2-24-6208/7 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-24-6208

Määruse kuupäev

Tartu, 11. detsember 2024

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Urmas Volens ja Margit Vutt

Kohtuasi

Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn 11, Veski tn 11a korteriühistu

kandeavaldus registriasjas nr Ü 40013950/13

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn 11, Veski tn 11a korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn 11, Veski tn 11a

korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Kiir

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-24-6208 ja

Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi 11. aprilli 2024. a kandemäärus

registriasjas nr Ü 40013950/13 ning saata asi kande tegemise otsustamiseks Tartu

Maakohtu registriosakonnale.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Tagastada määruskaebustelt 17. aprillil 2024 tasutud riigilõiv 70 eurot ja 14. juunil

2024 tasutud riigilõiv 70 eurot JeweLex Advokaadibüroo Osaühingu kontole.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn 11, Veski tn 11a korteriühistu (avaldaja) esitas 10. aprillil 2024

Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus kanda registrisse neli uut juhatuse

liiget ning teha kanne ühe juhatuse liikme tagasikutsumise kohta. Samuti palus avaldaja teha kande

uues redaktsioonis kinnitatud põhikirja jõustumise aja ning avaldaja kontaktandmete muutumise

kohta.

2. Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis 11. aprilli 2024. a määrusega kandeavalduse

rahuldamata.

2-24-6208

Kohtunikuabi määruse põhjenduste kohaselt ei saa taotletud kannet teha, sest 3. aprillil 2024

toimunud üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §

20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud teisiti. Avaldaja põhikirja p 6.7 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. KrtS § 1

lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi

korteriomandite omanikud.

Kinnistusraamatu kohaselt oli üldkoosoleku toimumise ajal aadressil Jõhvi vald, Jõhvi linn, Veski tn

11 ja Veski tn 11a kokku 18 korteriomandit, millel oli kokku 23 korteriomanikku ehk korteriühistu

liiget. Protokolli ning osalejate nimekirja kohaselt osales koosolekul 23 liikmest 11. Seega oli

koosolekul esindatud alla poole ühistu liikmetest ja koosolek ei olnud otsustusvõimeline.

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi määruse tühistada ja saata asi

registriosakonnale uueks läbivaatamiseks.

Avaldaja selgitas määruskaebuses, et kehtiva põhikirja p 6.8 ja KrtS § 22 lg 1 kohaselt annab iga

korteriomand üldkoosolekul ühe hääle. Kuna korteriomandeid on kokku 18, saab korteriomanike

üldkoosolekul olla esindatud mitte rohkem kui 18 häält, st kvooruminõude täitmise hindamisel ei

võeta arvesse eraldi korteriomandite ühis- või kaasomanikke. Kuna vaidlusalusel korteriomanike

üldkoosolekul oli esindatud 11 korteriomandit 18-st, siis oli koosolek otsustusvõimeline. Põhikirja p

2.1 kohaselt, kui korter on registreeritud ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest

nende omavahelisel kirjalikul kokkuleppel.

4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 663 lg 6 alusel kohtunikule. Kohtunikuabi märkis, et avaldaja põhikirja p 2.1 on

seadusega vastuolus ning KrtS § 17 lg 2 alusel tuleb avaldaja liikmete määramisel lähtuda KrtS § 1

lg-st 4.

5. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 29. mai 2024. a määrusega avaldaja määruskaebuse rahuldamata,

kohtunikuabi määruse muutmata ning menetluskulud avaldaja kanda.

KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud teisiti. Praegusel juhul näeb avaldaja põhikirja p 6.7 ette seaduses sätestatud

kvooruminõudest erineva kvooruminõude. Põhikirja p 6.7 kohaselt on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Seega

tuleb üldkoosoleku otsustusvõimelisuse hindamisel lähtuda ühistu liikmete arvust, mitte häälte

arvust. Ringkonnakohus nõustus kohtunikuabi seisukohaga, et kuna avaldaja põhikirja p 2.1 on KrtS

§ 1 lg-ga 4 vastuolus, siis tuleb kohaldada seaduses sätestatut.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

2(4)

2-24-6208

7. Avaldaja palub määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega

tühistada kohtunikuabi määrus ja saata asi registriosakonnale uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt, kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline,

on otsus kehtetuks tunnistatav, mitte tühine. Kuna üldkoosoleku otsust ei ole kehtetuks tunnistatud,

on põhjendamatu jätta avaldaja kandeavaldus rahuldamata. Vaidlusalune üldkoosolek oli

otsustusvõimeline. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et põhikirjaga nähakse ette teistsugune

kvooruminõue, kui on sätestatud KrtS § 20 lg-s 2. Ühistu põhikirja järgi on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. KrtS § 15

lg-d 1 ja 3 näevad ette, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud

teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Kui korteriomanikud ei ole määranud endale

korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste

korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku

suhtes. Seega saavad ühe korteriomandi ühis- või kaasomanikud tegutseda ühiselt ja määrata endale

esindaja ühest häälest tuleneva õiguse teostamiseks. Seetõttu, kui üldkoosolekul osaleb vähemalt

üks korteriomandi ühistest omanikest, tuleb arvestada, et tema teostab korteriomandist tulenevat

hääleõigust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kohtunikuabi kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692

lg 1 p 1 alusel koostoimes TsMS §-ga 695 materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada.

Asi tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel saata Tartu Maakohtu registriosakonnale kande

tegemise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.

9. Äriregistri seaduse § 41 lg 1 kohaselt ei tee registripidaja kannet registrisse, kui avaldus või

sellele lisatud dokumendid ei vasta seadusele. Registripidajal ei ole õigust keelduda kande

tegemisest, kui kõik seaduses nõutavad dokumendid on esitatud ja vastavad seaduse nõuetele.

Sellest sättest tulenevalt on registripidaja pädev kontrollima seadusega nõutavate dokumentide

olemasolu ning avalduse ja sellele lisatud dokumentide vastavust seaduse nõuetele. Ühingu organi

otsuse esitamisel peab registripidaja kontrollima lisaks nõutavate dokumentide olemasolule ka seda,

kas otsuse vastuvõtmine on selle organi pädevuses ja kas on järgitud otsuse vastuvõtmise

protseduurilist korda, sh kas on täidetud kvooruminõue, samuti seda, kas otsuses on märgitud kõik

seaduses nõutud andmed (vt RKTKm 04.02.2009, 3-2-1-139-08, p 8; RKTKm 26.04.2023,

2-22-12198/9, p 10).

Eeltoodust tulenevalt oli kohtunikuabil kandeavalduse lahendamisel õigus kontrollida, kas talle

esitatud otsuse vastuvõtmisel järgiti otsuse vastuvõtmise korda, sh kas oli täidetud kvooruminõue.

10. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud teisiti. Avaldaja põhikirja p 6.7 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest

võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kohtud asusid seisukohale, et kuna

avaldaja majas on 18 korteriomandit ja 23 korteriomanikku ning koosolekul osales 11

korteriomanikku, siis ei olnud üldkoosolek kvooruminõude täitmata jätmise tõttu otsustusvõimeline.

11. KrtS § 1 lg 4 järgi on korteriühistu liikmeteks kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi

korteriomandite omanikud. Avaldaja põhikirja p 2.1 näeb ette, et kui korteriomand on registreeritud

ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest nende omavahelisel kirjalikul kokkuleppel.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et põhikirja p 2.1 on vastuolus seadusega (s.o KrtS § 1 lg-ga

3(4)

2-24-6208

4), mistõttu tuleb korteriühistu liikmete ringi määramisel lähtuda KrtS § 17 lg 2 teise lause kohaselt

seaduses sätestatust.

Kolleegium ei nõustu aga kohtute seisukohaga kvooruminõude täitmise hindamisel. Vaatamata

sellele, et KrtS § 1 lg 4 kohaselt loetakse korteriühistu liikmeteks kõik korteriomandite omanikud,

tuleneb ühest korteriomandist üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad

korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda

korteriomandite arvust. Vastupidise tõlgenduse korral võiks tekkida olukord, kus üldkoosoleku

kvooruminõue loetakse täidetuks mh siis, kui koosolekul osalevad ainuüksi ühe korteriomandi

ühised omanikud. Näiteks juhul, kui kortermajas on kolm korteriomandit, millest kahel on mõlemal

üks omanik ning ühel korteriomandil viis ühist omanikku, saaks kohtute tõlgenduse järgi

korteriomanike koosoleku lugeda otsustusvõimeliseks ka siis, kui sellel osaleksid üksnes ühe

korteriomandi viis ühist omanikku. Sellisel juhul ei täidaks kvooruminõue enam korteriomanike

üldkoosoleku representatiivsuse tagamise eesmärki.

12. KrtS § 22 lg 1 ja avaldaja põhikirja p 6.8 järgi annab iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle

ning KrtS § 15 lg 1 esimene lause sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt,

võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Nimetatud sätetest

järeldub, et lisaks ühele ühisele liikmesusele tuleneb ühest korteriomandist ka üks jagamatu

hääleõigus. Hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul teostavad ühised omanikud ühiselt. Seega on

õige avaldaja seisukoht, et vaidlusalusel koosolekul sai olla esindatud maksimaalselt 18 häält.

Kolleegium lisab, et põhikirjaga ei saa ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb eraldi hääl igale

korteriomandi ühisele omanikule. KrtS § 22 lg 1 kohaselt annab iga korteriomand korteriomanike

üldkoosolekul ühe hääle ning korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on

üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi

kaasomandi osa suurus. Viidatud sättest ei tulene, et põhikirjaga võiks ette näha, et ühest

korteriomandist tuleneb mitu häält, s.o eraldi hääl igale ühis- või kaasomanikule (vt RKTKm

16.02.2022, 2-20-17009/40, p 19).

Eeltoodust tulenevalt tuleb nii kohtunikuabi kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada ja asi tuleb

saata Tartu Maakohtu registriosakonnale kande tegemise otsustamiseks.

13. TsMS § 150 lg 1 p 5 järgi tagastatakse riigilõiv määruskaebuse esitajale kaebuse rahuldamise

korral, kui menetluses ei osale teisi menetlusosalisi. TsMS § 150 lg 4 järgi tagastab riigilõivu kohus,

kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või

kelle eest riigilõiv tasuti. Avaldaja on määruskaebuses palunud tagastada riigilõiv selle tasunud

isikule. Seega tuleb määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot ja kandemääruse peale esitatud

määruskaebuselt tasutud riigilõiv 70 eurot tagastada JeweLex Advokaadibüroo Osaühingule. Muud

menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldaja kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

4(4)