2-23-14789/20 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

16.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-14789

Kohtuasi

E.A hagi LVM Kinnisvara Tallinn OÜ vastu 2450

euro ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

E.A apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja E.A (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Vassili Kosteitšuk

Kostja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood

12060817), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-

Marja Põldvere

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast E.A apellatsioonkaebust Harju Maakohtu

30.08.2024 otsuse peale

2. Jätta apellatsioonkaebuse esitamisega seotud menetluskulud E.A kanda.

Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. E.A (hageja) esitas 18.10.2023 Harju Maakohtule hagi LVM Kinnisvara Tallinn OÜ

(kostja) vastu, paludes välja mõista kostjalt hageja kasuks 2450 eurot ja seadusjärgne viivis

alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt oli hageja huvitatud korteriomandi asukohaga Tartu mnt 56–38,

Tallinn (Tartu mnt korteriomand) ostust. Veebilehel www.kv.ee kostja avaldatud

müügikuulutuses oli korteri hinnaks märgitud 189 900 eurot, millele lisandub parkimiskoha

garaažis ja panipaiga eest 19 000 eurot. Enne uue korteri ostmist tahtis hageja müüa

olemasoleva korteri, ühtlasi oli hagejal vaja taotleda pangalaenu. Kostja pakkus hagejale

tasulise teenuse hageja vana korteri müügi vahendamisel. Ühtlasi soovitas kostja hagejal

sõlmida Tartu mnt korteriomandi broneerimisleping.

3. Hageja ja kostja sõlmisid 04.06.2023 broneerimislepingu nr 02.06.23-BRON-HA01.

Pooled leppisid kokku, et hageja ostab korteri koos parkimiskohaga ja panipaigaga 205 000

euro eest. Lepingu p 6.1 alusel tasus 04.06.2023 hageja kostjale 2000 eurot. Lepingu p-s 6.2

kohaselt korteri müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu 2000 eurot korteri

ostuhinna ettemaksuks, st notariaalse lepingu sõlmimisel pidi hageja tasuma ülejäänud 203

000 eurot. Lepingu p 6.3 sätestab, et kui ostja jätab broneerimisperioodi jooksul kinnisasja

müügilepingu sõlmimata või kui ostja loobub käesoleva lepinguga tema jaoks broneeritud

kinnisasja ostmisest jääb broneerimistasu maaklerile ning seda ei tagastata.

4. Notariaalne leping jäi sõlmimata, kuna 2 päeva enne notariaalset lepingut (29.07.2023)

saatis kostja hagejale teate varjatud puuduste esinemise kohta (lumesulamisvee läbijooks

garaažis, hoone tulekustutussüsteemi võimalikud rikked, panipaiga niiskuseprobleemid),

millest polnud hagejat varasemalt teavitatud. Müügikuulutuse ja maakleri poolt enne

broneerimislepingu sõlmimist antud selgituste kohaselt pidi hageja ostma kolm

korteriomandit, s.o korter, parkimiskoht garaažis ja panipaik. Pärast broneerimislepingu

sõlmimist selgus, et parkimiskoht ei ole eraldi korteriomandina vormistatud ja selle müüki ei

toimu, mille tõttu keeldus pank hageja soovitud tingimustel laenu andmisest, leides, et korteri

hind on ülepaisutatud. Eeltoodud põhjustel keeldus hageja notariaalset müügilepingut

sõlmimast ja esitas 04.06.2023 kostjale nõude tasutud ettemaksu summas 2000 euro

tagastamiseks. Kostja keeldus hageja nõuet rahuldamast.

5. Hageja on seisukohal, et broneerimislepingul on korteriomandi müügilepingu eellepingu

tunnused, kuivõrd broneerimislepingu alusel toimus korteri müügihinna osaline tasumine ning

lepingus on fikseeritud kõik korteri müügilepingu olulised tingimused. Kuivõrd korteriomandi

käsutamist puudutava lepingu suhtes kehtib kohustuslik notariaalne vorm, mis on antud juhul

täitmata, on leping tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1).

6. Kui leping ei ole tühine, siis hageja taganeb lepingust selle olulise rikkumise tõttu kostja

poolt, sest müügilepingu objekt ei vastanud müügikuulutuses esitatud lubadustele.

7. Broneerimisleping oli sõlmitud eksimuse mõjul. Kui hageja oleks olnud teadlik niiskuse

probleemidest ja sellest, et parkimiskoht ei ole korteriomandina vormistatud, siis poleks ta

broneerimislepingut sõlminud (TsÜS § 90 lg 1).

8. Kõik tühise, taganemisega lõppenud ja tühistatud lepingu alusel saadu kuulub alusetu

rikastumise sätete alusel tagastamisele, millest tulenevalt peab kostja tagastama hagejale 2000

eurot. Lisaks peab kostja hagejale hüvitama kohtueelsed õigusabikulud kui tekitatud kahju

summas 450 eurot.

9. Kostja põhjendused ja viited broneerimislepingu punktidele on asjakohatud ja ei anna alust

hagi rahuldamata jätmiseks. Hageja ei olnud nõus maksma 2000 eurot ainult korteri

broneerimise eest, vaid oli nõus maksma 2000 eurot korteri ettemaksuna (lepingu p 6.2).

Kuivõrd müüki ei ole toimunud, siis tasutud ettemaks kuulub tagastamisele. Põhjendamata ja

tõendamata on kostja väited selle kohta, et broneerimise eest makstav tasu (2000 eurot) ei

ületa broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja see on analoogsetes lepingutes

tavapärane broneerimistasu. Hagejale saadetud müügilepingu projekti p 2.2.2 järgi pidi kostja

müügilepingu sõlmimisel saama vahendustasu summas 3125 eurot. Maakleritasu ja tasu

broneerimise eest on tasakaalust väljas. Kahe kuu jooksul korteri mittepakkumise eest on

2000 eurot ebamõistlikult suur summa. Korteri ostmiseks oli hagejal vaja oma olemasolev

korter müüa või pangalaenu taotleda. Olukorras, kus uue korteri ostmise võimalus sõltub

täielikult teistest asjaoludest, mis ei ole hageja võimu all, polnud hageja nõus ja huvitatud

ainult korteri broneerimise eest 2000 euro tasumisest. Müügikuulutuse järgi pidi korteri hind

olema 189 000 eurot, mitte 201 000 eurot nagu oli märgitud müügilepingus. Seetõttu leidis

AS-i LHV Pank laenuhaldur, et korteriomandi hind (201 000 eurot) on ülepaisutatud ja

seetõttu keeldus hageja soovitud tingimustel laenu andmast. See olukord tekkis kostja poolt

müügikuulutuses valeinfo avaldamise tõttu.

Kostja vastuväited

10. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11. Broneerimislepingu p 4.1 ja 5.1 kohaselt broneeris maakler ostja kasuks Tartu mnt

korteriomandi kuni 02.08.2023 selliselt, et maakler ei paku kokkulepitud ajaperioodi jooksul

broneerimislepingu p-s 1 nimetatud korteriomandit müügiks ühelegi kolmandale isikule.

Broneerimislepingu p 6.1 kohaselt kohustus ostja maaklerile maksma selle eest

broneerimistasu (summas 2000 eurot). Poolte vahel puudub vaidlus, et nii maakler kui ka

ostja on broneerimislepingust tulenevad kohustused (ennekõike p 4.1 ja 5.1 ning 6.1) täitnud,

st kostja broneeris hageja jaoks broneerimislepingus märgitud tähtajaks kinnistu ja hageja

tasus kostjale selle eest 2000 eurot.

12. Pooltevaheline leping on olemuselt broneerimisleping, mitte kinnisasja müügilepingu

eelleping. Broneerimislepingu põhikohustused on toodud lepingu p-s 4, eraldi on pooled

lepingu p-s 4.3 rõhutanud, et tegemist ei ole ei maaklerlepinguga ega eellepinguga kinnisasja

müügilepingu sõlmimiseks. Müügilepingu sisuks olevad võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg-s 1

sätestatud kohustused broneerimislepingus puuduvad. Kostja ei olnud korteriomandi omanik,

mistõttu poleks ta saanud korteriomandi omandit ja valdust hagejale üle anda, vaid kostja

kohustus vahendama kinnisasja müügilepingu sõlmimist (broneerimislepingu p 1). Asjaolu, et

broneerimislepingu p-s 6.2 on pooled kokku leppinud, et kinnisasja müügilepingu sõlmimisel

loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks, pole piisav, et

tõlgendada broneerimislepingut kinnisasja müügilepingu eellepinguna. Kinnisasja

broneerimise eest makstav tasu ei ületa broneerimise eest mõistlikult makstavat summat.

Broneerimislepingule pole ette nähtud vorminõuet.

13. Hagejal poleks õigust nõuda 2000 euro tagastamist isegi juhul, kui broneerimisleping

oleks tühine või tühistatav. Tühise tehingu puhul peavad mõlemad pooled teiselt poolelt

tühise tehingu alusel saadu tagastama. Maakler täitis omapoolse broneerimislepingu p-st 4.1

tuleneva kohustuse ja ostja sai broneerimislepingu alusel teenuse, mille eest ta

broneerimistasu maksis. Kuna osutatud teenust tagastada ei ole võimalik, peaks hageja

hüvitama maaklerile saadu hariliku väärtuse, mis väljakujunenud ja üldteada turupraktika

kohaselt on 2000 eurot.

14. Hageja väited tehingu eksimuse mõjul tühistamise õiguse osas on alusetud, kuna kostja ei

ole hagejat eksimusse viinud. Asjaolu, et panipaik ei pruugi mitteeluruumina ja kütteta

ruumina riiete hoiustamiseks sobida, ei olnud uus asjaolu või (varjatud) puudus. Kostja

hinnangul jättis ostja kinnisasja ostmata seetõttu, et ei saanud pangast talle sobivatel

tingimustel laenu, mis aga ei ole tingitud kostjast. Objektile oli tunnustatud

kinnisvarahindajate poolt tellitud kinnisvara hindamisakt, mis turuväärtust kinnitas.

Broneerimislepingu kohaselt vahendas maakler korterit ostjale hinnaga 205 000 eurot, seega

pidi ostja broneerimislepingut sõlmides arvestama ostuhinnaga 205 000 eurot. Vastavatel

tingimustel finantseeringu leidmine oli ja on ostja riisiko. Hagiavaldusele lisatud

müügikuulutuses ei ole panipaiga ega parkimiskoha omandivormi käsitletud, ka hageja enda

esitatud hagiavalduse lisast 6 lähtuvalt viidatakse parkimiskoha osas kasutuskorra

kokkuleppele. Tartu mnt 56, Tallinn kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe

kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, millest tulenevalt jääb üks parkimiskoht

korteriomandi nr 38 igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusesse. Asjaolu, et ostja ei

olnud enda jaoks panipaiga olemust ja omadusi läbi mõelnud või teadvustanud, et

parkimiskoht ei ole eraldi korteriomand, ei tähenda, et tegemist oleks (varjatud) puudusega,

mille osas maakler oleks loonud ostjale ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest.

15. Hageja kahjunõue on alusetu. Hagejal puudus õiguslik alus kohustuse täitmisena saadu

tagasinõudmiseks, kostja ei ole broneerimislepingut rikkunud ning eeltoodust tulenevalt

puudus hagejal ka igasugune vajadus kohtueelses menetluses õigusabile kulutuste tegemiseks.

Alusetu on ka hageja viivisenõue, sest põhinõue ei kuulu rahuldamisele.

Maakohtu otsus ja põhjendused

16. Harju Maakohus jättis 30.08.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse summas 1494

eurot, millele lisandub viivis seadusjärgses määras.

17. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt menetles kohus asja lihtsustatud korras

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405).

18. Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle:

- pooled sõlmisid 04.06.2023 broneerimislepingu nr 02.06.23-BRON-HA01, mille p 4.1 ja

5.1 kohaselt broneeris maakler ostja kasuks Tartu mnt korteriomandi kuni 02.08.2023

selliselt, et maakler ei paku kokkulepitud ajaperioodi (broneerimisperioodi) jooksul

broneerimislepingu p-s 1 nimetatud korterit müügiks ühelegi kolmandale isikule;

- broneerimislepingu p 6.1 kohaselt kohustus ostja maaklerile maksma selle eest

broneerimistasu summas 2000 eurot ning lepingu p-st 6.2 lähtuvalt loetakse kinnisasja

müügilepingu sõlmimisel broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks;

- kostja broneeris hageja jaoks broneerimislepingus märgitud tähtajaks kinnistu ja ostja tasus

kostjale broneerimislepingu alusel 2000 eurot.

19. Poolte vahel on vaidlus, kas 04.06.2023 sõlmitud broneerimislepingut tuleb käsitada

lepingu p-st 6.2 lähtuvalt müügilepingu eellepinguna ning kui, siis kas lepingu sõlmimisel on

rikutud kohustuslikku vorminõuet. Hageja tõi välja, et ei olnud nõus maksma 2000 eurot

ainult korteri broneerimise eest, vaid oli nõus maksma 2000 eurot ainult korteri ettemaksuna

(lepingu p 6.2).

20. Müügileping on VÕS § 208 lg 1 järgi leping, millega üks isik (müüja) kohustub andma

teisele isikule (ostja) üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava

asja ning tegema võimalikuks omandi ostjale ülemineku ning ostja kohustub müüjale tasuma

asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Eelleping on VÕS § 33 lg 1 järgi kokkulepe, millega

pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel.

Kinnisasja müügilepingu eelleping on seega leping, millega üks isik (müüja) kohustub tegema

tulevikus võimalikuks kinnisasja omandiõiguse ülemineku teisele isikule (ostjale) ja andma

tulevikus kinnisasja teisele isikule (ostjale) üle ning teine isik kohustub maksma tulevikus

müüjale kinnisasja eest tasu ja võtma tulevikus kinnisasja vastu. Kinnisasja

broneerimislepingut ei ole võlaõigusseaduses lepinguliigina välja toodud. Kinnisasja

broneerimislepingu sisuks on ühe isiku kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel kinnisasi teise

isiku huvides kolmandatele isikutele võõrandamata ja teise isiku kohustus maksta selle eest

tasu (RKTKo 29.11.2017, 2-16-8456, p 16).

21. 04.06.2023 sõlmitud lepingu tegeliku olemuse väljaselgitamiseks tuleb lepingut

tõlgendada lähtuvalt VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitest, st esmajoones

tuleb lähtuda sellest, millist lepingut pooled ise tegelikult sõlmida soovisid.

21.1. Lepingust nähtub, et kostja kohustus maakleriteenuse lepingu alusel vahendama korteri

müügilepingu sõlmimist kolmandate isikutega. Lepingu p-st 2 nähtub, et kostja tegi hagejale

pakkumise selliselt, et ta osundab korteri ostmise ja korteri müüjaga müügilepingu sõlmimise

võimalusele lepingu p-s 1 nimetatud tingimustel. Kostjal ei olnud volitust müüja nimel

korterit võõrandada, vaid üksnes osundada müüjaga korteri müügilepingu sõlmimise

võimalikkusele. Hageja soovis korterit osta pangalaenu eest, kuid asjaolu, et pank keeldub

hageja soovitud tingimustel hagejale laenu andmisest, selgus vahetult enne müügilepingu

sõlmimist. Hageja jaoks ei olnud 04.06.2023 lepingu sõlmimise hetkel veel teada, kas hageja

saab pangast korteri ostmiseks laenu või mitte.

21.2. Kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal seega õigust anda korteri omandiõigust ega

valdust hagejale üle. Pooled teadsid seda. Hagejal ei olnud lepingu sõlmimise ajal raha, et

maksta korteri ostuhinda, ning hageja ei teadnud ka, kas tal õnnestub võõrandada eelnevalt

olemasolev korteriomand või kas pank annab talle laenu korteri ostmiseks. Pooled teadsid ka

seda. Maakohus ei pidanud lepingu sõlmimise olukorda arvestades usutavaks, et poolte ühine

tegelik tahe oli võtta lepingu sõlmimisega endile sellised siduvad kohustused, mida nad ei

olnud lepingu sõlmimise ajal võimelised täitma. Maakohus leidis sellest tulenevalt, et pooled

ei soovinud lepingu sõlmimisel võtta endale kinnisasja müügilepingu eellepingule

iseloomulikke kohustusi ning pelgalt lepingu p-st 6.2 ei ole võimalik ka vastavasisulist

järeldust teha.

21.3. Kostja huvi lepingu sõlmimisel seisnes selles, et tema vahendamisel jõutakse korteri

müügilepingu sõlmimiseni ning et tal tekib sellest tulenevalt õigus saada selle eest

maakleritasu. Hageja huvi lepingu sõlmimise vastu seisnes selles, et kostja ei vahendaks

korteri müüki edasi ning hagejal oleks broneerimisperioodi jooksul võimalus, kuid mitte

kohustus, korter osta. Pooltel oli seega ühine huvi selle vastu, et hageja ostaks korteri lõpuks

ära. See huvi on iseloomulik broneerimislepingule. Sellest, et lepingu p-des 6.2–6.4 sätestatud

tasukokkuleppes kajastub ka poolte laiem huvi müügilepingu sõlmimise vastu, ei saa ega

peakski saama järeldada, et pooled leppisid kokku, et kostja soovib lepingu sõlmimisega võtta

endale siduva kohustuse tulevikus anda hagejale üle korteri valduse ja omandiõiguse ning

hageja võttis lepingu sõlmimisega endale siduva kohustuse maksta tulevikus korteri ostuhind

rahas. Pooled võivad lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida lepinguliste kohustuste

täitmise eest tasus kokku nii, nagu nad seda soovivad. Tasu maksmise kohustuse sidumine

alternatiivsete äramuutvate tingimustega on TsÜS § 102 lg 3 ja § 103 järgi lubatud.

21.4. Lepingu p-st 4.3 nähtub muuhulgas sõnaselgelt, et „Käesolev leping ei ole

maaklerleping ega eelleping kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Käesolev leping on

broneerimisleping.“. Täiendavalt on hageja lepingut sõlmides kinnitanud, et on

broneerimislepingu läbi lugenud, lepingu sisu maakleriga läbi arutanud ning kõik

lepingupunktides kokkulepitu on talle arusaadav; hageja kinnitas, et ta ei soovi lepingupunkte

muuta ega täiendada ning tema tahe on sõlmida broneerimisleping selles kindlaks määratud

tingimustel. Maakohus leidis eeltoodust tulenevalt, et pooled soovisid lepingu sõlmimisel

võtta endile broneerimislepingule iseloomulikud kohustused, st kostja kohustus jätma korteri

müügi teatud ajaperioodi vältel kolmandatele isikutele hageja huvides vahendamata ja hageja

kohustus maksma selle eest tasu.

21.5. Broneerimistasu 2000 eurot oli ligikaudu 1% korteri kavandatud ostuhinnast 205 000

eurot. Arvestades poolte huvisid lepingu sõlmimise vastu, ei olnud broneerimistasu korteri

kavandatava ostuhinna ja broneerimisperioodi lõikes niivõrd suur või võrreldes eeldusliku

maakleritasuga ebaproportsionaalselt suur, et sellest võiks järeldada, et tegelikult oli tegemist

ikkagi korteri ostuhinna tasuga.

21.6. Leping ei ole seega korteri müügilepingu eelleping ega VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1

ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Kuna leping on broneerimisleping, millele ei ole seaduses

vorminõuet ette nähtud, on leping kehtiv.

22. Hageja väitel ei olnud tal võimalik sõlmida korteri omandamiseks müügilepingut, kuna

müügilepingu tingimused ei vastanud müügikuulutuses ja broneerimislepingus sätestatud

tingimustele parkimiskoha omandiõiguse ja tehinguhinna osas ning pank ei andnud hagejale

hageja soovitud tingimustel laenu, viidates korteriomandi ülepaisutatud hinnale. Hageja tõi

välja, et lepinguobjektil esinesid puudused, millest ta sai teada vahetult enne müügilepingu

sõlmimist. Eeltoodust lähtuvalt on hageja seisukohal, et tal ei olnud võimalik müügilepingut

sõlmida tulenevalt asjaoludest, mille ilmnemine ei olnud tema kontrolli all. Kostja tõi välja, et

korteriomandi kohta pangale esitatud hindamisaktist tulenevalt oli korteriomandi turuväärtus

211 000 eurot. Hageja viidatud tõendist lähtuvalt oli panga sisemise hindamisakti kohaselt

korteriomandi ja panipaiga turuväärtus kokku 189 000 eurot.

22.1. Maakohus asus seisukohale, et 04.06.2023 broneerimisleping ei sätesta täiendavaid

tingimusi lisaks p-dele 6.3 ja 6.4 hageja tasutud broneerimistasu osas sõltuvalt müügilepingu

sõlmimata jätmise sisulisest põhjusest. Vastupidiselt on lepingus sätestatud tagajärjed

sõltuvalt sellest, kummast poolest tulenevalt jääb müügileping sõlmimata. Puudub vaidlus

selles, et müügileping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel, millest lähtuvalt kohaldus

p 6.3 ehk tasutud broneerimistasu jäi maaklerile ja seda ei tagastatud ostjale. Lisaks ei nähtu

AS LHV Pank esindaja 27.07.2023 e-kirjast sõnaselget panga keeldumist korteriomandi

võõrandamiseks laenu andmisest, vaid pank on palunud hagejal täpsustada „kas proovite

ostetava korteri maksumust alandada seoses sellega, et turuväärtus on väiksem kui LVM

kinnisvara hindamisaktis.“ Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest lähtuvalt ta

oleks pärast antud teate saamist pidanud läbirääkimisi seoses võimaliku müügihinna

alandamisega või palunud müügilepingu projektis teha muudatusi seoses võõrandatava

korteriomandi ja panipaiga hinnaga. Asjakohatud ja tõendamata on hageja etteheited, et

korteriomandiga koos võõrandatavat parkimiskohta ei olnud kavas võõrandada eraldi

korteriomandina ning et just antud asjaolust tulenevalt pidas pank korteriomandi hinda

ülepaisutatuks. Hageja ei ole eile toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuks, et

notariaalse kasutuskorra kokkuleppe alusel konkreetse korteriomaniku ainukasutusse- ja

ainuvaldusesse määratud parkimiskoha turuväärtus selle soetamisel koos korteriomandiga

oleks madalam võimalikust parkimiskoha võõrandamisest.

22.2. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest lähtuvalt saaks asuda seisukohale, et

käesoleval juhul ei kohaldu lepingu p 6.3. Tõenditest nähtub, et läbivalt on käsitletud

müügiobjekte nende hindade väljatoomisel tervikuna st tehingu kogumaksumus

korteriomandi, panipaiga ning parkimiskoha ainukasutusõiguse võõrandamisel oli

müügikuulutuses 208 900 eurot, broneerimislepingus 205 000 eurot (3900 euro võrra

soodsam hind võrreldes müügikuulutuses sätestatuga) ning müügilepingu projektis 205 000

eurot (sama, mis broneerimislepingus). Asjaolu, kas konkreetse korteriomandiga vahetult

seotud parkimiskoha ainukasutuse hind on esitatud koos korteriomandi hinnaga või eraldi, ei

oma kohtu hinnangul käesoleval juhul sisulist tähendust, kuivõrd hageja sooviks oli

omandada nii korteriomand, panipaik, kui ka parkimiskoha ainukasutusõigus.

23. Maakohus ei pidanud vajalikuks täiendavalt käsitleda hageja väiteid korteriomandi

võimalike puuduste osas ja hinnata nende mõju võimalikust müügilepingust loobumise osas.

Hageja on välja toonud primaarsena, et lähtuvalt panga negatiivsest vastusest laenu saamise

osas puudusid hagejal müügilepingu sõlmimiseks rahalised vahendid ning hageja ei ole kohtu

ette toonud asjaolusid, millest nähtuks, et ta ka pärast maakleri 29.07.2023 teadet oleks

asunud võimalikele hinnaläbirääkimistele ja/või nõudnud enne müügilepingu sõlmimist

viidatud puuduste/probleemkohtade müüja poolt kõrvaldamist. Hageja ei ole tõendanud, et

04.06.2023 broneerimisleping oleks tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla

mõjul, millest lähtuvalt ei esine maakohtu hinnangul käesoleval juhul TsÜS § 90 lg 1 tehingu

tühistamise aluseid.

24. Hageja tõi välja, et juhul, kui 04.06.2023 sõlmitud leping ei ole tühine, siis hageja taganeb

lepingust selle olulise rikkumise tõttu. Kostja vaidles hagejale vastu, tuues välja, et ta on

täitnud omalt poolt 04.06.2023 lepinguga võetud kohustused. Maakohus nõustus kostjaga, et

kostja oli broneerimiskohustuse täitnud. Kuna hageja ei ole toonud kohtu ette asjaolusid,

millest lähtuvalt ei oleks kostja broneerimislepingust tulenevaid kohustusi täitnud, puudub

alus lepingust taganemiseks.

25. Hagejal ei ole seega nendel asjaoludel, millele hageja oma nõude alusena tugines, õigust

nõuda kostjalt VÕS § 1028 lg 1 järgi 2000 euro tagastamist.

26. Hageja on taotlenud kostjalt ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Kuna leping ei

ole tühine, tühistatav ning puudub alus lepingust taganemiseks ja hagejal ei ole õigust nõuda

kostjalt broneerimistasu tagasi, ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt kohtueelsete

õigusabikulude summas 450 eurot tasumist.

27. Kuna kostja ei rikkunud broneerimistasu tagastamata jätmisega oma kohustusi, ei ole

hagejal õigust nõuda kostjalt broneerimistasu tagastamisega viivitamise eest viivist.

Apellatsioonkaebus

28. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus

tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Alternatiivselt palub hageja saata asi tagasi maakohtule uueks arutamiseks.

29. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohtuotsus üllatuslik ja põhineb menetlusõiguse ja

materiaalõiguse normide olulisel rikkumisel.

30. Kohtuotsus on rajatud ekslikule ja tõendamata oletusele, et hagejal ei olnud raha korteri

ostuhinna tasumiseks ilma oma olemasoleva korteriomandi müümiseta või pangast laenu

saamiseta. Hageja väitis, et korteri ostmiseks oli tal soov (mitte vältimatu tingimus) müüa

olemasolev korter või võtta pangalaen. Kohus ei ole seda asjaolu pooltega arutanud ega ole

küsinud hagejalt, kas tal oli võimalus osta korter ilma vana korterit müümata ja pangalaenu

võtmata. Tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega.

31. Kohus jättis tähelepanuta, et leping oli sõlmitud hageja kui tarbija poolt ja lepingu

sõlmimisega kaasnenud asjaolud ning maaklerilepingu tingimused viisid hagejat eksimusse.

Hageja ei olnud nõus maksma 2000 eurot ainult korteri broneerimise eest, vaid tasus selle

korteri ostuhinna ettemaksena. Hageja keeldus müügilepingut sõlmimast kostjast tulenevalt,

kuna kostja jättis olulised asjaolud enne broneerimislepingu sõlmimist teatamata. Kohus jättis

hindamata hageja väiteid, et kostja oli broneerimislepingut oluliselt rikkunud ja hageja

taganes sellest, ning et broneerimisleping oli sõlmitud hageja kui tarbija olulise eksimuse

mõjul ja seetõttu tühistatud. Tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega, sest kohus oleks

pidanud analüüsima kõik hagi rahuldamise alternatiivsed alused.

32. Maakohus ei arutanud pooltega, kas nad pidasid läbirääkimisi hinna alandamise osas

pärast panga vastuse saamist. Kui kohus oleks seda pooltega arutanud, siis oleks selgunud, et

kostja ei olnud hinna alandamisega nõus, pank oli valmis hagejale laenu andma (lisatagatise

andmise korral), kuid tehing jäi ära, sest hageja jõudis järeldusele, et lepingu objekt ei vasta

kostja esialgsetele lubadustele ja hageja põhjendatud ootustele, st kostjast tulenevatel

põhjustel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

33. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel

TsMS § 637 lg 1 p 6 ja lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata.

Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2

sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku

aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustamisel mh ka seda, et menetlusosalistel ei

tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemäärseid menetluskulusid.

34. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa

summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole,

menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt

lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi

menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja

põhivõlg 2450 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.10.2023

kuni põhinõude (2450 euro) täieliku täitmiseni. Seega ei ületa hageja nõuded ülal märgitud

piirmäära, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.

35. Sellises kohtuasjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi

menetlusse juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt

mõjutada lahendit.

36. Maakohus ei ole otsuses andnud luba otsuse edasikaebamiseks.

37. Riigikohus on märkinud, et ringkonnakohus ei pea lihtmenetluse asjas

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumist TsMS § 637 lg 21 alusel põhjendama

pikemalt, kui et määrusest oleks selgelt arusaadav, et kaebuse menetlemisest on keeldutud

viidatud normi alusel ja põhjusel, et maakohus ei ole andnud luba edasikaebamiseks ning

maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi, selgelt

rikutud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid või et võimalikud

minetused materiaalõiguse normi ebaõigel kohaldamisel, menetlusnormide järgimisel või

tõendite hindamisel ei võinud oluliselt mõjutada maakohtu lahendit. Sisuliselt nõustub

ringkonnakohus sel juhul maakohtu otsuse põhjendustega neid kordamata. Määruse pikemalt

põhjendamise kohustus ei oleks kooskõlas menetlusökonoomiaga (RKTKm 21.02.2024, 2-22-

100795, p 11; 10.04.2019, 2-17-13363, p 15).

38. Arvestades tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse

väiteid, ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti kohaldanud

materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks tuua kaasa

ebaõige otsuse. Maakohus on kolleegiumi hinnangul tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega

1 ja 2 hinnates asunud põhjendatult seisukohale, et hagi tuleb rahuldada. Hageja

mittenõustumine maakohtu järeldustega ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kui

maakohus on materiaalõigust õigesti kohaldanud ega ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse

norme. Hageja on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on

neile piisavalt põhjalikult vastanud. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei võimalda

ringkonnakohtu hinnangul jõuda maakohtu otsuses märgitust teistsugustele järeldustele.

39. Kolleegiumi arvates asus maakohus põhjendatult seisukohale, et poolte vahel 04.06.2023

sõlmitud lepingut saab pidada broneerimislepinguks, mitte korteriomandi müügilepingu

eellepinguks, samuti et hageja makstud 2000 eurot saab lugeda broneerimistasuks, mida ei

tule kostjal hagejale tagastada. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis

annaksid alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Praegusel juhul ei nähtu lepingu

tekstist, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit kokkulepitud tingimustel osta

ja müüa, samuti ei nähtu sellest, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes.

Lepingu p-st 4.1 nähtub, et kostja kohustus oli broneerida korteriomand hageja kasuks

selliselt, et kostja ei paku kokkulepitud ajaperioodi (broneerimisperioodi) jooksul kinnisasja

müügiks ühelegi kolmandale isikule. Lepingu p-s 4.3 on pooled väljendanud tahet käsitada

lepingut broneerimislepinguna, mitte maaklerlepingu ega eellepinguna kinnisasja

müügilepingu sõlmimiseks. Samuti ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et

tasu ei olnud mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Arvestades seda, et lepingu p-

de 4.1 ja 5.1 järgi kohustus kostja hoiduma korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest

ja võõrandamisest kahe kuu jooksul (04.06.2023–02.08.2023) ning broneerimistasu suurus oli

alla 1% broneerimislepingus märgitud müügihinnast (2000 eurot = 0,98% 195 000 eurost), ei

saa seda pidada korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest

hoidumise eest ebamõistlikult suureks tasuks. Hageja ei ole tõendanud, et nimetatud summas

broneerimistasu oleks asjaolusid arvestades ülemääraselt suur. Kuivõrd broneerimislepingule

ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet, võis selle sõlmida muuhulgas kirjalikult

(VÕS § 11 lg 1) ning leping ei ole seega vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS §

83 lg 1).

40. Maakohus on nõuetekohaselt analüüsinud, kas müügileping jäi sõlmimata hagejast

tulenevalt (broneerimislepingu p 6.3), kas hageja sai lepingu tühistada ning kas hagejal oli

õigus lepingust taganeda. Hageja tõlgendus müügikuulutuses avaldatust, et parkimiskoht

müüakse eraldi korteriomandina, ei võimalda teha järeldust, et kostja jättis hagejale lepingu

sõlmimiseks olulised asjaolud avaldamata. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et kostja

oleks avaldanud hagejale tõele mittevastavaid asjaolusid seoses parkimiskoha õigusliku

vormiga. Asjaolu, et hageja valitud pank ei nõustunud hageja soovitud tingimustel laenu

andma, kuna panga sisemise hindamisakti tulemusel oli korteriomandi turuväärtus madalam

kavandatava tehingu hinnast, ei saa pidada kostjast tulenevaks või hagejast sõltumatuks

asjaoluks, mille tõttu jäi müügileping sõlmimata. Samuti ei saa pidada kostjast tulenevaks

asjaoluks seda, et hageja otsustas korteriomandit mitte osta, kuna panipaigas ei ole võimalik

riideid hoiustada. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et

04.06.2023 broneerimisleping oleks tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla

mõjul. Hageja esile toodud ja tõendatud asjaoludest ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik

järeldada, et parkimiskoha õiguslik vorm ja võimatus hoida panipaigas riideid, kuna

panipaigas on võrreldes eluruumiga kõrgem niiskustase, oleksid sellised olulised asjaolud,

mida teades ei oleks hagejaga sarnane mõistlik isik samasuguses olukorras

broneerimislepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel

(TsÜS § 92 lg 2). Samuti on täitmata lepingust taganemise eeldused, kuivõrd tõendamata on

kostja kohustuste oluline rikkumine (VÕS § 116 lg 1), mis tulenes broneerimislepingust.

Broneerimislepingu sisuks oli tasu eest Tartu mnt korteriomandi kolmandatele isikutele

pakkumisest hoidumine kokkulepitud ajaperioodi jooksul hageja kasuks. Maakohus on

nõuetekohaselt tuvastanud, et kostja oli enda kohustuse kohaselt täitnud.

41. Kolleegiumi hinnangul ei saaks ringkonnakohus maakohtu otsust tühistada ja hagi

rahuldada ka apellatsioonkaebuse ülejäänud väidete alusel, sest tegemist on väidete, asjaolude

ja vaidlusesemega, mida hageja ei ole maakohtus esitanud. Hageja väidab

apellatsioonkaebuses esmakordselt, et pank oli hagejale lisatagatise korral nõus laenu andma

ning et hagejal oli võimalik korteriomand soetada ka ilma laenuta. Hageja on menetluses

läbivalt väitnud, et pank keeldus hagejale tema soovitud tingimustel laenu andmast, kuivõrd

pank leidis, et hind on üle paisutatud. Hageja tõi 04.12.2023 seisukohas esile, et uue korteri

ostmise võimalus sõltus täielikult teistest asjaoludest, mis ei olnud hageja võimu all. Hageja

väitis, et korteri ostmiseks oli hagejal vaja oma olemasolev korter müüa või pangalaenu

taotleda (dtl 100). Hageja väidetust ei olnud ringkonnakohtu hinnangul maakohtul põhjust

kahelda selles, et hagejal ei olnud võimalik ilma olemasolevat korterit müümata või laenu

saamata Tartu mnt korteriomandit soetada. Seega on hageja apellatsioonkaebuses esitatud

uued väited ka vastuolus tema varasemalt avaldatuga.

42. Olukorras, kus hagi rahuldati, jättis maakohus menetluskulud põhjendatult TsMS § 162 lg

1 alusel hageja kanda. Hageja ei väida apellatsioonkaebuses, et vaatamata hagi rahuldamata

jätmisele oleks menetluskulud tulnud jaotada teisiti.

43. Hageja on apellatsioonkaebuses palunud maakohtu otsuse tühistada tervikuna. Maakohus

määras otsuses kindlaks muuhulgas ka kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse.

Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus apellant vaidlustab lihtmenetluses tehtud

maakohtu otsust ka menetluskulude rahalise suuruse kindaksmääramise osas, võib

ringkonnakohus TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud aluste esinemisel keelduda apellatsioonkaebust

menetlemast selle sisulises osas (st osas, mis puudutab haginõude kohta tehtud otsustust ja

menetluskulude jaotust). Kui aga kaebuses vaidlustatakse maakohtu otsust ka kulude rahalise

suuruse kindlaksmääramise osas, peab ringkonnakohus arvestama TsMS § 178 lg-s 2

sätestatuga, st peab menetlema kaebust osas, mis puudutab menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist juhul, kui apellatsioonkaebuses on vaidlustatud kulude väljamõistmist

rohkem kui 280 euro suuruses summas (RKTKm 27.11.2024, 2-21-141014, p 9).

Ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui selles

toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud,

et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et kaebus tuleks jätta

rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele kaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks

(RKTKm 24.04.2013, 3-2-1-35-13, p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses

menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ja kontrollib maakohtu poolt õigusnormide

kohaldamise korrektsust. Hageja ei ole maakohtu menetluskulude rahalise kindlaksmääramise

osas ühtegi väidet apellatsioonkaebuses esitanud. Tegemist on maakohtu

diskretsiooniotsustusega, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus

on ületanud diskretsiooni piire. Kuna hageja ei ole esitanud põhjendusi, miks maakohus on

tema hinnangul hageja menetluskulude kindlaksmääramise osas eksinud, ei ole

ringkonnakohtul võimalik hageja kaebuses toodud väidete põhjal kaebust maakohtu

menetluskulude kindlaksmääramise osas rahuldada. Maakohus kohaldas menetluskulusid

rahaliselt kindlaks määrates menetlusõiguse norme õigesti. Seega on apellatsioonkaebus selles

osas õiguslikult perspektiivitu.

44. Eelnevast tulenevalt keeldub ringkonnakohus hageja esitatud apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 1 p 6 ja 21 alusel.

45. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu jäävad kaebuse esitamisega

seotud menetluskulud TsMS § 168 lg 1 alusel koosmõjus TsMS § 639 lg-ga 1 kaebuse esitaja,

s.o hageja kanda. Kuivõrd apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keelduti ning ei

edastatud kaebust kostjale vastamiseks, ei saanud kostjale apellatsioonimenetluses tekkida

vastaspoolelt väljamõistmisele kuuluvaid menetluskulusid ja neid ei ole vaja rahaliselt

kindlaks määrata.

46. Apellandil on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda

määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud

riigilõiv.

47. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Kuna apellant esitas apellatsioonkaebuse elektrooniliselt, ei ole vaja seda talle tagastada.

TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.

(allkirjastatud digitaalselt)