2-22-10799/135 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu (eesistuja), (liikmed) Maris Kuurberg,

Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-10799

Kohtuasi

E.U hagi N.P vastu alusetult saadu tagasinõudmiseks,

kinnistusraamatu kande muutmiseks ja valduse

üleandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21.06.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

E.U 22.07.2024 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

23 000 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): E.U

(isikukood XXX), lepingulised esindajad: vandeadvokaat

Gerli Helene Gritsenko (e-post:XXX) ja vandeadvokaat

Carri Ginter (e-post:XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses

vastustaja): N.P

(isikukood XXX), lepinguline esindaja: Tiia Born (e-

post:XXX)

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: H.G

(isikukood XXX), lepinguline esindaja N.P Tõnnus-Saks

(e-post:XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 21.06.2024 otsus jätta muutmata.

2. E.U apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus E.U kanda.

4. Jätta rahuldamata E.U taotlus kolmandate isikute W ja F menetlusse

kaasamiseks.

5. Jätta rahuldamata E.U apellatsioonimenetluses esitatud taotlus uute tõendite asja

juurde võtmiseks.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. E.U esitas 25.07.2022 Harju Maakohtule hagi N.P vastu. Hagiavalduse ja selle täpsustuste

kohaselt sõlmisid 20.06.2017 hageja ja kostja isikliku kasutusõiguse seadmise, kinnistu

kinkelepingu ning asjaõiguslepingu, mille esemeks oli kinnistu aadressil XXX koos

oluliste osade ja päraldistega. Kinkelepingus lepiti mh kokku, et lepingu ese koormatakse

tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega hageja kasuks ning isiklik kasutusõigus

koormab elamut selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on mh õigus kasutada

elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Kinkelepingu tegemise tingis asjaolu, et

kostja soovis perega Iirimaalt Eestisse kolida. Kinkelepingu eesmärgiks ei olnud lihtsalt

kinnistu kinkimine, vaid see oli seotud sooviga pakkuda ühist kodu. Isiklik kasutusõigus

seati põhjusel, et hageja oli kinnistul asuvat jaamahoonet 15 aastat renoveerinud ja

taastanud, kinnistut aastaid elamiseks kasutanud, tal oli sellega emotsionaalne side ja ta

soovis seda kostjaga jagada.

2. Pärast kostjapoolset sissekolimist kinnistule suvel 2017 eraldas kostja hagejale elamiseks

kinnistul oleva hoone esimesel korrusel asuva ruumi, mis pidi kostja nägemusel olema

ainuke ruum, mida hageja kasutada sai kogu hoones. Kostja tegi seeläbi hageja jaoks

kinnistul elamise emotsionaalselt ja füüsiliselt võimatuks ja sedasi sundis ta paari kuu

jooksul pärast sissekolimist kinnistult lahkuma 2017. aasta sügisel. Pärast hageja

lahkumist kinnistult asus kostja hageja ruumi majutusasutuseks ümber tegema. Viimaks

kolis kostja Iirimaale tagasi 2022. aasta juunikuus ja pani hageja elutöö müüki 2022. aasta

veebruaris, vaatamata hageja korduvatele vastupidistele palvetele leida alternatiivne

lahendus.

3. Enne Iirimaale kolimist oli kostja hoonel lukud vahetanud, mistõttu puudus hagejal

ligipääs hoonele. Pärast hagejapoolset võtmete nõudmist, andis kostja hagejale võtme, mis

võimaldas tal ligipääsu talle 2017. aasta suvel eraldatud ruumile. Mujale hoones hagejal

ligipääs puudus ja puudub endiselt. Kuivõrd hagejal puudub ligipääs hoone muudele

osadele, ei saa hageja ka enda vara kätte, mis kinnistul asuvas hoones asub. Vaatamata

hageja korduvatele palvetele ei ole kostja hagejale tema vara siiani tagastatud, kostja on

asunud hoopis seisukohale, et hageja vara kuulub Q OÜ-le, kostja ja tema abikaasa

ettevõttele. Lisaks lülitas kostja Eestist lahkudes hoones välja nii vee kui kütte, muutes

sellega hoone elamiskõlbmatuks. Kostja on ka hageja vastu esitanud mitmel korral

alusetuid süüteoteateid politseisse, väites, et hageja on tema koju sisse tunginud. Kostja on

ka salaja 05.03.2022 ja 08.11.2023 pooltevahelisi kompromissläbirääkimisi salvestanud

eesmärgiga hageja öeldut tema vastu kohtumenetluses ära kasutada.

4. Hageja esitas 15.11.2023 hagiavalduse tervikteksti, milles palub tühistada E.U ja N.P’i

vahel 20.06.2017 sõlmitud kinnistu (kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud

kinnistu) kinkeleping ja asjaõigusleping (notari ametitegevuse raamatu registri number

2183) ning kohustada N.P’i andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega N.P

annab p-s 1 nimetatud kinnisasja omandi üle E.U-le ja H.G-le; kohustada N.P’i andma

nõusolek omanikukande, mille kohaselt N.P on p-s 1 nimetatud kinnisasja omanik,

kustutamiseks ja uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja

ühisomanikena kinnistusraamatusse endised abikaasad E.U ja H.G; kohustada N.P’i

andma p-s 1 nimetatud kinnisasja valdus üle E.U-le ja H.G-le; asendada TsÜS § 68 lg 5

alusel käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga punktides 2, 3 ja 4 nimetatud N.P’i

tahteavaldused; jätta E.U menetluskulud N.P’i kanda ja mõista hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt välja viivis alates menetluskulude suuruse kindlakstegeva lahendi

jõustumisest kuni selle täitmiseni vastavalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määrale.

5. 15.11.2023 hagiavalduse tervikteksti p-s 36 avaldas hageja, et juhul kui kohus leiab, et

25.04.2022 taganemisavaldus ei ole põhjendatud, kuivõrd selleks puudus

materiaalõigusest tulenev alus, annab kostja käitumine pärast 25.04.2022

taganemisavaldust selleks põhjuse. Seetõttu on hagejal võimalik esitada uus

taganemisavaldus.

Kostja vastuväited

6. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja juhib tähelepanu, et kohus ei ole menetlusse võtnud hageja nõuet tühistada E.U ja

N.P’i vahel 20.06.2017 sõlmitud kinnistu kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX

kantud kinnistu kinkeleping ja asjaõigusleping ning seega kostja selle nõude osas oma

vastuväiteid ei esita.

7. Kostja on seisukohal, et hagejal ei olnud õigust kinkelepingust taganeda, kuivõrd

kinkijaks oli ka H.G. Kostja ei nõustu mingis osas, et ta oleks üles näidanud hageja (oma

isa) vastu mingilgi viisil jämedat tänamatust ega rikkunud hageja isiklikku kasutusõigust.

Hageja ärilised huvid vaidlusaluse jaamahoonega seoses on pannud hageja käituma

ebaausal viisil ja otsima „lahendusi,“ kuidas saada tagasi hoonet. Kostja leiab, et hageja ei

ole tõendanud 20.06.2017 kinkelepingust taganemise aluste esinemist. Mingeid etteheiteid

kostja tänamatust käitumisest ega juttu kokkulepete rikkumisest ei olnud enne 25.04.2020

hageja poolt kinkelepingust taganemist. Kostjal ei ole kinkelepingu ega seaduse kohaselt

piiranguid kinnistu müümiseks (so kinnistu müük isikliku kasutusõigusega koormatult),

pooled ei ole selles osas kokku leppinud mitte ühtegi piirangut. Hageja õigus kinnistul

asuvas elamus elada (koos isikliku kasutusõiguse märkega) jääb kehtima ka peale

võimalikku kinnistu müüki. Seega ei saa kostja soov kinnistut müüa olla iseenesest

vaadeldav jämeda tänamatusena. Kinkeleping sõlmimine ei saanud ajendit kostja kolimise

soovist, selline hageja väide on paljasõnaline ja tõendamata. Mistahes tagamõtteid hageja

kinkelepingu sõlmimise ajal ka ei omanud, neid ta ei avaldanud kinke tegemise ajal

kostjale. Hageja soov, et kinge jääks perekonda ja/või hageja peaks saama kasutada kogu

kinnistut, ei olnud hageja poolt kostjale teatavaks tehtud ega seatud tingimuseks

jaamahoone kinkimisel.

8. Kostja ei nõustu hagejaga, et viidatud isikliku kasutusõiguse lepingu kohaselt peaks E.U-l

olema kasutus (juurdepääs) kogu transpordihoonele. Kostja ei saa mingilgi viisil näidata

hageja suhtes üles jämedat tänamatust, kui kostja küsib hagejalt oma elamispinnale

juurdepääsu saamise eesmärki (kostja ei ole keeldunud juurdepääsu andmisest, kui on

teada põhjus). Eluliselt pole usutav, et hageja eesmärk kostja elamispinnale pääsemiseks

on soov seal elada. Hageja poolt kostjale juurdepääsu takistamine 2022 augustis ja 2023

jaanuarist kuni maini koos destruktiivse käitumisega näitas heaperemeheliku käitumise

puudumist hoone ja seal asuva vara suhtes. Sel ajal, kui hageja blokeeris kostja

juurdepääsu jaamahoonele, viis hageja nt ära kostja vitriinkapi. Kohalik elanik informeeris

kostjat hageja tegevusest ja pildistas hageja omavolilist tegevust 20.03.2023. Paratamatult

tõstatub küsimus, mis on hageja eesmärk kostjale kuuluva elamispinna võtmete

saamiseks, kuna välistatud on kostja poolt selle elamiseks kasutamise. 08.11.2022

vestlusel kinnitas hageja, et tuleb leida rentnik või haldaja, teha kolme aastane leping.

Praegu on tal olnud läbirääkimised ameeriklastega. Hageja elab XXX ja tema hagis

toodud väited jaamahoonesse elama asumise kohta on paljasõnalised ja ebausutavad.

Hageja soovib jaamahoonet kasutusele võtta muudel eesmärkidel kui kasutusõigus

võimaldaks. Kinkelepingu sõlmimisel ei pidanud hageja saama kasutada kogu kinnistut ja

seda näitab poolte käitumine jaamahoone ruumide jagamisel. Kostja ei nõustu ka hagi p

16 toodud etteheidetega. Kostja poolt oli mõistlik ja heaperemehelik jaamahoone

torustikest vesi välja lasta talveks, et ei tekiks vee külmumist torustikes ja oleks välistatud

võimalikud veelekked. Kostja lasi hoonest vee välja pärast hagejaga kokkusaamist 2022

novembris enne ärasõitu Eestist ja hageja oli sellest teadlik. Kostja ei saanud arvestamata

jätta veetorude külmumise võimalikkusega ja võimaliku kahju tekkimisega. Vee

väljalaskmine ajutiselt hoonest ei muuda seda hoonet kasutuskõlbmatuks, pealegi ei

kasuta hoonet mitte keegi.

Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht

9. Iseseisva nõudeta kolmas isik märgib, et tema oli Jaamahoone kinnistu kinkelepingus

osalejaks ja teab kinnitada, et mingeid muid eesmärke kui tütrele (kostja) sünnipäevaks

kingituse tegemine Jaamahoone kinnistu kinkelepingu sõlmimisel hagejal ega temal ei

olnud. Kinkelepingus oli algselt kingisaajaks ka kostja abikaasa, kuid hageja käskis tema

kingisaajana lepingust välja võtta, sest tema tahe oli kindel, et Jaamahoone ainult kostjale

kinkida, ei midagi muud. Lisaks veel otsustas hageja, enne kinke tegemist, seada enda

kasuks isikliku kasutusõiguse elamule. Elamut Jaamahoone kinnistul ei ole ega ole kunagi

olnud. Jaamahoone kinnistul olev hoone on ehitisregistri andmetel nimetusega

„Jaamahoone“, mille kasutamise otstarbeks „Muu transpordihoone“, milles

mitteeluruumid kokku pindalaga 333,9 m2 (EHR kood XXXXXXXXX). Kinkelepingu

sõlmimise ajal oli Jaamahoone kehvas seisus, et mitte öelda kohutavas, kaasaegsed

san.ruumid puudusid, hoone vajas suurt remonti nii seest kui väljast. Kuigi hageja oli enda

kasuks kinnistule kasutusõiguse elamiseks seadnud, tema neid eluruume faktiliselt

kasutama ei jäänud, sest hageja elas mõni maja Jaamahoonest eemal olevas kortermajas.

Sellele vaatamata remontis kostja Jaamahoone esimesel korrusel hagejale elamiseks

kaasaegsetele nõuetele vastavad eluruumid. Hageja nendesse ruumidesse elama ei asunud,

ta elas XXX eramajas.

10. Kostja asus oma perega Jaamahoone teisele korrusele elama, all oli restoran, mis avati 18.

mail 2018. Aja möödudes otsustas kostja naasta perega Iirimaale. Luba või nõusolekut

elukoha vahetamiseks ükski seadus või kokkulepe kostjat hagejalt küsima ei kohusta.

Kostja eemal olemine ei lõpetanud hageja kasutusõigust, kuid ka ei laiendanud seda.

Hageja jaoks korda tehtud ruumid olid puutumatuna hageja ootel (isiklik kasutusõigus ei

kohusta eluruume kasutama vaid annab selleks õiguse). Kostja Iirimaale sõitmisega jäi

Jaamahoone tühjaks. Kinnistu omanik (kostja) lülitas hoonest välja kõik selle, mis võinuks

inimtühjas hoones põhjustada või kaasa aidata hoone kahjustumisele (või hävimisele)

omaniku pikaajalise eemaloleku korral, see vara kaitseks ja säilimiseks tehtud.

11. Isikliku kasutusõiguse seadmisel selgitas notar hagejale isikliku kasutusõiguse ulatust ja

viisi, millest oli üheselt arusaadav, et ükski seadus või lepingus olev kokkulepe ei näe ette

isikliku kasutusõiguse omajale õigust kinnistu omaniku äraolekul omaniku elu- ja muude

ruumide kasutusele võtmist. Ükski hageja eesmärk seda ei õigusta, ammugi siis inimeste

gruppidele ekskursioonide korraldamine omaniku eluruumides (sotsiaalmeedias

kuulutatud). Sellist hageja tegevust kasutusõigus ette ei näe.

12. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku kindel tahe Jaamahoone kinkelepingu sõlmimisel oli

kinnistu kinkimine tütrele (kostja) ja seda ilma igasuguste piiranguteta. Kinnistu omandiga

andis kolmas isik kostjale üle kõik võimalikud kinnistut puudutavad õigused ja oluline –

ka kõik Jaamahoone kinnistu omamisega kaasnevad kohustused. Kolmanda isiku soov ja

tahe seoses kinkega tütrele (kostjale) ei ole muutunud. Iseseisva nõudeta kolmas isik

nõustub kogu ulatuses kostja selgituste ja vastuväidetega hageja tervikhagiavaldusele.

Samuti, et hageja esitatud taganemisavaldus ei anna alust kinkelepingust taganemiseks,

põhjused taganemiseks on ilmselgelt meelevaldsed ja otsitud, mille tõttu tuleb hagiavaldus

jätta ka rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjendused

13. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda.

14. Hageja nõuab kinnistusraamatu omanikukande muutmist sel alusel, et ta on taganenud

kinnisasja omandi ülekandmise aluseks olnud võlaõiguslikust kinkelepingust.

15. Vaidlust ei saa olla selles, et kostja on hageja 25.04.2022 taganemisavalduse kätte saanud,

kuivõrd kostja on hagejale 27.04.2022 vastanud.

16. Kostja leiab, et hageja ei saanud kinkelepingust üksinda taganeda ning selleks oli vaja

kostja ema H.G nõusolekut, kuivõrd kinkijaks oli ka kostja ema (iseseisva nõudeta kolmas

isik kostja poolel). Kohus kostjaga ei nõustu.

17. Kinkelepingust selgub, et kinkjaks oli vaid hageja. H.G on lepingus märgitud kui kinkija

endine abikaasa – ta ei ole kinkija ega seega kinkelepingu pool. H.G nõusolek oli vajalik

kinkelepingu täitmiseks ehk ühisomandis oleva kinnistu käsutamiseks. See, et ta andis

vajalikud nõusolekud ei tee teda veel kinkijaks. Kuna käesolevas asjas on kinkijaks hageja

ning kingisaajaks kostja, siis sai hageja kinkelepingust iseseisvalt taganeda. On õige

hageja seisukoht selles, et ei ole tähtis, kas H.G-d oli taganemisest teavitatud või kas ta

sellega nõustus. Seega on täidetud hageja lepingust taganemise formaalsed eeldused.

Järgmiseks kohus kontrollib, kas kostja on andnud hagejale alust lepingust taganemiseks.

18. Esialgses s.o 25.04.2022 kinkelepingust taganemise avalduses tugines hageja vaid sellele,

et kingisaaja on näidanud kinkija suhtes üles jämedat tänamatust, sest on vaatamata

omavahelistele kokkulepetele hakanud kinnistut müüma. Kohtule 25.07.2022 esitatud

hagiavalduses tõi hageja ka esile, et tal ei ole võimalik isiklikku kasutusõigust teostada,

kuna tal ei ole hoonele isegi võtmeid. Samuti heitis hageja kostjale ette seda, et kuivõrd

kinkelepingus ei ole pooled kokku leppinud, milliseid ruume hagejal on õigus kasutada,

siis hageja nõuab juurdepääsu kogu kinnisasjale. 15.11.2023 hagiavalduse terviktekstis

heidab hageja kostjale seda, et kostja on oma käitumisega näidanud hageja suhtes üles

jämedat tänamatust, kuivõrd pani müüki hageja elutöö, rikkus hagejale seatud isiklikku

kasutusõigust, on seadnud ohtu Jaamahoone säilimise, ei ole hagejale tema vara

tagastanud ning on näidanud hoolimatust ja ükskõiksust hageja suhtes pärast

taganemisavalduse esitamist.

19. Hageja taganes kinkelepingust 25.04.2022 avaldusega. 15.11.2023 hagiavalduse

tervikteksti p-s 36 avaldas hageja, et juhul kui kohus leiab, et 25.04.2022

taganemisavaldus ei ole põhjendatud, kuivõrd selleks puudus materiaalõigusest tulenev

alus, annab kostja käitumine pärast 25.04.2022 taganemisavaldust selleks põhjuse. Hageja

selgitas 17.04.2024 istungil, et viidatud avaldust tuleb käsitleda kui uut 20.06.2017

kinkelepingust taganemise avaldust. Seega on hageja pidevalt täiendanud kinkelepingust

taganemise aluseid ja muutnud esitatud hagi. Kohus selgitab, et kui kinkelepingust

taganemise alust hagimenetluses muudetakse, on tegemist uue taganemisavaldusega,

millele kohaldatakse üldisi taganemisavaldusele kehtestatud nõudeid. VÕS § 270 lg 1 I

lause kohaselt võib kinkija taganeda kinkelepingust ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta

sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest.

20. Hinnates käesolevas asjas esitatud tõendeid ja konkreetse juhtumi asjaolusid, on kohus

seisukohal, et kostja käitumine hageja suhtes ei ületanud seda eetilist piiri, mida võiks

käsitleda jämeda tänamatusena.

21. Hageja tugines 25.04.2022 taganemisavalduses sellele, et kostja on kingisaajana oma

käitumisega näidanud hageja kui kinkija vastu üles jämedat tänamatust sellega, et

vaatamata omavahelistele kokkulepetele on asunud kinnistut müüma. Hageja on

menetluses esile toonud, et kinkelepingu tegemise tingis asjaolu, et kostja soovis perega

Iirimaalt Eestisse kolida. Hageja soov oli elada koos oma lähedaste, tütre ja tütre lastega

ühise katuse all ja pakkuda kostjale ning kostja perele turvalist elu väikeses kogukonnas,

kus on kool ja võimalused ettevõtluseks ning äraelamiseks. Kinkelepingu eesmärgiks ei

olnud lihtsalt kinnistu kinkimine, vaid see oli seotud sooviga pakkuda ühist kodu.

Kinkelepingu eesmärk oli hageja elutöö perekeskis kasutamine. Kostja vaidleb hagejale

vastu ja selgitab, et hageja soov, et kinge jääks perekonda ja/või hageja peaks saama

kasutada kogu kinnistut, ei olnud hageja poolt kostjale teatavaks tehtud ega seatud

tingimuseks Jaamahoone kinkimisel. Kõik 20.06.2017 kinkelepingu tingimusi puudutavad

kokkulepped on kajastatud nimetatud lepingus. Kinkelepingul polnud mingit muud

eesmärki kui Jaamahoone kinkimine kostja 35. sünnipäevaks kostja vanemate poolt ilma

piiranguteta asja käsutamiseks. Hageja ei saanud eeldada, et kostja veedab oma elupäevad

Qs elades.

22. Kohus leiab, et kostja soovi kingitud kinnistu võõrandada ei saa hinnata kui objektiivselt

hukkamõistetavat käitumist ega käsitada seda jämeda tänamatusena. Kohus ei kahtle, et

hageja üheks tagamõtteks kinkelepingut sõlmides oli tõepoolest soov pakkuda oma tütrele

ja tema lastele kodu, et tütar tuleks tagasi Eestimaale ja kasvataks oma lapsed Eestimaal

üles, nagu on hageja väljendanud end ka saates Prillitoos (hageja 13.10.2023

menetlusdokumendi lisa 3, 8:18). Ilmselt iga lapsevanem soovib, tema lapsed ja

lapselapsed kasvaksid vanemate ja vanavanemate kodumaal ja püüavad anda endast kõik,

et lapsed naaseksid oma juurte juurde. Ilmselt oli ka kostjal kinkelepingut sõlmides mõte

proovida oma elu uuesti Eestiga siduda. Aga asja materjalist ei nähtu, et see oleks olnud

poolte ühine eesmärk lepingu sõlmimisel. Ka ei nähtu asja materjalist poolte kokkulepet,

et kui kostja elu Eestis või Qs ei suju, siis tuleb kinge hagejale tagasi anda.

23. Kostja on esitanud asja materjalide juurde 05.03.2022 hageja ning kostja vahelise vestluse

salvestise. Poolte vestlus on toimunud enne hageja poolt kinkest taganemise avalduse

esitamist ja kohtusse pöördumist. Ka nimetatud vestlusest ei tulene, et poolte vahel oleks

olnud kokkulepe, et kinnistut ei tohi müüa või oleks kostja rikkunud kinnistu

võõrandamisega lepingu eesmärki. Kuigi hageja avaldab, et kõige hullem variant on

müümine siis mitte põhjusel, et sellega võõrandatakse tema elutöö või kaoks võimalus

ühise perena kinnistul koos elada, vaid hageja viitab pigem maksuprobleemidele. Hageja

aktsepteeris ka võimalust, et kostja kingib Jaamahoone oma lastele.

24. Kinkelepingu eesmärk ei saa olla kohustada kostjat iga hinna eest kinnisasjal elama ja teda

sunnismaiseks muuta või kohustama teda kinnisvara omama. Pooled ei saanud

kinkelepingu sõlmimisel olla kindlad, kas kostja pere ikkagi kohaneb eluga Eestis ja kas

kostja jääb alatiseks Qsse elama. Kumbki pool ei saanud kinkelepingu sõlmimisel eeldada,

et kostja isikliku elu plaanid aja jooksul ei muutu. Juba kinkelepingu sõlmimisel pidid

pooled arvestama, et kostja elus võib tulla ette olukordi, kus mingil põhjusel soovib kostja

elukohta muuta või võib tal ette tulla mingi vajadus kingitud kinnisasja müümiseks.

Selliseid kokkuleppeid, et kostja ei tohi oma kinnisasja müüa või tohiks kinnisasja üksnes

hagejale tagasi kinkida kinkelepingust ei nähtu. Kohus ka kahtleb, kas selliseid

kokkuleppeid oleks saanud ka kinkelepingusse märkida, kuivõrd asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 68 lg 1 ja 2 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja

vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise

vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud

ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ka Põhiseaduse § 32 järgi on igaühel on õigus

enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kedagi ei saa sundida olema kinnisasja

omanik, kui ta seda ise ei soovi.

25. Hageja on jämeda tänamatuse aluse esile toomisel viidanud Riigikohtu lahendile 3-2-1-

153-06 p-s 15, kuid kohus märgib et märgitud lahendi aluseks olevad asjaolud on teised.

Hageja poolt viidatud lahendis olid hageja ja kostja kokku leppinud, et kinkeleping

sõlmitakse tingimusel, et kostja võtab hagejalt üle kinnistu ostuks võetud laenukohustuse

ning seab laenu tagatiseks hüpoteegi, kuid pärast kinkelepingu sõlmimist lahendi nr 3-2-1-

153-06 kostja muuhulgas keeldus laenu ülevõtmise ja tagatise asendamise kohustuse

täitmisest ning kinkis kinnistu edasi ning oli vägivaldne ka hageja isaga. Kohtu hinnangul

ei saa Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-153-06 toodud situatsiooni võrdsustada käesoleva

vaidluse olukorraga, kus kostja perele ei sobinud elu Eestis, nad soovisid jätkata elu

Iirimaal ja kostja soovis kinnisvara seetõttu müüki panna. Kostja on asunud kinnistut

võõrandama ca 5 aastat pärast kinkelepingu sõlmimist, seega pärast seda, kui ta oli

veendunud, et elu Eestis ei ole ikkagi tema perele sobiv. Ka ei ole kostjale moraalselt

etteheidetav see, et ta ei soovi kinkelepingu eset hagejale tagasi kinkida vaid soovib

kinnistu müügist saadud vahendeid kasutada oma laste s.o hageja lastelaste hüvanguks ja

tagada nii nende tulevikku. Kohus selgitab, et eelkõige on kostjal kohustused oma laste,

seejärel oma vanemate ees.

26. Hageja märgitud kinkelepingu eesmärki ei kinnita ka poolte käitumine. Pooled on juba

kinkepingu sõlmimisel suuliselt jaganud ära Jaamahoones asuvad ruumid. Seda väidet on

menetluses kinnitanud ka hageja. Vaidlust ei ole ka selles, et tegelikkuses hageja ja kostja

pere elasid Qs koos vaid paar kuud. Kostja on esile toonud, et hageja lahkus Q

elamispinnalt omal soovil novembris 2017 YYY korterisse XXX ja hiljem talle

kuuluvasse elamusse XXX. Kostja on avaldanud, et hageja ja kostja pere toimetasid oma

tegemisi eraldi, tihedat läbikäimist ei olnud. 08.11.2022 vestluses avaldas kostja hagejale,

et me ei olnud üldse samal lainel, sina elasid oma elu, meie elasime oma elu. Hageja

sellele vastu ei vaielnud. 25.03.2022 kirjas tütrele on hageja avaldanud, et teda eemaldati

koos Q tegemisest kohe ja üpris otsustavalt (I kd tl 10, 20, 37). Seega ei käitunud pooled

ka hageja väidetava eesmärgi kohaselt.

27. Kohus ei jaga hageja seisukohta selles, et isikliku kasutusõiguse seadmine peaks

kinnitama lepingu eesmärki elada kinnistul koos kostjaga elada. AÕS § 227 lg 1 ja 2 järgi

isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on

seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Isik, kellel on

käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma

perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks.

28. Elamu isikliku kasutusõiguse puhul tohib õigustatud isik kasutada elamiseks koormatud

kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Tegemist on teisi välistava õigusega, st õigustatud

isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de) kasutamise omaniku

poolt. Isiklik kasutusõigus elamule võimaldab kinnisasja omandiõiguse üle kanda selliselt,

et senisel omanikul jääb elu lõpuni õigus kinnisasjal asuvat elamut kasutada. Selliselt

koormatud kinnisasja saab kohe võõrandada ning ka koormata täiendavate piiratud

asjaõigustega, näiteks hüpoteegiga. Pärast isikliku elamukasutusõiguse

kinnistusraamatusse kandmist sissekantav piiratud asjaõigus asub isiklikust

elamukasutusõigusest järjekoha tähenduses tagapool ning võimalik hiljem sissekantud

piiratud asjaõiguste realiseerimine ei kahjusta isikliku elamukasutusõiguse kehtivust ega

selle teostamist. Üldjuhul kasutavad isiklikku kasutusõigust vanemad inimesed, kes

kavatsevad enne surma neile kuuluva elamu ära kinkida ega taha kinnisasja üleminekut

jätta pärimisõiguse lahendada, kuid kes soovivad kuni surmani majas elada. Seega ei saa

pelgalt isikliku kasutusõiguse seadmisest teha veel järeldust kinklepingu eesmärgi kohta.

29. Hageja tugineb kinkelepingust taganemisel sellele, et kostja rikub hageja isiklikku

kasutusõigust kui kinkega seotud koormist või tingimust VÕS § 267 p 3 ja 268 lg 1

mõttes. Hageja hinnangul tõendavad isikliku kasutusõiguse rikkumist kohtutäituri

07.12.2022, 12.07.2023 ja 17.01.2024 fakti tuvastamise aktid, kus kohtutäitur fikseeris, et

hagejal on ligipääs vaid talle eraldatud ruumidele, samuti kostja enda kinnitused selle

kohta, et E.U kasutusõigus piirdus talle eraldatud korteriga, muud ruumid olid ju

lukustatud ja tal puudus ülejäänud maja osas kasutusõigus. Ka hageja ise on kinnitanud, et

hagejal ei olnud pärast kinkelepingu sõlmimist ligipääsu kogu lepingu esemele, st hageja

ei saanud realiseerida oma isiklikku kasutusõigust. Seega on hageja tema enda väidete

kohaselt olnud kinkelepingu sõlmimisest alates teadlik, et tal ei ole terve maja suhtes

kasutusõigust.

30. Kohus ei nõustu hageja positsiooniga, et kostja rikkus hageja isiklikku kasutusõigust.

Vaidlust ei ole selles, et kinkelepingus ei ole tõepoolest mingeid piiranguid isikliku

kasutusõiguse ulatuse osas, seega on hageja formaalselt õigustatud kasutama tervet

Jaamahoonet. Vaidlust ei ole selles, et pooled jagasid Jaamahoones ära kasutatavad

ruumid nii, et kostja ja tema pere kasutusse jäi teisel korrusel asuv viietoaline korter,

hageja kasutusse jäi hoone esimesel korrusel olev korter. Esimesel korrusel tegutses ka

restoran. Hageja aktsepteeris sellist ruumide jaotust ega esitanud toona selles suhtes

mingeid vastuväiteid.

31. Kohtule on arusaamatu, miks heidab hageja kostjale ette seda, et kostja ei võimaldanud

talle juurdepääsu kostja kasutuses olevatesse ruumidesse. Kohus märgib, et asjaoludest

nähtuvalt on ühes hoones kooselu poolte vahel kestnud vaid paar kuud, seega on tegemist

erinevate leibkondadega, mitte ühise perega. Kostja pere kasutuses olnud eluruumides

asusid kostja pere isiklikud esemed. Seega ei ole selles midagi imelikku, et kostja on

Jaamahoonest lahkudes lukustanud tema kasutuses olnud privaatsed ruumid, eriti kui

planeeritud lahkumine on pikaaegsem. Hageja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid,

mis õigustaksid tema väidetavat vajadust saada juurdepääs tema täisealise tütre pere sh

kostja ja tema abikaasa ja laste kasutuses olnud ruumidele. Hageja ei ole esile toonud, et

vajas kostja pere kasutuses olnud tube oma teiste pereliikmete majutamiseks või isikute

tarbeks, keda oli vaja hageja eest hoolitsemiseks. Vastupidi, 08.11.2022 vestluses hageja

ning kostja vahel on hageja avaldanud, et tal on Jaamahoonega äriplaanid, ta kavatseb

ruumid välja üürida, tal on plaan leida rentnik või haldaja, teha esialgu 3 a leping, hagejal

on olnud läbirääkimised ameeriklastega ja ukrainlastega.

32. Kostja on Jaamahoonest lahkunud vabatahtlikult, asja materjalid ei kinnita hageja väidet

selles, et hageja sunniti lahkuma Jaamahoones tegutseva restorani tõttu. Hageja lahkus

sügisel 2017, restoran Õ avati hoones 18.05.2018.

33. Kohus juhib tähelepanu VÕS § 270 lg-le 1, mille kohaselt võib kinkija kinkelepingust

taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma

taganemise õiguse tekkimisest. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga. Kui hageja ei

saanud realiseerida oma kasutusõigust tervele hoonele, mida ta hagiavalduse s kostjale

ette heidab, oli tal õigus kinkest taganeda ühe aasta jooksul sellest teadasaamisest või

sellest, kui ta pidi rikkumisest teada saama. Seega ei ole mingit tähendust sellel, et

kohtutäitur on fikseerinud 07.12.2022, 12.07.2023 ja 17.01.2024 selle, et hagejal on

ligipääs vaid talle eraldatud ruumile. Hageja enda väidete kohaselt rikkus kostja hageja

isiklikku kasutusõigust kinkelepingu sõlmimisest alates. Seega sai hageja kinkelepingust

taganeda sellel alusel kuni 2018. Kostja on esile toonud, et hageja lahkus Qs kostjale

eraldatud ruumidest/korterist 2017 sügisel. Hageja sellele asjaolule vastu vaielnud ei ole.

Seega hiljemalt 2018 sügiseks pidi hageja esitama taganemisavalduse. Ei ole tähendust

selles, et tegemist on nn jätkuva või kestva rikkumisega kuivõrd kinkelepingust

taganemisel on ajaline piirang ning tähtaega hakatakse arvestama rikkumisest

teadasaamisest või ajahetkest, mil õigustatud isik pidi rikkumisest teada saama.

34. Kostja ei ole tagastanud hagejale tema vara. Kohus märgib, et ka sel alusel on hageja

kinkelepingust taganemine toimunud hilinemisega ja VÕS § 270 lg 11 tähtaega mitte

järgides. Hageja on kostjale ja tema vennale esitanud vara väljanõudmise nõudekirja 2018

lõpus. Kui hageja sai aru, et vaatamata pöördumisele kostja tema vara hagejale ei tagasta,

oli ka sel alusel kinkelepingust taganemiseks aega 1 aasta. Hageja taganes kinkelepingust

25.04.2022.

35. Kohus ei nõustu hageja järeldusega selles, et kostjapoolset jämedat tänamatust hageja

vastu väljendab ka asjaolu, et kostja on hoone säilimise ohtu seadnud. Hageja tugineb

sellele, et kinnistu seisab tühjalt ja seal on küte välja lülitatud. Pelgalt see, et Jaamahoones

keegi 2022 talvel ei elanud ja kostja oli selle pannud hoone talvekorterisse, keerates kinni

vee, et torud ei külmuks ega tekiks veekahjustusi, ei tähenda et kostja seadis ohtu vara

säilimise. Kostja oli kinnistule paigaldanud valvekaamerad, millest sai kontrollida

Jaamahoone seisukorda, oli leidnud inimese, kes käis vajadusel kohapeal kostja

käepikenduseks, seega oli kostja Jaamahoone suhtes käitunud igati heaperemehelikult.

36. Hageja heidab kostjale ette politseisse esitatud süüteoteateid, milles kostja kahtlustas

süütegude toimepanemises hagejat. Kohus märgib, et kostjale kuuluva vara kahjustamise

kohta süüteoteate esitamine ei saa olla kuidagi kinkelepingust taganemise aluseks. Kui

kostjal avastas, et Jaamahoonesse on sisse murtud ja tema vara on rikutud või ära viidud,

pidi ta selle kohta esitama süüteoteate ja kui ta kahtlustas selliste tegude toimepanemises

hagejat, ei olnud tal põhjust seda kahtlustust ka enda teada jätta. Kohus ei näe ka poolte

vestluste salvestamises jämedat tänamatust ega hoolimatust hageja suhtes. Isiklike

vestluste salvestamine ei ole keelatud. Kui kostjal puudus mingil põhjusel hageja suhtes

usaldus, ei ole talle etteheidetav, et ta soovis vestlusi isaga autentselt jäädvustada.

37. Kohtu hinnangul ei kvalifitseeru hageja hagiavalduses viidatud kostja teod sellise jämeda

tänamatusena, mis annaks aluse kinkelepingust taganemiseks. Samuti ei ole kostja jätnud

õigustamatult täitmata kinkega seotud koormist või tingimust. Eeltoodust tulenevalt leiab

kohus, et hageja ei ole pooltevahelisest kinkelepingust kehtivalt taganenud, sest

taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Kuna kohus on tuvastanud, et hagejal ei

olnud õigust 20.06.2017 sõlmitud kinkelepingust taganeda, siis ei ole hagejal õigus nõuda

kostjalt tahteavalduste tegemist kinnistu tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Hageja apellatsioonkaebus

38. Hageja palub maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 tühistada ning teha asjas uus otsus,

millega rahuldada E.U hagiavaldus alusetult saadu tagasinõudmiseks, kinnistusraamatu

kande muutmiseks ja valduse üleandmise rahuldamiseks. Tühistada menetluskulude

jaotuse resolutsiooni p-d 1 ja 2. Kaasata tsiviilasja nr 2-22-10799 menetlusse kolmandate

isikutena W (isikukood: XXXXXXXXXX) ja F (isikukood XXXXXXXXXX) TsMS §

216 lg 11 alusel. Võtta asja materjalide hulka apellatsioonkaebuse lisad 1 ja 2

39. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohus jõudis ekslikult järeldusele, et hageja

kasuks seatud isiklik kasutusõigus kehtis vaid kinnistul asuva elamu kindlale ruumile.

Selline järeldus on ebaõige. Kui maakohus oleks hinnanud 20.06.2017 sõlmitud

kinkelepingut koos AÕS §-ga 227 igakülgselt, oleks kohus leidnud, et isiklik kasutusõigus

välistab omanikupoolse elamu kasutamise. See tähendab, et hageja kasuks oli seatud

isiklik kasutusõigus terve elamu osas.

40. Maakohus jättis täielikult kõrvale ka AÕS §-i 641, mis sätestab, et kinnisasja koormava

asjaõiguse sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

Notariaalselt kinnitatud erikokkulepet poolte vahel aga polnud, mistõttu oli hagejal õigus

kasutada tervet elamut. Samuti rikkus kohus menetlusõigust (TsMS § 232 lg 1, § 436 lg 1

ja § 442 lg 8), kui jättis asjas hindamata hageja sellekohased tõendid ja argumendid.

41. Ka käesoleval hetkel esineb hageja isikliku kasutusõiguse rikkumine. 17.01.2024 käisid

hageja ning tema lepinguline esindaja kinnistul koos kohtutäituri ning lukuabi

spetsialistiga, et hoone uksed avada ning võimaldada hagejale õigustatud ligipääs.

Käesoleva apellatsioonkaebuse esitamise hetkel on taaskord elamu välisukse lukk

vahetatud.

42. Kuna kostja on kestvalt ning järjepidevalt jätnud täitmata kinkega seotud koormise või

tingimuse – hageja isikliku kasutusõiguse – oli hagejal õigus taganeda kinkelepingust

VÕS § 267 p 3 ja VÕS § 268 lg 1 alusel.

43. Harju Maakohus rikkus ka materiaalõigust, kui sisustas ebaõigesti jämeda tänamatuse

VÕS § 267 p-i 1 mõttes. Kohus leidis, käesolevas asjas ei esine ühtegi alust

kinkelepingust taganemiseks. Hageja on selgitanud, et taganeb kinkelepingust VÕS § 267

p 1 alusel põhjusel, et 1) Eestist lahkudes pani kostja hageja elutöö müüki; 2) kostja on

rikkunud hagejale seatud isiklikku kasutusõigust; 3) kostja pani ohtu hoone säilimise; ning

4) kostja ei ole hagejale tema hoones olevat vara tagastanud.

44. Hageja on eelkõige tuginenud oma 25.04.2022 taganemisavalduses asjaolule, et kostja

võõrandab hageja elutöö. Maakohus leidis ekslikult, et kostja soovi kinnistu võõrandada ei

saa hinnata kui objektiivselt hukkamõistetavat käitumist ega käsitada jämeda

tänamatusena. Selliselt on kohus rikkunud materiaalõigust VÕS § 267 p-i 1 mõttes ja

läinud vastuollu kehtiva kohtupraktikaga. Riigikohus on sarnases vaidluses rõhutanud, et

kuigi formaalselt on kingisaajal õigus takistamatult oma vara käsutada, sh seda edasi

kinkida, peab ta siiski arvestama, et kinke eesmärki arvestades võib selline käitumine olla

kinkelepingust taganemise aluseks jämeda tänamatuse tõttu. Kui maakohus oleks

sisustanud õigesti VÕS § 267 p-s 1 sätestatud jämedat tänamatust, oleks kohus jõudnud

seisukohale, et käesoleval juhul läheb hageja elutöö müükipanek kostja poolt vastuollu

kinkelepingu eesmärgiga, milleks oli hageja ja kostja (kui isa ja tütre) elu ühise katuse all.

Niisiis on kohtupraktika järgi tegemist jämeda tänamatusega hageja suhtes, mis annab

hagejale õiguse lepingust taganeda VÕS §-i 268 lg 1 järgi.

45. Kohus rikkus materiaalõigust, kui leidis, et kostja ei ole hageja osas käitunud jämedalt

tänamatult, kui ei kütnud elamut terve talve (VÕS § 267 p-i 1 ja VÕS §-i 268 lg 1). Kohus

jättis kõrvale hageja selgituse, mille järgi on kütte puudumisel ning temperatuuri

kõikumisel läbi aasta puithoone vastuvõtlikum mädanemisele, hallitusele, jäätumisest

tulenevatele kahjustustele hoone konstruktsioonis jms. Tõendamata on kostja väide, nagu

oleks hoone parima säilimise huvides see, et hoonet talvel ei köeta, mistõttu on hoone sees

miinuskraadid. Kui kohus oleks hinnanud hageja esitatud selgitusi igakülgselt, oleks

kohus leidnud, et püsiva kütteta on elamu säilimine ja seega kostja elutöö ohtu seatud.

46. Kohus rikkus menetlusõigust (TsMS § 436 lg 1, § 232 lg 1) kui jättis täielikult hindamata

hageja 15.11.2023 hagi terviktekstis ja 03.06.2024 kohtukõne teesides esitatud uued

asjaolud, mis annavad täiendava aluse kinkelepingust taganeda. Kohus jättis ebaõigesti

tähelepanuta, et kostja ei tagastanud hagejale talle hoones asuvat vara ning hagejal tekkis

ligipääs oma varale alles kohtutäituri juuresolekul lukkude vahetamisel 17.01.2024,

tegemist on jämeda tänamatusega hageja vastu. Samuti on kostja esitanud hageja vastu

mitmeid alusetuid süüteoteateid. Hageja on selgitanud, et kostja on süüdistanud teda

kinnistule kahjustuste tegemises, samuti salvestanud salaja hageja juttu. Kõik eelnevad

asjaolud ilmestavad kostja jämedat tänamatust hageja vastu, mistõttu oli hagejal õigus

kinkelepingust taganeda VÕS § 267 p-i 1 ja § 268 lg 1 alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele

47. Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning

menetluskulud teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

48. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata.

49. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu

otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi

maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob

ringkonnakohus lühidalt esile järgmise:

50. Asja materjalidest nähtub:



Kostja elas koos oma perega Iirimaal, plaanides tulla elama Eestisse.



20.06.2017 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu kinkelepingu ning asjaõiguslepingu

(I kd tl 6-8, 16-18, 33-35). Lepingu esemeks oli kinnistu aadressil XXX koos

oluliste osade ja päraldistega. Pooled seadsid kinnisasjale tähtajatu ja tasuta

isikliku kasutusõiguse hageja kasuks. Muuhulgas koormas isiklik kasutusõigus

kinnistul asuvat suuremat hoonet (nimetatud ka kui Jaamahoone) selliselt, et isikul,

kelle kasuks see on seatud, on mh õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat

elamut või selle osa.



Kostja asus kinnistul asuvat Jaamahoonet renoveerima. Renoveerimise järgselt oli

Jaamahoones 2 korterit ning restorani pidamiseks ruumid.



Hageja elas Jaamahoones 2017.a sügisel mõni kuu, kasutades pooltevahelise

suulise kokkuleppe järgi Jaamahoone esimesel korrusel asuvat korterit.



Hageja läks Jaamahoone korterist 2017.a sügisel elama Jaamahoone lähedal

asuvasse korterisse XXX ja hiljem talle kuuluvasse elamusse XXX.



Kostja asus oma perega Jaamahoone teisele korrusele asuvasse korterisse elama,

avades esimesel korrusel restorani 18.mail 2018.a.



Kostja pani kingiks saadud kinnistu veebruaris 2022 müüki (I kd tl 43 pöördel-

44).



Hageja taganes kinkest 25.04.2022 lepingust taganemise avaldusega põhjusel, et

kostja on vaatamata omavahelistele kokkulepetele asunud kinnistut müüma (I kd tl

11-12), hiljem täiendas taganemise aluseid.



Kostja lahkus Eestist 2022.a novembris elama Iirimaale. Kostja lahkumisega jäi

Jaamahoone tühjaks.



Kostja pöördus 27.08.2022 ja 19.01.2023 süüteoteatega politseiasutuse poole

seoses sissemurdmistega Qsse, milles avaldas, et kahtlustab teo toimepanemises

oma isa, s.o hagejat E.U-d (II kd tl 7 ja 8).



Kostja pöördus 24.10.2022 e-kirjaga hageja poole ning avaldas, et nad tulevad

XXX ja annavad hageja soovitud asjad hagejale üle isiklikult eelnevalt

kokkulepitud ajal. Samuti soovis kostja, et hageja tagastaks kostjale kuuluvad

asjad, mis hageja on 09.08.2022 ja 27.08.2022 ajavahemikul Qst ära viinud (I kd tl

137).



Hageja taotlusel on kohtutäitur Risto Sepp 07.12.2022, 12.07.2023, 17.01.2024

fikseerinud, et hageja pääses ühest uksest Jaamahoonesse (korterisse mis poolte

kokkuleppe järgi jäi hageja elamispinnaks) sisse ja fikseeris ka ruumi olukorra

seest (I kd tl 174-180).



Hageja lepinguline esindaja teavitas 19.01.2024 kostjat, et viisid 17.01.2024 kell

14.00-16.00 aadressil XXX läbi fakti tuvastamise koos kohtutäitur Risto Sepaga.

Fakti tuvastamise eesmärgiks oli fikseerida hoone seisukord ja E.U isikliku

kasutusõiguse jätkuv rikkumine. Hoone on tänaseks juba üle aasta kütmata tühjana

seisnud ja ilmad on külmad, mistõttu tuli välja selgitada, mis seisus hoone on.

Ühtlasi teatas hageja esindaja, et kohtutäitur kasutas lukuabi, kes vahetas hoone

lukud (II kd tl 156).

51. Hageja on selgitanud, et taganeb kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel põhjusel, et 1) Eestist

lahkudes pani kostja hageja elutöö müüki; 2) kostja on rikkunud hagejale seatud isiklikku

kasutusõigust; 3) kostja pani ohtu hoone säilimise; 4) kostja ei ole hagejale tema hoones

olevat vara tagastanud.

52. Hageja keskseks väiteks kinkelepingust taganemisel on see, et kostja tegevus kinnistu

kasutamisel ja käsutamisel on läinud vastuollu kinkelepingu sõlmimise eesmärgiga.

Hageja on seisukohal, et kinkelepingu eesmärgiks oli poolte kooselu kingitud kinnistul, sh

kinnistul asuvas Jaamahoones ning kuna kostja kavatses kinnistu müüa (hiljem tegigi

seda), siis taganes hageja kinkelepingust. Hageja arvates on kostja käitunud jämedalt

tänamatult.

53. Kuna hageja heidab kostjale ette, et lahkudes Eestist jäi Jaamahoone kütmata ja

veetorudest lasti vesi välja, saab sellest järeldada, et hageja arvates oli kostja kohustuseks

kinkelepingu järgi tagada hoone hoidmine seisundis, mis võimaldaks seal aastaringselt

elada, sh hoonet kütta ning hoida tehnovõrgud kasutusvalmiduses.

54. Kostja väidetel poolte vahel eelviidatud kokkulepped kinkelepingu sõlmimisel puudusid.

55. Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija VÕS § 268 lg 1 ja VÕS § 267 p 1 kohaselt

lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja

nõuda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese

vastu üles jämedat tänamatust. Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija VÕS § 268 lg 1

ja VÕS § 267 p 3 kohaselt lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete

järgi kingisaajalt välja nõuda, kui kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud

koormise või tingimuse.

56. Asjast nähtuvalt puudub poolte vahel ühine arusaam kinkelepingu sõlmimise eesmärgi

osas. Kuna kinkelepingu eesmärgi osas puudus pooltel üksmeel, siis olukorras, kus

menetlusosalised vaidlesid kinkelepingu sõlmimise eesmärgi ja kinkelepinguga seatud

koormiste ulatuse üle, tuli tuvastada, millised olid poolte kokkulepped kinkelepingu

sõlmimisel ning kas kostja, kui kingisaaja, on rikkunud kinnistu kinkelepingu eesmärki

ning kinkelepinguga kokku lepitud kohustusi. Asjast nähtuvalt seati kinkelepinguga

hageja kasuks kinnistule isiklik tähtajatu ja tasuta kasutusõigus. Mingeid muid kohustusi

kostjale kinkeleping ette ei näinud. Seega on alusetu hageja etteheide, et kostja jättis

Jaamahoone kütmata ja ühendas lahti veesüsteemi torustiku (põhjusel, et talve saabudes

torud lõhki ei külmuks). Sellel alusel kinkelepingust taganemine on seega toimetu.

57. Selleks, et tuvastada kinkelepingu sõlmimise eesmärk tuleb lepingut tõlgendada, VÕS §

29 lg 1 esimese lause kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest. Seejuures tuleb arvestada kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda,

kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid (Riigikohtu 1. novembri 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-118-13, p 12). Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks

teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb mh arvestada

tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29

lg 5 p 2), lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3), lepingu

olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4) ning lepingupooltevahelist praktikat (VÕS § 29

lg 5 p 6). Õiguskirjanduses on rõhutatud, et lepingupoole käitumise kui kaudse

tahteavalduse arvestamine lepingu tõlgendamisel võimaldab vaidluse korral arvesse võtta

poolte tegelikku arusaamist lepingutingimuse sisust ja jätta kõrvale lepingu tekst (VÕS I

komm (2016), § 29, p 4.6.4).

58. Nagu eespool esile toodud väitis kostja, et kinkelepingu eesmärgiks oli poolte kooselu

Jaamahoones. Ringkonnakohus leiab, et hageja väidetud eesmärgi seadmine on

tõendamata.

Kinkelepinguga seati hageja kasuks kinnistule küll isiklik tähtajatu ja tasuta kasutusõigus

ning asjas puudub vaidlus, et hageja elas Jaamahoones peale kinkelepingu sõlmimist

mõned kuud, kuid 2017.a sügisel läks ta elama teise elukohta. Jaamahoone korterit ei

kasutanud hageja seejärel aastaid. Ta ei kasutanud seda korterit ka siis, kui kostja teatas

kingitud kinnistu müümise kavatsusest 2022.a ja müügikuulutuse avaldamisest. Kuivõrd

pooled kingitud kinnistul koos ei elanud, hageja ei heitnud aastaid kostjale ette, et

kinnistul ei ole võimalik koos elada, ei ole ringkonnakohtu arvates võimalik tuvastada ka

hageja väidetud kooselu eesmärki kinkelepingu sõlmimisel. Menetluses on hageja

avaldanud seisukoha, et ta ei saanud kinnistul 2017. sügisel elada, kuna kostja avas

Jaamahoones restorani. Ringkonnakohtu arvates on hageja väited vastuolus asjaoluga, et

restoran avati alles 2018.a.

59. Asjas on menetlusse kaasatud kolmas isik kostja poolel avaldanud, et kinkelepingu

sõlmimise ajal oli Jaamahoone kehvas, et mitte öelda kohutavas seisus. Kaasaegsed

sanitaar ruumid puudusid, hoone vajas suurt remonti nii seest kui väljast. Kolmas isik tõi

esile, et kostja remontis Jaamahoone esimesel korrusel hagejale elamiseks kaasaegsetele

nõuetele vastavad eluruumid, kuid hageja eluruume faktiliselt kasutama ei jäänud, elades

mõni maja Jaamahoonest eemal olevas kortermajas. Kolmas isik avaldas, et tema kui

kinkelepingus osaleja teab, et kinnistu kingiti kostjale sünnipäevaks, mitte mingisuguseid

tingimusi, mida kinkeleping ei kajasta, kostjale kinke saamiseks ei seatud.

60. Kostja avaldas asjas, et ta renoveeris Jaamahoonet, tehes alevipoolse fassaadi välistööd,

renoveeris Jaamahoone esimese ja teise korruse, ehitas välja kolmanda korruse. Kostja on

asjas esitanud fotod Jaamahoone olukorra ja renoveerimisprotsessi kohta (II kd, tl 68-76).

Hageja ei ole asjas vastu vaielnud sellele, et kostja tegi Jaamahoones väidetud parendusi

ja ümberehitusi, kaasajastades Jaamahoone ruume.

61. Arvestades asjaolu, et kostja kaasajastas kinnistul asuvat Jaamahoonet, asus perega elama

kingitud kinnistule, avas kinnistul asuva Jaamahoone esimesel korrusel restorani oli

kinkelepingu eesmärgiks ringkonnakohtu arvates eelkõige rikastada kostjat, teiseks võis

olla hagejal ka lootus, et kinnistu kinkimisega Jaamahoone ehituslikku olukorda

parendatakse. Kuna kostja perega parendas ja kasutas hoonet aktiivselt, siis saavutatigi

kinkelepingu eesmärk.

62. Riigikohus on selgitanud, et jäme tänamatus VÕS § 267 p 1 mõttes on hinnanguline

kategooria, mis peab avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase vastu.

Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada

kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija

subjektiivset hinnangut (RKTKo, 22.05.2017, nr 3-2-1-40-17, p 15).

63. Aja möödudes otsustas kostja perega naasta Iirimaale. Hageja ja kostja kõnelusest (II kd;

tlk 66 pöördel) selgub, et Iirimaale naasmise põhjuseks olid perekondlikud asjaolud,

kostja viitab sellele, et kostja lastel oli Eesti koolis kohanemine vähese keeleoskuse tõttu

väga raske. Poolte kõnelusest võib järeldada ka äriplaani mõningat ebaõnnestumist

Jaamahoones. Seega ei tulenenud kostja pere otsustus Iirimaale naasta ja kingitud kinnistu

müüa pooltevahelisest konfliktist. Nagu pooltevahelisest kõnelusest nähtub, ei olnud

poolte läbikäimine peale hageja poolt kinkelepingu sõlmimist ning kostja Eestisse elama

asumist, kuigi tihe. Ringkonnakohtu arvates tuleb eeltoodud asjaoludega asja

lahendamisel arvestada.

64. Apellatsioonkaebuses on hageja esile toonud, et kingisaaja käitumise hindamisel tuleb

arvestada ka kinkija subjektiivset hinnangut sellele. Ringkonnakohus märgib, et hageja

subjektiivne hinnang sellele, kas tegemist on jämeda tänamatusega või mitte, on vaid üks

asjaolu, mida kohus peab vaidluse lahendamisel arvesse võtma. Kohus peab tuvastama ka

ülejäänud poolte poolt kohtu ette toodud asjaolude esinemise ja neist kogumis kujundama

oma järelduse, kas tegemist on jämeda tänamatusega või mitte. Ringkonnakohtu arvates ei

saa anda kinkija subjektiivsele hinnangule VÕS § 267 p 1 sisustamisel sellist kaalu, nagu

seda on käesolevas asjas avaldanud hageja. Arvestades eeltoodut, sh ka asjaolusid et:

-peale isikliku kasutusõiguse seadmise kinkeleping muid koormatisi või kohustusi ette ei

näinud;

-kinkelepingu p-s 7.2 järgi on notar pooltele selgitanud, et hilisemate vaidluste ärahoidmiseks

tuleb lepingusse märkida kõik lepingu eseme võõrandamise ja koormamisega seotud

kokkulepped, kuid hoolimata sellest selgitusest pooled muid koormatisi lepingus kokku ei

leppinud;

- hageja elas peale kinkelepingu sõlmimist kostjast eemal, Jaamahoone ei olnud aastaid peale

kinkelepingu sõlmimist hageja elukohaks;

-hageja ja kostja perede vaheline suhtlus oli harv (kostja on poolte kõneluses avaldanud, et

„igaüks elas oma elu“ ja hageja sellele vastu ei vaielnud),

on ringkonnakohus seisukohal, et kostja käitumist hageja suhtes kinnistu müümisel ei saa

pidada jämedaks tänamatuseks. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja soovi kinnistu

võõrandada ei saa hinnata kui objektiivselt hukkamõistetavat käitumist ega käsitada jämeda

tänamatusena.

65. Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et kinkelepingust taganemine põhjusel,

et kostja otsustas kingitud kinnistu müüa ja tegigi seda, ei toonud kaasa õiguslikku

tagajärge.

66. Hageja leiab, et kostja on käitunud jämedalt tänamatult rikkudes hageja kasuks kinnistule

seatud isiklikku kasutusõigust. Ringkonnakohus leiab, et hageja väited on tõendamata. Asjas

puudub vaidlus selles, et poolte kokkuleppe järgi pidi hageja kasutama Jaamahoone esimesel

korrusel asuvat korterit. Seda, et kokkuleppe järgi oli hageja kasutada Jaamahoonest 20 % on

hageja ise avaldanud (II kd, tl 65 ja pöördel). Asjas on erinevatel aegadel teostatud

kohtutäituri poolt mitu juriidilise fakti tuvastamise akti, mille raames kontrolliti mh hageja

juurdepääsu Jaamahoonesse. 07.12.2022, 12.07.2023 kui ka 17.01.2024 aktidest on

tuvastatav, et hagejal oli juurdepääs oma võtmega (võtmetega) temale poolte kokkuleppe järgi

kasutusse antud korterisse Jaamahoone esimesel korrusel. Seega on tõendatud, et hagejal oli

sissepääs oma eluruumidesse.

67. Asjast nähtuvalt leiab hageja, et temal on õigus saada juurdepääs Jaamahoones esimesel

korrusel asuvale restoranialale kui ka teisel korrusel kostja kasutuses olnud korterile.

Esmakordselt nõudis hageja kostjalt kostja kasutuses olnud Jaamahoone alale juurdepääsuks

võtmete üleandmist 28.11.2022, teatades, et võtmed tuleb üle anda sama päeva õhtuks (I kd, tl

187). Hageja kirjale vastuseks küsis kostja, et mis asjaoludel soovib hageja kostja kasutuses

olnud Jaamahoone alale sisse pääseda, kuid sellele hageja vastust ei andnud. Oluline on asjas

seejuures asjaolu, et veel vähem kui kuu aega varem, 08.11.2022.a, oli hageja kostjale poolte

kokkusaamisel (II kd, tl 65) teatanud, et ta ei kavatse Jaamahoonesse elama asuda, kostja

kasutuses olevale Jaamahoone alale sisse pääsemiseks võtmete üleandmist kostjalt ei

nõudnud.

Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole hageja kasuks kingitud kinnistule seatud isiklikku

kasutusõigust rikkunud.

68. Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et materiaalsed alused kinkelepingust

taganemiseks puudusid, lisaks ka selle, et vähemalt osaliselt on taganemise avaldus tehtud

hilinenult. Maakohus on vaidluse lahendamisel hinnanud, kas lepingust taganemiseks

andis aluse kostja poolt hageja vara tagastamata jätmine, kostja politsei poole pöördumine

seoses kostja kasutuses olnud Jaamahoone alale sissetungiga ja sealt vara kadumisega,

samuti ka kostja poolt poolte kõneluste salvestamine. Apellatsioonkaebuse etteheited

nimetatud asjaolude hindamata jätmise kohta on alusetud.

69. Kinkelepingust taganemise aluste olemasolu peab tõendama kinkija. Seega tuli hagejal

tõendada, et kinkelepingust taganemise põhjuste olemasolu. Ringkonnakohtu hinnangul

hageja oma tõendamiskoormist ei täitnud, seega oli lepingust taganemine toimetu.

70. Apellatsioonimenetluses esitas hageja taotluse võtta asja materjalide juurde täiendavaid

tõendeid. Kuna esitatud tõendid puudutavad kingitud kinnistu uusi omanikke, siis leiab

ringkonnakohus, et esitatud tõendid on asjakohatud ning nende vastuvõtmiseks puudub

alus.

71. Apellatsioonimenetluses esitas hageja taotluse kaasata menetlusse kolmandate isikutena

kingitud kinnistu uued omanikud W ja F. Nimetatud isikud vaidlesid taotlusele vastu

põhjendusega, et neil puudub seos käesoleva vaidlusega. TsMS § 216 lg 1 järgi pool, kes

kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda

arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest

vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema

vastu, võib kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise

tähtaja möödumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku

menetlusse kaasamiseks. Ringkonnakohus leiab, et kuna käesolevas asjas lahendatakse

pooltevahelist vaidlust selle üle, kas hageja kinkelepingust taganemine tõi kaasa

õiguslikud tagajärjed, kinkelepingust taganemine ning sellega seotud asjaolud esinesid

enne kinnistu uutele omanikele üleminekut, puudub vajadus asja menetlusse kaasata

täiendavalt kolmandaid isikuid, kes selle vaidluse pinnalt esilekerkinud asjaolude kohta

mingeid seisukohti avaldada ei oska.

Menetluskulude jaotus

72. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb poolte menetluskulud

ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Menetluskulud määrab

rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 järgi.

/allkirjastatud digitaalselt/