2-24-103307/10 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Liisi Vernik

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.12.2024.a Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-103307

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Rendin OÜ hagi A. K. vastu võla nõudes

6463,57 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Rendin OÜ (registrikood 14672861)

Hageja lepinguline esindaja: A. S. (e-post XXX)

Kostja: A. K. (isikukood XXX, e-post XXX)

Kostja lepinguline esindaja: T. K. (e-post XXX )

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Rendin OÜ hagi A. K. vastu osaliselt.

2. Välja mõista A. K.lt Rendin OÜ kasuks üürivõlgnevus summas 458,30 eurot,

kommunaalkulude võlgnevus summas 27,97 eurot ning kahju summas 4876,96

eurot.

3. Jätta menetluskulud 75 % ulatuses A. K. kanda ning 15 % ulatuses Rendin OÜ

kanda.

4. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi,

peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha

tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

11.04.2024 esitatud ja 12.04.2024 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid A. K. (kostja) ja A.

V. (üürileandja) 01.04.2023 tähtajatu üürilepingu nr EE230326-100787 XXX aadressil asuva

eluruumi väljaüürimiseks. Üürileping oli väljastatud Rendin OÜ (hageja) poolt. 31.08.2023

esitas kostja üürileandjale teate, milles väljendas soovi vabastada üürikorter ühe nädala jooksul,

põhjendades seda kavatsusega kolida Valgevenesse. Üürileandja ei nõustunud lepingu

lõpetamisega üksnes ühenädalase etteteatamisega, ent leidis, et tingimusel, kui eluruumid on

tagastamisel vastavuses lepingus sätestatud tingimustega ja üürileandja saab kohe alustada uue

üürniku otsingutega, võib lepingu lõpetada ühe kuu möödumisel etteteatamisest. 05.09.2023

andis kostja oma algatusel üürileandjale tagasi eluruumi valduse. Üürileandja tuvastas ühise

ülevaatuse käigus, et eluruum ei vastanud lepingus kokkulepitud seisukorrale, ning teavitas

sellest viivitamatult kostjat. Samuti teatas üürileandja kostjale, et kokkulepe üürilepingu

lõpetamiseks ei ole jõustunud, kuna kostja ei ole täitnud selle olulist tingimust ehk ei tagastanud

üüripinda nõuetekohases seisukorras. Leping lõppes seega korraliselt seisuga 30.11.2023.

Hageja on seisukohal, et tagastatud korter ei vastanud üürilepingu üldtingimuste punktile 4.5.1,

mille kohaselt üürnik peab tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid

üürnikule üle, arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muudatusi, m.h.

normaalset kulumist. Nimelt oli korter koos selle sisustusega koristamata, seinad kõikides

ruumides rikutud, kohati rikutud ka laed, samuti olid kahjustatud paljud uksepiirdeliistud, elutoa

põrand, elutoa lamp, magamistoa uks, magamistoa rõduuks ja kapp ning muud esemed.

27.09.2023, 09.10.2023, 17.10.2023 ning 26.11.2023 ja 12.12.2024 esitas üürileandja oma

nõuded kostjale. Kostja ei rahuldanud üürileandja nõudeid mõistliku aja jooksul. 26.10.2023

ning 02.01.2024 sõlmisid üürileandja ja hageja nõuete loovutamise lepingud, mille alusel hageja

hüvitas üürileandja nõudeid (osaliselt) summas 6463,57 eurot ning võttis üürileandja õigused ja

kohustused nende nõuete osas üle. Loovutatud nõuete koosseisus on: üür ajavahemiku 01-

30.11.2023 eest summas 550 eurot; üür ajavahemiku 01-31.10.2023 eest summas 550 eurot, üür

ajavahemiku 06-30.09.2023 eest summas 458,30 eurot; kommunaalkulud ajavahemiku 01-

30.11.2023 eest (osaliselt) summas 20.25 eurot, kommunaalkulud ajavahemiku 01-31.10.2023

eest (osaliselt) summas 34,09 eurot, kommunaalkulud ajavahemiku 01-30.09.2023 eest

(osaliselt) summas 27,97 eurot; Nutifur OÜ pakkumine nr 300140 summas 4545,46 eurot (s.h

lagede parandustööd, seinte parandustööd, elutoa parketi vahetus, ühe ukse ja nelja lengi vahetus

koos liistudega, ettevalmistustööd ja ehitusprahi utiliseerimine); lambi kahjunõue summas 29,99

eurot; kohvilaua kahjunõue summas 25,99 eurot; rõduukse reguleerimise kahjunõue summas 54

eurot; pehme mööbli (diivani, toolide ja vaiba) puhastuse nõue summas 167,52 eurot.

Üürilepingu p 4 kohaselt kohustus kostja tasuma eluruumi kasutamise eest igas kalendrikuus 550

eurot. Üürilepingu lisas nr 2 leppisid pooled kokku, et kindlaksmääratud üürisummale lisaks

jäävad kostja kanda kõik korteri kasutamisega seotud kõrvalkulud ehk küte, gaas, üldelekter,

elekter, üldvesi, soe ja külm vesi, vee soojendamine, prügi, sideteenused, haldustasu,

hooldustasu, remondifond ja maja kindlustus. Leping oli lõpetatud 30.11.2023 seisuga, seega

lasub kostjal kohustus katta üüri ja kommunaalkulusid kuni 30.11.2023. Kostja ei ole tasunud

kommunaalkulusid ajavahemiku 01.09-30.11.2023 eest ning samuti on jätnud maksmata üüri

ajavahemiku 06.09-30.11.2023 eest.

Eluruumi tagastamisel hindas üürileandja eluruumi seisukorda, võttes aluseks eluruumi

seisukorra üleandmise ja tagastamise hetkel. Eluruumi üleandmisel ja tagastamisel tehtud fotode

põhjal on selgelt tuvastatav, et üürisuhte ajal oli rikutud nii korteri viimistlus kui ka sisustus.

Samuti ei olnud korteri puhtuse tase võrdne sellega, mis oli hetkel, mil see anti üürniku

valdusesse. Hageja hinnangul saab järeldada, et a) kostja on lepingut rikkunud, tagastades

eluruumi puudustega, mida ei saa liigitada loomuliku kulumise alla; b) üürileandjale on tekkinud

kahju, kuna tema vara oli saanud füüsilisi kahjustusi; c) kahju on kaetud rikutud lepingulise

kohustuse kaitse-eesmärgiga, milleks on kahjustustele eelnenud seisukorra taastamine; d) kahju

oli rikkumise võimaliku tagajärjena vastustajale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, mida

tõendavad üürilepingu üldtingimuste punktid 7.3.2, 7.3.5, 7.7 ja 7.8 , mis sätestavad kostja

hoolsuskohustus ja vastutuse tema poolt tekitatud puuduste eest; e) rikkumise ja kahju vahel

esineb põhjuslik seos, kuna käsitletavad puudused tekkisid ajal, mil asi oli kostja valduses ja

kostja pole tõendanud, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust,

kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis; ning f) nõude loovutamisega astus

hageja üürileandja asemele, seega hagejal on õigus nõuda kostjalt kohustuste täitmist, st kahju

hüvitamist.

05.09.2023 võttis üürileandja eluruumi valduse üle ning teavitas koheselt ühise ülevaatuse käigus

kostjat puudustest, mille eest kostja vastutust kannab. Samuti 07.09.2023 saatis üürileandja

kostjale e-posti teel kommentaarid ja fotod tuvastatud puuduste kohta. Kahjunõude esitas

üürileandja kostjale 17.10.2023 ja hageja teavitas kostjat kahjunõude üleminekust 06.11.2023.

Seega on kostjale puudustest teatatud mõistliku aja jooksul ning nõue on kehtiv VÕS § 336 ja §

338 mõistes.

Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse

summas 1640,61 eurot ning kahju summas 4822,96 eurot.

Kostja vastus

Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja ei eita seda fakti, et tema ja A.

V. (omanik/üürileandja) sõlmisid 01.04.2023 tähtajatu üürilepingu nr EE230326-100787 XXX

aadressil asuva eluruumi väljaüürimiseks. Üürileping oli väljastatud Rendin OÜ (hageja) poolt.

Korter asus vanas elamumajas. Korteris olid vana kasutatud mööbel ja remonti (lagi, põrand,

seinad, aknad, vannituba) ei olnud tehtud, korter oli lihtsalt puhas. Korteriomanik kinnitas, et

korteris pidevalt elavad üürnikud ja korteris on tavaline kulum. 01.04.2023 tutvudes üleandmise-

vastuvõtmise aktiga, kostja pööras tähelepanu sellele, et tema juuresolekul ei olnud tehtud korteri

fotosid ning aktile lisatud fotod ei vasta korteri praegusele seisukorrale (mööbel ja siseviimistlus

on vana, rõdul on vanad asjad). Hageja seletas, et see on tavaline praktika (omanik esitas fotod

juba ammu, üürnikud pidevalt vahetuvad, aga üldandmed on fikseeritud).

2023.a. augustis tekkisid kostjal ettenägematud asjaolud ja ta oli sunnitud kolima

Valgevenemaale perekondlikel põhjustel. Seoses sellega võttis ta viivitamatult üürileandjaga

ühendust ja teavitas, et palub lõpetada sõlmitud üürilepingu alates 05.09.2023. Üürileandja oli

nõus sellega. 05.09.2023 oli poolte kokkuleppel üürileping lõpetatud ja korter koos võtmetega oli

üleantud üürileandjale. Korteri üleandmisel ei olnud esitatud pretensioone üürileandja poolt. 6.

septembril 2023 algas kolmepoolne kirjavahetus e-posti teel, milles kostja selgitas, et üürileping

on lõpetatud 05.09.23. Kostja pööras tähelepanu sellele, et kui leping ei ole lõppenud, siis

üürileandja on kohustatud tagastama võtmed, kuna vastasel juhul üürnik ei saa kasutada korterit

ja sellisel juhul leping lõpetatakse VÕS § 314 alusel, kuna alates 05.09.2023.a. ei ole kostjal

võtmeid ning ta ei saa kasutada korterit. Kostja poolt on makstud kõik kulud (üüritasu,

kõrvalkulud) seisuga 05.09.23.a.

Samuti ei nõustu kostja kahjuhüvitise nõudega. Kui eeldada, et remondikulud on 4822,96 eurot,

siis remonditööde hinnad on ülepaisutatud. Antud juhul remonditööde eesmärk on omaniku

soov, kuna ta tegeleb äritegevusega korteri üürilepingu alusel. 05.09.23 korteri üleandmisel

üürileandjal ei olnud pretensioone korteri seisukorra ega siseviimistluse suhtes. Korteris elavad

erinevad üürnikud ja kulum on kiirem, kui korteris, kus elab pidevalt üks perekond. Üleandmise-

vastuvõtmise aktis esitatud fotod ei kajasta üüritud korteri tegelikku seisukorda (mööbel ja

siseviimistlus), kuna ei olnud tehtud korteri üleandmisel üürniku juuresolekul, aga olid juba OÜ

Rendin e-süsteemis ning kostja ei saanud mõjutada nende sisu. Hageja ei tõendanud ka

põhjuslikku seost tekitatud kahju ja kahju summa vahel.

Kohtu põhjendused

1. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid

kogumis, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1

kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad

tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud

väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu

eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet

selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

3. Hageja on palunud hagiavalduses välja mõista kostjalt (s.o üürnik) üüri ja kõrvalkulude

võlgnevuse summas 1640,61 eurot ning kahju summas 4822,96 eurot. Nimetatud nõuded

on loovutanud hagejale A. V., s.o üürileandja (dtl 120-124). Kohus märgib, et kuna üüri

ja kommunaalkulude tasumise kohustus on seotud üürilepingu kehtivusega, siis tuleb

antud nõude lahendamisel kohtul esmalt kindlaks teha, millal on üürileping lõppenud.

4. Tsiviilasja materjalidega loeb kohus tuvastatuks, et kostja ning A. V. vahel on 01.04.2023

sõlmitud tähtajatu üürileping nr EE230326-100787 XXX aadressil asuva eluruumi

üürimiseks (dtl 31-42). Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti

alusel 01.04.2023 (dtl 43-53). Hageja on leidnud, et üürileping on lõppenud 30.11.2023,

arvestades, et kostja on oma soovist üürileping lõpetada teada andnud 31.08.2023. Kostja

on leidnud, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 05.09.2023.

5. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki

lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle

esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 312 lg 1

sätestab, et eluruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles

öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kohus selgitab, et seega saab tähtajatutut

üürilepingut lõpetada lisaks poolte kokkuleppele kas korraliselt või erakorraliselt.

6. Pooltel puudub vaidlus, et kostja on esitanud 31.08.2023 hagejale soovi üürilepingu

lõpetamiseks. Puuduvad tõendid, et pooled oleksid jõudnud kokkuleppele üürilepingu

lõppemises kostja poolt märgitud kuupäeval, s.o 05.09.2024. Kohtule esitatud e-kirjadest

poolte sellekohast tahet ei nähtu (dtl 111-115, 235-254). Samuti ei ole kostja välja

toonud ega tõendanud, et käesoleval juhul oleksid esinenud mõjuvad põhjused lepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks alates 05.09.2024. Kohtu hinnangul ei saa Valgevenesse

sõitmist perekondlikel põhjustel pidada selliseks erakorraliseks asjaoluks, mille tõttu

saaks lepingu erakorraliselt lõpetada. Kohus peab vajalikuks täiendavalt selgitada, et

korteri ja võtmete tagastamist hagejale ei saa pidada poolte kokkuleppeks lepingu

lõppemise osas. Kostja ei ole tõendanud, et ta ei oleks korterit vajadusel kuni üürilepingu

lõppemiseni kasutada saanud. Vastupidiselt nähtub, et hageja on pakkunud kostjale

korteri kasutamise võimalust 06.09.2023, 07.09.2023, 11.09.2023 ja 13.09.2023 (e-

kirjavahetus dtl 111-115). Seega ei ole asjakohane kostja viide ka VÕS §-le 314 lg 1.

Samas asub kohus seisukohale, et eelnevalt viidatud e-kirjavahetusest nähtuvalt oli

üürileandja nõus lepingu lõpetama 30.09.2023 seisuga. Hageja ei ole kohtule esitanud

tõendeid selle kohta, et üürileandja oleks lepingu lõppemise sidunud täiendavate

tingimustega ning et üürileandja oleks hiljem oma kokkuleppest loobunud ja sellest ka

kostjat teavitanud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 esimene lause

sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb

tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega.

Üürileandja, kostja ja hageja kolmepoolset e-kirjavahetust ei saa pidada tahteavalduse

tegemiseks kostjale. Tegemist on üksnes poolte selgituste ja nägemusega üürilepingu

lõppemise asjaoludest ja võimalikust kahjust.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et üürileping on lõppenud poolte

kokkuleppel 30.09.2023. Kohtu hinnangul kinnitab üürilepingu lõppemist nimetatud

kuupäeval ka asjaolu, et üürileandja on asunud tegema korteris oktoobris remonti ning

novembrist olid korteris uued üürnikud (üüripinna naabrite allkirjastatud avaldus; dtl

256). Hageja ei ole nimetatule vastuväiteid esitanud. Seega ei saanud üürileping enam

oktoobris ja novembris kohtu hinnangul kehtida.

7. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele

isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest

tasu (üüri). VÕS § 296 lg 3 kohaselt üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei

saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. VÕS § 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu

üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja

nõuda selle täitmist.

Üürilepingu p 4 kohaselt kohustus kostja tasuma igakuiselt üüri summas 550 eurot.

Üürilepingu p 4 kohaselt kohustus üürnik tasuma kõrvalkulud vastavalt esitatud arvetele/

makseteatistele. Üürilepingu lisas nr 2 leppisid pooled kokku, et kostjale jäävad kanda

kõik korteri kasutamisega seotud kõrvalkulud, sealhulgas küte, gaas, üldelekter, elekter,

üldvesi, soe ja külm vesi, vee soojendamine, prügi, sideteenused, haldustasu,

hooldustasu, remondifond ja maja kindlustus.

Hageja on palunud kostjalt välja mõista üüri perioodi eest 06.09.2023 kuni 30.11.2023 ja

kommunaalkulude võlgnevuse perioodi eest 01.09.2023 kuni 30.11.2023 kokku summas

1640,61 eurot. Kohus selgitab, et üürileandja on õigustatud nõudma üüri ja

kommunaalkulusid kuni üürilepingu kehtimiseni (s.o kuni 30.09.2024). Kuna üürileping

kehtis kuni 30.09.2023, siis ei pea kohus põhjendatuks välja mõista üüri ega ka

kommunaalkulusid oktoobri 2023 ega ka novembri 2023 eest.

Hagiavalduse kohaselt on tasumata üür perioodi eest 06-30.09.2023 eest summas 458,30

eurot ning kommunaalkulud ajavahemiku 01-30.09.2023 eest (osaliselt) summas 27,97

eurot. Tõenditest nähtuvalt on Eesti Energia esitanud septembri 2023 eest arve nr

422901516577 summas 8,65 eurot (dtl 136-137), millest hageja nõuab kostjalt 2,85 euro

tasumist ning KÜ Mahtra X esitanud 04.10.2023 arve nr 231050 kokku summas 76,13

eurot (dtl 133), millest hageja nõuab 25,12 euro tasumist. Kostja ei ole esitanud tõendeid,

et üür või kommunaalkulu nimetatud perioodi eest oleks tasutud. Seega on põhjendatud

kostjalt hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus summas 458,30 eurot ning

kommunaalkulud summas 27,97 eurot. Kuna üürileping kehtis kuni 2023 septembri

lõpuni, siis ei oma asja lahendamisel ka tähtsust, kas kostja septembris 2023 reaalselt

üüripinda ka kasutas.

8. Hageja on palunud kostjalt välja mõista eluruumi kahjustamise eest 4822,96 eurot.

VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt

sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab

üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab

asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja

üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 334 lg 2

sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis

toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või

kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja

kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise,

halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus

selgitab, et üürnik peab seega kasutama asja hoolikalt ning ära hoidma kahjustused, mida

hoolikas üürnik ära hoiaks ning tagastatava asja seisund ei tohi olla halvem seisundist,

mis vastab lepingujärgsele kasutusele. Ka üürilepingus on kokku lepitud, et hiljemalt

lepingu lõppemise kuupäeval tagastab üürnik ruumid (s.h kõik ligipääsu vahendid) samas

seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle arvestades lepinguga

kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muutusi, m.h. normaalne kulumine (üürilepingu

üldtingimused p 4.5.1).

Seega tuleb hageja kahjunõude lahendamiseks kohtul kindlaks teha, millises seisundis

anti kostjale üüripind üle ning millises seisundis see tagastati.

9. Üürilepingu üldtingimuste punktis 2.1 on sätestatud, et lepingu sõlmimisel üürileandja

annab ruumid üle ja üürnik võtab ruumid vastu üleandmise-vastuvõtmise akti (ÜVA)

koostamise/kinnitamisega, aktis fikseeritakse eluruumide seisukord, sisustus ning puhtus.

01.04.2023 koostatud üleandmise-vastuvõtu aktist nähtub, et korteris on tehtud

professionaalne puhastus ning korter on hiljuti värskendatud ning suuri kulumisjälgi ei

esine (dtl 43-53). Ühtegi täiendavat kommentaari või märkust aktile lisatud ei ole. Samuti

ei nähtu aktile lisatud piltidelt suuremaid kulumisjälgi ega kahjustusi (dtl 54-70). Seega

saab eeldada, et korter anti üürnikule üle heas seisukorras. Kostja ei ole tõendanud, et tal

puudus võimalus mõne puuduse olemasolul täiendavaid märkuseid paluda akti sisestada.

10. Üürilepingu üldtingimuste punktis 2.3 on sätestatud, et lepingu lõppemisel annab üürnik

ruumid üle ja üürileandja võtab ruumid vastu (ÜVA) koostamise/kinnitamisega, aktis

fikseeritakse eluruumide seisukord, sisustus ning puhtus. Korteri tagastamisel ei ole

pooled akti koostanud, kuid kohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et üüritud korter oli

tagastamise ajal halvemas seisukorras, kui selle üleandmise ajal. Hageja poolt esitatud

fotodelt nähtuvad järgmised kahjustused: magamistoa seinas on augud ning tapeet rebitud

(dtl 81, 95, 110); elutoa seintel on kriimustused, värvikahjustused, täkked ning augud (dtl

156-166, 180, 196-197); esikus ja koridoris on kriimustused, värvikahjustused ning

täkked (dtl 145, 153-155, 167-172, 175, 177, 195), köögi seintel on täkked (dtl 173, 174);

duširuumi seitel on kriimud ja lahtine liist (dtl 178, 179); elutoa laes on kriimud ja täkked

(dtl 142, 143, 150); esiku ja koridori laes kriimud ja täkked (dtl 144, 146-148, 194);

köögi laes on värvikahjustus (dtl 149); duširuumi laes on värvikahjustused (dtl 151);

elutoas on parketil kahjustused (dtl 79, 80, 90, 91); magamistoa uksel on sügavad

löökaugud (dtl 181); koridori-elutoa ukselengil täkked ja värvikahjustused (dtl 182, 187,

192); koridori- ja magamistoa ukselengil täkked ja värvikahjustused (dtl 183, 186, 188-

190, 193); tualettruumi ukselengil värvikahjustus (dtl 185). Võrreldes eeltoodud fotosid

üleandmise aktis olevate fotodega, siis nähtub, et enne üürile andmist korteri seintel,

lagedel ega ustel kriime, täkkeid, auke jms ei esinenud. Samuti on esitatud videoga

tõendamist leidnud, et rõduuks on saanud kahjustada, s.o ukse ülemine osa avaneb samal

ajal kui alumine osa püsib paigal ja takistab ukse täielikku avamist (dtl 199) ning fotodelt

nähtub, et lambipirn on purunenud (dtl 71, 272). Kohus asub seisukohale, et suuremas

osas märgitud kahjustuste näol ei ole tegemist tavapärase kulumisega arvestades ka

asjaoluga, et üüripind oli üürniku kasutuses vähem kui pool aastat. Samuti ei ole kostja

esitanud tõendeid, et viidatud puudused oleksid esinenud üüripinnal juba üürnikule üle

andes. Kohtul puudub seega alus kahelda, et nimetatud puudused (so täkked, kriimud,

seinakahjustused) on tekkinud ajal, mil korter oli kostja kasutuses ning pildid kahjust on

tehtud vahetult peale korteri üleandmist omanikule.

11. Hagiavalduses on hageja viidanud ka rikutud kohvilauale ning esitanud selle kohta foto ja

video (dtl 198, 273) ning diivani, tooli ja vaiba puhastamise vajadusele. Kohus on

seisukohal, et viidatud tõenditest ei ole kohvilaua kõverus selgelt tuvastav. Mööbli osas

märgib kohus, et iseenesest nähtub hageja poolt esitatud fotodelt, et seal olev diivan on

määrdunud (dtl 2, 83, 84, 85). Samas tegemist ei ole diivaniga, mis kajastub korteri

üleandmisaktis (dtl 66, 67). Samuti ei kinnita hageja poolt esitatud vaiba pilt (dtl 82)

selle puhastamise vajadust ning toolide osas ei ole hageja ühtegi pilti kohtule esitanud.

12. VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja

seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui

üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt,

välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega

avastada.

Nii hagiavaldusest, kui ka kostja vastusest nähtub, et korter anti üle 05.09.2023. Kuigi

korteri tagastamise kohta ühtegi akti ei koostanud, siis on tõendamist leidnud, et pooled

on 07.09.2023 suhelnud seoses tekkinud puudustega, kirjeldanud puuduseid ning lisanud

ka draivi lingi, kus on fikseeritud pildid/videod vigastustest (dtl 111-115). Kohus loeb

seega tõendatuks, et puudustest on kostjale viivitamatult peale nende avastamist teatatud.

Kostja ei ole esitanud ka vastuväiteid selles osas, et teda ei oleks puudustest õigeaegselt

teavitatud.

13. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos

kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või

kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 4

kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus

põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg

(põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige

kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse

vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks

või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju

hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 1 sätestab, et asja hävimisest või

kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta

hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele.

Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja

väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel

mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab

kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse

vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas,

tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1.

Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on tõendamist leidnud, et kostja on lepingut

rikkunud, tagastades eluruumi puudustega, mistõttu on üürnikule tekkinud kahju.

Rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos, kuna käsitletavad puudused tekkisid ajal,

mil asi oli kostja valduses ja kostja pole tõendanud, et kahjustumine toimus asjaoludel,

mis ei tulenenud temast. Seetõttu on hageja iseenesest õigustatud nõudma kostjalt kahju

hüvitamist.

Hageja kahju hüvitamise nõue summas 4822,96 eurot koosneb hagiavalduse kohaselt

järgnevast: remonditööd vastavalt Nutifur OÜ pakkumisele nr 300140 summas 4545,46

eurot (dtl 125-128), uue lambi maksumus summas 29,99 eurot (dtl 200), uue kohvilaua

maksumus summas 25,99 eurot (dtl 201), rõduukse reguleerimise kulu 54 eurot (dtl 129)

ning pehme mööbli puhastuse (s.o diivan, toolid, vaip) summas 167,52 eurot (dtl 130).

Nutifur OÜ pakkumisest nähtuvad lagede ning seinte parandustööd, elutoa parketi

vahetus, ukse ja 4 lengi vahetus koos liistudega ning samuti ettevalmistustööd ja

ehitusjärgsed koristustööd. Kohus märgib, et ettevõtte blanketile koostatud

hinnapakkumine (olenemata selle formaadist) on kahju suuruse hindamisel küllaldane

dokumentaalne tõend. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud töid saaks teha

odavamalt või hinnapakkumises märgitud tööd oleksid ebavajalikud. Kostja esitatud

tõend siseukse maksumusest summas 38,50 eurot kajastab teatud perioodil olevat

soodushinda ning ei erine iseenesest suuremal määral hinnapakkumises kajastatud ukse

hinnast, kui lähtuda ka tavahinna ja soodushinna vahest (dtl 258-259). Arvestades

kahjustuse ulatusega on kohtu hinnangul usutav, et hinnapakkumises sisalduvaid töid ka

reaalselt teostada tuleb. Seega peab kohus põhjendatud kuluks hageja poolt märgitud

4822,96 eurot. Samuti peab kohus põhjendatuks rõduukse reguleerimise kulu summas 54

eurot, arvestades, et hageja on tõendanud selle reguleerimise vajadust. Kohus ei pea

põhjendatuks uue lambi, kohvilaua ega ka pehme mööbli puhastuse kulusid. Kohus on

eelnevalt märkinud, et kohvilaua kõverus ega ka mööbli puhastamise vajadus ei ole

tõendatud. Lambi osas on hageja on selgitanud, et lambipirn oli purunenud lambikuplis

nii, et selle sisemus jäi sisse, samas kui klaasist osa oli eemaldatud ning seega on vajalik

uue lambi ostmine. Samas ei ole hageja tõendanud, et purunenud sisemust ei ole võimalik

eemaldada ning seetõttu ei ole kohtu hinnangul uue lambi ostmise kulu põhjendatud.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt välja mõista kahju summas 4876,96 eurot.

14. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks

välja mõista üürivõlgnevus summas 458,30 eurot, kommunaalkulude võlgnevus

summas 27,97 eurot ning kahju summas 4876,96 eurot.

Menetluskulud

15. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi

osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus jätab menetluskulud 75% ulatuses kostja kanda ning 15 % ulatuses hageja kanda.

Kohus arvestab hagi rahuldamise

16. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine

ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4

kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva

seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Liisi Vernik

kohtunik