis ei veena see kohut kostjal

tegelikult 66 000 € olemasolus lepingu I sõlmimisele piisavalt lähedasel ajal. Vaidlustamata

6 (12)

asjaoludel algas kostja ja põhivõlgniku juhatuse liikmete kirjavahetus korteri tagasiostu kohta

2021. a oktoobris. Sarnaselt eespool märgituga pole eluliselt usutav, et kostja oleks teinud

ülekandeid ja asunud koguma väidetavalt laenatud raha juba varem. Kostja tõendites

kajastatud ülekanded ja raha väljamaksed jäävad kõik varasemasse aega. Ringkonnakohus ei

nõustu maakohtuga, et väidetava sularaha 66 000 € olemasolu saab järeldada kostja

kontokäibest (dtl 261) või ka kontol toimunud deebet- ja kreedittehingute vahest. Samuti ei

järeldu 2021. a detsembris nimetatud summas sularaha olemasolu kostja majandustulemustest

ega neid kajastavatest 2020. a ja 2021. a majandusaasta aruannetest (dtl 91–99, 629–644).

9.5.

Senise põhjal tuvastab ringkonnakohus, et kostja ei ole põhivõlgnikule lepingu I

esemeks olevat summat 66 000 € üle andnud. Kõnealune leping on rahatu ja seega tühine.

Sama lepingu kehtivust ei saa järeldada ühelt poolt kostja ja teiselt poolt põhivõlgniku

juhatuse liikme või tema juhitava teise äriühingu varasematest laenusuhtest ega nende täitmise

asjaoludest (dtl 265–269, 278, 279–280). Lepingu I tühisusele tuginemiseks ei pidanud hageja

sellest varem kostjale teatama ega asuma nõudma vaidlusaluse hüpoteegi kustutamist. Küll

aga näitab kostja enda arusaama lepingu I alusel nõude puudumisest 08.08.2022 allkirjastatud

2021. a majandusaasta aruanne. Hiljem, 30.12.2022 allkirjastatud uus versioon samast

aruandest kajastab 66 000 € suurust nõuet, aga lisa 2 järgi peaks see olema nõue olulise

osalusega juriidilisest isikust omanike või nende valitsevate või olulise mõju all olevate

ettevõtjate vastu. Kostja ei toonud esile, et põhivõlgnik vastaks neile tunnustele.

10. Leping I on TsÜS § 89 lg-te 1–3 ja AÕS § 119 lg 1 järgi tühine ka põhjusel, et sellega

sooviti varjata korteri tagasiostu tehingu võlaõigusliku kokkuleppe osa, millele seadus näeb

ette kohustusliku vormi. Poolte väidete kohaselt ei olnud osapoolte tahe suunatud otseselt

korteri tagasivõõrandamisele, st seda ei pidanud uuesti omandama endine omanik. Küll aga

on üheselt arusaadav, et kostja ja põhivõlgniku juhatajate läbirääkimiste, aga ka kõigi

osapoolte hilisema käitumise järgi tegutseti eesmärgiga, et korteri omandab põhivõlgniku

juhataja osundatud isik. Kuivõrd ka endine omanik oli varem põhivõlgniku juhataja kontrolli

all, siis saab tagasiostuna mõista võõrandamist kostja juhatajalt isikule, kelle nimetab

põhivõlgniku juhataja.

10.1. Iseenesest ei ole välistatud, et lepingupooled lepivad kokku ühes tagajärjes, kuid

soovivad jätta mulje muust tagajärjest. Käesoleval juhul on lepingu I puhul tegemist sellise

olukorraga. TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et

tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke

tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad

tegelikult teha tahavad, on näilik. TsÜS § 89 lg 2 järgi on näilik tehing tühine. TsÜS § 89 lg 3

sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule

selle tehingu kohta sätestatut. Maakohus märkis asjakohaselt, et tehingu näilikkuse

tuvastamiseks tuleb hinnata, kas tehingus avaldatud osapoolte tahe vastab sellele, milliseid

õiguslikke tagajärgi soovisid nad lepingu sõlmimisega kaasa tuua, st tuleb hinnata tehingut

sisuliselt. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu järeldustega lepingu I ja selle sõlmimiseni

viinud asjaolude hindamisel.

10.2. Lepingu I tegelik eesmärk ja selle sõlminud isikute tahe oli leppida kokku, et

põhivõlgniku juhataja, hageja või nendega nimetatud muu (vajadusel juriidiline) isik saavad

kuni 31.03.2022 omandada kostja juhatajalt korteri hinnaga 330 000 €, millest 20% ehk 66

000 € suuruse osasumma tasumine sooviti tagada hüpoteegiga hageja varale. Sisuliselt lepiti

kokku korteri tagasiostu võlaõigusliku tehingu teatavad tingimused. Ringkonnakohus

põhjendab oma järeldust järgmiselt.

10.2.1. Kostja juhataja 22.10.2021 e-kirja (dtl 198) p-st 2 nähtub, et sel ajal alanud kostja ja

põhivõlgniku juhatajate kirjavahetuse peamine ese oli umbes aasta varem läbi räägitud ja ka

dokumendina ette valmistatud, kuid allkirjastamata jäänud ostueesõiguse kokkuleppes (üks

versioon dtl 197) nimetatud korter. Vaidlustamata asjaoludel omandas kostja juhataja korteri

7 (12)

põhivõlgniku juhataja ja hageja ühingult (endiselt omanikult) tema laenu refinantseerimise

eesmärgil ning korter oli jätkuvalt põhivõlgniku juhataja ja hageja kodu. Koostoimes saab

neist asjaoludest järeldada, et kostja ja põhivõlgniku juhatajad alustasid läbirääkimisi korteri

kostja juhatajalt tagasiostu eesmärgil. Osapooltel ei olnud tahet korraldada võõrandamine

endisele omanikule, vaid põhivõlgniku juhataja nimetatud isikule.

10.2.2. Eelnevat kinnitavad kostja juhataja 07. ja 14.12.2021 e-kirjad (dtl 199, 200). Neis

kostja juhataja teatab, et paneb korteri müüki 350 000 € eest, aga lubab alla 330 000 € kohe

mitte müüa ja kui põhivõlgniku juhataja saab 10.01.2022 „asjad korda“ – sel juhul müüdaks

korter talle 310 000 €-ga, kusjuures pole vaja otsida tagatist ega kaasne lisakulu. Viidatud

tähtaega pikendati kuni 18.02.2022, aga tingimusega, et kui selleks ajaks notariaalset

võõrandamistehingut ei toimu, kaotab põhivõlgniku juhataja korteri tagasiostuks tehtava

sissemakse (läbirääkimiste selles etapis 31 000 €). Refereeritud kirjavahetusest on selge, et

osapooled pidasid läbirääkimisi nii tähtaja kui ka tingimuste üle, kuidas saavad põhivõlgniku

juhataja ja hageja korraldada korteri omandamise kostja juhatajalt tagasi oma kontrolli alla.

10.2.3. Kostja juhataja saatis 17.12.2021 e-kirjaga (dtl 205–206) lepingu I projekti, milles

lepingupooltena märgiti kostja ja põhivõlgnik. Viidatud e-kirja p-des 1 ja 2 tegi kostja

juhataja kokkuvõtte lepingu I ja kavandatava hüpoteegilepingu tingimustest. Sama kirja p-3

kohaselt oli nende lepingute eesmärk võimaldada põhivõlgniku juhatajal soetada hiljemalt

31.03.2022 kostja juhatajalt korter hinnaga 330 000 €. Kostja juhataja kinnitas, et peale p-s 3

nimetatud õiguse realiseerimist loetakse leping I põhivõlgniku poolt täidetuks ja lõpetatakse

ning hüpoteek kustutatakse. Ainult sel juhul, kui põhivõlgniku juhataja ei kasuta p 3

tingimustel õigust osta korter, kohustub põhivõlgnik tagastama kostjale laenu 66 000 €.

Viidatud kirja järgi on piisavalt selge, et 66 000 € (20% kokku lepitud ostuhinnast) oli

mõeldud tagama, et korteri tagasiost toimub kokku lepitud tähtaja jooksul. Koostoimes kostja

juhataja varasemate avaldustega on aru saada, et tema tahe oli saavutada selgus, millal ja

millise hinnaga põhivõlgniku juhataja korteri omandamise korraldab ning saada tagatised nii

tähtaja kui ka võimaliku omafinantseeringu osas.

10.2.4. Põhivõlgniku juhataja avaldas 18.12.2021 kell 17.04 saadetud e-kirjas (dtl 204) oma

arusaama, et kavandatav hüpoteek pidi tagama võlaõigusliku lepingu 20% sissemakset. Seega

oli tema arusaam ja tahe sisult samasugune, nagu kirjeldatud eelmises p-s 10.2.3 kostja

juhataja tahtena. Lisaks märkis põhivõlgniku juhataja samal päeval kell 18.44 e-kirjas (samuti

dtl 204), et võlaõigusliku lepingu saab sõlmida „mitterahalise sissemaksuga notaris, kus 20%

tagab hüpoteek“. Põhivõlgniku juhataja viidatud kirjade järgi ei olnud temal ega

põhivõlgnikul huvi sõlmida lepingut „rahade liigutamisega“.

10.2.5. Lepingu I dokumendis kirjeldatud kostja ja põhivõlgniku tahte tegelikkusele

mittevastavust ilmestab kostja juhataja 18.12.2021 kell 21.07 saadetud e-kiri (dtl 203), milles

ta selgelt nimetab mh lepingu I ülesehituse peamise põhjusena asjaolu, et korteri kohta

võlaõigusliku lepingu sõlmimisel ja hüpoteegi seadmisel tuleks tasuda notaritasu ja riigilõiv

summas 1500 €, aga tema teada põhivõlgniku juhatajal sellist vaba raha pole. Samuti pidas

kostja juhataja oluliseks, et võlaõigusliku lepingu ettevalmistamine võtab notaril kauem aega,

kui üksnes hüpoteegi vormistamine, aga tema huvi oli tehing kiiresti vormistada. Viidatud

kirjast nähtub üheselt seegi, et lepingu I esemeks olnud 66 000 € pidi moodustama 20%

ostuhinnast 330 000 € ja see tuli maksta talle. Laenusaaja isik ei olnud oluline, aga soov oli

seada korteri müügitehingule tähtaeg kuni 31.03.2022. Ühtlasi nähtub lepingu I kui

laenutehingu fiktiivsus arusaadavalt tekstilõigust, milles kostja juhataja lubab korteri

kavandatud tagasiostu korral laenulepingu puruks rebida ja hüpoteegi kustutada.

Laenulepingu täitmist soovis ta üksnes juhul, kui korterit ei osteta. Lõpuks märkis kostja

juhataja sedagi, et intress 1% on lepingus I puhas formaalsus.

10.2.6. Vahekokkuvõttena saab lepingu I tegeliku sisu kohta märkida, et kostja ja

põhivõlgniku juhatajatel oli tahe omavahel kokku leppida enam kui aasta varem alanud endise

8 (12)

omaniku laenude refinantseerimise järgmine etapp. Kirjeldatud e-kirjadest ja

tunnistajaütlustest järeldub tervikuna, et kõnealuse kokkuleppe ese oli korteri võõrandamine

kostja juhatajalt põhivõlgniku juhataja nimetatavale isikule, milleks lepiti tähtaeg

(31.03.2022), hind (330 000 €) ja tehingu toimumist tagava või põhivõlgniku juhataja

omafinantseeringu summa (66 000 €) suurus. Need tingimused on korteri võõrandamise

võlaõigusliku müügi- või eellepingu osa. Siinjuures pole praeguse vaidluse lahendamisel

määrava tähtsusega, kas kostja juhataja tahtis lepingut I kostja nimel vormistades sõlmida

lepingu kolmanda isiku kasuks (VÕS § 80 lg 1) või kas põhivõlgniku juhataja väljendas

põhivõlgniku nimel tahet, et soovib täita juhataja kohustust (VÕS § 78 lg 1), või kas sooviti

põhivõlgniku muud kohustust vormistada laenuna (VÕS § 396 lg 2). Ka neil juhtudel oleks

lepinguga I varjatud tehingu sisu korteri omandamise tingimuste kokkulepe.

10.3. TsÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka

varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse

eeldustele, sh vorminõuetele. AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema tehing, millega kohustutakse

omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib

VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Vorminõude eesmärk on kaitsta

osapooli notariaalse tõestamise funktsioonidega (nõustamine ja hoiatamine) majanduslikult

oluliste tehingute tegemisel. Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes

kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu

sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta

pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega

seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on

survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise

või võõrandamise tehingut (RKTKo 08.11.2023, 2-20-2851/30, p 10). Eelnevas tuvastatud

asjaoludel varjati lepinguga I neile tunnustele vastavat tehingut, mis on seaduses sätestatud

vormi järgimata jätmise tõttu TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine.

10.4. AÕS § 119 lg 2 järgi saaks vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutuda

kehtivaks, kui selle tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne

kinnistusraamatusse. Selle sätte eesmärk on õiguskindluse tagamine olukorras, kus lepingu

notariaalse tõestamise nõude hoiatamis- ja nõustamisfunktsioon on täidetud (RKTKo

22.05.2017, 3-2-1-40-17, p 12). Vaidlustamata asjaoludel võõrandati korter 2022. a märtsi

lõpus põhivõlgniku juhataja osundatud isikule (uuele omanikule). Viidatud tehingu vormi-

kohasust ei ole kahtluse alla seatud. Siiski toimus see tehing teiste isikute vahel, selles ei

osalenud esile toodud asjaoludel kumbki lepingu I pooltest ja eelkõige ei saanud hilisema

võõrandamistehinguga täita vorminõudest tulenevat kaitse-eesmärki põhivõlgniku või tema

juhataja suhtes. Nii ei muutunud lepinguga I varjatud tehing kehtivaks AÕS § 119 lg 2 kaudu.

10.5. Eelnevast tuleneb, et nii leping I kui ka sellega varjatud tehing on tühised ja neil

kummalgi pole õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1 ls 1). Järelikult ei saa kostja nõuda hageja

kinnisasja koormava vaidlusaluse hüpoteegi arvel neil põhinevate rahaliste nõuete (1)–(3)

rahuldamist.

11. Kostja keskse vastuväite kohaselt ei või hageja tugineda lepingu I rahatusele, sest põhi-

võlgnik on nimetatud vastuväitest 11.04.2022 lepingu II sissejuhatusena ja 15.11.2022

kinnitusena (dtl 101–102) vormistatud võlatunnistust andes loobunud. Lisaks järeldavad

hageja ja maakohus põhivõlgniku nõustumist nõuetega (1)–(4) 02.12.2022 e-kirjast.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja need vastuväiteid põhjendatud.

11.1. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik saab tugineda AÕS § 279 lg-le 7 ja esitada

hüpoteegipidaja vastu pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, nagu võib esitada mh

käendaja. Selliseid vastuväiteid võib esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga

TMS § 221 alusel. Omaniku kui kolmandast isikust pantija olukord ei tohi olla halvem kui

käendajal (RKTKo 03.04.2024, 2-22-2918/77, p 11.2). Kinnisasja hüpoteegiga koormamisel

9 (12)

on AÕS § 279 lg 7 järgi vastuväidete esitamiseks määrav aeg, mil lepiti kokku nõuetes, mida

hüpoteek tagab. AÕS § 346 lg 2 ls 1 kohaselt peab kokkulepe (tagatiskokkulepe), millega

määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud (RKTKo

30.04.2014, 3-2-1-29-14, p 14). Hageja ja kostja tagatiskokkulepe sõlmiti 21.12.2021,

mistõttu saab hageja tugineda põhivõlgniku vastuväidetele, millest põhivõlgnik ei olnud

selleks ajaks veel loobunud. Kostja tugineb 11.04. ja 15.11.2022 loobumistele, mis on

hilisemad ega ole hageja jaoks eeltoodud tähenduses piiravad.

11.2. Kostja esile toodud põhivõlgniku deklaratiivsed võlatunnistused pole kehtivad.

Deklaratiivse võlatunnistusega kinnitatakse olemasolevat võlga, soovides vastuväidetest

loobumisega lihtsustada selle sissenõudmist. Deklaratiivse võlatunnistusega ei looda uut

abstraktset kohustust, vaid reguleeritakse juba olemasolevat võlasuhet. Deklaratiivse

võlatunnistuse kehtivus on seotud põhikohustuse kehtivusega. See tähendab, et kui

võlatunnistuse aluseks olev tehing on tühine, on tühine ka võlatunnistus (nt RKTKm

03.07.2024, 2-22-139256/27, p 14.2, aga sama põhimõtet järgib juba RKTKo 24.04.2006, 3-

2-1-21-06, p 15). Ringkonnakohus otsustas, et leping I on tühine kui rahatu näilik tehing,

millega sooviti varjata korteri omandamise võlaõigusliku lepingu teatavate tingimuste

kokkulepet. Koostoimes eelnevaga järeldub lepingu I tühisusest ka selles näiliselt avaldatud

kohustuse kinnituseks hiljem antud deklaratiivsete võlatunnistuste tühisus. Nii on 11.04. ja

15.11.2022 võlatunnistused tühised ja neil ei ole õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1 ls 1).

11.3. Lisaks märgib ringkonnakohus, et isegi kui põhivõlgnik saanuks kehtivalt loobuda

lepingule I rahatuse vastuväite esitamisest, siis ei muudaks see eespool p-de 10.3 ja 10.4

põhjendusi selle kohta, et sama leping on ikkagi tühine. Põhivõlgnik ei loobunud vastuväitest,

et leping I oli näilik ja sellega varjati korteri omandamise teatavate tingimuste kokkulepet.

Põhivõlgniku juhataja 15.11.2022 kinnituses sisalduv avaldus, et tema ega põhivõlgnik ei

kavatse lepingut I vaidlustada, ei tähenda loobumist tühisuse vastuväitest. Ringkonnakohtu

hinnangul ei oleks tühisuse vastuväitest ka võimalik loobuda, sest tehingu tühisuse aluseid

kontrollib kohus omal algatusel (vt nt RKTKm 24.11.2023, 2-21-13098/50, p 13).

11.4. Põhivõlgniku juhataja 02.12.2022 e-kirjas (dtl 293) sisaldub järgmine küsimus: „Kas

tõmbad tagasi kui saad veel tänase tööpäeva jooksul võlas olevad intressid kontole?“.

Vaidlustamata asjaoludel esitas põhivõlgniku juhataja küsimuse pärast kostja juhatajalt teate

saamist täitmisavalduse esitamise kohta vaidlusaluses täitemenetluses. Eespool p-s 1.1

loetletust käsitlevad intressi nõuded (2) ja (4). Isegi kui põhivõlgniku juhataja kaalus

võimalust rahuldada need nõuded täitemenetluse vältimise eesmärgil, ei saa sellest järeldada

põhivõlgniku kinnitust lepingust I tulenevate nõuete rahuldamiseks. Kõnealusest e-kirjast ei

nähtu ka selle saatmine põhivõlgniku nimel.

11.5. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, sh TMS § 2 lg 1 p-s 18 nimetatud

täitedokumendi (rahalise nõude kohta notariaalselt tõestatud kokkulepe, mille kohaselt on

võlgnik pärast nõude sissenõutavaks muutumist andnud nõusoleku alluda kohesele sund-

täitmisele) puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada

vastuväiteid täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele (TMS § 221 lg 1¹)

Senise põhjal saab hageja tugineda nii lepingu I kui ka sellega varjatud tehingu tühisusele,

mistõttu sundtäidetavaid nõudeid (1)–(3) ei ole ning nende sundtäitmine pole lubatav.

12. Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus poolte tagatiskokkuleppe sisu ja ulatust.

12.1. Kostja ühe vastuväite järgi võiks põhivõlgnik olla kohustatud maksma talle lepinguga I

varjatud tehingu järgi ikkagi 66 000 €, sest korterit ei võõrandatud põhivõlgniku juhatajale.

Põhimõtteliselt ei saa välistada, et isik võtab endale rahalise kohustuse tingimusliku lepinguga

(TsÜS § 102 lg 1) sel viisil, et ta peab tasuma teatava rahasumma, kui kokkuleppes

kirjeldatud sündmus ei saabu. Sellise kokkuleppe eesmärk võib olla tagada kolmanda isiku

10 (12)

kohustuse täitmist või maksta huvitatud lepingupoolele hüvitis (leppetrahv) kohustuse kohase

täitmata jätmise korral (vt ka eespool p 10.2.6).

12.2. Siiski ei saa käesoleval juhul kostja nõuda eelmises p-s 12.1 nimetatud alusel tasumist

hüpoteegi arvel järgmistel põhjustel.

12.2.1. Esiteks ei ole niisugune kokkulepe hõlmatud hageja ja kostja tagatiskokkuleppega,

mille kohaselt tagati ainult lepingust I ning selle võimalikest lisadest ja muudatustest

tulenevaid nõudeid. Lepinguga I varjatavast tehingust tulenevaid nõudeid ei tagatud.

Notariaalselt tõestatud tagatiskokkuleppe puhul ei saa eeldada, et selles viidatud tehingu

näilikkuse korral ulatub kokkulepe ka varjatud tehingule, kui selles ei ole selgelt kokku

lepitud.

12.2.2. Teiseks ei vasta kostja soovitud tõlgendus eespool p-des 10.3 ja 10.4 tuvastatud

varjatud tehingu sisule. Kuigi kostja ja põhivõlgniku juhatajad arutasid võimalust, et korteri

omandavad põhivõlgniku juhataja, hageja või nendega seotud juriidiline isik, siis sisuliselt

tähendas tagasiost käesoleval juhul korteri müüki kostja juhatajalt isikule, kelle võib nimetada

põhivõlgniku juhataja.

12.2.3. Kolmandaks ei vastaks kostja konstrueeritud nõue ka läbirääkimiste eesmärgile, sest

66 000 € pidi moodustama 20% ostuhinnast, aga vaidlustamata asjaoludel tasuti korteri uuele

omanikule võõrandamisel kostja juhatajale 330 000 €. Nii saavutas kostja juhataja kui

eelmiselt omanikult refinantseerimise korras korteri omandaja oma majandusliku eesmärgi.

12.3. Lepingul II põhinevat nõuet (4) intressi 810,32 € saamiseks ei saa kostja vaidlusaluse

hüpoteegi arvel realiseerida, sest leping II ei ole hõlmatud hüpoteegilepingu p-s 2.2 sisalduva

tagatiskokkuleppega. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt.

12.3.1. Leping II vormistati lepingu I lisana, aga pealkiri ei ole määrav sisu tõlgendamisel.

Oluline on osapoolte ühine tegelik tahe, mis tuleb tuvastada (VÕS § 29 lg 1, vt nt RKTKKo

24.03.2017, 3-2-1-103-16/1, p 18). Lepingu II ese oli 16 000 € laenamine kostjalt põhi-

võlgnikule. Leping II sõlmiti ajal, mil lepinguga I varjatud tehing oli ammendunud, sest korter

võõrandati uuele omanikule ja kostja juhataja sai selle eest läbirääkimistel arutatud summa

330 000 €. Lepingu I dokumendis kajastatud ja lepingus II kokku lepitud intressimäärad

erinesid 12 korda (vastavalt 1% aastas ja kuus). Lepingu II dokumendis kajastati muus osas

praktiliselt samad tingimused, mis olid juba kirjas lepingu I dokumendis – kui osapoolte

tegelik tahe olnuks sõlmida varasema lepingu lisa, siis puuduks sellisel kordamisel mõte.

12.3.2. Lepingu II sissejuhatuses ja p-s 1.6.1 viidatakse vaidlusalusele hüpoteegile. Kostja ja

põhivõlgnik avaldasid p 1.6.1 viimses lauses, et hüpoteek laieneb lepingu II alusel antava

laenu tagamisele. Niisugune kokkuleppe ei ole kooskõlas samas dokumendis sisalduva

põhivõlgniku kinnitusega, et lepingust I tulenev rahaline kohustus 66 000 € tasumiseks oleks

justkui endiselt täitmata. Eluliselt pole usutav, et laenuandja nõustub andma laenu tagatisel,

mille väärtusest valdava osa moodustab varasem veel täitmata kohustus. Samuti ei saanud

kostja ja põhivõlgnik laiendada hageja ja kostja vahelist tagatiskokkulepet.

12.3.3. Tagatiskokkuleppe järgi on vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud lepingust I ning selle

lisadest ja muudatustest tulenevad kostja rahalised nõuded põhivõlgniku vastu. AÕS § 279

lg-te 1–3 kohaselt võivad tagatud nõuded olla määratletud teatavate tulevaste nõuetena

kolmanda isiku vastu, mis tulenevad tema ja hüpoteegipidaja sõlmitud lepingutest. See ei

tähenda, et laiaulatuslik (globaalne) tagatiskokkulepe oleks piiramatult lubatav. Heade

kommetega võib olla vastuolus ja TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine selline kokkulepe osas, mis ei

määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse liiga avaralt

hüpoteegipidaja nõudeid kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja

omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-64-12, p 28;

RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-104-08, p 19). Üldjuhul pole tarbijate puhul erikokkuleppeta

11 (12)

lubatav hõlmata tagatiskokkuleppesse tulevikus sõlmitavatest käenduslepingutest tulenevaid

kohustusi, millega laiendatakse kinnisasja omaniku vastutust kolmanda isiku kohustuste

täitmise eest ulatuses, mida kinnisasja omanik ei kontrolli (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-64-12,

p 29).

12.3.4. Eelmises p-s 12.3.3 refereeritud seisukohtadest järeldub käesoleva juhtumi asjaoludel,

et hageja kui tarbija (VÕS § 1 lg 5) ja kostja vaheline tagatiskokkulepe pidi olema piisavalt

määratletud. Lepingu II osas ei ole see tingimus täidetud. Tagatiskokkuleppe viitest lepingu I

võimalikele lisadele ja muudatustele ei saa ausalt ja õiglaselt mõtlev isik mõistlikult järeldada,

et tagatud nõude põhivõlgnik võib suurendada algselt silmas peetud laenukohustust uue ja

olulises summas laenu võrra. Kirjeldatud sõnatusest saab mõistlik isik aru, et võidakse

pikendada laenu tagastamise tähtaega, leppida kokku pikendatud aja eest turutingimustele

vastavas intressis vms. Ringkonnakohus tuvastas eespool p-des 12.3.1 ja 12.3.2, et leping II

oli iseseisev uus laenuleping, millel puudus sisuline seos lepinguga I. Nii puudub sel ka seos

tagatiskokkuleppega. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et tagatiskokkulepe on heade

kommetega vastuolus ja TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine osas, milles see võiks formaalselt

laieneda lepingu I lisana vormisatud lepingule II. Seetõttu ei saa kostja nõuda hagejalt

lepingust II tuleneva põhivõlgniku kohustuse täitmist vaidlusaluse hüpoteegi arvel ja ka

nõude (4) osas pole sundtäitmine lubatav.

12.3.5. Ringkonnakohus ei nõustu siinjuures kostja ja maakohtuga, et tulenevalt sama vara

varasemast koormamisest hüpoteegiga (dtl 270–276) pidi hageja mõistma praegu vaidlusalust

tagatiskokkulepet avaramana sellest, mida eespool toodud põhjendustel saab pidada

lubatavaks ja kehtivaks. Varasema lepingu puhul ei kujunenud olukorda, kus hüpoteegi arvel

oleks asutud üldse mingit nõuet täitma, mistõttu pole ka teada, milliseid vastuväiteid hageja

koormatud kinnisasja omanikuna oleks esitanud.

13. Kokkuvõttes pole sundtäitmine lubatav ühegi eespool p-s 1.1 kirjeldatud nõude (1)–(4)

osas ja tuleb tunnistada tervikuna lubamatuks. Hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse.

Kohtutäitur peab talle jõustunud kohtuotsuse esitamisel vaidlusaluse täitemenetluse lõpetama

(TMS § 48 lg 1 p 4) ja selle menetluse kulud jäävad hageja kui sissenõudja kanda (TMS § 221

lg 4). Maakohtu hagi tagamise määruse alusel on vaidlusalune täitemenetlus peatatud kuni

kohtuotsuse jõustumiseni. Seda otsustust ei ole vaja muuta, sest pärast otsuse jõustumist ja

kohtutäiturile esitamist, tuleb täitemenetlus koheselt lõpetada, st hagi tagamisel ei ole enam

sisulist toimet pärast otsuse jõustumist.

14. Kostja taotlus 03.03.2025 kohtuistungi protokolli parandamiseks jääb rahuldamata.

Menetlustoimingu protokoll peab kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja

lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist (TsMS § 50 lg 1). Nii kohtu

selgituste kui ka poolte avalduste osas on piisav protokollida põhiline sisu (TsMS § 50 lg 1

p-d 8–10). Protokoll on nõuetekohane. Kostja vastuväited lisatakse protokollile (TsMS § 53 lg

4 ls 2). Protokolli parandamise taotluse lahendust ei saa vaidlustada.

15. Ringkonnakohus rahuldab kohtuistungil esitatud kostja taotluse 15.08.2024 tasutud

riigilõivu tagastamiseks TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel, sest kostja ei esitanud ühtegi lõivustatud

taotlust. Lõiv tagastatakse vastavalt kostja taotlusele samale kontole, millelt see tasuti. Lõivu

tagastamise otsustust ei saa vaidlustada.

16. Kõik senised menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kulud määrab

rahaliselt uuesti kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast lahendi jõustumist (TsMS §

177 lg 2, vt nt RKTKm 27.05.2024, 2-21-3088/31, p 10.5).

(allkirjastatud digitaalselt)

12 (12)