2-23-16921/25 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Antero Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. detsember 2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-16921

Tsiviilasi

Y.W hagi Elke Grupi AS-i vastu hoonestusõiguse tasu

suuruse ja tasumise korra, reaalkoormatise ning

kinnistusraamatu kande muutmiseks

Tsiviilasja hind

87 781,95 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Y.W (isikukood XXX), lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Maire Arm ja Erki Siht

Kostja: ELKE GRUPI AKTSIASELTS (registrikood

10064981), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Liis

Könn ja Grete-Kai Teeäär

Asja läbivaatamine

03.12.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Kohustada Elke Grupi AS-i sõlmima Y.W-ga võlaõiguslik leping ja

asjaõigusleping Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 138701 kantud

hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 01.01.2023

ning asendada Elke Grupi AS-i tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja

tasumise korra muutmiseks järgmiselt:

2.1.

Alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot.

2.2.

Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr 83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse

tasu 29 260,65 eurot aastas ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas

kvartalite kaupa, hiljemalt 5. jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril

järgmises korras. Iga aasta 5. jaanuariks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise

kvartali eest. Iga aasta 5. aprilliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali

eest. Iga aasta 5. juuliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga

aasta 5. oktoobriks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest.

3. Kohustada Elke Grupi AS-i sõlmima Y.W-ga võlaõiguslik leping ja

asjaõigusleping Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3. jakku

reaalkoormatise muutmiseks alates 01.01.2023 ning asendada Elke Grupi AS-i

tahteavaldused reaalkoormatiste muutmiseks järgmiselt:

2-23-16921

3.1.

Hoonestusõiguse aastatasu suurus alates 01.01.2023 on 29 260,65 eurot;

3.2.

Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr 83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse

tasu 29 260,65 eurot aastas ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas

kvartalite kaupa, hiljemalt 5. jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril

järgmises korras. Iga aasta 5. jaanuariks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise

kvartali eest. Iga aasta 5. aprilliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali

eest. Iga aasta 5. juuliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga

aasta 5. oktoobriks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest.

4. Kohustada Elke Grupi AS-i andma nõusolek ning asendada Elke Grupi AS-i

nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3.

jakku tehtud kande kustutamiseks järgmises sõnastuses: „Hoonestusõiguse aastatasu

91 566.- (üheksakümmend üks tuhat viissada kuuskümmend kuus) krooni maksmise

kohustus kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks.“

5. Kohustada Elke Grupi AS-i andma nõusolek ning asendada Elke Grupi AS-i

nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3. jakku eelmises

punktis nimetatud kande asemel kande tegemiseks järgmises sõnastuses:

5.1.

Hoonestusõiguse aastatasu suurus alates 01.01.2023 on 29 260,65 eurot;

5.2.

Hoonestaja tasub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 83601

kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu 29 260,65 eurot aastas

ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5.

jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril järgmises korras. Iga aasta 5.

jaanuariks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5.

aprilliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. juuliks

ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. oktoobriks

ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest.

6. Jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

7. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 9218,25 eurot ja

mõista see summa Elke Grupi AS-lt Y.W

kasuks välja. Välja mõistetud

menetluskulude hüvitiselt tuleb alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude

hüvitamiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt

tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

2 (13)

2-23-16921

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUDED JA POOLTE SEISUKOHAD

1. Y.W (hageja) esitas 29.11.2023 Harju maakohtule hagi Elke Grupi AS-i (kostja) vastu

hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks, reaalkoormatise muutmiseks

ning kinnistusraamatu kande muutmiseks.

2. Kohus määras 01.10.2024 määrusega pooltele kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad ja

kuulas pooled ära 03.12.2024 kohtuistungil.

3. Hageja nõuab kostjalt:

(1) Kohustada Elke Grupi AS-i sõlmima Y.W-ga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 138701 kantud hoonestusõiguse

aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 01.01.2023 ning asendada

Elke Grupi AS-i tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra

muutmiseks järgmiselt:

(a) Alates 1.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot.

(b) Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse tasu 29 260,65 eurot

aastas ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5.

jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril järgmises korras. Iga aasta 5. jaanuariks

ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. aprilliks ettemaksuna

7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. juuliks ettemaksuna 7315,16 eurot

järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. oktoobriks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise

kvartali eest.

(2) Kohustada Elke Grupi AS-i sõlmima Y.W-ga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3. jakku reaalkoormatise

muutmiseks alates 01.01.2023 ning asendada Elke Grupi AS-i tahteavaldused

reaalkoormatiste muutmiseks järgmiselt:

(a) Hoonestusõiguse aastatasu suurus alates 01.01.2023 on 29 260,65 eurot;

(c) Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse tasu 29 260,65 eurot

aastas ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5.

jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril järgmises korras. Iga aasta 5. jaanuariks

ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. aprilliks ettemaksuna

7315,16 eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. juuliks ettemaksuna 7315,16 eurot

järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. oktoobriks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise

kvartali eest.

(3) Kohustada Elke Grupi AS-i andma nõusolek ning asendada Elke Grupi AS-i

nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3.

jakku tehtud kanne kustutamiseks järgmises sõnastuses: „Hoonestusõiguse aastatasu

91 566.- (üheksakümmend üks tuhat viissada kuuskümmend kuus) krooni maksmise

kohustus kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks.“

(4) Kohustada Elke Grupi AS-i andma nõusolek ning asendada Elke Grupi AS-i

nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 138701 3. jakku eelmises

punktis nimetatud kande asemel kande tegemiseks järgmises sõnastuses:

3 (13)

2-23-16921

(a) Hoonestusõiguse aastatasu suurus alates 01.01.2023 on 29 260,65 eurot;

(d) Hoonestaja tasub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 83601 kantud

kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu 29 260,65 eurot aastas ettemaksuna

võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5. jaanuaril, 5. aprillil,

5. juulil ja 5. oktoobril järgmises korras. Iga aasta 5. jaanuariks ettemaksuna 7315,16

eurot järgmise kvartali eest. Iga aasta 5. aprilliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise

kvartali eest. Iga aasta 5. juuliks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest.

Iga aasta 5. oktoobriks ettemaksuna 7315,16 eurot järgmise kvartali eest.

4. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja õiguseellane ELKE

Maja AS 20.07.1996 hoonestusõiguse seadmise lepingu (edaspidi: leping), millega hageja

seadis tema omandis olevale Tallinnas Forelli tn 2a asuvale kinnistule (registriosa nr 83601)

hoonestusõiguse ELKE Maja AS-i kasuks. Lepingu p 4.1 kohaselt seati hoonestusõigus 99

aastaks ning p 6.1 sätestas, et kostja maksab hagejale hoonestusõiguse tasu 91 566 krooni (s.o

5852,13 eurot) aastas. See teeb kuutasuks 487,67 eurot. Lepingu p 6.2 kohaselt makstakse

hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa,

hiljemalt 5. jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril.

4.1.

Hagi esitamise seisuga on kinnistu registriosa III jakku kantud järgmised koormatised: I

järjekohal hoonestusõigus tähtajaga 99 aastat kostja kasuks. Hoonestusõiguse kohta on avatud

registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all on kantud koormatis: hoonestusõiguse

aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks.

4.2.

Lepingu p-s 6.3 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tasu kuulub igal aastal

ülevaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa

asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu vähendamist. Sama punkti teise lõigu järgi tuleb maa turuväärtus

määrata kindlaks poolte kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt ning hoonestusõiguse

tasu makstakse uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgevast

aastast. Kuigi lepingu p-s 6.3 oli sätestatud hageja maa turuhinna suurenemisel õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu suurenemist igal aastal, ei kasutanud hageja seda õigust kuni 2022. a

lõpuni  olgugi, et kinnistu turuväärtus oli alates lepingu sõlmimisest suurenenud.

4.3.

Lepingu p 6.5 sätestab, et hoonestusõiguse tasu muutmiseks vastavalt p-le 6.3 esitab üks

osapooltest kirjaliku teate teisele osapoolele, millele teate saaja peab vastama 14 päeva

jooksul. Hageja esitas p 6.5 kohase kirjaliku teate kostjale 29.11.2022. Pooled pidasid

läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõutud.

4.4.

Maa-ameti katastriandmete väljavõtte kohaselt oli kinnistu maksustamishind 2001. a.

seisuga 58 490 eurot ning 2022. a seisuga tõusnud 4,44 korda 259 787 euroni, mis

tähendanuks, et hoonestusõiguse tasu peaks olema lepingujärgsest tasust vähemalt 4,44 korda

kõrgem. Hageja andis 29.05.2023 kirjaga kostjale teada, et on sunnitud tellima ise

eksperthinnangu sõltumatult eksperdilt, kuivõrd nimetatud samm tuleneb pooltevahelisest

lepingust. 27.10.2023 eksperthinnangus nr 57551/2023PR leidis riiklikult tunnustatud ekspert,

et kinnistu turuväärtus 1996. a seisuga on 50 000 eurot ning 2023. a seisuga 250 000 eurot.

Seega on maa turuhind suurenenud viis korda. Hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu

suurendamist vastavalt maa turuhinna muutumisele: alates 01.01.2023 on õigus nõuda tasu

summas 29 260,65 eurot aastas (5 × 5852,13 eurot). Hageja palub ühtlasi muuta tasu

tagamiseks seatud reaalkoormatist ning kinnistusraamatus reaalkoormatise kannet.

5. Vastusena kostja vastuväidetele märgis hageja kokkuvõtlikult järgmist.

4 (13)

2-23-16921

5.1.

Leping ei sätesta üheski punktis, nagu tuleks võrrelda üksnes jooksva aasta ja sellele

eelneva aasta maa turuväärtust. Kostja etteheited hageja arvestusmetoodikale on arusaamatud.

Kostja ise ei paku välja, milline peaks või saaks olla õige arvestusmetoodika. Leping ei

sätesta üheski punktis viidet „turutingimustele“ või kohustusele „viia hoonestusõiguse tasu

kooskõlla turutingimustega“.

5.2.

Samuti ei sätesta leping mitte üheski punktis nõudeõiguse kaotamist, kui hageja ei nõua

hoonestusõiguse tasu suurenemist jooksval aastal. Ka ei tulene selliseid tähtaegu seadusest.

Leping ei keela esitada nõuet kõikide aastate eest, mil hoonestusõiguse tasu on makstud

vähem (maa turuväärtus on suurenenud). Hageja ei ole esitanud nõuet perioodi eest, mis jääks

ajavahemikku kolm aastat enne hagi esitamist ja võiks olla seetõttu aegunud.

5.3.

Kostja, olles teadlik maa turuhinna väärtuse märkimisväärsest suurenemisest, ei

pöördunud ise kordagi hageja poole ettepanekuga hoonestusõiguse tasu muutmiseks ning

tasus aastakümneid turuhinnast märkimisväärselt soodsamat hoonestusõiguse tasu. Seda

olukorras, kus 2023. a majandusaasta aruande kohaselt oli kostja ja tema tütarühingute käive

230 453 926 eurot ning neil oli varasid kokku summas 52 427 850 eurot. Hagejapoolne soov

viia hoonestusõiguse tasu suurus maa turuhinna muutustega lõpuks kooskõlla ei ole

ebamõistlik ega vastuolus hea usu põhimõttega.

5.4.

Arvestades, et hoonestusõiguse tasu muutmise teatis esitati 2022. a, on lepingu p 6.5

kohaselt hagejal õigus nõuda muudetud suuruses hoonestusõiguse tasu alates 01.01.2023.

Asjaolu, et kostja asus kokkuleppe sõlmimist vältima ja venitama, ei tähenda, et hagejal

puuduks õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist alates 01.01.2023. Kostja ei saa

võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 3 kohaselt tugineda kokkuleppe mittesõlmimisele

olukorras, kus ei ole ise nõus õiglases hoonestusõiguse tasus kokku leppima.

5.5.

Lepingu p-st 6.3 ei tulene, et hoonestusõiguse tasu suurendamise nõude eelduseks on

kokkuleppe saavutamine eksperdi valikus. Kostja eiras korduvalt hageja palvet pöörduda

hindamisakti tellimiseks eksperdi poole. Seega oli hagejal õigus tellida maa turuväärtuse

hindamiseks ekspertiis ning pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse (lepingu p 13.2).

5.6.

Lepingu p 6.3 sätestab sõnaselgelt, et hoonestusõiguse tasu suurenemise või vähenemise

aluseks on maa turuhind, mitte hoonestusõiguse turuhind. Lisaks ei näe lepingu p 6.3 ette, et

maa turuhinna määramisel tuleks arvesse võtta, milliseid koormatisi on kostja tulevikus

hoonestusõigusele seadnud. „Maa turuväärtus“ lepingu kontekstis tähendab üksnes maad,

ilma hoonete või muude asjaõigusteta. Kostja muud vastuväited tõendile, metoodikale ja

valimile on sisutud ja paljasõnalised. Kostjal olid kõik võimalused tellida omapoolne

hindamisakt ning lükata hageja tellitud riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangus toodud

järeldused ümber.

5.7.

Kostjal on lepingu ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 254 lg 3 alusel kohustus anda

hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused. Kuna

tasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda reaalkoormatisena

kinnistusraamatusse, on omanikul tasu muutumise/muutmise korral õigus nõuda ka

reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab AÕS § 254 lg 4¹. Hageja vastav õigus tuleneb ka

hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse

kantud märge. Kuna tasu suurenemine toimub hoonestusõiguse lepingus ettenähtud piirides

vastavalt kokku lepitud tingimustele, ei ole vaja kinnistusraamatus reaalkoormatisest tagapool

asuvate õigust pidajate nõusolekut. Lisaks on reaalkoormatise juurde kantud hoonestusõiguse

aastatasu muutmise nõude tagamiseks märge, mistõttu ei ole Neste Eesti AS-i nõusolekut

vaja.

5 (13)

2-23-16921

6. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja vastuväited on kokkuvõtlikult järgmised.

6.1.

Leping ei võimalda nõuda tasu suurendamist hagis taotletud viisil. Hageja nõue ei ole

kooskõlas lepingu p-dega 6.3 ja 6.5. Hageja arvestusmetoodika on vale. Tasu suurendamist

saaks nõuda üks kord aastas iga eelneva aastaga võrrelduna, mitte võrreldes 1996. ja 2023. a

maa väärtuseid. Hageja saanuks nõuda tasu suurendamist vastavalt maa turuhinna muutusele

iga aasta 20. juulil. Enne 29.11.2022 ei ole hageja eelneva 26 aasta jooksul tasu suurendamist

nõudnud. Maa turuväärtuse suurenemise korral tasu „korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna

muutumisele maa asukohajärgses piirkonnas“. Leping ei sätesta, et tasu tuleks suurendada

selle protsendi võrra, mille võrra suureneb maa turuväärtus. Oluline on, kuidas on muutunud

maa turuhind asukohajärgses piirkonnas. Seda ei ole hageja tõendanud. Tasu korrigeerimine

tähendab tasu turutingimustega vastavusse viimist. Turutingimustele vastav aastatasu on 25%

maa maksustamishinnast ehk antud juhul vahemikus 5195,74–12 989,35 eurot.

6.2.

Hageja on mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte alusel kaotanud õiguse enne 29.11.2021

toimunud maa turuväärtuse muutustele tuginedes hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda.

Hoonestusõiguse tasu viiekordne tõstmine ei ole olnud kostjale ettenähtav ega oleks

mõislikult põhjendatud (VÕS § 7 lg 2). Kinnistu omanik teenib hoonestusõiguse lepingu

alusel kinnistu väärtuse mitmekordselt tagasi ning hoonestaja ei rikastu omaniku arvelt.

Asjaolu, et kostjal oleks majanduslikult võimalik suuremat hoonestusõiguse tasu maksta, ei

tähenda, et kostja peaks seda tegema keskmist turul makstavat hoonestusõiguse tasu ületavalt.

6.3.

Hageja ei saa nõuda tasu muutmist enne 21.07.2020 toimunud maa väidetava

turuväärtuse suurenemise alusel, sest vastavas ulatuses on nõue aegunud. Tehingust tuleneva

nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1).

Hagi esitamise ajaks oli aegumata üksnes 20.07.2023 tekkinud õigus nõuda tasu muutmist

perioodi 21.07.202220.07.2023 eest, 20.07.2022 tekkinud õigus nõuda tasu muutmist

perioodi 21.07.202120.07.2022 eest ning 20.07.2021 tekkinud õigus nõuda tasu muutmist

perioodi 21.07.202020.07.2021 eest.

6.4.

Lepingu p 6.3 järgi ei ole võimalik nõuda tasu suurendamist tagasiulatuvalt alates

mingist kuupäevast, vaid hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas

muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast. Leping seob uue tasu kehtivuse

kokkuleppe sõlmimise, mitte muutmisettepaneku tegemise ajaga. Pooled ei ole tasu suuruses

kokkuleppele jõudnud. Hageja ei saa nõuda muutunud tasu alates 01.01.2023, vaid tsiviilasjas

tehtava lahendi jõustumisele järgnevast kalendriaastast. Seega tuleb jätta igal juhul

rahuldamata hageja nõuded suurendada hoonestusõiguse tasu alates 01.01.2023.

6.5.

Hageja ei ole tõendanud maa väärtuse suurenemist. Hageja esitatud hindamisakt ei ole

asjakohane ega usaldusväärne tõend.

6.5.1.

Maa turuhind ei ole tuvastatud poolte valitud sõltumatu eksperdi poolt (lepingu p 6.3).

Kostja ei nõustu RE Kinnisvara AS-i hindamisaktiga ja seda ei saa käsitleda sõltumatu

ekspertarvamusena. Arvamus ei ole sõltumatu, kuna see on koostatud hageja tellimusel.

Hageja ei ole enne hagi esitamist teinud kostjale ettepanekut tellida hindamisakt RE

Kinnisvara AS-lt ning pooled ei ole leppinud kokku sõltumatu eksperdi valikus. Olukorras,

kus pooled ei jõua eksperdi isikus kokkuleppele, oleks eksperdi pidanud määrama kohus.

6.5.2.

RE Kinnisvara AS-i hindamisaktiga ei ole tõendatud, et maa turuväärtus oli 1996. a

seisuga 50 000 eurot ja 2023. a seisuga 250 000 eurot. Hindamisakt on koostatud hageja

tellimusel eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata ja hoonestusõigus puudub. Lepingu p 6.3

kohaselt korrigeeritakse hoonestusõiguse tasu vastavalt maa turuhinna muutumisele. Kuivõrd

hoonestusõigus on asjaõigus, tuleb seda käsitleda maa olulise osana. Kinnistul on kehtiv

6 (13)

2-23-16921

hoonestusõigus ja see on hoonestatud, mistõttu on hindamisakt koostatud valedel eeldustel.

Võrdlusmeetodi juures kasutatud kinnistutel ei olnud sarnaseid omadusi ja need asusid

erinevates linnaosades. Kinnistud on erineva suurusega ning hindamisaktist ei selgu, kas

võrdluses kasutatud kaks kinnistut on hoonestatud või hoonestamata.

6.6.

Lepingu muutmise nõue on põhjendamatu. Hageja ei saa muuta lepingut uute

tingimuste lisamisega. Lepingust ei tulene, et igal aastal tuleks seoses tasu korrigeerimisega

sõlmida ka uus leping, milles uus hind fikseeritakse. Oleks põhjendamatult koormav ja

kulukas, kui pooled peaksid igal aastal toimuva hinnamuutuse vormistama eraldi notariaalse

lepinguna. See ei ole lepingu mõte ning hageja ei saa nõuda kostjalt uue lepingu sõlmimist.

Hageja soovib lisada lepingusse ka igal maksetähtpäeval maksmisele kuuluva summa, kuid

see on ebavajalik. Hageja nõue on ebaselge, kuna sellest ei nähtu, millise lepingu sõlmimist

hageja konkreetselt soovib. Asjaõiguskokkuleppe muutmine on igal juhul ebavajalik.

6.7.

Reaalkoormatise kande muutmise nõue on põhjendamatu. Kostjal puudub kohustus

nõustuda lepingu ja reaalkoormatise kannete muutmisega. Kinnistusraamatusse kantud märge

tagab omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist, kuid mitte kinnistusraamatusse

kantud kannete muutmist. AÕS § 254 lg 4¹ kohaselt on hoonestusõiguse tasu tagamiseks

seatud reaalkoormatise muutmiseks seoses hoonestusõiguse tasu muutmisega vaja

kinnistusraamatus järjekohas tagapool olevate õiguste omanike nõusolekut, kui tasu

suurenemine ületab oluliselt tingimuste muutumise. Antud juhul on hoonestusõiguse kohta

avatud kinnistusraamatu registriossa kantud järjekohas tagapool Neste Eesti AS

kasutusvaldus, mistõttu on kande muutmiseks vajalik Neste Eesti AS-i nõusolek.

6.7.1.

Hetkel ei ole hoonestusõiguse aastatasu maksmise korda registriosas eraldi

kirjeldatud. See ei ole ka praktiliselt vajalik, sest aastatasu kande juures on viide lepingule,

mis aastatasu maksmise neljas osas ettemaksuna ette näeb. Hageja ei saa nõuda kostjalt

täiendava kande tegemist. Sellist õigust ei tule hagejale ei lepingust ega seadusest.

7. Pooled paluvad menetluskulud jätta vastastikku teise poole kanda ning mõista menetlus-

kuludelt välja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni

kulude hüvitamiseni.

7.1.

Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 1680

eurot ja lepingulise esindaja kulu 7654,15 eurot. Esindaja tunnitasuks on 231,80 eurot

(käibemaksuga) ning ajakuluks 33 tundi ja 15 minutit (millest 14 tundi käibemaksumääraga

20%). Hageja kinnitab, et ei ole käibemaksukohustuslane ja kõik kulud on kantud seoses

käesoleva tsiviilasjaga.

7.2.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskuluks tõendi hankimise

kulu 900 eurot (käibemaksuta) ja lepinguliste esindajate kulud 11 252,50 eurot. Esindajate

tunnitasuks on 190295 eurot (käibemaksuta) ning ajakuluks 47 tundi ja 54 minutit. Kostja

kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga ega taotle kulude hüvitamist

käibemaksuga.

8. Teineteise menetluskuludele pooled istungil vastuväiteid ei esitanud, peale selle, et hageja

ei pea põhjendatuks tõendi hankimise kulu ega kostja esindajate tunnitasumäära.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb

rahuldada. Menetluskulud jäävad kostja kanda ja kohus määrab need rahaliselt kindlaks.

7 (13)

2-23-16921

10. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille

vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2

ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:



Hageja ja kostja õiguseellane ELKE Maja AS sõlmisid 20.07.1996 hoonestusõiguse

seadmise lepingu, millega hageja seadis tema omandis olevale Tallinnas Forelli tn 2a

asuvale kinnistule (registriosa nr 83601) hoonestusõiguse 99 aastaks kostja

õiguseellase kasuks. Tänaseks on lepingu pooleks ja hoonestusõiguse omajaks kostja

(dtl 1421; 2223; 2425; 261).



Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all

on kantud koormatis: hoonestusõiguse aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus

kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks (dtl 1421; 2223; 2425).



29.11.2022 esitas hageja kostjale kirjaliku teate hoonestusõiguse tasu

suurendamiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõudnud

(dtl 261).



Enne 29.11.2022 ei ole hageja eelneva 26 aasta jooksul tasu suurendamist nõudnud.



Kostja ja tema tütarühingute 2023. a käive oli 230 453 926 eurot, kasum enne

tulumaksustamist 11 239 629 eurot ning varade väärtus 52 427 850 eurot (dtl 261).

11. Hageja nõuete õigusliku aluse moodustavad AÕS § 254 lg 3, § 254 lg 4¹ ja TsÜS § 68 lg

5. 12. AÕS § 254 lg 2 näeb ette, et tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele

rahas või muudes asendatavates asjades, kusjuures hoonestusõiguse seadmisel võib tasu

suurus või suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. Sama

paragrahvi lg 3 kohaselt võib hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestusõiguse tasu

suuruse muutmises vastavalt muutuvatele tingimustele, kui tingimuste muutumine on ajaliselt

ja ulatuselt määratav.

12.1. Lepingu p-s 6.1 (dtl 15) leppisid pooled kokku, et hoonestaja (kostja) maksab

omanikule (hageja) hoonestusõiguse eest tasu 91 566 krooni, s.o 5852,13 eurot aastas.

Lepingu p 6.3 kohaselt on osapooled kokku leppinud, et „hoonestusõiguse tasu kuulub igal

aastal üle vaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa

asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu vähendamist.“ Sama punkti kohaselt leppisid pooled kokku ka selles, et

„tsiviilkäibes oleva maa turuväärtus määratakse kindlaks osapoolte kokkuleppel valitud

sõltumatu eksperdi poolt. Hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas

muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast.“ Lepingu p-s 6.3 on pooled niisiis

kokku leppinud hoonestusõiguse tasu muutmise tingimustes AÕS § 254 lg 3 tähenduses.

13. Hoonestusõiguse seadmise leping on sõlmitud enne VÕS-i jõustumist. Leping on

kestvusleping (VÕS § 195 lg 3) ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja

rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi tuleb sellele alates 1.

juulist 2002 kohaldada TsÜS-s ning VÕS-s sätestatut. VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu

tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus

kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Kui

lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4

järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.

VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest (RKTKo 10.07.2023, 2-20-

8 (13)

2-23-16921

11960, p 12.1). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6

nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale

lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist,

lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (RKTKo 05.06.2019, 2-

17-17217, p 15 ja seal viidatud praktika). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust

tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui

terviku olemusest ja eesmärgist.

14. Lepingupoolte ühist tegelikku tahet hoonestusõiguse tasu muutmise osas ei ole kohtu

hinnangul võimalik lepingu sisu ja poolte esitatu põhjal kindaks teha. Samuti ei ole täpsemalt

teada lepingu sõlmimise asjaolud, sh lepingueelsed läbirääkimised (dtl 262, ajamärk

01:14:18). Pooled ei ole lepingu kehtivuse ajal varasemalt hoonestusõiguse tasu muutmist

nõudnud. Seega ei saa lepingu tõlgendamisel lähtuda ka poolte senisest praktikast, käitumisest

ega tõlgendusest, mida pooled samale lepingutingimusele varem on andnud.

15. Kohtu hinnangul tuleb lepingut selle kui terviku olemust ja eesmärki arvestades

tõlgendada selliselt, et mõlemal poolel on iga-aastaselt õigus nõuda hoonestusõiguse tasu

muutmist (suurendamist või vähendamist) vastavalt sellele, milline on olnud maa turuhinna

muutus maa asukohajärgses piirkonnas. Maa turuhinnana on käsitatav kinnisasja alune maa

(ilma hoonete ja asjaõigusteta). Sellele viitab lisaks lepingu olemusele tõik, et Forelli tn 2a

kinnisasi on lepingus defineeritud kui kinnistu. Kinnistu ja maa turuhinna eristamine viitab

poolte tahtele eristada maa ja kinnistu (koos hoonete ja asjaõigustega) väärtust ning

korrigeerida hoonestusõiguse tasu üksnes vastavalt maa turuhinna muutusele. Maa

turuhinnana asukohajärgses piirkonnas saab mõista konkreetse kinnisasja aluse maaga sarnase

maa turuväärtust. Kuivõrd lepingus on kokku lepitud, et maa turuväärtus määratakse eksperdi

poolt, ei ole pooled soovinud tasu korrigeerida tulenevalt statistilistest näitajatest või

turuhinna keskmisest asukohajärgses piirkonnas. Kokkulepe eksperdi kasutamises maa

turuväärtuse kindlaksmääramisel viitab sellele, et turuväärtuse muutus tuleks tuvastada

hinnates vaidlusaluse maaga võimalikult sarnast maad või ka konkreetset maatükki. On

tavapärane, et maa turuväärtus leitakse turupõhisel võrdlusmeetodil lähtuvalt mh tehingutest,

mis on tehtud võimalikult hiljuti võimalikult sarnases asukohas. Sellest tulenevalt ei ole

määravat tähtsust, kas hinnata konkreetselt vaidlusaluse maa või selle asukohajärgses

piirkonnas sarnase maa väärtust üldisemalt – mõlemal juhul oleks hinnangu andmisel

kasutada analoogne võrdlusbaas.

16. Kohus ei pea võimalikuks lähtuda kostjapoolsest tõlgendusest, mille kohaselt on pooled

soovinud lepingu p-s 6.3 tasu korrigeerimises kokku leppida selliselt, et tasu vastaks turu-

tingimustele ehk hoonestusõiguse eest tavapäraselt makstavale aastatasule. Kostja väitel on

selleks 25% maa maksustamishinnast ehk antud juhul 5195,74 – 12 989,35 eurot aastas.

Kohtu hinnangul ei saa lepingu p-le 6.3 kostja soovitud tõlgendust anda (dtl 263). Lepingu

sõnastus ja terminikasutus ei viita soovile leppida kokku hoonestusõiguse aastatasus vastavalt

hoonestus-õiguse eest tavapäraselt makstavale tasule. Tõik, et hoonestusõiguse tasu suureneks

vastasel korral (26 aasta möödudes) hüppeliselt, ületades tänasel päeval hoonestusõiguse

keskmiseid tasusid ning oleks kostja hinnangul ebamõistlik, ei tähenda, et pooled ei soovinud

lepingut sõlmides selliselt kokku leppida. Kuna leping sõlmiti 99 aastaks, siis pidid osapooled

tingimusi välja töötades ette nägema, et maa turuhind võib lepinguperioodi jooksul oluliselt

muutuda. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu

tingimustes kokku leppima (RKTKo 16.10.2002, 3-2-1-80-02, p 12). Seega oli kostjal õigus

otsustada selle üle, kas ja millistel tingimustel ta lepingu sõlmib. Pooled ei ole

hoonestusõiguse tasu sidunud tarbijahinnaindeksiga, mistõttu ei oma asja tähtsust, millises

proportsioonis õigustaks tasu tõstmist tarbijahinnaindeksi muutus. Kui kostja leiab, et leping

on tema jaoks muutumas liialt koormavaks, on võimalik kaaluda hoonestusõigusest

9 (13)

2-23-16921

loobumist. Samuti on kostjal olnud üle 20 aasta võimalus teha ettepanek lepingu tingimuste

muutmiseks selliselt, et hoonestusõiguse tasu sõltuks tarbijahinnaindeksist, turu keskmisest

hoonestusõiguse tasust või mõnest muust näitajast.

17. Maakohus tuvastab RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 eksperthinnangu (dtl 5385) alusel, et

vaidlusaluse maa (s.o kinnisasi ilma hoonestuse ja hoonestusõiguseta) turuhind oli 1996. a

seisuga 50 000 eurot ning 2023. a seisuga 250 000 eurot (mõlemad käibemaksuta). Seega on

asukohajärgses piirkonnas maa turuhind tõusnud viis korda (50 000 × 5 = 250 000) ning

hagejal on õigus lepingu alusel nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist 29 260,65 euroni

aastas (5 × 5852,13 eurot). Kostja on sellisele metoodikale küll vastu vaielnud, aga ei ole

omalt poolt pakkunud veenvat käsitlust, milline metoodika vastaks paremini lepingu p-le 6.3.

Kohtu hinnangul on üldiste tõlgendamisreeglite ja loogikaga kooskõlas hageja käsitlus, mille

kohaselt viitab lepingu p-s 6.3 kasutatud sõnastus „korrigeeritakse vastavalt“ sellele, et

hoonestusõiguse tasu ja maa turuhind on omavahel proportsionaalses seoses.

18. RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 eksperthinnang on tõendina lubatav ja tõendab hageja

väiteid maa turuhinna muutusest kooskõlas lepingu p-ga 6.3. Kostjal oli võimalus omapoolse

tõendiga 27.10.2023 eksperthinnangu järeldused ümber lükata, kuid kostja ei ole seda teinud.

Hinnangust nähtub, et võrreldavad tehingud on valitud lähtudes sellest, mille kohta on

usaldusväärne tehingu informatsioon ning mis on toimunud võimalikult hiljuti ning sarnases

asukohas (dtl 75). Ekspert on hinnanud võrdluses kasutatud vara suurust, asukohta jm

tegureid ning selgitanud kasutatud metoodikat. Hinnangu kinnitajaks on registreeritud

eraekspert ning kohtul ei ole alust kahelda eksperthinnangu paikapidavuses. Hinnangu

paikapidavust kinnitab kaudselt seegi, et 2023. aastaks oli vaidlusaluse maa maksustamishind

259 787 eurot (dtl 38).

19. Lepingu p-st 6.3 ei tulene, et hoonestusõiguse tasu suurendamise nõude eelduseks oleks

kokkuleppe saavutamine eksperdi valikus. Niisugune tõlgendus tähendaks, et hagejal oleks

õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurenemist üksnes juhul, kui kostja sellega nõustub.

Lepingu olemust ja eesmärki arvestades on pooltel õigus maa turuhinna muutumise korral

hoonestusõiguse tasu korrigeerimist nõuda ka siis, kui teine pool sellega ei nõustu. Lepingu p

13.2 kohaselt kui lahkhelisid ei õnnestu lahendada läbirääkimiste teel, lahenda[t]akse vaidlus

kohtus. Hageja võis ja pidigi maa turuhinna muutust tõendama, mh eksperthinnanguga.

Hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse kirjaliku teate hoonestusõiguse tasu

muutmiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, mille käigus tegi hageja 26.04.2023

ettepaneku eksperdi valikus kokku leppida (dtl 40). Kostja on küll läbirääkimiste käigus

teinud viiteid eksperdi kaasamise vajadusele (dtl 39), kuid jätnud ettepanekule eksperdi isikus

kokku leppida siiski vastamata (dtl 42, 45). Johtuvalt hea usu põhimõttest tulenevast keelust

kuritarvitada lepingust tulenevaid õigusi (VÕS § 6, TsÜS § 138) ei saa kostja hagejale ette

heita eksperdi isikus kokkuleppe puudumist, kuivõrd hageja tegi omalt poolt võimaliku, et

valida sõltumatu ekspert poolte kokkuleppel. Kohus ei tähelda ka sisulist vahet, kas

registreeritud eraeksperdi poole pöördus hageja või oleks eksperdi registreeritud eraekspertide

hulgast määranud kohus.

20. Hageja nõue hoonestusõiguse tasu suurendamiseks ei ole lõppenud, aegunud ega

vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõttega.

20.1. Kohus ei tuvasta poolte kokkulepet, mis välistaks või piiraks poole õigust tugineda maa

turuhinna muutusele, mida ei ole eelneval aastal korrigeeritud. Kohtu hinnangul tuleb lepingut

tõlgendada selliselt, et mõlemal poolel on iga-aastaselt õigus nõuda hoonestusõiguse tasu

muutmist (suurendamist või vähendamist) vastavalt sellele, milline on olnud maa turuhinna

muutus maa asukohajärgses piirkonnas (vt eespool p 15 jj). Lepingu p-st 6.3 ega lepingu

10 (13)

2-23-16921

muudest tingimustest ei saa mõislikult järeldada (VÕS § 29 lg 4), et pooled oleks soovinud

AÕS § 254 lg-st 3 tulenevaid õigusi ajaliselt piirata. Leping ei välista seega hoonestusõiguse

tasu korrigeerimist pikema perioodi järel. Hageja ei ole esitanud nõuet perioodi eest, mis jääks

ajavahemikku kolm aastat enne hagi esitamist, nõudes suuremat tasu alates 01.01.2023.

20.2. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui

see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. See tähendab, et võlausaldaja kaotab

seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta

õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele

seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (nt on ülekohtune)

(RKTKo 01.10.2008, 3-2-1-67-08, p 13). Antud juhul selliseid asjaolusid ei esine. Sellest, et

hageja ei ole eelneva 26 aasta jooksul tasu suurendamist nõudnud ja on võimaldanud kostjal

tasuda (eelduslikult) madalamat hoonestusõiguse tasu, kui hagejal olnuks õigus nõuda, ei saa

järeldada, et hageja oleks käitunud vastuoluliselt või kaotanud õiguse maa turuhinna

muutusele tuginevalt tasu suurendamist nõuda. Hageja ei ole hea usu põhimõtte vastaselt

käitunud. Kui kostja leiab, et tasu hüppeline (viiekordne) tõus ei olnud talle ettenähtav, olnuks

tal lepingust tulenevalalt õigus iga-aastaselt hoonestusõiguse tasu (kokkuleppel) korrigeerida,

vältides sellega tasu ühekordset hüppelist tõusu. Pooled olid vabad lepingutingimusi

kujundama, mistõttu oli kostjal võimalik otsustada, kas ja millistel tingimustel ta lepingu

sõlmib.

21. TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Nõude rahuldamise eelduseks on see, et isikul

(kostjal) on tekkinud lepingu või seaduse alusel kohustus täpselt kindlaks määratava sisuga

tahteavalduse tegemiseks. Kuivõrd hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse teate

hoonestusõiguse tasu muutmiseks ja on leidnud kinnitust, et hageja nõue tasu muutmiseks

alates 01.01.2023 on põhjendatud, on hagejal VÕS § 119 lg 1 ja lepingu p 6.5 kohaselt õigus

nõuda muudetud suuruses hoonestusõiguse tasu alates 01.01.2023 (vrd TrtRnKo 18.05.2020,

2-18-2570, p 16). Kostjal on lepingu p 6.3 ja AÕS § 254 lg 3 alusel kohustus anda

hoonestusõiguse tasu suuruse ja korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohus saab

need käesoleva kohtulahendiga asendada.

22. AÕS § 254 lg 4 näeb ette, et hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse võib kanda

reaalkoormatisena kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on pooled reaalkoormatise kinnistus-

raamatusse kandmises hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud (p 10.1). AÕS § 254 lg-st

4¹ tuleneb õigus nõuda hoonestustasu tagamiseks seatud reaalkoormatise muutmist seoses

hoonestustasu muutmisega. Hageja vastav õigus tuleneb ka hoonestusõiguse registriosast,

kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge (dtl 24). Järelikult

on hagejal õigus hoonestusõiguse tasu muutmisel nõuda reaalkoormatise muutmist. Kui üks

pooltest ei nõustu reaalkoormatise muutmise kokkulepet sõlmima, on teisel poolel õigus

nõuda tahteavalduse asendamist kohtus (TsÜS § 68 lg 5). Seda sõltumata sellest, kas

tulenevalt tasu iga-aastasest korrigeerimise õigusest saab seda pidada põhjendamatult

koormavaks ja kulukaks või mitte. Pooltel olnuks AÕS § 254 lg-st 2 tulenevalt võimalik

kokku leppida ka tasu automaatses muutumises, aga pooled pole sellist kokkulepet sõlminud,

eelistades iga kord pärast näitajate muutumist uue tasu muutmislepingus kokku leppida (p-d

6.3, 6.5). Kohus rahuldab hageja nõude kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik ja

asjaõigusleping reaalkoormatise muutmiseks ning andma nõusoleku hoonestusõiguse kohta

avatud kinnistusraamatu registriosa III. jakku tehtud kande kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks.

11 (13)

2-23-16921

22.1. Ehkki senise kande juures on viide lepingule, mis aastatasu maksmise neljas osas

ettemaksuna ette näeb (p 6.2), ei näe kohus mõistlikku põhjust, millest johtuvalt tuleks kande

tekstis hoonestusõiguse aastatasu maksmise korra ettenägemisest hoiduda. Taotletav kanne

vastab lepingule ja kinnistusraamatuseaduse nõuetele.

22.2. Kui tasu suurenemine toimub hoonestusõiguse lepingus ettenähtud piirides, ei ole vaja

reaalkoormatisest tagapool asuvate õiguste pidajate nõusolekut (vt ka AÕS II komm (2014), §

254, p 3.5). Kui reaalkoormatise juurde on kantud eelmärge, mis tagab reaalkoormatise

suurendamist, ei ole reaalkoormatise suurendamiseks vaja tagapool asuvate õiguste pidajate

nõusolekut kui reaalkoormatise muutmine toimub eelmärkega tagatud ulatuses (ibid). Kuna

tasu suurenemine toimub hoonestusõiguse lepingus ettenähtud piirides, ei ole vaja

kinnistusraamatus reaalkoormatisest tagapool asuvate õigust pidajate nõusolekut. Lisaks on

hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusraamatu registriosa III. jakku kantud hoonestusõiguse

aastatasu muutmise nõude tagamiseks eelmärge.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

23. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja

kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus

menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kohus

rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

24. TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses.

Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus,

mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates.

25. TsMS § 175 lg-s 3 tulenevalt hüvitatakse mitmele lepingulisele esindajale tehtud

kulutused üksnes juhul, kui need on tingitud asja keerukusest või esindaja vahetamise

vajadusest. Mitme esindaja kasutamise vajadust peab põhjendama pool, kes kulude hüvitamist

nõuab (RKTKm 17.04.2024, 2-17-124505, p 14). Praegusel juhul ei ole hageja mitme

esindaja kasutamise vajadust põhjendanud, vaid on menetluskulude nimekirjas märkinud, et ei

taotle kulude hüvitamist kahe vandeadvokaadi töötundide eest. Kohus hindab seega kulude

vajalikkust ja põhjendatust lähtudes ühe lepingulise esindaja kasutamisest. Samal põhjusel

peab kohus hüvitatavaks istungil osalemisega seonduva esindajakulu ühele vandeadvokaadist

esindajale.

26. Hageja esindaja tunnitasu 190 eurot (koos käibemaksuga alates 01.01.2024 231,80 eurot)

peab kohus vaidluse keerukust ja esindaja kvalifikatsiooni arvestades hüvitatavaks tingimusel,

et eelduslikult kulub kõrgelt kvalifitseeritud esindajal dokumentide koostamiseks ja

esitamiseks seega vähem aega (RKTKo 28.11.2018, 2-17-10348, p 16) ning kohus hindab

esindaja ajakulu põhjendatust vastavalt. Vastaspool hageja esindaja tunnitasu määrale

vastuväiteid ei esitanud.

27. Hageja menetluskulude nimekiri on kooskõlas tsiviilasja käiguga, menetluses tehtud

toimingud on olnud hageja huvide kaitseks põhjendatud ja vajalikud ning toimingute ajakulu

ei saa pidada selgelt ülemääraseks. Kohus vähendab üksnes 22.10.2024 taotluse/teate

koostamise ajakulu 30 minuti võrra tulenevalt sellest, et 01.10.2024 kohtumäärusega

tutvununa (ajakulu 1 tund) ei saa 22.10.2024 menetlusdokumendi sisu (sobivate istungiaegade

kooskõlastamine ja palve, et kohus võimaldaks vajadusel esitada vastutõendeid) arvestades

pidada selle koostamise ajakulu 30 minutit ületavas osas põhjendatuks ja vajalikuks.

Eeltoodust tulenevalt peab kohus kogumis hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 32 tundi ja

12 (13)

2-23-16921

45 minutit (sh istungi ajakulu 2 tundi ja 30 minutit). Kohus leiab, et selles ulatuses kulude

hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud.

28. Kohus määrab eelneva põhjal hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks

suuruseks 9218,25 eurot (riigilõiv 1680 eurot, lepingulise esindaja tasu 32 tunni ja 45 minuti

eest tasumääraga 231,80 eurot, käibemaksuga (kuni 31.12.2023 tasumääraga 228 eurot,

käibemaksuga)). Hageja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada, mistõttu tuleb kulud hüvitada koos käibemaksuga.

29. Lähtudes hageja taotlusest ja TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus kohtulahendi

resolutsioonis, et välja mõistetud menetluskulude hüvitiselt tuleb tasuda menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni menetluskulude hüvitamiseni viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

30. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise

peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid

kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS §

178).

/ allkirjastatud digitaalselt /

Antero Maksing

kohtunik

13 (13)