2-23-14832/31 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-14832

Kohtuasi

Omega System OÜ hagi Luminor Bank AS vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

022/2023/6686

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.06.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Omega System OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

6000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Omega System OÜ (registrikood 14303264),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus

Kostja Luminor Bank AS (registrikood 11315936),

lepinguline esindaja Madis Meristo

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 26.11.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20.06.2024 otsus ja saata asi uueks arutamiseks

samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

2-23-14832

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Omega System OÜ (hageja) esitas 19.10.2023 Harju Maakohtule Luminor Bank AS

(kostja) vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2023/6686.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Y, Q (laenusaajad) ja kostja 13.04.2009 laenulepingu nr

922014342300 (laenuleping). Laenulepingust tulenevate nõuete tagamiseks seati Xle (surnud)

kuulunud Tallinnas XXX asuvale korteriomandile kostja kasuks hüpoteek kohustusega alluda

kohesele sundtäitmisele. X pärijateks olid Y, W ja F. Hageja omandas Yi ja Fi ühisomandi

osa. Kinnistusraamatu kohaselt on korteriomandi ühisomanikud hageja ja W (surnud,

pärandvara hooldaja G).

2.1. Alates ajast, kui hageja sai korteri ühisomanikuks, on hageja ja kostja korduvalt suhelnud

nii elektrooniliselt kui ka telefoni teel. Kostja informeeris hagejat korduvalt e-kirja teel sellest,

et laenusaajad on jäänud võlgnevusse. Kostja edastas 20.04.2022, 23.09.2022 ja 14.02.2023

hagejale teated laenulepingu võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse. Hageja tasus iga kord

tekkinud võla.

2.2. Väidetavalt saatis kostja 31.05.2023 teate laenulepingust tuleneva võla kohta ja andis

täiendava tähtaja selle tasumiseks liht- ja tähtkirjaga. Hageja ei ole teadet kätte saanud.

2.3. Kostja edastas 13.07.2023 hagejale e-kirja teel laenulepingu ülesütlemise teate. Kostja

poolne laenulepingu ülesütlemine on formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmata jätmise

tõttu tühine. Laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud. Hagejale jääb arusaamatuks, mis

põhjusel kostja unustas või tahtlikult ignoreeris hagejat teavitada e-kirja teel tekkinud võlast

seisuga 31.05.2023, samas 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise kohta edastas kostja

hagejale taas elektrooniliselt.

2.4. Puuduvad tõendid ka selle kohta, et laenusaajad oleks saanud kätte 31.05.2023 teate võla

kohta koos vastava hoiatusega ja teate laenulepingu ülesütlemise kohta. Tahteavaldus muutub

kehtivaks selle kättesaamisega.

2.5. Laenuleping ei pea laenuandja poolse ülesütlemisega tingimata lõppema. Selleks peab

olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja formaalsed nõuded, esmajoones peab olema

mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemisavaldus peab olema tehtud mõistliku aja

jooksul peale ülesütlemise aluseks olevast asjaolust teadasaamist.

2.6. Kostja 27.09.2023 avalduse alusel on kohtutäitur Elin Vilippus alustanud täitemenetluse

täiteasjas nr 022/2023/6686, milles toimub korteriomandile kostja kasuks seatud hüpoteegi

sundtäitmine.

2.7. Hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetluse algatamine on mh vastuolus hea usu

põhimõttega.

Kostja vastuväited

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

3.1. Hageja käsitleb olulisi asjaolusid ebaõigesti ja moonutatult. Laenusaajatel tekkis

korduvalt laenulepingust tulenev võlg, mistõttu edastas kostja 20.04.2022, 23.09.2022 ja

14.02.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse laenusaajatele, hagejale ja teisele

2-23-14832

tagatisvara omanikule Wle. Laenusaajate võlg tasuti. Laenusaajatel tekkis järjekordselt võlg,

mistõttu edastas kostja laenusaajatele ja hagejale 17.04.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise

hoiatuse. Kostja nõudis võla tasumist hiljemalt 02.05.2023. Laenusaajad ega hageja võlga

tähtajaks ei tasunud. Samuti suurenes laenusaajate võlg järgnevate laenumaksete võrra,

mistõttu edastas kostja laenusaajatele ja hagejale 31.05.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise

hoiatuse. Kostja nõudis võla tasumist hiljemalt 14.06.2023. Kostja selgitas, et kui laenusaajad

ei tasu kogu võlga hiljemalt eelpool näidatud kuupäevaks, ütleb kostja laenulepingu üles ja

nõuab kogu laenu ennetähtaegset tagastamist. Ebaõige on hageja väide, et 31.05.2023 teadet

ei ole hagejale kunagi esitatud. Kostja edastas 31.05.2023 nõudekirja hagejale nii tavapostiga

kui tähitud kirjaga. Võlga hoiatuses märgitud täiendavaks tähtajaks ei tasutud. Kostja ütles

laenulepingu 13.07.2023 üles ja edastas sellekohased teated nii laenusaajatele kui hagejale.

3.2. Ebaõige on väide, et kostja informeeris hagejat tekkinud võlast alati ainult e-kirja teel.

Kostja edastas teated hagejale mh posti teel. Hagejal ja kostjal puudus ja puudub omavaheline

suhe, mistõttu ei saa väita, et hagejal ja kostjal oli välja kujunenud mingisugune

suhtluspraktika. Pooltel oli pärast laenulepingu ülesütlemist kirjavahetus, milles kostja

selgitas, et laenulepingu ülesütlemine oli õiguspärane. Kostja palus 18.08.2023 viivitamata

teatada, kas hageja likvideerib/refinantseerib laenulepingust tuleneva võla või peab kostja

esitama täitmisavalduse kohtutäiturile. Hageja ei võtnud kostjaga võla refinantseerimiseks

ühendust ega vähendanud laenusaajate võlga.

3.3. Hageja ei ole laenulepingu pool ja ta ei saa selle ülesütlemist vaidlustada. Laenulepingu

ülesütlemine oli kehtiv. Hageja saaks teoreetiliselt tugineda asjaolule, et laenulepingu

ülesütlemine ei ole laenusaajate suhtes kehtiv. Laenusaajad ei ole vaidlustanud laenulepingu

ülesütlemise fakti ega selle õiguspärasust. Hagejal puudub nõudeõigus sundimaks

laenusaajaid tagasi laenulepingusse.

3.4. Laenusaajad olid viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva tagasimaksega. Kostja

andis laenusaajatele ja ka tagatisvara omanikule vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja

koos ülesütlemise hoiatusega. Kostja ülesütlemisavaldus oli kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis. Kostja pakkus laenusaajatele võimalust läbirääkimisteks, kuid

laenusaaja Y kinnitas mh telefonitsi 10.05.2023, et tema majanduslik olukord on raske ning

huvi laenu teenindada puudub.

3.5. Kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt ning alused sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks puuduvad. Kostja on esile toonud ja tõendanud, et laenulepingu ülesütlemine

on kehtiv ning kostja edastas ülesütlemise hoiatuse ka hagejale. Kostja poolt oma seaduses

sätestatud õiguse kasutamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus.

Maakohtu otsus

4. Maakohus jättis 20.06.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning

tühistas hagi tagamiseks seatud abinõu.

5. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja vastu alustatud sundtäitmine

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 järgi lubamatu. Maakohus ei nõustunud hagejaga,

et kostja poolne laenulepingu ülesütlemine on formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmata

jätmise tõttu tühine. Laenuleping on kehtivalt üles öeldud. Täitemenetluse algatamine ei ole

hea usu põhimõttega vastuolus ja hagi on tõendamata.

6. Maakohus ei nõustunud hagejaga selles, et laenusaajate ja kostja vahel sõlmitud

laenulepingu ülesütlemine on tühine. Laenusaajatel oli võlg kostja ees, mistõttu ütles kostja

2-23-14832

põhjendatult laenulepingu üles. Kostja edastas ka hagejale teateid võla kohta nii 17.04.2023

kui ka 31.05.2023. Pooltel oli pärast laenulepingu ülesütlemist kirjavahetus, milles kostja

palus 18.08.2023 viivitamata teatada, kas hageja likvideerib/refinantseerib laenulepingust

tuleneva võla või peab pank esitama täitmisavalduse kohtutäiturile. Hageja ei võtnud kostjaga

võla refinantseerimiseks ühendust ega ole ka mistahes ulatuses laenusaajate võlga

vähendanud. Seega tuvastas maakohus, et kostja on selles suhtes käitunud heas usus pakkudes

hagejale võimalusi vältimaks täitemenetluse algatamist.

7. TMS § 221 lg 1 alusel võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud

või tasaarvestatud. Kostja on esile toonud ja tõendanud, et laenusaajatel oli ja on ka asja

läbivaatamise ajal võlg kostja ees. Kostja nõudeid ei ole rahuldatud, ajatatud ega

tasaarvestatud, mistõttu puuduvad alused sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Asjaolu, et

laenusaajatel oli ja on võlg kostja ees, ei ole hageja vaidlustanud ning võla olemasolu on ka

kostja tõendanud. Kohtule esitatud teated laenulepingu ülesütlemise kohta kinnitavad

järjepidevat mittekohast tasumist maksetähtpäevaks.

8. Kostja pakkus hagejale nii telefoni teel kui kirjalikult kompromissi, et hageja refinantseerib

laenulepingust tuleneva võla, et vältida sundtäitmist, hageja ei tundnud refinantseerimise

vastu huvi. Kohtu korraldaval istungil 07.03.2024 viitas maakohus võimalusele pidada

läbirääkimisi, kuivõrd võla olemasolu ja suuruse üle vaidlus puudub (00:16:30). Kostja

selgitusel ei ole toimunud laekumisi veebruarist 2023 (00:17:35). Kostja pakkus

refinantseerimise näol kompromissi ka kohtuistungil, millega hageja ei nõustunud. Maakohus

selgitas ka 16.05.2024 toimunud kohtuistungil (00:20:04), et võla tasumine võimaldaks

vältida sundtäitmist.

9. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et hea usu põhimõttega vastuolus oleks

31.05.2023 teate saatmata jätmine e-posti aadressil. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 70 on TsÜS § 69 suhtes erinormiks, mis sätestab erisused (rikkuja kannab tahteavalduse

kättesaamisega seotud riski) tahteavalduse jaoks, millega lepingupool teatab teisele poolele, et

viimane on lepingulist kohustust rikkunud. Juhul, kui pool edastab teisele poolele lihtkirjaga

teate võla kohta, tuleb teate saatmist lihtpostiga hageja aadressil lugeda tahteavalduse

edastamiseks mõistlikul viisil TsÜS § 70 tähenduses (RKTKo 01.11.2017, 2-15-17677, p-d

11, 11.2, 11.3). Kostja edastas hageja poolt vaidlustatud 31.05.2023 teate hageja aadressile

XXX , 13513, Tallinn. Äriseadustiku § 145 lg 1 p 2 alusel kantakse äriregistrisse osaühingu

asukoht ja aadress. Äriregistri seaduse § 12 p 5 alusel kantakse juriidilise isiku kohta

registrikaardile asukoht ja aadress. Hageja aadress on äriregistri kohaselt XXX . Sama

aadressi on hageja märkinud hagiavalduse tiitellehel enda aadressiks. Nimetatud aadress on ka

täitmisteatel. Maakohtu hinnangul on kostja valinud hagejale nõudekirja edastamiseks

mõistliku viisi ning 31.05.2023 edastatud nõudekiri tuleb lugeda hagejale kättetoimetatuks.

Hageja ei ole tõendanud n-ö tavapärast e-kirja teel suhtlemist, sest vaid 31.05.2023 kiri

edastati XXX 4-52 postiaadressil.

10. Pantija, kes ei ole ise tarbijana krediidilepingut sõlminud, ei ole krediidilepingu pooleks,

kellele tuleks krediidilepingu ülesütlemisest teada anda. Pantija on krediidiandjaga

asjaõiguslikes suhetes, ta ei ole ka krediidi käendaja. Seetõttu ei laiene temale

võlaõigusseaduse (VÕS) § 416 lg-st 1 tulenev teatamiskohustus (RKTKo 17.03.2009, 3-2-1-

8-09, p 12).

11. VÕS § 416 lg-st 2 tuleneb krediidiandjale kohustus pakkuda läbirääkimiste võimalust

tarbijast krediidisaajale, mitte aga võimalikele tagatise andjatele (RKTKo 12.12.2018,

2-17-9391, p 15.3). Seega ei olnud kostjal VÕS § 416 lg-st 2 tulenevat kohustust enne

2-23-14832

laenulepingu ülesütlemist pakkuda hagejale võimalust läbirääkimisteks, et jõuda

kokkuleppele.

12. Riigikohus märkis lahendi nr 2-17-9391 p-s 16.3, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks

ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja poolt

sissenõude pööramine kolmandast isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest

nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja

huve kahjustamata. Sellise olukorraga võib tegemist olla näiteks juhul, kui hüpoteegiga

koormatud kinnisasja omanik on näidanud välja valmisolekut täita krediidivõtja kohustused,

mille täitmata jätmise tõttu krediidileping üles öeldi, või krediidileping esialgsetel või

muudetud tingimustel üle võtta ning see ei kahjustaks ebamõistlikult krediidiandja huve.

Kirjeldatud olukorras on krediidiandjal hea usu põhimõttest tulenev kohustus pakkuda enne

hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramist pantijale võimalust

läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele, mis

võimaldaks krediidilepingu täitmist jätkata ning kinnisasja sundmüüki ära hoida. Kui

läbirääkimiste tegelikule võimaldamisele vaatamata kokkuleppele ei jõuta, võib krediidiandja

teostada oma õigust algatada täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks. Käesolevas vaidluses

tuvastas maakohus esitatud tõendite põhjal, et pärast ülesütlemise teavitust 31.05.2023 pidasid

pooled kirjavahetust, kuid hageja võlga ei tasunud ega nõustunud ka kostja pakutud

kompromissiga võla refinantseerimiseks.

13. Seega on hagiavalduses esitatud väited põhjendamatud ning ei anna alust sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2023/6686.

Apellatsioonkaebus

14. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

15. Maakohus on asja lahendamisel jätnud olulised tõendid ja kohtu ette toodud asjaolud

tähelepanuta ja analüüsimata.

16. Hageja kordab, et kõik teated edastas kostja hagejale e-kirja teel, v.a 31.05.2023 teate, mis

erandlikult edastati üksnes posti teel. Seejärel 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise

kohta edastas kostja hagejale tavapäraselt e-posti aadressile. Hageja väidab, et 31.05.2023

teade temani ei jõudnud. Postiteenuse osutaja (Omniva) selgitas, et kostja poolt 31.05.2023

edastatud kiri hagejani ei jõudnud ning saadeti tagasi kostjale, kellele see anti

kättetoimetamata kujul üle 20.06.2023. Seega pidi kostja hiljemalt 20.06.2023 olema teadlik

sellest, et hagejani ei ole teave laenulepingu alusel tekkinud võla kohta jõudnud. Sellele

vaatamata ei edastanud kostja hagejale vastavat teavet uuesti varem kasutusel olnud viisil,

vaid koostas 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise kohta, millega tekitas aluse hagejale

kuuluvat vara koormava hüpoteegi realiseerimiseks.

17. Kostja algatas täitemenetluse ainult hageja suhtes, mitte hüpoteegiga koormatud vara

ühisomanike suhtes ühiselt.

18. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja ei käitunud heas usus. Hagejal on kahtlus, et

kostja jättis sihilikult 31.05.2023 teate hagejale e-posti teel edastamata, kuivõrd ei soovinud,

et hageja tekkinud kohustuse laenusaajate eest järjekordselt täidab ning kostja minetab sellega

võimaluse laenuleping üles öelda.

2-23-14832

19. Kohtupraktika kohaselt võib täitemenetluse õiguspärasust välistavaks asjaoluks olla

võlausaldaja poolne hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Maakohus ei hinnanud

hea usu põhimõtte järgmisega seonduvat mitte laenulepingu ülesütlemisele eelnenud

käitumisaktide pinnalt, vaid üksnes selles osas, kas kostja on pakkunud hagejale pärast

laenulepingu ühepoolset ülesütlemist võimalust tasuda hüpoteegiga tagatud kohustuste jääk

vabatahtlikult ja täitemenetluse väliselt.

20. Hageja hinnangul on maakohus jätnud otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Tuginedes

asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg-s 7 sätestatule laienevad hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omanikule, kes ei ole võlgnik, samasisulised õigused, mida saavad kasutada võlgnik ja

käendaja. Perioodiliste tagasimaksetega laenulepingu puhul tuleks seega hüpoteegiga tagatud

kinnisasja omanikule anda mõistlik võimalus täita regulaarsed kohustusi laenusaaja ja/või

käendaja asemel, et vältida tagajärge, kus kogu laenujääk ja kaasnevad kõrvalkohustused

muutuvad korraga sissenõutavaks.

21. Krediidiandjal on hea usu põhimõttest tulenev kohustus kahjulike tagajärgede vältimiseks

anda hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, mõistlik võimalus täita

kohustus enne hüpoteegilepingu täitmiseks täitemenetluse alustamist (RKTKo 12.12.2018,

2-17-9391). AÕS § 279 lg-st 7 tulenevalt laieneb selline kohustus ka laenulepingust

tulenevate kohustuste täitmisele, millega seonduv tagajärg mõjutab hüpoteegiga tagatud

kinnisaja omaniku õigusi üldjuhul oluliselt ulatuslikumalt, kui täitemenetluse alustamine.

22. Kostja ja maakohus tuginevad käesolevas asjas Riigikohtu praktikale (RKTKo

12.12.2018, 2-17-9391), mille kohaselt on krediidiandjal küll VÕS § 416 lg-st 2 tulenev

kohustus pakkuda tarbijast krediidisaajale võimalust läbirääkimisteks kohustuste täitmisel,

kuid selline kohustus ei laiene võimalikele tagatise andjatele. Viidatud kohtulahend ei oma

puutumust käesoleva vaidlusega. Hageja ei eelda, et kostjal oli kohustus pidada temaga

läbirääkimisi võlgniku kohustuste täitmise küsimuses. Hageja eeldab üksnes seda, et

tulenevalt hea usu põhimõttest ja AÕS § 279 lg 7 regulatsioonist oli kostjal kohustus hagejat

tekkinud võlast teavitada ning anda sellega hagejale võimalus kohustuse täitmisega kahjulike

tagajärgede saabumist vältida. Maakohus vastavat küsimust otsuses ei analüüsinud, jättes

otsuse olulises ulatuses põhjendamata.

Vastustaja seisukoht

23. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

24. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada

materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata

asi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt. Mõlema kohtuastme menetluskulud jaotab maakohus sõltuvalt asja

uue läbivaatamise tulemustest.

25. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad

kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta

ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.

2-23-14832

26. Vaidlus puudub selles, et Y, Q ja kostja vahel on 13.04.2009 sõlmitud laenuleping, millest

tulenevate nõuete tagamiseks seati hüpoteek Tallinnas XXX asuvale korteriomandile, mis

tänaseks on hageja ja W ühisomandis. Maakohus leidis, et laenuleping on kehtivalt üles

öeldud ja täitemenetluse algatamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus.

27. Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu tagatiseks seatud hüpoteek.

Hageja suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid kinnisasjale

seatud hüpoteegi realiseerimiseks. AÕS § 351 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik esitada

hüpoteegipidaja vastu vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on

sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. AÕS § 279 lg 7 järgi võib

pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib

esitada võlgnik või käendaja. See tähendab, et hagejal on iseenesest õigus esitada praeguses

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses kõiki laenusaajate vastuväiteid (RKTKo

09.10.2024, 2-20-1490, p 21). Hagejal on võimalik tugineda sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagis väitele, et laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud, mh põhjusel, et selle

ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud või ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega

(RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 25). Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et

hagejal puudub õigus vaidlustada laenulepingu ülesütlemist.

28. Osa ühisomandis olevast esemest ei saa üldjuhul täitemenetluses käsutada (RKTKo

29.09.2024, 3-2-1-95-15, p 17). Käesolevas asjas on aga täitedokument kehtiv mõlema

ühisomaniku suhtes ning kostja on ringkonnakohtu menetluses tõendanud, et täitemenetlus on

algatatud mõlema ühisomaniku suhtes. Seetõttu pole õige apellatsioonkaebuses esitatud väide,

et täitemenetlus on alustatud vaid hageja suhtes. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesolevas

asjas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks asjaolu, et kummagi ühisomaniku vastu

alustati eraldi täitemenetlust. Täitemenetlused on võimalik liita, tagamaks ühisomandi eseme

käsutamine tervikuna.

29. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejale ei laienenud VÕS § 416 lg-st 1 tulenev

laenulepingu ülesütlemisest teatamiskohustus ega VÕS § 416 lg-st 2 krediidiandjale tulenev

kohustus pakkuda läbirääkimiste võimalust. Seetõttu ei ole sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise menetluses vajalik analüüsida ka vastavate tahteavalduste kättesaamist hageja

poolt. Laenulepingu kehtivaks lõppemiseks on vajalik üksnes vastavate tahteavalduste

kättesaamine laenusaajate poolt.

30. Sõltumata eeltoodust laienes hagejale AÕS § 279 lg-st 7 ja hea usu põhimõttest tulenev

kohustus pakkuda enne hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramist pantijale

võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele,

mis võimaldaks täita laenulepingust tulenev kohustus ja kinnisasja sundmüüki ära hoida

(RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391/46 p 16.3). Maakohus tuvastas põhjendatult, et kostja

võimaldas hagejale enne sundtäitmise alustamist läbirääkimisi ning pakkus laenu

refinantseerimise võimaluse kasutamist, vältimaks tagatisvara müüki. Hageja laenu

refinantseerimist ei soovinud. Kostja väitel ei ole laenulepingust tulenevaid kohustusi ka

alates 31.05.2023 täidetud. Hageja ei ole seda kostja vastuväidet vaidlustanud.

31. Maakohus ei pööranud aga vaidluse lahendamisel tähelepanu asjaolule, et Y, Q ja kostja

vahel 13.04.2009 sõlmitud laenulepingule kohalduvad tarbijakrediidilepingu sätted.

Tarbijakrediidileping on VÕS § 402 lg 1 järgi krediidileping, millega oma majandus- või

kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu.

Tarbijakrediidilepinguga on eelduslikult tegemist, kui majandus- või kutsetegevuses tegutsev

isik annab füüsilisele isikule laenu või krediiti. Vastupidist tuleb tõendada krediidiandjal

(RKTKo 11.10.2013, 2-21-20479, p 11; RKTKm 24.11.2023, 2-21-13098, p 12).

2-23-14832

Ringkonnakohtu hinnangul võib siinsel juhul olla tegemist tarbijakrediidilepinguga. Seadus

näeb ette eeldused, mida tuleb selliste nõuete lahendamisel kontrollida sõltumata

menetlusliigist.

32. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et tehingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab

asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad

(RKTKo 28.01.2015, 3-2-1-141-14, p 18; RKTKo 08.06.2010, 3-2-1-40-10, p 14). Kuivõrd

tarbijakrediidilepingute puhul on seadusandja seadnud VÕS §-st 5 tulenevale üldisele

lepinguvabaduse põhimõttele krediidisaaja kaitseks mitmeid piiranguid (vt ka VÕS § 1 lg 4),

siis peab kohus ka ilma sellekohaste vastuväideteta kontrollima, kas leping kehtib. Selline

kohustus on kohtul alati, kui asjaolud viitavad tarbijakrediidilepingu sõlmimisele. Selline

seisukoht on kooskõlas ka Euroopa Kohtu praktikaga, milles on leitud, et liikmesriigi kohus

peab omal algatusel analüüsima, kas on rikutud krediidiandja lepingueelset kohustust hinnata

tarbija krediidivõimelisust (EKo 05.03.2020, C-679/18, OPR-Finance s. r. o. v GK, p 46).

33. Tarbijakrediidi sätete järgimist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses ka juhul,

kui tagatise andja ei ole krediidilepingu sõlminud tarbija, on oluliseks pidanud ka Riigikohus

(RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103, p-d 17–28). Kolmanda isiku varale seatud hüpoteegi

realiseerimise tulemusena omandab tagatisvara omanik regressinõude tarbijakrediidilepingu

sõlminud tarbijate vastu. Sellises regressivaidluses kontrollib kohus krediidi kulukuse määra

ja vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimist omal algatusel. Juhul, kui seda aga tagatise

andnud isiku esitatud hagi alusel peetavas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise vaidluses

mitte teha ning seada tarbijakrediidilepingu sätete kontroll sõltuvusse tagatise andnud isiku

(hageja) vastuväite esitamisest, jäävad tarbijakrediidilepingu sätete rikkumisega seonduvad

riskid tagatisvara omaniku ja mitte krediidiandja kanda. See ei oleks kooskõlas 23.04.2008

Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2008/48/EÜ, mille mõtte kohaselt peaksid

tarbijale laenu andmise reeglite rikkumisest tulenevaid kahjulikke tagajärgi kandma

krediidiandjad. Nimetatud direktiivi preambuli p 26 järgi on krediiditurul oluline, et

krediidiandjad ei tegeleks vastutustundetu laenamisega ega annaks krediiti ilma eelneva

krediidivõimelisuse hinnanguta ning liikmesriigid peaksid teostama vajalikku järelevalvet

sellise käitumise ärahoidmiseks ja ette nägema vajalikud meetmed krediidiandjate

karistamiseks, kui nad nii käituvad.

34. Eelnimetatud kontrollikohustuse teostamise raames on kohtul esmalt otstarbekas

kontrollida seda, kas tarbijale antud krediidi kulukuse määr ehk krediidi kogukulu tarbijale on

seadusega kooskõlas (VÕS § 406 lg 1). Käesolevas asjas omab tähtsust asjaolu, et laenuleping

on sõlmitud 13.04.2009. Kuni 30.07.2015 sisaldus praegu kehtiva VÕS § 4062 lg-ga 1 sarnane

regulatsioon TsÜS §-s 86. Nimelt sätestasid TsÜS § 86 lg-d 2 ja 3 koostoimes, et

tarbijakrediidileping on heade kommete vastasuse tõttu eelduslikult tühine, kui tarbija poolt

tasumisele kuuluva krediidi kulukuse määr ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati

avaldatud keskmist tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda (RKTKo

09.10.2024, 2-20-1490/103 p 33). Asja uuel läbivaatamisel tuleb kontrollida 13.04.2009

laenulepingu krediidi kulukuse määra, tuvastamaks lepingu kehtivus või tühisus TsÜS § 86

lg-te 2 ja 3 tähenduses. Juhul, kui selgub lepingu tühisus, tuleb kohtul hinnata ka seda, kas

tühise lepingu alusel tekkivaid alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid tagab täitmisele

pööratud hüpoteegileping. Asja materjalides ei sisaldu kumbagi lepingut.

35. Alates 01.07.2007 jõustunud krediidiasutuste seaduse (KAS) § 83 lg 3 näeb ette, et

krediidiasutus on kohustatud laenude andmisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise

põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Selle

põhimõtte järgimiseks pidi krediidiasutus koguma ja säilitama andmeid kliendi rahaliste

kohustuste suuruse ja maksekohustuste täitmise kohta ning kasutama neid andmeid kliendi

2-23-14832

jaoks mõistliku laenukoormuse arvutamiseks (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103 p 19).

Enne 21.03.2016 ei toonud laenusaaja krediidivõimelisuse kontrollimata jätmine kaasa

lepingu (osalist) tühisust, vaid krediidisaajal oli selles olukorras õigus laenuleping tühistada

või nõuda krediidivõimelisuse hindamise kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist

VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel (vt RKTKo 27.11.2012, 3-2-1-136-12, p 25). Tagatise andja sai

omakorda keelduda tagatava kohustuse täitmisest ulatuses, milles põhivõlgnik on oma nõude

laenunõudega tasaarvestanud. Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu

tagatiseks seatud hüpoteek. Kinnisasja omanik saab esitada hüpoteegipidaja vastu

vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud

võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Küll aga ei ole tal õigust kasutada laenusaajatele

kuuluvaid õiguskaitsevahendeid, s.t hagejal ei ole õigust laenulepingut tühistada ega esitada

laenusaajale kuuluvat kahju hüvitamise nõuet ilma, et see oleks talle loovutatud. Hageja ei ole

asjas esile toonud, et laenusaajad oleksid kasutanud õiguskaitsevahendeid, mistõttu

potentsiaalne vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumine ei pruugi mõjutada hageja

õigusi. Samas ei ole maakohus asja menetluses kohaldatavat õigust tarbijakrediidi aspektist

menetlusosalistele ka selgitanud. Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus välja selgitada, kas

rikutud on vastutustundliku laenamise põhimõtet ja milline on sellest tulenev hageja õiguste

riive.

36. Hüpoteek ei anna ka kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale

abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st 1 ja § 352

lg-st 1 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi alusel

saab täitemenetlust alustada üksnes sissenõutavaks muutunud nõude täitmiseks.

Täitemenetlust on võimalik tunnistada lubamatuks ka osaliselt, aga selleks tuleb tuvastada

nõude suurus, s.t hagi alusel tuleb kindlaks teha mh see, kui suur on tagatud võlg, millised on

kõrvalnõuded ning kas ja millal muutus võlg sissenõutavaks (RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-190-

13, p 14–16). Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et laenuleping on tühine või seda ei

ole kehtivalt lõpetatud, võib see tingida üksnes sundtäitmise osalise lubamatuks tunnistamise.

Sellisel juhul tuleb kostjal selgitada sundtäidetava nõude suurust.

37. Seega tulnuks praegusel juhul maakohtul omal algatusel kontrollida laenulepingu

vastavust tarbijakrediidilepingu kohustuslikele sätetele. Maakohus ei ole eeltoodut hinnanud

ega selgitanud pooltele tõendamiskoormust. Sellega on maakohus oluliselt rikkunud

selgitamiskohustust (TsMS § 351 lg 1) ning TsMS § 392 lg 1 p-des 1, 3 ja 4 sätestatud

eelmenetluse ülesandeid.

38. Eelnevat arvestades on maakohus oluliselt rikkunud eelmenetluse ülesandeid ja teinud

otsuse enne seda, kui asja oli arutatud ammendavalt ja asi oli lõpliku lahendi tegemiseks

valmis. Maakohtu rikkumised on käsitatavad oluliste menetlusõiguse normi rikkumistena

VÕS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 teise lause mõttes. Kuna siinsel juhul on hageja nõude

aluseks ja selle rahuldamise eelduseks olevad asjaolud olulisel määral välja selgitamata, tuleb

vaidlus lahendada sisuliselt algusest peale. Ringkonnakohtu hinnangul ületab see täiemahulise

vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise kontrollimine esmakordselt

apellatsioonimenetluses uutele asjaoludele ja tõenditele mahtu, mida saaks teha

apellatsioonimenetluses. Tekiks olukord, kus kogu vastutustundliku laenamise põhimõtte

täitmise või rikkumise kohta tuvastatavad asjaolud ega ka tõendite hindamine ei ole enam

Riigikohtus vaidlustatav, kuna Riigikohtus saab vaidlustada õiguse kohaldamise küsimusi.

Sellises olukorras ei ole võimalik asja lahendada apellatsioonimenetluses, vaid asi tuleb saata

maakohtule uueks lahendamiseks. Eelnevast lähtuvalt tuleb maakohtu otsus TsMS § 646 ja §

656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 alusel täies ulatuses tühistada ja saata asi maakohtule uueks

lahendamiseks eelmenetluse staadiumis.

2-23-14832

39. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu haginõuet puudutavas osas tuleb tühistada ka

menetluskulude jaotus.

40. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate

menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus

vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab

maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või mõistliku aja jooksul pärast nimetatud

lahendi jõustumist määrusega.

41. Ringkonnakohus selgitas 22.07.2024 apellatsioonkaebuse käiguta jätmise määruses

hagejale, et maakohus määras hagihinna ebaõigesti 3500 eurot ning muutis tsiviilasja hinnaks

6000 eurot. Kuni 6000 euro suuruse hinnaga hagilt tuleb riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1

kohaselt tasuda riigilõivu 595 eurot. Kohtute infosüsteemist nähtub, et hageja tasus

19.10.2023 riigilõivu 490 eurot, s.o 420 eurot hagiavalduselt ja 70 eurot hagi tagamise

avalduselt. Seega tasus hageja hagiavalduselt 175 eurot ettenähtust vähem.

42. Kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust vähem, nõuab

kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses (TsMS § 147 lg 3 esimene lause).

Tasumata või vähem tasutud riigilõivu võib asja lahendav kohus kohustatud isikult välja

mõista asjas tehtavas lahendis (TsMS § 179 lg 1). Hagejalt tuleb täiendavalt riigi kasuks välja

mõista 175 eurot (595 – 420). Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus lõpplahendi tegemisel

välja mõista vähemtasutud riigilõivu.

(allkirjastatud digitaalselt)