2-24-14117/14 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.03.2025, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-14117

Tsiviilasi

S. H. hagi R. S. vastu kaasomandi lõpetamise,

kahju hüvitamise ja viivise nõudes

Tsiviilasja hind

hagihind 3996,33 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: S. H. (isikukood XXX; aadress XXX)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anneli

Aab (e-post XXX)

Kostja: R. S. (isikukood XXX; aadress XXX; e-post

XXX);

Kostja lepinguline esindaja: Krista Paal (e-post XXX)

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Lõpetada S. H. hagi R. S. kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr

XXX) selle võõrandamisega avalikul enampakkumisel.

3. Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord, mille kohaselt:

a. on enampakkumise alghinnaks 340 000 eurot;

b. enampakkumise tulem jaotatakse järgmiselt:

i. esmalt hüvitatakse enampakkumise läbiviimisega seotud kulud;

ii. teiseks tasutakse laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk XXX

AS-i ees enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu

kande kuupäeva seisuga;

iii. kolmandaks tagastatakse S. H.le kinnistu ostmisel tasutud

sissemakse summas 77 000 eurot ning R. S.le kinnistu ostmisel

tasutud sissemakse summas 10 000 eurot;

iv. neljandaks jagatakse ülejäänud tulem kaasomanike vahel vastavalt

nende osade suurusele, s.o S. H.le ¾ suuruses osas ning R. S.le ¼

suuruses osas.

4. Mõista R. S.lt S. H. kasuks välja kahjuhüvitis 442,20 eurot.

5. Mõista R. S.lt S. H. kasuks välja viivis kahjuhüvitiselt 442,20 eurot VÕS § 113 lg

1 II lauses sätestatud määras alates 19.09.2024 kuni nõude rahuldamiseni.

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

6. Jätta kaasomandi lõpetamise nõudega seotud menetluskulud poolte endi kanda.

7. Jätta kahjuhüvitise nõudega seotud menetluskulud R. S. kanda.

2-24-14117

8. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. S. H. (hageja) ning R. S. (kostja) vahel oli sõlmitud abielu ning poolte poolt valitud

varasuhteks oli varalahususe varasuhe. Abielu on lahutatud 12.07.2024 kohtuotsusega,

mis jõustus XXX.

2. 15.08.2018 ostsid pooled kaasomandisse kinnistu aadressil XXX (registriosa nr XXX).

Kinnistu ostmisel tasus kostja ostuhinnast sisse 10 000 eurot ning hageja 77 000 eurot (vt

lepingu p-d 2.3 ja 2.6). Seega kuulub hagejale kaasomandist ¾ suurune mõtteline osa ning

kostjale ¼ suurune mõtteline osa, milline asjaolu nähtub ka kinnistusraamatust.

Ülejäänud osas ostuhinna tasumiseks (s.o 218 000 – 77 000 – 10 000 = 131 000 eurot)

sõlmiti hageja, kostja ja XXX AS-i vahel laenuleping nr XXX (lisa 4). Laenulepingust

tulenevat XXX AS-i nõuet hageja ja kostja vastu tagab Kinnistule seatud hüpoteek (vt

laenulepingu p 3.18). Laenujääk on hagi esitamise seisuga 107 609,15 eurot.

3. Kuivõrd poolte abielulised suhted on lõppenud ning abielu lahutatud, saatis hageja

16.08.2024 oma lepingulise esindaja vahendusel kostjale ettepaneku kinnistu osas

kaasomandi lõpetamiseks (lisa 5). Vastava ettepaneku koostamisega seonduvalt kandis

hageja kulusid kokku summas 442,20 eurot (lisa 6).

4. 17.09.2024 edastas kostja hageja ettepanekule vastuse, milles tõi kokkuvõtlikult välja, et

hageja poolt pakutud ettepanek kaasomandi lõpetamiseks on ebaõiglane, leides sealjuures,

et kinnistu müügist saadud raha tuleb jagada võrdselt (lisa 7).

5. Pooled ei ole saavutanud kaasomandi lõpetamise osas kokkulepet.

6. Kuivõrd hagejal ei õnnestunud isiklikult kostjaga suheldes kokkulepet kaasomandi

lõpetamiseks saavutada ja hageja ei oma õiguslikke eriteadmisi, on hageja pidanud

kostjale kohtueelse pöördumise koostamiseks ning oma õiguste kaitsmiseks kasutama

kvalifitseeritud õigusabi. Seejuures on hageja kasutanud õigusabi üksnes seoses käesoleva

vaidlusega ning selle kohtuvälise lahendamisega. Seega on kantud õigusabikulud

vajalikud, mõistlikud ja otseses põhjuslikus seoses kostja tegevusega, kuna hageja on

korduvalt esitanud kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, kuid paraku ei ole kostja

2-24-14117

hageja ettepanekuga nõustunud. Juhul, kui kostja oleks nõustunud hagejaga kaasomandi

lõpetama, ei oleks hageja pidanud kasutama täiendavat õigusabi. Seetõttu on olemas

põhjuslik seos kostja õigusrikkumise ning kohtuväliste õigusabikulude tekkimise ehk

kahju vahel.

Hageja on kohtueelse menetlusega seonduvalt kandnud õigusabikulusid kokku summas

442,20 eurot (koos käibemaksuga, vt lisa 6), mis on otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3

tähenduses.

Kuna hageja ei ole kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõuet varasemalt esitanud,

taotleb hageja sellelt alates hagi esitamisest sissenõutavaks muutuva viivis väljamõistmist

kooskõlas TsMS §-ga 367 protsendina põhinõudest kuni põhinõud täitmiseni. Viivise

määrana palub hageja arvestada seadusjärgset määra (VÕS § 113 lg 1 II lause).

7. Hageja palub:

1) lõpetada S. H. ja R. S. kaasomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

XXX kantud kinnistu, asukohaga XXX suhtes järgmiselt:

a.

võõrandada kinnistu avalikul enampakkumisel, määrates alghinnaks kinnistu

kohtuliku ekspertiisi käigus leitud kinnistu väärtus (340 000 eurot);

b. enampakkumise tulemusena laekunud ostuhinnast täita järgmised kohustused:

i. enampakkumise läbiviimisega seotud kulud;

ii. enampakkumise läbiviimise seisuga laenulepingust nr XXX tulenev

laenujääk XXX AS-i ees;

iii. tagastada hagejale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 77 000

eurot ning kostjale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 10

000 eurot;

iv. tagastada hagejale ja kostjale nende poolt laenulepingu nr XXX alusel

XXX AS-ile tasutud laenu põhiosamaksed kinnistu enampakkumise

läbiviimise seisuga vastavalt kummagi poole poolt tasutud osale ning

lähtudes XXX AS-ilt saadud infost laenumaksete tasumise osas;

alternatiivselt

a.

enampakkumise tulemusena laekunud ostuhinnast täita järgmised kohustused:

i.

enampakkumise läbiviimisega seotud kulud;

ii.

enampakkumise läbiviimise seisuga laenulepingust nr XXX tulenev

laenujääk XXX AS-i ees;

iii.

ülejäänud ostuhind jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade

suurusele, s.o hagejale ¾ suurune osa ning kostjale ¼ suurune osa.

2) mõista R. S.lt S. H. kasuks välja kahjuhüvitis summas 442,20 eurot ning jooksev viivis

TsMS § 367 alusel alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast summalt 442,20

eurot kuni nõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras.

8. Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Arusaamatu on kostja väide, nagu

oleks hageja hagis väitnud, et ainult hageja on laenumakseid tasunud. Vastupidi, hageja

selgitas hagi p-s 1.6, et 2024 juuli alguses tegi kostja oma pangakonto tühjaks, et pank ei

2-24-14117

saaks maha võtta laenumakseid ja seetõttu on alates 2024 juulist tasunud laenumakseid

hageja. Seda kinnitab mh kostja enda poolt esitatud XXX AS-i väljavõte perioodi

01.01.2024-24.08.2024 kohta, kust nähtub, et viimase laenumakse tegi kostja pangale

juunis 2024 ja pärast seda pole kostja pangale laenumakseid tasunud. Samuti selgitas

hageja hagi p-s 1.7, et kuigi nad elasid kinnistul koos ühise leibkonnana, kandis hageja

kooselu jooksul ainuisikuliselt kõik kinnistu kasutamisega seotud jooksvad kulud (toit,

majapidamiskulud) ning ka kõik kommunaalmaksed. Kostja ei ole senini oma panust

nende kulude kandmisesse andnud.

9. Kostja väidab, et on „kinnisvara laenusid“ tagasi maksnud 44 112,01 eurot. See ei vasta

tõele. Kinnistu kindlustusmaksed ei ole seotud kinnistu soetamiseks võetud laenu tasumise

ja tagastamisega. Kostja esitatud arveldusarvete väljavõtetest nähtub, et kostja on

laenulepingust tulenevaid kinnistuga seotud kohustusi kandnud kokku üksnes 42 514,91

euro ulatuses, millest 22 255,13 eurot moodustavad põhiosa maksed ja 20 259,78 eurot

intressimaksed.

10. Kaasomandi lõpetamine peab olema mõistlik ja õiglane mõlema kaasomaniku suhtes.

Kinnistu, mille kaasomandi lõpetamiseks hageja kohtusse pöördus, oli hageja ja kostja

koduks. Pooled olid küll abielus, kuid nende vahel kehtis varalahususe suhe, st neid

käsitletakse varalistes suhetes isikutena, kes ei ole teineteisega abielus. See aga ei mõjuta

muid PKS-st tulenevaid kohustusi. PKS § 16 lg-st 1 tuleneb abikaasade vastastikune

kohustus oma tööga ja varaga perekonda ülal pidada, sh hõlmab perekonna ülalpidamine

tegevust ja varalisi panuseid, mis on perekonna elutingimuste kohaselt vajalikud ühise

majapidamise kulude katteks ning kummagi abikaasa ja nende ülalpeetavate laste

tavapäraste ning erivajaduste rahuldamiseks (PKS § 16 lg 2). Neid kohustusi kostja

vähemalgi määral kogu abielu kestel ei täitnud. Seda silmas pidades on äärmiselt

ebaõiglane, kui kohus arvestab kaasomandi lõpetamisel küll kostja poolt kinnistuga seoses

tasutud a) intressi- ja b) kindlustusmakseid, kuid ei arvesta c) hageja poolt kinnistu ja

majapidamisega seoses kantud muid kulusid. Just sel põhjusel tegi hageja kostjale

ettepaneku (lisa 1), et pooled kas arvestavad kõiki kummagi poole poolt kantud kulusid

vastastikku või arvesta neid kulusid üldse. Nii näiteks on hageja kandnud kinnistu

majapidamisega ja perekonna ülalpidamisega aastate jooksul kokku kulusid summas ca 70

000 eurot (sh kommunaalkulude maksed summas 18 687,03 eurot ning toidu- ja

kodukaubad summas 53 345 eurot). On ebaõiglane ja vastuolus hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttega, kui hageja rolli ja panust kinnistu kasutamisega seoses kantud majapidamis-

ja kommunaalkulude kandmisega ei arvestata.

11. Kostja vastuväited hageja õigusabikulude hüvitisnõudele on demagoogilised.

Õigusabikulude tekkimine ei ole (ega peagi olema) sõltuvuses kostja nõusolekust õigusabi

tellimiseks ega sellega kaasnenud kulude tasumiseks. Lisaks on ka väär, nagu oleks kostja

hageja kohtuvälisele ettepanekule vastanud 06.09.2024. Kostja vastas alles 17.09.2024.

Vale kuupäev kostja vastusel ei tee vastamist varasemaks. Kostja digiallkirjastas vastuse

17.09.2024 (hagi lisa 7) ning edastas hageja lepingulisele esindajale 17.09.2024 (lisa 4).

Kuna vastuses toodud ettepanek ei olnud vastuvõetav (ega ka kooskõlas AÕS sätetega,

millise asjaolu on kostja vastuses ka omaks võtnud), oli kohtusse pöördumine ka

põhjendatud. Ka Riigikohus on selgitanud, et juhul kui kostja vaidleb alusetult vastu, siis

ei ole õige jätta menetluskulud kaasomandi lõpetamisel mõlema poole enda kanda, vaid

selle menetlusosalise kanda, kes on lõpetamisele alusetult vastu vaielnud (RKTKo 2-20-

17125/49, p 11). Hageja hinnangul saab sellest lähtuda ka kohtueelselt tekkinud

2-24-14117

õigusabikulude lahendamisel. Tegemist on hageja kahju hüvitamise nõudega VÕS § 115

lg 1 alusel, millist nõuet on kohtupraktikas jaatatud (RKTKo 3-2-1-79-08, p 18).

12. Hageja samas on tasunud 2018 aastal laenumakseid kokku 380,11 eurot (lisa 5) ja

intressimakseid kokku summas 159,81 eurot (lisa 6) ning alates 01.07.2024 tasunud

pangale laenu põhiosa makseid kokku summas 1291,65 eurot (lisa 7) ja intressimakseid

summas 2611,35 eurot (lisa 8). Lisaks eeltoodule on hageja kogu abielu vältel tasunud

ainuisikuliselt ka kinnistuga seotud kommunaalmakseid summas 19 071,97 eurot (lisad 9-

19). Kostja ei ole jätkuvalt kinnistuga seotud kommunaalkulude kandmises osalenud ega

ole tasunud ka pangale enam laenuga intressimakseid.

13. Selguse huvides ja vääriti mõistmise vältimiseks selgitab hageja, et nende omavahelise

kokkuleppe alusel pidi R. S. teenindama laenu ning hageja kandis muid majapidamisega

seotud kohustusi (sh lisaks toidule ka majapidamiskulud ja kommunaalmaksed).

14. Kinnistu soetamisel tasusid hageja ja kostja kokku sissemaksuks 87 000 eurot, millest 77

000 eurot tasus hageja ja 10 000 eurot kostja. Arvestades hageja ja kostja poolt kinnistu

sissemaksu tegemisel tasutud proportsioone, peaks kostja osa kinnistust olema üksnes

11,5%, mitte 25% millises ulatuses kostja on kinnistusraamatusse ka omanikuna kantud.

Kui kostja on ka enamas ulatuses laenumakseid tasunud, siis see ongi selle katteks, et

kostja sai kinnistu omanikuks algselt suuremas osas kui tema tegelik panus oli kinnistu

soetamisel. Seega ka kostja poolt tasutud kinnistu laenumaksetest 11 750 eurot läheb

taustal mõtteliselt selle katteks, et katta ära kostja mõttelise osa suurust – s.o kui arvestada

poolte panuseid kinnistu soetamisel, siis selleks, et mõttelise osa suurus vastaks ka

sissemaksu suurusele, oleks kostja pidanud sissemaksuna tasuma 21 750 eurot (võrreldes

hageja 77 000 euroga). Kostja tasus aga üksnes 10 000 eurot, millele vastav proportsioon

sissemaksust on üksnes 11,5%, mitte 25% millises ulatuses kostja omanikus sai.

15. Hageja on nõus tõendis määratud kinnistu turuväärtusega (s.o 340 000 eurot) ning palub

sellest lähtuda kinnistu võõrandamisel avalikul enampakkumisel alghinna määramisel.

16. Sisuliselt pole poolte vahel vaidlust kaasomandi lõpetamise viisis (st kinnistu

võõrandamisel enampakkumisel) ega ka eksperthinnangust nr XXX kinnistu turuväärtuse

leidmisel (s.o summas 340 000 eurot). Pooled vaidlevad üksnes selles, kuidas kinnistu

müümisest saadavat ostuhinda omavahel jagada.

17. Hageja alternatiivne nõue - juhul kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamise raames ei saa

kinnistu võõrandamisest saadavat ostuhinda jagada selliselt nagu hageja 18.09.2024 hagis

on soovinud, palub hageja alternatiivselt jagada enampakkumise tulemusena laekunud

ostuhind järgmiselt: a) enampakkumise tulemusena laekunud ostuhinnast täita

enampakkumise läbiviimisega seotud kulud ja kohustus (laenujääk) hüpoteegipidaja XXX

AS-i ees; b) ülejäänud ostuhind jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende kaasomandi

osadele, s.o hagejale 3/4 ja kostjale 1/4 ostuhinnast.

Juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb

enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende

kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159, p 15).

KOSTJA VASTUVÄITED

2-24-14117

18. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja palub kohtueelsete õigusabikulude nõude ning sellega

seotud viivisenõude jätta rahuldamata.

19. Kostja palub kinnistu müügist saadud raha jagada alljärgnevalt:

a.

kinnistu ostuks tehtud sissemaks 77 000€ välja mõista S. H.u kasuks

b. kinnistu ostuks tehtud sissemaks 10 000,00€ välja mõista R. S. kasuks

c.

välja mõista R. S. kasuks tema poolt XXX ostuks võetud laenulepingu nr XXX

täitmisel aastatel 2018- 2024. tehtud laenumaksed summas 44 112,01€.

d. maksta täies ulatuses tagasi XXX AS-ile laenulepingu nr XXX järelejäänud

summa.

e.

XXX müügikulud kantakse solidaarselt müügist saadud rahast.

f.

XXX müügist ülejäänud summa, kust on maha arvatud eelnimetatud väljamaksed,

jagada hageja ja kostja vahel proportsioonis S. H.ule ¾ rahast ja R. S.le ¼ rahast.

20. Hageja ja kostja abielu sõlmiti XXX ning abikaasad valisid vararežiimiks lahusvara

režiimi. Vaidlus puudub, et hageja ja kostja on soetanud 15.08.2018.a. XXX kinnistu

(edaspidi kinnisvara) kaasomandisse, millest ¾ kuulub hageja ja ¼ kostja omandisse.

Hageja ja kostja soetasid kinnisvara 218 000€ eest, millest koheselt tasus hageja 77 000€

ja kostja 10 000€. Ülejäänud ostusummast, 131000€, tasuti /tasutakse XXX AS-i laenuga.

21. Hageja väide, et laenumakseid tasus vaid tema, on vale. Kostja tasus laenumakseid 44

112,01€.

Kostja pole ta nõus märgitud raha jagamisega. Kuna kinnisvara oli hageja ja kostja

lahusvara, siis on kostjal õigus saada tagasi tema poolt kinnisvarasse tehtud laenu

tagasimaksed. Kostja soovib omapoolsete laenumaksete hüvitamist summas 44112,01€.

Antud summa hüvitatakse kostjale enne nn kinnisvara võõrandamisest ülejäänud summa

jagamist.

22. Hageja ja kostja ei olnud mitte mingil viisil ega moel sõlminud lepingut õigusabi kulude

tekitamises, tekkimises ega nende hüvitamises. Hageja ja kostja elavad ühes majas ja nad

olid korduvalt rääkinud kinnisvara müügist ja lahkarvamusi tekkis vaid müügist saadud

raha jagamises. Kostja oli nõus kinnisvara võõrandamisega, kuid ta ei olnud põhjendatult

nõus hageja poolt pakutud kinnisvara müügisumma jagamisega. Kostja leiab, et hageja

kohtuväline kahjunõue, summas 442,20€ suuruses summas, on täiesti alusetu.

Kostja sai hageja kahjunõudest teada alles hagiavalduse esitamisel. Seda märgib ka hageja

ise oma hagiavalduses. Kostja vaidleb antud nõudele vastu, kuna hageja õigusabikulud on

tekitatud hageja poolt kostjat mitte teavitades ja need kulutused on olnud mittevajalikult.

23. XXX eksperthinnang XXX on tehtud õiglaselt, seaduslikult ja vastab kinnisvara

hindamise eeskirjadele. Eksperthinnanguga on tuvastatud, et kinnistu turuväärtuseks on

340 000€ ning kostja on selle hinna kujunemise/ tuvastamise ja hinnanguga nõus.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

24. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid,

leiab, et hagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi

menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama

2-24-14117

paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS §

436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436

lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

25. Asjas puudub vaidlus järgmiste asjaolude osas:



XXX sõlmiti poolte abielu ning poolte varasuhteks oli varalahususe varasuhe;



15.08.2018 ostsid pooled kaasomandisse kinnistu aadressil XXX (registriosa nr

XXX), hagejale kuulub ¾ suurune mõtteline osa ning kostjale ¼ suurune mõtteline

osa;



Kinnistu müügihind oli 218 000 eurot ning kostja tasus ostuhinnast 10 000 eurot

ning hageja 77 000 eurot, ülejäänud ostuhinna tasumiseks (s.o 131 000 eurot)

sõlmiti hageja, kostja ja XXX AS-i vahel laenuleping nr XXX;



laenulepingust tulenevat XXX AS-i nõuet poolte vastu tagab kinnistule seatud

hüpoteek;



laenujääk on hagi esitamise seisuga 107 609,15 eurot;



12.07.2024 kohtuotsusega on poolte abielu lahutatud, otsus jõustus XXX;



16.08.2024 saatis hageja oma lepingulise esindaja vahendusel kostjale ettepaneku

kinnistu osas kaasomandi lõpetamiseks;



17.09.2024 edastas kostja hageja ettepanekule vastuse, milles tõi kokkuvõtlikult

välja, et hageja poolt pakutud ettepanek kaasomandi lõpetamiseks on ebaõiglane



kinnistu turuväärtus on 340 000 eurot.

26. Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille

kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem

jaotatakse vastavalt otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlusele.

27. Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus

igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19

märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks.

Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui

kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled

ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse

kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi

lõpetamiseks.

28. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on

Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi

lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta

kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19

ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi

lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.

29. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva

asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt nende osa suurusele.

2-24-14117

Menetluses on selgunud, et pooled soovivad kaasomandi lõpetada kinnistu

võõrandamisega avaliku enampakkumise teel.

Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel ega

kaasomanike vahelisel enampakkumisel, samuti ei soovi kumbki pool kinnistu

ainuomanikuks saada, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viisid arutuse all.

30. Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes

viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel.

Kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad kõik kaasomanikud enda omandiosa

suurusele vastava õiglase hinna.

31. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse

täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse

viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled

esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole

nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded

rahuldatud osas.

Õiguskirjandus (sätte kommentaarid) märgib, et kõnealune säte avab kohtule

laiaulatusliku võimaluse määratleda poole sellekohase taotluse alusel otsuse täitmise

erinevaid võimalusi. /…/ Tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega, kuna seadus ei sätesta

taotluse rahuldamiseks mingeid eeltingimusi. Nagu iga kohtule esitatavat taotlust tuleb

põhjendada ka viisi ja korra määramise taotlust. Kuna § 445 lg 1 on erandnorm otsuse

tavalise täitmise korraga võrreldes, tuleb taotluses märkida need erandlikud asjaolud,

mille tõttu soovitakse otsuse täitmise viisi või korra kindlaksmääramist, eelkõige aga

rahalise nõude korral kohustuse täitmise ajatamist.

Riigikohus on lahendi nr 2-22-2159/98 p-is 23 märkinud järgmist: „Kohus võib TsMS §

445 alusel määrata kindlaks otsuse täitmise korra eelkõige siis, kui see lihtsustab otsuse

täitmist või on vajalik muul kaalukal põhjusel. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta

määras kindlaks otsuse täitmise korra täitemenetluse seadustikus sätestatust erineval

viisil, samuti ei nähtu otsusest, milleks on vaja määrata kindlaks enampakkumise alghind.

Eeltooduga rikkus maakohus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8).

Kolleegiumi hinnangul ei ole vajalik otsuse täitmise korrana kindlaks määrata

enampakkumise alghinda ega kordusenampakkumise intervalli. Täitemenetlus toimub

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja peaks esinema kaalukad põhjused, miks

kalduda sellest kõrvale. Täitemenetluse seadustiku kohaselt määratakse kindlaks ka

võõrandatava eseme alghind, kordusenampakkumine ja kordusenampakkumise alghind

(vt ka RKTKo 3-2-1-38-14, p 17). Kohus võib kaasomandi lõpetamise otsuses määrata

siiski, et kaasomandi ese võõrandatakse täitemenetluses ilma koormatisteta selliselt, et

enampakkumise tulemist kaetakse kõigepealt täitemenetluse kulud, seejärel rahuldatakse

pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused

saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade

suurusele. Seega saab kohus määrata ka selle, et kaasomandi eset ei saa võõrandada

juhul, kui müügist saadakse vähem, kui on vaja kaasomandi eset koormavate piiratud

asjaõiguste kustutamiseks.“

2-24-14117

Riigikohus on lahendi nr 2-19-18320/73 p-is 18 märkinud järgmist: „hüpoteegiga

koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses,

millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema

taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise

tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning

seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele. Selliselt saavad enampakkumisel

osalejad teha pakkumisi arvestusega, et asi omandatakse enampakkumisel vabana

hüpoteekidest.“

Hageja on avaliku enampakkumise puhuks soovinud määratleda kinnistu alghinna. Kostja

ei ole nimetatud osas vastuväiteid esitanud ja nõustub alghinna suurusega. Hageja on

alghinna määramise vajadust põhistanud õiglase hüvitise saamise sooviga. Kohus leiab, et

sellega on hageja taotlust piisavalt põhistanud ja rahuldab hageja taotluse enampakkumise

alghinna osas kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks (TsMS § 445 lg 1).

Lisaks on hageja soovinud täpsustada kohtuotsuse täitmise korda seoses enampakkumise

tulemi jaotamisega. Ülalviidatud kohtupraktika kohaselt on põhjendatud on kõigepealt

katta enampakkumise läbiviimisega seotud kulud, seejärel on põhjendatud tasuda

laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk XXX AS-i ees, kuivõrd kinnistut koormab

viidatud laenulepingu tagamiseks seatud hüpoteek. Enampakkumise võimalik tulem on

eelduslikult kõrgem, kui osalejad saavad eeldada, et saavad enampakkumise võidu korral

endale koormatistevaba kinnistu. Samas ei nõustu kohus hageja taotlusega hüvitada

laenujääk enampakkumise toimumise seisuga, kuivõrd kaasomand lõppeb

enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu kandega (TMS § 156). Seega leiab

kohus, et laenulepingust tulenev jääk tuleb tasuda enampakkumise akti alusel tehtava

kinnistusraamatu kande kuupäeva seisuga.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et kumbki pool peaks saama tagasi oma osa tasutud

sissemaksest, kuivõrd see on õiglane. Pooled ei vaidle sissemaksete suuruse osas.

Seetõttu, lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest ja soovist tuua käesoleva otsusega

kaasa võimalikult laiapõhjaline õigusrahu, leiab kohus, et järgnevalt tuleb tagastada

hagejale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse summas 77 000 eurot ning kostjale kinnistu

ostmisel tasutud sissemakse summas 10 000 eurot.

Hageja on palunud tagastada pooltele nende poolt laenulepingu nr XXX alusel XXX AS-

ile tasutud laenu põhiosamaksed kinnistu enampakkumise läbiviimise seisuga vastavalt

kummagi poole poolt tasutud osale ning lähtudes XXX AS-ilt saadud infost laenumaksete

tasumise osas. Ka kostja on märkinud, et soovib tema pool tasutud laenumaksete

tagastamist. Kohus leiab, et viidatud taotlus rahuldamisele ei kuulu. Esmalt, tegemist on

vaidlusaluse ja eraldiseisva materiaalõigusliku rahalise vaidlusega, mis tuleb lahendada

vastava haginõude alusel eraldi menetluses. Kohus lahendab käesoleval juhul kaasomandi

lõpetamise hagi, mitte solidaarvõlgnikest laenusaajate sisesuhtest tulenevat vaidlust,

mistõttu väljuks kohus taotluse rahuldamisel nõude piiridest. Liiati ei ole kostja vastuhagi

esitanud. Teiseks, hageja viidatud kujul taotluse rahuldamine ei ole ka võimalik, kuna

selle alusel tehtav kohtuotsus ei oleks täitemenetluses täidetav, arvestades sealjuures

täitemenetluse formaliseerituse printsiipi.

Viimaks on hageja palunud ülejäänud ostuhind jagada kaasomanike vahel vastavalt nende

osade suurusele, s.o hagejale ¾ suurune osa ning kostjale ¼ suurune osa. Kohus leiab, et

viidatud osas on taotlus kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga ning kuulub rahuldamisele.

2-24-14117

32. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule

asukohaga XXX suhtes selle võõrandamisega avalikul enampakkumisel.

Kohus määrab kindlaks kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt:

a.

on enampakkumise alghinnaks 340 000 eurot;

b. enampakkumise tulem jaotatakse järgmiselt:

i. esmalt hüvitatakse enampakkumise läbiviimisega seotud kulud;

ii. teiseks tasutakse laenulepingust nr XXX tulenev laenujääk XXX AS-i ees

enampakkumise akti alusel tehtava kinnistusraamatu kande kuupäeva

seisuga;

iii. kolmandaks tagastatakse hagejale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse

summas 77 000 eurot ning kostjale kinnistu ostmisel tasutud sissemakse

summas 10 000 eurot;

iv. neljandaks jagatakse ülejäänud tulem kaasomanike vahel vastavalt nende

osade suurusele, s.o hagejale ¾ suuruses osas ning kostjale ¼ suuruses

osas.

33. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 442,20 eurot ning

jooksev viivis TsMS § 367 alusel alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast

summalt 442,20 eurot kuni nõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud

määras.

Riigikohus on märkinud, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib

aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates

teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid

toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt

üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka

hüvitatavad (RKTKo 3-2-1-138-10, p 29, RKTKo 3-2-1-79-08, p 18).

VÕS § 128 lg 3 võimaldab kahju tekitanud isikult põhimõtteliselt ka kohtumenetluse-

eelsete õigusabikulude hüvitamist nõuda. Selline nõue on põhjendatud juhul, kui on

täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju

olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel.

Hageja selgitas, et kuivõrd hagejal ei õnnestunud isiklikult kostjaga suheldes kokkulepet

kaasomandi lõpetamiseks saavutada ja hageja ei oma õiguslikke eriteadmisi, on hageja

pidanud kostjale kohtueelse pöördumise koostamiseks ning oma õiguste kaitsmiseks

kasutama kvalifitseeritud õigusabi. Seejuures on hageja kasutanud õigusabi üksnes seoses

käesoleva vaidlusega ning selle kohtuvälise lahendamisega. Seega on kantud

õigusabikulud vajalikud, mõistlikud ja otseses põhjuslikus seoses kostja tegevusega, kuna

hageja on korduvalt esitanud kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, kuid paraku

ei ole kostja hageja ettepanekuga nõustunud. Juhul, kui kostja oleks nõustunud hagejaga

kaasomandi lõpetama, ei oleks hageja pidanud kasutama täiendavat õigusabi. Seetõttu on

olemas põhjuslik seos kostja õigusrikkumise ning kohtuväliste õigusabikulude tekkimise

ehk kahju vahel.

2-24-14117

Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud. Hageja nõudekirjas tehtud ettepanek

kaasomandi lõpetamiseks on asjaolusid arvestades seaduslik ning põhineb asjaomasel

kohtupraktikal. Hageja nõudekirja eesmärk oli vältida käesolevat menetlust ning anda

kostjale viimane võimalus asja lahendamiseks kohtuväliselt. Hageja on viidanud

asjakohastele normidele ja kohtulahenditele.

Seevastu kostja vastus nimetatud ettepanekule on kõike muud, kui seadusel ja

kohtupraktikal põhinev, kuivõrd kostja on soovinud kinnistu müüa ja saada tulemist 50%,

mis ei vasta tema omandiosa suurusele.

Hageja nõudekirja koostamise kulu ei ole ülemäärane, selle suurus on tõendatud (dtl 41 –

arve). Juhul, kui kostja oleks kohtuväliselt olnud nõus müügitulemi jaotama vastavalt

omandiosa suurusele, ei oleks hageja pidanud vastavat kulu kandma. Seega esineb

põhjuslik seos.

Ka hageja viivisenõue on põhjendatud ja seaduslik, mistõttu kohus selle ka rahuldab.

34. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus

35. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus

jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude

väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane

või ebamõistlik.

36. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades

leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral

tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi

lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Seega on

põhjendatud ja õiglane jätta kaasomandi lõpetamise nõudega seotud menetluskulud poolte

endi kanda.

Kahjunõudega seotud kulud tuleb jätta kostja kanda, kuivõrd kohus rahuldas nõude.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

37. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

2-24-14117

38. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui lahend kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte

vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtumääruses, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177

lõikes 2 sätestatud korras.

/digitaalselt allkirjastatud/

Andrea Lega

kohtunik