3-23-288/9 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja C.D Altnurme, liikmed Kaire Pikamäe ja

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.01.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-288

Haldusasi

Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi kaebus

Tallinna linna kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi

Aktsiaselts, esindajad vandeadvokaadid Piret

Kergandberg ja Angela Kase

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad Inge Lumiste ja

Uve Jürgens

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 19.05.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi

apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.05.2023 otsus haldusasjas nr 3-23-288

muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.02.2025, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

3-23-288

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn kehtestas 01.11.2006 korraldusega nr 2188-k XXX, 1a, 1b, 3, A. H.

Tammsaare tee 120, 122 ja Mustamäe tee 62, 64, 78, 80, 82, 84, 86 maa-ala detailplaneeringu

(DP). Tallinna linna ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi (Kadaka Aiandi AS) vahel 25.10.2006

sõlmitud halduslepingu nr TT-77/M kohaselt tuli Kadaka Aiandi AS-l tagada DP kohaste

avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja

vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine.

2. DP-le vastavad Aiandi tn 3 ja Aiandi tn 6 korterelamud valmisid 2008. a-l ning neile

juurdepääsu tagamiseks koormati avalikult kasutatav tee, sh Aiandi tn T1 (registriosa nr

24876501) ja Aiandi tänav T2 (registriosa nr 22652801) kinnisasjad reaalservituutidega.

Kinnisasjad kuuluvad Kadaka Aiandi AS-le. Bonava Eesti OÜ muutus halduslepingu

osapooleks 20.05.2019 halduslepingu lisade nr 6 ja 7 sõlmimisega. Halduslepinguga võtsid

Kadaka Aiandi AS ja Bonava Eesti OÜ kohustuse rajada ühiselt oma vahendite arvelt

kinnisasjadele DP kohased teed ning korraldada rajatiste hooldust kuni nende linnale

üleandmiseni.

3. Kinnisasjadel asuvad rajatised on valminud ning kaebajad andsid need Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalametile üle 12.11.2021.

4. Kadaka Aiandi AS ja Bonava Eesti OÜ esitasid Tallinna Linnavaraametile 20.12.2022

taotluse Aiandi tn T1 ja Aiandi tn T2 kinnisasjade omandamiseks linnale. Tallinna

Linnavaraamet keeldus 12.01.2023 vastusega nr 2.1-9/22/504-5 kinnisasjade omandamisest,

leides, et kinnisasjade omandamise eelduseks on kolmandate isikute kasuks seatud

reaalservituutide lõpetamine.

5. Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi AS esitasid 10.02.2023 Tallinna Halduskohtule

kaebuse (täiendatud 28.04.2023), mille halduskohus võttis menetlusse nõudes kohustada

Tallinna linna omandama Aiandi tn T1 ja Aiandi tn T2 kinnisasjad.

Vastustaja õigusvastane käitumine rikub kaebajate omandipõhiõigust. Kaebajate äriplaani

kohaselt oli neil kavas DP kohased avalikud rajatised välja ehitada ning siis nende omand

koos hooldus- ja korrashoiukohustusega vastustajale üle anda, nagu oli kokku lepitud

halduslepingus. Halduslepingu lisa 6 p 1 kohaselt on kaebajatel kohustus lepingu lisas 7

markeeritud DP kohased avalikud rajatised oma vahendite arvel rajada. Seda kinnitab

26.07.2019 väljastatud Aiandi tee 5 ehitusluba, mis nägi ette, et enne hoonele kasutusloa

taotlemist tuleb avaliku kasutusega rajatised linnale tasuta üle anda. Halduslepingusse lisade 6

ja 7 kaudu lisandunud omandiküsimuse regulatsioon on pooltele siduv ja kohustusi tekitav.

Selle kinnituseks on ka asjas nr 3-19-1727 sõlmitud kompromiss, mille kohaselt vastutab

Bonava Eesti OÜ kuni Aiandi tänava (s.o Aiandi tn T1, T2 ja T3 kinnistute) linnale

üleandmiseni selle hooldamise ja korrashoiu eest. Aiandi tänava kinnistutele on DP kohased

avalikud rajatised (teed) välja ehitatud ning on 12.11.2021 kinnistu ja rajatiste üleandmise- ja

2(10)

3-23-288

vastuvõtmise aktiga üle antud. Kuna kaebajad on oma kohustused kinnistutele rajatiste

väljaehitamise osas täitnud, on vastustajal tekkinud kinnistute omandamise kohustus.

Vastustajal puudub õiguslik alus keelduda kinnistute omandamisest kuni reaalservituutide

lõpetamiseni. Vastustaja ei ole viidanud keeldumise õiguslikule alusele. Ühestki seadusest ei

tulene õigusnormi, mis keelaks reaalservituudiga kinnistu omandiõiguse üleandmise.

Reaalservituutide lõpetamise nõuet enne omandiõiguse üleandmist ei tulene halduslepingu

lisast nr 6, 26.07.2019 väljastatud ehitusloast ega kohtulikust kompromissist. Reaalservituudid

on kinnistusraamatusse kantud 2009. a-l, s.o enne halduslepingu lisa 6 sõlmimist ja

26.07.2019 ehitusloa väljastamist. Seega pidi vastustaja olema reaalservituutidest teadlik.

Reaalservituutide eesmärk on tagada kinnistutele Aiandi tn 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11 ja 16 juurdepääs

avalikult kasutatavale teele. Teeregistri andmetel ei ole Aiandi tänav praegu avalikus

kasutuses. Olukorras, kus vastustaja saab kinnistute omanikuks, saab ta määrata Aiandi tänava

avalikult kasutatavaks linnatänavaks ning sel juhul kaotavad vaidlusalused reaalservituudid

oma sisulise mõtte. Vastustajal on võimalik taotleda reaalservituutide lõpetamist

asjaõigusseaduse (AÕS) § 177 lg 2 alusel. Sellist nõuet ei saa esitada kinnistute praegune

omanik Kadaka Aiandi AS, sest tänav ei ole hetkel avalikus kasutuses ja avalikuks

kasutamiseks määramine ei ole eraõigusliku isiku pädevuses. Põhjendamatu on vastustaja

12.01.2023 kirjas toodud seisukoht, et reaalservituudid takistaksid vastustajal talle seadusest

(ehitusseadustiku (EhS) § 97 lg 8) tulenevat tee korrashoiukohustuse täitmist. Teeservituutide

kohaselt ongi korrashoiukohustus üksnes Aiandi tn 3 ja 6 kinnistute omanikel. Ülejäänud

teeservituutide sisuks on üksnes juurdepääsu tagamine. Põhjendamatu on väide, nagu võiks

reaalservituudi seadmise lepingust tulenev korrashoiukohustus anda õiguse nõuda kinnistuosa

avaliku kasutamise lõpetamist. Avalikuks kasutamiseks ei pea määrama kortermajade

sissesõiduteid, kui selleks puudub avalik huvi, ning juurdepääsuteed kinnistutele on tagatud

reaalservituutidega.

Vastustaja on 10.04.2023 vastuses kohtule asunud üllatuslikult väitma, et tal ei ole kohustust

võtta vastu rajatiste alust maad, sest see eeldanuks notariaalses vormis halduslepingut ja

asjaõiguslikke kokkuleppeid. Kaebajad mõistavad halduslepingut selliselt, et neil oli kohustus

rajatised vastustajale üle anda. Vastustajal oli omakorda kohustus see omand Kadaka Aiandi

AS-lt vastu võtta. Seda saab teha üksnes koos maa omandi üleandmisega. Vastustaja sai

halduslepingust samuti aru, et lisaks rajatiste väljaehitamise kohustusele tuleneb sealt

kaebajatele kohustus need vastustajale üle anda. Vastustaja ja kaebaja vaheline suhtlus kuni

12.01.2023 kirjani oli suunatud sellele, et kaebaja täidab rajatiste ehitamise ja omandi

vastustajale üleandmise kohustust ning vastustaja täidab nende rajatiste omandi vastuvõtmise

kohustust. Ka vastustaja ise on nõustunud (vastustaja vastuse p 12), et kaebajal on

halduslepingust tulenev kohustus halduslepingu alusel ehitatud rajatised linna omandisse üle

anda. Järelikult on vastustaja möönnud, et vastustajal on kohustus rajatiste omand vastu võtta.

Vastustaja tahet kinnisasjad omandada tõendavad 12.11.2021 sõlmitud kinnisasjade ja

rajatiste üleandmise-vastuvõtmise aktid. Aktidega kinnitati rajatiste nõuetelevastavust ja anti

üle kinnistute valdus. Omandi üleandmist lihtkirjaliku aktiga teha ei saanud, kuid kuna valdus

kuulub omanikule (AÕS § 68), hakati valduse üleandmisega ette valmistama omandi

üleandmist. On ilmne, et pooled ei soovinud halduslepinguga luua olukorda, kus

tänavarajatiste valdus läheb linnale, kuid omand jääb Kadaka Aiandi AS-le ja

hoolduskohustus Bonava Eesti OÜ-le. Vastustaja kinnitas 12.11.2021 üleandmise-

vastuvõtmise aktidega, et ei esine takistusi kinnisasjade omandi ülevõtmiseks.

Vastustaja tahet omandada maa tõendab ka Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korraldus nr

1047 „Aiandi tänav T3 kinnisasjale isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja kinnisasja

omandamine“ (korraldus nr 1047), mille p-i 2 kohaselt on vastustaja teinud otsuse omandada

3(10)

3-23-288

Aiandi tn T3 kinnisasi. Kuna Aiandi tn T3 kinnistu oli suurem kui halduslepingu lisas 7

märgitud II etapi väljaehitamise kohustust puudutav ala, siis seati Aiandi tänav T3 kinnistule

esialgu II etapi ulatuses isiklik kasutusõigus vastustaja kasuks. See kasutusõigus seati

tähtajaga kuni vastustaja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Korraldusest

nr 1047 nähtub, et vastustaja tahe on olnud Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade

omandamine. Aiandi tn T3 ning Aiandi tn kinnisasjad moodustavad halduslepingu lisa 7

kohaselt Aiandi tänava. Seega sai Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade vastustajale

üleandmise kohustus tuleneda üksnes halduslepingust.

Kinnisasjadel asuvate rajatiste omandi üleandmine saab toimuda ainult koos maa

omandamisega. Asjaolu, et vastustaja peab tegema omandiõiguse ülemineku vormistamiseks

täiendavad toimingud (vähemalt sõlmima notariaalse asjaõiguslepingu), ei vabasta teda

kohustusest võtta üle rajatised koos kinnisasjaga. Halduslepingus ja muudes lepingutes

kasutatud sõnastust „üle andmise“ saab TsÜS § 53 lg-st 2 ja TsÜS § 54 lg-st tulenevalt mõista

omandi üleandmisena (ja vastustaja poolse kohustusena omand vastu võtta).

Mõlemad pooled (eriti kaebajad) on täitnud heas usus halduslepingu lisas 6 sisalduvat

kokkulepet (mis kandus edasi ehitusloasse, kohtulikku kompromissi jne) 2,5 aastat.

Vorminõude võimalikku rikkumist ei saa pidada põhjuseks, miks lugeda kinnistute omandiga

seotud kokkulepped tühiseks. Vastustaja ei saa vabaneda talle halduslepingust tulenevast

kohustusest kinnistute omandi vastuvõtmiseks väitega, et teeservituutide kustutamisega

kaasneks talle halduskoormus. Haldusmenetluse läbiviimine on vastustajale seadusest tulenev

ülesanne. Teeservituutide kustutamine ei ole vajalik, sest see ei takista tee avalikku kasutusse

määramist ega tee kasutamist ja hooldamist.

Vastustaja ettepanek seada kinnisasjadele vastustaja kasuks tasuta ja tähtajatu isiklik

kasutusõigus kinnisasjadel asuva sõidutee avaliku kasutuse tagamiseks kuni reaalservituutide

lõpetamiseni ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. 01.07.2015 jõustunud EhS § 94 lg 2 järgi pidi

kohaliku omavalitsuse üksusel olema selleks, et erateed avalikult kasutatavaks määrata, õigus

kasutada teealust maad tulenevalt piiratud asjaõigusest. 01.07.2018 jõustus EhS § 94 lg 2

muudatus, mille järgi tuleb kohaliku omavalitsuse üksusel otsustada eratee avalikes huvides

omandamine või sellele sundvalduse seadmine. Hetkel kehtiv EhS ei näe ette võimalust, et

kohalik omavalitsus võiks määrata sellise eratee avalikuks kasutamiseks, mille kasutamise

õiguse ta on saanud piiratud asjaõiguse alusel. EhS § 94 lg 2 kohaselt saab avalikuks

kasutamiseks määrata tee üksnes pärast seda, kui riik või kohaliku omavalitsuse üksus on

eratee avalikes huvides omandanud või seadnud sellele sundvalduse (Riigikohtu 13.10.2020

määrus nr 3-19-2255, p-d 11.2‒11.3).

6. Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kohustamisnõude eeldused ei ole täidetud. Vastustajal ei ole seadusest ega lepingust tulenevat

kohustust omandada kinnisasjad. Haldusleping sõlmiti sel ajal kehtinud EhS § 13 alusel, mis

sätestas, et kohalik omavalitsus võib DP koostamise taotlejaga või ehitusloa taotlejaga kokku

leppida, et need tagavad kohaliku omavalitsuse asemel DP kohase avalikult kasutatava tee ja

üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.

Haldusleping sisaldab kokkuleppeid avalikuks kasutamiseks ettenähtud rajatiste ehitamiseks

ja nende üle andmiseks vastustajale. Halduslepingu ese ei ole asjaõiguslikud kokkulepped

kinnisasjade võõrandamiseks või koormamiseks. Selliseid kokkuleppeid ei saa halduslepingus

sisalduda, kuna need ületavad seadusega halduslepingu sõlmimiseks antud volitusi. Isegi

juhul, kui haldusleping oleks eelnimetatud (ja seadusega ettenähtud notariaalses vormis

sõlmitud) kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppeid sisaldanud, ei oleks need

käsitatavad halduslepingu osana. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama

4(10)

3-23-288

kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1). Vorminõude järgimata

jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Vastustaja ei ole sõlminud notariaalselt

tõestatud tehingut, millega võttis kohustuse omandada kinnisasju.

Ka 26.07.2019 ehitusluba ei tekita vastustajale siduvat kohustust kinnisasja omandamiseks.

Ebaõige on kaebajate arvamus, et alates 01.07.2018, mil jõustus EhS § 94 lg 2 muudatus, ei

saa kohalik omavalitsusüksus erateed avalikuks kasutamiseks määrata piiratud asjaõiguse

seadmisega, vaid seda saab teha üksnes pärast seda, kui kohalik omavalitsusüksus on eratee

omandanud või seadnud sellele sundvalduse.

Vastustaja kohustust omandada kinnisasjad ei tulene seadusest. Elamurajoonis elavatele

inimestele on tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt teeservituutidega. Servituudi

seadmise lepingu kohaselt on õigustatud isikul õigus kasutada kinnisasju juurdepääsuks jalgsi

ja iga liiki sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi. Vastustajal on kaalutlusõigus, kas

ja millistel tingimustel ta kinnisasjad omandab. Kadaka Aiandi AS on koormanud mõlemad

kinnistud kokku 1526 teeservituudiga. Vastustaja on kaebajatele korduvalt selgitanud, et on

valmis omandama kinnisasjad tingimusel, et kinnistut koormavad servituudid lõpetatakse enne

kinnistu võõrandamist ning on teinud ettepaneku isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Isikliku

kasutusõiguse seadmisel vastustaja kasuks on võimalik kokku leppida tingimused rajatiste

omamiseks, kasutamiseks, remontimiseks, majandamiseks jms. Isikliku kasutusõiguse

seadmisega on võimalik rajatiste omand vastustajale üle anda. Teeservituudid piiravad

vastustaja omandiõigust ja võivad piirata ka tee avalikku kasutust.

Lisaks suureneb vastustaja halduskoormus. Iga õigustatud isiku suhtes tuleb läbi viia

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses ette nähtud haldusmenetlus (sh pidada

läbirääkimisi servituudi väärtuse hüvituse suuruse osas) ning nõusoleku olemasolul

lõpetatakse servituudileping ja kustutatakse servituut. Vaid nende isikute puhul, kes

nõusolekut ei anna, saab kohaldada sundkustutamist. Selle menetluse kuludeks on ainuüksi

riigilõivu ja notari tasu puhul ca 30 000 eurot. Kadaka Aiandi AS seadis teeservituudid

ärihuvides (selleks, et võõrandada kortereid). Servituutide lõpetamise ja kinnistusraamatust

kustutamise kulu ja menetluskoormust ei peaks kandma vastustaja. Kadaka Aiandi AS ei

saanud kinnisasjade koormamisel servituutidega eeldada, et vastustaja on nõus omandama

kinnisasju koos omandiõigust ja tee avalikku kasutust piiravate teeservituutidega. Teised

arendajad on seadnud teeservituudid tingimusel, et servituudid on tähtajalised ning lõpevad,

kui servituudiga koormatud kinnistu omanikuks saab kohalik omavalitsus. Sellisel juhul ei ole

servituudi kustutamiseks vajalik õigustatud kinnistu omaniku nõusolek (kinnistusraamatu

seaduse § 494 lg 3 ja § 495). Selliselt olid servituudid seatud näiteks Kaaruti tänava

kinnisasjale, mille vastustaja on tänaseks omandanud.

Kinnisasja omandamine on tegevus, mida haldusorgan teeb tsiviilõigussuhtes. Halduskohus ei

saa kohustada vastustajat andma kinnisasja omandamisele suunatud tsiviilõiguslikku

tahteavaldust. Isegi kui tõlgendada kaebajate nõuet selliselt, et kaebajad taotlevad ettekirjutust

mitte kinnisasjade omandamiseks, vaid seda puudutava haldusotsustuse tegemiseks, tuleb

kohustamiskaebus jätta rahuldamata, kuna Tallinna linnal ei ole seadusest ega lepingust

tulenevat kohustust kinnisasjade omandamiseks. Kuna vastustajal on õigus vabalt ise

otsustada, kas ja millisel viisil on vajalik ja võimalik kinnisasjadel tagada avalik kasutus, ei

saa halduskohus teha definitiivset kohustamisotsust. See viiks kaalutlusõiguse teostamiseni

kohtu poolt ja oleks vastuolus HKMS § 158 lg 3 kolmandas lauses sätestatud keeluga.

7. Tallinna Halduskohus

jättis

19.05.2023 otsusega

kaebuse rahuldamata ja

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

5(10)

3-23-288

Haldusleping on kokkulepe, mis reguleerib haldusõigussuhteid (HMS § 95 lg 1). Konkreetsel

juhul puudutas 25.10.2006 haldusleping teede ja tehnovõrkude väljaehitamist DP-ga hõlmatud

maa-alal (lepingu p 3.3). Pooled täpsustasid seda kohustust 20.05.2019 järgmiselt: kaebajad

korraldavad avalike rajatiste hooldust kuni nende vastustajale üleandmiseni (halduslepingu

lisa 6 p 2). Halduslepingu sõlmimise ajal kehtis ehitusseaduse § 13, mis nägi ette kohaliku

omavalitsuse kohustuse tagada avalike rajatiste väljaehitamine, kui selles ei lepitud

halduslepinguga teisiti kokku. See on ka halduslepingus märgitud kui õiguslik alus ning

halduslepingu eesmärk oli reguleerida vastustaja ja Kadaka Aiandi AS-i suhted ehitusseaduse

§-s 13 sätestatud avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse täitmisel (25.10.2006 lepingu p

1.2).

Vastustaja andis kinnisvara arendamisest huvitatud isikule (Kadaka Aiandi AS) üle enda

kohustuse, mis on üks osa kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomiast. Seega ei olnud

halduslepingu eesmärk reguleerida õigussuhet, mis tekib avalike rajatiste valmimise järgselt.

Halduslepingu täpsustus rajatiste üleandmise kohta (halduslepingu lisa 6 p 2) puudutab

halduslepingu täitmist. Kohalikul omavalitsusel peab olema võimalus veenduda, et rajatised

on nõuetekohased ning selle kinnituseks on nende üleandmise-vastuvõtmise akt.

Halduslepingu täpsustus puudutab avalike rajatiste hooldust kuni nende üleandmiseni.

Üleandmise-vastuvõtuaktide allkirjastamise järgselt vabanesid kaebajad avalike rajatiste

hoolduskohustusest. Sellest ei saa teha järeldust, et vastustaja võttis 20.05.2019 kohustuse

kinnisasjad omandada. Lisaks on halduslepingu olemuseks avaliku ülesande üleandmine. See

avalik ülesanne peab tulenema õigusaktist. Seega ei kuulu halduslepingu esemesse

kokkuleppe sõlmimine, mille kohaselt kohalik omavalitsus omandab eraõiguslikult juriidiliselt

isikult kinnisasja.

Nii ehitusluba kui ka asjas nr 3-19-1727 sõlmitud kompromiss reguleerisid avalike rajatiste

hooldust kuni nende üleandmiseni, mitte aga omandisuhteid.

Asjaolu, et üleandmise-vastuvõtmise aktis kasutatakse sõnastust kinnistu ja rajatiste

üleandmine, ei anna alust järelduseks, et vastustajal on kohustus kinnisasjad omandada.

Kinnisasjade omandamine ei ole vältimatult vajalik selleks, et määrata kinnisasjal asuv eratee

avalikuks kasutamiseks. EhS § 94 lg 2 sõnastust muudeti kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (KAHOS) jõustumisest tulenevalt. Selle eesmärgiks oli reguleerida, et

omandamine toimub KAHOS kohaselt. Selle kasuks räägib ka KAHOS eelnõu seletuskiri (lk

44): EhS § 94 lg-t 2 muudetakse, kuna puudub vajadus eraldi reguleerida piiratud asjaõiguse

seadmist. Eratee avalikuks kasutamiseks määramine käib KAHOS-s reguleeritud sundvalduse

seadmise teel ja sellega seatakse kinnisasjale avalik-õiguslik kitsendus. Eeltoodu ei tähenda

aga, et vastustaja ei või kasutada isiklikku kasutusõigust kui piiratud asjaõigust selleks, et

määrata kinnisasjal asuv eratee avalikuks kasutamiseks. Samale seisukohale asus Riigikohus

13.10.2020 määruses nr 3-19-2255 (p 11.3). Järelikult ei ole kohustamiskaebuse rahuldamise

eeldused täidetud.

Vastustajal on lepinguvabadusest tulenevalt õigus otsustada, et ta omandab kinnisasjad siis,

kui kinnisasju koormavad reaalservituudid on lõpetatud (vastustaja põhjendus kinnisasjade

omandamisest keeldumisel). Kohus ei anna kohustamiskaebust lahendades hinnangut, kas

vastustaja poolt seatud tingimus on põhjendatud. Samuti ei hinda kohus muid kaebaja ja

vastustaja väiteid, sest need ei oma tähendust asja lahendamisel.

6(10)

3-23-288

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi AS paluvad 14.06.2023 apellatsioonkaebuses (ja

09.01.2025 täiendavas seisukohas) tühistada Tallinna Halduskohtu 19.05.2023 otsus ja teha

asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus.

Halduskohtu seisukoht, et halduslepingu esemesse ei kuulu kokkuleppe sõlmimine, mille

kohaselt kohalik omavalitsus omandab eraõiguslikult juriidiliselt isikult kinnisasja, on

vastuolus seaduse ja kohtupraktikaga. 01.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse (PlanS) § 131

lg 5 p 4 kohaselt lepivad planeeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isik PlanS § 131 lg-s

1 loetletud ehitiste puhul mh kokku ka rajatiste planeeringu koostamise korraldajale

üleandmise kohustuse, selle täitmise tähtaja ning täitmise tagamiseks piisavad tagatised.

Riigikohtu praktika kohaselt võis kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse § 13 alusel

sõlmitud halduslepingu osaks olla ka muid tingimusi ning kui kokkuleppe sisu on lahutamatult

seotud DP-ga, on kogu leping haldusleping (Riigikohtu 06.12.2011 määrus nr 3-3-4-2-11, p

11). Ka hiljutises lahendis on Riigikohus jaatanud võimalust, et kohalik omavalitsus ja

arendaja on DP kohaste avalike rajatiste väljaehitamise kohustusi käsitlevas lepingus mh

kokku leppinud DP-ga ette nähtud üldmaa sihtotstarbega kinnistu üleandmises kohaliku

omavalitsuse omandisse (Riigikohtu 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 22). Samuti on

Riigikohus 28.02.2023 otsuses nr 3-12-2486 märkinud, et praeguse aja praktikas on levinud

lepingud, millega reguleeritakse planeerimismenetluse raames avalikult kasutatava, nt

tänavate alla jääva maa üleandmist (alates 01.07.2015 kehtiva PlanS § 131 lg 5 p 4).

Halduskohus on iseenesest nõustunud sellega, et halduslepingu esemeks oli ka DP kohaste

avalike rajatiste vastustajale üleandmine (otsuse p 24). Samas leidis kohus üllatuslikult, et

vaatamata sellele ei olnud vastustajal kohustust kinnisasju omandada. HMS § 105 lg 1 ja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 ning § 25 lg 1 kohaselt tuleb halduslepingus sätestatud

kohustusi tõlgendada läbi lepingupoolte ühise tegeliku tahte ja varasema pooltevahelise

praktika. Bonava Eesti OÜ senise praktika kohaselt on kaebaja poolt valmis ehitatud avalikult

kasutatavad linnatänavad antud vastustajale üle koos kinnisasjadega, millel konkreetne tänav

asub. Halduslepingus ei olnud kokku lepitud, et kinnistud ei tohi olla vastustajale üleandmise

hetkel koormatud reaalservituutidega. Vastustaja pidi olema servituutidest halduslepingu

sõlmimisel teadlik. Vastustajal puudub õiguslik alus keelduda kinnistul olevate

reaalservituutide tõttu nende omandi vastuvõtmisest. Seda, et teeservituudid ei takista

kinnistute omandi ülevõtmist, kinnitab mh Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korraldus nr

1047, mis käsitleb Aiandi tn T3 kinnisasja omandamist. Korralduse p-i 2.6 kohaselt võivad

teeservituudid jääda linnale omandatavat kinnisasja koormama. Eelnevast on üheselt selge, et

halduslepingu poolte tahe on olnud pärast avalike rajatiste väljaehitamist kinnistute

vastustajale üleandmine.

Halduskohus on tõendeid hinnanud ebaõigesti, kui leidis, et nii ehitusluba kui ka haldusasjas

nr 3-19-1727 sõlmitud kompromiss reguleerisid avalike rajatiste hooldust kuni nende

üleandmiseni, mitte aga omandisuhteid. Ehitusluba, kompromiss ning üleandmise-

vastuvõtmise aktid tõendavad, et halduslepingu sõlmimisel oli poolte tegelikuks tahteks

kinnistute omandi üleandmine vastustajale. Asjakohatud on kohtu selgitused seoses KAHOS-

ga. Vaidluse all on kinnistute üleandmise küsimused halduslepingu alusel. Vastustaja on

halduslepinguga teinud otsuse, et selle tee avalik kasutus tagatakse kinnistute tasuta

omandamise kaudu.

Halduskohus ei ole võtnud seisukohta kaebajate väite osas, et tee (tänava) kui rajatise omandi

üleandmine saab toimuda ainult koos kinnistute omandi üleandmisega. Kuna üleandmise-

vastuvõtmise aktid ei saanud rajatiste omandit üle anda, ei ole aktide allkirjastamisega

7(10)

3-23-288

täidetud halduslepingust tulenev kohustus anda avalikud rajatised linnale üle. Selle kohustuse

täitmist takistab vastustaja tegevus, kuna ta keeldub notariaalse kokkuleppe sõlmimisest

kinnistute omandi üleandmiseks.

Kohustamiskaebuse rahuldamise eeldused on täidetud. Halduslepingu ese oli ka kinnistute

omandi üleandmine vastustajale. Kaebajad on omapoolsed kohustused täitnud. Kaebajate

kohustusele vastab vastustaja kohustus kinnistute omand vastu võtta. Sellest keeldumisega

rikub vastustaja kaebajate subjektiivseid õigusi. Sellega on riigivastutuse seaduse (RVastS) §

6 lg 1 eeldused täidetud. Kaebajad paluvad teha vastustajale definitiivne ettekirjutus kinnistute

omandamiseks (RVastS § 6 lg 5) või alternatiivselt tuvastada vastustaja kohustus anda

nõusolek kinnistute omandamiseks ja asendada vastustaja tahteavaldus kohtuotsusega.

Tegemist ei ole tuvastamisnõudega HKMS § 45 lg 2 mõttes, vaid otsuse täitmise tingimusega

(HKMS § 168 lg 1). Kaebajate eesmärk on, et kinnistusraamatusse tehakse kehtiv kanne, mille

kohaselt on kinnistute omanik vastustaja.

Vastustaja on alles kohtumenetluses hakanud väitma, et tal avaliku taristu kinnistute

omandamise kohustust üldse ei ole. See on kaebajatele üllatav, sest kinnisvaraarenduse

praktikas ei ole mõeldav, et arendaja jääb alatiseks elamukvartali tänavate omanikuks.

Lahendus, et kinnisasja omanik peaks omandiõigusest loobuma AÕS § 126 lg 1 alusel, mis

tooks kaasa linnatänavate omandamise riigi poolt (AÕS § 126 lg 3), ei ole mõistlik.

Kinnisasjade omandi ülevõtmist käsitlev haldusleping ei pea olema notariaalselt tõestatud

vormis. HMS näeb ette halduslepingu kirjaliku vormi ega näe ette notariaalselt tõestatud

vormi. Detailplaneeringujärgsete kohustuste täitmise korralduse, sh rajatiste üleandmise, saab

reguleerida halduslepinguga (PlanS § 131 lg 5 p 4). Rajatise üleandmine saab tähendada vaid

selle omandi üleandmist. HMS § 105 lg 1 võimaldab kohaldada halduslepingule

tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades HMS-i erisusi. Antud juhul on

HMS § 99 lg 3 erinorm TsÜS § 119 lg 1 ees, kuna tegemist on spetsiifilise lepinguga.

9. Tallinna linn palub 03.08.2023 ja 17.01.2025 vastustes jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Halduskohus jättis 10.03.2023 määrusega menetlusse võtmata kaebajate poolt alternatiivselt

esitatud tuvastamisnõude ja kaebajad ei ole seda vaidlustanud. Kuna halduskohus ei ole

tuvastamisnõude osas lahendit teinud, ei saa kaebajad seda nõuet uuesti apellatsiooniastmes

esitada.

Kohustamiskaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Kaebajad soovivad, et kohus kohustaks

vastustajat tegema tsiviilõiguslikke tahteavaldusi (sõlmima võla- ja asjaõiguslepingud).

Halduskohus ei saa kohustada linna tegema kinnisasja omandamisele suunatud

tsiviilõiguslikke tahteavaldusi. Kaebajate nõuet kohustada vastustajat omandama Kadaka

Aiandi AS-lt kinnisasju ei saa käsitada halduslepingu täitmise nõudena, sest haldusleping ei

sisalda kokkulepet kõnealuste kinnisasjade omandamiseks. Isegi kui tõlgendada kaebajate

nõuet selliselt, et nad taotlevad ettekirjutust mitte kinnisasjade omandamiseks, vaid seda

puudutava haldusotsustuse tegemiseks, tuleb kohustamiskaebus jätta rahuldamata, kuna linnal

ei ole kinnisasjade omandamise kohustust. Vastustajal on õigus ise vabalt otsustada, kas ja

millisel viisil on vajalik ja võimalik Kadaka Aiandi AS-i kinnisasjadel tagada avalik kasutus.

Seetõttu ei saa kohus teha definitiivset kohustamisotsust, millega kohustada vastustajat

tegema haldusotsustust omandada kinnisasjad. Kuna vastustajal ei ole lepingust ega seadusest

tulenevat kohustust kinnisasjade omandamiseks, puudub alus teha linnale ka indefinitiivset

ettekirjutust.

8(10)

3-23-288

Halduslepinguga ei ole kokku lepitud, et linn on kohustatud omandama rajatiste alused

kinnisasjad. Kirjalikus vormis sõlmitavas halduslepingus ei saagi sisalduda kokkulepet

kinnisasja omandamiseks, sest see oleks notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine

(AÕS § 199 lg 1, TsÜS § 83 lg 1). Ka asjaolu, et PlanS § 131 lg 5 p 4 kohaselt peab

haldusleping sisaldama halduslepingu alusel ehitatud rajatiste üleandmise kohustust, ei

tähenda, et halduslepinguga lepitakse kokku rajatiste aluste kinnisasjade omandamises.

Rajatiste üleandmiseks linnale ei pea ilmtingimata kinnisasjade omandit linnale üle andma,

rajatised saab üle anda ka isikliku kasutusõiguse seadmisega. AÕS § 119 lg 1 sätestab kinnistu

omandamise tehingule notariaalselt tõestatud vormi ega näe ette erandit juhuks, kui kinnistu

omandamise kokkulepet soovitakse sõlmida halduslepingu sõlmimise või täitmise raames.

Asjaolu, et detailplaneeringumenetluses sõlmitakse PlanS §-s 131 nimetatud halduslepingus

või lisaks sellele sõlmitavates lepingutes halduslepingu alusel ehitatavate rajatiste avaliku

kasutuse tagamiseks ka kinnisasjade omandamise või piiratud asjaõiguste seadmise

kokkuleppeid, ei väära tõika, et nende kokkulepete sõlmimisel tuleb järgida AÕS § 199 lg-s 1

sätestatud vorminõuet. Vastasel juhul on need kokkulepped tühised. Kuna haldusleping ei

sisalda poolte kokkulepet kinnisasjade omandamiseks, ei saa seda kokkulepet tuletada poolte

varasema praktika pinnalt või läbi VÕS § 25 lg 1 ja § 29 lg 1 kohase tõlgendamise.

Rajatiste omandit on võimalik linnale üle anda ka isikliku kasutusõiguse seadmisega.

Vastustajal on õigus vabalt otsustada, millistel tingimustel linn rajatised omandab. Kuna

kinnisasjad on koormanud kokku 1526 teeservituudiga, ei soovi linn kinnisasju omandada,

vaid on teinud Kadaka Aiandi AS-le ettepaneku seada kinnisasjadele linna kasuks isiklik

kasutusõigus teerajatiste omamiseks, kasutamiseks, remontimiseks, majandamiseks jms.

Vastustaja kohustust omandada kinnisasjad ei tulene ka seadusest. Elamurajoonis elavatele

inimestele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud teeservituutidega, mistõttu

puudub vajadus seda tagada avalik-õiguslike vahenditega. Kuna Aiandi tn T1 ja Aiandi tn T2

kinnisasjadele ei ole kehtestatud avalik-õiguslikke kitsendusi, mis takistaksid Kadaka Aiandi

AS-l kinnisasja kasutada transpordimaa sihtotstarbel, ei ole tal alust taotleda linnalt

kinnisasjade omandamist ka KAHOS § 4 lg 3 alusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu otsuse muutmiseks või tühistamiseks

ei ole alust. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Vaidlusaluste kinnistute omandamise kohustus ei tulene linnale seadusest ega lepingust.

Esiteks ei pea eratee kasutamine toimuma alati eratee avalikuks kasutamiseks määramise

vormis, vaid võib olla lahendatud teeservituutide seadmise (nagu see siinsel juhul ongi

toimunud) või muude lepingute kaudu. Teiseks, kui eratee avalikuks kasutamiseks määramine

on avalikes huvides siiski vajalik, kohaldub EhS § 94 lg 2 ja KAHOS üksnes siis, kui eratee

koormamises ei jõuta tee omanikuga kokkuleppele. See tähendab, et EhS § 94 lg 2 ei välista

teemaale nt isikliku kasutusõiguse seadmist linna kasuks (kui teeomanik sellega nõustub) või

ka teemaa võlaõigusliku kasutuslepingu sõlmimist. EhS § 94 lg-st 2 ei saa tuletada kinnisasja

omandamise kohustust kohalikule omavalitsusele.

12. Vaidlusaluste kinnistute omandamise kohustus ei tulene linnale ka halduslepingust, selle

lisadest, ehituslubadest ega haldusasjas nr 3-19-1727 sõlmitud kompromissist. Kõigis viidatud

dokumentides on kokkuvõtvalt viidatud detailplaneeringu kohaste „avalike rajatiste linnale

tasuta üleandmisele“, mida ei saa kuidagi käsitada kokkuleppena kinnisasja omandiõiguse

üleandmise kohta. Mõistet „rajatiste üleandmine“ tuleb sisustada kui kinnistu ja rajatiste

valduse ning kasutusõiguse (millega kaasneb teede korrashoiu ja hooldamise kohustus, vt

9(10)

3-23-288

halduslepingu lisa 6 p 2, dtl 66) üleandmist, mida tehtigi vaidlusaluste kinnistute osas

novembris 2021 kinnistu ja rajatiste üleandmise-vastuvõtmise aktidega (dtl 217 jj). Pärast

viidatud aktide allkirjastamist läks rajatiste hoolduskohustus üle linnale. Halduslepingu ega

muude dokumentidega ei reguleeritud omandi küsimusi ning omandit ei antud üle ka viidatud

aktidega. Seetõttu ei ole asjakohane kaebaja arutlus teemal, et rajatise omandi üleandmine

saab toimuda üksnes koos selle aluse maa omandi üleandmisega.

13. Iseenesest saaks tulevikus toimuva kinnisasja omandamise kohustuse kokku leppida ka

halduslepingus, kuid oluline on, et 25.10.2006 halduslepingu (dtl 51 jj) ja selle lisadega seda

ei tehtud, ning lisaks peaks selline leping olema osas, milles see sisaldab siduvaid lubadusi

kinnisomandi omandamiseks, sõlmitud notariaalselt (VÕS § 33, AÕS § 119). HMS § 99 lg 3

ei ole erinorm tehingu, millega kohustatakse omandama kinnisasja, notariaalse vormi nõude

osas. Kuna praegusel juhul ei tulenenud halduslepingust ega selle lisadest linnale mingit

siduvat kohustust kinnisasja omandamiseks, on asjassepuutumatu ka küsimus sellest, kas ja

millisel moel võiks lepingu vorminõude eiramine mõjutada lepingu kehtivust. Ka kaebaja

viidatud PlanS § 131 lg 5 p 4 reguleerib rajatiste üleandmist, mitte kinnisasja omandamist.

14. Asjaolust, et vastustaja on mingites teistes menetlustes pidanud tee avalikuks kasutamiseks

vajalikuks ka teemaade omandamist, ei saa järeldada linna kohustust siinses asjas. Vastustaja

on asjakohaselt põhjendanud, et ei pea vajalikuks vaidlusaluste teemaade omandamist, kuna

kinnisasjad on koormatud 1526 teeservituudiga. Isegi kui ei saa pidada tõenäoliseks, et

nendest servituutidest sünniks linnale mingit otsest kahju, on tõsi ka see, et kinnistut koormav

piiratud asjaõigus on kinnisasja omaniku kohustus piiratud asjaõiguse omaja ees ning

välistada ei saa sellisest piiratud asjaõigusest tulenevaid vaidlusi või linna jaoks tarbetut muud

asjaajamist. Seega pole vastustaja praktika praegusel juhul meelevaldne. Nagu öeldud,

kohustust kinnisasjade omandamiseks ei tulenenud vastustajale seadusest ega lepingust.

Seetõttu on tegemist linna jaoks otstarbe küsimusega, mille kohtulik kontroll on piiratud.

Ainuüksi asjaolust, et servituudid iseenesest ei takista omandi üleminekut, ei saa teha

järeldust, et linn peaks omandi üle võtma, kui see pole avaliku ülesande täitmiseks vajalik.

15. Kui kaebajatel puudub huvi vaidlusaluseid kinnisasju omada ja nad soovivad neist

vabaneda, on neil õigus kinnisasjadest loobuda riigi kasuks (AÕS § 126).

16. Eelnevast tulenevalt pole kohustamiskaebuse rahuldamiseks alust. Apellatsioonkaebus

jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Kaebaja ja vastustaja

apellatsioonimenetluse kulud jäävad vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 ja § 109 lg-le 1

menetlusosaliste endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)