2-23-125273/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Kaija Piirmets

Määruse kuupäev

13.12.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-125273

Tsiviilasi

Tallinn, Mustamäe tee 175 korteriühistu avaldus Q.O

vastu majandamiskulude nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.09.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Mustamäe tee 175 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja, korteriühistu): Tallinn,

Mustamäe tee 175 korteriühistu, lepinguline esindaja

Andrus Reidi

Puudutatud isik (vastustaja, korteriomanik): Q.O,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrina Juhkami

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 17.09.2024 määruse resolutsioon jätta muutmata, aga täiendada

selle põhjendusi käesoleva määruse põhjendava osa p 11 alapunktidega.

2. Määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Tallinn, Mustamäe tee 175 korteri-

ühistu kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul

alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Tallinn, Mustamäe tee 175 korteriühistu (korteriühistu) esitas 19.06.2023 maksekäsu

kiirmenetluse avalduse Q.O (korteriomanik) vastu majandamiskulude nõudes. Korteriomanik

esitas nõudele vastuväite ja asi anti üle lahendamiseks Harju Maakohtule.

2. Korteriühistu esitas 02.08.2023 maakohtule avalduse, mida täpsustas 16.04.2024.

Täpsustatud avalduse kohaselt nõuab korteriühistu korteriomanikult põhivõla 2858,46 € ja

viivise 175,61 € – kokku 3034,07 € maksmist.

2.1.

Korteriomanikule kuulub krt 20 korteriühistu hallatavas elamus ja ta on jätnud tasumata

korteriühistu esitatud arvetel märgitud majandamiskulu. Korteriühistu möönis, et kuni

augustini 2020 esitatud arvetel kajastatud kohustused on aegunud, mistõttu esitas ta nõude

ajavahemiku 20.09.2020–31.05.2023 (vaidlusalune ajavahemik) eest.

2.2.

Korteriühistu lisas avaldusele arved nr 20201213–20230614, mis väljastati 20.09.2020–

21.05.2023 ja mille olid märgitud tasumise tähtajad vastavalt 30.09.2020–31.05.2023. Igal

arvel on kajastatud varasema ettemaksu/võla summa, mis esimesel arvel oli 2281 € ja

viimasel 2913 €. Ühtlasi on arvetele märgitud viivise määr 0,02% päevas. Nimetatud arvete

summa on kokku 2858,46 €. Lisaks esitas korteriühistu 21.08.2022–21.05.2023 koostatud

viivisarved nr 20221160–20230720 kokku summas 175,61 €.

3. Korteriomanik vaidles avaldusele vastu. Korteriühistu nõuab sisuliselt varasemat võlga,

mis on aegunud. Avaldusele lisatud arved on kõik tasutud, kusjuures tasumisel on selgelt

viidatud arve numbrile. Viivise nõudeõiguse on korteriühistu kaotanud, sest viivist pikema aja

jooksul ei nõutud ja korteriomanikul oli arusaam, et seda ei arvestata. Esimese viivisarve

esitas korteriühistu alles 21.08.2022. Lisaks tugines korteriomanik väitele, et korterit

kasutavad üürnikud, mistõttu jõuab teave arvete jms kohta temani viivitusega.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus jättis 17.09.2024 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse rahuldamata.

Menetluskulud jäid TsMS § 172 lg 1 alusel korteriühistu kanda ja maakohus otsustas need

rahaliselt kindlaks edaspidi.

4.1.

Maakohus tuvastas, et korteriomanikule kuulub korteriühistu hallatavas elamus korterile

nr 20 vastav korteriomand. KrtS § 34 lg 1, § 40 lg 1 ja VÕS § 108 lg 1 alusel saab

korteriühistu nõuda majanduskavas ette nähtud perioodiliste ettemaksete tasumist ning selle

kohustusega viivitamise korral VÕS § 113 lg 1 ja KrtS § 42 lg 1 järgi ka viivist.

Menetlusosalised vaidlevad küsimuses, millise kohustuse katteks saab lugeda korteriomaniku

või tema eest tehtud maksed. Selles osas on asjakohane VÕS § 88 lg 1, mis näeb mh ette, et

kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha mitme erineva kohustuse täitmiseks ja

üleantud rahast ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse

kohustuse täitmiseks on raha üle antud.

4.2.

Maakohus tuvastas seejärel, et kõigi arvete nr 20201213–20230614 summad on tasutud

ajavahemikul 02.03.2021–11.10.2023. Tasumisel on üldjuhul viidatud arve numbrile ja tasuti

arve summa. Erandina on 21.10.2022 arve nr 20221358 katteks summas 93,13 € algselt

makstud 20.10.2022 suurem summa 193,13 €, millest kujuneva vahe 100 € arvelt maakohus

luges tasutuks järgmise, 20.11.2022 arve nr 20221510 summas 83,65 €. Lisaks on 21.12.2022

arve nr 20221660 summas 105,54 € katteks makstud 106 €.

4.3.

Avaldusele lisatud arved tuleb lugeda tasutuks, sest korteriomanik esitas tõendid

(pangakontode väljavõtted), millest nähtub selgelt, milline arve on tasutud, samuti ühtivad

summad arvete summadega. Korteriühistu ei saanud arvestada makseid varasema võla 2281 €

katteks, mis väidetavalt tekkis enne, kui korteriomanik korteri omandas. Korteriühistu ei ole

2 (5)

selle võla tekkimist ka selgitanud ega piisavalt tõendanud. Samuti ei ole avaldaja tõendanud

viivise 175,61 € nõuet.

4.4.

Kui korteri omandamise ajal oli eelmisel korteriomanikul ka võlg, on see TsÜS§ 146 lg

1 järgi aegunud. Korteriomandi omaniku vahetusega aegumine ei peatu, kuigi võlg on üle

uuele omanikule ülekantav. Korteriühistu soovitud viisil võla ülekandmine on ka hea usu

põhimõtte vastane. Aegumise instituudi mõte on mh, et võlausaldaja kasutaks õigeaegselt

seadusega ette nähtud õiguskaitsevahendeid, et tagada tsiviilkäibes õigusrahu.

Õiguskaitsevahendite kasutamata jätmist ei saa asendada sellega, et võlausaldaja kannab võla

pidevalt üle, arvestades varasema võla katteks selgesõnaliselt hilisema kohustuse täitmiseks

tehtud maksed.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Korteriühistu esitas 03.10.2024 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse

tühistada ja avalduse rahuldada. Menetluskulud palub korteriühistu panna korteriomaniku

kanda. Esitatud arvetel on välja toodud tasumisele kuuluv summa. Seetõttu ei ole piisav

maksedokumendil viide arve numbrile, et lugeda korteriomaniku soovitud viisil makse

igakordse arve summa katteks. Korteriühistu juhindus põhjendatult VÕS § 88 lg 6 p-st 1 ja

luges alati tasumise kõige vanema võla katteks. Ekslik on maakohtu järeldus, et korteriühistu

ei ole selgitanud varasema võla kujunemist. Korteriühistu esitas võlgnevuse arvestuse, milles

kajastas varasemad arved ja tasumised. Praegu vaidlusalune nõue ei ole mingis osas aegunud.

6. Korteriomanik vaidles kaebusele vastu. Ta avaldas 04.12.2024 menetlusdokumendis, et

kui korteriühistu viivise nõue on mingis osas põhjendatud, tasaarvestab ta selle oma

ettemaksega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, aga täiendab selle

põhjendusi viivise nõude lahendamisel (TsMS § 657 lg 1 p 2¹, § 659). Määruskaebus jääb

rahuldamata ja korteriühistu kannab kaebemenetluse kulud.

8. Menetlusosalised ei vaidle, et 20.09.2020–21.05.2023 väljastatud arved nr 20201213–

20230614 kajastavad vastavate kuude osas õigesti korteriühistu perioodiliste majandamis-

kulude nõude suurust ja tasumise tähtaegu. Kehtiva õiguse järgi lahendas maakohus avalduse

õigesti hagita menetluses, kus kohaldub uurimispõhimõte. Siiski ei ole see absoluutne ja

käesolevaga sarnastel juhtudel ei pea kohus välja selgitama asjaolusid, mille osas osapooltel

vaidlus puudub (vt nt RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998/42, p 12). Ringkonnakohus saab

kaebuse lahendamisel lähtuda sellest, et kõnealused arved (v.a neil märgitud nn varasema

võlgnevuse osa) kajastavad õigesti majandamiskulude nõuet. Ühtlasi kvalifitseeris maakohus

õigesti korteriühistu põhinõude KrtS § 34 lg 1, § 40 lg 1 ja VÕS § 108 lg 1 järgi ning viivise

nõude VÕS § 113 lg 1 ja KrtS § 42 lg 1 järgi. Selles osas pole vaja kohtu põhjendusi korrata.

9. Maakohus kohaldas õigesti VÕS § 88 sätteid ning selles osas ei ole vaja vaidlustatud

määrust muuta ega põhjendusi korrata.

9.1.

VÕS § 88 lg 1 annab võlgnikule õiguse määrata, millise kohustuse ta täidab.

Ringkonnakohus nõustub korteriomaniku ja maakohtuga, et vastava tahte avaldamiseks on

piisav nii tasutavale arvele viitamine kui ka täpselt arve summas makse tegemine – need

tingimused on suurema osa arvete puhul täidetud. Põhjendatud ei ole korteriühistu arusaam, et

samadel arvetel varasema võla (saldo) kajastamisest saab järeldada, et korteriomanik ei ole

määranud, mille eest ta konkreetselt tasub. Koostoimes arve numbrile viitamine ja just

konkreetse kuu majandamiskulude summa tasumine on piisavad väljendamaks

korteriomaniku tahet määrata tasutuks arve just nende kulude osas.

3 (5)

9.2.

Erandina on 21.10.2022 arve nr 20221358 katteks summas 93,13 € algselt makstud

20.10.2022 suurem summa 193,13 €. Samas on maksekorraldusel viidatud arve numbrile ja

makse summa erineb arve summast täpselt 100 € võrra. Neist asjaoludest saab järeldada, et

korteriomanik või tema eest kolmas isik soovis täita just kõnealusel arvel loetletud teenuste

eest tasumise kohustust.

9.3.

Järgmise, 20.11.2022 arve nr 20221510 summas 83,65 € luges maakohus tasutuks

eelnevas käsitletud 100 € suuruse ettemakse arvel. Kui korteriomanik on ühel kuul (ekslikult)

tasunud korteriühistule suurema summa ja jätab järgmise kuu arve maksmata, ei saa sellest

järeldada tema tahet täita ettemakse arvel mõni varasem kohustus või jätta oma soorituse

eesmärk määratlemata. Võlgniku tahet määrata, millise kohustuse täitmiseks ta võlausaldajale

raha maksis, saab hinnata lähtudes mõistliku isiku arusaamast võttes arvesse osapoolte

käitumist ja kõiki asjaolusid, (RKTKo 31.01.2014, 3-2-1-166-13, p 14). Käesoleval juhul

järeldas maakohus vaidlusalusel ajavahemikul arvete tasumiste toimingutest tervikuna õigesti,

et mõistliku isiku arusaama järgi soovis korteriomanik jätkuvalt tasuda igakuiste

majandamiskulude eest.

9.4.

Lisaks on 21.12.2022 arve nr 20221660 summas 105,54 € katteks makstud 106 €.

Sarnaselt eelmises alapunktis märgituga ei võimalda korteriomaniku ja korteriühistu

käitumine tervikuna teha järeldust, et kujunenud vahe 0,46 € arvelt soovis korteriomanik

tasuda varasemat võlga.

9.5.

Korteriühistu ei toonud esile, et ta oleks pärast korteriomanikult maksete saamist

määranud soorituse mõne muu kohustuse katteks. Ringkonnakohus märgib, et niisuguse

sisuga tahte avaldamiseks ei oleks ka piisav väidetava koguvõlgnevuse kajastamine järgmisel

arvel, sest sellest ei selgu, millises osas luges korteriühistu varasema kohustuse täidetuks.

10. Eelneva põhjal tuvastas maakohus õigesti, et korteriühistu põhinõude sisuna esile toodud

arved on tasutud, st vastavas osas ka majandamiskulude nõue täidetud. Seetõttu ei oma asja

lahendamisel tähtsust, kas korteriühistu põhjendas piisavalt varasema võla kujunemist.

Ringkonnakohus märgib, et üldjuhul ei piisa korteriühistu majandamiskulude nõude

tõendamiseks arvete ega arvestuse esitamisest, vaid korteriühistu peab vaidluse korral

eelkõige tuginema korteriomanike üldkoosoleku otsustega kinnitatud majanduskavadele,

korteriomanike otsustele, kokkulepetele või põhikirjale. Käesoleval juhul ei mõjuta see siiski

asja lahendamist, sest korteriühistu määratles ise piisava selgusega, et soovib nende arvete

tasumist, mida maakohus analüüsis ja milles kajastatud perioodiliste nõuete õigsuse üle

menetlusosalised ei vaidle.

11. Viivise nõude osas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga, et selle sai jätta rahuldamata

pelgalt põhjendusega, et korteriühistu ei esitanud viivise arvutusi. Viivise nõude saab

(osaliselt) rahuldada ka juhul, kui menetlusosalise avaldustest on aru saada, milliselt põhivõla

summalt, millise ajavahemiku eest ja millise määraga ta viivist nõuab. Need tingimused on

käesoleval juhul täidetud. Seetõttu tuleb maakohtu põhjendusi osaliselt muuta.

11.1. Ringkonnakohus nõustub korteriomanikuga, et korteriühistu on kaotanud õiguse nõuda

viivist ajavahemiku eest enne 21.08.2022, sest selline nõue on vastuolus KrtS § 12 lg-s 2,

TsÜS §-s 32 ja VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega.

Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Seaduses sätestatud aegumistähtaja sees

ei saa üldjuhul määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega,

mille jooksul isik võib oma õiguste kaitseks hagi esitada (nt RKTKo 07.03.2018, 2-16-

11889/42, p 39). Riigikohus on siiski leidnud, et viivisenõude olemasolul saldoteatiste

esitamine viiviseta võib olla erandlik asjaolu, mis annab aluse kohaldada viivisenõude suhtes

hea usu põhimõtet (RKTKo 06.12.2007, 3-2-1-100-07, p 16; RKTKo 15.01.2010, 3-2-1-132-

09, p 12).

4 (5)

Käesoleval juhul esitas korteriühistu korteriomanikele iga kuu arved, millel kajastas saldo.

Korteriühistu ei ole toonud esile, selgitanud ega ka tõendanud, et saldod sisaldasid viivist.

Mõistlik isik ei saa arvetel kajastatud saldodest aru sel viisil, et korteriühistu on asunud

arvestama ja nõudma viivist. Pelgalt viivise määra (pealegi ebatäpse) arvel märkimine ei

võimalda samuti mõista viivise nõudmise kavatsust. Esimese viivisarve koostas korteriühistu

21.08.2022 (dtl 73) ja korteriomanik on möönnud sellest teadasaamist.

Korteriühistu ja korteriomaniku vahel on tehingulaadne kestev õigussuhe, mille üks tunnus on

perioodiliste rahaliste kohustuste tekkimine ja täitmine. Maakohtu tuvastatud asjaoludel täitis

korteriomanik perioodilist kohustust põhimõtteliselt kohaselt, st tasus ise või tasuti tema eest

regulaarselt ühistu majandamiskulusid. Korteriomanik on korteriühistu liige alates 24.05.2016

(dtl 60). Seega ei olnud korteriühistu esimese viivisarve koostamise ajaks enam kui kuus

aastat kestnud õigussuhte jooksul korteriomanikule teatanud viivise nõudmise soovist.

Ringkonnakohus leiab, et perioodiliselt arveid või makseteateid esitav korteriühistu käitub

vastuolus hea usu põhimõttega, kui ta pikema aja jooksul (käesoleval juhul enam kui kuus

aastat) ei avalda korteriomanikule, et kavatseb hilinenud maksetelt arvutada ja nõuda viivist.

Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et korteriühistu saab nõuda viivist alates 21.08.2022

koostatud arvete tasumise viivitamise korral.

11.2. Maakohus tuvastas ja seda pole vaidlustatud, et alates 21.08.2022 esitatud arvetele

viitavad maksed (või ettemakse) tehti enne arvel märgitud tasumise tähtpäeva, v.a arved nr

20221056, 20221205, 20230020, 20230460 ja 20230614. Korteriühistule majandamiskulude

tasumisega hilinemist ei saa õigustada korteriomaniku väitega, et ta ei kasuta korterit ise. Tal

on kohustus korraldada kas koostöö üürnikuga või arvete muul viisil õigeaegne edastamine.

Seadusest ega korteriühistu põhikirjast (dtl 61–68) ei tulene erisust majandamiskulude

tasumise tähtajas olenevalt sellest, kas korteriomanik kasutab korterit ise või annab selle

üürile.

11.3. Korteriühistu esitas viivise arved (dtl 73–91) oma viivisnõude summas ja selgitas nende

kujunemist 16.04.2024 menetlusdokumendi lisas (dtl 222–225). Eelmises punktis märgitud ja

maakohtu tuvastatud asjaoludel hilinenult tasutud arved korterühistu koostatud nimekirjas ei

sisaldu, samuti ei ole viivisarvetelt võimalik aru saada, et kohtule esitatud viivise nõue

sisaldaks just neilt arvetelt arvutatud viivist. Seega ei ole korteriühistu nõudnud

korteriomanikult viivist, milleks tal tuvastatud asjaoludel võiks olla alust. Kuigi TsMS § 477

lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel üldjuhul seotud menetlusosaliste esitatud

taotlustega, ei tähenda see, et kohus saaks kohtusse pöördunud avaldaja rahalist nõuet ise

laiendada. Käesoleval juhul on korteriühistu määratlenud, milliste arvete eest tasumise

väidetava viivituse eest ta viivist nõuab. Maakohtu ja ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel ei

ole selles osas nõue põhjendatud.

11.4. Eeltoodud kaalutlustel jäi viivise nõue maakohtus kokkuvõttes õigesti rahuldamata.

11.5. Ringkonnakohus märgib, et eeldatavasti lõppes korteriühistu võimalik viivise nõue p-s

11.2 loetletud arvete tasumise viibimise eest korteriomaniku 04.12.2024 tasaarvestusega, aga

sisuliselt ei saa seda hinnata käesoleva asja lahendamisel p-s 11.3 märgitud põhjustel.

12. Määruskaebusega seotud menetluskulud jäävad TsMS § 171 alusel korteriühistu kanda.

Resolutsioonis märgitakse kõigi seniste menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1 ls 2). Kulud

määrab rahaliselt kindlaks maakohus (TsMS § 177 lg 2).

13. Hagita menetluse lõpplahendi vaidlustamisel tehtud ringkonnakohtu määruse peale,

millega maakohtu määrus jääb muutmata, saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS §

696 lg 3 ls 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

5 (5)