2-21-2770/67 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Maris Kuurberg, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-2770

Kohtuasi

Eesti Inkasso OÜ hagi OÜ Logi Projekt vastu alusetult

saadu tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Eesti Inkasso OÜ 27.09.2024 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

2 700 000 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Eesti Inkasso

OÜ (registrikood 12438291, asukoht XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma (e-post XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ Logi

Projekt (registrikood 11086795, asukoht XXX),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Mikk Lõhmus ja

vandeadvokaat Vitali Šipilov (e-post XXX)

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 28.11.2024.a

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 30.08.2024 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, muutes

osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Eesti Inkasso OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus Eesti Inkasso OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue

1. Harju Maakohtu menetluses on Eesti Inkasso OÜ hagi OÜ Logi Projekt vastu alusetult

saadu tagastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt OÜ Logi Projekt (kostja) kui müüja ja Baltic Real Estate OÜ (edaspidi

BRE) kui ostja sõlmisid 21.02.2018 kinnistute asukohaga Logi tn 8, Tallinn ja Logi tn 10,

Tallinn, võlaõigusliku müügilepingu.

Müügilepingu p 3.2 sätestab, et müüja ja ostja vahel on 15.05.2017 sõlmitud MUTUAL

NON-DISCLOSURE and RESERVATION AGREEMENT no. 1505-01 (edaspidi NDA),

mille kohaselt on ostja poolt lepinguliste kohustuste mitteõigeaegse täitmise tõttu müüjal

õigus ostja poolt tasutud 1 000 000 eurot (tasutud müüja osanike AS TTP (registrikood

10093511) ja NG Eesti AS (registrikood 10711943) arveldusarvetele kummalegi 500 000

eurot leppetrahvina endale jätta.

Müügilepingu p 3.3 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et müügilepingu punktis 3.2

nimetatud leppetrahvi summat käsitletakse müügilepingu sõlmimisel ostuhinna ettemaksuna.

Kostja kinnitas allkirjastades müügilepingut, et ta on müügilepingu p-s 3.3 nimetatud

müügihinna ettemaksu osa kätte saanud.

Müügilepingu p 3.4 kohasel müügilepingu eseme käibemaksuta ostuhinnast 1 500 000 eurot

on ostuhinna ettemaksuna enne müügilepingu sõlmimist hoiustati notarikontole ning kostja ja

ostja leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha kostja kontole nr

EE153300332099350002 hiljemalt kahe pangapäeva jooksul käesoleva lepingu sõlmimise

kuupäevast arvates.

Seega on kostja müügihinna ettemaksu osa kokku 2 500 000 eurot (ettemaks) kätte saanud.

Müügilepingu p 6.1 sätestab, et müügileping lõppeb kui esineb ükskõik milline müügilepingu

punktides 6.1.1 ja 6.1.2 alustest: ostja ei tasu müügilepingu alusel ostuhinnana tasumisele

kuuluvaid summasid müügilepingus kokkulepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras, või/ja

ostja keeldub alusetult asjaõiguslepingu sõlmimisest.

Müügilepingu p 6.4 sätestab, et müügilepingu lõppemisel müügilepingu punktis 6.1 toodud

alustel on ostja kohustatud tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000 eurot hiljemalt

viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Juhul kui ostja on teinud

müüjale lepingu eseme ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud

summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga.

Müügilepingu punktis 5.1. leppisid kostja ja ostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu

müügilepingu eseme omandi üleandmiseks kostjalt ostjale hiljemalt 30.04.2018. Nimetatud

kuupäevaks kostja ja ostja müügilepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingut ei

sõlminud, kostja arvestas ettemaksu müügilepingu punktis 6.4 sätestatud leppetrahvi katteks.

15.02.2021 loovutas ostja Eesti Inkasso OÜ-le (hageja) kõik nõuded, mis tulenevad

müügilepingust ja müügilepingu või selle osa tühisusest tulenevad nõuded, s.h, kuid mitte

ainult, tühise tehingu või selle tühise osa alusel saadu tagastamise nõuded.

Hageja on seisukohal, et müügilepingu p-s 6.4 nimetatud leppetrahvi tasumine ei toimunud

lepingulisel alusel ja see kuulub ostjale tagastamisele alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja

möönab, et VÕS § 162 lg 3 kohaselt leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupool ei või

leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud. Kuid samas

sätestab sama paragrahvi lg 1, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur,

võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada

mõistliku suuruseni, VÕS § 162 lg 2 kohaselt VÕS § 162 lõikes 1 sätestatust leppetrahvi

maksmiseks kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Hageja on

seisukohal, et kui müügilepingu lõppemisel müügilepingu punktis 6.1 toodud alustel tekib

kostjal müügilepingu p 6.4 kohaselt nö. automaatselt õigus tasaarvestada ettemaksu

leppetrahvi nõudega, siis see võtab ostjalt ära VÕS § 163 lg-s 1 sätestatud õiguse nõuda

leppetrahvi vähendamist, seega on nimetatud kokkulepe hageja hinnangul tühine tulenevalt

VÕS § 162 lg-st 2. Hageja on seisukohal, et müügileping ja selles sisalduv leppetrahvi

tasumise kokkulepe on osadeks jagatavad ja käesoleval juhul on müügilepingu p 6.4 tühine

vaatamata sellele, et teised müügilepingu kokkulepped tühised ei ole. Märkimist väärib ka

hageja hinnangul see, et tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 on välistatud sellise nõude

tasaarvestamine, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. VÕS § 162 lg 1 annab

leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoolele õiguse ebamõistlikult suurele leppetrahvi

nõudele vastu vaielda ja seega ei ole leppetrahvi nö. automaatne tasaarvestamine seaduse

mõtte kohaselt lubatud.

Hageja on seisukohal, et leppetrahv on lepingujärgne kohustus, mis ei saa kehtida pärast

lepingu lõppemist. Leping lõppes 30.04.2018 müügilepingus kokkulepitud tingimuse

saabumisega ja seetõttu ei saa pärast nimetatud kuupäeva tekkida ega eksisteerida kehtivat

leppetrahvi maksmise kohustust. Müügilepingu punktis 6.4. kokkulepitud leppetrahv kuulub

tasumisele müügilepingu lõppemise tagajärjena, kuid seaduse kohaselt saab leppetrahv olla

üksnes rikkumise sanktsiooniks. Leppetrahvi tasumise kohustus on lepingust tulenev kohustus

ning selline kohustus saab tekkida üksnes lepingu kehtivuse ajal ega saa tekkida lepingu

lõppemise tulemusena või selle järel. Lepingu lõppemisel lõpevad üldreeglina seaduse

kohaselt kõik lepingust tulenevad kohustused (sh. leppetrahvi tasumise kohustus). Ainsate

eranditena jäävad VÕS §-s 188 lg 2 ja 3 ning § 195 lg 2 kohaselt lepingu ülesütlemisel ja

taganemisel kehtima teatud kohustused ja õigused ka pärast lepingu nimetatud alusel

lõppemist. Need erandid aga ei hõlma lepingu lõppemist VÕS § 186 p 4 alusel. Hageja

rõhutab, et kostja ei ole müügilepingust taganenud ega seda üles öelnud, vaid müügileping

lõppes automaatselt VÕS § 186 p 4 alusel, vastavalt müügilepingu punktis 6.1. kokkulepitud

tingimuse täitumisega 30.04.2018 ja sellisel juhul VÕS § 188 lg 2 ja § 195 lg 2 ei kohaldu.

Seega pärast 30.04.2018 ei saanud enam kehtida müügilepingu punktis 6.4. tulenev,

leppetrahvi tasumise kohustus sõltumata kõigist muudest asjaoludest, sest see lõppes

30.04.2018.

Käesoleval juhul täitis ostja 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi tasumise kohustuse tehingu

tühise osa (müügilepingu punkt 6.4) alusel, nimetatud kohustust tegelikult ei tekkinud, sest

müügilepingu punktis 6.4 sisalduv kokkulepe on tühine. Seega kuulub hageja hinnangul

olematu kohustuse täitmiseks tasutud summa 2 500 000 eurot ostjale tagastamisele. Isegi

juhul kui asuda seisukohale, et müügilepingu punktis 6.4 kokkulepitud leppetrahvi tasumise

kokkulepe ei ole tühine, siis ettemaksu tasaarvestusena leppetrahvi tasumine ei toimunud

lepingulisel alusel. Müügilepingu p 6.4 kohaselt müügilepingu lõppemisel müügilepingu

punktis 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000 eurot

hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Müügilepingu 6.

peatükk kannab pealkirja „Lepingu lõppemine ja lepingust taganemine kohustuste

rikkumisel“. Hageja on seisukohal, et ostja ja kostja leppisid müügilepingus kokku, et

lepingus punktis 6.4 sätestatud sanktsioonide rakendamise aluseks (isegi kui jaatada

nimetatud sanktsioonide kehtivust) on kohustuse rikkumine ja müügilepingust kostja poolne

taganemine – sellele viitab nii vastava peatüki pealkiri kui ka see, et leppetrahv tasutatakse 15

päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Selleks, et lepingust taganemine saaks

jõustuda, peab see olema tahteavaldusena esiteks tehtud ja teiseks ostjal peab olema võimalik

sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2). Müügilepingust taganemise avaldust ei ole kostja ostjale

hagejale teadaolevalt esitanud. Seega 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi ostja poolne

tasumine ei toimunud müügilepingus sätestatud alusel ehk teisisõnu – ostja on tasunud

kostjale summa, mida ta ei olnud kohustatud müügilepingu alusel kostjale tasuma. Käesoleval

juhul täitis ostja 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi tasumise kohustuse, mida tegelikult ei

tekkinud (puudusid müügilepingu punktis 6.4 kokkulepitud leppetrahvi tasumise eeldused,

sest kostja ei ole müügilepingust taganenud). Seega kohalduvad käesoleval juhul alusetu

rikastumise sätted vaatamata kostja ja ostja vahelisele lepingulisele suhtele (müügilepingule).

Seega võib hageja nõuda kostjalt müügilepinguga seoses tasutud ettemaksu tagastamist.

Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja 2

500 000 eurot ja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja hagi esitamise

ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras summalt 2 500 000 eurot arvestades viivist hagiavalduse esitamisele järgnevast

päevast s.o alates 20.02.2021 kuni põhinõude tasumiseni.

10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja esitanud nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni

10 000 euroni. Hageja toob välja, et ei ole oma 10.09.2021 menetlusdokumendis nimetatud

summat suurendanud ega selle asemel esitanud muud nõuet (s.o. sellist nõuet, mis ei seisneks

raha väljamõistmise nõudmises). Seega ainuüksi juba seetõttu, et hagi eset ei ole muudetud,

pole toimunud hagi muutmist, mis eeldaks kostja nõusolekut, ning seda sõltumata sellest, kas

hagi alust on muudetud või mitte. Hageja leiab, et oma 10.09.2021 menetlusdokumendis

leppetrahvi vähendamise taotluses ja selle põhjendustes hageja üksnes täiendas hagi

õiguslikke põhjendusi. Hagi õiguslike põhjenduste täiendamine (see juures alternatiivsete

põhjenduste lisamisega - ei ole hageja loobunud ühestki oma teisest hagi aluseks olevast fakti

- ega õiguslikust väitest) ei ole käsitatav hagi aluse muutmisena. Seetõttu ei ole ka nimetatud

põhjusel alust järelduseks, et hagi oleks muudetud ning, et hageja 10.09.2021

menetlusdokumendis esitatu menetlemine kostja leppetrahvinõude vähendamise osas eeldaks

kostja nõusolekut.

Hageja hinnangul ei saaks kostja leppetrahvinõue olla suurem kui 10 000 eurot. Seda, et

väidetav leppetrahv oli sisult mõeldud kahju hüvitise kompenseerimiseks, on kinnitanud

kostja ise, selgitades, et ettemakse eesmärgiks oli kompenseerida kostjale teiste

ostuhuvilistega ära jäänud läbirääkimisi. Hageja leiab, et BRE poolt 30.04.2018

asjaõiguslepingu sõlmimata jätmine ei saanud kostjale tekitada ühelgi juhul suuremat kahju

kui 10 000 eurot. Kostja ei ole esitanud ühtegi eluliselt usutavat väidet ega tõendit selle kohta,

et tal üldse kahju tekkis ja et see oli 2,5 miljoni euroga võrreldavas suurusjärgus. Hageja

leiab, et kostjal ei saanud tekkida sellest muud kahju, kui kulu, mis kostja kandis seoses

müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise korraldamisega ja mis osutus müügilepingu

lõpule viimata jätmise tõttu tarbetuks kuluks. Lisaks eeltoodule on 2,5 miljonit eurot

vaieldamatult ülisuur rahasumma. Hageja leiab, et ei ole põhjendatud, proportsionaalne ega

õiglane leppetrahv summas 2,5 miljonit eurot veidi üle 2 kuu kestnud lepingu lõppemise eest.

Sellistel asjaoludel ei saa hageja hinnangul olla põhjendatud, proportsionaalne ega õiglane

leppetrahvi kokkulepe suuremas summas kui 10 000 eurot.

Hageja toob välja, et kui kohus leiab, et loovutusleping oli sõlmitud BRE nimel esindusõigust

omamata, siis seoses loovutuslepingu hilisema heaks kiitmisega on loovutus kehtiv TsÜS §

129 lg 1 kohaselt alates selle algsest sõlmimise hetkest (tagasiulatuvalt).

Kostja vastuväited

2. Kostja on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kostja toob välja, et talle kuuluvad kinnistud asukohaga Logi tn 8 ja 10 (registriosad nr

3305601 ja 3160501 (kinnistud). Alates 2016 lõpust oli kostja pidanud läbirääkimisi

kinnistute müügiks. Algselt kavandati tehingut nii, et kostja osanikud AS TTP ja AS NG Eesti

müüksid ostjale kostja osad. 15.05.2017 sõlmisid AS TTP, AS NG Eesti ja kostja hageja

õiguseellasega, Soome ühinguga Nuorisosäätiö Sr. vastastikuse mitteavaldamise ja

reservatsiooni leping. NDA järgi tasus Nuorisosäätiö Sr. ettemaksu (reserveerimistasu)

summas kokku 100 000 + 100 000 = 200 000 eurot (NDA p 1.5). Ettemaksu eesmärgiks oli

võimaldada Nuorisosäätiö Sr. juurdepääs teabele ja eksklusiivne õigus omandada kostja

osalus kuni 15.07.2017, mil pidi toimuma võlaõiguslepingu sõlmimine kostja osade müügiks

(NDA p 1.1, 1.2 ja 1.4). NDA nägi ette, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla

võlaõiguslepingule hiljemalt 15.07.2017, jääb ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-l ei

ole õigust seda tagasi nõuda (p 1.6).

2017 juunis asus kostja koostama kinnistute võlaõigusliku müügilepingu projekti.14.07.2017

teatas hageja õiguseellase esindaja, et Nuorisosäätiö Sr. on andnud NDA-st tulenevad õigused

ja kohustused üle Baltic Real Estate OÜ-le, ning palus pikendada NDA tähtaja kuni

03.08.2017. Pikendamise põhjuseks olid hageja probleemid rahastuse otsimisel. 07.08.2017

esitas Baltic Real Estate OÜ analoogse taotluse NDA tähtaja pikendamiseks, seekord kuni

05.09.2017. 05.09.2017 sõlmisid AS TTP, AS NG Eesti, kostja ja Nuorisosäätiö Sr. NDA

muutmise kokkuleppe, millega pikendati tähtaeg võlaõiguslepingu sõlmimiseks kuni

03.10.2017 (kokkuleppe p 2). Ühtlasi suurendati ettemaksu 1 600 000 euroni (p 3) ning

korrati, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla võlaõiguslepingule hiljemalt 03.10.2017, jääb

ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-il ei ole õigust seda tagasi nõuda (p 5). Samuti

leppisid pooled kokku, et müügi esemeks on nüüd mitte kostja osad, vaid kinnistud (p 1).

Nuorisosäätiö Sr. ega Baltic Real Estate OÜ ei suutnud leida vajalikku rahastust ega sõlmida

müügilepingut kinnistute omandamiseks ka 03.10.2017 tähtajaks. 10.10.2017 sõlmisid samad

pooled taas NDA muutmise kokkuleppe, millega pikendati tähtaeg võlaõiguslepingu

sõlmimiseks kuni 31.10.2017 (kokkuleppe p 3). Ühtlasi muudeti ettemaksu summaks 1 000

000 eurot ning korrati, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla võlaõiguslepingule hiljemalt

31.10.2017, jääb ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-il ei ole õigust seda tagasi nõuda

(p 3). Ka 31.10.2017 seisuga ei suutnud Nuorisosäätiö Sr. ega Baltic Real Estate OÜ

müügilepingut sõlmida. 02.11.2017 teatas kostja, et viimane tähtaeg müügilepingu

sõlmimiseks on 10.11.2017. 10.11.2017 esitas Baltic Real Estate OÜ esindaja järjekordse

avalduse müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks, kuid seekord ei toonud ühtegi

konkreetset tähtaega. Vastuseks teatas kostja 13.11.2017, et kuna avalduses ei sisaldunud

konkreetne tähtaeg, siis ei saa kostja avalduse osas seisukohta võtta ning kaalub läbirääkimisi

teiste ostuhuvilistega. 06.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ vabandust viivituse

pärast müügilepingu sõlmimisega ning tegi ettepaneku sõlmida võlaõiguslik müügileping 11.-

15.12.2017 ja suurendada ettemaksu summa 3 000 000 euroni. 13.12.2017 vastuses juhtis

kostja tähelepanu sellele, et varasemalt ei olnud hageja ega Nuorisosäätiö Sr. iseenda pakutud

tähtaegu kunagi järginud, ning avaldas, et on valmis kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni

27.02.2018 üksnes tingimusel, et hageja tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse

omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot. 22.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate

OÜ taaskord viivituse pärast vabandust ning teatas, et sooviks sõlmida võlaõigusliku

müügilepingu 2018. a alguses, samuti kinnitas ettemaksu suurendamist 3 000 000 euroni.

04.01.2018 vastuses rõhutas kostja, et tulenevalt varasemalt kokku lepitud tähtaegade

möödalaskmisest ei oma kostja hageja ees mingeid kohustusi, ning kordas, et on valmis

kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni 27.02.2018 üksnes tingimusel, et Baltic Real Estate

OÜ tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot

hiljemalt 12.01.2018.

21.02.2018 sõlmis kostja Baltic Real Estate OÜ-ga notar Tiit Sepa juures lõpuks kinnistute

võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). Kostja selgituste kohaselt seejuures olid Baltic

Real Estate OÜ osanikud kiitnud müügilepingu projekti viimase versiooni samal päeval

heaks. Samuti kiitis lepingu heaks Baltic Real Estate OÜ investeerimispartner Nuorisosäätiö

Sr. Kinnistute ostuhind oli 39 300 000 eurot (müügilepingu p 3.1). Müügilepingu punkti 6.4

on sõnastanud notar Tiit Sepp ning poolte juhis notarile oli, et kui Baltic Real Estate OÜ

asjaõiguslepingut sõlmima ei tule, siis jääb ta ettemaksust ilma. Seejuures leppisid pooled

teadlikult kokku, et ettemaks 2 500 000 eurot moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast,

kuna Soome õiguspraktika järgi loetakse sellise suurusega ettemaksu – mille tehingu

mittetoimumisel jätab müüja endale – mõistlikuks. Müügilepingu sõlmimisel küsis notar

Baltic Real Estate OÜ esindajalt ka üle, kas ta saab lepingupunkti taolisest tähendusest aru,

ning Baltic Real Estate OÜ esindaja vastas jaatavalt. Müügilepingu kohaselt pidi kinnistute

asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma hiljemalt 30.04.2018 (p 5.1) ning selleks ajaks pidi

Baltic Real Estate OÜ tasuma müügihinna ülejäänud osa 36 800 000 eurot (p 3.6).

Kokkulepitud ajaks, 30.04.2018 kell 13.00 ilmusid kostja esindajad notar Tiit Sepa juurde

kohale. Baltic Real Estate OÜ aga kohale ei ilmunud ega olnud ka tasunud ülejäänud osa

müügihinnast. Seetõttu jäi asjaõigusleping sõlmimata. Kooskõlas müügilepingu punktiga 6.1

lõppes müügileping pärast Baltic Real Estate OÜ kohustuste täitmata jätmist automaatselt.

Ühtlasi toimus Baltic Real Estate OÜ tasutud ettemaksu 2 500 000 euro tasaarvestamine

kostja leppetrahviga müügilepingu p 6.4 alusel. 11.06.2018 avalduses tegi Baltic Real Estate

OÜ ettepaneku sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 30.09.2018. Ühtlasi palus hageja kinnitada,

et ettemaksuna tasutud 1 000 000 + 1 500 000 eurot käsitletakse endiselt kinnistute

müügihinna ettemaksuna. Paraku ei leidnud hageja rahastust ka 30.09.2018.

Kostja on seisukohal, et müügileping ei ole tühine, kostja ei pidanud esitama

taganemisavaldust ning müügilepingu lõppemine ei toimunud taganemise teel. Samuti on

kostja seisukohal, et müügilepingu poolte tahe oli selgelt suunatud sellele, et ettemaks 2 500

000 eurot jääb kostjale ja seda ei tagastata. Müügilepingu punkt 6.4 ei ole tühine, kuna ostjalt

ei ole võetud ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Hageja on tsiteerinud VÕS § 162 lg 3

teksti, kuid on jätnud põhjendamata, miks ta arvab, et ta on ilma jäetud õigusest nõuda

leppetrahvi vähendamist. Müügilepingu p 6.4 ei ole tühine, sh ei ole see vastuolus nõuetega

tasaarvestusele ega võta ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Muu hulgas on pooled

vabad leppima kokku, et tasaarvestus toimub automaatselt.

Leppetrahv ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja ei ole põhjendanud ega ka väitnud, et

esineksid TsÜS § 86 lg 2 kohaldamise eeldused. Aluseks tehingu vastuolule heade

kommetega ei ole mitte igasugune kohustuse ebaproportsionaalsus, vaid üksnes selline

ebaproportsionaalsus, mis ise on samal ajal heade kommete vastane. Hageja ei ole

põhjendanud ega isegi väitnud, et leppetrahvi ebaproportsionaalsus kostja kohustustega oleks

lisaks ka eraldi heade kommete vastane. Puudub vaidlus, et BRE oli professionaalne

kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames.

Erialakirjanduses on toodud, et äritehingud saaksid heade kommete vastased olla vaid

erandjuhul ning eelkõige siis, kui selline keeld või tühisuse alus tuleneb eriseadusest. Praegu

see nii ei ole ning see on ka põhjendatud – ostja peab professionaalina kandma enda sõlmitud

lepingutest tulenevaid riske, eriti kui lepingu sätete tähendust on talle eelnevalt selgitanud

notar. TsÜS § 86 lg 2 sõnastusest on selgelt näha, et selle kohaldamiseks on vaja, et oleks

kumulatiivselt täidetud 2 eeldust: (i) esinevad kas punktis 1 või punktis 2 toodud asjaolud

ning (ii) on täidetud sätte algusosas toodud nn subjektiivne eeldus: pool teab tehingu tegemise

ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest,

kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Taaskord – hageja ei ole oma erakorralist

vajadust, sõltuvussuhet ega kogenematust põhjendanud ega ka väitnud.

VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele, tingimuslikult või

tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. VÕS § 198 on aga dispositiivne säte ning

pooled võivad kokku leppida teisiti. Muu hulgas võivad pooled leppida kokku nii, et

tasaarvestus toimub automaatselt (ehk sõltumata tasaarvestuse avalduse tegemisest) alates

vastavate vastastikuste nõuete tekkimisest. Just sellise kokkuleppega on tegu müügilepingu p

6.4 näol. Müügileping ei maini kuskil, et tasaarvestuse jaoks oleks vajalik avalduse tegemine.

See, kas müügilepingu punkt 6.4 on sõnastatud „tasaarvestatakse“ või „loetakse

tasaarvestatuks“, ei oma tähtsust, kuna VÕS § 29 järgi prevaleerib poolte tahe ja käitumine

lepingu sõnastuse üle (seda tuleb VÕS § 29 lg 7 järgi arvestada ka mitmetähendusliku

sõnakasutuse puhul). Seega on tegemist lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni

suhtes. Tasaarvestust ei takista ka VÕS § 200 lg 4. Samal põhjusel ei ole õige ka hageja

seisukoht, mille leppetrahvi automaatne tasaarvestamine on justkui vastuolus VÕS § 200

lõikega 4, mille järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele saab esitada vastuväiteid. Nagu

öeldud, on automaatne tasaarvestus lubatud. Samuti tuleb tähele panna, et kohtupraktika järgi

on tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses üksnes sellised

vastuväited, mis välistavad osaliselt või täielikult nõude maksmapaneku (nt VÕS §-d 110 ja

111 ning § 189 lg 1) (Riigikohtu 4.01.2012 otsus asjas nr 3-2-1-129-11, p 9; 16.06.2010 otsus

asjas nr 3-2-1-59-10, p 10). Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole aga oma olemuselt

nõuet välistav vastuväide – see ei välista ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on

käsitletav seisukohana leppetrahvinõude suuruse osas. See, et hagejal lasub müügilepingu p

6.4 järgi leppetrahvinõue, on ilmselge, seega ei saa siin rääkida ka ebaselgest nõudest. Seega

ei ole VÕS § 200 lg 4 eeldused igal juhul täidetud.

Hageja seisukohtadest järelduks, justkui kostja oleks pidanud tegema esmalt teate kavatsusest

nõuda leppetrahvi, paralleelselt taganemisavalduse, seejärel ootama 15 päeva ning alles siis

esitama veel eraldi avalduse ettemaksu tasaarvestamiseks. Selline käsitlus on selgelt vastuolus

müügilepingu sätete süsteemiga ja eesmärgiga (VÕS § 29 lg 6) ning muudaks sisutühjaks p

6.4 teise lause, mille eesmärgiks oli ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu

lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Ettemaksu olemus oli sarnane

käsirahaga, st müügilepingu täitmata jätmisel tuli see jätta teisele lepingupoolele ehk kostjale.

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt olid pooled vabad sellise kokkuleppe sõlmima ning

see ei ole kuidagi vastuolus seaduse sisu ega mõttega. Hageja käsitlusest järelduks, et sellist

sanktsiooni ei saakski praktikas kunagi rakendada isegi siis, kui sellele oli selgelt suunatud

mõlema poole tahe – see on vastuolus ka VÕS § 29 lõikega 8. Kostja ei pidanud esitama

eraldi leppetrahvinõuet ega teatama sellest mõistliku aja jooksul. Lisaks

tasaarvestusavaldusele puudutab eelnev ka avaldust leppetrahvi nõudmiseks. Esiteks on see

vastuolus müügilepingu olemuse ja poolte tahtega, teiseks ei näe leping ette kostja kohustust

esitada leppetrahvinõue – lepingu p 6.4 räägib mitte kostja õigusest nõuda, vaid hageja

kohustusest leppetrahvi tasuda. Seega toetab kostja seisukohti ka müügilepingu sõnastus ning

hageja seisukohad oleksid ebaõiged isegi siis, kui VÕS §-s toodud 29 tõlgendamisreegleid

poleks olemas.

Seadus ega müügileping ei seo leppetrahvi nõudeõigust kohustusliku avalduse esitamisega.

Muu hulgas ei tulene see VÕS § 158 lõikes 1 toodud leppetrahvi määratlusest („Leppetrahv

on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud

lepingupoolele lepingus määratud rahasumma“). Pealegi on VÕS § 158 ja VÕS § 159 lg 2

dispositiivsed ning erialakirjanduses on toodud, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt

võivad pooled ise kokku leppida, millisel viisil kohustust rikkunud pool peab oma rikkumise

heastama. Ammugi ei näinud müügileping ette kostja kohustust teatada ette leppetrahvi

nõudmise kavatsusest. Leppetrahvinõudest teatamise eesmärk on hoiatada teist poolt ning

praegu on see eesmärk täidetud müügilepingu p 6.4 regulatsiooniga – nagu öeldud, pidid BRE

ja hageja olema müügilepingu automaatse lõppemise tagajärgedest teadlikud, sh oli neid

BRE-le selgitanud notar.

Müügilepingus oli kokku lepitud erikord lepingu lõppemise puhuks. Kostja ei ole

müügilepingust taganenud. Müügilepingu p 6.1 sätestab, et leping lõppeb, kui ostja kas ei tasu

õigeaegselt ostuhinda või keeldub alusetult asjaõiguslepingu sõlmimisest. Seega lõppes

pooltevaheline võlasuhe kokkuleppel (VÕS § 186 p 4), mitte lepingust taganemisega (VÕS §

186 p 5). Müügilepingu p 6.4 kohaldub vaid lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel.

Punkti 6.4 sõnastus algab järgmiselt: „Lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel

…“. Taganemist reguleerib nt lepingu p 6.2, mis ei ole praegu kohaldatav. Seega eristab

müügileping läbivalt lepingu lõppemist ja lepingust taganemist (vt ka lepingu p 6 pealkirja

“Lepingu lõppemine ja lepingust taganemine

Leppetrahvi tasaarvestamine ettemaksuga oli lepingu lõppemise automaatne tagajärg.

Müügilepingu punktidest 6.1 ja 6.4 nähtub selgelt, et leppetrahvi tasaarvestamine hageja

ettemaksuga on müügilepingu lõppemise automaatne tagajärg, mis oli hagejale hästi teada ja

millega hageja pidi müügilepingu sõlmimisel ka arvestama. Seetõttu on ebaõige hageja

seisukoht, mille järgi ei saanud leppetrahvikohustust eksisteerida pärast müügilepingu

lõppemist.

Kostja toob välja, et müügileping lõppes BRE rikkumise tõttu, tegemist ei ole lepingu

lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 ja § 207 mõttes. Leping lõpeb p 6.4 alusel vaid siis,

kui on täidetud punktis 6.1 toodud eeldused. Need puudutavad ostja põhikohustusi lepingu

alusel – tasuda müügihinda ja sõlmida asjaõigusleping. Seega kohaldub p 6.4 sisuliselt

olukorras, kus ostja rikub oma põhilisi lepingulisi kohustusi. Selline olukord ei ole võrreldav

võlasuhte lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 järgi. Võlasuhte lõpetamist kokkuleppel

reguleerib täpsemalt VÕS § 207 lg 1, mille järgi võlasuhe lõpeb, kui võlausaldaja ja võlgnik

on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest. Praegu ei

reguleeri müügilepingu p 6.4 kindlasti olukorda, kus keegi lepingupooltest loobub mis tahes

nõuetest.

Kostja on seisukohal, et hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks kujutab endast hagi

muutmist. Algses hagiavalduses esitas hageja alusetu rikastumise nõude tulenevalt sellest, et

müügilepingu p 6.4 olevat tühine ning kostja ei esitanud taganemisavaldust. 10.09.2021

menetlusdokumendis on hageja aga esitanud lisaks ka nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni

10 000 euroni. Tegu on täiesti uue väitega. Muu hulgas põhineb leppetrahvi vähendamise

nõue lepingulisel suhtel, alusetu rikastumise nõue aga lepingulise suhte puudumisel. Seega on

ilmselge, et hageja on muutnud hagi alust. Sisuliselt on hageja muutnud ka haginõuet ehk hagi

eset, kuna taotleb leppetrahvi vähendamist kuni 10 000 euroni – st isegi kui kohus menetleks

seda nõuet ja ka rahuldaks, siis algne hagi oleks rahuldatud mitte tervikuna, vaid 2 490 000

euro ulatuses. Hagi eseme muutmine hõlmab mitte üksnes üleminekut rahaliselt nõudelt

mitterahalisele, vaid ka rahalise nõude suuruse ja õigusliku iseloomu muutmist.

Kostja on seisukohal, et BRE ei saanud loovutada hagejale õigust nõuda leppetrahvi

vähendamist. Müügilepingu p 6.4 järgi kohustus BRE tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000

eurot. Selleks, et BRE saaks anda nimetatud kohustuse üle kolmandale isikule, peab kostja kui

võlausaldaja VÕS § 175 lg 2 järgi andma oma nõusoleku. Kostja ei ole oma nõusolekut

andnud ega anna seda ka tulevikus. Seega ei saanud BRE anda leppetrahvi maksmise

kohustust hagejale kehtivalt üle. Samamoodi ei saanud BRE anda hagejale üle ka õigust

nõuda leppetrahvi vähendamist, mis on leppetrahvi tasumise kohustuse osaks. Õigus nõuda

leppetrahvi vähendamist ei ole loovutatav ka sellepärast, et see on lahutamatult seotud algse

võlasuhtega kostja ja BRE vahel.

Kostja leiab, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping ei vasta vorminõuetele, kuna VÕS § 11

lg 3 alusel oleks selle pidanud sõlmima notariaalses vormis. Seetõttu on nimetatud leping

VÕS § 11 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 järgi kehtetu.

Kostja toob välja, et leppetrahvi vähendamiseks ei ole alust, kuna leppetrahvil oli hoiatus- ja

survefunktsioon. Ühestki asjaolust ei tulene, et leppetrahv oleks suunatud kahju hüvitamisele.

Tegemist oli ettemaksuga ja sisuliselt tasuga eksklusiivsuse eest, samuti oli leppetrahvil

käsirahaga sarnaseid elemente ning käsiraha ei kuulu lepingu täitmata jätmisel tagastamisele.

Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Isegi kui hagejal oleks õigus taotleda leppetrahvi

vähendamist, siis leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Kokkulepe, mille järgi kostja oleks

jätnud BRE-le eksklusiivse ostuõiguse ligi aastaks ajaks ning loobunud võimalusest otsida

sellel ajal teisi ostjaid, samal ajal aga ei saaks selle kohustuse võtmise eest mingit vastutasu,

oleks ilmselgelt ebamõistlik. Samuti oleks ebamõistlik vähendada ettemaksu 10 000 euroni,

kuna selline vastutasu on ilmselgelt ebaproportsionaalne, arvestades kinnistute väärtust (39

300 000 eurot) – sel juhul oleks leppetrahv vaid 0,025% ehk 1/4000 kinnistute väärtusest.

Leppetrahv koormas sisuliselt kostja kahju, mis väljendus kinnistute müügist saamata jäänud

tulus. Müügilepingus kokku lepitud hinda 39 300 000 eurot ei õnnestunud kostjal kätte saada

BRE tegevusetuse tõttu. Samal ajal oli kinnistutele ka teisi huvilisi, kellega kostja ei saanud

läbirääkimisi pidada BRE-le antud eksklusiivsuse eest. Seejärel aga langesid üldised

kinnisvarahinnad ning seeläbi ka kinnistute hind. Seega tekkis selle tõttu, et BRE ei täitnud

müügilepingut, kostjale sisuliselt kahju, mis väljendub saamata jäänud tulus (kinnistute

hinnavahe). Ettemaksu kui leppetrahvi mõte oligi sellises olukorras kahju korvamine. Seega ei

ole ettemaks kui leppetrahv kindlasti ebaproportsionaalselt suur ega kuulu vähendamisele.

Tõendamiskoormis küsimuses, et leppetrahv on kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur,

lasub hagejal (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei ole oma

tõendamiskoormist täitnud, tema väited kostjal kahju puudumise kohta on paljasõnalised. Nii

on nt meelevaldne ja täielikult põhjendamata hageja toodud summa, milleni leppetrahvi

vähendada (10 000 eurot).

13.04.2022 eelistungil taotles hageja aegumise kohaldamist hageja nõude osas summas 1 000

000 eurot, mis tasuti Baltic Real Estate OÜ poolt enne 21.02.2018 müügilepingu sõlmimist.

Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud OÜ Eesti

Inkasso kanda ning mõista OÜ Logi Projekt menetluskulud OÜ-lt Eesti Inkasso välja

vastavalt esitatavale menetluskulude nimekirjale. Täiendavalt mõista hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Maakohtu otsuse põhjenduse

3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei nõustu kohus hagejaga, et müügilepingu punkt 4.6 on

leppetrahvi automaatse tasaarvestamise tõttu tühine. Käesolevalt on pooled müügilepingu

punkti 4.6 teises lauses kokku leppinud, et lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud

alustel tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga.

Kohus nõustub kostjaga, et tegemist on lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni

suhtes. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et müügileping on koostatud notari poolt

vastavalt poolte juhistele ja lepingu pooled on lepingu sisu heaks kiitnud enne notariaalselt

tõestatud lepingu sõlmimist.

Kohus on seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2 kohaselt tühine, kuna

automaatse tasaarvestamisega ei kaota ostja õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Õigus

nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole oma olemuselt nõuet välistav vastuväide – see ei välista

ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on käsitletav seisukohana leppetrahvinõude

suuruse osas. VÕS § 162 lg 3 sätestab keelu nõuda leppetrahvi vähendamist pärast selle

tasumist. Kohus leiab, et olukorras, kus Baltic Real Estate OÜ (BRE) on kostjale tasunud

ettemaksu, mis hiljem, BRE lepingu rikkumise tõttu, jääb leppetrahvina kostjale, ei ole BRE

leppetrahvi tasunud vabatahtlikult. Seega ei ole Baltic Real Estate OÜ (BRE) kaotanud õigust

nõuda leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel.

Kohtu hinnangul ei ole müügilepingu punkt 4.6 sätestatud leppetrahv oma suuruse tõttu

vastuolus heade kommetega. Hageja esitatud asjaoludest ei nähtu, et ostja sõlmis lepingu

erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Kostja

toob välja, et ostja oli professionaalne kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma

majandus- ja kutsetegevuse raames. Lisaks oli müügileping tõestatud notariaalselt.

Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2

kohaselt tühine ega TsÜS § 86 lg 2 alustel vastuolus heade kommetega.

Hageja on seisukohal, et leppetrahv on lepingujärgne kohustus, mis ei saa kehtida pärast

lepingu lõppemist. Leping lõppes 30.04.2018. Kohus nõustub hagejaga, et müügileping on

lõppenud poolte kokkuleppel, punktis 6.1. nimetatud tingimuste saabumisega ehk leping

lõppes põhjusel, et ostja ei täitnud lepingus kokkulepitud tingimusi tasuda ostuhind ja sõlmida

asjaõigusleping. Müügilepingu punktis 6.4. leppisid pooled kokku leppetrahvis just eelnevalt

nimetatud olukorra jaoks. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et pärast 30.04.2018 ei saanud

enam kehtida müügilepingu punktist 6.4. tulenev leppetrahvi tasumise kohustus.

Hageja rõhutab, et müügilepingu punkti 6.4. kohaselt kuulub leppetrahv tasumisele

müügilepingust taganemise korral (taganemise jõustumisel), kuid kumbki pool ei ole

müügilepingust taganenud. Müügilepingu punkti 6.4. kohaselt sai leppetrahvi nõue muutuda

sissenõutavaks alles 15 päeva möödumisel kostja taganemisavalduse jõustumisest. Kuna

kostja pole taganemisavaldust siiani teinud, ei ole leppetrahvinõue saanud ka muutuda siiani

sissenõutavaks.

Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu punkti 6.4. kohaselt pidi kostja leppetrahvi

nõudmiseks esitama eelnevalt taganemise avalduse või mitte. Kohus hinnanud poolte

seisukohti ning asjas esitatud tõendeid on seisukohal, et kostja ei pidanud müügilepingu

punkti 6.4. teise lause alusel esitama taganemise avaldust.

Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et enne 21.02.2018 notariaalse müügilepingu sõlmimist

oli kostja sõlminud Baltic Real Estate OÜ õiguseellasega Nuorisosäätiö Sr vastastikuse

mitteavaldamise ja reservatsiooni lepingu. Nii Baltic Real Estate OÜ kui ka selle

Nuorisosäätiö Sr sõlmitud lepingutes lepiti kokku, et kui müügilepingut ei sõlmita, jääb

tasutud ettemaks müüjale. Enne 21.02.2018 müügilepingu sõlmimist oli ettemaksu summaks

1 miljon eurot. Eelnevast tulenevalt olid pooled varasemalt kokku leppinud, et tasutud

ettemaks jääb müüjale.

19.04.2023 kohtuistungil on tunnistajana üle kuulatud notar Tiit Sepp kinnitanud, et

müügilepingu punkti 6.4. teine lause sätestab erijuhu. Notar on selgitanud, et ei tahetud

rohkem tegeleda teavitamisega, ei taheta rohkem vaidlusruumi jätta selle üle, kas on teatatud,

kas on teade kätte saadud ja sellepärast lepiti kokku, et leping lõppeb ära.

15.02.2021 edastas hageja kostjale teate loovutuslepingus kokku lepitud nõude loovutamise

kohta. 19.02.2021 esitas hageja hagi kostja vastu 2,5 miljoni euro ja alates hagi esitamisest

seadusjärgse viivise väljamõistmiseks kostjalt. Müügileping lõppes 30.04.2018 kui BRE ei

tasunud ostuhinda ega sõlminud asjaõiguslepingut. Enne nõude loovutamist ehk ligi 3 aasta

jooksul ei nõudnud BRE kostjalt kordagi ettemaksu tagastamist.

Kostja on toonud välja, et kinnisvara müügi puhul on väljakujunenud kohtupraktika, mille

järgi sarnaseid kokkuleppeid loetakse käsirahaks, mis ei kuulu tagastamisele, kui leping lõpeb

ostja süül (VÕS § 157 lg 1). Seda sõltumata sellest, kas kõnealust summat on lepingus

nimetatud käsirahaks või mitte – kohtud on läbivalt leidnud, et määrav on mitte nimetus, vaid

poolte tegelik tahe (Tartu Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-19-13637; Tallinna

Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-07-13518; Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-06-1051,

p 12; Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-07-14099; Harju Maakohus, tsiviilasi nr 2-22-

11266).

Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu lõppemisel punkti 6.1.1 ja 6.1.2.

alusel, oli kostjal punkti 6.4. teise lause kohaselt õigus tasaarvestada lepingu eseme ostuhinna

osas ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Müügilepingu punkti

6.4. eesmärgiks oli, et lepingu lõppemisel punkti 6.1.1 ja 6.1.2. alusel jääb ettemaks ilma

täiendavate tahteavaldusteta müüjale.

19.02.2021 hagiavalduses palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja 2 500 000 eurot.

10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja esitanud lisaks ka nõude leppetrahvi

vähendamiseks kuni 10 000 euroni.

Kostja on seisukohal, et hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks kujutab endast hagi

muutmist. Kohus selgitab, et kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda

VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel

mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Hagi esemeks on 2 500 000 euro tagastamine hagejale, mille kostja on arvestanud leppetrahvi

katteks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 öelnud, et muu hulgas saab ka vastuväitena

esitatud leppetrahvi nõude puhul taotleda menetluse ajal VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi

vähendamist. Kostja on arvestanud ettemaksuks tasutud 2 500 000 eurot leppetrahvi katteks.

Hageja ei tunnusta kostja leppetrahvi nõuet ning on menetluse käigus täiendavalt esitanud

leppetrahvi vähendamise nõude. Kohus nõustub hagejaga, et leppetrahvi vähendamise nõue ei

kujuta endast hagi muutmist.

29.06.2023 sõlmisid hageja ja Baltic Real Estate OU (BRE) pankrotihaldur notariaalse

kokkuleppe, millega pooled kinnitasid loovutuslepingu kehtivust ja BRE pankrotihaldur kiitis

heaks BRE nimel sõlmitud loovutuslepingu.

Kohus ei nõustu kostjaga, et BRE ei saanud loovutada hagejale õigust nõuda leppetrahvi

vähendamist. Nõude loovutamise lepingus ning nõude loovutamise teatises on piisavalt täpselt

kirjeldatud, millised õigused on loovutatud. Leppetrahvi vähendamise nõue ei ole

lahutamatult seotud loovutaja isikuga. Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu ka, et hageja

oleks võtnud üle BRE kohustused VÕS § 175 mõttes. Eelnevast tulenevalt on hagejal

loovutamise lepingu alusel mh õigus nõuda leppetrahvi vähendamist.

Kohtu hinnangul on Baltic Real Estate OÜ (pankrotis) halduri ja hageja poolt 29.06.2023

notariaalselt tõestatud kokkuleppega kõrvaldatud vorminõude ning esindusõiguse puudused

ehk loovutusleping on heakskiidetud. Loovutusleping sõlmiti 15.02.2021 ning müügileping

21.02.2018, seega ei ole TsÜS § 113 kohaselt hageja leppetrahvi vähendamise nõue aegunud.

Hagejal on õigus nõuda leppetrahvi vähendamist.

Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejale on 21.02.2018 sõlmitud müügilepingust

tulenevad nõuded kehtivalt loovutatud ning leppetrahvi vähendamise nõue ei ole aegunud.

Hageja hinnangul ei saaks kostja leppetrahvinõue olla suurem kui 10 000 eurot. Kohtu

hinnangul ei ole hageja põhistanud leppetrahvi vähendamist, sh, et leppetrahv on

ebaproportsionaalne, ebamõistlikult kõrge või võlgnikule üleliia koormav. Hageja ei ole

toonud välja ühtegi asjaolu seoses lepingupoolte majandusliku seisundiga.

Asjaoludest nähtub, et leppetrahvi eesmärgiks ei olnud ainult kahju hüvitise

kompenseerimine. Kohus nõustub kostjaga, et leppetrahvil oli hoiatus- ja survefunktsioon.

Müügilepingu punkti 6.1. ja 6.4. kohaselt oli leppetrahvi eesmärgiks motiveerida BRE-d oma

kohustust täitma ehk sõlmida asjaõigusleping ning tasuda ostuhind. Leppetrahv tagas müüja

huvi lepingu lõpule viimise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga.

Kohtu hinnangul oli käesoleval juhul leppetrahvi eesmärk eelkõige sanktsioneerida rikkumist,

seega tuleb arvestada rikkumise raskust, tehingu suurust, poolte majanduslikku seisundit, huvi

täitmise vastu jne.

Kohus ei nõustu hagejaga, et leppetrahv ei ole proportsionaalne, kuna leping kestis veidi üle

kahe kuu. Esimene NDA sõlmiti 15.05.2017 ning kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni

ei pidanud BRE 8 korda kinni enda pakutud tähtaegadest.

Ainuüksi suur leppetrahvi summa ei muuda leppetrahvi samuti ebamõistlikult suureks.

Käesolevas tsiviilasjas moodustab leppetrahv 6,36% kinnistute müügihinnast. Kostja on

toonud välja, et BRE kui Soome investoreid esindav ühing juhtis tähelepanu sellele, et Soome

õiguspraktikas loetakse mõistlikuks summaks, mille müüja saab tehingu ära jäämisel endale

jätta, mitte üle 10% ning seetõttu leppisid pooled ettemaksu summas teadlikult kokku nii, et

see moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast. Hageja rõhutab küll, et 2,5 miljonit on

väga suur summa, kuid nõue leppetrahvi katteks arvestatud summa tagastamiseks esitati alles

3 aastat pärast müügilepingu lõppemist. Leppetrahvi suuruse ebaproportsionaalsuse

tõendamise kohustus oli hagejal, kes taotles leppetrahvi vähendamist (Riigikohtu lahend asjas

nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei toonud välja ühtegi asjaolu, ega esitanud ühtegi tõendit,

millest võiks järeldada, et kinnistu müügilepingu sõlmimisel on leppetrahv 6,36% kinnistute

müügihinnast ebaproportsionaalne.

Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole menetluses välja toonud asjaolusid ega

esitanud tõendeid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja leppetrahvi

vähendamiseks.

Tulenevalt asjaolust, et hagejal ei ole õigust nõuda 2 500 000 euro tagastamist kostjalt, ei

analüüsi kohus täiendavalt hageja nõude aegumise küsimust.

Hageja apellatsioonkaebus

4.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi

rahuldada, menetluskulud jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on leppetrahvi kokkulepe tühine, kostja ei ole

esitanud leppetrahvinõuet, pärast müügilepingu lõppemist ei saa leppetrahvi kokkulepe

kehtida. Leppetrahvi nõude tekkimine eeldas kostja poolt taganemisavalduse esitamist, mida

kostja teinud ei ole, kostja väidetavat leppetrahvinõuet ei ole tasaarvestatud ja seega ei ole

ettemakse tagastamise nõue lõppenud. Kostjal ei ole võimalik leppetrahvinõuet tasaarvestada

hageja nõudega. Kostja kaotas leppetrhvi nõudmise õiguse mõistliku aja möödumise tõttu.

Maakohus jättis leppetrahvinõude ekslikult vähendamata. Müügilepingu p 6.4 ei ole käsitatav

käsiraha kokkuleppena ega eksklusiivsustasu kokkuleppena.

Hageja ei vaidlusta maakohtu järeldusi osas, milles maakohus leidis, et hageja on kehtivalt

omandanud leppetrahvi vähendamise nõudeõiguse ning see ei ole aegunud.

Vastus apellatsioonkaebusele

5.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning

menetluskulud teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt

otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus leiab, et osas, milles maakohtu otsuse seisukohad jäävad

muutmata, ei anna apellatsioonkaebuse väited alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses

ja põhjendatuses. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi eeltoodu ulatuses maakohtu

otsuse põhjendustega ega korda neid, v.a arvatud osas, milles ringkonnakohus selgelt

korrigeerib maakohtu seisukohti. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile

järgmise.

7.Asja materjalidest nähtub:

-21.02.2018 sõlmisid kostja müüjana ja Baltic Real Estate OÜ (BRE) ostjana

notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs BRE-le Tallinnas

Logi tn 8 ja Logi tn 10 asuvad kinnistud ning BRE kohustus tasuma kinnistute eest

kokku ostuhinnana 39 300 000 eurot (lisandub käibemaks);

-kostja sai müügilepingu punktide 3.2. -3.6. alusel ettemaksuna kokku 2 500 000 eurot.

Ettemaks moodustus kahest osast: (i) enne müügilepingu sõlmimist oli BRE tasunud

kostjaga 15.05.2017 sõlmitud konfidentsiaalsus- ja broneerimislepingu alusel kostjale

kokku 1 000 000 eurot (summa oli kantud kostja palvel kahes osas kolmandate isikute

kontodele) ning (ii) müügilepingu sõlmimisel tasus BRE läbi notari deposiidi kostjale 1

500 000 eurot;

-müügilepingu punkti 5.1. kohaselt lepiti kokku, et kinnistute asjaõigusleping

sõlmitakse hiljemalt 30.04.2018 ja müügilepingu punkti 3.6. kohaselt kohustus BRE

ülejäänud ostuhinna osa tasuma samuti hiljemalt 30.04.2018 (enne asjaõiguslepingu

sõlmimist);

-müügilepingus kokkulepitud asjaõiguslepingut ei sõlmitud, kuna BRE ei läinud seda

sõlmima hiljemalt 30.04.2018 ega ka hiljem;

-müügilepingu punktis 6.1. leppisid müüja ja ostja kokku, et leping lõppeb, kui esineb

ükskõik milline allpool toodud alustest: 6.1.1. Ostja ei tasu käesoleva lepingu alusel

ostuhinnana tasumisele kuuluvaid summasid käesolevas lepingus kokkulepitud

tähtajaks ja kokkulepitud korras, või/ja 6.1.2. Ostja keeldub alusetult asjaõiguslepingu

sõlmimisest;

-müügilepingu punkti 6.4. kohaselt lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud

alustel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi kaks miljonit viissada tuhat (2

500 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise

jõustumisest. Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas

ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses

leppetrahviga;

-müügilepingu alusel saadud ettemaksu ei ole kostja BRE-le ega hagejale tagastanud;

-hageja, kostja ega BRE ei ole teinud müügilepingust taganemise avaldust;

-kostja ei ole esitanud BRE-le leppetrahvinõuet ega ole teinud tasaarvestamise avaldust;

-müügileping on lõppenud;

-15.02.2021 on BRE, juhatuse liikme Julia Vaganova isikus kui nõude loovutaja, ja

hageja kui nõude omandaja sõlminud lihtkirjaliku nõude loovutamise lepingu, millega

on BRE loovutanud hagejale kõik BRE nõuded, mis tulenevad müügilepingust ja selle

või selle osa tühisusest, sh tühisusest tulenevad saadu tagastamise nõuded;

-29.06.2023 sõlmisid hageja ja BRE pankrotihaldur notariaalse kokkuleppe, millega

pooled kinnitasid loovutuslepingu kehtivust ja BRE pankrotihaldur kiitis heaks BRE

nimel sõlmitud loovutuslepingu.

8.Maakohtus oli poolte vahel vaidlus mh selles, kas kostja sai lepingust taganemata ja/või

tasaarvestust tegemata jätta endale müügilepingu objektiks olevate kinnistute eest tasutud

ettemaksu 2 500 000 eurot.

9.Nagu eelpool esile toodud, sätestas müügilepingu punkt 6.4, et lepingu lõppemisel lepingu

punktis 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi kaks miljonit

viissada tuhat (2 500 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates

taganemise jõustumisest. Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas

ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga.

10.Maakohtu otsuse põhjendustest võib aru saada nii, et valdavalt leidis maakohus, et

ettemaksuna tasutud 2 500 000 eurot jäi kostjale leppetrahvina, samas sisaldub otsuses viide

ka sellele, et tegemist oli käsirahaga, mis müügilepingu poolte kokkuleppe järgi jäi kostjale.

Viimati nimetatud seisukohta avaldas menetluses ka kostja.

11.Ringkonnakohus leiab, et eeltoodu osas on maakohtu otsus ebaselge. Maakohus oleks

pidanud väljendama selgelt seisukoha, kas 2 500 00 eurot, mis ettemaksuna kostjale tasuti, oli

leppetrahv või käsiraha, sest sellest sõltub suures osas kohaldatav õigus.

12.Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul tuleb eristada müügilepingu poolte kokkulepete

sisu seonduvalt müügilepingu punktiga 6.4, sest seal sisaldub kaks erinevat olukorda olenevalt

lepingu lõppemisest punkt 6.1 toodud alustel.

1) Leppetrahvi maksmise kohustus kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) eurot

hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates lepingust taganemise jõustumisest.

2) Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas ettemakse,

tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga.

13.Käesoleval juhul esines lepingu lõppemisel olukord, et ettemaks ostuhinna osas oli juba

tehtud. Seega tuleb analüüsida, kas ettemaks on käsitletav käsirahana. VÕS § 156 lg 1 järgi on

käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja

selle täitmise tagamiseks antud rahasumma, lg 2 kohaselt käsirahaga tagatud lepingu täitmise

korral eeldatakse, et käsiraha arvestatakse võlgnetava kohustuse täitmise katteks, täitmise

võimatuse korral aga käsiraha tagastatakse.

14.Asjast nähtuvalt oli müügilepingus fikseeritud ettemaksu tegemise eesmärgiks nii lepingu

sõlmimise tõendamise kui ka täitmise tagamise eesmärk. See nähtub järgmistest asjaoludest.

Kostja on asjas, sh apellatsioonkaebusele esitatud vastuses, esile toonud müügilepingu

sõlmimise eelsed läbirääkimised ning asjaolud, kuidas müügilepingu sõlmimiseni jõuti.

Hageja müügilepingu sõlmimise eelsete läbirääkimiste asjaoludele vastu ei vaielnud ega

teistsuguseid asjaolusid esile ei toonud. Müügilepingu sõlmimise eelselt algselt tasutud

ettemaksusumma, seejärel korduvalt ostja palvel edasilükatud müügilepingu sõlmimiseni

jõudmine ja täiendava summa ulatuses ettemaksu tasumine ja notariaalse lepingu sõlmimine

tõendavad, et esimene eeldus lugeda ettemaks käsirahaks on täidetud. Kuna müügilepingu

järgi oli ettemaks müügisumma osa ning kokkuleppe järgi pidi ettemaks jääma müüjale, juhul

kui ostjast tulenevalt jääb asjaõigusleping sõlmimata, siis on täidetud ka teine eeldus lugeda

ettemaks käsirahaks.

15.Ringkonnakohus leiab seega, et müügilepingu poolte kokkuleppeks oli ettemaksu käsitleda

õiguslikus mõttes käsirahana. Kostja on õigesti osutanud ning maakohus on selle otsuses

põhjendatult esile toonud, et oluline ei ole see, kas kõnealust summat on lepingus nimetatud

käsirahaks või mitte – määravaks ei ole nimetus, vaid poolte tegelik tahe. Ringkonnakohus

toob esile, et kuna olemuslikult on käsiraha näol tegemist lepingu sõlmimisel ette makstud

leppetrahviga, kui leping jääb sõlmimata ostjast tulenevatel põhjustel, siis ei ole juhul, kui

lepingus nimetatakse käsiraha ka leppetrahviks, tegemist täiesti ebaõige väljendusviisiga.

Samas tuleb aga arvestada sellega, et leppetrahvi ja käsiraha regulatsioon seaduses on

mõnevõrra erinev, seetõttu juhul, kui käsiraha on lepingus ebaõigelt siiski nimetatud

leppetrahviks, nagu see käesoleval juhul oli, tuli õige õigusliku regulatsiooni kohaldamiseks

lepingus väljendatut tõlgendada.

16.Maakohus asus otsuses seisukohale, et müügilepingu punkti 6.4 eesmärgiks oli, et lepingu

lõppemisel punkti 6.1.1 ja 6.1.2 alusel jääb ettemaks ilma täiendavate tahteavaldusteta

müüjale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Maakohus kohaldas sellele

seisukohale jõudmiseks õigesti tõlgendamisreegleid, samuti analüüsis asjakohaselt asjas

esitatud tõendeid.

17.Maakohus, nõustudes hageja väitega, leidis, et leping lõppes lepingupoolte kokkuleppel.

Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga täies ulatuses ei nõustu. Kuigi lepingus olid esile

toodud alused lepingu lõppemise kohta, st kokkulepped lepingu lõppenuks lugemiseks olid

olemas, ei lõppenud leping poolte kokkuleppel VÕS § 207 järgi. Leping lõppes seetõttu, et

ostja ei täitnud lepingut. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud

müügilepingus märgitud ajal ega ka hiljem ostjast tulenevalt. Seega lõppes leping seetõttu, et

ostja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest. Asjast nähtub, et asjaõiguslepingu sõlmimisest

keeldumise põhjuseks oli ostusumma tasumise võimatus.

18.VÕS § 157 lg 1 esimese lause järgi, kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha

andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele lepingupoolele. Nagu eespool esile

toodud, tuvastas maakohus põhjendatult, et ettemaks pidi müüjale jääma ilma täiendavate

tahteavaldusteta. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna müügilepingu poolte kokkuleppe

eesmärgiks oli ettemaksuna tasuda käsiraha, mitte leppetrahv, siis on hageja väited, et kostjal

tuleb ettemaks tagastada põhjusel, et kostja ei ole lepingust taganenud, pole esitanud

leppetrahvinõuet ega tasaarvestusavaldust, asjakohatud. Käsiraha õiguslik regulatsioon selliste

tahteavalduste tegemist ette ei näe.

19.Poolte vahel on apellatsioonimenetluses jätkuvalt vaidlus ka selles, kas hageja väited

vaidlustatud lepingupunktide tühisuse osas ja ettemaksu vähendamise osas on põhjendatud.

Kuna tasutud käsiraha jäi kostjale sisuliselt leppetrahvina põhjusel, et ostjast tulenevalt jäi

leping täitmata, siis kohaldas maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendatult nimetatud

vaidluse lahendamiseks analoogia korras leppetrahvi vähendamise kohta sätestatud õiguslikku

regulatsiooni. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas puudub

alus käsiraha vähendamiseks, sest hagejal jäid selle vähendamise aluseks olevad asjaolud

tõendamata.

20.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hagejal oli õigus käesolevas asjas taotleda

ettemaksuna tasutu vähendamist. Seega on põhjendatud maakohtu seisukohad, milles

maakohus tuvastas, et vaidlustatud müügilepingu punktid ei ole tühised, sh ei ole nad

vastuolus seadusega ega heade kommetega. Ringkonnakohus ei korda maakohtu otsuse

põhjendusi eelnimetatud osas ja nõustub nendega TsMS § 654 lg 6 alusel.

21. Kuna juba eeltoodust nähtuvalt jättis maakohus hagi põhjendatult rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda, puudub vajadus analüüsida muid asjas esitatud väiteid, sh kostja

esiletoodud aegumise küsimust.

Menetluskulude jaotus

22.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad ringkonnakohtus kantud poolte

menetluskulud hageja kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS §

177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/