3-20-1423/39 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika

Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuaril 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-20-1423

Haldusasi

X ja Y kaebus Harku Vallavalitsuse 06.05.2020

ettekirjutus-hoiatuse nr 12-4/7-2 ja 30.06.2020

korralduse nr 378 tühistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebajad: X ja Y

Kaebajate esindaja: vandeadvokaat Silja Holsmer

Vastustaja (apellant): Harku vald

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 11.05.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Harku valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistung 15.01.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harku valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

11.05.2023 otsus muutmata, kuid muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt

ringkonnakohtu otsuse põhjendustele.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda. Mõista Harku

Vallavalitsuselt X ja Y kasuks välja menetluskulud 1796 eurot ja 90 senti.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 03.03.2025 (HKMS §

212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-20-1423

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Xle ja Yle (kaebajad) kuulub alates 10.11.2010 ühisomandina Harku vallas Muraste külas

asuv Kolmiku tn 65 maaüksus (katastritunnus 19801:001:0412) (kinnistu), mis on

moodustatud Harku Vallavolikogu 21.06.2001 otsusega nr 51 kehtestatud Kolmiku

maaüksuse detailplaneeringuga (DP), mis on kehtiv. Kinnistu (DP põhijoonisel pos. 37) põhja

(kirde) poolne piir kulgeb mööda Põhja-Eesti klindi peaastangu serva. Kaebajad taotlesid

01.03.2018 Harku Vallavalitsuselt (apellant) kinnistule ehitusluba üksikelamu ehituseks, mis

väljastati 01.06.2018 Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjoni otsusega nr 103

„Ehitusloa andmine üksikelamu püstitamiseks Muraste külas Kolmiku tn 65 maaüksusele“.

Kaebajad alustasid 06.05.2019 ehitust, kuid jätsid vastustajale esitamata ehitusloa punktis 3

ette nähtud ehitamise alustamise teatise. Ehitis on umbes 35 % ulatuses valmis (seinad on

püsti ja katus peal) ning on ehitatud ehitusprojektiga ettenähtud asukohast keskmiselt 5 m

põhja poole. Apellant alustas 20.04.2020 talle laekunud kaebusest lähtudes riikliku järelevalve

menetlust kinnistul toimunud ehitustegevuse seaduslikkuse kontrollimiseks.

2.

06.05.2020 tegi apellant ettekirjutuse nr 12-4/7-2 (ettekirjutus), millega nähti

ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg 2 p-de 1, 2 ja 3 ning korrakaitseseaduse (KorS) § 23 lg 3 ja lg

4 alusel ette kinnistul ehitustegevuse peatamine ja poolelioleva ehitise lammutamine

hiljemalt 31.12.2020 (tänaseks on tähtaega pikendatud ja hetkel on selleks 6 kuud pärast

käesolevas asjas tehtud kohtuotsuse jõustumist). Ettekirjutuse põhjendused on kokkuvõttes

järgmised.

DP kohaselt on peaastangu servale (klindi pervele) lähemale kui 25 m ehitamine keelatud. DP

põhijoonise kohaselt on kinnistu põhjapoolsele küljele ette nähtud avalikult kasutatav jalgtee

ja 25-meetrine ehituskeeluala on selgelt punase viirutusala tingmärgiga tähistatud. Ehitusloa

aluseks oleva ehitusprojekti asendiplaani kohaselt on lubatud ehitada üksikelamu vastu

hoonestusala põhjapoolset serva, mis tähendab, et hoone asukoha nihutamisel põhja suunas

paikneb see ehituskeelualas.

Järelevalvemenetluse käigus esitasid kaebajad 24.04.2020 e-posti teel oma arvamuse, mille

kohaselt on nad elanud Muraste külas ligi 10 aastat ja kogenud, et reaalne õueala, mida saab

elutegevuseks kasutada, on maja päikese-, lõunapoolne külg ning kuna nende krundil oli see

planeeritud väga väikeseks, liigutasid maja põhjasuunas. Kaebajad pidid aastal 2010 kinnistut

omandades ja aastal 2019 ehitamist alustades olema DP sisust ja tingimustest teadlikud.

Ehitusluba vastab DP-ga kehtestatud nõuetele, kuid kaebajad on omavoliliselt nihutanud

hoone ehitamisel selle asukohta selleks keelatud alasse. Tegemist on ehitusloa aluseks olevast

ehitusprojektist teadlikult ja tahtlikult mööda ehitamisega.

Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi,

miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid

täpsustava teemaplaneeringu (teemaplaneering) seletuskirja p 3.11.10 kohaselt tuleb vältida

hoonete ehitamist klindi pervele lähemale kui 30 m. Klindialused ja -pealsed rohealad tuleb

säilitada puhkealadena, kuhu võib rajada jalgradasid.

Käesoleval juhul on Kolmiku tn 65 kinnistul ehitamisel olev hoone nii ehitusloa

ehitusprojekti, DP, teemaplaneeringu kui ka üldplaneeringuga ilmselges vastuolus, sest hoone

paikneb ehituskeelualas. Seeläbi on rikutud nii avalikke huve kui ka teiste isikute huve sama

DP alal, kes on kehtestatud planeeringu nõuetest kinni pidanud. Kuna antud asukohta ei ole

võimalik ühtegi hoonet ehitada, siis ei ole võimalik hoonet DP-ga kooskõlla viia ilma

lammutamiseta. Eelneva põhjal ei oleks võimalik Kolmiku tn 65 kinnistule koostada ka

üldplaneeringule vastavat uut detailplaneeringut, mille hoonestusala oleks klindi pervele

lähemal, kui see kehtiva DP kohaselt on määratud. Seega oleks vastuolu üldplaneeringuga

võimalik ületada vaid üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisega. Tegemist on

2(14)

3-20-1423

erandliku võimalusega ning tulenevalt planeerimisseaduse (PlanS) § 142 lõikest 1 peab

sellisel juhul esinema üldplaneeringu muutmiseks ka põhjendatud vajadus. Käesoleval juhul

ei esine vallavalitsuse hinnangul ühtegi põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast tingiks

vajaduse üldplaneeringu muutmiseks, st kaaluks üles tervikliku üldplaneeringuna vormistatud,

loodushoidlikkusele ja keskkonnasäästlikkusele suunatud avaliku huvi. Seega ei pea

vallavalitsus tulenevalt olemasolevast olukorrast võimalikuks üldplaneeringuga vastuolus

oleva detailplaneeringu algatamist Kolmiku tn 65 kinnistul.

Ehitusloa eesmärgiks on hoone valmis ehitada ja seda otstarbekohaselt kasutama hakata.

Kuna antud asukohta ei ole ilma üldplaneeringut muutmata võimalik ühtegi hoonet püstitada,

siis ei ole hoonet võimalik olemasoleval kujul edasi ehitada ega sellele kasutusluba anda, mis

tähendab, et ehitusloa eesmärki pole võimalik saavutada. Hoonet ei ole võimalik tänases

asukohas seadustada. Omavoliliselt ehitanud isikut ei kaitse usalduse arvestamise kohustus

ega õiguspärase ootuse printsiip, st isik ei saa eeldada, et teadlikult ja tahtlikult

ehituskeelualasse ehitamisel on tal võimalik see hiljem seadustada. Seega ei saa lammutamise

ettekirjutus rikkuda ka kaebajate õiguspärast ootust vaatamata sellele, et täidetud ei ole EhS §

132 lg-s 3 sätestatud alused, mille korral on eelkõige ette nähtud ehitise lammutamine.

3. Kaebajad esitasid ettekirjutuse peale vaide, mille apellant jättis 30.06.2020 korraldusega

nr 378 (vaideotsus) rahuldamata.

4.

30.07.2020 esitasid kaebajad Tallinna Halduskohtule kaebuse ettekirjutuse ja

vaideotsuse tühistamiseks. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtlikult järgmised.

Ehituskeeluvööndite õiguslik regulatsioon tuleneb looduskaitseseadusest (LKS). Kinnistul

puudub seadusest tulenev ehituskeeluala, mis oleks seotud veekogu või looduskaitsealaga,

mida on kinnitanud ka Keskkonnaamet 16.07.2020 kirjas (kaebuse lisa 7). Puudub õigusakt,

mis näeks ette ehituskeeluvööndi nõude 25 meetrit astangust.

Ettekirjutuses märgitakse, et DP kohaselt on keelatud ehitada klindi servale lähemale kui 25

m ning tegemist olevat ehituskeelualaga, aga ei ole selgitatud, millisest DP punktist selline

regulatsioon tuleneb ja millisel õiguslikul alusel DP üldse saab ehituskeelualasid kindlaks

määrata. DP seletuskirjas puudub regulatsioon joonisel kujutatud viirutatud ala sisustamisest,

piirangute kehtestamise alusest ja eesmärgist.

DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 9 lg 8 kohaselt on

detailplaneeringule lisatava joonise mõte muuta detailplaneering arusaadavamaks ning

illustreerimaks detailplaneeringu regulatsiooni. Seega peaks väidetav ehituskeeluala

määramine ning sisustamine nähtuma DP seletuskirjast ja kehtestamise otsusest ning joonis

saaks vastavat regulatsiooni üksnes illustreerida. Seletuskirja p 3.2 näeb ette maakasutuse ja

ehitusõiguse regulatsiooni viitega konkreetsetele tabelitele, märkides, et DP-ga on kindlaks

määratud kruntide kasutamise otstarve, krundil paiknevate ehitiste suurimad ehitusalused

pinnad, suurim lubatud korruselisus ja suurim lubatud hoonete arv krundil. Seega ei näe DP

ette ehitusõiguse määramisel konkreetseid hoonestusalasid ega ehituskeeluvööndeid.

Ettekirjutuse viide teemaplaneeringule on eksitav. Väidetavat 30-meetrist ehituskeeluala

sellest ei tulene, mida kinnitab fakt, et apellant ise on väljastanud kinnistule ehitusloa, mis

lubas ehitada klindi pervele lähemale. Ka tuleneb teemaplaneeringu seletuskirja p-st 3.11.10

selgelt, et tegemist on üldiste soovitustega, mitte keeluvööndiga. Lisaks ei kohaldu vastav

soovitus tihehoonestusalal paikneval klindi serval ja jalamil olemasoleva hoonestuse vahele

jääval alal nagu praegusel juhul. Ka ei ole klindi serv ja kinnistu piir omavahel seotud, kuna

on üldteada, et klindi serv võib ajas muutuda. LKS § 35 lg 5 näeb ette, et ehituskeeluvööndite

määramisel lähtutakse kaldaastangu alumisest, mitte ülemisest servast.

3(14)

3-20-1423

Kaebajad ei osanud eeldada, et apellant peab ala ehituskeeluvööndiks ning hoone minimaalne

nihutamine on lubamatu. Piirkonnas on hulgaliselt hooneid klindi servale lähemal kui 25 m.

Kinnistuga piirneb ka Muraste vaateplatvorm koos trepiga. Kõik see kinnitab, et piirkonnas

puudub kehtiv 25 m ehituskeeluvöönd.

Vastustaja asus riiklikku järelevalvet teostama alles aasta pärast ehitustööde algust, kui

kaebajad olid investeerinud hoonesse juba ca 140 000 eurot, mille kaotus paneks nad väga

raskesse majanduslikku olukorda. KorS § 28 lg 1 kohaselt on ettekirjutuse aluseks ohu

esinemine ja EhS § 132 lg 3 kohaselt lammutamisettekirjutuse aluseks oluline või

kõrgendatud oht või üleliia koormav püsiv negatiivne mõju. Ettekirjutuses aga pole ühtegi

väidet, et ehitis oleks ohtlik või esineks muu ohuolukord. Kohtupraktikas on leitud, et

lammutamisettekirjutus on äärmiselt koormav meede, mille puhul tuleb hoolikalt kaaluda, kas

ei esine vähem koormavaid meetmeid sama eesmärgi saavutamiseks. Antud juhul sisulist

kaalumist teostatud ei ole. Kuna tegemist ei ole seadusest tuleneva keeluvööndiga ja hoone

asub väljaspool Muraste looduskaitseala, siis on võimalik vastavas osas DP kehtetuks

tunnistamine või uue detailplaneeringu kehtestamine ning seeläbi kasutusloa väljastamiseni

jõudmine. Lammutamise nõue on ennatlik. Avalikkuse huve ei kahjustata, klint on endiselt

avalikkusele kasutatav ja jalgtee rajamine pole takistatud. Tõendina esitatud OÜ

Loodusekspert eksperthinnangus jõuti järeldusele, et hoone nihkumisest ei tulene ebasoodsaid

mõjusid Muraste looduskaitsealale, rohevõrgustiku toimimisele ega elustikule.

5. Apellandi vastus kaebusele põhines kokkuvõttes järgmistel argumentidel.

Planeeringu elluviimisel tuleb lähtuda tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest.

Kui teised isikud on samal planeeringualal ehitusõiguse realiseerimisel kehtivatest

planeeringunõuetest lähtunud, on isikutel õigustatud ootus, et samadest nõuetest lähtutakse ka

veel hoonestamata kruntide puhul. Seega tuleb vallal järgida kehtivaid planeeringuid ning

seista selle eest, et planeering kui terviklik ruumilahendus viidaks ellu nii, nagu näeb ette

kehtestatud planeering. DP seletuskirja punktis 3.1 on selgitatud: „Planeering toetab uute

väikeelamute ja tehnoehitiste rajamist ning arvestab piirkonna elanike liikumisega

klindiservani, kust pääseb mereäärsele puhkealale.“ DP joonisel on põhjapoolsetele

kinnistutele klindist lähtuvalt (DP põhijoonisel pos nr 21, 22, 29, 30, 34, 35, 37 ja 38) ette

nähtud 25-meetrine ehituskeeluala, et oleks tagatud avalik juurdepääs klindiservale, kuid

samuti kaitstud kinnistuomanike privaatsus seal liikuvate inimeste eest. Kaebajate arutlus, et

DP seletuskiri peaks ilmtingimata sisaldama ehituskeeluala selgitust, on meelevaldne.

Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 15 lõike 1

kohaselt esitatakse ehitusloa taotlemisel ehitusprojekti asendiplaani osas joonised, mis mh

kajastavad ehitise paiknemist krundil. Eeltoodust tulenevalt on projektikohaseks ehitamiseks

kohustuslik järgida hoone paiknemist kinnistul. Ehitusluba on väljastatud kehtiva DP alusel

koostatud ehitusprojektile. Tulenevalt EhS §-st 19 peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja

ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh peab p 1 kohaselt omanik

tagama ehitise vastavuse planeeringule. Käesoleval juhul ei ole kaebajad omapoolseid

kohustusi täitnud, sest kinnistul ei ole ehitustegevus toimunud vastavalt kehtivale

detailplaneeringule ega ehitusloale. Vaidemenetluse käigus teostatud mõõdistuse kohaselt ei

ole hoonet nihutatud minimaalselt, vaid hoone paikneb üle poole ulatuses ehituskeelualas.

EhS § 132 lg 3 sätestab alused, millal korrakaitseorgan võib ehitise lammutamise eelkõige

otsustada, aga ei sätesta ammendavat loetelu. Olukorras, kus kohalik omavalitsus ei näe isiku

omavolist tulenevatel põhjustel ehitise seadustamiseks võimalust, tuleb pärast ehitustegevuse

peatamist seada ka juba osaliselt püstitatud hoone osas isikule kohustused, et ebaseaduslik

olukord kinnistul likvideeritaks. Lammutamisettekirjutuse kui diskretsiooniotsuse

õiguspärasuse määrab eelkõige kaalutlusreeglite järgimine.

Nii järelevalve- kui

4(14)

3-20-1423

vaidemenetluse käigus on võimalikke variante kaalutud. Vastustaja on ettekirjutusega

kohustuse määramisel lähtunud kaalutlusõigusest ning jõudnud seisukohale, et olukorras, kus

kõik alternatiivsed lahendused (ehk hoone seadustamine olemasolevas kohas) puuduvad, ei

ole diskretsiooni kasutades proportsionaalne jõuda muule seisukohale, kui seda antud juhul

tehtud on.

Antud juhul puudub võimalus DP täpsustamiseks projekteerimistingimuste andmiseks EhS §

27 alusel, kuna paragrahvi lg 4 ei sätesta alust ehituskeeluala muutmiseks või hoonestusala

rohkem kui 10 % ulatuses muutmiseks. Samuti välistab selle vastuolu teemaplaneeringu

nõudega, et vältida tuleb hoonete rajamist lähemale kui 30 m klindi pervest.

Võimalusi kehtiva DP muutmiseks oleks pidanud kaaluma enne ehitusloa taotlemist ja

ehitama asumist. PlanS § 142 kohaselt on üldplaneeringut muutva detailplaneeringu

koostamine erand, milleks peab esinema erandlik ja põhjendatud vajadus. Ei esine ühtegi

avalikust huvist tulenevat vajadust üldplaneeringu (teemaplaneeringu) muutmiseks, mis

kaaluks üles tervikliku üldplaneeringuna vormistatud, loodushoidlikkusele ja

keskkonnasäästlikkusele suunatud avaliku huvi. Üldplaneeringu muutmise põhjendatud

vajaduseks ei saa pidada asjaolu, et isik ehitab hoone teadlikult ehituskeelualasse, misjärel

tuleb kohalikul omavalitsusel leida viise, kuidas hoone sõltumata rikkumisest seadustada.

Selline halduspraktika seab kahtluse alla ja tekitab küsitavusi detailplaneeringute koostamise

ja järgimise vajaduses üleüldse ning annab väära indikatsiooni, et kehtivate nõuete teadliku

rikkumise korral peab kohalik omavalitsus asja igal juhul isikule sobivalt lahendama ja

kokkuvõttes hoone seadustama. Ka on üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine

vallavolikogu pädevuses, milleks kaebajad on taotluse esitanud, kuid mida ei ole seni

otsustatud ja vallavalitsus selleks alust ei näe.

Sama DP planeeringualas asuva Prisma tn 3 kinnistu ehitusluba, mis võimaldas ehitada

kinnistu piirile lähemale kui 25 m, on väljastatud aastal 2002 ilmselt ekslikult, täpseid

asjaolusid ei õnnestunud enam välja selgitada. Samas on nimetatud ehitis ehitatud kooskõlas

ehitusloaga, mistõttu ei ole olukord käesolevaga võrreldav. Ülejäänud kaebaja viidatud

kinnistud on hoonestatud vanade aiandus- ja suvilaühistute generaalplaanide alusel ning need

ei kuulu DP alasse.

Apellant asus järelevalvet kinnistul toimuva ehitustegevuse üle teostama lähtudes laekunud

kaebusest ning ei ole sellega põhjendamatult viivitanud. Ka ei esitanud kaebajad nõutavat

ehituse alustamise teatist, mis oleks apellandile ehitustööde kohta varem infot andnud.

Apellandil ei ole kohustust teostada ehitusjärelevalvet pidevalt ja kõigi ehitusobjektide üle.

Ehitustegevuse seaduslikkuse tagamine on omaniku kohtustus. Seega on kaebajad oma

tegevusega ise endale väidetava majandusliku kahju põhjustanud. Isik ei saa rikkumist toime

pannes eeldada, et kohtupraktika teda tingimata kaitseb ja kohaliku omavalitsuse otsused

tühistab.

6. Tallinna Halduskohus rahuldas 11.05.2023 otsusega kaebuse, tühistas ettekirjutuse ja

vaideotsuse ning jättis menetluskuld apellandi kanda. Halduskohus põhjendas otsust järgmiste

motiividega.

Halduskohus luges muu hulgas tuvastatuks, et DP põhijoonisel on selgelt tuvastatav punase

viirutusega 25-meetrine ehituskeeluala kinnistu piirist arvates ja selle sisse jääv hoonestusala/

ehitusala; ehitatud hoone nihutamine hoonestusala sisse ei ole tehniliselt teostatav ning DP-le

ja ehitusloale täies ulatuses vastava hoone püstitamine on sisuliselt võimalik alles pärast

olemasoleva hoonekarbi lammutamist; hoone asukoha nihutamine ei too kaasa ohtu hoone

püsivusele, ei riku looduskaitselisi nõudeid, piiratud ei ole klindi ega astangu serval oleva

jalgtee kasutamine avalikkuse poolt. Vaidlust ei ole, et lõplik otsustuspädevus üldplaneeringut

5(14)

3-20-1423

muutva detailplaneeringu algatamise osas on vallavolikogul, kes ei ole selles osas otsust

teinud. Seega on vaidluse keskseks küsimuseks lammutusettekirjutuse põhjendatus.

Lammutusettekirjutus on ehitusõiguses äärmiselt koormav ja sisuliselt materiaalseid ressursse

raiskav meede ja selle tegemisel tuleb eelnevalt hoolikalt läbi kaaluda, kas ei esine vähem

koormavaid meetmeid, mida oleks võimalik kasutada sama eesmärgi saavutamiseks. Samas ei

oleks kohtupraktika, mis tekitaks olukorra, kus kohalikul omavalitsusel ei ole võimalik leida

muid lahendusi kui ebaseaduslikult püstitatud hoone igal juhul seadustada, kooskõlas ei

põhiseaduse ega ehitusseaduse mõttega. Sellisel juhul kaotaksid mõtte nii üld- kui ka

detailplaneeringud, ehituslubade andmine ning ka vastava järelevalve teostamine, sest isikud,

teades lammutamise kui võimaliku tagajärje võimatusest, püstitaksid teadlikult ja tahtlikult

hooneid vastavalt oma soovidele.

Ei ole sisuliselt vaidlust, et rakendamisele ei kuulu EhS § 132 lg 3 p 1, sest selles toodud

ohueeldused ei ole täidetud. Vaidlust ei ole küll selles, et ehitis asub osaliselt väljaspool

ehitusala, kuid kohtu hinnangul ei nähtu asjaoludest ja menetlusosaliste seisukohtadest, et

selle mittevastavusega kaasneks oluline või kõrgendatud oht. Ka EhS § 132 lg 3 p 2

rakendamiseks vajalikud eeldused pole täidetud. Kohtumenetluses ei ole apellant suutnud

kohut veenda, et kaebajatele või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele on kaasnenud

mingi selgelt arusaadav püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav. Seadusandja ei ole

siinkohal püsiva mõju all silmas pidanud seda, et rikutud on detailplaneeringuga määratud

ehitise asukoha nõudeid, vaid seda, et vastav negatiivne mõju oleks tajutav ka reaalse mõjuna,

nt valguse vähenemisena, sademete suunamisena vms. Selliseid väiteid asjas esitatud ei ole.

Siiski ei piira EhS § 132 lg 3 sõnastus ehitise lammutamiseks kohustamise võimalust ainult

selle punktides 1–3 sätestatud eeldustega. Selliseks tõlgenduseks annab aluse selle lõike

sissejuhatavas lauses kasutatud sõna “eelkõige“, mida on kinnitanud ka Riigikohus oma

21.11.2022 otsuses haldusasjas nr 3-19-2398 punktis 17.

Kohus nõustub põhimõtteliselt apellandiga selles, et käesoleval juhul on ebaseadusliku ehitise

seadustamine võimalik ainult läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise,

kuna sisuliselt soovitakse uue detailplaneeringuga muuta hoonestamiseks lubatud ala

detailplaneeringus nii, et see poleks sisulises vastuolus üldplaneeringuga

(teemaplaneeringuga) määratud kohustuslike aladega. Apellandi seisukohad seaduslikkuse ja

ehitamisel planeeringute ja ehituslubadega ettenähtud ehitusõigustest ja ehitusprojektidest

kinnipidamise tagamise vajalikkusest on põhjendatud ja igati õiged. Kaheldamatult rikub

detail- ja üldplaneeringutes sätestatud nõuete rikkumine ehitustegevuse käigus avaliku

menetluse käigus saavutatud kokkuleppeid ning planeeringute menetluses osalenud isikute ja

kõigi teiste puudutatud isikute õiguspärast ootust planeeringutes kokkulepitust

kinnipidamiseks. Lisaks avaliku usalduse kaotamisele võib sellise õigusvastase tegevuse

aktsepteerimine julgustada ka teisi isikuid ehitamisel tahtlikult ja teadlikult ainult oma huve

silmas pidades õigusnorme rikkuma.

Kohus nõustub apellandiga ka selles, et nii ehitusloa, ehitusprojekti, detailplaneeringu,

teemaplaneeringu kui ka üldplaneeringuga ilmselges vastuolus oleva hoone seadustamiseks

pakub sisuliselt ainsa võimaluse üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine,

milleks peab PlanS § 142 lõikest 1 tulenevalt esinema ka erandlik ja põhjendatud vajadus.

Kohtupraktikast tulenevalt võib nõustuda, et ebaseadusliku ehitise seadustamise võimatus

kuulub selliste võimalike põhjenduste hulka.

Samas lükkavad apellandi enda poolt kohtumenetluses esitatud seisukohad selle põhjenduse

kasutamise käesolevas asjas sisuliselt ümber. Apellant on liiga kitsalt tõlgendanud avalikku

huvi, mis seisnevat eelkõige planeeringute ranges ja täpses elluviimises (seaduslikkuse

tagamine) ning keskkonna ja looduskaitse nõuete tagamises. Need huvid on kaheldamatult

6(14)

3-20-1423

kaalukad, kuid need ei pea automaatselt üles kaaluma kõiki teisi huve. Kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse § 2 lg-s 1 sätestatud ülesannetest lähtudes on väga oluline, et kohalik

omavalitsus oleks n-ö inimestele lähedane ja paneks otsuste langetamisel erilise rõhu ja

eelistuse just kohalike elanike heaolu tagamisele. Apellant pidas kaebajatega pikalt

läbirääkimisi, milleks oli ka kohtumenetlus ligi kahe aasta vältel peatatud, kuid teatas lõpuks

nii kohtule kui kaebajatele üllatuslikult ilma igasuguste selgitusteta, et pooled kompromissi ei

saavuta, ning selgitas istungil, et valla uus poliitika on mitte algatada üldplaneeringut

muutvaid detailplaneeringuid ilma suure avaliku huvita.

Kohus ei nõustus apellandiga, et PlanS § 142 lg 1 p 2 või p 3 mõttes üldplaneeringu

põhilahenduse muutmiseks näeb seadus ainsa võimaliku põhjendusena ette kitsalt olulise

avaliku huvi. Sättes kasutatud määratlemata õigusmõiste „põhjendatud vajadus“ sisustamisel

ei ole seadusandja soovinud piirata otsustajate otsustusvabadust ainult avaliku huviga. Ühelt

poolt toimub planeerimisel juba põhialuste tasandil paratamatult avaliku ja erahuvi kaalumine

ja tasakaalustamine ehk planeerimisotsuste tegemisel tuleb paratamatult mõlemaga arvestada.

Teiselt poolt on detailplaneering reeglina olemuslikult kõige rohkem erahuvi väljendav

planeeringuliik ja juba seetõttu ei saa selle kehtestamise ja muutmise vajadust sisustada ainult

avaliku huviga. Seadusandja on soovinud anda kohalikke olusid paremini tundavatele

planeerimisotsuste tegijatele võimalikult laia kaalutlus- ja otsustusvabaduse. Tulenevalt

kohaliku omavalitsuse kohustusest tagada eelkõige oma piirkonna elanike heaolu, on lisaks

avalikule huvile võimalikuks põhjendatud vajaduseks ka olukord, mis edendab eelkõige

erahuvi, kahjustamata oluliselt teiste eraomanike ja avalikke arusaadavalt määratletavaid

huvisid. Kohalik omavalitsus ei saa asuda seisukohale, et avalik huvi senise üldplaneeringu

regulatsiooni säilitamiseks kaalub alati ja tingimusteta üles erahuvi selle muutmiseks.

Abstraktne seaduslikkuse tagamine iga hinna eest ja mõistlikku kaalutlust rakendamata ei saa

olla olemuslikult tähtsam kui inimeste heaolu, mille tagamisele see ühiskonnaelu

korraldamise põhimõte on suunatud.

Kaebajatel on täielik õigus esitada oma erahuvist tulenevaid kaalutlusi ja nõuda nende

igakülgset kaalumist esitatud DP muutmise menetluse taotlusega seoses. Nende kaalutluste

alla käivad nii juba valminud ehitise ja selle lammutamise maksumus seoses teistsuguste

võimaluste puudumisega ehitise olemasoleva DP-ga ettenähtud ehitusalasse paigutamiseks,

võimalikud naabrite ja avalikkuse kahjustatud huvid, looduskaitselised huvid, seaduslikkuse

tagamise huvi. Apellant ei ole kaalutlusõigust käesolevas asjas täies ulatuses teostanud, sest

on asunud ennatlikult seisukohale, et DP muutmiseks puudub õiguslik alus selle teostamise

võimatuse tõttu. Apellant on jätnud ehitise seadustamise võimatuse väitele tuginedes sisuliselt

kaalumata nii kaebajate huvid, kohaliku omavalitsuse võimalikud huvid, kui ka osaliselt

püstitatud ehitise lammutamisega ja uue ehitise püstitamisega eraisikule kaasnevate kulutuste

põhjendatuse olukorras, kus ehitis ei riiva tajutaval määral ei naabrite ega avalikkuse huve,

mis on olnud ehitusloa andmise aluseks v.a. ehitise osaliselt väljaspoole hoonestusala jääv

asukoht. Kõiki neid küsimusi tuleb ja saab arutada taotletud detailplaneeringu algatamise või

algatamata jätmise otsustamisel.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. Apellant esitas 12.06.2023 halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub

halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta kaebus rahuldamata. Valdavalt kordas

apellant apellatsioonkaebuses oma varasemaid seisukohti. Täiendavalt tõi apellant esile

järgmist.

Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu ja

teemaplaneeringu kohaselt paikneb kinnistu kogu ulatuses elamumaa juhtfunktsiooniga

tihehoonestusalal ning Põhja-Eesti klindi rohevõrgustiku koridoris. Üldplaneeringu

7(14)

3-20-1423

seletuskirja jaotises 2.17 märgitakse, et rohevõrgustiku koridor on mastaapne

maastikuelement, mis toimib nii barjääri kui aineringet ja elustikku juhtiva elemendina.

Paekivis asuvad koopad on nahkhiirte jaoks üleeuroopalise tähtsusega talvituspaikadeks ning

klint soodustab nahkhiirte levikut kogu valla piires. Klint tuleb kogu ulatuses määrata

rohekoridoriks. Ohutuse tagamiseks ja looduskeskkonna säilitamiseks peavad uued ehitised

paiknema klindist minimaalselt 100 m kaugusel. Ka klindi peal tuleb looduslik taimestik

säilitada vähemalt 50 m ulatuses. Kuna nahkhiired ei talu täiskuuvalgusest tugevamat valgust,

on oluline klindi läheduses vältida pimedal ajal pidevat valgustust, või tuleb see teha väga

väheintensiivse ja suunatuna. Teemaplaneeringu seletuskirja peatükis 3.11.10 on toodud

üldised soovitused väärtuslike maastikutüüpide ja -elementide säilitamiseks. Olemasolevate

loodusväärtuste ja väärtuslike vaadete säilitamiseks tuleb uute hoonete ehitamist vältida klindi

pervele lähemal kui 50 m ning jalamile lähemal kui 100 m. Erandi võib teha klindi osas, mis

paikneb tihehoonestusalal (näiteks Ilmandu põld), kus tuleks hoonete ehitamist vältida klindi

pervele lähemale kui 30 m ning jalamile lähemale kui 100 m. Tihehoonestusalal paikneval

klindi serval ja jalamil on lubatud olemasoleva hoonestuse vahele jäävale alale, varem

väljakujunenud ehitusjoonele, uue ehitise püstitamine. Olemasolevale hoonestusele nimetatud

kitsendus ei laiene. Klindialused ja -pealsed rohealad tuleb säilitada puhkealadena, kuhu võib

rajada jalgradasid.

Apellant ei nõustu halduskohtu seisukohaga, nagu ei saaks käesoleval juhul nõuda

ebaseadusliku ehitise lammutamist EhS § 132 alusel. Halduskohtu otsust lugedes jääb mulje,

nagu seaduslikkuse tagamine järelevalvemenetluse raames ei olegi enam eesmärk.

Halduskohus on otsuses nõustunud, et kinnistul asub tõepoolest ebaseaduslik ehitis ning selle

üle ei saa käesoleval juhul ka vaidlust olla. Jääb arusaamatuks, kuidas peaks siis

järelevalvemenetlust halduskohtu otsuse valguses üleüldse läbi viima. Kas olukorras, kus on

ettenähtav, et ebaseaduslikku ehitist ei ole võimalik seadustada, tuleks lihtsalt konstateerida

fakti, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega ja menetlus ära lõpetada.

Antud juhul on ettenähtav, et detailplaneeringuga ei ole võimalik üldplaneeringut muuta.

Teemaplaneering näeb ette, et uusi hooneid ei ole lubatud klindi servale lähemale kui 30 m

püstitada. Klindipealne on määratud kogu ulatuses rohekoridoriks ning Harku vald ei pea

mitte mingil juhul põhjendatuks rohekoridori alale hoonete püstitamist lubada.

Üldplaneeringus on määratud arendatavad piirkonnad selliselt, et olemasoleva rohevõrgustiku

funktsioon säiliks, kuna lisaks tehnilisele infrastruktuurile on inimese täisväärtuslikuks eluks

vajalik ka roheline infrastruktuur (pargid, haljasalad jne), mille põhieesmärk on ühelt poolt

säilitada bioloogilist mitmekesisust ja teiselt poolt tekitada inimestes huvi tervislike

eluviiside, looduses liikumise ja puhkamise vastu. Harku valla üldplaneeringu koostamise

raames teostati Eestimaa Looduse Fondi poolt keskkonnamõjude strateegiline hindamine

„Harku valla rohevõrgustiku tuumalade ja koridoride uuring“ mis määratles tuumalade ja

rohekoridoride paiknemise Harku vallas. Kohalikul omavalitsusel ei ole põhjust kahelda töö

põhjalikkuses ja õigsuses ning seega ei ole võimalik paljasõnaliselt ümber lükata

üldplaneeringule koostatud uuringut rohekoridori paiknemise ja toimimise osas ning seda veel

üksikute piirkondade kaupa. Valla üldplaneeringu ülesanne on maa- ja veealade üldiste

kasutamis- ja ehitustingimuste kehtestamine ning väärtuslike põllumaade, maastike ja

looduskoosluste säilimise tagamine ning kasutustingimuste määratlemine. Seega on

üldplaneeringus määratud arendatavad piirkonnad selliselt, et olemasoleva rohevõrgustiku

funktsioon säiliks.

Ka Riigikohus on lahendis nr 3-21-125 märkinud, et kõrgema tasandi planeeringuga

terviklikult kujundatud rohevõrgustiku tõhusust ei tohi ohtu seada selle tükkhaaval

muutmisega DP tasandi, st väiksemale alale fokusseeritud otsustega.

8. Kaebajad palusid vastuses jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

8(14)

3-20-1423

Apellatsioonkaebus sisaldab ainult üldsõnalisi väiteid, kuid need on täielikult halduskohtu

otsuse põhjendustega seostamata. Vaidlustatud ei ole halduskohtu otsuses tuvastatud faktilisi

asjaolusid, mh seda, et kinnistule püstitatud hoone asub väljaspool Muraste looduskaitseala ja

hoone nihutamine ei too kaasa ohtu hoone püsivusele ega riku looduskaitselisi nõudeid,

samuti ei ole piiratud klindi ega jalgtee kasutamist avalikkuse poolt. Apellatsioonkaebuses

esitatud planeeringute tsitaadid ei ole seega asjakohased ning on esitatud eksliku ettekujutuse

tekitamiseks, nagu kahjustaks hoone klinti või muid loodusväärtusi. Ka OÜ Loodusekspert

arvamuses on tuvastatud, et hoonest ei teki negatiivset mõju rohevõrgustiku koridorile,

Muraste looduskaitsealale ega nahkhiirtele.

Ehituskeeluvööndite regulatsioon tuleneb LKS-ist, DP-s puudub regulatsioon joonisele

kantud vööndite sisustamiseks ja joonise tähendus on PES-ist tulenevalt illustreeriv.

Teemaplaneeringu seletuskirja p-st 3.11.10 ei tulene keeldu ega ehituskeeluala, vaid üksnes

soovitus, mis pealegi ei kohaldu tiheasustusalal olemasoleva hoonestuse vahele ehitamisel,

mida kinnitab asjaolu, et apellant ise väljastas ehitusloa hoone rajamiseks lähemale kui 30 m

klindi pervest. Kinnistul olev hoone ei ole vastuolus DP, teemaplaneeringu ega

üldplaneeringuga.

Halduskohus on põhjendatult leidnud, et lammutusettekirjutuse tegemine on selgelt ennatlik

ning väide ehitise seadustamise võimaluste puudumisest ei ole põhjendatud. Halduskohus on

väga põhjalikult selgitanud EhS § 132 kohaldamist. Isegi kui ehituskeeluala kohalduks, oleks

võimalik DP-d muuta läbi uue detailplaneeringu, muutes vajadusel ka üldplaneeringut. Vastav

pädevus on vallavolikogul, kes ei ole selle kohta otsust teinud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus on seisukohal, et halduskohtu otsus on seaduslik ja selle resolutsioon

tuleb jätta muutmata. Halduskohus on andnud kohase tõlgenduse nii PlanS § 142 lg 1 kui EhS

§ 132 lg 3 sisustamisel. Halduskohus jõudis kokkuvõttes õigele järeldusele, et apellandi

kaalutlus, mille kohaselt hoone seadustamine on a priori võimatu, kuna „ei esine ühtegi

põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast tingiksid vajaduse üldplaneeringu muutmiseks“, ei

vastanud EhS § 132 lg 3 abstraktsele faktilisele koosseisule lammutamisettekirjutuse

tegemiseks, kuna seadusandja ei ole piiritlenud üldplaneeringut muutva detailplaneeringu

algatamise aluseid üksnes kitsalt avalikust huvist tulenevate põhjendatud vajadustega. Igati

põhjendatud on ka halduskohtu seisukohad, milles kohus rõhutas planeeringutest ja

ehituslubadest kinnipidamise tagamise vajalikkust ja olulisust ning et ebaseaduslik ehitamine,

sõltumata võimalikust varalisest kahjust või järelevalvemenetluse algatamise asjaoludest, ei

saa luua isikule õigustatud ootust, et ehitis tingimata seadustataks. Ringkonnakohus täiendab

siiski halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele ja muudab neid

osas, milles halduskohus luges ekslikult tuvastatuks, nagu oleks hoone tingimata vastuolus ka

üldplaneeringuga (teemaplaneeringuga) ja selle seadustamine kahtlusteta võimalik ainult

üldplaneeringu (sh teemaplaneeringu) muutmise kaudu, milleks kaebajad on 14.04.2021

esitanud vallavolikogu poolt tänaseni lahendamata üldplaneeringut muutva detailplaneeringu

algatamise taotluse. Halduskohtu otsusest tulenevad selles osas apellandile põhjendamatult

ranged suunised kaebajate huvide kaalumisel, mida faktilised asjaolud ringkonnakohtu

hinnangul ei toeta.

10. Apellant on seisukohal, et kaebajate Kolmiku tn 65 kinnistul ehitamisel olev hoone on

vastuolus nii ehitusloa, ehitusprojekti, detailplaneeringu, teemaplaneeringu kui ka

üldplaneeringuga. Halduskohtu otsust saab kokkuvõttes mõista nii, et halduskohus on sellega

nõustunud, lugedes ühtlasi tuvastatuks, et ka pooled on selles osas sisuliselt üksmeelel ning

leiavad ühiselt, et hoone seadustamine eeldab uue üldplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamist.

9(14)

3-20-1423

11. Halduskohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel puudub vaidlus, et hoone on vastuolus

kehtiva ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektiga ja seeläbi ka ehitusloaga. Ringkonnakohus

märgib täiendavalt halduskohtu põhjendustele, et sealjuures ei oma iseseisvat õiguslikku

tähendust asjaolu, et kaebajad ei esitanud tähtaegselt EhS § 43 lg-s 1 nõutud ja ehitusloa

andmise korralduses markeeritud ehitamise alustamise teatist. Tallinna Ringkonnakohus on

varasemas praktikas viitega EhS seletuskirjale selgitanud, et tegemist ei ole, erinevalt nt

ehitusteatisest, õiguste ja kohustuste tekitamisele suunatud teatisega (16.01.2019 otsus

haldusasjas nr 3-17-1282, p 12). Ehitamise alustamise teatist saab käsitada formaalse

kohustusena, mille eesmärgiks on eelkõige anda pädevale asutusele teavet ehitusloa

realiseerimise alustamisest, et hõlbustada järelevalvet, kuid sellest ei sõltu ehitise kooskõla

või vastuolu ehitusloaga.

12. Poolte seisukohad ei anna siiski alust järelduseks, nagu puuduks vaidlus küsimuses, kas

hoone on vastuolus ka kehtivate planeeringutega. Põhjendatud ei ole esiteks halduskohtu

järeldus, nagu puuduks poolte vahel vaidlus, et DP põhijoonisel tingmärgiga „elamuala“

tähistatud ala moodustab krundil lubatud hoonestusala (otsuse p 8.8), mis ühtlasi tähendaks, et

pooled ei vaidle selle üle, kas hoone on vastuolus DP-st tuleneva ehituskeelualaga. Kaebajad

on apellatsioonkaebuse vastuses jätkuvalt seisukohal, et DP-s puudub regulatsioon joonisele

kantud vööndite sisustamiseks, joonise tähendus on PES § 8 lg-st 9 tulenevalt üksnes

illustreeriv ning DP ei näe seega ette konkreetseid hoonestusalasid ega ehituskeeluvööndeid.

Seega, erinevalt halduskohtu sedastusest on poolte vahel antud asjaolu osas jätkuvalt vaidlus.

Halduskohus on sellele vaatamata teinud kokkuvõttes õige järelduse, et see kaebajate

seisukoht ei ole põhjendatud ja hoone tuleb lugeda lisaks ehitusloale ka DP-ga vastuolus

olevaks.

13. Vaatamata sellele, et DP kehtestamise ajal kehtinud PES § 9 ei näinud erinevalt PlanS §

126 lg 1 p-st 2 otseselt ette kohaliku omavalitsuse poolt krundi hoonestusala määramise

kohustust, nähes seevastu ette otseselt seadusest tulenevate kinnisomandi kitsenduste

määramise (PES § 9 lg 2 p 13), ei saa sellest teha järeldust, et ehitiste ehitamiseks keelatud

alade määramine krundi piires muul alusel kui otseselt seadusest tulenevad kitsendused oleks

väljunud kohaliku omavalitsuse planeerimispädevusest ning DP-s sisalduv sellekohane

regulatsioon oleks pädevuse puudumise tõttu haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 p 3

mõttes tühine või muul alusel mittesiduv. Pädevust ehitusõiguse ruumiliseks piiritlemiseks

saab käsitada ruumilise planeerimise olemusliku osana. Kohtupraktikas on kohaliku

omavalitsuse pädevus ehitamiseks keelatud alade määramiseks detailplaneeringus tuletatud

mh PES § 9 lg-s 2 sätestatud pädevusest ehitistevaheliste kujade ja olulisemate

arhitektuurinõuete määramiseks (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 01.03.2018 otsus haldusasjas

nr 3-15-2518).

14. Samuti ei ole alust kaebajate tõlgendusel, et kuivõrd PES § 9 lg 8 kohaselt võis kohalik

omavalitsus nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või makettide lisamist, et muuta

planeering arusaadavamaks, tulekski PES-i alusel kehtestatud detailplaneeringuid pidada

siduvaks üksnes tekstilises (seletuskirja) osas ning kõik sellele lisatud joonised tuleks lugeda

pelgalt illustreerivaks. PES § 9 lg 8 on regulatiivselt tähenduselt võrreldav PlanS § 135 lg-ga

4, mille kohaselt tuleb detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitada vähemalt üks

planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon. Kaebajad on iseenesest õigesti leidnud, et

illustreerivast materjalist ei saa tuleneda omandiõiguse kitsendusi. Seevastu kitsendused, mis

tulenevad joonisest, mille puhul ei ole mõistlikku kahtlust, et nende eesmärk on määrata DP

planeeringualal ehitamiseks lubatud ja keelatud krundi osa, tuleb lugeda kehtivaks, kui need

on piisavalt määratletud ja nende kehtestamise eesmärk ei välju ilmselgelt kohaliku

omavalitsuse planeerimispädevusest.

10(14)

3-20-1423

15. Tallinna Ringkonnakohus on ka varasemas praktikas sisuliselt möönnud, et ehkki PES ei

sisaldanud krundi hoonestusala mõistet ega kohustust hoonestatava ala kindlaksmääramiseks,

tuleb seda, kas detailplaneeringule lisatud joonise eesmärgiks on hoonestatava ala

kindlaksmääramine või on see pelgalt illustratiivne, hinnata selle sisu ja määratletuse põhjal

(vt 22.02.2024 otsus haldusasjas nr 3-22-1311, p 13). Viidatud lahendis leidis ringkonnakohus

detailplaneeringu joonisele kantud kastide ebamäärase kuju ja tervikuna detailplaneeringu

konteksti põhjal, et konkreetsete hoonete kujutamise eesmärk ei olnud hoonestatava ala

kindlaksmääramine, vaid tegu oli illustreeriva joonisega PES § 9 lg 8 mõttes. Käesoleval

juhul seevastu on DP põhijoonisel punase viirutusega märgitud ala, millele on selgelt

märgitud ka kaugus krundi piirist vastavalt suunale 25,0 m ja 5,0 m, koos tingmärgi

seletusega „Ehituskeeluala“, samuti „Ehituskeelualaga“ ümbritsetud ala koos vastava

tingmärgiga „Elamumaa“, ringkonnakohtu hinnangul piisavalt selgelt määratletud, et

välistada mõistlik kahtlus nende tähenduses. Kohaliku omavalitsuse ilmne eesmärk oli lugeda

joonis ja sellele kantud ehituskeeluala DP kohustuslikuks osaks. Seega on kaebajate püstitatav

hoone vastuolus ka DP-st tuleneva keeluga, mistõttu on hoone seadustamine võimalik

eelduslikult vaid DP regulatsiooni kehtivuse murdmise kaudu. Halduskohtu otsuse järeldused

on õiged ka selles osas.

16. Kolmandaks on apellant seisukohal, et kaebajate hoone on vastuolus üldplaneeringu ja

üldplaneeringu tasandil kehtestatud teemaplaneeringuga. Just sellest võrsub apellandi

ettekirjutuse keskne motiiv, et hoone seadustamine on võimatu, kuna apellandi hinnangul

eeldaks üldplaneeringu muutmine avaliku huviga seotud põhjendatud vajadust ning Harku

Vallavalitsus ja Harku Vallavolikogu ei ole põhimõtteliselt nõus algatama üldplaneeringu

muutmist detailplaneeringu kaudu lähtudes kaebajate erahuvist. Halduskohus on nõustunud

apellandiga selles, et hoone seadustamine eeldab üldplaneeringust (teemaplaneeringust)

tulenevate nõuete muutmist, kuid leidis, et apellant ei ole kaebajate huve otsuse tegemisel

sisuliselt kaalunud, kui on leidnud, et erahuvi ei saa kujutada endast põhjendatud vajadust,

kaalumaks üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamist PlanS § 142 lg 1 mõttes.

17. Õige on halduskohtu otsuse p-s 12.6 esitatud tõlgendus, et PlanS § 142 lg-s 1 kasutatud

määratlemata õigusmõistet „põhjendatud vajadus“ ei ole seadusandja äratuntavalt piiritlenud

üksnes avaliku huviga. Riigikohus on selgitanud nii seda, et detailplaneeringu menetlemine

üldplaneeringut muutvana on võimalusena erandlik (RKHKo 3-20-1310, p 17), kui seda, et

isikul puudub õigus nõuda selle erandi kohaldamist ning kohalikul omavalitsusel on

kõrgendatud põhjendamiskohustus erandi rakendamisel, mitte rakendamata jätmisel (RKHKo

3-20-2273, p 19). Halduskohus on õigesti selgitanud, et sellele vaatamata on kaebajatel õigus

esitada oma erahuvist tulenevaid kaalutlusi ja nõuda nende igakülgset kaalumist ka

üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise etapis. Apellant ei saa välistada oma

seadusest tulenevat kaalutluskohustust pelgalt viitega poliitilisele valikule mitte algatada

ühtegi erahuvist lähtuvat üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut, isegi kui tüüpilisemad

või sagedasemad alused selle erandi kohaldamiseks võivad lähtuda avalikest huvidest ja

nendest lähtuvalt planeeringu algatamine võib olla oluliselt tõenäolisem.

18. Otsuse p-s 12.5 on halduskohus jõudnud järeldusele, et käesolevas asjas ei ole vaidlust, et

sisuliselt soovitakse uue detailplaneeringuga (kaebajate 14.04.2021 taotlus detailplaneeringu

algatamiseks) muuta hoonestamiseks lubatud ala detailplaneeringus nii, et see poleks

vastuolus üldplaneeringu teemaplaneeringuga määratud kohustuslike aladega, ning järelikult

on tegemist üldplaneeringu põhilahenduse muudatusega PlanS § 142 lg 1 p 2 või ka p 3

mõttes. Ehkki halduskohtu eeltoodud põhjendused on selles kontekstis õiged, ei ole

halduskohus esitanud sisulist põhjendatud hinnangut küsimuses, kas hoone seadustamiseks

vajaliku detailplaneeringu kehtestamine tegelikult eeldab üldplaneeringu (teemaplaneeringu)

põhilahenduse muutmist. Nagu nähtub poolte seisukohtadest nii apellatsioonimenetluses kui

11(14)

3-20-1423

ka varem, on poolte vahel selles osas sisuline vaidlus ning sellest sõltub osaliselt ka

vaidlusaluse ettekirjutuse keskse põhjenduse asjakohasus ja hoone seadustamise õiguslikud

võimalused.

19. Apellant on apellatsioonkaebuse kohaselt seisukohal, et hoone on vastuolus Harku valla

üldplaneeringu seletuskirja1 peatükis 2.17 „Rohevõrgustiku tuumalad ja koridorid“ jaotises

„Tuumalade ja koridoride funktsioon ning kasutustingimused“ Põhja-Eesti klindi rohekoridori

osas kehtestatud järgmise nõudega: „Ohutuse tagamiseks ja looduskeskkonna säilitamiseks

peavad uued ehitised paiknema klindist minimaalselt 100 m kaugusel. Ka klindi peal tuleb

looduslik taimestik säilitada vähemalt 50 m ulatuses.“ (lk 37). Samuti on

apellatsioonkaebuses viidatud järgnevale lausele, mille kohaselt on nahkhiirte

valgustaluvusest tulenevalt oluline vältida klindi läheduses pimedal ajal pidevat valgustust või

tuleb see teha väga väheintensiivse ja suunatuna. Ringkonnakohus nõustub, et konkreetselt ja

isoleeritult selle nõudega kaebajate ehitatav hoone kooskõlas ei ole, kuna puudub vaidlus, et

see asub klindile lähemal kui 50 m ja ehitustegevus ei võimalda looduslikku taimestikku

täielikult säilitada.

20. Viidatud tingimust tuleb aga vaadelda koosmõjus üldplaneeringu täpsustamiseks

kehtestatud teemaplaneeringuga, mis mh kehtestab Põhja-Eesti klindipealset puudutavas osas

üldplaneeringuga võrreldes eriregulatsiooni ehitiste rajamiseks. Teemaplaneeringu

seletuskirja2 p 3.11.10 „Üldised soovitused väärtuslike maastikutüüpide ja -elementide

säilitamiseks ja tingimused arheoloogiapärandi säilitamiseks“ sätestab asjakohases osas (lk

73) järgmise tingimuse: „Olemasolevate loodusväärtuste ja väärtuslike vaadete säilitamiseks

tuleb uute hoonete ehitamist vältida klindi pervele lähemal kui 50 m ning jalamile lähemal kui

100 m. Erandi võib teha klindi osas, mis paikneb tihehoonestusalal (näiteks Ilmandu põld),

kus tuleks hoonete ehitamist vältida klindi pervele lähemale kui 30 m ning jalamile lähemale

kui 100 m. Tihehoonestusalal paikneval klindi serval ja jalamil on lubatud olemasoleva

hoonestuse vahele jäävale alale, varem väljakujunenud ehitusjoonele, uue ehitise

püstitamine.“

21. Apellant on seisukohal, et viidatud tingimusest tuleneb tihehoonestusalal, sh kaebajate

kinnistu asukohas, keeld püstitada uusi hooneid klindi servale lähemale kui 30 m. Kaebajad

sellega ei nõustu ja on nii kaebuses kui apellatsioonkaebuse vastuses esile toonud, et

teemaplaneeringu seletuskirja antud peatüki pealkirjas kasutatakse regulatsiooni olemuse

iseloomustamiseks sõna „soovitused“. Kuivõrd kaebajad on erinevalt apellandist seisukohal,

et antud peatükist ei tulene kohustuslikke keeluvööndeid, vaid üksnes soovitused, siis on

asjaolu vaidluse all.

22. Ringkonnakohus nõustub kaebajatega, et vähemalt tihehoonestusaladel kohalduva erisätte

puhul ei ole alust käsitada teemaplaneeringu regulatsiooni rangelt imperatiivsena. Ülal

tsiteeritud teemaplaneeringu seletuskirja klindi pervele ehitamise regulatsiooni õiguslikku

tähendust analüüsides saab eristada kahte reeglit: (1) klindile uute hoonete ehitamise vältimise

üldnõue „tuleb uute hoonete ehitamist vältida klindi pervele lähemal kui 50 m“ ja (2)

tihehoonestusalal kohalduv erand „tuleks hoonete ehitamist vältida klindi pervele lähemale

kui 30 m“. Kui üldreegel on sõnastatud kindlas kõneviisis „tuleb vältida“, siis samas lauses

sisalduv erand on kehtestatud kontrastselt tingivas kõneviisis „tuleks vältida“. Kindlas

kõneviisis esitatud üldreegli õiguslikku tähendust saab peatüki pealkirja arvestades pidada

mõneti ebaselgeks, kuna tekib vähemalt näiline vastuolu pealkirjas kasutatud koondnimetuse

„soovitused“ ja kindlas kõneviisis esitatud tingimuse vahel. Kuna üldreegel antud juhul

1 Avalikult kättesaadav veebiaadressil

https://www.harku.ee/documents/2846103/2951007/2013.10.17+Seletuskiri+kehtestatud.pdf

2 Avalikult kättesaadav veebiaadressil https://kaart.harku.ee/DP/E_teemaplaneering/_avalik/Teemaplaneeringu

%20seletuskiri.pdf

12(14)

3-20-1423

kohaldamisele ei kuulu, ei kujunda kohus selle õigusliku tähenduse osas ka kindlat

seisukohta. Seevastu tingivas kõneviisis esitatud erireeglit, mis on asjakohane just käesoleval

juhul, saab kohtu hinnangul loogiliselt mõista kooskõlas seletuskirja peatüki pealkirjaga just

nimelt soovitusena, mitte imperatiivse nõudena. Tingivat kõneviisi ehk konditsionaali

kasutatakse eesti keeles tüüpiliselt soovi või tahteavalduse pehmendamiseks ehk soovituse,

mitte kohustuse (sh keelu) väljendamiseks. Koosmõjus peatüki pealkirjaga ei ole seega

mõistlikku alust käsitada teemaplaneeringus kehtestatud tingimust – tihehoonestusalal tuleks

vältida hoonete ehitamist klindi pervele lähemal kui 30 m – range ehituskeeluvööndi

kehtestamisena. Tegemist on soovitusega mitte anda ehitusõigust hoonete ehitamiseks

lähemal kui 30 m klindi pervele, kuid selline soovitus saab olla üksnes suunava iseloomuga

ega vabasta apellanti kaalumast asjakohaselt ka põhjendatud huvi tihehoonestusalal

ehitusõiguse saamiseks klindi pervele lähemal.

23. Eeltoodust tulenevalt kuulub selline kaalutlus apellandi üldplaneeringuga

(teemaplaneeringuga) määratud detailplaneerimisdiskretsiooni piiresse, mitte ei ületa seda.

Järelikult ei ole ka alust käsitada detailplaneeringut PlanS § 142 lg 1 mõttes üldplaneeringu

põhilahendust muutvana üksnes tulenevalt asjaolust, et hoone soovitud asukoht

tihehoonestusalal on klindi pervele lähemal kui 30 m. Üldplaneeringu põhilahendus on PlanS

§ 6 p 14 mõttes planeeringu oluline osa, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel

lahenduse tervikliku toimimise. Üldplaneeringus kehtestatud soovitusliku iseloomuga

tingimuste puhul saab põhilahenduse osaks pidada eeskätt nõude eesmärki, milleks antud

juhul on teemaplaneeringu seletuskirja viidatud tingimuse kohaselt olemasolevate

loodusväärtuste ja väärtuslike vaadete säilitamine. Seega saab just see eesmärk olla ka

esmaseks avalikust huvist lähtuvaks asjaoluks, millega kaaluda planeerimismenetluses isiku

huvi ehitada klindi pervele lähemale kui 30 m – kas konkreetsel juhul kahjustaks ehitis antud

30 m soovituse eiramise tõttu loodusväärtusi ja väärtuslikke vaateid. Olukorras, kus puudub

mõistlik alus eeldada loodusväärtuste või väärtuslike vaadete kahjustamist, oleks ilmselt

põhjendamatu käsitada üldplaneeringuga antud kaalutlusruumi piiresse jäävat otsustust PlanS

§ 142 lg 1 p 3 mõttes üldplaneeringu olulise või ulatusliku muutmisena, mis tingiks

detailplaneeringu menetlemise üldplaneeringut muutvana.

24. Üldplaneeringu põhilahendust muutvaks saaks antud teemaplaneeringu tingimuse

valguses lugeda eelkõige sellise detailplaneeringu, mille taotletud lahendus lisaks hoone

paiknemisele klindi pervele lähemal kui 30 m kahjustaks ka olemasolevaid loodusväärtusi või

väärtuslikke vaateid. Sellekohane põhjendatud järeldus oleks võimalik kujundada

detailplaneeringu algatamise otsustamisel. Antud juhul ei nähtu ringkonnakohtule apellandi

põhjendustest haldus- ja kohtumenetluses taolisi asjaolusid. Kaebajad ehitavad hoonet

väljakujunenud elamupiirkonnas, naabrid on olnud ehitustegevusega nõus ja pooled ei vaidle

selle üle, et hoone ei takista ka praeguses asukohas klindipealse kasutamist puhkeala ja

jalgteena ning piirkonnas leidub hooneid, mis asuvad klindile lähemal. Hoone ei asu ka

looduskaitsealal ega seadusest tulenevas ehituskeelualas. Apellandi väited loodusväärtuste

kahjustamise, sh nahkhiirte elupaikade häirimise kohta, on üldsõnalised. Kaebajate

14.01.2025 esitatud täiendav tõend, mille kohaselt kavandab apellant kaebajate kinnistu

naabruses asuva Meriküla trepi rekonstrueerimist, ei oma siinjuures olulist tähtsust, kuigi

viitab kaudselt, et põhimõtteliselt ei välista apellant ehitiste olemasolu klindi pervele lähemal

kui 30 m.

25. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohtu hinnangul õige halduskohtu lõppjäreldus, et

vaidlustatud ettekirjutus on ennatlik, kuna esitatud põhjenduste valguses ei saanud apellant

jõuda järeldusele, et hoone seadustamine on võimatu, vähemalt mitte sellise kindlusega, mis

annaks aluse hoone lammutamise kui äärmiselt koormava heastamismeetme nõudmiseks EhS

§ 132 lg 3 alusel. Taolisele järeldusele saaks apellant jõuda kaebajate huvide asjakohasel

13(14)

3-20-1423

kaalumisel, mis eelduslikult saaks toimuda eelkõige detailplaneeringu menetlemise käigus.

Ehkki detailplaneeringu algatamine ei ole õiguslikult garanteeritud ja ka algatamine ei anna

kaebajatele õigustatud ootust selle kehtestamiseks, on ettekirjutus enne kaebajate esitatud

detailplaneeringu algatamise taotluse lahendamist igal juhul ennatlik.

26. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsiooniastme menetluskulud

HKMS § 108 lg 1 kohaselt apellandi kanda.

27. Kaebajad on esitanud 14. ja 17.01.2025 ringkonnakohtule taotlused menetluskulude

väljamõistmiseks kogusummas 1796 eurot ja 90 senti, mille kandmise kohustus on tõendatud

Advokaadibüroo Supremia OÜ arvetega nr 20230367 ja nr 20250024. Menetluskulude

nimekirja kohaselt on kaebajatele osutatud seoses haldusasja menetlusega ringkonnakohtus

õigusabi kokku 8 tunni ja 45 minuti mahus tunnihinnaga 170 eurot, millele lisandub

käibemaks. Kaebajad füüsiliste isikutena ei ole käibemaksukohuslased ja on taotlenud

menetluskulu väljamõistmist koos arvetele lisatud käibemaksuga.

28. Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud kulud kooskõlas asjas esitatud seisukohtade

mahu ja keerukusega ning seega HKMS § 109 lg 6 mõttes vajalikud ja põhjendatud. Taotletud

kulud tuleb apellandilt kaebajate kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)

14(14)