2-21-10232/74 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 20. detsember 2024

Tsiviilasja number

2-21-10232

Tsiviilasi

Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1,

Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28.

aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2

tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Liudmila Sokolova määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja (määruskaebuse esitaja) Liudmila Sokolova

(isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Liudmila Bogdanova

Puudutatud isik (vastustaja) Narva linn, Madise tn 1,

Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu

(kehtetu nimetus Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi

tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu) (registrikood

80152178), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman

Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määrus ja teha uus määrus, millega

rahuldada Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi

tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu vastu ja tuvastada Narva linn, Madise tn 1, Madise

tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse

punktide 1 ja 2, millega otsustati kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021.

a majanduskava koos tööplaaniga, tühisus.

2. Rahuldada määruskaebus.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn

3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu kanda.

4. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

4.1. Rahuldada Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu vastu.

4.2. Tuvastada Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5

korteriühistu 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2, millega

otsustati kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majanduskava

koos tööplaaniga, tühisus.

4.3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Narva linn, Madise tn 1,

Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu kanda.

4.4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 ettenähtud korras pärast

menetlust lõpetava määrusejõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Liudmila Sokolova (avaldaja) esitas 28. juunil 2021 Viru Maakohtule avalduse Narva linn,

Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (puudutatud isik) 28. aprilli

2021. a üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks

tunnistamiseks. Vaidlustatud punktidega kinnitati 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a

majandustegevuse plaan ja remontööde kava.

Avalduse ja selle täienduse kohaselt võeti üldkoosoleku otsus vastu üldkoosolekut kokku

kutsumata. Puudutatud isik saatis korteriomanikele hääletamissedelid. Päevakorras oli: 1)

2020. a majandusaasta aruande kinnitamine; 2) 2021. a majandustegevuse plaani kinnitamine;

3) põhikirja uue redaktsiooni kinnitamine. Lisaks hääletussedelile saatis puudutatud isik

kõigile korteriomanikele dokumendid: 2020. a majandusaruanne, 2021. a finantstegevuse

plaan ja põhikiri uues redaktsioonis. Avaldaja on esitanud oma seisukohad ja eriarvamuse

otsuste eelnõude nr 1 ja 2 kohta puudutatud isiku poolt määratud tähtajaks.

Avaldaja leiab, et korteriühistu otsused nr 1 ja 2 tuleb tunnistada tühiseks või kehtetuks, sest

on pandud toime järgmised olulised rikkumised:

- puudutatud isik esitas korteriomanikele kinnitamiseks 2020. a majandusaasta aruande, mis ei

vasta korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 51 lg-tes 1 ja 3 kehtestatud nõuetele ja

millele ei ole alla kirjutanud ükski juhatuse liige. Vastavalt raamatupidamise seaduse (RPS) §

14 lg-le 1 pidi puudutatud isik koostama 2020. a majandusaasta aruande, mis koosneb

raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse tegevusaruandest. Puudutatud isik ei esitanud

korteriomanikele kinnitamiseks 2020. a majandusaasta aruannet, mis koosneb

raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse tegevusaruandest ning majandusaasta aruandes ei

ole näidatud iga korteriomandi majanduskulude suurust (KrtS § 51 lg-d 1 ja 3). Puudutatud

isik saatis äriregistrile 2020. a majandusaasta aruande, mida korteriomanikele pole esitatud

ega kinnitatud.

- puudutatud isik on koostanud ja esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2021. a tulude ja

kulude plaani, mis ei vasta KrtS § 41 lg 1 p-des 1, 3, 4 ja 5 sätestatud nõuetele. Puudutatud

isik ei lisanud 2021. aasta majandustegevuse plaani ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast

(KrtS § 41 lg 1 p 1) ja seega võttis korteriomanikelt võimaluse otsustada, milliseid meetmeid

tuleks võtta kaasomandi säilitamiseks ja milline remonttöö on majas prioriteetsem.

Majandustegevuse plaanis ei ole korteriomanike vahel jagatud majapidamiskulude kandmise

kohustusi (KrtS § 41 lg 1 p 3), majandustegevuse plaanis ei ole kajastatud reservkapitali

makse suurust (KrtS § 41 lg 1 p 4), majandustegevuse plaanis puudub prognoositava

soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5).

Korteriühistu põhikirja p 6.14 kohaselt võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega otsused, mis on

vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik

ühistu liikmed. Korteriühistu 28. aprilli 2021. a protokolli kohaselt on korteriühistus 138

liiget, hääletamisest võttis osa 89 liiget. Korteriühistu üldkoosoleku otsused on õigustühised.

Avaldaja ei olnud teadlik 25. märtsi 2022. a üldkoosolekust, millega kinnitati avaldaja poolt

vaidlustatud otsused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 5 kohaselt saab

vaidlusaluse kehtetu otsuse kinnitada 3 kuu jooksul. 25. märtsi 2022. a üldkoosoleku otsused

on uued otsused.

2. Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Avaldaja on puudutatud isiku liige. Puudutatud isiku juhatus otsustas 5. aprillil 2021 määrata

korteriühistu üldkoosoleku kuupäeva. Otsustati võtta vastu otsused koosolekut kokku

kutsumata, s.o kirjalikult, ning alustada hääletamist alates 15. aprillist 2021. Korteriühistu

üldkoosolekul oli planeeritud arutada kolme küsimust, s.o uue põhikirja redaktsiooni

vastuvõtmine, 2020. a majandusaruande kinnitamine ja 2021. a majanduskava vastuvõtmine.

Põhikirja uus redaktsioon oli juhatuse poolt puudutatud isiku liikmetele edastatud (postkasti

panemisega) ca kaks nädalat enne üldkoosolekut. Kõik muu üldkoosoleku läbiviimiseks

vajalik dokumentatsioon oli puudutatud isiku liikmetele edastatud 14. aprillil 2021, s.o

hääletamisleht, 2020. a majandusaruanne ja 2021. a majanduskava. Hääletamislehe järgi oli

korteriühistu liikmetele määratud vastamiseks tähtaeg kuni 22. aprillini 2021 ja päevakorra

punktid olid: (1) 2020. a majandusaruande kinnitamine; (2) 2021. a majanduskava

vastuvõtmine; (3) põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmine.

Avaldaja kinnitas avalduses kõikide eespool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema

osalemist üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21. aprillil 2021 puudutatud isikule

hääletamislehe, kus ta hääletas kõikide punktide vastu. Üldkoosoleku protokoll oli koostatud

28. aprillil 2021. Üldkoosolekul otsustati: (1) kinnitada 2020. a majandusaruanne; (2) võtta

vastu 2021. a majanduskava; (3) võtta vastu põhikirja uus redaktsioon. Kõik otsused olid

vastu võetud häälteenamusega. 28. aprillil 2021 kinnitatud uus põhikirja redaktsioon on

kantud registrisse 2. mail 2021.

Puudutatud isik on seisukohal, et 28. aprilli 2021. a üldkoosolekul vastuvõetud otsused on

seaduslikud ning puuduvad alused otsuste tühistamiseks.

Avaldaja avaldusest ei ole aru saada, kas avaldaja vaidlustab ka uue põhikirja vastuvõtmise

otsust. Avaldajal puudub õiguslik huvi 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste tühistamiseks.

Avaldaja osales isiklikult 28. aprilli 2021. a üldkoosolekul ja hääletas otsuste suhtes.

Avaldaja ei ole toonud ühtegi õiguslikku ega faktilist alust otsuste tühisuse tuvastamiseks.

Avaldaja ei ole väitnud, et 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda oli rikutud.

Avaldaja ei ole tõendanud ega väitnud, et temal puudus võimalus 28. aprilli 2021. a

üldkoosolekul osaleda. Avaldaja ei põhjendanud, et üldkoosoleku otsustega on rikutud tema

õigusi või need on hea usu põhimõttega vastuolus. Seega ei saa tuvastada üldkoosoleku

otsuste tühisust nimetatud alustel.

Puudutatud isik ei nõustu, et korteriomanikele kinnitamiseks esitatud 2020. a majandusaasta

aruanne ei vastanud KrtS § 51 lg-tes 1 ja 3 kehtestatud nõuetele. Üldkoosolek on korteriühistu

kõrgem organ ning selle pädevusse kuulub sh eelmise aasta majandusaruande kinnitamine,

mh kujul, millisel see esitati kinnitamiseks.

Majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning korteriühistu liikmetele on pakutud

kavandatud toimingute eest hääletada. Majanduskavas on jaotatud majandamiskulude

kandmine korteriomanike vahel, majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike

kaasomandi suurustega. Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on

kajastatud ka majandamiskulude suurused. Kuna 2021. aastal ei ole plaanis koguda

reservkapitali, siis ei ole neid andmeid ka majanduskavas. Asjaolu, et majandustegevuse

plaanis puuduvad andmed prognoositava soojusenergia, vee, gaasi koguse ja maksumuse

kohta (KrtS § 41 lg 1 p 5), ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks.

Puudutatud isiku põhikirja eelneva redaktsiooni (põhikiri oli kinnitatud 06.07.2001) p 6.14 on

vastuolus kehtiva seadusega ning KrtS § 17 lg 2 alusel kohaldatakse seaduses (KrtS § 20 lg 2

ja § 21 lg 2) sätestatut. Üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuet ei

rikutud.

Puudutatud isik teatas 2. oktoobri 2023. a vastuses, et 25. märtsi 2022. a korteriühistu

üldkoosolekul otsustati vastu võtta (kinnitada) kõik 22. aprilli 2021. a (ringkonnakohtu

parandus – õige 28. aprilli 2021. a) üldkoosolekul kokkukutsumiseta vastu võetud otsused, sh:

„1. kinnitada 2020. a ja 2021. a majandustegevuse aastaaruanne. 2. kinnitada 2021. a ja 2022.

a majandustegevuse plaan. 3. kinnita korteriühistu uus ja muudetud põhikiri.“ 25. märtsi 2022.

a üldkoosolekul osales 77 ühistu liiget (kokku on 152 liiget). Kõik otsused on vastu võetud

häälteenamusega. Ühtegi 25. märtsi 2022. a üldkoosolekul vastuvõetud otsustest ei ole kohtus

vaidlustatud ning on kehtivad. 25. märtsi 2022. a üldkoosoleku poolt kinnitatud

majandustegevuste aruanded on esitatud registrile. Seega tuleb hinnata, kas avaldajal on

praegusel hetkel jätkuvalt õiguskaitsevajadus otsuse tühisuse tuvastamiseks ja kas võib

esineda alus avalduse selle nõude läbi vaatamata jätmiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 5. jaanuari 2024. a määrusega avaldaja avalduse puudutatud isiku 28.

aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks

rahuldamata. Maakohus jättis puudutatud isiku ja avaldaja enda menetluskulud avaldaja

kanda. Maakohus märkis, et kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks pärast käesoleva

kohtumääruse jõustumisest mõistliku aja jooksul.

Puudutatud isiku otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et seaduse või

korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu

korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-s

sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 p-des 1–5, §-des 20 ja 201, §

21 lg-tes 6–9, § 22 lg-tes 1 ja 11, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete

üldkoosoleku kohta sätestatut. KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid

korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 esimese lause kohaselt saadab

juhatus otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele,

määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav

tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega

(KrtS § 21 lg 2 teine lause).

Vaidlust ei ole, et puudutatud isik edastas korteriomanikele otsuste eelnõu „finants-

majandustegevuse aruanne maja teenindamiseks alates 1. jaanuarist 2020 kuni 31. detsembrini

2020 KÜ Malm-Graf ning tulude ja kulude plaan 2021. aastaks“ kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis 14. aprillil 2021, hääletamiseks oli antud tähtaeg kuni 22. aprillini 2021

ehk järgitud on KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatud nõuded. Vastuvõetud

otsused ei väljunud päevakorrast. Maakohus ei tuvastanud asjas viiteid sellele, et vastuvõetud

otsused oleksid vastuolus heade kommetega või rikuks korteriühistu võlausaldajate kaitseks

või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ehk oleksid tühised muul TsÜS § 38 lg-s

2 nimetatud alusel.

Korteriomanikele esitatud aruandest ei nähtu, et see kajastab olulisel määral valesti

korteriühistu majandusseisu. Korteriomanikele esitati üksikasjalik aruanne, kus on kajastatud

korteriühistu tulud, kulud ja muu informatsioon (remondifondi jääk, võlgnevused ja rahaliste

vahendite jääk). Õige on avaldaja väide, et korteriomanike üldkoosolekule esitatud

majandusaasta aruandel puudusid juhatuse allkirjad, mis ei ole kooskõlas RPS § 25 lg 3

sätestatuga. Siiski ei ole kõnealune formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS §

38 lg 1 esimese lause tähenduses. Maakohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse

olulise põhimõtte rikkumist. Maakohus ei näinud kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2020. a

majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2

alusel.

Maakohus nõustus majanduskava osas avaldaja viidatud puuduste osas puudutatud isiku

seisukohaga. Majanduskava kehtestamine tähendab, et otsustatakse korteriomanike poolt

korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua

olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus

teab, millised on korteriühistu tulud. KrtS § 41 lg 1 p-des 3 ja 5 nimetatud andmed on

informatiivse väärtusega. Puudutatud isik on selgitanud, et korteriühistu ei plaaninud koguda

reservkapitali, seetõttu need andmed puudusid. Avaldaja ei väitnud, et otsuse aluseks olnud

teave oli ebaõige või mittetäielik. Maakohtu hinnangul sisaldas otsuse eelnõu piisavat teavet

otsuse nr 2 vastuvõtmiseks. Kohtu hinnangul ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks

esitatud korteriühistu 2021. a majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava

otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel.

Avaldaja hinnangul on otsuste vastuvõtmisel täitmata kvooruminõuded. Protokolli kohaselt

võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus on aga 138 liiget. Puudutatud isiku põhikirja p

6.14 näeb ette, et üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud

kirjaliku hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu

liikmed.

Kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu kvooruminõudeid, nagu

otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle

poole kaasomandi osadest, põhikirjaga võib seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida.

Puudutatud isiku põhikirjas on seaduses sätestatust erinevalt kokku lepitud. Äriregistri

andmetel hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima 6. juulil 2001, kuid see kinnitati 7.

jaanuaril 2018. Puudutatud isiku põhikiri on vastu võetud enne KrtS-i jõustumist 1. jaanuaril

2018. Maakohtu hinnangul on põhikirja säte vastuolus seadusega ja tuleb KrtS § 17 lg 2

kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg-st 2 ja § 21 lg-st 2, mille järgi on korteriomanikud

otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Põhikirja p 6.10

sätestas, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa üle poole ühistu

liikmetest või nende esindajatest. Kvooruminõue 28. aprilli 2021. a koosolekut kokku

kutsumata korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Korteriühistus on 138 liiget,

seisukohti avaldasid 89 liiget, seega üle poole korteriühistu liikmetest. Otsused on vastu

võetud häälteenamusega ning seega ei ole otsused kehtetud.

Maakohus ei tuvastanud 28. aprillil 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisust ning ei tunnistanud

otsuseid kehtetuks.

Maakohus märkis, et korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste kinnitamine

õiguslikult võimalik. Kohtule esitatud 25. märtsi 2022. a korteriühistu üldkoosoleku protokolli

kohaselt üldkoosolekul vastuvõetud otsustega kinnitati 2020. a majandustegevuse

aastaaruanne (punkt 1); kinnitati 2021. a majandustegevuse plaan (punkt 2); kinnitati

puudutatud isiku uus ja muudetud põhikiri (p 3). Otsused on võetud vastu häälteenamusega ja

pole vaidlustatud.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määruse

tühistamist. Avaldaja palub saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtule.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus olnud objektiivne. Maakohtu

seisukohad erinevates menetlusdokumentides on olnud vastuolulised. Maja kui ehitis on

kõrgendatud ohu allikas ja ehitise poolt eriohust põhjustatud kahju eest vastutab omanik.

Seega on avaldaja huvi, et majas plaaniliste remonditööde otsustamisel oleks puudutatud

isikul selge teave kaasomandi eseme seisukorra kohta (KrtS § 41 lg 1 p 1). Vastav nõue ei

olnud täidetud ning omamata selget teavet kaasomandi seisukorra kohta võivad

korteriomanikud teha vajalike remonditööde osas ebaõigeid otsuseid, mille eest nad

lõppkokkuvõttes vastutavad. Maakohus ei andnud hinnangut puudutatud isiku tegevusele

korteriomanike poolt hääletamise protokolli vormistamise osas otsuse tegemisel koosolekut

kokku kutsumata. Puudutatud isik lisas hääletussedelile remonditööde nimekirja, mille kohta

olid korteriomanikud kohustatud esitama oma seisukoha, kuid hääletusprotokollis seda

asjaolu ei ole kajastatud ega märgitud remondi hääletamise tulemusi. Lisaks on

hääletusprotokollis kajastatud hääletustulemust valesti.

Asja materjalides puuduvad tõendid selle kohta, et puudutatud isik saatis kõikidele

korteriomanikele vajalikud dokumendid ja et määras 7-päevase tähtaja oma seisukoha

avaldamiseks otsuste eelnõude osas. Avaldaja on seisukohal, et tegelik tähtaeg oli 6 päeva.

Maakohus on teinud vale järelduse, et asja lahendamisel ei ole vaja juhinduda puudutatud

isiku põhikirja punktist 6.14 (põhikiri, mis kehtis kuni 2. maini 2021). Selle punkti lisamise

ajal vastas see kehtivate õigusaktide nõuetele. Seega selleks, et lugeda 28. aprilli 2021. a

otsused vastuvõetuks, pidid kõik korteriomanikud hääletama hääletusele pandud otsuste poolt.

Ühegi otsuse poolt ei olnud hääletanud kõik korteriühistu liikmed. Seega on 28. aprilli 2021. a

otsused tühised, kuna puudutatud isik rikkus koosolekut kokku kutsumata otsuste tegemisel

kehtestatud reegleid.

VASTUSTAJA VASTUVÄITED

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta määruskaebus

rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Asjakohatu ja tõendamata on avaldaja väide, et ta sai otsuste eelnõud kätte vähem kui 7 päeva

enne seisukoha esitamiseks määratud tähtaega. Avaldaja kinnitas kohtule esitatud

põhiavalduses kõikide eelpool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema osalemist

üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21. aprillil 2021 puudutatud isikule hääletamislehe, kus tema

hääletas kõige vastu (dtl 183–185). Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises

lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea

usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse

tühisuse vastuväidet. Avaldajal puudub õigus nõuda, et tuvastatakse 28. aprilli 2021. a

üldkoosoleku otsuste tühisus. 28. aprilli 2021 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku

häälteenamuse nõuet ei olnud rikutud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et

määruskaebus on põhjendatud ja maakohtu määrus tuleb tühistada (TsMS § 667 lg 2).

Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avaldaja avalduse ja tuvastab

puudutatud isiku 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisuse.

Määruskaebus rahuldatakse. Ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude

jaotust ning jätab menetluskulud puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohus jaotab

määruskaebemenetluse kulud. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

7. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures

määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

8. Avaldaja vaidlustab puudutatud isiku 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsuse punkte 1 ja 2,

mis on võetud vastu KrtS § 21 järgi koosolekut kokku kutsumata. Menetlusosalised vaidlevad

ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas kirjalikul hääletusel vastu võetud otsuse p-d 1 ja 2 on

tühised või tuleks need kehtetuks tunnistada. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb

kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse

tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida,

kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).

9. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse

korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita

menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut KrtS § 29 sätestatud erisustega.

Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust

üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see

on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui

see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu

praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised

vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis

takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja

hääletada. Ka kirjaliku hääletamise korral on sellisteks rikkumisteks eelkõige need

rikkumised, mis takistavad juriidilise isiku liikmel saada teada hääletamisest, võtta vastu

kaalutletud otsus ja hääletada (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 21).

10. Avaldaja tugineb määruskaebuses tühisuse alusena sellele, et puudutatud isik määras

otsuse eelnõudele vastamiseks KrtS § 21 lg 2 sätestatust lühema tähtaja, st 7 päeva asemel 6.

KrtS § 21 lg 2 sätestab, et juhatus saadab KrtS § 21 lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille

jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema

vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

Maakohtu määruse kohaselt ei ole vaidlust selles, et otsuse eelnõu on puudutatud isiku

liikmetele KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Samas ei selgu maakohtu määrusest,

millistel tuvastatud asjaoludel kohtu selline järeldus põhineb. Ringkonnakohus saab maakohtu

minetuse kõrvaldada. Tuginedes puudutatud isiku esitatud 14. aprilli 2021. a aktile (dtl 175–

176), on ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et puudutatud isik on teinud korteriomanikele

kättesaadavaks eelnõud 14. aprillil 2021. Puudutatud isik määras kirjaliku seisukoha

esitamiseks tähtaja kuni 22. aprillini 2021 (dtl 30). Arvestades TsÜS § 135 lg-tes 1–2 ja § 136

sätestatut, algas tähtaeg kulgema 15. aprillil 2021 ja saabus 22. aprillil 2021, seega määras

puudutatud isik korteriomanikele kirjaliku vastuse esitamiseks tähtaja 8 päeva. Avaldaja ei

väida ning põhikirjast ka ei nähtu, et põhikirjaga oleks seisukoha esitamiseks nähtud ette

pikem tähtaeg. Avaldaja esitatust ei ole võimalik välja lugeda, mis hetkest ja millisel põhjusel

on avaldaja tähtaja algust arvestama hakanud. KrtS § 21 lg 2 sätestatud tähtaja kulgemine ei

alga hetkest, mil korteriomanikud postkasti pandud dokumentidega reaalselt tutvusid. Seega

on puudutatud isik KrtS § 21 lg 2 sätestatud tähtaega järginud.

11. Avaldaja leiab, et maakohus järeldas valesti, et koosoleku korraldamisel ei olnud vaja

juhinduda puudutatud isiku põhikirja p-st 6.14, mis nägi ette, et üldkoosoleku otsusega

võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise teel, kui hääletusele pandud

otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed (dtl 197).

KrtS § 21 lg 2 kolmas lause sätestab, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette

nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda

ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike

üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole

häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Puudutatud

isiku põhikirja p 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa

üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et puudutatud isik ei

pidanud üldkoosoleku korraldamisel arvestama põhikirja p-s 6.14 sätestatut. Enne KrtS-i

vastu võetud põhikiri kehtis edasi ka pärast KrtS-i jõustumist ning korteriühistud pidid oma

põhikirjad üle vaatama. Samas ei tulenenud KrtS-i jõustumisest tingimata vajadust põhikirja

muuta, sest KrtS-i kohaselt põhikirjaga reguleeritavad küsimused langevad suures osas kokku

kehtestatud KrtS-i regulatsiooniga. Ringkonnakohtu hinnangul ei keela KrtS § 21 lg 2

kolmandas lauses sätestatu näha põhikirjas ette rangemaid nõudeid üldkoosoleku

otsustusvõime määramiseks otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Seega tuleb

põhikirja p 6.14 tõlgendada selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni otsustusvõime kohta

otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte, mille järgi saaks otsust

koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui hääletamisel osalevad kõik

korteriühistu liikmed, ei ole vastuolus KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega.

Arvestades 28. aprilli 2021. a üldkoosoleku protokollis märgitut (dtl 15; 189), on puudutatud

isikul 138 liiget, kellest koosolekul osales 89. Hääletati nii otsuste poolt kui vastu. Eeltoodust

nähtuvalt ei osalenud hääletamisel kõik korteriühistu liikmed, mistõttu kvooruminõue 28.

aprilli 2021. a otsuste vastuvõtmiseks ei olnud täidetud. Seega on vaidlustatud otsuse p-d 1–2

KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes tühised otsustusvõime puudumise tõttu.

Ringkonnakohus möönab, et põhikirja p 6.14 ette nähtud tingimuste täitmine võib praktikas

osutuda väga keeruliseks, mis lõpptulemusena teeb väga keeruliseks või lausa välistab otsuste

vastuvõtmise koosolekut kokku kutsumata. Puudutatud isikul on võimalik vastavat põhikirja

punkti muuta ning tsiviilasja materjalidest nähtub, et puudutatud isik on seda ka teinud (dtl

169).

12. Eeltoodust tulenevalt on tühised puudutatud isiku üldkoosoleku otsuse punkt 1, millega

kinnitati 2020. a majandusaasta aruanne, ja punkt 2, millega kinnitati 2021. a majanduskava

koos tööplaaniga. Puudutatud isik on tuginenud sellele, et 25. märtsi 2022. a üldkoosolekul

otsustati vastu võtta (kinnitada) kõik vaidlustatud üldkoosoleku otsusega vastu võetud

otsused, mh kinnitada 2020. a majandusaasta aruanne ja 2021. a majanduskava. Kuigi

avaldaja on sellele vastu vaielnud, selgitab ringkonnakohus, et tühist otsust ei saaks ka

kinnitada ehk esialgset tühist otsust ei ole võimalik uue (kinnitava) otsusega kehtivaks muuta.

Küll aga on esialgse tühise otsuse asemel võimalik võtta vastu uus samasisuline otsus, millel

on iseseisev õigusjõud, kuid millel ei ole mõju esialgsele, tühisele otsusele. Kui võetakse

vastu uus sama sisuga otsus, on sellel iseseisev edasiulatuv õigusjõud ehk see kehtib alates

otsuse tegemisest (vt sarnaselt osanike otsuse kohta RKTKo 20.03.2019, 2-17-3069, p 11 ja

seal viidatud varasem praktika).

13. Kuna üldkoosoleku otsuse vaidlustatud punktid on tühised, ei saa ringkonnakohus hakata

hindama samade punktide kehtetuks tunnistamise nõuet.

14. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd

ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja rahuldab avaldaja avalduse, tuleb muuta ka

maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse rahuldamisega jäävad

menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

15. Maakohus menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2

määrab seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast menetlust lõpetava

määruse jõustumist (vt RKTKo 10.04.2019, 2-15-1553/166, p 25).

(allkirjastatud digitaalselt)

14.05.2025

RIIGIKOHUS MÄÄRAB

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 20. detsembri 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-

10232 osas, milles ringkonnakohus tühistas Viru Maakohtu 5. jaanuari 2024. a määruse

samas asjas avalduse rahuldamata jätmise osas ja tegi uue määruse, millega rahuldas

avalduse. Samuti tühistada ringkonnakohtu määrus määruskaebemenetluse kulude

jaotuse osas.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Viru Maakohtu määrus avalduse

rahuldamata jätmise osas ning määruskaebemenetluse kulud Liudmila Sokolova kanda.

3. Rahuldada Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu

määruskaebus osaliselt.

4. Jätta menetluskulud Riigikohtus Liudmila Sokolova kanda.

5. Määruse tervikresolutsioon on järgmine:

5.1. Jätta rahuldamata Liudmila Sokolova avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu vastu korteriomanike koosolekut kokku kutsumata

28. aprillil 2021 tehtud otsuste tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks

tunnistamiseks.

5.2. Jätta menetluskulud maakohtus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3,

Malmi tn 5 korteriühistu kanda.

5.3. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus Liudmila Sokolova kanda.