2-23-11818/8 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Maris Kuurberg, Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht

10. detsember 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-11818

Kohtuasi

X avaldus kasutuseeliste korteriühistu kasuks

määramiseks

ning

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.09.2023 määrus (avalduse menetlusse

võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik I: Tallinn, Jaama tn 1 korteriühistu

(registrikood 80059941), seaduslik esindaja juhatuse liige

KK

Puudutatud isik II: Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 27.09.2023 määrus (menetlusse võtmisest keeldumine)

osas, milles maakohus keeldus menetlusse võtmast X taotlust kasutuskorra

kindlaksmääramiseks ning saata tsiviilasi selles osas menetlusse võtmise

otsustamiseks samale maakohtule.

2. Muus osas jätta Harju Maakohtu 27.09.2023 määrus (menetlusse võtmisest

keeldumine) muutmata.

3. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse resolutsiooni p 2 peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul

alates määruse kättetoimetamisest. Muus osas ei saa määruse peale Riigikohtule

määruskaebust esitada.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

2-23-11818

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 18.08.2023 (täpsustatud 21.08.2023) esitas X (avaldaja) Harju Maakohtule avalduse, milles

palub tuvastada Tallinn, Jaama tn 1 korteriühistu (puudutatud isik I) 19.06.2023 üldkoosoleku

otsuste (päevakorrapunktid 1-9) tühisuse või alternatiivselt tunnistada need kehtetuks ning

tuvastada korteriühistu 08.10.2019 üldkoosoleku punktis 1 vastu võetud otsuse tühisus.

Ühtlasi palub avaldaja määrata korteriühistu keldripindadele kasutuskorra ja Ylt (puudutatud

isik II) korteriühistule kasutuseeliste hüvitise. Avaldaja palub kõik menetluskulud välja

mõista koos viivisega ja jätta puudutatud isikute kanda. Maakohus 27.09.2023 määrusega

eraldas korteriühistu üldkoosoleku otsustuste tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise

nõuded eraldiseisvasse menetlusse. Käesoleva tsiviilasja juurde jäid nõuded kasutuskorra

kindlaksmääramiseks ja kasutuseelise määramiseks korteriühistu kasuks.

1.1. Avaldaja omab korteriomandit aadressil Jaama 1, Tallinn. Avaldaja on puudutatud isiku I

liige. Ühistu liikmetel on olnud aastaid huvi jagada keldripinnad õiglaselt vastavalt

korteriomandite suurusele. Puudutatud isik II on takistanud koosolekutel nimetatud küsimuse

arutamist, kuivõrd see ei ole tema huvides. Avaldaja palub kohtul määrata ühistule õiglane

keldripindade kasutuskord. Kasutuskorra määramiseks peab kohus teadma, millised

keldripinnad on tänase seisuga ühistu liikmete kasutuses (sh ebaseaduslikult 2022. aastal

puudutatud isiku II poolt hõivatud keldripind). Puudutatud isik II on kinnitanud, et tal on

olemas keldripinna mõõtetulemused ja plaanid. Avaldaja palub kohtult, et puudutatud isik II

esitab kohtule reaalselt kasutatavate keldripindade plaani ja pindade suurused.

1.2. Ühistu pinnad on jätkuvalt hõivatud puudutatud isiku II asjadega. Keldriboks ja sinna viiv

tee suletud tema tabalukuga. Kaasomanikul on õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes

kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue.

Avaldaja palub kohtul määrata puudutatud isikult II ühistule kasutuseeliste hüvitise.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Maakohus keeldus avaldaja avaldust kasutuseeliste korteriühistu kasuks määramiseks ja

kasutuskorra kindlaksmääramiseks menetlusse võtmast. Menetluskulud jäid avaldaja kanda.

Kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole. Maakohus põhjendas määrust järgmiselt.

2.1. Majas asuv kelder on korteriomanike kaasomandis. Avaldaja soovib määrata

keldripinnale kasutuskorda (nõue nr I).

2.1.1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) järgi ei ole võimalik määrata

kasutuskorda selliselt, nagu avaldaja kohtule esitatud avalduses soovis. Erikasutusõiguse

kokkuleppe sisuks on kaasomandi esemest osa konkreetse korteriomaniku ainukasutusse

andmine. Korteriomanik võib KrtS § 13 lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe

sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke

tahteavaldusi, kui kõik korteriomanikud ei ole kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e

kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus. KrtS § 9 lg 2

p-de 1-2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine

oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei

2-23-11818

kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohtulahend asendab teiste

korteriomanike tahteavaldusi.

2.1.2. Kohtule esitatavas nõudes tuleb nõuda kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikelt

neid tahteavaldusi, mida korteriomanikud annaksid vabatahtlikult, kui nad oleksid nõus

erikasutusõiguse tekkimise eelduseks olevat kokkulepet sõlmima. Selleks tuleb kohtule

esitada kokkuleppe tekst, millega nõustumist soovitakse. Kohtu võimalused kokkuleppe

tingimustesse sekkuda on piiratud. Erikasutusõiguse kokkulepet ei määra erinevalt

kaasomandi kasutuskorra kokkuleppest kindlaks kohus, vaid avaldajal tuleb esitada

kokkuleppe tingimused (projekt), mille osas avaldaja saab nõuda puudutatud isikute

kohustamist lepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Kaasomandi osa

erikasutusse saamist sooviv korteriomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva

kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja

kasutamise ära jagamiseks. Kui korteriomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad

teatud kinnisasja osi enda erikasutusse, peavad nad esitama vastava (vastu)avalduse ja tasuma

sellelt riigilõivu.

2.1.3. Nõue nr I ei vasta kirjeldatud tingimustele ja see pole kehtiva õigusega kooskõlas.

Avaldaja ei saa kasutuskorra kindlaksmääramist nõuda. Nõudega nr I ei ole avaldaja

taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Maakohus keeldus nõude menetlusse võtmisest

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 III alternatiivi alusel.

2.2. Avaldaja palus ka määrata puudutatud isikult II puudutatud isikule I kasutuseeliste

hüvitise (nõue nr II).

2.2.1. Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja ühiskasutusõiguse rikkumise

korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: kahju hüvitamise

nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; kasu

hüvitamise nõue asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 alusel ja alusetust rikastumisest tulenev

nõue VÕS §-de 1037–1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised.

Korteriühistu ei saa väljaspool oma eesmärgipäraseid ülesandeid nimetatud kolme liiki

rahalisi nõudeid ühisvaldust ja ühiskasutusõigust rikkunud korteriomaniku vastu maksma

panna. Kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja ühiskasutusõigust, on

eelnimetatud nõudeid esitama õigustatud korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajad.

2.2.2. Avaldaja ei saa TsMS § 3 lg-st 1 tulenevalt kasutuseeliste määramist või väljamõistmist

korteriühistu kasuks nõuda. Korteriühistul võiks kaasomanike ühisvalduse ja

ühiskasutusõiguse rikkuja vastu olla nõue juhul, kui korteriomanikud loovutaksid oma nõude

korteriühistule. Sellisel juhul peaks korteriühistu esitama TsMS § 3 lg 1 kohaselt nõude

kasutuseeliste hüvitamiseks kaasomandit rikkunud korteriomaniku vastu. Samuti ei ole

viidatud nõue selgelt arusaadav ja täidetav, kuivõrd see ei vasta sooritusnõude tingimustele.

2.2.3. Nõudega nr II ei ole avaldaja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Maakohus

keeldus nõude menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 III alternatiivi alusel.

2.3. Maakohus ei pidanud TsMS §-st 2 juhindudes võimalikuks avaldajale puuduste

kõrvaldamiseks tähtaega määrata, kuna menetlust takistavad puudused on sedavõrd

ulatuslikud.

2.4. Maakohus jättis TsMS § 168 lg-st 1 tulenevalt menetluskulud avaldaja kanda ja

puudutatud isikute menetluskulud kindlaks määramata.

2-23-11818

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud menetlusse võtmisest keeldumise

määruse tühistada ja saata asja menetluse jätkamiseks samale maakohtule. Ühtlasi palub

avaldaja menetleda avalduse kõiki taotlusi ühes menetluses ja menetluskulud välja mõista

koos viivisega ning jätta puudutatud isikute kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt

järgmised.

3.1. Kohus rikkus materiaalõigust ja menetlusõigust. Eraldamise määruse põhjendustest

tulenevalt pidas kohus mõistlikuks lahendada kasutuskorra kindlaksmääramine ja

kasutuseelise määramine eraldiseisvalt üldkoosoleku otsuste tühisuse või kehtetuse

tuvastamisest. Kohus tegi kaks vastu käivat määrust olukorras, kus leidis, et taotlusi ei ole

võimalik menetleda. Samas kui hiljem leidis, et kiiremaks asja lahendamiseks tuleks

menetlused eraldada. Asjade eraldamine on loogiline, kui kohus peab kõiki nõudeid

perspektiivikaks. Asjade eraldi lahendamine oleks vastuolus menetlusökonoomia

põhimõttega. Menetlev kohtukoosseis ei soovi asja menetleda.

3.2. Korteriomanike kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse menetlusse võtmata jätmine ei

ole põhjendatud. Korteriomanikud võivad sõlmida kokkulepe, millega antakse korteriomanike

ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Avaldaja viitas ebaõiglasele

olukorrale avalduses. Avaldaja soovis, et kohus määraks kindlaks, kuidas korteriomanikud

peaksid edaspidi valdama ja kasutama kaasomandis olevat elamu pinda. Avaldaja palus

kohustada korteriomanikke andma tahteavaldust sõlmida kokkulepe, millega sisuliselt saaksid

kõik korteriomanikud erikasutusõigused.

3.3. Erikasutusõiguse määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses, kus kehtib

uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega

asjaoludega ning nende hinnanguga asjaoludele. Kohus peab kontrollima avalduse vastavust

seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

Samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel.

Olukorras, kus avaldaja väidab, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu

põhimõttega ja puudutatud isikud väidavad vastupidist, peab kohus vajaduse korral

rakendama lisameetmeid, et selgitada välja tegelik objektiivne olukord ning millised on sellest

tulenevad võimalused erikasutusõiguse määramiseks. Üldjuhul nõuab see kohtult tõendite

kogumist omal algatusel. Erikasutusõiguse määramise menetluse olemusest tulenevalt on

kohtul mõistlik sellises olukorras korraldada vaatlus ja selgitada välja, kes ja kuidas seda

pinda tegelikult kasutab. Samuti võib kohus teha avaldajale ettepaneku esitada korteriomandi

kaasomandi hulka kuuluva pinna mõõtkavaline plaan või tellida see omal algatusel asjatundja

arvamusena.

3.4. Maakohus peab menetlema ka avaldust kasutuseeliste korteriühistu kasuks määramiseks.

4. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas

selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas, millega

maakohus keeldus menetlusse võtmast taotlust kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Tühistatud

2-23-11818

osas tuleb tsiviilasi saata kasutuskorra kindlaksmääramise uueks otsustamiseks tagasi samale

maakohtule.

5.1. Määruskaebuse väited ei anna alust tühistada vaidlustatud määrust osas, millega

maakohus keeldus menetlusse võtmast taotlust kasutuseeliste korteriühistu kasuks

määramiseks. Selles osas jääb maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koostoimes

TsMS §-ga 659 muutmata. Ringkonnakohus ei saa kaebust rahuldada ka osas, milles

taotletakse menetleda avalduse kõiki nõudeid ühes menetluses, mis maakohtu poolt eraldati.

Nõuete eraldamine on menetluse korralduslik küsimus, mille maakohus otsustab

kaalutlusõiguse alusel. Menetlusosalistel puudub õigus nõuete eraldamise määrust vaidlustada

(vt ka RKTKm 15.06.2023, 2-22-7773 p 13 ja TsMS II komm, § 375 p 3.3. b). Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

6. Kolleegiumi hinnangul keeldus maakohus ennatlikult avalduse tervikuna menetlusse

võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel põhjusel, et avaldusega ei ole avaldaja taotletavat

eesmärki võimalik saavutada. Jättes avalduse TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel menetlusse

võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus ning menetlusse võtmisest

võib keelduda üksnes juhul, kui esitatud asjaoludel ei oleks nõuet võimalik rahuldada ühelgi

materiaalõiguslikul alusel (vt nt RKTKm 13.09.2017, 2-16-17452, p 11). Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa avalduses esitatud asjaoludel järeldada, et esitatud nõue kasutuskorra

kindlaksmääramiseks on perspektiivitu ja kohus saaks selle menetlusse võtmisest keelduda.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osas, et avaldajal ei ole võimalik avaldusega

saavutada puudutatud isikult II puudutatud isiku I kasuks kasutuseeliste hüvitise määramist.

Kohtusse pöördumise õigus on TsMS § 3 lg 1 järgi piiratud avaldaja enda õiguste ja huvide

kaitsega. Teise isiku õiguste kaitseks saab pöörduda kohtusse seaduses sätestatud juhtudel (vt

ka RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998 ka p 15; RKTKm 29.04.2020, 2-18-19295 p 14).

Seadusest ei tulene, et avaldaja saab nõuda puudutatud isikult II puudutatud isiku I kasuks

kasutuseeliseid.

8. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ennatlikult jätnud avaldaja nõude keldri

kasutuskorra kindlaksmääramiseks menetlusse võtmata. Korteriomanikul on õigus pöörduda

probleemi lahendamiseks kohtusse, kui korteriomanikud ei jõua omavahel kaasomandiosade

kasutuses kokkuleppele (vt ka RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391 p 10). Riigikohus on

selgitanud, et juhul kui hageja pöördub kohtusse probleemiga, mis väärib kohtulikku kaitset,

ja kui hagis esinevad menetlemist või hagi rahuldamist takistavad puudused, mis on

kõrvaldatavad, tuleb kohtul enda ette toodud probleemi analüüsimise järel selgitada, mida on

nende puuduste kõrvaldamiseks vaja teha. Riigikohus on selgitanud, et kui hageja esitatud

kujul ei ole nõuet võimalik rahuldada, on maakohtu ülesanne eelmenetluses sellele hageja

tähelepanu pöörata ja anda talle võimalus nõuet täpsustada (TsMS § 392 lg 1 p 1 ja § 3401 lg

1) (RKTKm 07.10.2020, 2-19-16249/17, p 16). Juhul, kui hagiavalduses esitatud asjaolud ja

nõue ei ole piisavad selleks, et pidada hagi õiguslikult perspektiivikaks, kuid hagi oleks

võimalik täpsustada, tuleb määrata hagejale TsMS § 3401 lg 1 järgi tähtaeg hagi

täpsustamiseks. Alles siis, kui hageja ei ole määratud tähtaja jooksul hagi täpsustanud määral,

mis muudaks hagi õiguslikult veenvaks, võib kohus keelduda hagi TsMS § 3401 lg 2 ja § 371

lg 2 p 2 järgi menetlusse võtmisest (RKTKm 25.02.2015, 3-2-1-162-14, p 2).

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub eeltoodu ka siinses hagita asjas esitatava avalduse

menetlemisel. Hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita

menetluse kohta sätestatud erisusi (TsMS § 477 lg 1). Hagita asja lahendamisel on kohtul ka

asjaolude väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning õigus nõuda omal algatusel

2-23-11818

isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist (RKTKm 26.04.2023, 2-20-18894

p 11.2).

9. Avaldaja esitas avalduse keldri osas kasutuskorra kindlaksmääramiseks kõigile

korteriomanikele. Sisuliselt soovib avaldaja erikasutusõiguse määramist (KrtS § 9 lg 2).

Maakohus leidis õigesti, et erikasutusõiguse määramine kõigile korteriomanikele ei ole

avaldaja taotlusest lähtudes õiguslikult võimalik. Tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse

pöörduda üksnes enda õiguste kaitseks. Seega saab avaldaja nõuda tahteavalduste asendamist

KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel üksnes endale keldri erikasutusõiguse saamiseks

korteriomanikelt, kes ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma

(vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 14; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14; TlnRnKm

05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-20-5609, p 10). Maakohus ei jätnud

avaldust käiguta ega selgitanud avaldajale, et avaldaja saab üksnes enda õiguste kaitseks

kohtusse pöörduda. Seejuures ei andnud maakohus avaldajale võimalust nõuet muuta, vaid

keeldus koheselt avalduse menetlusse võtmisest. Maakohtul on võimalik seda teha ja anda

avaldajale võimalus avalduse täpsustamiseks keldri erikasutusõiguse määramise nõude osas

ning otsustada seejärel avalduse menetlusse võtmise küsimust selle nõude osas uuesti.

10. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu määruskaebus rahuldamisele kasutuseeliste korteriühistu

kasuks määramise taotluse menetlusse võtmisest keeldumise osas. Osas, millega maakohus

keeldus kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse menetlusse võtmisest tuleb kaebus aga

rahuldada ning saata kasutuskorra kindlaksmääramise uueks otsustamiseks samale

maakohtule.

11. Ringkonnakohus ei otsusta praegu menetluskulude jaotust, vaid seda teeb TsMS § 173 lg

3 järgi maakohus asja lahendamisel.

12. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5

esimese lause kohaselt võib käesoleva määruse peale esitada määruskaebuse üksnes ulatuses,

millega ringkonnakohus jättis vaidlustatud määruse muutmata. Ülejäänud osas ei ole määrus

vaidlustatav.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Maris Kuurberg

Gea Lepik