2-23-1906/22 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov

Määruse tegemise aeg ja koht

20. detsember 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-1906

Kohtuasi

Q.J ja H.W avaldus Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu

vastu Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu 17.01.2023

hääletusprotokolli otsuse nr 1 kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15. mai 2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Q.J ja H.W määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I Q.J (isikukood XXX), lepinguline esindaja Lia

Niitaru

Avaldaja II H.W (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Lia Niitaru

Puudutatud isik Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu

(registrikood 80141909), lepinguline esindaja Merike

Roosileht

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 15. mai 2023 määrus ning teha uus määrus, millega

rahuldada avaldus osaliselt. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Elektri tn 2

korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolli otsus nr 1, millega kinnitati

majanduskava 2023. aastaks, välja arvatud osas, milles majanduskavas määrati

remondifondi sissemakse suuruseks 1,8 EUR/m2.

2. Jätta Q.J ja H.W menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 90% ulatuses

Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu kanda ning 10% ulatuses nende endi kanda.

3. Jätta Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu menetluskulud maakohtus ja

ringkonnakohtus 10% ulatuses solidaarselt Q.J ja H.W kanda ning 90% ulatuses

tema enda kanda.

4. Q.J ja H.W määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Võtta asja materjalide juurde Q.J ja H.W ning Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu

poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Q.J (avaldaja I) ja H.W (avaldaja II) esitasid 02.02.2023 Harju Maakohtule avalduse,

milles palusid tunnistada kehtetuks Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu (korteriühistu,

puudutatud isik) 17.01.2023 hääletusprotokolliga vastu võetud otsuse nr 1, millega kinnitati

korteriühistu majanduskava aastaks 2023.

2. Avalduse kohaselt on avaldajad Tallinn, Elektri tn 2 asuva korteriomandi, mille koosseisu

kuulub eriomand 5/6, ühisomanikud. Korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolli otsusega nr

1 kinnitati korteriühistu majanduskava 2023. aastaks. Enne otsuse vastuvõtmist saatis juhatus

korteriomanikele otsuse eelnõu, millele avaldajad esitasid oma vastuväited. Avaldajad

vaidlesid vastu majanduskava p-le 2, millega plaaniti tõsta remondifondi sissemakseid seniselt

1 eurolt 1,80 eurole/m2. Otsuses ei ole põhjendatud makse suuruse tõstmist, ei ole välja

toodud vajalikke töid ning nende hindu, mille rahastamiseks on vajalik remondimakse

suurendamine ja puudub ka arvestus, mis näitaks, et 1,8 euro/m2 suurune makse tagab tööde

eest tasumise. Samuti otsustati korteriühistu laenu võtmine 10 000 eurot fassaadi remondiks

(korterid 4 ja 5). Korteriomanikele ei esitatud fassaadi remonttööde ning selleks kasutatavate

materjalide loetelu, mistõttu ei olnud otsuse tegemise ajal korteriomanikud teadlikud sellest,

milliseid töid tehakse ja milliseid materjale kasutatakse. Seega ei olnud võimalik võtta

hinnapakkumisi ja teada remondi turuhinda. Lisaks pole esitatud ka asjatundja arvamust selle

kohta, et fassaadiremont on korterelamu korrashoidmiseks üldse vajalik.

3. Majanduskavas on nimetatud erinevad tööd ja kulud, kuid ei ole välja toodud ühegi kulu

rahalist suurust eurodes, samuti ei ole selgitatud, milles täpselt seisneb remont, mida on kavas

teha ja milles seisnevad kaasomandi säilimise ja korrashoiuga seotud kulud. Korteriomanikud

ei saa vastu võtta otsust kulude kinnitamise kohta, kui puuduvad nende suurused.

Majanduskava p-s 5 kohustati korterite 4, 5 ja 9 omanikke vahetama korterite aknaid, mida on

põhjendatud vajadusega saavutada maja ühtlane väljanägemine ja energia kulu vähendamine

ning ühtlane jaotumine. Korteriühistu poolt viidatud Kristiine linnaosavalitsuse miljööalade

peaspetsialisti KN e-kirjas ei väideta, et majal puudub ühtlane väljanägemine, kirjas on peetud

võimalikuks vahetada aknad välja nende amortiseerumisel. Lisaks ei ole esitatud dokumente,

mis tõendaks, et osade akende väljavahetamine saavutab energia kulu vähendamise ja selle

õiglasema jaotamise. Majanduskava punktis 5 on nähtud ette erinevate muude tööde

tegemine, mille kohta ei ole esitatud tööde ja materjalide loetelu ja nende hindu.

4. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 41 lg-test 1 ja 3 tulenevalt on

korteriomanikel majanduskava kehtestamisel õigus teada, miks on vajalik teha kavas

ettenähtud töid, sest nende tegemine peab tulenema kaasomandi eseme seisukorrast ning

lisaks tuleb kavas näidata kulud eurodes, mis põhinevad võimalike töövõtjate

hinnapakkumistel. Tööde loetelu kehtestamine, täitmata eelpooltoodud tingimusi, loob

olukorra, kus juhatus otsustab korteriomanike asemel, kes teeb majanduskavaga kehtestatud

tööd ja mis on nende hind. Majanduskava kehtestamine selliselt, et selles puuduvad kulude

suurused ning tehtavate tööde hinnad ja pole põhjendatud, miks on nende tööde tegemine

vajalik, on vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Samuti on nimetatud sättega vastuolus laenu võtmise

otsustamine viisil, kus ei ole välja toodud kulusid, mille katteks laenu võetakse ning puuduvad

laenutingimused.

Korteriühistu seisukoht

5. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Majanduskava kehtetuks tunnistamiseks puudub

õiguslik alus, kuna korteriühistu on selle kinnitamisel täitnud kõiki seadusest tulenevaid

nõudeid. Otsuse vastuvõtmisel ei ole rikutud koosoleku kokkukutsumise korda ning see on

tehtud piisava häälteenamusega. Majanduskava eesmärgiks on eelkõige kaasomanike

teavitamine vajalikest ja kavandatavatest töödest. Antud juhul on majanduskavas märgitud

korteriühistu planeeritavad tööd ja korteriühistu ei ole vastu võtnud otsust, mille kohaselt

võtab ta laenu 10 000 eurot. Korteriühistul on plaanis kutsuda kokku korteriomanike

üldkoosolek, et otsustada elamu akende vahetamine ja laenu võtmine. Enne otsuste

hääletamisele panemist selgitatakse korteriomanikele kõike sellega seonduvat ja vastatakse

küsimustele.

6. Kompromissiläbirääkimiste käigus on avaldajad remondifondi makse suurendamisega

nõustunud. Majanduskavas on kirja pandud kõik kaasomandi säilitamiseks ja parendamiseks

vajalikud tööd. Tegemist on kavatsustega, mitte otsustega. Kuna tegemist on vana majaga, siis

selline pikemaajaline plaan annab kaasomanikele ülevaate maja seisukorrast ja vajalikest

töödest. Avaldajatel on alati võimalik pöörduda korteriühistu poole, et saada vajalikku infot.

Maakohtu määrus ja põhjendused

7. Harju Maakohus jättis 15.05.2023 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldajate kanda. Maakohus mõistis avaldajatelt solidaarselt puudutatud isiku kasuks välja

menetluskulude hüvitise summas 640 eurot.

8. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on vaidlustatud otsuseks 2023.a majanduskava

kinnitamine. Hääletusprotokollist nähtuvalt hääletasid otsuse tegemise poolt nelja korteri

omanikud. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub neile kokku 1399/2232 kinnisasja

kaasomandi osadest. Elamus on seitse korterit, seega moodustavad otsuse poolt hääletanud

korteriomanikud enamuse kõigist elamu korteriomanikest. Majanduskava kehtestamiseks ja

laenu võtmise otsustamiseks seadusega kehtestatud poolthäälte nõuded olid seega täidetud

(KrtS § 21 lg 3 ja § 36 lg 1). Poolthääli oli piisavalt ka kaasomandi eseme ajakohastamise

otsustamiseks vastavalt KrtS §-le 39.

9. Majanduskava alusel korteriomanikelt kogutavate maksete ja elamus tehtavate tööde

tegemine on korteriomanike otsustada. Nende otsustuste põhjendatuse kahtluse alla seadmine

kohtus saab olla edukas ainult väga ilmsete ja oluliste probleemide korral. KrtS § 41 lg 1 p 2

kohaselt tuleb majanduskavas esitada ühistu kavandatud tulude ja kulude andmed.

Vaidlusaluses majanduskavas on kulud arvuliselt esitamata, mistõttu majanduskava ei vasta

viidatud sätte nõuetele. Selle puudus pole aga piisav otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ühistu

esitas selgituse remondifondi makse suurendamise vajalikkuse kohta. Remondifondi maksete

varasemat suurust ja üldist majandusolukorda arvestades ei ole remondifondi sissemaksete

suurendamine 1,8 korda selgelt ülemäärane. Uue määra järgi arvestatuna laekuks ühistule

kokku 401,4 eurot kuus senise 223,2 euro asemel (kinnistusraamatu andmetel on elamu

korteriomandite eriomandi esemete pindala kokku 223,2 m2). Piisav arv korteriomanikke on

sissemaksete suurendamisega nõustunud (KrtS § 21 lg 3 ja § 41 lg 3). Igal korteriomanikul on

õigus nõuda juhatuselt teavet ühistu poolt tehtavate kulutuste kohta, vajadusel kohtu kaudu

(KrtS § 45). Kohtuväliselt on avaldajad nõustunud remondifondi maksete suurendamisega.

10. Laenu võtmist on majanduskavas nimetatud orientreeruvas suuruses („ca 10 000 EUR“).

Ühistu kinnitusel ei ole vaidlusalune otsus laenu võtmise osas lõplik. Seega ei saa otsus

kahjustada avaldajate huve. Samas oleks otsuse poolt antud hääli arvestades saanud teha ka

lõpliku otsustuse. Avaldajate arvates on ebaselge ja põhjendamatu ka majanduskavas esitatud

loetelu korteriühistu kulude kohta (p 3) ja planeeritavate tööde kohta (p 5). Maakohus leidis,

et kulude kirjeldav loetlemine, ilma otsustusteta konkreetsete kulude suuruse kohta, on

kasutu, kuid ei kahjusta avaldajate huve.

11. Maakohus leidis, et akende vahetamise osas pole majanduskavaga pandud avaldajatele

kohustusi ja ühistu on kinnitanud, et akende vahetamine eeldab korteriomanike täiendava

otsuse tegemist. Akende vahetamine kirjeldatud asjaoludel on kaasomandi eseme

ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses ja saadud poolthääli arvestades oleks selle kohta saanud

teha ka lõpliku otsustuse. Kavandatud teiste tööde loetelus ei sisaldu midagi sellist, mida

korteriomanikud ei oleks saanud käesoleval juhul otsuse poolt antud häältega otsustada.

Kavandatud töid on majanduskava p-s 5 piisavalt selgitatud. Tegemist on kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike toimingutega. Vajalik enamus korteriomanikke on tööde kirjeldust

pidanud piisavaks. Otsuse kehtivust ei mõjuta see, kas tööde tegemine on vältimatult vajalik.

Seega puudub alus vaidlusaluse otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

12. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg-st 1 pidas kohus õiglaseks

jätta menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus leidis, et puudutatud isiku lepingulise

esindaja tasu 640 eurot on põhjendatud ja vajalik ning mõistis selle lähtudes TsMS § 165 lg-st

1 ja § 477 lg-st 1 avaldajatelt solidaarselt korteriühistu kasuks välja.

Määruskaebus

13. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu

määruse tühistada ja avalduse rahuldada ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

14. Avaldajad viitasid määruskaebuses, et on nõustunud remondifondi makse tõstmisega 1,8

eurole ruutmeetrist. Avaldajad kinnitasid 15.07.2024 ringkonnakohtule esitatud seisukohas, et

nad ei vaidlusta korteriühistu 17.01.2023 otsust osas, millega majanduskavas määrati

remondifondi makseks 1,8 eurot/m2 kohta.

15. Määruskaebuse kohaselt on vaidlustatud määrus vastuolus TsMS § 436 lg-s 1 ja TsMS §

442 lg-s 1 sätestatuga. Maakohus on jätnud analüüsimata avaldajate poolt menetluses esitatud

väited majanduskava mittevastamisest KrtS § 41 lg-le 1. Kohus ei ole põhjendanud, miks

KrtS §-le 41 mittevastav otsus ei ole kehtetu. Kohus on lahendi tegemisel tuginenud

korteriühistu selgitustele, kuigi need on vastuolus kehtestatud majanduskavaga. Nii on

majanduskava all vastu võetud otsus, mis kohustas avaldajaid aknaid vahetama, kohus aga

asus seisukohale, et majanduskavaga ei ole avaldajatele sellist kohustust pandud. Kohus

leidis, et kui otsuse vastuvõtmiseks on antud seadusega nõutud häälte arv, siis tagab see

otsuse kehtivuse ning kohtul puudub kohustus uurida sisuliselt vastu võetud otsust. Selline

seisukoht on vastuolus TsÜS § 38 lg-ga 1.

16. Menetluse käigus on korteriühistu esitanud väiteid, et hääletusprotokolliga vastuvõetud

otsused ei ole otsused, vaid on kavatsused. Neid väiteid pidi kohus hindama kui korteriühistu

poolt avalduse õigeks võtmist. Majanduskavas ette nähtud kulusid ei ole võimalik teha, sest

vaid remondimakse suurendamisest ei piisa kõikide tööde eest tasumiseks ilma laenu

võtmiseta. Korteriühistu poolt menetluse käigus esitatud väide, et laenu võtmist ei ole

otsustatud, tekitab olukorra, kus enamust majanduskavas ette nähtud töid ei ole võimalik teha,

kuna nende tegemiseks puudub raha. Seega majanduskava, milles kulud ületavad tulud, on

vastuolus KrtS § 41 sätetega.

Menetluse edasine käik

17. Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

18. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

19. Avaldajad esitasid 24.07.2023 ja 17.01.2024 ringkonnakohtule taotluse täiendavate

tõendite vastuvõtmiseks.

20. Korteriühistu esitas 23.07.2024 ringkonnakohtule taotluse täiendavate tõendite

vastuvõtmiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

21. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 ja TsMS § 659 alusel tuleb vaidlustatud

määrus tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldajate avaldus osaliselt ning

tunnistada kehtetuks korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolliga vastu võetud otsus nr 1,

millega kinnitati korteriühistu majanduskava 2023. aastaks, välja arvatud osas, milles

majanduskavas määrati remondifondi sissemakseks 1,8 EUR/m2 kohta. Määruskaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

22. TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi tõendeid,

mistõttu võtab ringkonnakohus vastu määruskaebemenetluses 24.07.2023 ja 17.01.2024

avaldajate poolt ning 15.07.2024 korteriühistu poolt esitatud tõendid.

23. Praegusel juhul on avaldajad vaidlustanud korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolli

otsuse nr 1, millega kinnitati korteriühistu 2023.a majanduskava. Otsus on vastu võetud ilma

koosolekut kokku kutsumata. Vaidlustatud otsusega kinnitatud korteriühistu 2023.a

majanduskava koosneb järgmistest osadest: 1) Ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast; 2)

Korteriühistu kavandatavad tulud; 3) Korteriühistu kulud; 4) Korteriomanike kohustuste

jaotus; 5) Planeeritavad tööd; 6) Tööde teostamise ajakava; 7) Ehitise auditi käigus ilmnenud

puudused (dtl 14-16). Avaldajad on nõustunud majanduskavaga osas, milles määrati

remondifondi sissemakseks 1,8 eurot/m2.

24. KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise nõude lahendamisel kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS)

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause

kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga

vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Riigikohus on selgitanud, et üldkoosoleku

otsust ja sellega kinnitatud majandusaasta aruannet ei ole võimalik vaadelda eraldi, sest

üldkoosoleku otsusel, millega kinnitatakse aastaaruanne, saab sisu olla üksnes selle otsuse

lahutamatuks osaks oleva aastaaruande kaudu (vt RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-82-15, p 11).

Eeltoodud seisukoht on kolleegiumi arvates kohaldatav ka korteriühistu otsusele, millega on

kinnitatud majanduskava. Seega võivad korteriühistu majanduskava sisulised puudused

mõjutada selle kinnitamise otsuse kehtivust.

25. KrtS § 41 lg 1 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks

majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast

ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3)

korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja

remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse

ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. Vastavalt KrtS § 41 lg-le 3 kehtestab

majanduskava korteriomanike üldkoosolek.

26. Majanduskava on ühest küljest korteriühistu järgmise majandusaasta eelarve ja samas ka

alus korteriühistu rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu (vt KrtS eelnõu 462 SE

seletuskiri, lk 72). Riigikohus on selgitanud, et majanduskavast nähtub, millises ulatuses on

korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega

seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on

kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid

esitada (vt RKTKo 04.03.2015, 3-2-1-163-14, p 15). KrtS § 41 lg 1 p 2 järgi tuleb

majanduskavas esitada korteriühistu järgneva majandusaasta kavandatavad tulud ja kulud.

Vastavalt KrtS § 41 lg 1 p-le 5 märgitakse majanduskavas kütuse, soojuse, vee- ja

kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. KrtS § 41 lg 2 sätestab,

et kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust

tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist,

määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus. Praegusel juhul ei ole

majanduskavas kavandatavate kulutuste suurust arvuliselt esitatud. Majanduskavas on välja

toodud üksnes loetelu erinevatest kuludest: haldus- ja hoolduskulud; avariitööd; maja aia ja

hoovi korrashoiuks vajalikud tarbed; kantselei- ja pangakulud; raamatupidamisega seotud

kulud; kindlustuskulud; heakord; koristus, hoovi ja trepikoja korrashoid; muud kulud;

prügivedu, gaas, üldelekter, soe ja külm vesi, mille eest korteriomanikud vastutavad vastavalt

esitatud arvetele; remont; kaasomandi säilimise ja korrashoiuga seotud kulud.

27. Ringkonnakohus leiab, et sellisel kujul hääletamisele pandud ning vaidlustatud otsusega

kinnitatud majanduskava ei vasta KrtS § 41 lg 1 p-s 2 sätestatule. Praegusel juhul ei ole

võimalik majanduskavast teada saada, kui suured on korteriühistu majandusaasta eeldatavad

kulud arvuliselt ning kas korteriühistu kavandatavad tulud on nende katmiseks piisavad.

Majanduskava kinnitamise otsuse aluseks olnud teave oli seetõttu ebapiisav. Olukorras, kus

majanduskavas ei ole välja toodud korteriühistu majandusaasta kulusid arvuliselt, ei ole

mõistlikult võimalik otsustada ka laenu võtmise üle, ega ka selle üle, milliseid kaasomandi

eseme ajakohastamisega seotud töid on majandusaastal võimalik teostada. Majanduskavas

esitatavaid kulusid ei saa ringkonnakohtu arvates jätta majanduskavas arvuliselt esitamata ka

põhjendusel, et KrtS § 45 lg 1 järgi on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet

korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Eeltoodust tulenevalt ei

nõustu ringkonnakohus maakohtu järeldusega sellest, et KrtS § 41 lg 1 p 2 rikkumine

avaldajate huvisid ei kahjusta.

28. Kuigi korteriühistu on välja toonud, et pärast majanduskava kinnitamist on

korteriomanikud otsustanud eraldiseisvalt remondifondi makse suurendamise 1,8 euroni

ruutmeetri kohta ning selle raames on esitatud korteriomanikele põhjendused makse

suurendamise kohta (dtl 44-45), ei ole see piisav, et lugeda majanduskava vastavaks KrtS § 41

lg 1 p-le 2. Ka hilisemalt esitatud selgitustes on oluline osa korteriühistu majanduskavas

nimetatud planeeritavatest kuludest jäänud arvuliselt esitamata.

29. Korteriühistu on esitanud ringkonnakohtule korteriühistu 02.07.2024 hääletusprotokolli,

millega kinnitati korteriühistu 2023.a majandusaasta aruanne. Korteriühistu viitas sellele, et

majandusaasta aruandes on loetletud 2023.a tehtud remondi- ja hooldustööd, mis olid ette

nähtud majanduskavas. Aruandes on märgitud: maja lõunapoolse seina värvimine; aia ja

väravate renoveerimine; trepikoja remondi jätkamine; keldrikorruse abiruumi remondi

jätkamine; ventilatsioonirestide värvimine ja paigaldamine; välitrepi kinni ehitamine,

krohvimine ja värvimine ning kasutusteatise esitamine. Korteriühistu leiab, et kuna avaldajad

ei ole 2023.a majandusaasta aruande kinnitamist vaidlustanud, on nad 2023.a majanduskava

kehtestamisega nõustunud. Ringkonnakohus ei nõustu korteriühistu käsitlusega.

Raamatupidamise seaduse § 15 lg 1 kohaselt on raamatupidamise aastaaruande koostamise ja

avaldamise eesmärk anda aruande kasutajale raamatupidamiskohustuslase finantsseisundi, -

tulemuse ja rahavoogude kohta asjakohast ning tõepäraselt esitatud informatsiooni. Seega on

majandusaasta aruande eesmärk kajastada õigesti ühistu finantsseisundit. Asjaolust, et

tegevusaruandes on loetletud ära 2023.a teostatud remondi- ja heakorratööd ning

tulemiaruandes on märgitud kulude suurus, ei saa järeldada ühistu tegevuste ja kulutuste

heakskiitmist, vaid see kajastab üksnes faktilist olukorda (vt Riigikohtu 02.12.2015 otsus

tsiviilasjas 3-2-1-133-15, p 15).

30. Kuna majanduskava on vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-ga 2, siis tuleb TsÜS § 38 lg 1 esimese

lause alusel tunnistada korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolli otsus 1, millega kinnitati

2023.a majanduskava, kehtetuks, välja arvatud osas, milles majanduskavas määrati

remondifondi sissemakseks 1,8 EUR/m2. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada ning avaldus

osaliselt rahuldada.

31. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Ringkonnakohus leiab, et menetluskulude jaotamisel tuleb võtta arvesse, et

avaldajad vaidlustasid avalduses korteriühistu 17.01.2023 hääletusprotokolli otsuse tervikuna.

Ka määruskaebuses palusid avaldajad maakohtu määruse tühistada ja avalduse rahuldada.

Menetluse jooksul on avaldajad küll selgitanud, et nad nõustuvad majanduskavaga osas,

milles suurendati remondifondi sissemakset 1,8 euroni/m2, kuid ei ole selgesõnalist taotlust

avaldusest osaliselt loobumiseks esitanud.

Avaldus ja määruskaebus kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Arvestades rahuldatud osa, peab

kolleegium põhjendatuks jätta avaldajate menetluskulud maakohtus- ja ringkonnakohtus 90%

ulatuses korteriühistu kanda ning 10% ulatuses avaldajate endi kanda. Korteriühistu

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad 10% ulatuses solidaarselt avaldajate kanda

ning 90% ulatuses korteriühistu enda kanda.

32. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus

muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas (vt RKTKm 12.05.2021, 2-19-15916,

p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov