2-20-5712/130 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. märts 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-5712

Tsiviilasi

Artjom Spasski ja Natalja Spasskaja hagi Igor

Ogorodniku ja Ksenia Ogorodniku vastu võlgnevuse

nõudes

Apellatsioonkaebuse hind

6500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 30. augusti 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Igor

Ogorodniku

ja

Ksenia

Ogorodniku

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant I (kostja I): Igor Ogorodnik (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

Apellant II (kostja II): Ksenia Ogorodnik (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

Apellantide lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Margus Kiir

Vastustaja I (hageja I): Artjom Spasski (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

Vastustaja II (hageja II): Natalja Spasskaja

(isikukood XXXXXXXXXXXX)

Vastustajate lepinguline esindaja: Mihhail Tuštšenko

RESOLUTSIOON

1. Viru Maakohtu 30. augusti 2024 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Igor Ogorodniku ja Ksenia

Ogorodniku kanda.

3. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Artjom Spasski (hageja I) ja Natalja Spasskaja (hageja II, ühiselt hagejad) esitasid 17.

aprillil 2020 Viru Maakohtule hagi Igor Ogorodniku (kostja I) ja Ksenia Ogorodniku (kostja

II, ühiselt kostjad) vastu võlgnevuse nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 14. novembril 2019

korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (leping), mille tõestas Narva notar Tatjana

Boitsova. Lepingu esemeks oli korteriomand asukohaga XXXXXXXX (korter). Lepingu

sõlmimisega samal ajal esitasid ostjad kinnistamisavalduse eelmärke kinnistusraamatusse

kandmiseks ja müüjad andsid selleks kandeks nõusoleku.

Lepingu p-de 3.1 ja 3.2 kohaselt müüsid kostjad korteri hagejatele hinnaga 55 000 eurot.

Müügihinnast 11 000 eurot tasusid hagejad kostjatele enne lepingu sõlmimist ning kooskõlas

lepingu p 3.3 ülejäänud summa, s.o 44 000 eurot, hakkasid tasuma alates novembrist 2019,

osamaksetena 500 eurot kuus. Korteri valduse andsid kostjad hagejatele üle lepingu

sõlmimise päeval ehk 14. novembril 2019.

Lepingu p 2.13 kohaselt kostjad avaldasid ja kinnitasid, et lepingu esemeks olev korteriomand

vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused ning et

lepingu esemel ei ole mingeid muid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist kostjad

oleksid pidanud vajalikuks. Korteri kasutamise käigus said hagejad kolmandate isikute käest

teada, et korter ei vasta täielikult projektile ning selles on tehtud ümberehitus: lammutatud

vaheseina osa lodža ja siseruumide vahel. Korteri valduse üleandmisel ning mõistliku aja

jooksul peale valduse üleandmist ei andnud kostjad hagejatele dokumente, mis kinnitaksid

selle ümberehitamise seaduslikkust.

Lepingu p-des 7.1–7.8 on ette nähtud lepingust taganemise kord seoses poolte kohustuste

rikkumisega. Hagejad teatasid kostjatele 20. märtsil 2020 lepingust taganemisest alates 1.

aprillist 2020, mille tagajärjena on kostjad kohustatud tagastama hagejatele lepingust

taganemise hetkeks lepingu järgi saadu. Hagejad leidsid, et taganemisavaldus on tehtud

mõistliku aja jooksul. Korteri puudused on müüjate poolne lepingu oluline rikkumine ja piisav

alus lepingust taganemiseks, arvestades ostjate vajalike rahaliste kulutuste suurust ning

ebamugavusi, mis on seotud nimetatud korteri kasutamisega.

Hagejad on tagastanud kostjatele korteri valduse ning seoses lepingust taganemisega on

kostjatel kohustus tagastada hagejatele kõik üleantu, s.o hagejate poolt taganemise päeva

seisuga tasutud 13 000 eurot.

Alusetu on kostjate väide, et müügilepingust taganemise tulemusena jääb ostjate poolt

müüjatele tasumisele kuulunud müügihinna osa müüjatele leppetrahvina vastavalt

müügilepingu p-s 7.6 kokkulepitule, kuna leppetrahvi nõue on taganemise tagajärgedega

vastuolus. Lepingust taganemisega ei ole kostjatele tegelikult kahju üldse tekitatud, mille tõttu

on leppetrahvi nõudmine hea usu põhimõtte vastane. Tasumisele kuuluv leppetrahv on

ebamõistlikult suur ning hagejad paluvad kohtul seda vähendada mõistliku suuruseni.

Leppetrahvi suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kostjatele tegelikult tekitatud kahjust,

nt kostjate saamata jäänud tulust 7 kuu eest, mille jooksul leping on võimalik lugeda

kehtivaks. Arvestades seda, et keskmine üür Narva linnas on umbes 250 eurot, võiks kostjate

kahju suuruseks lugeda 1750 eurot. Hagejad palusid arvestada ka nende majanduslikku

seisundit, mis ei võimalda neil tasuda isegi kohtumenetlusega seotud kulusid.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palusid

kostjad jätta solidaarselt hagejate kanda.

Hagejad on tasunud kostjatele lepingu eseme müügihinnast 13 500 eurot (s.o müügilepingu

p-s 3.2 nimetatud 11 000 eurot + müügilepingu p-s 3.3 nimetatud järelmaksuga tasumisele

kuuluvast summast 2500 eurot). Osamaksed on hagejate poolt tasutud kuni 25. märtsini 2020.

Hagejad on jätnud tasumata müügihinnana 41 500 eurot. Ostjad on kohustatud tasuma ka

viivist.

Vastavalt müügilepingu p-dele 7.1 ja 7.1.1 on kostjatel õigus kuni lepingu eseme suhtes

asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust taganeda, kui ostjad ei tasu müügilepingu alusel

müügihinnana tasumisele kuuluvaid summasid lepingus kokkulepitud tähtaegadeks ja korras.

Hagejad on alates 25. aprillist 2020 jätnud osamaksed ja lepingu esemega seotud kulud

tasumata. Kostjad juhtisid korduvalt hagejate tähelepanu maksetega viivitamisele. Vastavalt

müügilepingu p-le 7.6 ei ole lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu müüjad

kohustatud tagastama ostjatele lepingu eseme müügihinna ettemakset, sõltumata sellest, kui

palju makseid on ostjad teinud ning see summa loetakse leppetrahviks, samuti ei ole lepingust

taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu ostjatel õigus nõuda müüjatelt mingite

täiendavate kulude kompenseerimist.

Kostjad tegid 3. juunil 2020 müügilepingust taganemise avalduse, mille koostas ja tõestas

notar Tiit Juse ja mis on hagejatele edastatud. Seega on kostjad 3. juunil 2020 müügilepingu

kehtivalt lõpetanud.

Tulenevalt eeltoodust puudub hagejatel kostjate vastu nõue.

Kostjad ei tunnista hagejate lepingust taganemise avaldust, kuna avaldus ei ole kokkulepitud

vorminõude eiramise tõttu kehtiv. Hagejate avaldus ei ole notariaalselt tõestatud, notar on

kinnitanud vaid hagejate allkirjade õigsuse. Avalduse esitamisel ei ole järgitud mõistlikku

tähtaega. Kostjate poolne oluline lepingurikkumine puudub.

Hagejad on tekitanud korterile olulist kahju. Hagejate poolt põhjustatud defektide

kõrvaldamise maksumuseks on vähemalt 4848 eurot. Siinjuures ei ole hinnatud kadunud

esemete ja rikutud kodutehnika maksumust. Korter rikuti hagejate poolt sedavõrd lühikese aja

jooksul ning peale seda asuti otsima põhjuseid selle tagastamiseks.

Leppetrahv oli ettenähtud seoses asjaoluga, et heas seisundis korter võeti kohe ostjate poolt

kasutusse ning lepingu lõppemisel pidi leppetrahv arvestama asja kulumiga seonduva kahjuga

ja asja kasutamisest saadud kasuga, mille suurus on raskelt tõendatav.

3. Maakohus jättis 29. juunil 2021 hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hagejate kanda.

4. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 22. detsembril 2021 hagejate apellatsioonkaebuse, tühistas

Viru Maakohtu 29. juuni 2021 otsuse ning saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks

eelmenetluse staadiumis.

MAAKOHTU LAHEND

5. Asja uuel läbivaatamisel rahuldas maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt

hagejate kasuks välja 9000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus 69% ulatuses solidaarselt

kostjate kanda ning 31% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulude rahalist suurust

maakohus kindlaks ei määranud.

Maakohus leidis, et poolte vahel puudub vaidlus ja/või luges kohus tuvastatuks järgmise:

-

hagejad ostjatena ning kostjad müüjatena sõlmisid 14. novembril 2019 korteriomandi

XXXXXXXX notariaalselt tõestatud müügilepingu ning poolte avalduse alusel kanti

kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge hagejate kasuks;

-

lepingust tulenevalt oli müügihinna tasumise kord järgmine: 1) 11 000 eurot tasuvad

hagejad kostjatele enne müügilepingu sõlmimist; 2) 44 000 eurot kohustusid hagejad

tasuma kostja 1 pangakontole igakuiste 500 euro suuruste osamaksetena 88 kuu

jooksul.

-

müügilepingu kohaselt läks lepingu eseme otsene valdus ning korteri kasutamisega

seotud kulude kandmise kohustus hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval;

-

pooled esitasid vastastikku müügilepingust taganemise avaldused: 1) hagejad esitasid

kostjatele 20. märtsil 2020 notariaalselt kinnitatud avalduse lepingust taganemiseks

alates 1. aprillist 2020; 2) kostjad esitasid hagejatele 3. juunil 2020 notariaalselt

tõestatud avalduse. Puudub vaidlus, et pooled on üksteise taganemisavaldused kätte

saanud;

-

pooltevaheline leping on lõppenud lepingust taganemise tulemusena;

-

hagejad on kostjatele lepingu täitmisena tasunud 13 500 eurot, igakuised maksed on

tasumata alates 25. aprillist 2020;

-

müügilepingu esemeks olevas korteris oli enne müügitehingut tehtud ümberehituse

käigus eemaldatud köögi ja rõdu vaheline sein (aken ja uks) ja tehtud muudatused

küttesüsteemis.

Maakohus leidis, et hagejate lepingust taganemise avalduse formaalsed eeldused olid täidetud.

Pooled leppisid müügilepingus küll kokku, et taganemisavaldus peab olema notariaalselt

tõestatud vormis ja hagejate taganemisavaldus oli notariaalselt kinnitatud, kuid kuna kostjad

ei tuginenud oma esialgsetes vastuväidetes vorminõude rikkumisele, leidis kohus, et sellega

andsid kostjad nõustumuse kokkulepitud vorminõude muutmisele.

Hagejate lepingust taganemise materiaalsete eelduste kohta leidis maakohus, et need ei ole

täidetud. Maakohus tuvastas, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mis puudutab köögi ja

rõdu vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja andnud kostjatele üle lepingus

kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri. Kohus luges samas tuvastatuks, et hagejatele

oli juba enne lepingu sõlmimist teada vähemalt see, et korteris oli tehtud köögi ja rõdu

vahelise seina ümberehitus. Maakohus möönis siiski, et hagejad võisid asjaolust, et tegemist

on nõuetekohaselt vormistamata ümberehitusega, mille kohta puudub vajalik

dokumentatsioon, teada saada ka hiljem, s.h hagejate viidatud ajal märtsis 2020. Sellest

tulenevalt leidis maakohus, et hagejad teatasid kostjatele lepingueseme puudusest mõistliku

aja jooksul. Maakohus leidis samas, et lepingueseme puudus oli kõrvaldatav ja seega ei olnud

tegemist olulise lepingurikkumisega, mis oleks andnud hagejatele õiguse lepingust taganeda.

Kostjate taganemisavalduse osas leidis maakohus, et täidetud olid nii selle formaalsed kui

materiaalsed eeldused ja seega lõppes leping kostjate taganemisavaldusega.

Maakohus leidis, et leppetrahvi tingimused lepingus ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega,

kuid põhjendatud on hagejate taotlusel leppetrahvi vähendamine mõistliku suuruseni.

Maakohus leidis, et antud juhul on müügilepingus taganemise puhuks lepingu p-s 7.6

kokkulepitud leppetrahvil eelkõige kahju hüvitamise funktsioon, kuivõrd kostjate huvi

lepingu täitmise vastu ei seondu näiteks nende endi kohustusega kolmanda isiku vastu vms.

Maakohus nõustus pooltega, et leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel saab mh aluseks

võtta kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu saamata jäänud üüritulu 7 kuu eest üüritasuga

300 eurot kuus, kokku 2100 eurot.

Maakohus leidis, et kuigi kostjad teostasid pärast korteri valduse tagasi saamist selles

remonttöid, ei ole tõendatud, et selleks kulus just hinnapakkumises märgitud 4848 eurot.

Samuti leidis maakohus, et kostjatel tekkinud kahju puhul tuleb mh arvestada asjaoluga, et kui

korteri kasutamiseks oleks sõlmitud üürileping, siis VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi üürnik ei

vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja

lepingujärgse kasutamisega. Need kulud peaksid olema hõlmatud kokkulepitud üüritasuga.

Maakohtu hinnangul on kostjate kirjeldatud defektid vähemalt osaliselt kaetud võimaliku

üüritasuga.

Tulenevalt leppetrahvi funktsioonist ja kostjatele tekkinud kahju suurusest, luges maakohus

leppetrahvi proportsionaalseks suuruseks 4500 eurot. Maakohus ei arvestanud leppetrahvi

vähendamisel hagejate majandusliku seisundiga, kuivõrd leppetrahv ei kuuluks hagejatelt

väljamõistmisele, vaid leppetrahvist ülejääv raha tuleb kostjatel hagejatele tagastada, millega

ei saa kaasneda hagejatele raskeid majanduslikke tagajärgi.

Kokkuvõttes rahuldas maakohus hagejate nõude osaliselt ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks

välja 9000 eurot (hagejate tasutud osamaksed kokku 13 500 – leppetrahv 4500 eurot).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu

otsuse osaliselt tühistada ja mõista kostjatelt hagejate kasuks välja 2500 eurot. Menetluskulud

maakohtus palusid kostjad jätta 19% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 81% ulatuses

solidaarselt hagejate kanda, menetluskulud ringkonnakohtus hagejate kanda.

Kostjad ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millisega loeti kehtivaks kostjate poolne lepingust

taganemine ja loeti õiguspäraseks kostjate poolt leppetrahvi kohaldamine, samuti osas,

millega maakohus luges hagejate lepingust taganemise kehtetuks.

Maakohus leidis lepptrahvi vähendades ekslikult, et müügilepingus taganemise puhuks on

kokkulepitud leppetrahvil eelkõige kahju kompenseerimise funktsioon, kuivõrd kostjate huvi

lepingu täitmise vastu ei seondu näiteks nende endi kohustusega kolmanda isiku vastu vms.

Maakohtu hinnangul võisid kostjatele tekkiva kahjuna pooled lepingu sõlmimisel ette näha

eelkõige müüjatel korteri kasutamisest tulu teenimise võimaluse kaotamise ja kahju seoses

korterile lepingu täitmisel tekkinud võimalike kahjustustega.

Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjate ja hagejate müügitehing oli tehtud hinnaga 55 000

eurot ning müügihinnast ainult 11 000 eurot tasuti koheselt. Müügihinnast 44 000 eurot

kohustusid hagejad tasuma tagatiseta ja järelmaksuga 88 kuu jooksul. Seega oli leppetrahvi

eesmärk eelkõige survestamisfunktsioonis, st kohustada hagejaid täitma kohustusi ja lepingu

rikkumine oli tagatud kokku lepitud leppetrahviga. Leppetrahvi suurus oli läbiräägitud ning

see oli ajendiks kostjatele tagatiseta järelmaksu võimaldamises. Hagejad omaltpoolt ei

pidanud vormistama laenu, esitama pangale tagatisi ning järelmaks oli intressivaba. Hagejad

olid nõus ja möönsid, et lepingu rikkumisel on leppetrahv vähemalt esimese sissemaksu

ulatuses. Kostjaid omakorda kaitses leppetrahv hagejate poolt lepingu rikkumiste eest ning

pikaajalise järelmaksu perioodi jooksul võimalike kahjulike tagajärgede eest. Esiteks tagastati

oluliselt kahjustatud vara, tekitati kunstlikult olukord, millise tagajärjed kestavad tänaseni (sh

kandsid kostjad kulusid olukorra lahendamiseks, korduvalt notariga seonduvaid kulusid,

oluline ajakulu korteri seisundi parendamiseks, uue müügiprotsessi korraldamiseks, kostjad

kandsid kommunaalkulusid kuni uue müügitehinguni, hagejad andsid nõusoleku

kinnistusraamatus eelmärke kustutamiseks hilinemisega 3 kuud jne), kostjaid on alusetult

süüdistatud ja tekitatud sellega lisaks eeltoodud kahjule ka mittevaralist kahju. Kostjad

rõhutavad, et ilmselt on hea usu põhimõtte vastane olukord, kus hagejad otsustasid

elukorraldust muuta ja selleks asusid väitma, et ei olnud teadlikud ostetud korteri

väidetavatest puudustest.

Leppetrahv kaitseb lisaks survefunktsioonile võlausaldaja huve ka juhul, kui tekkinud kahju

tõendamine osutub praktikas äärmiselt raskendatuks või koguni võimatuks. Kostjad on

seisukohal, et muu eelnimetatud kahju tõendamine on oluliselt raskendatud või võimatu.

Maakohus on ekslikult leidnud, et piisav on leppetrahvi võrdlemine pelgalt lihtsamalt

tõendatava kahju ulatusega ning jättis sisuliselt tähelepanuta leppetrahvi eesmärgi ning

tehingu asjaolud (s.o pikaaegne järelmaks, tagatise puudumine, hagejate käitumine kunstlikult

taganemise olukorra loomisel ja sellega lepingu rikkumisel).

Kostjad on nõus maakohtu seisukohaga, et leppetrahvi proportsionaalsuse hindamisel saab mh

aluseks võtta kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu saamata jäänud üüritulu 7 kuu eest, s.o

2100 eurot. Samas ei nõustu kostjad maakohtu seisukohaga, et kahjuna ei saa arvestada

hagejate poolt korterile tekitatud 4848 euro suurust otsest varalist kahju. Arusaamatu on

maakohtu järeldus, et kostjatel ei ole õigust selle kahju hüvitamist nõuda, sest kui nad oleks

korteri välja üürinud, ei vastutaks üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest,

mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Hagejad kasutasid korterit ligikaudu poole

aasta jooksul ja tekitasid selle aja jooksul kahju, mis ületas asja tavapärase kasutamisega

tekkivat kulumist. Kostjate tekitatud kogukahju oli ka suurem kui remondile kulunud summa.

Kostjad on seisukohal, et leppetrahvi mõistlikuks ja proportsionaalseks suuruseks on hagejate

esimese sissemakse suurus 11 000 eurot, milline on lähedane kahju summale ja milline

ajendas kostjaid sõlmima antud tehingut tagatiseta, st andis õiguskindluse võimalike kahjude

katmisel. Seega on põhjendatud välja mõista apellantidelt 13 500 eurot – 11 000 eurot = 2500

eurot (s.o 19% hagihinnast).

7. Vastuses apellatsioonkaebusele on hagejad seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ning esimese astme kohtuotsus muutmata.

Hagejad tagastasid korteri kostjatele samas seisundis, nagu see hagejatele üle anti. Hagejad

taganesid põhjendatult lepingust, taganemine ei õnnestunud vaid formaalsel põhjusel.

Maakohus luges tuvastatuks, et kostjad on lepingut rikkunud osas, mis puudutab köögi ja rõdu

vahelise ukse ja aknaga vaheseina eemaldamist ja on andnud hagejatele üle lepingus

kokkulepitud tingimustele mittevastava korteri.

Kostjad ei ole maakohtu menetluses väitnud ega tõendanud rahaliste kulutuste tegemist seoses

notariaalsete tehingutega, uue müügiprotsessi korraldamisega ning ei maininud maakohtu

menetluses mittevaralise kahju olemasolu, selle koosseisu ega suurust.

Kostjad pidid tõendama, et piltidel olevad defektid puudusid korteri üleandmise ajal, aga olid

olemas valduse vastuvõtmisel. Maakohus jõudis õigele järeldusele, et kui eeldada kirjeldatud

defektide puudumist hagejatele korteri üleandmisel, ei pea üürnik vastutama asja hariliku

kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

Need kulud peaksid olema hõlmatud kokkulepitud üüritasuga.

Maakohus on õigesti leidnud, et leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja kostjate

apellatsioonkaebus rahuldamata. Poolte menetluskulud ringkonnakohus jäävad kostjate kanda.

9. Hagi on esitatud VÕS § 189 lg 1 järgi lepingu alusel üleantu tagastamiseks.

Pooled vaidlesid maakohtus 14. novembril 2019 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu lõppemise aluse ja tagajärgede üle. Hagejad ei ole vaidlustanud maakohtu

seisukohta, et leping on lõppenud kostjate 3. juuni 2020 avaldusega lepingust taganemiseks

lepingu p 7.1.1 alusel, sest hagejad rikkusid oma kohustust tasuda lepingujärgseid

osamakseid. Seega ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses enam selle üle, kumb pooltest on

esitanud kehtiva lepingust taganemise avalduse.

Maakohus leidis, et pooled on lepingu p-s 7.6 kokku leppinud, et ostjapoolse

lepingurikkumise tõttu lepingust taganemisel ei ole müüja kohustatud tagastama ostjale

lepingu eseme müügihinna osas tehtud ettemakset, sõltumata sellest, kui palju makseid

lepingu p-i 3.3 alusel on ostja juba teinud ning see summa loetakse lepingupoolte poolt

leppetrahviks. Maakohus leidis, et kostjad ei pea hagejatele välja andma maksete seda osa,

mis täidab leppetrahvi funktsiooni, st 4500 eurot.

Maakohus tuvastas, et hagejad tasusid kostjatele müügihinna ettemaksetena lepingu alusel 13

500 eurot, rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja 9000

eurot. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata.

Kostjad taotlevad maakohtu otsuse osalist tühistamist, leppetrahvi suurendamist 11 000 euroni

ja kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja mõistetud summa vähendamist 2500 euroni.

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes

vaidlustatud ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud, et pooled leppisid lepingu p-s

7.6 kokku leppetrahvis juhuks, kui ostja jätab täitmata oma lepingulise kohustuse tasuda

osamakseid. Leppetrahvi eesmärgina tuvastas maakohus eelkõige kahju kompenseerimise

funktsiooni. Leppetrahvi suuruseks leppisid pooled kokku ostja poolt kuni lepingust

taganemiseni tasutud osamaksete suuruse, mis praegusel juhul oli 13 500 eurot. Maakohus

leidis õigesti, et hagejad peavad kostjale lepingu rikkumise tõttu leppetrahvi tasuma ja

leppetrahvina käsitletava summa osas tuleb kostjate poolt hagejatele tagastatavat summat

vähendada.

11. Hagejad taotlesid maakohtult leppetrahvi vähendamist.

12. VÕS § 162 lg 1 järgi, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus

seda leppetrahvi tasuma kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi

ja lepingupoole majanduslikku seisundit.

Riigikohus on selgitanud, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniõigus, mida

kohus võib kasutada ainult kohustatud lepingupoole nõudmisel (vt RKTKo nr 2-15-3965 p

31; nr 3-2-1-132-12 p 12; nr 3-2-1-87-10 p 11). Kohtulahendist peavad olema nähtavad ja

kontrollitavad kohtu motiivid, miks leppetrahvi vähendati. Kõrgema astme kohtul on võimalik

leppetrahvi vähendamise seaduslikkust kontrollides hinnata, kas maakohus on oma

diskretsiooni nõuetekohaselt teostanud.

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on oma diskretsiooni leppetrahvi vähendamisel

nõuetekohaselt teostanud. Maakohus on leppetrahvi vähendamisel pidanud õigesti vajalikuks

hinnata, mis eesmärgil vaidlusalune leppetrahv kokku lepiti. Maakohus tuvastas leppetrahvil

tagatisfunktsiooni. Kui leppetrahvi funktsiooniks on kompenseerida kahju, siis tuleb kaaluda,

millist kahju võisid pooled lepingu sõlmimisel ette näha. Seetõttu võttis maakohus mõistliku

leppetrahvi suuruse määramisel õigesti arvesse kostjatel müügilepingu sõlmimise tõttu 7 kuu

jooksul saamata jäänud üüritulu keskmiselt 300 eurot kuus ja kostjatel hagejate tegevuse tõttu

tekkinud võimalikku kahju (ära viidud mööbel jms). Hagejad olid korteri valduse üle võtnud

ja pidid neid kahjusid lepingu lõppemisel mõistlikult ette nägema.

14. Maakohtu poolt leppetrahvi vähendamine on põhjendatud ka arvestades poolte

kokkulepitud leppetrahvi kujunemise viisi ning arvestab piisavalt kostjate õigustatud huviga.

Kahju suuruse tõendamise koormus lasub leppetrahvi vähendamise nõude esitamisel

võlausaldajal, st kostjatel (RKTKo 3-2-1-66-05 p 18). Kostjad ei ole tõendanud oma väiteid,

et lepingu rikkumisega tekitatud kahju on suurem sellest, millega maakohus leppetrahvi

vähendamisel arvestas. Kostjad esitasid tõendina kahju suuruse kohta OÜ Promo Arsenal 5.

juuni 2020 hinnapakkumise korteriomandi remonditöödele summas 4848 eurot ja fotod

korteris fikseeritud siseviimistluse puudustest (I kd lk 192–195). Kostjate esitatud tõenditest

ei saa aga järeldada, et hinnapakkumises kajastatud tööd olid vajalikud just hagejate poolt

tekitatud puuduste kõrvaldamiseks, sest korteri valduse üleandmisel hagejatele ja tagastamisel

kostjatele siseviimistluse olukorda ei fikseeritud. Ka ei ole kostjad tõendanud kadunud mööbli

olemasolu ja korteris olnud kodutehnika rikkumist.

Kostjad ei ole maakohtu menetluses avaldanud, et lepingu rikkumisega on neile tekitatud

mittevaralist kahju ja selle kostjate apellatsioonkaebuse väitega ringkonnakohus seetõttu ei

arvesta (TsMS § 652 lg 1).

15. Kostjad leiavad, et leppetrahvi eesmärk oli survestamisfunktsioon, et hagejad ei rikuks

lepingut. Kostjad võimaldasid hagejatele järelmaksu üksnes seetõttu, et leppetrahv oli läbi

räägitud, see oli tagatis lepingu rikkumise puhuks.

Ringkonnakohus kostjate selle seisukohaga ei nõustu. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjatel

oli õigustatud huvi võõrandada korter just hagejatele kokkulepitud tingimustel (RKTKo 2-15-

3965 p 32) ja kostjate poolne lepingu rikkumine tõi neile kaasa rasked tagajärjed. Pärast

lepingust taganemist oli kostjatel võimalik korter uuesti võõrandada ja nad on seda ka teinud

(kinnistusraamatu andmetel juba 10. juunil 2021). Seega ei kahjustanud hagejate rikkumine

kostja poolt lepingu sõlmimisega saavutada soovitud eesmärki – võõrandada korter

turuhinnaga. Kuivõrd korter on uuesti võõrandatud, ei ole usutavad kostjate väited, et hagejate

rikkumise tagajärjed kestavad siiani.

16. Ringkonnakohus leiab, et leppetrahvi vähendamisel tuleb praegusel juhul VÕS § 162 lg 1

järgi arvestada ka neid asjaolusid, mis põhjustasid hagejate poolse osamaksete tasumise

peatamise. Hagejad jätsid oma osamaksed tasumata sisuliselt seetõttu, et nad uskusid end

olevat lepingust nõuetekohaselt taganenud kostjate poolse lepingu rikkumise tõttu. Maakohus

tuvastaski kostjate poolse lepingu rikkumise, kuid ei pidanud seda rikkumist lepingust

taganemiseks piisavaks. Samas tuleb nimetatud asjaoluga leppetrahvi põhjendatud suuruse

kaalumisel arvestada, sest hagejad on maakohtu menetluses, samuti vastuses

apellatsioonkaebusele sellele asjaolule tuginenud. Kostjate soov saada leppetrahvina vähemalt

1/5 kinnisasja müügihinnast ei ole millegagi põhjendatud.

17. Seega ei anna kostjate apellatsioonkaebuse väited kogumis alust kaebuse rahuldamiseks ja

maakohtu otsuse muutmiseks, sh menetluskulude jaotuse osas.

18. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad poolte menetluskulud

ringkonnakohtus solidaarselt kostjate kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise

suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest (TsMS §

177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)