2-22-17505/17 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Mati Maksing ja kohtunik Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht

11.03.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-17505

Kohtuasi

B.R-i avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

vastu Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

23.09.2022

üldkoosoleku

otsuste

kehtetuks

tunnistamist ja tühisuse tuvastamisseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.04.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (vastustaja): B.R (isikukood XXX)

Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Nõmme

tee 63a korteriühistu (registrikood 80089899), lepinguline

esindaja advokaat Teet Lehiste

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 17.04.2023 määrus tühistada ning saata asi samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. B.R (avaldaja) esitas 21.11.2022 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Nõmme tee 63a

korteriühistu (puudutatud isik) vastu tunnistada kehtetuks Tallinn, Nõmme tee 63a

korteriühistu 23.09.2022 üldkoosoleku otsused, alternatiivselt tuvastada nende tühisus.

2-22-17505

2. Avalduse kohaselt laekus 07.09.2022 avaldaja elektronposti aadressile elektronposti

aadressilt XXX teade, mis sisaldab üldkoosoleku kokkukutsumise nõuet. 05.10.2022 laekus

avaldaja elektronposti aadressile koosoleku protokoll koos lisadega elektronposti aadressilt

XXX. 3. Üldkoosoleku materjalides puuduvad materiaalõiguslikud alused, mis tõendaksid, et

üldkoosolek oli volitatud otsuseid vastu võtma. Üldkoosoleku osalejate nimekirjast lähtuvalt

on avaldaja tuvastanud ühe hääleõigusliku korteriomandi (krt.4) esindaja esindatuse

olemasolu koosolekul. Seega puudus koosolekul piisav osalejate arv ja KrtS § 20 lg 2 kohaselt

üldkoosolek oli otsustusvõimetu. TsÜS § 33 lg 2 ja lg 3 kohaselt hääletamisel antud hääled

olid tühised, mis mõjutas otseselt otsuste tegemist. TsÜS § 38 lg 2 otsuste vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda, mis toob juriidilise isiku organi otsuse tühisuse.

Üldkoosolekul ei ole korteriomaniku esindaja esindusõiguse olemasolu kirjaliku

dokumendiga tõendatud, millega on rikutud KrtS § 22 lg 5 esimeses lauses sätestatut.

Korteriomanike esindajate volikirjad või nende ärakirjad ei ole lisatud üldkoosoleku

protokollile, millega on rikutud MTÜS § 21 lg-t 5.

4. Avaldaja taotles otsuste kehtetuks tunnistamist KrtS § 29 lg 1 esimese lause ja MTÜS § 21

lg 3 kohaselt ja tühisuse tuvastamist KrtS 29 lg 1 teise lause, MTÜS § 241 lg 1 või TsÜS § 38

lg 1 ja 2 kohaselt kui otsuste vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

Koosoleku teates ei ole koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse näidatud,

mis ei võimalda päevakorra punktide mõttest ning hääletamisele väljatoodavast sisust aru

saada, koosolekuks ette valmistuda ning koosolekul informeeritult hääletada. Nendeks on

koosolekul vastuvõetud otsused päevakorra projekti punktides „1. Autovärava uue

automaatika soetamise ja paigaldamise otsustamine“ ja „2. Hooldustasu otsustamine ja

hooldustööde teostamise plaan (hekkide lõikus, puude hoolduslõikus ja raie, tänavakivide

puhastus jms.)“. Vastuvõetud ja majanduskulu muutmist nõudvad otsused on seotud

korteriühistu majandustegevusega, mis peab kohustuslikus korras olema kajastatud uues

majanduskava projektis, lisatud koosoleku teatele ja tutvustatud korteriomanikele, mida aga ei

ole tehtud ja millega on rikutud KrtS § 20 lg-t 4, § 37 lg-t 3 ja § 41 lg-t 4.

Puudutatud isiku seisukoht

5. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Üldkoosolek oli

otsustusvõimeline. Üldkoosolekul osalenud korteriomanikele väljastatud volikirjad 2022.

aasta kohta on käsitatavad vastava korteriomandi omanike sisesuhtes antud volitusega

esindada vastavat korteriomandit ühise esindajana ja seega käsutada korteriomandist tulenevat

häält, mistõttu tuleb kvooruminõue lugeda täidetuks. Korteriomandist tulenevaid õigusi

üldkoosolekul on võimalik teostada mitte üksnes teise ühis- või kaasomaniku esindamise

kaudu, vaid ka korteriomanike enda sisesuhtes määratletud ühise esindaja kaudu KrtS § 15 lg

3 mõttes. Kuigi viidatud säte reguleerib ennekõike korteriühistu poolt ühiste korteriomanike

suhtes korteriühistu poolt tehtud tehingu kehtivust, siis märgib see ühtlasi ka korteriomandi

ühise esindamise võimalikkust. Riigikohus on selgitanud, et korteriomandi ühised omanikud

saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise

esindaja ka etteulatuvalt (RKTKm, 2-20-11256 p 14). Korteriomandite nr 1, 2, 3 ja 5 ühiste

esindajate nimetamisest 2022. aasta üldkoosolekutel korteriomanditest tulenevate õiguste

teostamiseks on korteriühistut teavitatud 2022.a alguses (jaanuar-veebruar), mida puudutatud

isik tõendab korteriomandite nr-te 2, 3 ja 5 e-posti teel saadetud volikirjade esitamisega ning

selgitab, et korteriomand nr 1 on volikirja esitanud korteriühistule paberkandjal. Volituste

2-22-17505

sisuks on üldise esindusõiguse andmine kõikidel 2022.a korteriühistu üldkoosolekutel

esindamiseks tähtajaga kuni 31.12.2022.

6. Puudutatud isiku poolt majandatava kinnisasja koosseisu kuulub 6 korteriomandit. Seega

tuleb puudutatud isiku põhikirja kohaselt lugeda üldkoosolek otsustusvõimeliseks, kui

üldkoosolekul on esindatud vähemalt 4-st korteriomandist tulenevad hääled. Üldkoosolekul

osalesid isiklikult 3 korteriühistu liiget - Y, B.X ja C. Isiklikult osalenud liikmetele on

väljastatud volikirjad üldkoosolekutel korteriomandite ühiseks esindamiseks. Üldkoosolekul

osalesid kokku 3 korteriomandi ühised esindajad (krt 1, 2 ja 3), 1 korteriomandi volitatud

esindaja (krt 4) ning 1 korteriomandi ühise esindaja volitatud esindaja (krt 5). Kokku oli

üldkoosolekul esindatud seega põhikirja p-i 4.4.3 kohaselt 5 korteriomandi hääled.

7. Avaldaja ei ole kohtuväliselt kordagi pööranud juhatuse tähelepanu etteheidetava

kvooruminõude puudulikkusele. Puudutatud isiku hinnangul ei ole esinenud takistusi

volikirjade väljaandmiseks avaldajale. Avaldaja käitumine on vastuolus KrtS § 12 lg-st 2

tuleneva hea usu põhimõttega, kuivõrd tekitab korteriühistule asjatut koormust ning takistab

selle efektiivset toimimist. Avaldaja ei ole põhjendanud, milles seisneb kokkukutsumise teates

avaldatud päevakorra punktide ebaselgus, kõrvalekaldumine või vastuolu võrreldes

üldkoosolekul vastu võetud otsusega. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid või muid asjaolusid

selle kohta, milliste toimingute tegemine oli mõne päevakorra punkti ebaselguse tõttu

takistatud või kuidas saanuks avaldaja vastuvõetud otsust muul viisil talle teadaoleva teabega

mõjutada.

Maakohtu määrus ja põhjendused

8. Harju Maakohus rahuldas 17.04.2023 määrusega avalduse ja tunnistas kehtetuks Tallinn,

Nõmme tee 63a korteriühistu korteriomanike 23.09.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsused:

1) tunnistada parimaks Piirdeaiad OÜ pakkumine, mis oli teistest soodsam ja mille

töötemperatuur võrreldes teistega suurem (-30 kraadi kuni +70 kraadi); 2) anda juhatusele

volitused vastavate tööde tellimiseks ja kokkuleppimiseks; 3) alates 01.10.2022 koguda

hooldustasu 0,12EUR/m2; 4) sellel aastal sügisene hekilõikus tehakse talgute korras.

Majahaldur informeerib täpsemalt toimumise aja. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud

isiku kanda ja temalt avaldaja kasuks välja menetluskulu summas 50 eurot.

9. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et avaldus kuulub rahuldamisele.

Kohus tugines KrtS § 1 lg-le 4, § 15 lg-le 1, § 20 lg-tele 1 ja 2, § 22 lg-le 5, § 29 lg 2

esimesele lausele, MTÜS § 21 lg-le 3¹, TsÜS § 38 lg-le 1 ja TsMS § 477 lg-tele 1, 5 ja 7.

10. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle ning kohus tuvastas need järgmiselt: 1) avaldaja

on Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu liige (dtl 33-35); 2) 23.09.2022 toimus Tallinn,

Nõmme tee 63a korteriühistu üldkoosolek (dtl 15-32); 3) avaldaja 23.09.2022 Tallinn,

Nõmme tee 63a korteriühistu toimunud üldkoosolekul ei osalenud; 4) 23.09.2023

üldkoosoleku protokolli lisana 1 koostatud osalejate nimekirja (dtl 24) on kantud järgmised

isikud: Korter nr 1 – Y; Korter nr 2 – B.X; Korter nr 3 – C; Korter nr 4 – F; Korter nr 5 – T.E;

Korter nr 6 – B.R; 5) Korteriomanikud on järgmised isikud (dtl 33-35): Korter nr 1 –

Ühisomanikud Y ja Q; Korter nr 2 – B.X 1/2 kaasomandist, Ü 1/2 kaasomandist; Korter nr 3 –

Ühisomanikud W ja C; Korter nr 4 – F; Korter nr 5 – Ühisomanikud A. T.E ja T.E; Korter nr

6 – Ühisomanikud N. B.R ja B.R.

11. Kohus sai avaldaja põhjendusest aru selliselt, et kuna osad korterid on ühisomandis

(korterid 1, 3 ja 5) ning üks korter kaasomandis (korter 2) ja kõiki omanikke ehk liikmeid ei

2-22-17505

ole osalejate nimekirja märgitud ega volikirju protokollile lisatud, siis avaldaja hinnangul nad

koosolekul ei osalenud ega hääletanud, mistõttu on antud hääled KrtS § 15 lg 1 piirangust

tulenevalt tühised.

12. KrtS § 1 lg 4 järgi on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik

ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi

korteriomanik). KrtS § 15 lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt,

võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. KrtS § 22 lg 5

kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse

olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta

korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama

isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. KrtS § 20 lg 1 järgi kohaldatakse

korteriomanike üldkoosolekule lisaks ka MTÜS teatud sätteid, sh § 21 lg 31, mis sätestab, et

üldkoosolekul koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul

osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale

kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal

olev liige või liikme esindaja.

13. Vaidlusaluse üldkoosoleku nimekirja kohaselt (dtl 24) osalesid seal Y (korter 1), B.X

(korter 2), C (korter 3), F (keda esindas B.X, korter 4) ja T.E (keda esindas C, korter 5).

Nimekirja järgi koosolekul ei osalenud avaldaja (korter 6). Rohkem isikuid üldkoosoleku

nimekirja kantud ei ole. Üldkoosoleku protokolli sissejuhatuse kohaselt (dtl 17) osales

„koosolekul 5 korteriomanikku, millest 2 korteriomanikku oli esindatud volituse alusel

(osalejate nimekiri Lisa 1)“.

14. Puudutatud isik on 29.12.2022 seisukohas esitanud väite, et üldkoosolek oli

otsustusvõimeline, sest üldkoosolekul osalenud korteriomanikele on väljastatud volikirjad

2022. aasta kohta. Samuti esitas puudutatud isik vastavad volikirjad. Puudutatud isik on

seisukohal, et korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest

tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt (RKTKm, 2-20-

11256 p 14). Korteriomandite nr 1, 2, 3 ja 5 ühiste esindajate nimetamist 2022. aasta

üldkoosolekutel korteriomanditest tulenevate õiguste teostamiseks on korteriühistut teavitatud

2022.a alguses (jaanuar-veebruar).

15. Kuigi iseenesest ei ole vale puudutatud isiku seisukoht, et volikirjad võivad olla

väljastatud etteulatuvalt, ei võta volikirjade olemasolu korteriühistult kohustust vormistada

nõuetekohaselt üldkoosoleku protokolli ja osalejate nimekirja. Kohus leidis, et MTÜS § 21 lg-

st 3¹ (läbi KrtS § 20 lg 1) tuleneb nõue, et üldkoosoleku protokolli peavad olema eraldi kantud

ka need liikmed, kes osalevad koosolekul esindaja kaudu. Ainult sellisel juhul on kohtul

võimalik vaidluse korral kontrollida, kas liige, keda koosolekul väidetavalt esindati, oli välja

andnud selleks ka vastava kirjaliku volikirja. Antud juhul ei nähtu üldkoosoleku protokollist,

et sellel oleks osalenud (ei isiklikult ega esindaja kaudu) korterite 1, 3 ja 5 teine ühisomanik ja

üks korteri nr 2 kaasomanikest. Üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirja ei ole võimalik

tagantjärgi täiendada. Vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda osalejate nimekirjast, mis on

koostatud ja allkirjastatud.

16. Korterite 1, 3 ja 5 puhul ei osalenud üldkoosolekul teine ühisomanik ja korteri 2 puhul üks

kaasomanikest, seega ei saa neid kortereid kvoorumi nõuete täitmisel ja häälte andmisel

arvestada, kuivõrd puudus selleks vajalik esindatus KrtS § 15 lg 1 järgi. Korterist 6 ei

osalenud vaidlustamata asjaoludel kedagi. Vaid korteri 4 puhul oli esindatud selle

ainuomanik, keda esindas koosolekul volikirja alusel B.X. See tähendab, et nähtuvalt

üldkoosoleku protokollist osales korteriomanike üldkoosolekul 6-st korterist 1 (korter 4

2-22-17505

omanik esindaja kaudu), kuna ülejäänud 5 korteri esindamiseks ei olnud isikud osalejatena

protokolli märgitud.

17. KrtS § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Puudutatud isiku põhikirja punkti 4.4.2 kohaselt on

korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele

kuulub üle poole häältest (dtl 67). Selle sätte järgi peab kvooruminõude täitmiseks koosolekul

osalema vähemalt nelja korteri omanikud kuuest. Seega tuvastas kohus, et vaidlusalusel juhul

ei olnud korteriomanike üldkoosolek õigustatud võtma vastu otsuseid, kuna osales vähem, kui

pool häältest (üks hääl kuuest).

18. Kuna üldkoosolekul osalenud isikute nimekirja ei ole võimalik tagantjärgi täiendada, siis

jättis kohus hindamata puudutatud isiku poolt korterite 1, 2, 3 ja 5 omanike esindamise kohta

esitatud volikirjad (dtl 70-85).

19. KrtS § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja

tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku

üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas

paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus

juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

Riigikohus on selgitanud, et kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle,

et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval

arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav

(RKTKm, 2-21-13599, p 14.4).

20. Kuna kohus eelnevalt tuvastas, et vaidlustatud üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline,

siis tuleb avaldaja taotlus rahuldada ning tunnistada kõik koosolekul vastu võetud otsused

kehtetuks. KrtS § 29 lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsused on tehtud

23.09.2022, avaldus on kohtule esitatud 21.11.2022, seega tähtaegselt. Kuna kohus rahuldas

avalduse seetõttu, et koosolek ei olnud otsustusvõimeline, ei analüüsinud kohus avalduse

muid põhjendusi seoses koosoleku kutse päevakorraga.

Määruskaebus

21. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha

uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

22. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt leiab puudutatud isik, et käesoleva vaidluse õigeks

lahendamiseks tuleb vastata küsimusele, kas kvooruminõue on täidetud, kui korteriomandi

ühine esindaja on volitatud käsutama korteriomandist tulenevat häält, mille järgi korteriühistu

põhikirja kohaselt hinnatakse üldkoosoleku otsustusvõimelisust. Arvestades, et üldkoosoleku

kvooruminõude täidetust ei hinnata korteriühistu liikmete osavõtu alusel, vaid selle kaudu, kas

korteriomandist tuleneva hääle käsutamise eeldused on täidetud, tuleb esitatud küsimusele

vastata jaatavalt.

23. Maakohus on jätnud tuvastamata, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline, kuivõrd esindatud

oli üle poole korteriomanikele kuuluvatest häältest (5 häält 6-st), mille arvestamisel tuli

lähtuda asjaolust, et iga korteriomand annab ühe hääle (vt puudutatud isiku 10.01.2023

seisukoha p 2.5 ja põhikiri). Maakohus pidanuks tuvastama, et kõigil üldkoosolekul osalenud

korteriomanikel oli vastava korteriomandi hääle käsutamise õigus ja seega õigus

2-22-17505

üldkoosolekul hääletada, vajamata selleks teise ühis- või kaasomaniku üldkoosolekul

osalemist, täiendavat volitust või heakskiitu (vt puudutatud isiku 10.01.2023 seisukoha p 2.2).

24. Puudutatud isik leiab, et vajadus teiste ühis- või kaasomanike osalejate nimekirja

kandmiseks puudus, sest esindusõigust teostati korteriomandi ühise esindaja kaudu (KrtS § 15

lg 3 ja § 22 lg 5). Korteriomandid 1, 2, 3 ja 5 olid eelnevalt määranud iga korteriomandi ühise

esindaja aastaks 2022 ning sellest korteriühistut 2022.a alguses eraldiseisvalt teavitanud.

25. Maakohus on MTÜS § 21 lg-t 3¹ kohaldanud ebaõigesti, kuivõrd esindusõigust ega

kvooruminõude täidetust ei välista teise ühis-või kaasomaniku nime nimekirjast puudumine,

kui on võimalik muude tõendite alusel tuvastada, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline ning

esindajal oli volitus esindamiseks. Üldkoosoleku osalejate nimekiri ei ole volituse kehtivuse

aluseks või sisuks ega loo esindusele õiguslikke tagajärgi.

26. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ainult osalejate nimekirja kantud liikmete järgi on

võimalik kontrollida, kas esindamiseks oli vastav volikiri. Volikirja alusel tekkiva

esindusõiguse puhul on tegemist tehingulise esindusõigusega, millele eelneb volitaja

tahteavalduse tegemine õiguslike tagajärgede kaasatoomiseks. Üldkoosoleku osalejate

nimekiri ei ole käsitatav kirjeldatud tehinguna. Kuigi maakohtul oli võimalik esindusõiguse

olemasolus ja selle teostamises veenduda, jättis maakohus puudutatud isiku lisatud volikirjade

sisu hindamata ja seega volituste olemasolu tuvastamata.

27. Maakohus on asja menetlemisel nõustunud puudutatud isikuga, et esinduse teostamise viis

on puudutatud isiku käsitluse järgi lubatav. Samuti andis 15.02.2023 istungil kohus

puudutatud isikule täiendava tähtaja üksnes selgitada vaidlusalusel üldkoosolekul vastuvõetud

otsuste sisulisi asjaolusid. Seda enam oli üllatuslik kohtumäärusest lugeda, et kvooruminõue

ei olnud täidetud. Seetõttu leiab puudutatud isik, et kohus on käitunud vastuoluliselt ning

rikkunud selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustust osas, mis puudutab asja lahendamise aluseks

võetud õiguslikule kvalifikatsioonile tähelepanu juhtimata jätmist.

28. Eeltoodud kaalutlustel leiab puudutatud isik, et maakohus on määruse tegemisel muu

hulgas rikkunud tõendite hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1), mis seisneb puudutatud

isiku esitatud tõendite hindamata jätmises. Samuti ei põhjendanud maakohus, miks ta ei

nõustu puudutatud isikuga, et kvooruminõude täidetust tulnuks hinnata korteriomandist

tuleneva hääle käsutamise esindusõiguse järgi (TsMS § 436 lg 1 ja 442 lg 8 koosmõjus TsMS

§ 477 lg-ga 1).

29. Riigikohus on möönnud, et hääle andmise teise ühise korteriomaniku nimel võib

tagantjärele heaks kiita (RKTKm, 2-21-13599 p 14.3). Riigikohus on viidatud punktis

leidnud, et ühise omaniku osalemist tuleks arvesse võtta juhul, kui ühise omaniku

esindamiseks on antud volikiri ning hääle andmine on heaks kiidetud.

30. Puudutatud isik selgitab, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemist ja seal antud

häält saab hiljem heaks kiita vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1. Kui kohus ei peaks nõustuma

käesolevas määruskaebuses esitatud põhjendustega, siis alternatiivselt esitab puudutatud isik

korteriomandite ühis- ja kaasomanike heakskiidud üldkoosolekul osalemise ja seal vastava

ühis- ja kaasomaniku nimel antud hääle kohta. Heakskiidud on esitatud kaebuse lisadena 1-4.

2-22-17505

Menetlusosaliste seisukohad

31. Avaldaja leidis, et määrus on õiguspärane. Puudutatud isiku püüdlused tõlgendada

seadusesätetest tulenevaid nõudeid ja kohustusi omal äranägemisel või neid eirata ja luua oma

korteriühistu siseseid reegleid ning rikkuda hea usu põhimõtet ja korteriomanike kokkulepete

puudumisel nende õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2, KrtS § 30 lg 2, KrtS § 34 lg 1) on alguse

saanud alates 2017 aastast, mis on sundinud avaldajat korduvalt pöörduma õiguskaitse

saamiseks kohtu poole.

Menetluse edasine käik

32. Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

33. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le

3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ning vaidlustatud Harju

Maakohtu kohtumäärus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide

olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna

ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Vastuseks

määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

34. Määruskaebemenetluses vaieldakse edasi selle üle, kas vaidlusaluse korteriomanike

23.09.2022 üldkoosoleku sai praegusel juhul lugeda otsustusvõimeliseks, arvestades asjaolu,

et üldkoosoleku protokollis ei olnud osalejatena märgitud kõiki korteriomandite ühiseid

omanikke ning protokollile ei olnud lisatud ka kõiki käesolevas asjas puudutatud isiku poolt

esitatud volikirju. Avaldaja on seisukohal, et maakohtu määrus on seaduslik. Puudutatud isik

seevastu leiab, et maakohus on oluliselt rikkunud nii menetlusõiguse norme kui ka vääralt

kohaldanud materiaalõigust, väites mh, et maakohus oleks pidanud hindama kõiki asjas

esitatud volikirju. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku etteheidetega.

35. Korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisust reguleerib korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2, mis sätestab, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui

sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest,

kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Eeltoodust tulenevalt on kvooruminõude järgimise

kontrollimiseks vaja kindlaks teha, kui palju korteriomanikke koosolekul hääleõiguslikuna

(nii isiklikult kui ka esindaja vahendusel) osaleb.

36. Iseenesest on maakohus asjas esitatud tõendite põhjal õigesti järeldanud, et

kvooruminõude täitmiseks pidanuksid vaidlusalusel 23.09.2022 üldkoosolekul

hääleõiguslikuna osalema (olema esindatud) nelja korteri omanikud kuuest, kuna puudutatud

isiku põhikirja p 4.4.2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest.

37. Maakohus kohaldas aga vääralt materiaalõigust, kui leidis, et vaidluse lahendamisel tuleb

MTÜS § 21 lg-st 3¹ ja KrtS § 20 lg-st 1 tulenevalt lähtuda ainult üldkoosolekul koostatud ja

allkirjastatud osalejate nimekirjast.

38. Nimelt on Riigikohus käesoleva menetluse osapoolte vahelises sarnases vaidluses teises

tsiviilasjas selgitanud, et olukorras, kus korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, ei ole

2-22-17505

koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine viga, mis annaks

eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. Kuigi KrtS § 20 lg 1 kaudu

kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja

protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, kuhu kantakse

üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja

nimi (MTÜS § 21 lg 31), ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks

ainumäärav. Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab

koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas

kogutud muude tõenditega (vt RKTKm, 26.03.2025, 2-22-10127, p-d 22 ja 26).

39. Lisaks rõhutas kõrgem kohus, et kohtul on kohustus nii koosoleku otsustusvõimelisuse kui

ka otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu kontrollimisel arvestada õiguste

ühist teostamist reguleerivate sätetega. Korteriomandi ühised omanikud võivad KrtS § 15 lg-

test 1 ja 3 tulenevalt korteriomandiga seotud õigusi teostada üksnes ühiselt (välja arvatud

juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse) ja neile tuleneb ühisest

korteriomandist üks jagamatu liikmesus ja hääleõigus. Ühistel korteriomanikel on

korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks võimalik määrata ühine esindaja ning nad

võivad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 järgi määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka

edasiulatuvalt. Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja

see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks

sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende

volikirjad olid nimekirjale lisatud. Juhul kui aga korteriomandi ühine omanik, keda teised

ühised omanikud on volitanud enda nimel tegutsema, soovib omakorda anda volituse kellelegi

kolmandale, tuleb arvestada TsÜS § 119 lg-ga 1, mille kohaselt on esindajal edasivolitamise

õigus vaid siis, kui see tuleneb volitusest. Korteriomanike üldkoosolekul hääletamisel

automaatset edasivolitamise õigust ei ole (vt samas, p-d 18, 19, 21 ja 22).

40. Eeltoodust tulenevalt, kui üldkoosolekul hääletab vaid üks ühise korteriomandi omanik,

kes ei ole tõendanud, et tal on teiste ühiste omanike esindamise õigus, ja viimaseid ei esinda

koosolekul ka muu isik, siis ei pea koosoleku juhataja ega teised koosolekul osalevad

korteriomanikud selle isiku hääli kvoorumi ega hääletustulemuste kindlakstegemisel

arvestama. Koosoleku juhataja või teised koosolekul osalevad korteriomanikud võivad

eelviidatud isiku küll hääletama lubada, kuid sel juhul riskivad nad sellega, et koosolekul

vastu võetud otsused võidakse hiljem kehtetuks tunnistada. Samas võib ühine korteriomanik,

kelle nimel koosolekul esindusõiguseta hääletati, antud hääle heaks kiita ja sel juhul ei ole

otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust (vt samas, p 20).

41. Toodud seisukohti arvestades leidis maakohus põhjendamatult, et puudub vajadus hinnata

puudutatud isiku poolt esitatud korterite 1, 2, 3 ja 5 poolt välja antud volikirjasid (dtl 70-85).

Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud, kas puudutatud isiku väide, et nimetatud volikirjad olid

temale esitatud juba varasemalt, so enne vaidlusalust üldkoosolekut, vastab tõele ega välja

selgitanud, kes eelnimetatud korterite omanikest vaidlusalusel üldkoosolekul kas isiklikult või

esindaja kaudu osales ning kas ja kui, siis milliseid avaldusi esindusõigusega seoses

vaidlusalusel üldkoosolekul tehti,

võib asjas esineda vajadus oluliste asjaolude

väljaselgitamiseks ja esmakordseks tuvastamiseks. Sel põhjusel tuleb maakohtu määrus

tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohtul ei ole

võimalik maakohtu eksimusi ise kõrvaldada ning ise esimesena eelmenetlust läbi viima

hakata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada ringkonnakohtu seisukohtadega

materiaalõiguse kohaldamisel.

2-22-17505

42. Sealjuures tuleb arvestada, et kuna teise isiku nimel kehtiva tehingu tegemine TsÜS § 115

lg 1 järgi eeldab kahe üheaegse eelduse täidetust ehk seda, et tehing peab olema tehtud

esindatava nimel ja esindajal peab olema esindusõigus, siis ei saa olukorras, kus

korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle

väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui

osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Korteriomandi

ühine omanik võib koosolekul selgelt väljendada, et ta esindab hääletamisel ka teisi sama

korteriomandi ühiseid omanikke, esitades KrtS § 22 lg 5 järgi esindusõigust tõendava(d)

volikirja(d) (TsÜS § 116 lg 1 esimene alternatiiv). Kuid isegi kui koosolekul osalev

korteriomandi ühine omanik ei esita koosolekul teiste sama korteriomandi ühiste omanike

volikirju, saab TsÜS § 116 lg 1 teise alternatiivi järgi vähemalt üldjuhul lugeda, et koosolekul

osalev ühine omanik osaleb ja hääletab seal mh ka teiste sama korteriomandi ühiste omanike

esindajana, sest selles olukorras saab koosolekul osalemist ja hääletamist lisaks endale ka

teiste ühiste omanike nimel järeldada tehingu tegemise asjaoludest (vt viidatud Riigikohtu

lahend, p-d 23 ja 24).

43. Lõpetuseks juhib ringkonnakohus maakohtu tähelepanu, et asja materjalidest nähtuvalt on

avaldaja alternatiivselt palunud kas tunnistada vaidlusalused otsused kehtetuks või tuvastada

nende tühisus. Niisuguste alternatiivsete nõuete esitamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas

avaldaja esitatud asjaolud annavad aluse tuvastada vaidlusaluste otsuste tühisus. Alles siis, kui

kohus leiab, et tühisuse aluseid ei esine, saab kontrollida, kas on alust tunnistada otsused

kehtetuks (vt viidatud Riigikohtu lahend, p 27).

44. Kuna maakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomilistel põhjustel vajalikuks vastata

muudele määruskaebuse väidetele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine, edasikaebeõigus

45. Võttes arvesse, et ringkonnakohus ei tee asjas lõpplahendit, jäävad menetluskulud TsMS §

173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

46. Käesolev määrus ei ole edasikaevatav tulenevalt TsMS § 696 lg-st 3 (vt RKTKm

28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/