2-22-12648/44 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-12648

Kohtuasi

P.N-i hagi Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel)

vastu Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel) 26. mai

2022. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks

või kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11. detsembri 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

P.N-i apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) P.N (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaadi abi Sergei Tšurkin

Kostja (vastustaja) Hooneühistu Kadakas (registrikood

80071043, likvideerimisel), lepinguline esindaja Maie

Talts

Menetluse liik

Asja läbivaatamine kohtuistungil 12. detsembril 2024

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 11. detsembri 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-12648 ja

saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

2-22-12648

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. P.N (hageja) esitas 26. augustil 2022 (täpsustatud 3. novembril 2022) Harju Maakohtule

hagi Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel, kostja või hooneühistu) vastu, milles palus

tuvastada hooneühistu 26. mai 2022. a üldkoosoleku päevakorra p-de 1–9 järgi vastu võetud

otsuste tühisus või tunnistada nimetatud otsused kehtetuks. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on kostja likvideerimisel olev hooneühistu ja

hageja on hooneühistu liige. Hageja esitas 13. jaanuaril 2022 hooneühistu likvideerijatele e-

kirjaga avalduse, milles palus esitada talle tutvumiseks avalduses nimetatud hooneühistu

dokumendid. Kuna likvideerijad hagejale ei vastanud, esitas hageja likvideerijatele 18.

veebruaril 2022 e-kirjaga avalduse kutsuda kokku hooneühistu liikmete üldkoosolek hageja

avalduse rahuldamiseks. Hooneühistu likvideerija keeldus 21. veebruari 2022. a vastuses

üldkoosolekut kokku kutsumast. Hageja esitas 27. aprillil 2022 hooneühistu likvideerijatele

kohtueelse teabenõude. Vastuseks esitasid kostja likvideerijad hagejale kutse üldkoosolekule

26. mail 2022.

1.2. 26. mail 2022 toimus hooneühistu liikmete üldkoosolek, kus võeti vastu järgmised

otsused:

1) kinnitada hooneühistu 2017. majandusaasta aruanne;

2) kinnitada hooneühistu 2018. majandusaasta aruanne;

3) kinnitada hooneühistu 2019. majandusaasta aruanne;

4) kinnitada hooneühistu 2020. majandusaasta aruanne;

5) kinnitada hooneühistu 2021. majandusaasta aruanne;

6) kinnitada hooneühistu 2021. aasta majanduskava;

7) kinnitada hooneühistu 2022. aasta majanduskava;

8) kiita heaks hooneühistu õigusvaidluste pidamine hooneühistu liikme P.N-iga ja määrata

nendes vaidlustes hooneühistu esindajaks EfTEN Kinnisvarateenuste OÜ, registrikood

12743775;

9) hooneühistu liikme P.N-i esindaja 27. aprilli 2022. a teabe andmise ja dokumentide

tutvumiseks esitamise nõue tuleb jätta rahuldamata.

1.3. Koosoleku alguses teatas hageja üldkoosolekule oma vastuväidetest koosoleku

kokkukutsumise ja läbiviimise korra rikkumise kohta, esitades vastuväited eriarvamusena ka

kirjalikult. Koosoleku läbiviijad lisasid selle koosoleku protokollile lisana nr 3, millega hageja

eriarvamus muutus protokolli lahutamatuks osaks tulundusühistuseaduse (TÜS) § 51 lg-s 3

sätestatu kohaselt.

1.4. Likvideerijad rikkusid üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel üldkoosoleku

kokkukutsumise ja läbiviimise korda, sest koosolekule kutsuti ka isikud, kes ei ole enam

hooneühistu liikmed, kuid on liikmete nimekirja jäänud ühistu juhatuse ja likvideerijate

2 (10)

2-22-12648

lohakuse või tahte tõttu. Vastavalt äriregistri andmetele on hooneühistul 26. augusti 2022. a

seisuga 72 garaažiboksi ja 32 liiget. Tegelikult on hooneühistu liikmeks jäänud ainult hageja,

sest teised liikmed kas loobusid oma liikmesusest seoses hooneühistule kuuluva kinnistu osa

võõrandamisega kokkulepitud hüvitise vastu või ilma selleta või hooneühistu lõpetamise

käigus hooneühistule jäänud kinnistu osa jagamisel moodustatud korteriomandite

omandamisel. Hageja kasutusse jäi garaažiboks nr 66, mis kuulub hooneühistule

korteriomandina nr 66 ja mis moodustati hooneühistu lõpetamise käigus ning mille

majandamiseks asutati korteriühistu A. H. Tammsaare tee 120.

1.5. 26. mai 2022. a üldkoosoleku protokollile lisatud üldkoosolekul osalenud liikmete

nimekirjast nähtub, et hooneühistul on väidetavalt 32 liiget (72 asemel). Nimekirjas märgitud

VA, IL, SR ja NŠ on tegelikult korteriühistu A.H. Tammsaare tee 120 liikmed. SR osales

üldkoosolekul ja hääletas otsuste vastuvõtmise poolt. Nimekirjas on liikmetena märgitud ka

EfTEN SPV7 OÜ ja kõik teised selle äriühinguga seotud hooneühistu liikmed (EfTEN SPV2

OÜ, EfTEN SPV3 OÜ, EfTEN SPV4 OÜ, EfTEN SPV5 OÜ, EfTEN SPV6 OÜ, EfTEN

SPV8 OÜ, EfTEN SPV9 OÜ, EfTEN SPV11 OÜ, EfTEN SPV12 OÜ, EfTEN SPV14 OÜ,

EfTEN SPV15 OÜ, EfTEN SPV 17 OÜ, RR MS ja TÕ), kes loobusid oma liikmesusest

hooneühistule kinnistu mõttelise osa võõrandamisel.

1.6. Võttes arvesse, et üldkoosolekul osalenud liikmete nimekirjast nähtub, et kohale tuli 25

liiget, võib järeldada, et likvideerijad kutsusid üldkoosolekule ja võimaldasid hääletada

endistel hooneühistu liikmetel. See on aga vastuolus hooneühistu põhikirjaga, mille kohaselt

võivad üldkoosolekust hääleõigusega osa võtta ainult liikmed (p-d 21.1 ja 32). Tegemist on

üldkoosoleku kokkukutsumise ja koosolekul hääletamise korraldamise reeglite olulise

rikkumisega, mis mõjutas oluliselt 26. mai 2022. a üldkoosoleku hääletustulemusi.

1.7. Hageja ei ole sõlminud kostjaga kokkulepet kaebeõigusest loobumise kohta. On olemas

vaid ühepoolne lubadus lõpetada kohtumenetlused, mis on saadud hagejat ähvardades tema

kasutuses oleva garaažiboksi võõrandamisega kolmandale isikule.

Kostja vastuväited hagiavaldusele

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Hageja ei ole hooneühistu liige. Hageja ja kostja sõlmisid 29. novembril 2022

korteriomandi võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu (leping), mille p 3 kohaselt avaldas

hageja soovi lõpetada liikmesus hooneühistus. Hageja avalduse alusel tehti muudatused

äriregistris ja hagejat ei ole enam hooneühistu liikmete nimekirjas.

2.2. Lisaks kinnitas hageja lepingu p-s 1.6.4, et loobub igasugustest nõuetest (sh

kohtunõuetest) kostja või tema likvideerijate vastu, tasub kõik temalt kohtu poolt välja

mõistetavad summad, sh menetluskulud ning võimaldab lõpuni viia kostja

likvideerimismenetluse. Seega on hageja kostjaga sõlminud kompromissi, mille üheks

tingimuseks on kõigist kohtuvaidlustest ja nõuetest loobumine. Siinse hagi esitas hageja 26.

augustil 2022 ja kokkuleppe nõuetest loobumiseks sõlmis hageja 29. novembril 2022, s.o

pärast hagi esitamist. Seega hõlmas poolte kokkulepe kohtuvaidlustest loobumise kohta

selgelt ka siinset hagi.

2.3. Lepingu p-s 1.6.4 antud kinnitus ei ole tühine. Kostja ei ole sundinud hagejat kokkulepet

sõlmima ega teda ähvardanud. Kostja selgitusi tehinguga mitte nõustumise tagajärgede kohta

(korteriomand võidakse võõrandada kolmandale isikule) ei saa lugeda ähvarduseks. Ka ei saa

3 (10)

2-22-12648

ostja otsimist ja leidmist lugeda surveavalduseks, kui likvideerijate ülesandeks ongi vara

võõrandamine. Ostja olemasolust teavitamine ja viimase võimaluse pakkumine oli vastutulek

hagejale, et korteriomand ei satuks kolmandate isikute omandisse. Just sel põhjusel

(võimaldamaks likvideerimise võimalikult kiiret lõpuleviimist) kostja sellise sisuga

kokkuleppe (mis sisaldas nõuetest loobumist) välja pakkuski. Hagejal oli võimalus otsustada,

kas tehinguga nõustuda või mitte, ja ta otsustas sellega nõustuda. Kui hageja hinnangul on

tehing tühine, siis kehtib see kogu tehingu kohta, sest see ei ole osadeks jagatav

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 85 ja § 90 lg 1).

2.4. 26. mai 2022. a üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel ei rikkunud likvideerijad

üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda. Üldkoosolekule kutsuti hooneühistu

liikmed, kes olid kantud liikmete nimekirja. Tõele ei vasta hageja väide, nagu vaid tema oleks

hooneühistu liige. Hageja ei ole tõendanud, mis alustel ja millal on teiste liikmete liikmesus

hooneühistus lõppenud.

2.5. Üldkoosoleku protokollile lisatud liikmete nimekiri ei saagi vastata täpselt liikmesuste

arvule, sest kõik liikmed ei pruugi alati osaleda. Samuti nähtub liikmete nimekirjast, et

osadele hooneühistu liikmetele kuulus mitu liikmesust. TÜS § 43 kohaselt on igal ühistu

liikmel sõltumata liikmesuste arvust üks hääl, mistõttu ei saanudki osalenud liikmeid olla 72.

2.6. Olukord, et osa liikmeid kuulub nii korteriühistusse kui ka hooneühistusse, on hageja

enda põhjustatud. Tallinn, A. H. Tammsaare tee 120 korteriühistu asutati korteriomandi- ja

korteriühistuseadus (KrtS) 66 lg 1 alusel. Kõik hooneühistu liikmed, kes olid korteriomandi

omanikud, said automaatselt ka korteriühistu liikmeks. Samas korteriühistu liikmeks

saamisega ei lõppenud liikmesus hooneühistus. Ka ei ole liikmed liikmeks olekust ja liikme

õigustest loobunud kinnisasja osa võõrandamisega ega hooneühistu lõpetamisega kinnisasja

korteriomanditeks jagamisega, sest sellist liikmelisuse lõppemise alust ei näe TÜS § 16 lg 1 p-

d 1–6 ette.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja

kasuks välja menetluskulud 750 eurot ja neilt viivise seadusjärgses määras.

3.1. Maakohus hindas poolte vahel 29. novembril 2022 sõlmitud lepingu p 1.6.4 sisu ja asus

seisukohale, et hageja on sõlminud kostjaga kompromissi, mille üheks tingimuseks on kõigist

kohtuvaidlustest ja nõuetest loobumine. Kuivõrd hageja on enda hagemisõigusest loobunud ja

võtnud kohustuse kõik kohtuvaidlused lõpetada, puudub tal õigus siinses asjas kostjat hageda.

3.2. Arvestades, et siinne hagi on esitatud 26. augustil 2022 ja kokkulepe nõuetest

loobumiseks sõlmiti 29. novembril 2022, hõlmas poolte kokkulepe kohtuvaidlustest

loobumise kohta selgelt ka siinset asja, mis oli kokkuleppe sõlmimise ajaks kohtusse esitatud.

Asjas 14. septembril 2023 toimunud istungil andis hageja vande all ütlusi, milles möönis, et ta

on esitanud kostja vastu kohtusse mitmeid nõudeid. Ta selgitas, et lepingu p-s 1.6.4 pidas ta

nõuete all, millest loobub, silmas neid, mis tal tol hetkel kohtus pooleli olid. Seega möönis

hageja ka ise, et pidas notariaalset kokkulepet allkirjastades muu hulgas silmas siinses asjas

esitatud hagi.

3.3. Maakohus ei tuvastanud lepingu p-s 1.6.4 antud kinnituse tühisuse ega kehtetuks

tunnistamise aluseid ja leidis, et kokkulepe on kehtiv. Kohus ei tuvastanud, et hagejat oleks

kokkulepet sõlmima sunnitud või et teda oleks ähvardatud. Kostja selgitusi tehinguga mitte

4 (10)

2-22-12648

nõustumise tagajärgede kohta (garaažiboks võidakse võõrandada kolmandale isikule) ei saa

lugeda ähvarduseks. Kostja seaduslik esindaja kinnitas vande all, et korteriomandile oli

alternatiivne ostja poolte vahelise notariaalse tehingu sõlmimise ajaks juba leitud, kuid kohtu

hinnangul ei saa ainuüksi sellega sisustada sundi või ähvardust. Ostja otsimist ja leidmist ei

saa lugeda surveavalduseks. Likvideerimine ei saa kesta lõpmatuseni ja ühel hetkel tuleb

hooneühistu vara võõrandada. Siinsel juhul oli likvideerimine notariaalse tehingu toimumise

ajaks kestnud juba ebamõistlikult kaua ning kostja selgituste kohaselt tingisid selle vaidlused

hagejaga. Selles olukorras oli likvideerijate kohustuseks leida võimalusi likvideerimine lõpule

viia ja pakkuda välja lahendusi, mis selle eesmärgi täitmise lähemale tooksid. Üheks

võimaluseks oleks olnud garaažiboksi võõrandamine kolmandale isikule (ja vajadusel hüvitise

maksmine hagejale).

3.4. Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et tegu oli poolte vaba tahte tingimustes sündinud

kokkuleppega, mille üheks tingimuseks oli see, et hageja loobub enda nõuetest. Hagejal oli

vaba voli otsustada, kas tehinguga nõustuda või mitte, ja ta otsustas sellega nõustuda.

Täiendavalt märkis maakohus, et hageja pidas enda ütlustes väga oluliseks asjaolu, et tehingu

tegemise päeval viibis notaribüroos ka TU kui kostja seadusliku esindaja TÕ otsene ülemus.

Sellele asjaolule ei saa aga mingit iseseisvat tähendust omistada. Seda enam, et hageja ega

kostja ei andnud vande all ütlusi selle kohta, et TUl oleks olnud tehingus aktiivne roll, ta oleks

isiklikult tehinguosalistega suhelnud või veel vähem neid veennud või survestanud. Samuti ei

saa omistada eraldiseisvat tähendust sellele, et hageja palus notaril endale tehingu ajal vett

tuua.

3.5. Kuna hageja on loobunud kostja hagemise õigusest, jättis maakohus hagi rahuldamata.

3.6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud

hageja kanda. Maakohus määras kostja menetluskulud rahaliselt kindlaks ning mõistis

hagejalt kostja kasuks välja 750 eurot ja sellelt viivise seadusjärgses määras.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

4.1. Maakohus leidis vääralt, et lepingu p-s 1.6.4 toodud kinnituse näol on tegemist

kompromissiga. Maakohtul ei ole õigust otsustada, kas poolte vahel oli sõlmitud kompromiss

või see on tühine ühepoolne kinnitus, kas kinnitus oli antud sunni või ähvarduse mõju all või

mitte, sest hagi esemeks ei olnud sellised nõuded. Sellega rikkus maakohus TsMS § 4 lg-s 2 ja

§-s 439 toodut.

4.2. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et tegemist oli hageja ühepoolse kinnitusega, mis lisati

lepingusse, sest kostja ähvardas likvideerimismenetluse käigus võõrandada hageja

korteriomandi kolmandale isikule. Kõnealune kinnitus on õigusvastane ka seetõttu, et see on

vastuolus hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosolekul vastu võetud otsusega A. H.

Tammsaare tee 113b asuva kinnistu korteriomanditeks jagamiseks ja liikmetele

võõrandamiseks ning hooneühistu likvideerimiseks. Viidatud üldkoosolekul ei otsustatud

garaažiboksi korteriomandina omandisse saamise tingimusena liikmete õiguste piiramist.

4.3. Ka leidis maakohus vääralt, et kostja ei ole hagejat kinnituse saamiseks ähvardanud.

Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja käitumine vastab TsÜS § 90 lg-s 1 ja § 96 lg 2 p-s 3

sätestatule.

5 (10)

2-22-12648

4.4. Hageja hinnangul puudus kohtul menetlusõiguslik alus lugeda hagejat kostja hagemise

õigusest loobunuks. Kui kohus siiski leidis, et hageja on loobunud hagist, siis tulnuks kohtul

TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada menetlus otsust tegemata, mitte lahendada otsusega

küsimust, kas hageja loobus hagist või mitte.

4.5. Arvestades, et hageja määruskaebus rahuldati, jättis maakohus määruskaebuse

lahendamisega seotud menetluskulud põhjendamatult hageja kanda.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi tühistada ja saata

asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

7. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 29.

novembril 2022 lepingu (I kd, tl-d 77–80), mille p-s 1.6.4 on sätestatud: „Omandaja kinnitab,

et: […] Ta loobub käesolevaga igasugustest nõuetest (sh kohtunõuetest) Võõrandaja ja/või

Võõrandaja likvideerijate vastu, tasub kõik temalt kohtu poolt välja mõistetavad summad sh

menetluskulud ning võimaldab Võõrandajal lõpuni viia likvideerimismenetluse“, kusjuures

lepingus viidatud „Omandaja“ on hageja ja „Võõrandaja“ on kostja. Seega võtab

ringkonnakohus selle asjaolu TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu p 1.6.4 on käsitatav hageja loobumisena

nõuetest kostja vastu ning see punkt hõlmas ka siinses tsiviilasjas esitatud nõudeid.

Kokkuleppe kohaselt puudutas loobumine igasuguseid nõudeid kostja vastu, sh kohtunõudeid,

kusjuures lepingu sõlmimise ajaks oli siinses asjas menetlus juba alanud. Ka hageja ise

kinnitas 14. septembri 2023. a kohtuistungil vande all seletusi andes, et lepingu p-s 1.6.4 pidas

ta nõuete all, millest loobub, silmas neid, mis tal tol hetkel kostjaga kohtus pooleli olid (I kd,

tl 116); 12. detsembri 2024. a kohtuistungil möönis hageja samuti, et praegune tsiviilasi on

lepingu p-ga 1.6.4 hõlmatud (kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:12:14).

9. Samas ei nõustu kolleegium maakohtu järeldusega, et lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe

on kehtiv. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja on lepingu p-s 1.6.4 sisalduva

kokkuleppe kehtivalt tühistanud, ning põhjendab oma seisukohta järgnevaga.

9.1. TsÜS § 90 lg 1 esimese lause kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse,

ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Sama sätte

kolmandast lausest tuleneb, et kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on

see algusest peale kehtetu. TsÜS § 90 lg-st 3 tuleneb, et tehingu osa võib tühistada, kui tehing

on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata. TsÜS § 98 lg 1

esimese lause kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele.

Tähtajad tehingu tühistamiseks näeb ette TsÜS § 99.

9.2. Siinses asjas on hageja tuginenud sellele, et ta sõlmis lepingu p-s 1.6.4 sisalduva

kokkuleppe ähvarduse mõjul. Hageja väitel nõustus ta lepingu koos kõnealuse kokkuleppega

allkirjastama seetõttu, et vastasel juhul ähvardas kostja võõrandada garaažiboksi, mis oli

hageja valduses ja mida hageja soovis korteriomandina omandada (ja lepinguga omandaski),

6 (10)

2-22-12648

kolmandale isikule, mille tagajärjel oleks hageja jäänud garaažiboksist ilma ja kaotanud

võimaluse see omandada (vt ka 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk

00:05:50). Hageja on tuginenud sellele, et kostjal ei olnud õigust võõrandada garaažiboksi

kolmandale isikule, kuna seaduse kohaselt tuleb hooneühistu likvideerimisel võõrandada vara

liikmetele ning ka hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsuse kohaselt tuli

garaažiboksid võõrandada hooneühistu liikmetele (vt ka 12. detsembri 2024. a kohtuistungi

protokoll, ajamärk 00:34:10).

9.3. Ringkonnakohus leiab, et hageja on esitanud kostjale oma 7. detsembri 2022. a

menetlusdokumendis TsÜS § 98 lg 1 nõuetele vastava avalduse lepingu p-s 1.6.4 sisalduva

kokkuleppe tühistamiseks. Selles menetlusdokumendis teatas hageja, et p 1.6.4 on lisatud

lepingusse õigusvastaselt ja hageja nõustus selle tingimusega ähvarduse mõjul, mistõttu

hageja loeb seda tingimust TsÜS § 90 lg-te 1 ja 3, § 96 lg 1 ja § 98 lg 1 järgi tühiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul pidi kostjaga sarnane mõistlik isik hageja avaldatu põhjal

mõistma, et hageja soovib, et lepingu p-l 1.6.4 ei oleks õiguslikku mõju (TsÜS § 75 lg 1 teine

lause). Sellega, et kõnealuses menetlusdokumendis sisalduv tahteavaldus on käsitatav

tühistamisavaldusena, oli apellatsioonimenetluses nõus ka kostja (vt 12. detsembri 2024. a

kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:19:59). Tühistamisavaldus on tehtud TsÜS § 99 lg 1 p-s 1

ette nähtud tähtaja jooksul, arvestades, et see on tehtud kuue kuu jooksul lepingu sõlmimisest.

9.4. Erinevalt maakohtust on ringkonnakohus seisukohal, et täidetud olid ka lepingu p-s 1.6.4

sisalduva kokkuleppe tühistamise materiaalsed eeldused.

9.4.1. TsÜS § 96 lg-st 1 tuleneb, et isik, kes tegi tehingu õigusvastase ähvarduse või vägivalla

mõjul, võib tehingu tühistada, kui ähvardus või vägivald oli vastavalt asjaoludele nii vahetu ja

tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Eelkõige tuleb arvestada

ähvardaja või vägivalla kasutaja ja tehingu teise poole isikut ning olukorda, milles ähvardus

või vähivald aset leidis. Õiguskirjanduses on selgitatud, et ähvarduseks on mis tahes

kahjulikule tagajärjele viitamine, mille saabumine või tekkimine on ähvardaja väitel tema

kontrolli all, sh keeldumine teatud lepingu või kohustuse täitmisest (TsÜS komm (2023), §

96, p 3.2.1). TsÜS § 96 lg 2 kohaselt on ähvardus õigusvastane juhul, kui õigusvastane on: 1)

tegu või tegevusetus, millega tehingu teinud isikut ähvardati; 2) ähvarduse mõjul tehtud

tehingu eesmärk; 3) teo või tegevusetuse, millega ähvardati, kasutamine tehingu tegemisele

kallutamiseks.

9.4.2. Siinsel juhul kinnitavad asja materjalid hageja väidet, et kostja ähvardas võõrandada

hageja valduses oleva garaažiboksi (korteriomandi aadressiga A. H. Tammsaare tee 120-66)

kolmandale isikule, kui hageja oma nõuetest kostja vastu ei loobu. Hageja on esitanud

tõendina kostja likvideerija MS 15. novembri 2022. a e-kirja (I kd, tl 100), mille kohaselt

kostja oli avaldanud portaalis www.kv.ee kõnealuse garaažiboksi müügikuulutuse ja

ostusoovist oli teada andnud üks isik, kellega oli kavas sõlmida detsembri alguses

korteriomandi müügileping. MS märkis, et korteriomandi müügi korral lõppeb hageja õigus

hooneühistu liikmesuse alusel korteriomandit kasutada ja hagejal on kohustus vabastada

garaažiboks talle kuuluvatest asjadest. MS selgitas, et kui hageja siiski soovib korteriomandi

vastu võtta, siis on viimast korda broneeritud aeg selle omandi üleandmiseks notari juures 29.

novembril 2022 kl 14.30. Kui nimetatud kuupäeval jääb üleandmine vormistamata, viib kostja

lõpuni korteriomandi müügitehingu. Ühtlasi esitas hageja kinnisvaraportaali väljavõtte, mille

kohaselt kõnealune garaažiboks (aadressiga A. H. Tammsaare tee 120-66) oli pandud müüki

hinnaga 19 900 eurot (I kd, tl-d 84 – 84 pöördel). Oma 28. novembri 2022. a e-kirjas märkis

MS, et kui hageja soovib A. H. Tammsaare tee 120-66 korteriomandi omandi vastu võtta, on

selle tingimuseks muu hulgas, et hageja lõpetab enda poolt algatatud kohtuvaidlused ja loobub

7 (10)

2-22-12648

igasugustest nõuetest kostja vastu (I kd, tl 83). Seda, et garaažiboksi omandi üleandmise

tingimuseks oli see, et hageja loobub kõikidest oma nõuetest, ning et garaažiboks oli pandud

müüki ja sellele oli huviline või ostja leitud, kinnitas 14. septembril 2023 vande all antud

seletustes ka kostja seaduslik esindaja TÕ (I kd, tl 119). Nendest tõenditest saab järeldada, et

kostja ähvardas müüa hageja valduses oleva garaažiboksi kolmandale isikule, kui 29.

novembril 2022 hagejaga lepingut ei sõlmita selliselt, et hageja loobub oma nõuetest kostja

vastu. Oma 20. novembri 2023. a seisukohas kinnitas kostja ka ise, et ta oli teavitanud hagejat

ostja olemasolust ja pakkunud hagejale viimast võimalust garaažiboks omandada.

9.4.3. Lepingu p 1.5.2 kohaselt „Võõrandaja kinnitab, et: […] Hooneühistu Kadakas

15.12.2017.a. üldkoosolekul on vastu võetud otsus A.H. Tammsaare tee 113b asuva kinnistu

korteriomanditeks jagamiseks ja hooneühistu likvideerimiseks. Samuti otsustati, et iga

korteriühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise

tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks.“ Seega kinnitavad asja materjalid hageja väidet, et 15.

detsembri 2017. a üldkoosoleku otsuse kohaselt tuli garaažiboksid (s.o moodustatavad

korteriomandid) hooneühistu likvideerimise käigus võõrandada hooneühistu liikmetele.

Hooneühistu üldkoosoleku otsus on siduv ka hooneühistu likvideerijatele. Seejuures näeb ka

HÜS § 18 lg 1 ette, et hooneühistu likvideerimisel võib jagada liikmete ainukasutuses olevate

hooneosadega kinnisasja korteriomanditeks ja korteriomandid võõrandada neid liikmsesuse

alusel kasutavatele hooneühistu liikmetele. Kostja enda väitel sõlmiski ta hagejaga 29.

novembril 2022 lepingu HÜS § 18 lg-st 1 juhindudes (vt nt kostja 27. veebruari 2023. a

seisukoht). Kostja ei ole menetluses esile toonud asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et

hoolimata 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsusest ja HÜS § 18 lg-s 1 sätestatust oleks

kostja tohtinud võõrandada garaažiboksi hageja asemel kolmandale isikule ja maksta hagejale

selle eest hüvitise olukorras, kus hageja soovis garaažiboksi omandada. Eelnevat ei õigusta

kostja viited hooneühistu pooleliolevale likvideerimisele ja vajadusele vara müüa, kuna

kõnealuse vara võõrandamist reguleerisid hooneühistu 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku

otsus ja HÜS § 18 lg 1 ning hagejalt kinnituse saamine, et ta loobub kõigist oma nõuetest

kostja vastu, ei olnud hooneühistu likvideerimiseks vajalik. Kostja viidatud hooneühistu 6.

juuni 2016. a üldkoosoleku otsus nr 2.2 (I kd, tl 51 pöördel) nägi liikmele garaažiboksi asemel

kuni 7200 euro suuruse hüvitise maksmise võimaluse ette juhul, kui hooneühistu liige, kelle

garaažiboks jääb EfTEN SPV7 OÜ-le müüdavale alale, esitab garaažiboksi asendamise

asemel avalduse liikmesuse lõpetamisega seotud hüvitise saamiseks. Siinsel juhul ei ole

tegemist kirjeldatud olukorraga ja hageja ei ole ka esitanud avaldust hüvitise saamiseks.

Eelnevast järeldab kolleegium, et kostjal ei olnud õigust võõrandada garaažiboksi hageja

asemel kolmandale isikule olukorras, kus hageja soovis ise garaažiboksi omandada. Kuna

tegu, millega kostja hagejat ähvardas, oli õigusvastane, oli kostja ähvardus TsÜS § 96 lg 2 p 1

järgi õigusvastane.

9.4.4. Isegi kui kostjal oleks olnud õigus võõrandada garaažiboks hageja asemel kolmandale

isikule, oleks kostja sellekohane ähvardus siinsel juhul õigusvastane ka TsÜS § 96 lg 2 p 3

järgi. Õiguskirjanduses on selgitatud, et õiguspärase vahendiga ähvardamine iseenesest

õiguspärase eesmärgi saavutamiseks on õigusvastane juhul, kui valitud vahendi kasutamine

soovitud eesmärgi saavutamiseks ei ole kooskõlas heade kommete või hea usu põhimõttega.

Ähvardus kasutada õiguspärast vahendit võib õigusvastane olla eelkõige siis, kui ähvardust

kasutaval isikul puudub õigus nõuda ähvardusega silmas peetud eesmärgi saavutamiseks

vajaliku toimingu tegemist (TsÜS komm (2023), § 96, p 3.2.2.c). Kolleegiumi hinnangul ei

olnud hageja ähvardamine garaažiboksi kolmandale isikule võõrandamisega selleks, et

kallutada teda sõlmima tehing, millega ta loobub kõigist oma nõuetest kostja vastu, kooskõlas

heade kommetega, kuna selle eesmärk oli takistada hagejal oma õiguste maksmapanekut.

Seejuures ei olnud kostjal õigust nõuda hagejalt, et ta oma nõuetest kostja vastu loobuks.

8 (10)

2-22-12648

Kostja poolt lepingu p 1.6.4 sõlmimiseks ähvarduse kasutamist ei õigusta maakohtu viidatud

asjaolu, et kostja likvideerimine oli kestnud juba pikka aega ja kostja selgituse kohaselt

tingisid selle vaidlused hagejaga. Hagejal oli õigus teostada ja kaitsta oma hooneühistu

liikmesusest tulenevaid õigusi ning selle tegemist ei saa hagejale ette heita, isegi kui sellega

kaasnes likvideerimise venimine.

9.4.5. Asja materjalide põhjal saab järeldada, et siinsel juhul oli ähvardus nii vahetu ja tõsine,

et ei jätnud hagejale muud mõistlikku valikut, kui nõustuda lepingu p-s 1.6.4 sisalduva

kokkuleppega oma nõuetest loobumise kohta.

Riigikohus on selgitanud, et tühistamisavalduse esitaja peab muu hulgas tõendama põhjusliku

seose ähvarduse ja tahteavalduse vahel. Õigusvastase ähvarduse tulemusel tehtud tehingu

tühistamise võimalus kaitseb tahteavalduse teinud isiku vaba otsustamisõigust ning seega

tuleb põhjusliku seose juures subjektiivselt kontrollida, kas ähvardatut on tahteavalduse

tegemisel mõjutatud (RKTKo 27.03.2008, 3-2-1-11-08, p 13). Nimetatud asjaolusid kaaludes

tuleb kahtluse korral tuvastada, kas ähvardus oli tehingu tegemisega kausaalses seoses (TsÜS

komm (2023), § 96, p 3.2.3).

Hageja selgitas 12. detsembri 2024. a kohtuistungil, et pooled olid varem korduvalt püüdnud

lepingut sõlmida ja sel eesmärgil notari juures käinud (6. veebruaril 2018, 5. augustil 2019, 4.

detsembril 2019), kuid iga kord jäi leping sõlmimata (muu hulgas) põhjusel, et hageja ei

olnud nõus lisama lepingusse punkti, mille kohaselt ta loobuks igasugustest nõuetest kostja

vastu (vt kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:05:50). Ka 14. septembri 2023. a kohtuistungil

vande all seletusi andes selgitas hageja, et pooled olid kolm korda notari juures kohtunud ja

iga kord jäi leping sõlmimata, kuna hageja ei nõustunud punktiga, mille kohaselt ta loobub

kõigist nõuetest kostja ja hooneühistu likvideerijate vastu (I kd, tl 116). Kostja hageja

sellekohastele seletustele vastu ei vaielnud ning väitis ka ise, et pooled olid käinud

garaažiboksi võõrandamise vormistamiseks korduvalt notari juures, kuid kokkuleppe

sõlmimine oli iga kord luhtunud (vt nt kostja 2. mai 2023. a seisukoht; 14. septembri 2023. a

kohtuistungi protokoll, lk 2). Seda, et 5. augusti 2019. a notariaalse lepingu projekt sisaldas

punkti 1.6.4, mille kohaselt hageja kinnitab, et „[t]a loobub käesolevaga igasugustest nõuetest

Võõrandaja vastu“, kinnitab hagile lisatud projekt, kus kõnealune punkt on läbikriipsutatud ja

kollasega tähistatud (I kd, tl-d 63–66). Eelnevast saab järeldada, et hageja ei soovinud oma

nõuetest kostja vastu loobuda ja polnud vabatahtlikult valmis sellekohast punkti lepingusse

lisama. See, et hageja 29. novembril 2022 viimaks nõustus lepingu koos p-ga 1.6.4

allkirjastama, viitab sellele, et kostja ähvardus jätta ta garaažiboksist ilma, võõrandades see

kolmandale isikule, oli hageja jaoks sedavõrd tõsine, et ei jätnud hagejale muud mõistlikku

valikut, kui leping koos p-ga 1.6.4 allkirjastada. Ähvardus oli ka vahetu, kuna kostja

likvideerija 15. novembri 2022. a e-kirja kohaselt oli 29. november 2022 lepingu sõlmimiseks

viimane võimalus ning pärast seda oleks kostja juba detsembri alguses võõrandanud hageja

kasutuses oleva garaažiboksi kolmandale isikule. Hageja ei soovinud garaažiboksist ilma

jääda (vt nt hageja 14. septembri 2023. a vande all antud ütlused (I kd, tl 116)). Kõnealune

garaažiboks oli hagejale oluline, kuna sellel oli suhteliselt suur rahaline väärtus (19 900

eurot), hageja vajas seda oma asjade hoidmiseks ja see asus hageja elukoha lähedal (vt hageja

7. detsembri 2022. a seisukoht; 12. detsembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk

00:44:41). Asjaolud kogumis viitavad sellele, et ilma kostja õigusvastase ähvarduseta ei oleks

hageja lepingut koos p-ga 1.6.4 sõlminud, mistõttu hagejat on tehingu tegemisel mõjutatud.

Eelnevast lähtuvalt ei nõustu kolleegium maakohtu seisukohaga, et lepingu p 1.6.4 sündis

poolte vaba tahte tingimustes.

9 (10)

2-22-12648

Järeldust, et hageja sõlmis lepingu koos p-ga 1.6.4 kostja õigusvastase ähvarduse mõjul, ei

mõjuta maakohtu viidatud asjaolu, et hagejal soovitati tehinguga nõustuda viisakal viisil ja

sõbralikult.

9.4.6. Kolleegium leiab, et TsÜS § 90 lg 3 kohaselt oli hagejal võimalik tühistada leping vaid

selle p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe osas. Kõnealune kokkulepe on ülejäänud lepingust

selgelt eraldatav ning see ei ole lepingu eesmärgi (s.o garaažiboksi (korteriomandi) tasuta

hagejale võõrandamine) saavutamisega seotud ega selleks oluline. Kuna kostjal oli niikuinii

kohustus vaidlusalune garaažiboks hagejale võõrandada, kui hageja seda soovis (vt praeguse

otsuse p 9.4.3), ja ka soov seda teha, mida kinnitab hagejaga korduvalt sel eesmärgil notari

juures käimine (vt praeguse otsuse p 9.4.5) (vt ka kostja 27. veebruari 2023. a seisukoht), saab

poolte tahet mõistliku isiku vaatest sisustades (VÕS § 29 lg 4) järeldada, et kui pooled oleksid

teadnud, et lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe osutub tühistamise tagajärjel kehtetuks ja

sellist kokkulepet sõlmida ei saa, oleks nad sõlminud lepingu ka ilma p-ta 1.6.4.

9.4.7. Eelnevast tulenevalt oli hagejal TsÜS § 90 lg-te 1 ja 3 ning § 96 lg 1 ja lg 2 p-de 1 ja 3

järgi õigus lepingu p-s 1.6.4 sisalduv kokkulepe tühistada. Kuna nii tühistamise formaalsed

kui ka sisulised eeldused on täidetud, on hageja lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe

kehtivalt tühistanud.

10. Olukorras, kus hageja on lepingu p-s 1.6.4 sisalduva kokkuleppe kehtivalt tühistanud, on

see punkt TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lause kohaselt algusest peale kehtetu. Seega ei ole õige

maakohtu järeldus, et hagejal puudub õigus siinses asjas kostjat hageda, kuna ta on enda

hagemisõigusest loobunud ja võtnud kohustuse kõik kohtuvaidlused lõpetada. Kuna eelnev oli

hagi rahuldamata jätmise ainus põhjus, on maakohus jätnud hagi ennatlikult rahuldamata ja

maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.

11. Arvestades, et maakohus ei ole poolte väiteid hagi sisulise põhjendatuse kohta hinnanud,

on hagi esimese astme kohtus sisuliselt lahendamata. Kuna TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib

ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust, ei saa ringkonnakohus apellatsioonimenetluses lahendada asja, mida maakohus

ei ole sisuliselt lahendanud. Ka TsMS § 9 lg-st 3 tuleneb, et kõrgema astme kohus ei vaata

tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus. Seega

tuleb siinne asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

12. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav

maakohus vastavalt asja lahendamise tulemustele.

(allkirjastatud digitaalselt)

10 (10)