2-23-6238/67 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-6238

Tsiviilasi

XXXXX korteriühistu avaldus Meelis Soodla vastu

võla väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 17. aprilli 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Meelis Soodla määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja / puudutatud isik: Meelis

Soodla (ik XXXXXXXXXXXX)

Avaldaja: XXXXX korteriühistu

(rg-kood

XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Anne Tammer

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata XXXXX korteriühistu 13. jaanuaril 2025

esitatud 2020–2023 majandusaasta aruanded ja 14. jaanuaril 2025 esitatud 30. septembri

2023 üldkoosoleku protokoll.

2. Võtta asja materjalide juurde XXXXX korteriühistu 13. jaanuari 2025 vastusele

lisatud 2020 aprilli kuni augusti arved, Swedbank AS-i tõend ja kontoväljavõtted ning

14. jaanuaril 2025 esitatud 7. novembri 2021 üldkoosoleku protokoll.

3. Võtta asja materjalide juurde äriregistrist XXXXX korteriühistu põhikiri ning

kinnistusraamatust registriosa nr XXXXXXX väljavõte.

4. Tühistada Tartu Maakohtu 17. aprilli 2024 määrus osaliselt – osas, milles maakohus

rahuldas avalduse ning mõistis Meelis Soodlalt avaldaja kasuks välja

majandamiskulude võla üle 1090,77 euro ja sellelt arvestatud viivise, s.o

majandamiskulude võla 1453,28 eurot ja viivise sellelt.

5. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ja jätta

avaldus rahuldamata majandamiskulude võla 1453,28 euro ning sellelt nõutava viivise

osas. Jätta maakohtu määrus ülejäänud osas, sh menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise osas, muutmata.

6. Rahuldada Meelis Soodla määruskaebus osaliselt.

7. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud XXXXX korteriühistu kanda.

8. Määrata Meelis Soodlale hüvitatavate menetluskulude suuruseks 50 eurot ning

mõista menetluskulu 50 eurot XXXXX korteriühistult Meelis Soodla kasuks välja.

9. Tasaarvestada menetlusosaliste vastastikused menetluskulude nõuded (Meelis

Soodlalt XXXXX korteriühistu kasuks välja mõistetud maakohtu menetluskulu 50 eurot

ja XXXXX korteriühistult Meelis Soodla kasuks välja mõistetud määruskaebusega

seotud menetluskulu 50 eurot), mille tulemusena ei pea kumbki menetlusosaline teisele

menetluskulusid hüvitama.

10. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„1. Rahuldada XXXXX korteriühistu avaldus osaliselt.

2. Välja mõista Meelis Soodlalt XXXXX korteriühistu kasuks 1. novembri 2021

kuni 31. märtsi 2023 majandamiskulude võlg 1090,77 eurot ja avalduse esitamise

seisuga (26. aprill 2023) viivis 16,71 eurot.

3. Välja mõista Meelis Soodlalt XXXXX korteriühistu kasuks viivis 241,01 eurot

alates 27. aprillist 2023 kuni kohtulahendi tegemiseni 28. veebruaril 2025.

4. Välja mõista Meelis Soodlalt XXXXX korteriühistu kasuks viivis tasumata

põhinõudelt (1090,77 eurot) alates 1. märtsist 2025 kuni põhinõude tasumiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

5. Jätta avaldus rahuldamata majandamiskulude võla 1453,28 euro ja sellelt

nõutava viivise osas.

6. Jätta menetluskulud maakohtus Meelis Soodla kanda.

7. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud XXXXX korteriühistu kanda.

8. Määrata XXXXX korteriühistule hüvitatavate menetluskulude suuruseks 50

eurot mõista menetluskulu 50 eurot Meelis Soodlalt XXXXX korteriühistu kasuks

välja.

9. Määrata Meelis Soodlale hüvitatavate menetluskulude suuruseks 50 eurot ning

mõista menetluskulu 50 eurot XXXXX korteriühistult Meelis Soodla kasuks välja.

10. Tasaarvestada menetlusosaliste vastastikused menetluskulude nõuded

(resolutsiooni p-d 8 ja 9) ning selle tulemusena ei pea kumbki menetlusosaline teisele

menetluskulusid hüvitama.“

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3).

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD

1. XXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas 26. aprillil 2023 Meelis Soodla (puudutatud isik)

vastu avalduse majandamiskulude võla 2544,05 eurot, viivise 16,71 eurot ja jooksva viivise

väljamõistmiseks.

XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXXXXX; korter X) on puudutatud isiku, Maie

Soodla ja Jaanus Soodla (omanikud) ühisomandis. Elamut haldab avaldaja. Varem nõuti

korteriga X seonduvat võlga tsiviilasjas nr 2-20-110080.

Praegune nõue algab 2020 aprilli arvest. Korterile X jagati majandamiskulusid ja koostati 1.

aprillist 2020 kuni 31. märtsini 2023 arveid kokku 4613,92 eurot, lisandub viivis

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 42 lg 1 alusel VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras. Korteri X eest on tasutud 2331,21 eurot, sh viivis. Osaliste maksete korral

luges avaldaja vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 esmalt täidetuks viivise, seejärel põhikohustuse.

Tsiviilasjas nr 2-20-110080 tehtud lahendi jõustumise järgselt tegi avaldaja 2022 septembri

arvel tagasiarvestuse nii põhivõla kui ka sellega seotud viivise osas. Ühiomanikud vastutavad

võla tasumise ees solidarselt (KrtS § 15 lg 2), avaldaja esitab nõude vaid puudutatud isiku

vastu (VÕS § 65 lg 1).

Avaldaja on osutanud oma liikmetele majandamisteenuseid, kogunud remondifondi- ja

halduskulumakseid ning tasunud vahendatud teenuste eest tarnijatele. Kulud jagatakse ja

kantakse vastavalt seadusele, põhikirjale ja majanduskavadele. Avaldus põhineb kehtivatel

majanduskavadel, millega kehtestati igakuiste maksete suurus, millele lisanduvad

tarbimispõhised maksed. Majandamiskulude kogumisel arvestati ka elamu renoveerimiseks

Swedbank AS-ilt (Swedbank) 10. septembri 2021 laenulepingu (laenuleping) alusel saadud

laenu tagasimaksetega. Kui varem oli laenu tagasimakse eraldi kulu, siis nüüd on see

majanduskavas majandamiskulude osa.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et korteri X kulud tuleks jagada teistsuguses korras ja et

tema ei peaks laenukulusid kandma. Pank edastab avaldajale tagasimaksegraafiku järgmiseks

kuueks kuuks, sest intressimäär ja seega tagasimakse suurus muutub kaks korda aastas

sõltuvalt Euriborist. Seega ei ole võimalik kogu laenuperioodi maksegraafikut esitada.

Laenulepingu p 13.14 kohustab avaldajat koguma makseid korteriomanikelt selliselt, et lisaks

laenumaksele tekiks maksetest reserv.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja kustutada oma võla 31. märtsi 2023

seisuga täies ulatuses. Lisaks palus puudutatud isik mõista Janek Vangoninilt enda kasuks

välja kahjutasu 10 000 eurot võlgnikuks nimetamise eest.

Arve ei tekita kohustusi. Avaldusest ei nähtu kulude jaotamise metoodika. Laenu

tagasimaksed ei ole majandamiskulud. Avaldaja ei täida tsiviilasjas nr 2-20-110080 tehtud

määrust ja esitab valeandmeid. Avaldaja arvestuse järgi on võlg 10. aprilli 2020 seisuga

656,05 eurot, aga peab olema 0 eurot. Kuna algsaldo on vale, on ka ülejäänu vale. Varasemas

tsiviilasjas ütles kohus, et laenumaksete suurus peab olema kontrollitav ja ettenähtav ning

hõlmama kogu laenuperioodi. Avaldaja ei ole siiani esitanud korteripõhist ja kogu

laenuperioodi hõlmavat tagasimaksete graafikut. Viivisearvutus on arusaamatu ja alusetu, mh

ei saa viivist enne arvestada, kui on tuvastatud võlg. Korter X on peatanud nende osamaksete

tasumise, mis ei ole üheselt arusaadavad ja kontrollitavad. Avaldajal ei ole seaduslikku

esindajat.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus rahuldas 17. aprilli 2024 määrusega avalduse, mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja 1. aprilli 2020 kuni 31. märtsi 2023 majandamiskulude võla 2544,05

eurot, viivise 26. aprilli 2023 seisuga 16,71 eurot ja 27. aprilli 2023 kuni 17. aprilli 2024 eest

295,31 eurot ning viivise tasumata põhinõudelt alates 18. aprillist 2024 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus jättis

menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis avaldaja kasuks välja riigilõivu 50 eurot.

Avalduse esitas esindusõiguslik isik. Äriregistri järgi on Janek Vangonin juhatuse liige. 10.

novembri 2022 üldkoosolekul pikendati tema volitusi ning 30. septembri 2023 üldkoosolekul

valiti viis juhatuse liiget, sh Janek Vangonin. Otsuseid ei ole vaidlustatud. Jaanus Soodla ei

saa puudutatud isikut esindada.

Laenulepingust nähtuvalt võttis avaldaja 331 134 eurot laenu, eesmärgiks katuse ja fassaadi

rekonstrueerimistööd, küttesüsteemi renoveerimine ja küttekulujaoturite paigaldamine,

akende vahetus, rõdude klaasitamine, omanikujärelevalvega soetud kulud. Avaldaja sai ka

Kredexi toetust. 2012 tehti järgmised tööd: fassaadi rekonstrueerimine ja soojustamine, katuse

rekonstrueerimine ja soojustamine, akende ja välisuste vahetamine, küttesüsteemi

asendamine,

rekonstrueerimine

või

tasakaalustamine,

ventilatsioonisüsteemi

rekonstrueerimine. Seega oli laenuraha kasutamine majandamiskulu.

Põhikirja järgi jaotatakse laenusumma vastavalt korterite ruutmeetritele. Korteri X suurus on

63,1 m2. Laenulepingu järgi oli intressimäär esimesel viiel aastal fikseeritud, kuid edaspidi

muutus (6 kuu Euribor + 2,9% aastas). Avaldaja esitatud tagasimaksegraafikust nähtuvalt oli

tagasimakse 2400,44 eurot kuni 28. veebruarini 2023 ning 2515,29 eurot kuni 30. augustini

2023. Oluline on üksnes see, kuidas jagati laenumaksed ühistu liikmete vahel. Puudutatud isik

ei ole esile toonud, et tema suhtes oleks tehtud põhikirjas erisus.

Arvetel on näidatud detailne kulude jaotus, arved vastavad põhikirjale ja kinnitatud

majanduskavadele. Avaldaja selgituse järgi tehti 2022 septembri arvel tagasiarvestus nii

põhivõla kui ka sellega seotud viivise osas. Arvetel ja raamatupidamise arvestuslehtedel on

näha ka tasumised. Vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 loeti esmalt tasutuks viivis, seejärel põhivõlg.

VÕS § 88 lg 8 ei anna võlgnikule õigust nõuda teistsugust nõuete katmise järjekorda. Võla

suurus nähtub tabelist. Kuivõrd puudutatud isik jättis arved valikuliselt tasumata, tuleb temalt

avaldaja kasuks välja mõista nii põhivõlg kui ka viivis.

Moraalse kahju hüvitamise nõude saab puudutatud isik esitada eraldi kohtumenetluses, hagita

menetluses kohus sellist nõuet läbi ei vaata.

MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS

4. Puudutatud isik palus menetleda määruskaebust kohtuistungil, tühistada maakohtu

määruse, teha uue lahendi ja mõista avaldajalt välja määruskaebuselt tasutud riigilõivu.

Korteri X omanikud tasusid kommunaalmaksed, kuid peatasid KrtS § 40 lg 3 alusel laenu

tagasimaksete tasumise. Kõik laenu osamaksed peavad olema üheselt arusaadavad. Avaldaja

ei ole esitanud korteripõhist laenu tagasimaksete graafikut alates augustist 2012, kuigi lubas

seda tsiviilasjas nr 2-20-110080. Avaldaja esitas vaid panga 30. septembri 2022 kuni 28.

veebruari 2023 tagasimaksegraafikud.

Maakohus ei ole määrust motiveerinud ega kontrollinud ka avaldaja tabelit. Avaldaja esitas

valeväiteid, mis on tõenditega vastuolus. Algsaldo, võla ja viiviste arvutuskäigud on

arusaamatud ning arvutus- ja loogikavigadega, sellise matemaatikaga on pahatahtlikult

suurendatud põhivõlga ja viivist. Avaldaja ja maakohus kohaldasid VÕS § 88 lg-t 8 valesti,

kui lugesid makstust tasutuks esmalt viivise ja seejärel põhinõude; sellega arvestati viivise

pealt viivist. Kui avaldaja esitas arveid 4613,92 euro ulatuses ja sellest tasuti 2331,21 eurot,

peaks põhivõlg olema 2282,71 eurot. Maakohus arvestas viivist valesti.

Janek Vangoninil puudus volitus avalduse esitamiseks. 10. novembri 2022 üldkoosolekul

osales 60 liikmest 14. Seega ei olnud põhikirjast tulenev kvooruminõue täidetud ja otsuseid ei

saanud vastu võtta. Arusaamatuks jääb ka puudutatud isiku poolt Jaanus Soodlale antud

volitusega seonduv. Maakohus kord aktsepteeris seda, kord mitte. TsMS § 218, KrtS § 15 ja

põhikirja p 3.4 võimaldavad ühel korteriomanikul volitada teist ennast esindama.

Arusaamatuks jääb, kuidas muutus menetlus maakohtus kirjalikuks.

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, jäi oma varasemate seisukohtade juurde ning

palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tartu

Ringkonnakohtule.

7. Avaldaja selgitas vastuseks ringkonnakohtu päringule, et esitas aprillist 2020 kuni

märtsini 2023 arveid 4613,92 euro ulatuses, millest korteri X omanikud jätsid tasumata

remondifondi 681,48 eurot, asfaldifond 132,51 eurot ja laenumaksed 1466,27 eurot.

2020–2023 majandusaasta aruanded (aruanded) tõendavad, et korteriomanikud otsustasid

moodustada alates 2020 remondifondi ja koguda korteriomanikelt igakuiselt 0,3 eurot/m2.

Samuti kinnitavad aruanded, et korteriomanikud otsustasid moodustada alates 2021 eraldi

remondifondi asfaldi renoveerimiseks (asfaldifond) ja koguda 0,3 eurot/m2 kuus 2021 juulist

septembrini ning 2022 juunist septembrini. Samad andmed on ka 2021–2023

majanduskavades. 2022 majanduskava kinnitati 2022. Üldkoosoleku otsuseid 2020 ja 2021

majanduskava kehtestamise kohta ei ole võimalik esitada, kuid 10. novembri 2022

üldkoosolekul kinnitati 2020 ja 2021 aruanded. Seega tuleneb remondifondi ja asfaldifondi

maksete kandmine korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Kui kohus leiab, et majanduskava

ei ole kehtestatud ega kulude kandmist otsustatud, nõuab avaldaja kaasomandil lasuvate

kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel.

19. septembrist 2012 kuni 27. detsembrini 2024 tasuti pangale laenulepingu alusel kokku 343

535,36 eurot (sh intress) ja tagastamata on laen 76 300,43 eurot. Swedbank võtab avaldaja

kontolt automaatselt igas kuus maha laenu põhiosa ja intressi, maksete suurust tõendavad

kontoväljavõtted 2020–2023 kohta. Arvetel märgitud laenumakse on mõnevõrra erinev

tegelikust graafikujärgsest maksest. 2021 aruande lisast 6 nähtub, et korteriomanikelt 2020

rohkem korjatud laen tasaarveldati 2021 laenumaksete vähendamisega. Arvestades pangale

makstud summasid ning laenumakse suurust ruutmeetri kohta, olnuks korter X osa 1. aprillist

2020 kuni 31. märtsini 2023 kokku 1568,15 eurot, kuid arvetel oli 1466,27 eurot. Seega

nõuab avaldaja puudutatud isikult vähem kui tegelik laenumakse.

Avaldaja arvestuse järgi on viivis 25. aprilli 2023 seisuga 293,08 eurot.

14. jaanuaril 2025 esitas avaldaja mh 7. novembri 2021 üldkoosoleku protokolli 2020

majandusaasta aruande ning 2021 ja 2022 majanduskava kinnitamise kohta.

8. Puudutatud isiku vastuste järgi on korteri X eest tasumata laenumakse 1424,62 eurot ning

remondifondi 662,55 eurot ja asfaldifondi 132,51 eurot. Puudutatud isik on nõus maksma

kompromissi korras 1141,36 eurot.

2020 ja 2021 majanduskava ei ole kinnitatud, seega ei saa selle aja eest asfaldifondi makseid

küsida. Avaldaja liikmetele ei ole esitatud ühtegi hinnapakkumist, jääb arusaamatuks, kuidas

ja mille põhjal osamakse arvestati. Asfalti ei ole tänaseni renoveeritud. Remondifondi puhul

on probleem selle sisus. Remondifondi on osaliselt peidetud ka laenumaksed, seega ei ole

teada, mille eest tuleb tasuda, ning laenumaksete kujunemine ja kogumine jääb arusaamatuks.

Avaldaja nõutava laenumakse suurus on vale. Laenumakse sees on ka nn aknamakse, mida

peavad maksma need, kes kasutasid ühistu laenu oma akende vahetamiseks. Osa korterid, sh

korter X, maksis akende vahetamise eest ise. Õige laenumakse suuruse saab, kui avaldaja

igakuisest laenumaksest arvata maha nn aknafond ja alles seejärel saadud summa jagada maja

ruutmeetritega.

Avaldaja ei ole oma viivisearvestuses toonud välja viivisemäära ega viivitatud päevi.

Puudutatud isiku arvutatud viivis on 247,50 eurot. Vastavalt põhikirjale on viivis 0,022%

päevas ja seda hakatakse arvutama võlgu jäämisele järgneva kuu esimesest päevast, mitte

järgmisest päevast. Viivise nõudmise otsustab üldkoosolek.

Avaldaja juhatus tunnistas 29. novembri 2021 protokolliga 7. novembri 2021 üldkoosoleku

protokolli õigustühiseks, sest puudus otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum – 15 liiget.

Seoses 10. novembri 2021 üldkoosoleku protokolliga on kahtlus, kas selline koosolek üldse

toimus, samuti ei olnud täidetud kvooruminõue. 30. septembri 2023 otsus võeti vastu pärast

nõudeperioodi lõppu, seega ei saa seda arvestada. Majanduskava tehakse aastaks ette, mitte ei

kinnitata tagantjärele.

Avaldajal ei olnud 14. detsembrist 2021 kuni 30. septembrini 2023 kehtivat ja

otsustusvõimelist juhatust – oli kolm liiget, kuid põhikirja p 7.1.5 järgi pidi olema viis. Seega

on kõik juhatuse tehingud ja toimingud õigustühised. Puudutatud isik nõuab üldkoosoleku

protokolli, millest nähtuks otsus pöörduda tema vastu kohtusse ja sõlmida Anne Tammeriga

õigusabileping.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt, tühistab maakohtu määruse osaliselt

ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse osaliselt rahuldamata (TsMS § 657

lg 1 p 2 ja § 659).

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avalduse ning

mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja majandamiskulude võla üle 1090,77 euro ja

sellelt arvestatud viivise. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab

avalduse osaliselt ja jätab avalduse rahuldamata majandamiskulude võla 1453,28 euro ning

sellelt nõutava viivise osas. Ülejäänud osas, sh menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas, jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus jätab

määruskaebusega seotud menetluskulud avaldaja kanda ja mõistab avaldajalt puudutatud isiku

kasuks välja menetluskulu 50 eurot. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja menetluskulud 50 eurot. Menetlusosaliste vastastikused menetluskulude nõuded tuleb

tasaarvestada, mille tulemusena ei pea kumbki menetlusosaline teisele menetluskulusid

hüvitama.

TsMS § 654 lg 22 ja § 659 alusel esitab ringkonnakohus oma määruse resolutsioonis ka

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

10. Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde avaldaja 13. jaanuari 2025 vastusele

lisatud 2020 aprilli kuni augusti arved, Swedbanki 27. detsembri 2024 tõendi, avaldaja konto

väljavõtted 1. jaanuari 2020 kuni 31. detsembri 2023 kohta (lisad 1, 6–8; dtl 290–294, 364–

369) ning 14. jaanuaril 2025 esitatud 7. novembri 2021 üldkoosoleku protokolli (lisa 1; dtl

374–376). Ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde 13. jaanuaril 2025 esitatud 2020–

2023 aruandeid (lisad 2–5; dtl 295–363), sest nendel ei ole asja lahendamise seisukohalt

tähtust, ega 14. jaanuaril 2025 esitatud 30. septembri 2023 üldkoosoleku protokolli (lisa 2; dtl

377–379), sest see on maakohtus juba esitatud (dtl 119–120).

TsMS § 230 lg 3 kohaselt võib kohus hagita menetluses koguda tõendeid omal algatusel.

Ringkonnakohus võtab täiendavalt asja juurde äriregistrist avaldaja põhikirja ning

kinnistusraamatust väljavõtte korteri X kohta.

11. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et maakohtu määrus on motiveerimata ja

avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud sisuliselt kontrollimata ja välja selgitamata.

11.1.

Maakohus rahuldas avalduse täies ulatuses ning mõistis puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja 1. aprilli 2020 kuni 31. märtsi 2023 majandamiskulude võla 2544,05 eurot ja

viivise. Ei avaldaja maakohtus esitatust ega maakohtu lahendist ole näha, millistest

kululiikidest ja summadest majandamiskulude võlg konkreetselt koosneb, mh ei selgu see

maakohtu viidatud tabelist (dtl 121). Puudutatud isik väitis maakohtus, et võlg seondub vaid

laenumaksega.

Ringkonnakohtus teatas puudutatud isik, et jättis maksmata arvetel märgitud laenu-,

remondifondi- ja asfaldifondimaksed (dtl 281, 388), ning avaldaja vastuse järgi oli see talle ka

arusaadav (dtl 284). Seega määras võlgnik VÕS § 88 lg 1 alusel selle, milliste põhikohustuste

täitmiseks ta raha maksab.

Avaldaja arvestuse kohaselt on puudutatud isikul tasumata laenumaksed 1466,27 eurot,

remondifondimaksed 681,48 eurot ja asfaldifondimaksed 132,51 eurot, kokku 2280,26 eurot;

samas märkis avaldaja maksmata summaks ka 2282,73 eurot (dtl 284–285). Puudutatud isiku

väitel on tal tasumata laenumaksed 1424,62 eurot ning remondifondi 662,55 eurot ja

asfaldifondi 132,51 eurot.

11.2.

Avaldaja teatas maakohtus, et kulud jagatakse vastavalt seadusele ja põhikirjale ning

kantakse vastavalt majanduskavadele, lisanduvad tarbimispõhised maksed; avaldus põhineb

kehtivatel majanduskavadel (dtl 214–215). Samuti selgitas avaldaja, et majandamiskulude

kogumisel arvestati mh laenu tagasimaksetega, kuid kui varem oli laenu tagasimakse eraldi

kulu, siis nüüd on see majanduskavas majandamiskulude osa (dtl 4, 45). Maakohus leidis

üldsõnaliselt, et avaldaja esitatud arved vastavad põhikirjale ja kinnitatud majanduskavadele

(dtl 154, 156, 117); mh viitas maakohus laenugraafikutele ja avaldaja põhikirjale, mille

kohaselt jaotatakse laenusumma vastavalt iga korteri ruutmeetritele.

Kui avaldajal on majandamiskulude tasumise nõue puudutatud isiku vastu majanduskava

alusel tulenevalt KrtS § 40 lg-st 1, tuleb esmalt välja selgitada, kas korteriomanike

üldkoosolek on majanduskavad kehtestanud (RKTKm 20. juuni 2022 nr 2-19-8045/46, p 12).

Avaldaja maakohtus esitatust ja maakohtu määrusest ei selgu, kas ja milliste üldkoosoleku

otsustega kehtestati majanduskavad kogu vaidlusaluse aja kohta. Avaldaja nõue puudutab

2020 aprilli kuni 2023 märtsi. Samas esitas avaldaja maakohtule üksnes 2021 majanduskava

(dtl 154), kaks erineva sisuga 2022 majanduskava (dtl 11, 156) ja 2023 majanduskava (dtl

117), kusjuures majanduskavade kehtestamise kohta esitas avaldaja 10. novembri 2022 ja 30.

septembri 2023 üldkoosolekute protokollid (dtl 12–13, 109-110, 119–120). Samuti esitas

avaldaja maakohtus laenugraafikud vaid 2022 septembri kuni 2023 augusti kohta (dtl 14, 15)

ning puudu olid ka 2020 aprilli kuni augusti arved, mille avaldaja esitas alles ringkonnakohtus

(dtl 290–294). Seega jääb arusaamatuks, mille põhjal kontrollis maakohus avaldaja nõuet ja

pidas seda täies ulatuses põhjendatuks.

12. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et avaldaja nõue on põhjendatud ja tõendatud

osaliselt.

12.1.

Korteriühistu juhatus koostab KrtS § 41 lg 1 kohaselt majandusaastaks majanduskava,

milles peab mh kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (p

3) ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus (p 4). Ringkonnakohus

nõustub avaldaja ja maakohtuga, et ka laenu tagasimaksed on majandamiskulud.

Majandamiskulude sisuks on kõik kulutused, mida korteriomanik peab korteriühistu liikmena

kandma. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek.

KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades

võib KrtS § 40 lg 2 alusel näha korteriühistu põhikirjaga ette KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust

erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on

kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku

õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Seega on kulude puhul,

mille kohta puudub põhikirjas erireegel, jaotuse aluseks korteriomandi kaasomandi osa

suurus, ja need kulud tuleb tasuda ettemaksuna. Korteri X kaasomandi osa on 631/33680.

Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40

lg-st 1 tulenevalt võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui

korteriomanike üldkoosolek on otsustanud konkreetsete majandamiskulude kandmise. Kulude

kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike

üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 20. juuni

2022 nr 2-19-8045/46, p 11).

12.2.

Hagita menetluse uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni

kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks

olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud

ette näha vajadust esitada lisatõendeid (vt RKTKm 22. septembri 2021 nr 2-20-110080/42, p

11).

Kuna majanduskavade ja nende kehtestamisega seonduv ei olnud selge, andis ringkonnakohus

avaldajale tähtaja (dtl 270–272) välja tuua, millised konkreetsed majanduskavad on nõude

aluseks, ning esitada asjaolud ja vajadusel täiendavad tõendid nende kehtestamise (sh

kehtestamise aja) kohta. Avaldajal tuli kogu vaidlusaluse aja kohta ära näidata, millel

tuginevad arvetel toodud vaidlusalused kulud – millisel majanduskaval või üldkoosoleku

otsusel vms. Vajadusel tuli selgitada, mille põhjal toimus arvete esitamine ja maksete

nõudmine siis, kui majanduskava veel kehtestatud ei olnud ja puudusid ka üldkoosoleku

otsused. Seega selgitas ringkonnakohus avaldajale vajadust tuua välja täiendavad asjaolud ja

tõendid.

Avaldaja tegevus kohtutele vastamisel ja tõendite esitamisel viitab sellele, et tal puudub

vähemalt osaliselt ülevaade, mida ta mille alusel nõuab ja millised tõendid tal on. Mh nt teatas

avaldaja 13. jaanuaril 2025, et tal ei ole võimalik esitada üldkoosoleku otsust 2021

majanduskava kehtestamise kohta (dtl 286), järgmisel päeval aga esitas 7. novembri 2021

otsuse 2021 ja 2022 majanduskavade kinnitamise kohta (dtl 373).

12.3.

Ringkonnakohus järeldab avaldaja maakohtus ja ringkonnakohtus esitatud asjaoludest

ja tõenditest järgmist:

-

2021 majanduskava kinnitati 7. novembri 2021 üldkoosoleku otsusega (dtl 154, 374–

376);

-

2022 majanduskava kinnitati 7. novembri 2021 üldkoosoleku otsusega (dtl 156, 376) ning

muudetud kava 10. novembri 2022 üldkoosoleku otsusega (dtl 11, 13/110);

-

2023 majanduskava kinnitati 30. septembri 2023 üldkoosoleku otsusega (dtl 117–120).

Seega on avaldaja tõendanud majanduskavade kehtestamise alates 7. novembrist 2021,

varasema aja kohta ei ole avaldaja esitanud ühtegi tõendit ega asjakohast selgitust.

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et majandusaasta aruannetest ja nende kinnitamisest

saab tagasiulatuvalt järeldada seda, et kehtestatud oli majanduskava või olemas

korteriomanike üldkoosoleku otsus kulude kandmise kohta. Majandusaasta aruannetes

laekumiste kajastamine ei tõenda seda, et makseteks oli alus.

KrtS § 41 lg 5 näeb ette, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava,

kehtib senine majanduskava kuni uue kava kehtestamiseni. Seejuures tuleb arvestada, et (uus)

majanduskava ei hakka kehtima mitte tagantjärele (alates aasta algusest), vaid alles alates

selle kehtestamisest. Korteriomanikele ei ole võimalik kehtestada rahalisi kohustusi

tagasiulatuvalt. Seega on õige puudutatud isiku seisukoht, et praeguses asjas ei saa 2023

majanduskava arvestada, sest see kehtestati pärast vaidlusalust aega.

Seoses puudutatud isiku viitega kvooruminõuete rikkumisele selgitab ringkonnakohus, et kui

korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, on üldkoosoleku otsus seadusega

vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt RKTKm 12. aprill 2023 nr 2-20-2549/33, p 11.1).

KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise

tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Puuduvad andmed, et kohtule oleks esitatud

tähtaegselt avaldus vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamiseks ja kohus oleks otsused

kehtetuks tunnistanud. Ringkonnakohus märgib ka, et kõik eelmainitud üldkoosolekud olid

korduskoosolekud, mistõttu ei ole puudutatud isiku väited kvoorumi puudumise kohta

asjakohased ega mõjutaks otsuste kehtivust. KrtS § 23 lg 1 ei võimalda reguleerida

põhikirjaga korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust seaduses sätestatust teisiti, mistõttu

tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldada põhikirja asemel KrtS § 23 lg-t 1, mille

kohaselt on sama päevakorraga kokku kutsutud uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate

arvust olenemata (vt RKTKm 16. jaanuar 2019 nr 2-18-10407, p-d 7, 11).

Arusaamatuks jäävad puudutatud isiku kahtlused 10. novembri 2021 üldkoosoleku toimumise

ja sellel 2021 aruande kinnitamise kohta. Avaldaja on viidanud 7. novembri 2021 ja 10.

novembri 2022 koosolekutele. Kuupäev 10. november 2021 ühes kohas 10. novembri 2022

koosoleku protokollis on protokolli sisu ja ülejäänud kuupäevi arvestades ilmne ebatäpsus (dtl

12). Kohtule on esitatud ka õige kuupäevaga samasisuline protokoll koos osavõtjate

registreerimislehtede ja volikirjadega (dtl 109–116).

12.3.1. Eeltoodut arvestades on avaldaja tõendanud alates 7. novembrist 2021 aluse nõuda

remondifondimakset 0,3 eurot/m2, s.o korteri X puhul 18,93 eurot kuus. Seega on

remondifondimaksete nõue põhjendatud 321,81 euro ulatuses (18,93 eurot * 17 kuud;

november 2021 kuni 2023 märts). Avaldaja ei ole näidanud ega tõendanud alust nõuda

makseid 2020 aprilli kuni 2021 oktoobri eest.

12.3.2. Samuti on avaldaja tõendanud alates 7. novembrist 2021 aluse nõuda

asfaldifondimakseid 0,3 eurot/m2 juunist septembrini, s.o korteri X puhul 18,93 eurot kuus.

Seega on asfaldifondimaksete nõue põhjendatud 75,72 euro ulatuses (18,93 eurot * 4 kuud;

2022 juuni kuni september). Avaldaja ei ole näidanud ega tõendanud alust nõuda

asfaldifondimakseid 2021 juuli kuni septembri eest.

12.3.3. Põhikirja p 4.2.6.10 kohaselt arvestatakse laenu tagasimakse vastavalt üldkoosoleku

otsusele korteriomandi ruutmeetri kohta. Korteriomanike üldkoosolekute otsustega alates 7.

novembrist 2021 kehtestatud majanduskavades on märgitud igakuiste laenumaksete suurused

ning tabelite allosas märkus akende osamakse ja selle jagamise kohta vaid osade

korteriomanike vahel. Puudutatud isiku arvates tuleb korteri X laenumakse saamiseks arvata

kogu laenumaksest maha nn aknafond ja seejärel jagada saadud summa maja ruutmeetrite

arvuga (dtl 388). Võrreldes puudutatud isikult nõutavate laenumaksete suurust majanduskava

andmetega, on aru saada, et teatud kuudel vastabki puudutatud isikult nõutav laenumakse

sellisele arvestusele (2022 veebruar, märts, detsember ja 2023 jaanuar kuni märts), osadel

kuudel on väiksem (2021 november ja detsember, 2022 jaanuar) ning osadel kuudel suurem

(2022 aprill kuni november).

7. novembril 2021 kehtestatud 2021 ja 2022 majanduskavadest tulenes 2021 novembrist kuni

2022 novembrini laenumakse 0,6417 eurot/m2 ((laen 2299 eurot - aknafond 137,91 eurot) /

3368 m2). Kohus arvestab sealjuures, et 2021 majanduskava kehtestati enne 10. novembri

2021 arvet ning muudetud 2022 majanduskava pärast 8. novembri 2022 arvet. 2021

novembris ja detsembris ning 2022 jaanuaris nõuab avaldaja 0,6253 eurot/m2 ehk

majanduskavas ettenähtust vähem (dtl 137–139, 288); seega on nõue 39,46 eurot kuus, kokku

118,38 eurot põhjendatud. 2022 veebruaris ja märtsis nõuab avaldaja 0,6417 eurot/m2 ehk

majanduskavast tulenevat makset (dtl 140, 141, 288); seega on nõue 49,49 eurot kuus, kokku

80,98 eurot põhjendatud. 2022 aprillist septembrini nõuab avaldaja 0,6423 eurot/m2 (dtl 142–

147) ja oktoobrist novembrini 0,6733 eurot/m2 (dtl 148–149) ehk majanduskavas ettenähtust

rohkem; seega on nõue põhjendatud osaliselt – 40,49 eurot kuus (0,6417 eurot/m2 * 63,1 m2),

kokku 323,92 eurot.

10. novembril 2022 kehtestatud 2022 majanduskavast tulenes 2022 detsembris ja 2023

jaanuarist märtsini laenumakse 0,6733 eurot/m2 ((laen 2400,44 eurot - aknafond 132,83 eurot)

/ 3368 m2), sama nõuab avaldaja ka puudutatud isikult (dtl 150–153, 288). Seega on avaldaja

nõue 42,49 eurot kuus, kokku 169,96 eurot põhjendatud.

Kokku on avaldaja laenumaksete nõue põhjendatud 693,24 euro ulatuses (118,38 eurot +

80,98 eurot + 323,92 eurot + 169,96 eurot).

Avaldaja ei ole esitanud üldkoosoleku otsust või kehtestatud majanduskava laenumaksete

kohta 2020 aprillist kuni 2021 oktoobrini. Seega ei ole avaldaja tõendanud alust nõuda sel

perioodil laenumakseid.

12.4.

Puudutatud isik märkis, et korteri X omanikud peatasid maksed KrtS § 40 lg 3 alusel.

KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole

nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Ringkonnakohus leiab, et vähemalt osas, milles avaldaja nõue on põhjendatud, ei ole

puudutatud isik toonud välja selliseid erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid tal keelduda

kulude kandmisest. Selleks ei anna mh alust ei puudutatud isiku väited laenumaksete

ebaselguse, aknafondi ega ka remondifondist laenumaksete tasumise kohta.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kuna intressi suurus on seotud Euriboriga, ei saagi

laenumaksete suurus olla laenu maksmise lõpuni kindlaksmääratud. Samuti tõi avaldaja välja,

et laenulepingu p 13.14 kohustab koguma makseid korteriomanikelt nii, et tekiks ka reserv

(dtl 64–65). Ringkonnakohus leiab, et korteriomanikul on kohustus teha makseid vastavalt

majanduskavale või üldkoosoleku otsusele ning kehtestatud maksed kokku ei pea igas kuus

olema sama summa, mille korteriühistu maksab pangale.

Majanduskavas prognoositud ja tegelikult pangale tehtud maksete vahet saab vajadusel

arvesse võtta järgmises majanduskavas või eraldi üldkoosoleku otsusega. Asja materjalidest ei

ilmne, et kehtestatud laenumaksed olid ebamõistlikult suured, need vastavad üldjoontes laenu

tagastamise ja intresside tasumise tegelikule graafikule (dtl 14, 15, 367–369). Samuti nähtub

majanduskavadest, et arvesse on võetud aknafondist tulenevaid erisusi.

Olukorras, kus majanduskavas ettenähtud laenumaksetest ei piisa ja uut majanduskava ei ole

KrtS § 41 lg 4 alusel veel koostatud ja kehtestatud või ei jätku laenumakseteks kogutud rahast

nt seetõttu, et mõni korteriomanik on jätnud oma kohustused täitmata, ei ole välistatud, et

vajadusel (nt viivise vältimiseks) tasutakse pangale laenumakseid muuks otstarbeks kogutud

rahast. Praeguse asja materjalidest ei nähtu ka, et vaidlusalusel ajal oleks tasutud pangale

laenumakseid remondifondist. Puudutatud isiku väited remondifondist laenumaksete tasumise

kohta seonduvad tsiviilasjaga nr 2-20-110080 (dtl 281, 89–94).

12.5.

Avaldaja põhinõue on põhjendatud alates 2021 novembrist kuni 2023 märtsini

1090,77 euro ulatuses (321,81 eurot + 75,72 eurot + 693,24 eurot). Avaldaja nõue on

põhjendamatu 1453,28 euro ulatuses (2544,05 eurot - 1090,77 eurot).

13. Ringkonnakohus selgitab, et kui puudus alus nõuda korteriomanikelt majandamiskulude

kandmist, võib korteriühistul tekkida kohustus tagastada enammakstud summad

korteriomanikele. Tagasimaksete vältimiseks tuleks kehtestada selline majanduskava, millega

kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestatakse ettemakseteks

ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud.

Tulenevalt hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on

võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt

piiratud.

14. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku etteheidetega avaldaja ringkonnakohtus

esitatud viivisearvestusele (dtl 371) osaliselt.

14.1.

Avaldaja arvestas viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arve tasumise

tähtpäevale järgnevast päevast kuni 25. aprillini 2023. Ringkonnakohtus esitatud

viivisearvestuses lähtus avaldaja juba alates 2020 aprillist võla algsaldost 0 eurot.

14.2.

Arvestades põhikirja p 4.2.8, nõustub ringkonnakohus puudutatud isikuga, et avaldaja

arvestas viivist valesti alates arve tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, mitte järgneva kuu

esimesest päevas. Põhikirja p 4.2.8 esimese lause kohaselt võib majandamiskulude maksmise

viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomandi omanikult viivist maksmata jäänud

summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule

järgneva kuu esimesest päevast arvates. Seega arvestas avaldaja iga arve puhul 5–6 päeva ja

veebruaris 3 päeva eest viivist alusetult.

14.3.

Ekslik on puudutatud isiku väide, et vastavalt põhikirjale on viivis 0,022% päevas –

põhikirja p 4.2.8 kohaselt on viivis 0,07% päevas. Kuni 1. veebruarini 2023 nägi KrtS § 42 lg

1 ette, et korteriühistu võib nõuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses,

kuid tegemist ei olnud imperatiivse sättega, mille 1. jaanuaril 2018 kehtima hakkamisega ei

muutunud kehtetuteks korteriomanike enamuse otsusega kehtestatud viivisemäärad (RKTKo

23. oktoobri 2019 nr 2-17-131006/50, p 16). Alles 1. veebruaril 2023 KrtS § 42 lg-sse 1

lisandunud teine lause nägi ette, et KrtS §-s 42 sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette

näha vaid eriomandi kokkuleppes. Avaldaja nõuab viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras, mis viivisearvestuses toodud perioodil oli 8% aastas (s.o 0,022% päevas)

kuni 31. detsembrini 2022 ning 10,5% aastas (0,029% päevas) alates 1. jaanuarist 2023. Seega

vastab avaldaja nõutav viivisemäär KrtS § 42 lg-le 1 ega ületa ka põhikirjast kuni 1.

veebruarini 2023 tulenenud määra.

15. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja viivise avalduse esitamise, s.o

26. aprilli 2023 seisuga 16,71 eurot. Avaldajal on iseenesest õigus nõuda puudutatud isikult

viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras oma põhjendatud nõudelt arvete

tasumise tähtpäevale järgneva kuu esimesest päevast. Kuna selline viivis ületab maakohtu

väljamõistetut ja määruskaebuse esitaja seisund ei saa määruskaebuse esitamisest halvemaks

muutuda, ei saa ka ringkonnakohus mõista puudutatud isikult avalduse esitamise seisuga välja

suuremat viivist kui 16,71 eurot.

TsMS § 367 alusel tuleb puudutatud isikult mõista avaldaja kasuks välja viivis 1090,77 eurolt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 27. aprillist 2023 kuni ringkonnakohtu lahendi

tegemiseni 28. veebruaril 2025, s.o 241,01 eurot. Samuti tuleb puudutatud isikult mõista

avaldaja kasuks välja viivis tasumata põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 1. märtsist 2025 kuni põhivõla tasumiseni. Avaldaja viivisenõue on

põhjendamatu osas, milles ta nõuab viivist 1453,28 eurolt.

16. Vastuseks puudutatud isiku muudele taotlustele ja väidetele märgib ringkonnakohus

järgmist.

16.1.

Hagita menetluses kehtib suulisuse põhimõte piiratud ulatuses. TsMS § 477 lg 2 järgi

võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul,

kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Maakohus arutas vastavalt

TsMS § 615 lg-le 1 asja kahel korral suuliselt (dtl 85–87, 184–186). Puudutatud isik oli

istungitest teadlik, kuid tema asemel ilmus sinna Jaanus Soodla. Samas andis maakohus

korduvalt võimalusi esitada ka kirjalikke seisukohti, sh lõppseisukohti (dtl 211). Seadusest ei

tulene, et kohus peaks hagita menetluses teavitama menetlusosalisi eraldi suuliselt menetluselt

kirjalikule üleminekust.

16.2.

Ringkonnakohus ei ole seotud menetlusosalise taotlusega vaadata asi läbi

kohtuistungil. TsMS § 667 lg 3 esimese lause järgi võib ringkonnakohus lahendada

määruskaebuse kirjalikus menetluses sõltumata sellest, kas menetlusosalised kohtuistungit

taotlesid või mitte. Ringkonnakohus andis võimaluse esitada täiendavaid seisukohti ja

tõendeid ning nendele omakorda vastata ega pea vajalikuks asja kohtuistungil läbivaatamist.

16.3.

Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et Janek Vangoninil puudus volitus

kohtule avalduse esitamiseks. 7. novembri 2021 ja 10. novembri 2022 üldkoosolekud, kus mh

valiti juhatuse liikmeks Janek Vangonin, olid protokollidest nähtuvalt korduskoosolekud,

seega otsustusvõimelised osalejate arvust olenemata (dtl 109–110, 119–120).

Asjaolu, et avaldajal oli põhikirja p-s 7.1.5 sätestatud viie asemel kolm juhatuse liiget, ei

muuda juhatuse liikmete avaldaja nimel tehtud tehinguid õigustühiseks. Avaldaja juhatuse

liikmetel ei ole ette nähtud ühist esindusõigust. KrtS § 24 lg 1 ja mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 27 lg 1 alusel on juhatuse igal liikmel õigus esindada korteriühistut

kõikide tehingute tegemisel, muud esindusõiguse piirangud saavad tulla ainult seadusest.

16.4.

Puudutatud isik ei ole avaldaja juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liige,

kellega õigusvaidluse pidamise ning selles vaidluses avaldajale esindaja määramise peaks

KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 19 lg 1 p 4 alusel otsustama üldkoosolek.

16.5.

Asjaolu, et maakohus aktsepteeris esialgu korteri X ühisomanik Jaanus Soodlat

avaldaja esindajana, ei välista seda, et hiljem tuvastatakse siiski isiku esindaja nõuetele

mittevastavus. KrtS § 15 võimaldab ühise korteriomandi omanikel määrata oma õiguste

teostamiseks ühise esindaja. Lepingulist esindajat kohtumenetluses reguleerib aga TsMS §

218, millest ei tulene, et Jaanus Soodla võiks kohtumenetluses olla puudutatud isiku

lepinguline esindaja.

17. Kuna avaldus oli osaliselt põhjendatud ning avaldaja menetluskuluks maakohtus oli vaid

riigilõiv, ei pea ringkonnakohus vajalikuks maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja

rahalist suurust muuta.

18. Arvestades määruskaebuse osalist rahuldamist ja menetluses toimunut, sh avaldaja

suutmatust tuua algusest peale nõuetekohaselt välja asjaolusid ja tõendeid, peab

ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel õiglaseks jätta kõik määruskaebuse menetlemisega

seonduvad menetluskulud avaldaja kanda.

19. TsMS § 174 lg-te 1 ja 3 ning § 177 lg 1 p 1 alusel määrab ringkonnakohus kindlaks

määruskaebusega seotud menetluskulude rahalise suuruse.

Puudutatud isiku menetluskuluks on määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot (dtl 251).

Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 15 järgi tasutakse hagita asja lahendava määruse peale

määruskaebuse esitamisel riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda avalduse esialgsel esitamisel

maakohtule, arvestades kaebuse ulatust. RLS § 59 lg 5 alusel tasutakse avalduse esitamisel

hagita menetluse korras läbivaadatavas asjas riigilõivu 50 eurot. Seega on puudutatud isiku

põhjendatud menetluskulu riigilõiv 50 eurot, mis tuleb mõista avaldajalt puudutatud isiku

kasuks välja.

20. Nii puudutatud isikul kui ka avaldajal tuleb teineteisele hüvitada menetluskulu 50 eurot.

TsMS § 445 lg 1 teise lause ja § 477 lg 1 alusel tuleb vastastikused menetluskulude nõuded

tasaarvestada (vt RKTKo 26. oktoober 2016 nr 3-2-1-91-16, p 18) ning selle tulemusel ei pea

kumbki menetlusosaline teisele menetluskulusid hüvitama.

21. Puudutatud isikul on õigus taotleda määruskaebuselt enam tasutud riigilõivu 20 euro

tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 1). Riigilõivu tagastamise taotluses tuleb mh ära näidata

andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu tagastamist (RLS § 12 lg 2 teine

lause).

(allkirjastatud digitaalselt)