2-18-12957/46 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Piirmets, Iris Kangur-Gontšarov, Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

09.12.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-12957

Kohtuasi

AS-i Kawe Plaza avaldus Nothel OÜ (endise nimega

Tatari - Pärnu mnt Kinnisvara OÜ) vastu

juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavalt teelt

üle võõra kinnisasja

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13.05.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

AS-i Kawe Plaza 31.05.2022 määruskaebus

Nothel OÜ 15.06.2022 vastumääruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja AS Kawe Plaza (registrikood 10065087),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Arne Ots

Puudutatud isik I Nothel OÜ (registrikood 12865099),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Tauno Tark ja

Rahel Behrsin

Puudutatud isik II Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei

kaudu, registrikood 75014920), lepinguline esindaja

Karel Raudmann

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 13.05.2022 määrus osaliselt juurdepääsutasu suuruse

osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 5) ja teha uus määrus, millega määrata, et

kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne

omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa numbriga 25045901

kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest tasu 942

eurot kuus.

2. Jätta AS Kawe Plaza määruskaebus rahuldamata.

3. Rahuldada Nothel OÜ vastumääruskaebus osaliselt.

4. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Jätta läbi vaatamata AS-i Kawe Plaza (registrikood 10065087) avaldus

järgmiste taotluste osas:

2-18-12957

4.1.1. Taotlus tuvastada 1998 juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaabli

seadusjärgne talumiskohustus;

4.1.2. Taotlus kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku taastama

juurdepääsutee katend ja selle alla paigaldatud küttekaabel Pärnu mnt 17

ehitustöödele eelnenud seisundis viivitamatult või alternatiivselt

kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku lubama AS-l Kawe Plaza

juurdepääsutee taastada seisukorras, mis võimaldab juurdepääsutee

kasutamist vastavalt AS Kawe Plaza soovitud ja kohtu poolt määratud

tingimustele;

4.1.3. Taotlus koormata Pärnu mnt 17 kinnistu reaalservituudiga selliselt, et

Pärnu mnt 15 kinnistu igakordne omanik on õigustatud paigaldama

Pärnu mnt 17 kinnisasjal paikneva juurdepääsutee (kogu tee laius 3,66m,

pikkus 16m) osa, pindala 45,7m2, alla küttekaabli võimsusega 4kW lume

ja jää sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest, alale, mis on tähistatud

käesoleva avalduse lisas 3 oleval joonisel rohelisega ning küttekaablit

hooldama ja korras hoidma ning Pärnu mnt 17 omanik on kohustatud

taluma küttekaablit maapõues;

4.1.4. Taotlus kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku reaalservituudi

seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja andma nõusolek reaalservituudi

kinnistusraamatusse kandmiseks.

4.2. Rahuldada AS-i Kawe Plaza (registrikood 10065087) avaldus

kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasjale (asukoht

Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Pärnu mnt 15 // Tatari tn 2,

sihtotstarve ärimaa 100%, katastritunnus 78401:106:0060) juurdepääsu

määramiseks avalikult kasutatavalt teelt asukohaga Harju maakond, Tallinn,

Kesklinna linnaosa, Allika tänav // Lätte tänav // Sakala tänav T2 // Tatari

tänav T1 (sihtotstarve 100% transpordimaa, katastritunnus 78401:106:0039,

registriosa nr 26037801) üle kinnistusraamatu registriossa numbriga 25045901

kantud kinnisasja (asukoht Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa,

Pärnu mnt 17 // Tatari tn 4, sihtotstarve 100% ärimaa, katastritunnus

78401:106:0033).

4.3. Määrata juurdepääsu asukohaks lõik alates kinnistusraamatu registriossa nr

26101 kantud kinnisasja piirist üle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901

kantud kinnisasja hoonestamata osa kuni kinnistusraamatu registriossa nr

26037801 kantud kinnisasja piirini (peale- ja mahasõit Tatari tänavalt).

Juurdepääsutee asukoht kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud

kinnisasjal on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud

rohelise värviga (kohtumääruse lisa).

4.4. Määrata juurdepääsu tingimused:

4.4.1. kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikul on õigus

ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada

juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsõidukitega.

4.4.2. kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordsel omanikul on kohustus enda kulul juurdepääsuteed korras

hoida ja hooldada.

4.4.3. kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordne omanik on õigustatud paigaldama juurdepääsutee alla

küttekaabli võimsusega 4kW lume ja jää sulatamiseks ning kaitseks

2-18-12957

libeduse eest ning küttekaablit hooldama ja korras hoidma ning

kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordne

omanik on kohustatud taluma küttekaablit juurdepääsutee all.

4.4.4. kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordne omanik on kohustatud juurdepääsutee ning selle alla

paigaldatud küttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde läbiviimisest

teatama kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja

igakordsele omanikule kirjalikult ette vähemalt üks kuu enne tööde

algust.

4.5. Kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja igakordne

omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa numbriga

25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee

kasutamise eest tasu 942 eurot kuus. Tasumise tähtpäev on iga kuu

neljateistkümnes (14.) päev.

4.6. Kohustada kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordset omanikku kohtumääruse resolutsiooni punktis 4.5 märgitud tasu

maksmise kohustuse täitmisega viivitamise korral tasuma kinnistusraamatu

registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule viivist

kohtumääruse resolutsiooni punktis 5 (viis) nimetatud tasu maksmata osalt

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni

täitmiseni.

4.7. Kohustada Nothel OÜ-d (registrikood 12865099) andma nõusolek kanda

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 25045901

kolmandasse jakku märkus juurdepääsu tasu ja juurdepääsu kohta avalikult

kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 26101

kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks.

4.8. Tühistada Harju Maakohtu 10.09.2018 määrusega rakendatud esialgse

õiguskaitse abinõud.

5. Jätta maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

6. Jätta ringkonnakohtus kantud avaldaja menetluskulud tervikuna ning

puudutatud isikute menetluskulud ¼ ulatuses avaldaja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist

2-18-12957

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS Kawe Plaza (avaldaja) esitas 30.08.2018 Harju Maakohtule avalduse juurdepääsu

määramiseks avalikult kasutatavalt teelt üle võõra kinnisasja. Maakohus algatas avalduse

alusel 11.09.2018 hagita menetluse ja kaasas asjast puudutatud isikuna menetlusse Nothel OÜ

(vana nimega Tatari - Pärnu mnt Kinnisvara OÜ, puudutatud isik I). Maakohus eraldas

13.05.2022 määrusega iseseisvasse menetlusse puudutatud isiku vastuavalduse perioodilise

hüvitise nõudes.

2. Avalduse kohaselt taotles avaldaja juurdepääsu määramist Tatari tänavalt avaldajale

kuuluvale kinnisasjale aadressiga Pärnu mnt 15 // Tatari tn 2, Tallinn (valitsev kinnisasi) üle

puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja aadressiga Pärnu mnt 17 // Tatari tn 4, Tallinn (teeniv

kinnisasi). Avaldaja taotles igapäevase, ööpäeva- ja aastaringse tasuta juurdepääsu määramist

jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega ning, et juurdepääsu kohta kantakse märkus

kinnistusraamatusse. Samuti taotles avaldaja, et kohus tuvastaks puudutatud isiku I kohustuse

taluda juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaablit või alternatiivselt kohustada puudutatud

isikut I tegema tahteavaldused reaalservituudi seadmiseks vajaliku asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ning kinnistusraamatu kande tegemiseks.

3. Avaldaja selgitas, et valitseval kinnisasjal asub büroohoone Kawe Plaza. Juurdepääs

büroohoone maa-alustele parkimiskorrustele ja teeniva kinnisasja sisehoovi on alates Kawe

Plaza valmimisest 1998. a toimunud kahe kinnisasja vahel asuva juurdepääsutee kaudu, mis

asub osaliselt mõlemal kinnisasjal. Juurdepääsutee koos selle alla paigaldatud küttekaabliga

rajati aastatel 1997-1998 õiguslikul alusel. Alates juurdepääsutee valmimisest ei teinud

kummagi kinnisasja omanikud teineteisele takistusi garaaži või sisehoovi pääsuks. Teeniva

kinnisasja omanikuks on alates 12.06.2015 puudutatud isik I. Avaldaja tegi puudutatud isikule

I augustis 2016 ettepaneku väljakujunenud tava fikseerimiseks ja juurdepääsu kokkuleppel

määramiseks. Puudutatud isik I ettepanekule ei vastanud. Puudutatud isik I sulges

ajavahemikus 28.05.2018–10.06.2018 juurdepääsu garaažile seoses ehitustöödega.

Ehitustööde käigus lõhkus puudutatud isik I juurdepääsutee kattematerjali ning eemaldas

küttekaabli. Avaldaja ja puudutatud isik I pidasid mai–august 2018 läbirääkimisi juurdepääsu

kokkuleppel lahendamiseks. Läbirääkimised on lõppenud. Puudutatud isik I teatas avaldajale,

et ei taga juurdepääsu säilimist pärast läbirääkimiste lõppu.

Puudutatud isikute seisukohad

4. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Puudutatud isik I

leidis, et küttekaabel on paigaldatud maa põue õigusvastaselt. Avaldaja on ise ennast ilma

jätnud juurdepääsust avalikult kasutatavalt teelt sellega, et rajas juurdepääsutee teeniva

kinnisasja hoovi. Avaldaja on kohustatud maksma tasu juurdepääsu kasutamise eest ja

küttekaabli talumise eest. Puudutatud isikul I on avaldaja vastu nõue, sest valitseval

kinnisasjal asuv hoone ulatub üle piiri teenivale kinnisasjale. Samuti kasutab avaldaja teenival

kinnisasjal asuvas hoones paiknevaid evakuatsiooniväljapääse.

5. Tallinna linn (puudutatud isik II) esitas avaldusele 04.10.2018 vastuse Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti kaudu. Puudutatud isikul II puudusid vastuväited avalduses esitatud

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ning tehnorajatise talumiskohustuse

suhtes. Puudutatud isik II kinnitas, et vaidlusalune juurdepääsutee on rajatud 21.05.1997

väljastatud ehitusloa nr 19982 alusel. Osaline kasutusluba on antud 01.10.1998 aktiga I

2-18-12957

rakenduskompleksi I korruse äriruumide osas. Pärast on hoone vastu võetud 24.11.1998

aktiga, mis sisaldab kogu avaldaja äri- ja büroohoonet koos tehnovõrkudega.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 13.05.2022 määrusega avaldaja avalduse kinnistule avalikult

kasutatavalt teelt juurdepääsu saamiseks ja nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus

määras juurdepääsu asukohaks lõigu alates kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud

kinnisasja piirist üle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja

hoonestamata osa kuni kinnistusraamatu registriossa nr 26037801 kantud kinnisasja piirini.

Juurdepääsutee asukoht kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasjal on

kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud rohelise värviga. Harju Maakohus

jättis läbi vaatamata avaldaja taotlused:

-

tuvastada 1998 juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaabli seadusjärgne

talumiskohustus;

-

kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku taastama juurdepääsutee katend ja selle

alla paigaldatud küttekaabel Pärnu mnt 17 ehitustöödele eelnenud seisundis

viivitamatult või alternatiivselt kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku lubama

avaldajal juurdepääsutee taastada seisukorras, mis võimaldab juurdepääsutee

kasutamist vastavalt avaldaja soovitud ja kohtu poolt määratud tingimustele;

-

koormata Pärnu mnt 17 kinnistu reaalservituudiga selliselt, et Pärnu mnt 15 kinnistu

igakordne omanik on õigustatud paigaldama Pärnu mnt 17 kinnisasjal paikneva

juurdepääsutee (kogu tee laius 3,66m, pikkus 16m) osa, pindala 45,7m2, alla

küttekaabli võimsusega 4kW lume ja jää sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest,

alale, mis on tähistatud käesoleva avalduse lisas 3 oleval joonisel rohelisega ning

küttekaablit hooldama ja korras hoidma ning Pärnu mnt 17 omanik on kohustatud

taluma küttekaablit maapõues;

-

kohustada Pärnu mnt 17 kinnisasja omanikku reaalservituudi seadmise

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja andma nõusoleku reaalservituudi kinnistusraamatusse

kandmiseks.

Maakohus määras kinnistusraamatu registriossa numbriga 26101 kantud kinnisasja

igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 740 eurot kuus, mis

tuleb tasuda iga kuu 14. päeval registriossa numbriga 25045901 kantud kinnisasja igakordsele

omanikule. Tasu maksmise kohustusega täitmise viivitamise korral tuleb tasuda resolutsiooni

p-s 5 nimetatud tasu maksmata osalt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

ette nähtud ulatuses kuni täitmiseni. Maakohus määras juurdepääsu tingimused:

-

kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja

temalt nõusoleku saanud isikul on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja

tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsõidukitega;

-

kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordsel omanikul on

kohustus enda kulul juurdepääsuteed korras hoida ja hooldada;

-

kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on

õigustatud paigaldama juurdepääsutee alla küttekaabli võimsusega 4kW lume ja jää

sulatamiseks ning kaitseks libeduse eest ning küttekaablit hooldama ja korras hoidma

ning kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordne omanik

on kohustatud taluma küttekaablit juurdepääsutee all;

-

kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne omanik on

kohustatud juurdepääsutee ning selle alla paigaldatud küttekaabliga seotud hooldus- ja

remonttööde läbiviimisest teatama kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud

kinnisasja igakordsele omanikule kirjalikult ette vähemalt üks kuu enne tööde algust.

2-18-12957

Maakohus kohustas puudutatud isikut I andma nõusoleku registriosa nr 25045901

kolmandasse jakku märkuse kandmiseks juurdepääsu tasu ja juurdepääsu kohta avalikult

kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26101 kantud kinnisasja

igakordse omaniku kasuks. Maakohus tühistas Harju Maakohtu 10.09.2018 määrusega

rakendatud esialgse õiguskaitse abinõud. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste

endi kanda ja nende rahalise suuruse kindlaks määramata.

7. Maakohus leidis, et avaldaja kinnistule puudus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Kuigi avaldaja kinnisasi piirneb Tatari tänava ja Pärnu maanteega, ei ole avaldaja kinnisasjal

asuva hoone garaažist võimalik pääseda tänavale ilma puudutatud isiku I kinnisasja

kasutamata. Kohtu hinnangul ei olnud välistatud, et kinnisasjal asuva hoone olulise

ümberehitamise tulemusel on võimalik rajada juurdepääs Tatari tänavale ilma puudutatud

isiku I kinnisasja kasutamata, kuid kohus pidas seda avaldaja jaoks ebamõistlikult

koormavaks. Kohus arvestas sellega, et hetkel kasutuses oleva juurdepääsu asukoht on olnud

kasutuses enne puudutatud isikule I kuuluva kinnistu esmakinnistamist ning avaldaja

kinnisasjal asuva hoone projekteerimisel on juurdepääsu praeguse asukohaga arvestatud.

Seega oli kohtu hinnangul avaldajal õigus nõuda juurdepääsu üle naaberkinnisasja.

7.1. Maakohus märkis, et juurdepääsutee määramine senisesse asukohta oli

maakorralduslikult võimalik. Avaldaja taotles juurdepääsu määramist üle puudutatud isikule I

kuuluva teeniva kinnisasja. Juurdepääsu on kasutatud pikka aega ning tee on olemas. Soovitav

juurdepääsu asukoht oli läbipääsetav sõidukitega, mida on võimalik parkida valitseval

kinnisasjal asuvasse garaaži. Puudutatud isik II on aktsepteerinud valitsevale kinnisasjale

hoone püstitamist selliselt, et juurdepääsutee kujutab endast pealesõitu Tatari tänavale (dtl 11

ja 14).

7.2. Maakohus tõi välja, et olemasoleva juurdepääsu kasutamiseks oli eelnevalt välja

kujunenud tava ning see ei ole toimunud omavoliliselt. Kohtu hinnangul puudusid mõjuvad

põhjused, mis annaksid alust senise juurdepääsu asukoha muutmiseks. Seda, et juurdepääsu

rajamine ja kasutamine ei ole toimunud omavoliliselt kinnitas avaldaja, Hella Kinki, kes oli

teeniva kinnisasja kaasomanik, ning Tallinna Südalinna Kinnisvarahoolduse ME direktori

Toomas Õispuu 1997. a teeservituudi seadmise eelkokkulepe (dtl 12-13). Väljakujunenud

tava olemasolu kinnitas asjaolu, et teeniva kinnisasja eelmised omanikud ei takistanud

avaldajal juurdepääsu kasutamist. Avaldaja esitatud tõenditest nähtus, et juurdepääsuga selle

praeguses asukohas arvestati valitsevale kinnisasjale hoone projekteerimisel ja ehitamisel.

Asjaolu, et puudutatud isik I soovib asuda teeniva kinnisasja hoovi senisest erineval otstarbel

kasutama, ei kaalunud kohtu hinnangul üles avaldaja huvi kasutada senist juurdepääsu.

Maakohus leidis, et puudutatud isiku I huvide riive kompenseerib juurdepääsu kasutamise

eest makstav tasu. Menetlusosalised ei ole kirjeldanud võimalikke alternatiivseid

juurdepääsuteede asukohti. Seetõttu määras kohus juurdepääsu selle senisesse asukohta s.o

üle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja.

8. Maakohus määras juurdepääsu kasutamise tingimuseks, et valitseva kinnisasja igakordsel

omanikul ja valitseva kinnisasja omanikult nõusoleku saanud isikul on õigus ööpäevaringselt,

igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ja

mootorsõidukitega, nagu avaldaja taotles. Maakohus arvestas, et puudutatud isik I ei ole

taotlenud juurdepääsu kasutamise ajalist reguleerimist avaldaja taotletust erinevalt ega seda, et

kohus kitsendaks transpordivahendite ringi, millega avaldaja soovib valitsevale kinnisasjale

pääseda. Maakohus määras ka arvestades avaldaja ning puudutatud isiku I taotlusi, et avaldaja

on kohustatud juurdepääsuteed enda kulul korras hoidma ja hooldama.

2-18-12957

9. Maakohus märkis, et avaldaja ja puudutatud isik I vaidlevad selle üle, milline peaks olema

juurdepääsutee pindala. Avaldaja taotles, et kohus määraks juurdepääsutee pikkuseks 16

meetrit ja laiuseks 3,66 meetrit, millest tulenevalt on juurdepääsu pindalaks 45,7 ruutmeetrit.

Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsutee laius on vähemalt 4,41 meetrit ning juurdepääsu

pindala on 58 ruutmeetrit. Avaldaja taotletud ulatuses juurdepääsu määramine tooks kaasa

juurdepääsu kasutamise keerukuse ning ei välistaks naaberkinnisasjade omanike võimalikke

vaidlusi juurdepääsutee kasutamise üle. Puudutatud isiku I avaldatud ulatuses juurdepääsu

määramine võimaldab juurdepääsutee mõistlikku kasutamist. Kohus arvestas seejuures, et

kahe hoone vaheline ala laiusega 4,41 meetrit langeb muust kasutusest välja ning puudutatud

isikul I puudub võimalus kahe hoone vahelist sissesõiduks kasutatavat ala kasutada muul

viisil kui transpordimaana. Seetõttu oli põhjendatud juurdepääsu määramine selliselt, et kahe

hoone vaheline ala määratakse täies ulatuses juurdepääsutee osaks. Samuti määras kohus

juurdepääsutee osaks teenival kinnisasjal asuva sisehoovi osa, mis on vajalik valitseval

kinnisasjal asuvasse garaaži sissesõitmiseks. Seega määras kohus juurdepääsu asukohaks

lõigu alates kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja piirist üle

kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja hoonestamata osa kuni

kinnistusraamatu registriossa nr 26037801 kantud kinnisasja piirini (peale- ja mahasõit Tatari

tänavalt). Juurdepääsu ulatuseks määras kohus 58 ruutmeetrit ning tähistas juurdepääsu

asukoha määrusele lisatud skeemil rohelise värviga.

10. Maakohus asus seisukohale, et teealune küttekaabel ei kanna eraldi eesmärki võimaldada

teise kinnisasja eesmärgipärast kasutamist või majandamist, vaid selle eesmärk on võimaldada

juurdepääsuõiguse teostamine. Seetõttu jättis kohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg-s 1

sätestatut arvestades tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi

vaatamata avaldaja taotlused tuvastada juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaabli

seadusjärgne talumiskohustus, taotluse kohustada puudutatud isikut sõlmima asjaõigusleping

küttekaabli osas reaalservituudi seadmiseks ning andma nõusolekut reaalservituudi

kinnistusraamatusse kandmiseks. Küttekaabel on teerajatise osa. Tee kasutamiseks ja

lumevabana hoidmiseks on põhjendatud tee ehitamisel küttekaabli paigaldamine teerajatisse.

Küttekaabli paigaldamine ei koorma puudutatud isikut I täiendavalt ega piira tema võimalusi

teeniva kinnisasja kasutamiseks. Seega määras kohus juurdepääsu tingimuseks, et valitseva

kinnisasja igakordne omanik on õigustatud paigaldama juurdepääsutee alla küttekaabli

võimsusega 4kW lume ja jää sulatamiseks ja kaitseks libeduse eest ning küttekaablit

hooldama ja korras hoidma. Teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma

küttekaablit maapõues. Puudutatud isiku I taotlust arvestades määras kohus, et küttekaabliga

seotud hooldus- ja remonttööde läbiviimisest teatab valitseva kinnisasja omanik teeniva

kinnisasja omanikule kirjalikult ette vähemalt üks kuu enne tööde algust. Kohus määras omal

algatusel, et samadel tingimustel tuleb teeniva kinnisasja omanikku teavitada ka muudest

juurdepääsuteega seonduvatest hooldus- ja remonttöödest.

11. Maakohus leidis, et avaldajale langev juurdepääsu tasu suurus on 9757,83 eurot, kuid

kõiki asjaolusid arvesse võttes tuleb seda vähendada mõistliku suuruseni (TsMS § 233 lg 2).

Kohtu siseveendumuse kohaselt oli aastase kasutustasu suurus 8880 eurot. Maakohus märkis,

et juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hüvitis omandiõiguse riive eest

ja juurdepääsutee korrashoiu kulud. Kohus arvestas tasu määramisel tee kasutajate hulka ning

tee kasutamise osakaalu nende vahel ja intensiivsust. Juurdepääsu määramisest tuleneda

võivat kinnisasja väärtuse vähenemist ei hüvitata.

11.1. Kuivõrd kohus pani juurdepääsutee korrashoidmise ja hooldamise kohustuse avaldajale,

siis ei arvestanud kohus tee korrashoiukuludega juurdepääsutasu määramisel. Kohus lähtus

sellest, et juurdepääsutee alla jääva ala suuruseks on 58 ruutmeetrit. Teeniva kinnisasja eest

2-18-12957

kuulus 2021. a eest tasumisele maamaks 4664 eurot (dtl 298). Teeniva kinnisasja pindala on

417 ruutmeetrit. Seega oli maamaksu suuruseks ühe ruutmeetri kohta 11,18 eurot, s.o

juurdepääsuga koormatud maa eest kuulus tasumisele maamaks 648,44 eurot aastas.

11.2. Kohus ei võtnud kasutuseelise kindlakstegemisel aluseks puudutatud isiku I kaotatud

parkimisvõimalusi ning parkimiskohtade kasutustasu, sest kohtu hinnangul ei tulnud lähtuda

sellest, milline on puudutatud isiku I kavandatud kinnisasja kasutus ning sellele vastav

kasutustasu. Kohus lähtus puudutatud isiku I kasutuseelise väljaselgitamisel teeniva kinnisasja

kasutustasu väärtusest ehk kohalikust keskmisest turuhinnast. Maakohus võttis aluseks IH

26.01.2022 e-kirja (dtl 294) ja 11.02.2022 arvamuse (dtl 373), milles sisaldus analüütiku

arvamus Tallinna südalinnas paremas asukohas asuva ärimaa kohaliku keskmise üüri- või

rendihinna kohta (dtl 296). Analüütiku hinnangul oli selliseks hinnaks keskmiselt 15-20 eurot

ruutmeetri kohta (dtl 296). Maakohtu hinnangul oli tegemist asjakohase tõendiga, kuivõrd

sellest nähtus valdkonna analüütiku valduses olev teave kinnisasjade kasutustasude

turuhindade kohta. Maakohus selgitas, et lähtuda ei saa avaldaja esitatud kinnisvaraportaalis

avaldatud kuulutuste väljatrükkidest (dtl 343-345) ega AR 26.01.2022 e-kirjast (dtl 339), sest

nimetatud tõendid ei sisalda teavet teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste

kinnisasjade kasutustasude kohta. Maakohus lähtus madalamast turuhinnast 15 eurot

ruutmeetri kohta ning leidis, et juurdepääsuga koormatud maale 58 ruutmeetrit vastav

kasutustasu on 10 440 eurot aastas (58*15*12). Maakohus leidis, et menetlusosaliste

tõenditest nähtuvalt kasutatakse juurdepääsuteed päevas keskmiselt 33 korda. Garaaži ust

avatakse keskmiselt 29 korda päevas. Puudutatud isik I avaldas, et kasutab sissesõiduteed

maksimaalselt 2-3 korda kalendrikuus. Maakohus lähtus menetlusosaliste tõenditest ja jõudis

järeldusele, et puudutatud isik I kasutab juurdepääsu rohkem kui 2-3 korda kuus. Maakohus

märkis, et puudutatud isiku I juurdepääsu kasutamise väljaselgitamine oli ebamõistlikult

keerukas, mistõttu kohtu siseveendumuse kohaselt tuli juurdepääsu kasutamise osakaal

määrata liikluskoormuse ja garaaži uste avamise suhtarvuna. Kohus leidis, et avaldaja poolne

juurdepääsu kasutamise osakaal oli 22/25 ning puudutatud isiku I poolne juurdepääsu

kasutamise osakaal on 3/25 (29 33-st on 22/25). Seega oli avaldajale langev juurdepääsu tasu

suurus 9757,83 eurot.

11.3. Maakohus asus seisukohale, et teeniva kinnisasja omanikule ei tulene kinnisasja eelneva

omaniku ja valitseva kinnisasja omaniku vahel välja kujunenud tavast kohustust lubada

valitseva kinnisasja omanikku kasutada juurdepääsu tasuta. Küll aga pidi kohus juurdepääsu

senise kasutamise asjaolusid arvestama juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramisel. Kohus

võttis arvesse asjaolu, et juurdepääsu rajamine ei toimunud omavoliliselt ning see on

toimunud enne kinnistu tekkimist, mille koosseisus on teeniv kinnisasi. Juurdepääsu

rajamisega olid nõus teenival kinnisasjal asuva ehitise omanikud (dtl 177). Teeniva kinnisasja

eelmised omanikud ei nõudnud avaldajalt eraldi tasu maksmist juurdepääsu kasutamise eest.

Teeniva kinnisasja suurust ja koosseisu arvestades ei saanud puudutatud isikule I olla

juurdepääsutee olemasolu ning selle kasutamine avaldaja poolt üllatuslik. Puudutatud isikule I

pidi kinnistusraamatust nähtuma, et juurdepääsutee kasutamiseks ei ole teenivale kinnisasjale

seatud servituute naaberkinnisasja kasuks. Kohtu hinnangul oli eeltoodud asjaolusid

arvestades hea usu põhimõttega vastuolus juurdepääsu kasutamise tingimuste drastiline

muutmine võrreldes eelnevalt aastate jooksul toiminud kasutusega. Selline drastiline muutus

on ka olulise suurusega juurdepääsutasu määramine, kui seni oli kasutamine toimunud tasuta.

Samas leidis kohus, et avaldajal ei ole õiguslikku alust eeldada kinnisasja tasuta kasutamise

jätkamist. Selline õigus oleks saanud avaldajale tuleneda üksnes kinnistusraamatusse kantud

asjaõigusest, mille kohta naaberkinnisasjade omanikud kokkuleppeid sõlminud ei ole. Kohus

võttis arvesse ka asjaolu, et avaldaja on teinud kulutusi varem rajatud juurdepääsutee

taastamiseks, mis hävis seoses puudutatud isiku I tegevusega (dtl 341-342).

2-18-12957

11.4. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole taotlenud juurdepääsu määramist

evakuatsiooniväljapääsude kasutamiseks, mistõttu ei saa kohus arvestada puudutatud isiku I

võimaliku omandiõiguse riivega, mis seisneb evakuatsiooniväljapääsude võimalikus

kasutamises avaldaja poolt. Lisaks jättis kohus rahuldamata puudutatud isiku I taotluse tasu

indekseerimiseks, sest kinnisasja kasutustasu turuhind on ajas muutuv ning see võib nii tõusta

kui ka langeda. Turuhinna aluseks olevate asjaolude muutumist on võimalik eriteadmisi

rakendades üksnes prognoosida ning nende tuvastamine käesolevas tsiviilasjas ei ole

võimalik.

12. Maakohus kohustas puudutatud isikut I andma nõusoleku märkuse kandmiseks

kinnistusraamatusse.

13. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt jättis maakohus menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda. Kohus arvestas sellega, et avaldaja taotlus oli ajendatud puudutatud isiku I

soovimatusest leppida avaldajaga kokku teeservituudi seadmisest, mistõttu ei olnud

põhjendatud menetluskulude jätmine avaldaja kanda. Kohus arvestas, et puudutatud isiku I

soovimatus avaldajaga mitte kokku leppida ei olnud pahatahtlik. Puudutatud isik I ei ole

olnud nõus tasu suurusega, mida avaldaja on olnud valmis tee kasutamise eest maksma.

Avaldaja ei ole olnud valmis maksma tasu vastavalt puudutatud isiku I soovitule. Kohus jättis

avaldaja esitatud taotluse osaliselt läbi vaatamata. Seetõttu ei olnud põhjendatud

menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmine.

Avaldaja määruskaebus

14. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada vaidlustatud määruse resolutsiooni

p-d 4.4, 5, 9 ja 10 ning teha uue määruse, millega:

-

määratakse juurdepääsu tingimusena, et kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud

kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsutee ning selle alla paigaldatud

küttekaabliga seotud korralistest hooldus- ja remonttööde läbiviimisest teatama

kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja igakordsele omanikule

kirjalikult ette vähemalt üks kuu enne tööde algust ning avariitööde teostamisest ette

teatama ei pea, kuid peab teavitama tööde teostamisest esimesel võimalusel;

-

määratakse, et kinnistusraamatu registriossa nr 26101 kantud kinnisasja igakordne

omanik on õigustatud tasuta või alternatiivselt kinnisasja maamaksu proportsionaalse

osa eest kasutama p-s 2 nimetatud juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt (registriosa

nr 26037801) üle kinnistusraamatu registriossa nr 25045901 kantud kinnisasja;

-

jätta kõik menetluskulud täies ulatuses puudutatud isiku I kanda ja mõista avaldaja

kasuks välja menetluskulud. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt palub avaldaja

välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud ulatuses alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

15. Esiteks leiab avaldaja, et kohtu määratud juurdepääsutasu ei ole mõistlik ega õiglane ning

ületab kaotatud kasutuseelise osas oluliselt puudutatud isiku I poolt kaotatava kasutuseelise

tegeliku väärtuse. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isiku I kinnisasja ei piira kinnisasja

senist kasutust ega kitsenda sedavõrd kinnisasja omaniku õigusi, mis annaksid aluse määrata

ebamõistlikult suur, avaldajale sedavõrd koormav ning senise Riigikohtu praktikaga võrreldes

oluliselt suurem tasu. Maakohtu määruse põhjendustest ei selgu, miks kohus niivõrd suurt

tasu õiglaseks ja mõistlikuks peab. Määratud juurdepääsutasu ei arvesta tegelikku

kasutuseelise kaotust, sest maakohus jättis arvestamata, et juurdepääs asub kallakul, osaliselt

avaldaja maal juurdepääsu määramisega ei muutu tee senine kasutus, kuid eelkõige ei

2-18-12957

selgitanud maakohus välja kaotatud kasutuseelise tegelikku väärtust. Maakohus on selle tõttu

rikkunud uurimispõhimõtet.

15.1. Maakohus on jätnud tegeliku kohaliku keskmise turuhinna välja selgitamata ning võtnud

juurdepääsu tasu arvestamise aluseks maa tegelikust turuhinnast kordades kõrgema hinna.

Avaldaja poolt esitatud tõend (AR edastatud Colliersi hindaja arvamus) sarnase maa väärtuse

kohta arvestab üheselt maakohtu 26.11.2021 istungil antud selgitusi ning on koostatud

konkreetselt vastusena maakohtu selgitustele, millega maakohus oleks pidanud tasu

määramisel arvestama. Maakohus oleks pidanud avaldajale selgitama, millist tõendit

maakohus ootab väärtuse tõendamiseks või miks seda tõendit ei arvestata. Maakohtu järeldus,

et avaldaja tõendid ei sisalda teavet teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste

kinnisasjade kasutustasude kohta, on ebaõige. Just sellist hinnangut avaldaja poolt esitatud

tõend kinnisvara turuväärtuse kohta sisaldabki. Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isiku I

poolt esitatud analüütiku (kellel mh puudub pädevus kinnisvara väärtuse hindamiseks)

hinnang on moonutatud ning ei kajasta ühelgi juhul tegelikku kesklinna ärimaa üürihinda.

Näiteks avaldajale kuuluvas naaberhoones Kawe Plaza, mis on kesklinna A-klassi

büroohoone, ei ole mitte ühelgi üürnikul nii kallist üüri m2 hinda. Maakohus on jätnud ka

avaldaja sellekohased seisukohad arvestamata ja tähelepanuta ning ei ole põhjendanud, miks

ta avaldaja vastavate seisukohtadega ei arvesta.

15.2. Maakohus on jätnud tasu suurust puudutavad olulised asjaolud välja selgitamata või

arvestamata. Avaldaja taotles ja taotleb juurdepääsu tasuta või alternatiivselt tasu eest, mis

arvestab proportsionaalset maamaksu. Maakohu määras aga 15 korda kõrgema tasu summas

740 eurot kuus, mis on nii varasemat kohtupraktikat kui ka kaasuse asjaolusid arvestades

ebamõistlikult kõrge ning muutub hea usu põhimõttega vastuolus drastiliselt võrreldes

eelnevate aastate jooksul toimunud kasutusega. Maakohus ei ole juurdepääsutasu suuruse

määramisel arvestanud, et avaldaja on juurdepääsu juba rajanud senise puudutatud isiku I

nõusolekul ja taastanud kohtu määratud esialgse õiguskaitse alusel. Seetõttu ei ole

põhjendatud nii ebamõistlikult suure tasu määramine olukorras, kus kohtusse pöördumise

tingis üksnes puudutatud isiku I pahatahtlik juurdepääsu sulgemine. Maakohus ei ole

arvestanud, et juurdepääsutasule lisaks peab avaldaja tasuma kõik tee kasutamise, remondi ja

hooldamisega seotud kulud ning et avaldaja on tee ka ise rajanud, nii avaldaja hoone

postitamise kui ka tee puudutatud isiku poolt lõhkumisel. Kohus ei ole põhjendanud ega esile

toonud erilisi asjaolusid, mis annaksid alust välja mõista tasu, mis ületab keskmist turuhinda

15 korda. Maakohus ületas selgelt diskretsiooni piire. Seega on põhjendatud juurdepääsu tasu

vähendada nullini või alternatiivselt proportsionaalse maamaksu summani (648,44 eurot

aastas).

16. Teiseks ei ole võimalik avariiolukorras tekkinud remondi- ja hooldustöödest üks kuu ette

teatada. Avaldaja ei vaidlusta, et kohustub korralistest remondi- ja hooldustöödest puudutatud

isikut I teavitama ühe kuu ette, kuid juhul, kui tekib vajadus teostada töid avariide

likvideerimiseks, on selliste tööde teostamine vajalik teha viivitamatult ning sellistest töödest

ei ole võimalik üks kuu ette teatada.

17. Kolmandaks ei olnud põhjendatud avalduse läbi vaatamata jätmine. Kohus selgitas

26.11.2021 toimunud kohtuistungil menetluslikku olukorda p-s 5 nimetatud taotluste osas

ning kohtu selgitustele tuginedes täpsustas avaldaja 28.01.2022 menetlusdokumendis oma

taotlusi, esitades uue taotluste tervikloetelu. P-s 5.1. nimetatud nõuetest jäi taotluste loetellu

üksnes taotlus tuvastada teealuse küttekaabli seadusjärgne talumiskohustus. Taotlus oli

suunatud vajadusele küttekaablit tee all omada, kuna ilma selleta ei ole võimalik teed talvisel

ajal kasutada ning samale eesmärgile suunatud taotluse maakohus määruses ka lahendas.

2-18-12957

18. Viimaseks on avaldaja seisukohal, et menetluskulude jaotust tuleb muuta. Avaldaja taotlus

kohtusse pöördumiseks oli tegelikkuses seotud eelkõige puudutatud isiku I pahatahtlikkusega,

mille kohaselt puudutatud isik I, teades sissesõidutee olemasolust ning olulisusest avaldaja

jaoks, kaevas üles juurdepääsutee ning keeldus selle taastamisest. Arvestades ka asjaolu, et

maakohus rahuldas avalduse juurdepääsu määramiseks ning maakohtu määrus avaldaja osade

taotluste läbi vaatamata jätmiseks ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud menetluskulude

avaldaja enda kanda jätmine. Isegi juhul, kui maakohtu põhjenduseks avalduse osaliseks läbi

vaatamata jätmiseks on põhjendatud, siis ei sisaldanud mitte ükski nendest taotlustest

asjaolusid, mis oma sisu poolest erineksid menetluses esitatud teistest taotlustest maakohtu

poolt rahuldatud osas. Avaldaja menetluskulude jätmine puudutatud isiku I kanda on õiglane

ka seetõttu, et puudutatud isik I esitas menetlusse mitmeid põhjendamatuid taotlusi nt

evakuatsiooniteedega seoses ja avaldaja hoone väidetava paiknemisega puudutatud isiku I

kinnisasjas. Need ei ole käesoleva vaidluse esemeks ning need nõuded eraldas kohus

13.05.2022 määrusega eraldi menetlusse.

Puudutatud isiku I seisukoht määruskaebusele

19. Puudutatud isik I on seisukohal, et määruskaebus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata

ning menetluskulud avaldaja kanda.

20. Avaldaja väited ei vasta tegelikkusele, on põhjendamatud ega anna alust juurdepääsutasu

vähendamiseks. Puudutatud isikul I on puudunud juba pikki aastaid igasugune võimalus

juurdepääsuala enda huvidest lähtuvalt kasutada, sest sellelt sõidavad igapäevaselt väga tihti

üle avaldaja sõidukid. Puudutatud isiku I huvisid riivab eelkõige see, et puudutatud isikul I

puudub võimalus oma kinnistu sisehoovi senisest erinevalt kasutada, mis on juurdepääsutee

talumise kohustusega kaasnev oluline negatiivne tagajärg (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416,

p 15.4.). Puudutatud isik I selgitas 26.11.2021 kohtuistungil, et vaidlusalune hooviala on

puudutatud isiku I jaoks äärmiselt oluline, kuna seal on valminud ja tegutsenud

viiekorruseline hotell 25 toaga ning hotelli külaliste parkimise nõudlus on vaidlusalusel

juurdepääsu alal äärmiselt suur. Sobiv koht puudutatud isiku I kinnistul hotelli külaliste

sõidukite parkimiseks oleks vaidlusalune juurdepääsu ala, kuid seda kasutab igapäevaselt ja

väga tihti avaldaja, mistõttu puudub puudutatud isikul I võimalus juurdepääsuala enda

huvidest lähtuvalt kasutada.

20.1. Avaldaja ei ole väidet seoses juurdepääsutee osalise paiknemisega kallakul

(juurdepääsuala hõlmab ka hoovi, mis ei asu kallakul) maakohtu menetluses kunagi esitanud

ning selle esitamata jätmist ei ole avaldaja kaebuses ka põhjendanud (TsMS § 652). Seetõttu

tuleb viidatud väide jätta tähelepanuta, kuid juurdepääsutee osaline paiknemine kallakul ei

muuda ühelgi juhul puudutatud isiku I omandiõiguse riivet vähemaks ega anna alust

juurdepääsutasu vähendamiseks.

20.2. Maakohus on õigesti arvestamata jätnud avaldaja poolt esitatud asjakohatu Colliersi

hindaja arvamuse. Colliersi hinnang käsitleb maatükkide ajutist üürimist olukorras, kus

maaomanik ei ole otsustanud kinnistu hoonestamist. Lisaks on Colliersi seisukohas käsitletud

nii süda- kui ka kesklinna, mis ei ole võrreldavad ja nende üürihinnad varieeruvad väga suures

ulatuses. Colliersi tõend ei ole asjakohane ka põhjusel, et see käsitleb kinnistute üürimist

parklaoperaatorite poolt, mis ei ole võrreldav kinnistu üürimisega omanikult otse kliendile.

Uus Maa analüütik on maakohtus toonud esile konkreetsed asjaolud, milles Colliersi hindaja

on eksinud ja mille tõttu ei ole tema poolt antud hinnang sobiv ega kohtu juhistest lähtuv.

2-18-12957

20.3. Maakohus on arvestanud tasu määramisel avaldaja tee kasutamise, remondi ja

hooldamisega seotud kuludega ning selle võrra juurdepääsutasu vähendanud. Asjaolu, et

avaldaja on juurdepääsutee ise rajanud, ei anna alust juurdepääsutasu suurust vähendada, sest

avaldaja on rajanud tee täielikult enda huvidest lähtuvalt, et saada sõidukitega ligi oma

parkimismajale. Kui avaldaja soovib realiseerida enda majanduslikke ärihuve, kasutades

selleks puudutatud isiku I kinnistut, s.o ehitades sinna endale vajalik tee ja ka küttekaabel,

tuleb avaldajal selline omandiõiguse riive õiglases suuruses hüvitada.

21. Avaldaja taotlus tuleb jätta tähelepanuta, sest avaldaja ei ole maakohtu menetluses

taotlenud lühemat (kui üks kuu) erakorralistest avariitöödest etteteavitamise aega ning sellise

nõude esitamata jätmist ei ole avaldaja kaebuses ka põhjendanud (TsMS § 652). Täiendavalt

märgib puudutatud isik I, et küttekaablirike ei takista avaldajal enne tööde teostamisega

alustamist juurdepääsuteed kasutada. Avaldajal on võimalik tellida kojamees, kes

juurdepääsuteed puhastab ning seda soola ja graniitkillustikuga katab. Korraliste ja

erakorraliste küttekaabli tööde eristamine toob pooltele suure tõenäosusega kaasa uusi

vaidlusi, mida ei ole mõistlik eristada ning võimaldada avaldajal etteteatamiseta puudutatud

isiku I hoovi üleskaevamist.

22. Maakohus on õigesti leidnud, et menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmine ei ole

põhjendatud. Puudutatud isik I ei ole kunagi teinud avaldajale takistusi avaldaja hoovi

juurdepääsualana kasutamisel. Puudutatud isik I teavitas heas usus avaldajat ette juurdepääsu

alal läbi viidud kaevetöödest. Avaldajal oli piisavalt aega leida endale sobiv lahendus

sõidukite parkimiseks kaevetööde ajaks ning olukorras, kus avaldaja kasutas puudutatud isiku

I hoovi ilma õigusliku aluseta ja tasuta enda parkla juurdepääsuks, pidi avaldaja arvestama

võimalusega, et puudutatud isikul I võib tekkida vajadus kaevetöid läbi viia. Nende

kaevetööde käigus sai puudutatud isik I teada mh seda, et avaldaja on ebaseaduslikult

paigaldanud puudutatud isiku I teadmata puudutatud isiku I kinnistu maapõue küttekaabli,

mille talumise eest pole avaldaja kunagi mistahes tasu maksnud ning mille olemasolu avaldaja

puudutatud isiku I eest varjas. Selleks ei olnud avaldajal ehitusluba ega selle kasutamiseks

kasutusluba, mida on kinnitanud ka puudutatud isik II. Puudutatud isik I on läbivalt kogu

kohtumenetluse jooksul olnud nõus juurdepääsu määramisega mõistliku juurdepääsutasu eest.

Maakohus jättis avaldaja nõuded õigesti TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Ebaõige

on avaldaja väide, justkui oleks puudutatud isik I esitanud menetlusse põhjendamatuid

taotlusi, mis vajavad endiselt sisulist lahendamist. Kohus eraldas need nõuded iseseisvasse

menetlusse, et kiirendada juurdepääsu määramise taotluse läbivaatamist.

Puudutatud isiku I vastumääruskaebus

23. Puudutatud isik I vaidlustab Harju Maakohtu 13.05.2022 määruse osas, millega avaldaja

kinnistu igakordset omanikku kohustati tasuma puudutatud isiku I kinnistu igakordsele

omanikule juurdepääsutee kasutamise eest tasu 740 eurot kuus, väljamõistetud igakuine

juurdepääsutasu jäeti indekseerimata ning puudutatud isiku I menetluskulud jäeti tema enda

kanda. Vaidlustatud osas tuleks teha erinev lahend, millega mõista avaldaja kinnistu

igakordselt omanikult puudutatud isiku I kinnistu igakordse omaniku kasuks taotluse

resolutsiooni punktis 3.1. toodud summas juurdepääsutasu, indekseerida väljamõistetav

juurdepääsutasu 3 %-ga ja jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.

24. Esiteks on maakohus oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme ja ebaõigesti

hinnanud tõendeid, vähendades puudutatud isiku I taotletud juurdepääsutasu suurust.

Maakohus on vähendanud taotletavat juurdepääsutasu suurust 1334 eurolt kuus

(omandiõiguse riive + täiendav küttekaabliga kaasnev riive + maamaks) 740 eurole kuus.

2-18-12957

Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei võeta aluseks vahemiku kõrgemat hinda 20 eurot

ruutmeetri kohta. Maakohus leidis ekslikult, et menetlusosaliste tõenditest nähtuvalt

kasutatakse juurdepääsuteed päevas keskmiselt 33 korda. Asematic OÜ 26.01.2022

kinnitusest nähtuvad mõõtmistulemused, mille kohaselt sõidavad ainult avaldaja sõidukid

juurdepääsu teelt sisse ja välja keskmiselt 450 korda nädalas, mis teeb päevaseks

kasutuskordade arvuks 64 korda. Kuivõrd puudutatud isik I on kohustatud hoidma enamuse

oma hoovialast avatuna, võimaldamaks sisse- ja väljasõitu avaldaja parkimismajja, on

puudutatud isiku I hooviala kasutusvõimalused äärmiselt piiratud. Seetõttu oleks maakohus

pidanud leidma, et juurdepääsuala kasutab üksnes avaldaja ning jätma osakaalud määramata.

Sealhulga pole puudutatud isiku I kinnistu praegused omanikud kunagi juurdepääsu

kasutamiseks nõusolekut andnud. Varasem omanik pidas avaldajaga läbirääkimisi, mille

sisuks oli avaldaja lubadus võimaldada kasutada avaldaja parkimismajas kuute tasuta

parkimiskohta. See kinnitab, et ka eelmine omanik soovis saada juurdepääsuala kasutamise

eest õiglast juurdepääsutasu.

24.1. Avaldaja on ka seisukohal, et maakohus oleks pidanud liitma puudutatud isiku I

taotletud juurdepääsutasu suurusele täiendava hüvitisena 120 eurot kuus küttekaabli talumise

eest. Maakohus jättis selle taotluse tähelepanuta ja maakohtu määruses täielikult käitlemata.

Puudutatud isik I on selgitanud, et arvestada tuleb avaldaja küttekaabli hooldus- ja

parandustöödega, mille tulemusena kaevatakse üles suur osa puudutatud isiku I hoovist.

Sellised avaldaja toimingud toovad puudutatud isikule I kaasa olulisi ebamugavusi. Veel

enam, 31.05.2022 määruskaebuses nõuab avaldaja erakorraliste küttekaabli tööde läbiviimist

puudutatud isiku I kinnistul ilma igasuguse etteteatamise ajata, mistõttu peab juurdepääsutasu

olema mõistlikus suuruses ja hüvitama puudutatud isikule I ka küttekaablist tuleneva

omandiõiguse riive.

25. Teiseks on maakohus oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme, jättes

juurdepääsutasu indekseerimata. Maakohus ei viidanud enne lõpliku lahendi tegemist, et

puudutatud isiku I esitatud indekseerimise alus ei ole maakohtu hinnangul sobiv.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku IH hinnangu kohaselt on ärimaa üürihinnad viimaste

aastate jooksul südalinnas tõusnud 2-3% aastas. Puudutatud isik I on seisukohal, et kuna tema

kinnistu asub südalinna piirkonnas väga heas asukohas, kus nõudlus äripindade järele on suur,

saab lähtuda 3%-lisest tõusust ning selle protsendiga oleks maakohtul tulnud igakuine

juurdepääsutasu indekseerida. Maakohus oleks pidanud uurimisprintsiipi silmas pidades

andma puudutatud isikule I võimaluse esitada maakohtu menetluses mõni muu indekseerimise

alus.

26. Maakohus jättis menetluskulud ebaõigesti menetlusosaliste endi kanda. Juhindudes TsMS

§ 172 lg-st 1 oleks maakohus pidanud jätma menetluskulud tervikuna avaldaja kanda. Kuna

avalduse on kohtule esitanud avaldaja ning juurdepääsu määramine oli avaldaja soov, on

lahend tehtud avaldaja huvides. Puudutatud isik I ei ole kunagi teinud avaldajale takistusi

puudutatud isiku I hoovi juurdepääsualana kasutamisel. Avaldaja on ligi 26 aastat kasutanud

puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut avaldaja kinnistul asuva büroohoone garaažile

juurdepääsuks tasuta. Sellega on avaldaja hoidnud pikkade aastate jooksul kokku suures

mahus rahalisi vahendeid ning ei ole õiglane, et avaldajale vajaliku juurdepääsu vaidlusega

puudutatud isikul I tekkinud kohtukulud peab puudutatud isik I ise kandma. Tänu puudutatud

isiku I kinnistult läbisõitmisele on avaldaja saanud ehitada 6-8 parkimiskohta rohkem,

võrreldes olukorraga, kus garaaži sissesõit oleks ehitatud avaldaja hoonest otse tänavale.

Avaldaja on tänu sellele teeninud parkimiskohtadega aastate jooksul tulu. Puudutatud isiku I

omandiõiguse riive on olnud väga suur, sest avaldaja on kasutanud puudutatud isiku I

kinnistut tasuta, ilma puudutatud isiku I nõusolekuta. Puudutatud isiku I teadmata tema

2-18-12957

kinnistu maapõue ebaseaduslikult paigaldatud küttekaabli talumise eest pole avaldaja

puudutatud isikule I kunagi mistahes tasu maksnud ega küttekaabli olemasolust teavitanud.

Selline pahatahtlik avaldaja käitumine on aluseks jätta menetluskulud tervikuna avaldaja

kanda. Lisaks on puudutatud isik I korduvalt pakkunud avaldajale lõpetada kohtuasi

kompromissiga, kuid avaldaja ei ole kas üldse vastanud või on nõudnud juurdepääsu

kasutamist tasuta või äärmisel juhul proportsionaalselt maamaksu summast lähtuvalt. Seega

on äärmiselt ebaõiglane mistahes osas kulude puudutatud isiku I kanda jätmine.

Avaldaja seisukoht vastumääruskaebusele

27. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku I vastumääruskaebuse täies ulatuses rahuldamata

ning kõik menetluskulud täies ulatuses puudutatud isiku I kanda.

28. Puudutatud isiku I seisukohad ei ole põhjendatud. Avaldaja jääb selle juurde, et

puudutatud isiku I nõutud ning maakohtu poolt määratud tasu on ebamõistlikult suur.

Avaldaja hinnangul põhjendas kohus tasu vähendamist õigesti, kuid ebaõige oli tasu aluseks

võetud algne turuhind. Avaldaja hinnangul kasutuskordade arv juurdepääsutee kasutamist ei

mõjuta. Puudutatud isiku I hoovis on olnud ning säilib ka tulevikus üks parkimiskoht.

Maakohus on õigesti leidnud, et küttekaabli tee all paiknemisega ei kaasne puudutatud isikule

I täiendavaid piiranguid, mille eest oleks põhjendatud eraldi tasu määramine. Viidatud

parandus- ja hooldustööd, mille raames avaldaja väidetavalt hoovi üles kaevab ning

puudutatud isikule I ebamugavusi põhjustab, on utreeritud. Avaldaja märgib, et alates 1998. a,

kui tee rajati, ei olnud kordagi vajadust teeüleskaevamiseks ning ainus kord kui tee lõhuti, oli

puudutatud isiku I enda poolt tee üleskaevamine, mis tõi kaasa käesoleva vaidluse. Kohus on

õigesti leidnud, et juurdepääsutasu indekseerimine ei ole põhjendatud. Kinnisvarahindade

muutus toimub kooskõlas majanduse tsüklilisusega ning on võimalik, et kinnisvara väärtus

drastiliselt langeb, mitte ei tõuse pidevalt.

29. Avaldaja toob välja, et ebaõige ning kohut eksitav on puudutatud isiku I väide, et avaldaja

ei ole varasemas menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee asub kallakul. Tegelikkuses

on avaldaja menetluses korduvalt juurdepääsu paiknemisest kaldteel tuginenud (nt 24.01.2019

menetlusdokumendi p 2.7 ja lisa 28 ja 28.01.2022 menetlusdokumendi p 4.3). Puudutatud isik

I väidab ka, et hooviala on tema jaoks oluline, kuna hoones tegutseva hotelli kliendid ei saa

oma autosid hoovi parkida. Puudutatud isiku I väidetav hotell on kodulehel saadava info

alusel suletud. Vähetõenäoline on ka see, et kesklinna hotelli külalised üldse autoga tulevad.

Puudutatud isik I ei ole mitte ühtegi tõendit nimetatud asjaolude kohta varasemas menetluses

esitanud ega nendele tuginenud.

Puudutatud isiku II seisukoht vastumääruskaebusele

30. Puudutatud isik II märkis, et kuna kohalikul omavalitsusel puudub pädevus tegeleda

tsiviilõiguslike vaidluste lahendamisega poolte vahel ning vaidlus jätkub juurdepääsutasu ja

menetluskulude osas, siis nende teemade puhul puuduvad puudutatud isikul II vastuväited.

Menetluse edasine käik

31. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-18-12957

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

32. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb osaliselt tühistada (resolutsiooni p 5)

ning muuta maakohtu määratud juurdepääsutasu suurust (TsMS § 659 ja TsMS § 667 lg 1 p

2). Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata ning ringkonnakohus nõustub maakohtu

määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Avaldaja määruskaebust

ei rahuldata. Puudutatud isiku I vastumääruskaebus rahuldatakse osaliselt.

33. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu

määruse õigsust ja põhjendatust osas, mille peale on kaevatud. Ringkonnakohtule esitatud

määruskaebustes on vaidlustatud maakohtu määrus resolutsiooni p-de 1, 4.4, 5, 9 ja 10 osas,

mis puudutavad avaldaja taotluste läbi vaatamata jätmist, juurdepääsu tingimusi, s.o

juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaabliga seotud hooldus- ja remonttööde läbiviimisest

teavitamist ning juurdepääsutasu suurust ja menetluskulude jaotust. Ülejäänud osas

(resolutsiooni p-d 2, 3, 4.1, 4.2, 4.3, 6, 7 ja 8) on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 ls 2 ja §

463 lg 2 koostoimes edasi kaebamata jõustunud.

34. Esmalt põhjendab ringkonnakohus maakohtu määratud juurdepääsutasu suuruse muutmise

vajadust.

35. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et juurdepääsutasu koosneb kolmest

komponendist: maamaks, hüvitis omandiõiguse riive eest ja juurdepääsutee korrashoiu kulud.

Kolleegium ei nõustu aga maakohtu määratud juurdepääsutasu suurusega. Maakohus on

õigesti tuvastanud, et maamaksu suuruseks ühe ruutmeetri kohta on 11,18 eurot (dtl 298),

mistõttu juurdepääsuga koormatud maa eest kuulub tasumisele maamaks 648,44 eurot aastas.

Ringkonnakohus nõustub ka sellega, et kuivõrd juurdepääsutee korrashoiu kulud jäeti

avaldaja kanda, siis ei arvestata juurdepääsutasu määramisel tee korrashoiukuludega.

Maakohus lähtus puudutatud isiku I kaotatud kasutuseelise väljaselgitamisel teeniva

kinnisasja kasutustasu väärtusest ehk kohalikust keskmisest turuhinnast ning võttis aluseks

Uus Maa Kinnisvarabüroo kutselise nooremhindaja IH 26.01.2022 e-kirja (dtl 294) ja

11.02.2022 arvamuse (dtl 373), mida saab ringkonnakohtu hinnangul käsitada asjatundja

arvamusena. Asjatundja hinnangul on selliseks hinnaks keskmiselt 15-20 eurot ruutmeetri

kohta (dtl 373). Maakohus lähtus madalamast turuhinnast 15 eurot ruutmeetri kohta.

Riigikohus on selgitanud, et silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste

maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 19).

Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud võtta aluseks küll asjatundja IH hinnang, kuid

lähtuda tuleks antud vahemiku keskmisest hinnast s.o 17,5 eurot ruutmeetri kohta. Maakohus

on õigesti tuvastanud, et juurdepääsu ulatuseks on 58 ruutmeetrit. Seega sellele vastav

kasutustasu on eeltoodut arvestades 12 180 eurot aastas (58*17,5*12=12 180) ning koos

maamaksuga kujuneb aastaseks juurdepääsu kasutustasuks 12 828,44 eurot (648,44+12

180=12 828,44).

36. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et juurdepääsu kasutamise osakaal tuleb määrata

liikluskoormuse ja garaaži uste avamise suhtarvuna, kuid ei nõustu maakohtu järeldustega

osakaalude määramise osas. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kogu liikluskoormuse

arvutamiseks tuleb sissesõitude arv korrutada kahega (dtl 330). Kolleegium nõustub

puudutatud isikuga I, et avaldaja sõidukid sõidavad juurdepääsu teelt sisse- ja välja keskmiselt

450 korda nädalas, mis teeb päevaseks kasutuskordade arvuks 64. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et puudutatud isiku I poolt juurdepääsu kasutamise täpse osakaalu

väljaselgitamine on ebamõistlikult keerukas ning leiab, et avaldaja juurdepääsu kasutamise

2-18-12957

osakaal on 61/64 ja puudutatud isiku I juurdepääsu kasutamise osakaal on 3/64. Seega on

avaldajale langev juurdepääsu tasu suurus 12 227 eurot (12 828,44:64*61=12 227).

37. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et juurdepääsutasu suurust 12 227 eurot

tuleb maakohtu tuvastatud kõiki asjaolusid arvestades vähendada mõistliku suuruseni (TsMS

§ 233 lg 2) ning kolleegium vähendab aastase kasutustasu suurust ligikaudu samas

proportsioonis maakohtuga. Ringkonnakohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsutasu

suuruseks 11 300 eurot aastas. Avaldaja ei ole ka määruskaebuses avaldanud juurdepääsutasu

maksmise tähtaega. Puudutatud isik I soovib nii maamaksu kui ka omandiõiguse riive eest

makstavat tasu iga kuu 14. päevaks. Seega kujuneb juurdepääsutasu igakuise osamakse

suuruseks 941,67 eurot (11 300:12=941,67), mis on mõistlik ümardada täisarvuni, s.o

juurdepääsutasu tuleb maksta igakuiselt osamakse suurusega 942 eurot. Juurdepääsutasu

tasumise päev on iga kuu 14. päev.

38. Järgnevalt vastab ringkonnakohus poolte määruskaebustes toodud väidetele.

39. Avaldaja tõi välja, et maakohus hindas valesti avaldaja edastatud Colliersi hindaja

arvamust (dtl 339). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et nimetatud tõend ei sisalda teavet

teeniva kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade kasutustasude kohta,

mille tõttu on asjakohaseks tõendiks analüütiku IH arvamus. Maakohus on põhjendanud, miks

ta avaldaja vastavate tõenditega ei arvesta. Avaldaja ei ole määruskaebuses põhistanud, miks

IH kui Uus Maa kinnisvarabüroo kutseline nooremhindaja, ei ole pädev isik kinnisasja

väärtuse hindamiseks. Maakohus on menetlusosalistele tõendamiskohustust piisavalt

selgitanud (dtl 276, ajamärk 00:31:44). Asjaolu, et juurdepääs asub kallakul, ei anna

kolleegiumi hinnangul põhjust juurdepääsutasu suuruse teisiti määramiseks. Sealhulgas on ka

avaldaja ise esitanud menetluse kestel tõendeid tasapinnaliste maatükkide kasutusõiguse

väärtuse osas (dtl 343-345). Seega ei anna avaldaja määruskaebuse väited alust lähtuda

Colliersi hindaja arvamusest teeniva kinnisasja kasutustasu väärtuse määramiseks või

vähendada juurdepääsutasu seetõttu, et juurdepääsutee asub kallakul.

40. Avaldaja hinnangul on põhjendatud juurdepääsutasu vähendada kas nullini või

alternatiivselt proportsionaalselt maamaksu summani, mis on esitatud tõendite põhjal 648,88

eurot aastas. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada

ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu

taotlemise asjaolusid, samas minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks

maatüki kasutamise eest maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui

juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3).

Riigikohus on ka selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 järgi koormatava kinnisasja omanikele

juurdepääsutasu talumise kohustuse tasu määramise kohta, et määratav tasu peab lisaks

maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse

riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on

tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest

(RKTKm 28.03.2018, 2-14-60492/165, p 16, RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15 p-d 33 ja

39–40). Seega ei ole põhjendatud kolleegiumi hinnangul vähendada juurdepääsutasu nullini

või proportsionaalselt maamaksu summani, nagu on taotlenud avaldaja.

41. Puudutatud isik I on seisukohal, et juurdepääsutasule tuleb lisada 120 eurot küttekaabli

talumise eest. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et küttekaabli näol on tegemist

teerajatise osaga, kuivõrd teealune küttekaabel ei kanna eraldi eesmärki võimaldada teise

kinnisasja eesmärgipärast kasutamist või majandamist AÕS § 158 lg 1 kohaselt, vaid selle

eesmärk on võimaldada juurdepääsuõiguse teostamine. Isegi, kui tegemist oleks tehnovõrgu-

2-18-12957

või rajatisega, siis tuleks tehnovõrgu- või rajatise talumiskohustuse tasu määramiseks esmalt

seada koormatavale kinnisasjale reaalservituut (TrtRnKm 01.07.2019, 2-16-7011, p 18).

Maakohus on siiski õigesti lähtunud sellest, et tegemist ei ole tehnovõrgu- või rajatisega, mille

tõttu jättis TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata avaldaja taotlused tuvastada

juurdepääsutee alla paigaldatud küttekaabli seadusjärgne talumiskohustus, taotluse kohustada

puudutatud isikut sõlmima asjaõigusleping küttekaabli osas reaalservituudi seadmiseks ning

andma nõusolekut reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. Sellest tulenevalt pole

põhjendatud ka avaldaja määruskaebuse väited selle kohta, et avaldaja taotluste läbi

vaatamata jätmine ei olnud põhjendatud.

42. Puudutatud isik I on taotlenud juurdepääsutasu indekseerimist selliselt, et tasu tõuseb

automaatselt iga-aastaselt 3% võrra alates iga järgneva aasta 1. jaanuarist tuginedes analüütik

IH arvamusele (dtl 296). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku I

taotletud viisil ei ole võimalik juurdepääsutasu suurust selliselt indekseerida. Kinnisasja

kasutustasu turuhind on ajas muutuv ning see võib nii tõusta kui ka langeda ning seda on

võimalik eriteadmisi rakendades üksnes prognoosida. Maakohus on puudutatud isikule I

piisavalt selgitanud, et indekseerimiseks tuleb puudutatud isikul I selgitada, kuidas maamaks

muutub ajas ja kuidas muutub kasutuseelise suurus ajas ning kas ka seda saab indekseerida.

Maakohus tegi menetlusosalistele ettepaneku tuua välja asjaolud, kuidas indekseerimine

arvestab tasu määramise aluseks olevate asjaolude muutumisega (dtl 278 00:46:14). Seega on

maakohus andnud puudutatud isikule I võimaluse indekseerimise alust põhistada. Puudutatud

isik I ei ole ka määruskaebuses toonud välja uusi võimalikke indekseerimise aluseid, vaid

tugineb varasemalt esitatule. Puudutatud isiku I määruskaebuse väited ei anna alust

juurdepääsutasu indekseerimiseks. Lisaks ei ole puudutatud isik I tuginenud sellele, et

juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ning maakohus on lähtunud

juurdepääsutasu määramisel puudutatud isiku I kaotatud kasutuseelistest, kinnisasja

korrashoiu kuludest ja maamaksust. Selle tõttu ei ole põhjendatud juurdepääsutasu suurust

määrata selliselt, et kinnisasja väärtuse vähenemine korrutatakse diskontomääraga, mille

muutumine mõjutaks ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust (RKTKm 20.12.2023, 2-19-

6901, p 14). Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku I taotlus tasu indekseerimiseks.

43. Avaldaja on taotlenud maakohtu määruse resolutsiooni p 4.4. muutmist selliselt, et

avaldaja ei pea avariitööde teostamisest ette teatama, kuid peab teavitama vastavate tööde

teostamisest esimesel võimalusel. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku I seisukohaga, et

avaldaja ei ole vastavat taotlust maakohtus esitanud, kuid avaldaja on vastavat taotlust

määruskaebuses põhistanud, mistõttu ei ole alust selle tähelepanuta jätmiseks TsMS § 652 lg

4 alusel. Siiski leiab kolleegium, et avariitööde teostamisest teise poole määratud ajal

teavitamata jätmine ei ole põhjendatud ning korraliste ja erakorraliste tööde eristamine toob

suure tõenäosusega kaasa uusi vaidlusi.

44. Eeltoodust tulenevalt on kolleegiumi hinnangul põhjendatud muuta maakohtu määrust

juurdepääsutasu suuruse osas, kuid muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Avaldaja ega

puudutatud isiku I määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse muutmiseks muus

osas.

45. Pooled on vaidlustanud menetluskulude jaotuse. Avaldaja tugineb esiteks puudutatud

isiku I pahatahtlikkusele, mis oli aluseks kohtusse pöördumiseks ning puudutatud isik I samas

avaldaja pahatahtlikkusele kohtusse pöördumisel. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole poolte

väidete pinnalt alust pahatahtlikkust ette heita. Teiseks on avaldaja leidnud, et maakohus

rahuldas avaldaja avalduse juurdepääsu määramiseks ning avaldaja avalduse osade taotluste

läbi vaatamata jätmine maakohtus ei olnud põhjendatud. Ringkonnakohus on eespool (p 40)

2-18-12957

leidnud, et avaldaja taotluste läbi vaatamine oli käesoleval juhul põhjendatud. Lisaks märgib

ringkonnakohus, et TsMS § 172 lg 1 võimaldab menetluskulud hagita menetluses jätta

menetlusosalise kanda, kelle huvides lahend tehakse. Juurdepääsu määramine on avaldaja

huvides. Kolmandaks nõustub ringkonnakohus puudutatud isikuga I, et nõuete korraga

esitamine kannab endas menetlusökonoomilist eesmärki ning kohus on vastavad nõuded

eraldanud iseseisvasse menetlusse, mistõttu ei olnud tegemist põhjendamatute taotlustega.

Ringkonnakohus nõustub ka sellega, et aluse menetluskulude avaldaja kanda jätta annaks ka

asjaolu, et puudutatud isik I pakkus korduvalt avaldajale kohtuasja lõpetamist kompromissiga,

millele avaldaja ei vastanud või nõudis endiselt juurdepääsu kasutamist tasuta või äärmisel

juhul proportsionaalselt maamaksu summast lähtuvalt.

46. Kuivõrd ringkonnakohus muudab maakohtu määrust siiski üksnes juurdepääsutasu

suuruse osas ja sedagi mitte suures ulatuses, siis puudub ringkonnakohtu hinnangul alus

muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust maakohtus. Kuna avaldaja määruskaebus

oli põhjendamatu, aga puudutatud isiku I vastumääruskaebus oli osaliselt edukas, siis jätab

ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 ls 2 alusel avaldaja apellatsiooniastme kulud tervikuna ning

puudutatud isikute apellatsiooniastme kulud ¼ ulatuses avaldaja kanda. TsMS § 174 lg 4

kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei

määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud

korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega

maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude

rahalist suurust kindlaks ei määra.

(allkirjastatud digitaalselt)