2-21-110196/76 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2-21-110196

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

09. detsember 2024, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-110196

Tsiviilasi

Osaühing Ipso Jure hagi Osaühing MAKET

KINNISVARA vastu võla nõudes

Tsiviilasja hind

Hagi hind 18 552,28 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Osaühing Ipso Jure (registrikood 10377220;

asukoht Pärnu mnt 23-5, Kesklinna linnaosa, Tallinn,

Harju maakond, 10141)

Hageja lepinguline esindaja advokaat Sergei Tšurkin (e-

post XXX)

Kostja:

Osaühing

MAKET

KINNISVARA

(registrikood 10846131; asukoht Pärnu mnt 105, Tallinn,

Harju maakond, 11312; e-post info@maket.ee)

Kostja lepinguline esindaja K. S. (e-post XXX)

Asja läbivaatamine

Avalik kohtuistung 03.06.2024, edasi kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada osaliselt Osaühing Ipso Jure hagi Osaühing MAKET KINNISVARA

vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

2. Mõista välja Osaühingult MAKET KINNISVARA Osaühing Ipso Jure kasuks 7

806,52 eurot, millest 3 903,26 eurot on põhivõlgnevus ja 3 903,26 eurot on viivis.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta menetluskulud hageja Osaühing Ipso Jure kanda.

2. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

2-21-110196

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse

koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Osaühing Ipso Jure esitas 13.04.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse võlgnikult 2 970 euro saamiseks. Kohus tegi 15.04.2021 võlgnikule

makseettepaneku, võlgnik esitas 20.04.2021 vastuväite.

2. Pärnu Maakohtu 28.04.2021.a määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja anti nõue üle

Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

3. Osaühing Ipso Jure esitas 18.05.2021 kohtule hagi Osaühing Maket Kinnisvara

üürivõlgnevuse saamiseks. Hageja palus kostjalt välja mõista põhinõudena 1 485 eurot ja

1 485 eurot viivitusintressina, kokku 2 970 eurot.

4. 22.06.2021 menetlusdokumendis hageja suurendas oma nõuet. Hagiavalduse tervikteksti

kohaselt sõlmisid OÜ Ipso Jure ja OÜ Maket Kinnisvara 23.01.2013 üürilepingu aadressil

XXX asuvate bürooruumide kasutamiseks. 03.08.2015 kokkuleppega pikendati üürileping

poolte kokkuleppel kuni 31.12.2018. Üürileping lõpetati 30.04.2018. 03.08.2015

kokkuleppe punkti 2.3. kohaselt oli üüritasu suurus 2018. aastal 8,25 eurot ruutmeetri eest

kuus, millele lisandus käibemaks, kokku seega 9,90 eurot ruutmeetri eest. Ruumide pinna

150 ruutmeetri puhul pidi kostja maksma üüritasu 9,90 eurot x 150 m = 1 485 eurot kuus.

Üürilepingu punktide 6.4.1. ja 6.4.2. kohaselt pidi üürnik maksma kokkulepitud

rahasummad igakuiselt hiljemalt 7 päeva jooksul arve esitamisest. Lisaks üüritasu

maksmisele pidi kostja hüvitama igakuiselt hagejale ruumidega seotud kõrvalkulud.

Alates 2018 algusest kuni üürilepingu lõppemiseni jättis kostja hageja poolt üüritasu arved

maksmata. Nimelt jättis kostja maksmata 15.01.2018 arve nr 20180115-1, 14.02.2018

arve nr 20180214-1, 19.03.2018 arve nr 20180319-1 ja 16.04.2018 arve nr 20180416-1.

Kokku on kostja seega jätnud ajavahemikus 01.01.2018.a – 30.04.2018.a maksmata

üüritasu nelja kuu eest kogusummas 1 485 x 4 = 5 940 eurot. Samuti jättis kostja tasumata

järgmised kõrvalkulude hüvitamiseks esitatud arved: 19.03.2018 arve 20180319-2

summas 603,95 eurot, millest on tasutud 198,95 eurot ja seega on jäänud tasumata 405,00

eurot, 16.04.2018 arve nr 20180416-2 summas 516,67 eurot ja 16.05.2018 arve nr

20180516-2 summas 416,59 eurot. Kokku on seega tasumata kõrvalkulude kogusuurus

405,00 + 516,67 + 416,59 = 1 338,26 eurot. Kostja võlgnevuse kogusuurus on 5 940,00 +

1 338,26 = 7 278,26 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista. Samuti palus hageja

kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks juba sissenõutavaks muutunud viivitusintressi

põhinõude ulatuses, s.o summas 7 278,26 eurot ning kuni põhinõude täitmiseni

2-21-110196

protsendina 0,15% päevas põhinõudest. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

5. Kostja hagi ei tunnista. Kostja hinnangul lõppes pooltevaheline üürileping kostja

31.10.2017 erakorralise ülesütlemisavalduse alusel 28.02.2028. Kostja hinnangul ei

vastanud ruumid ega ka hoone, kus need paiknesid pikemat aega lepingutingimustele.

Pikki perioode vältavate ehitustegevuste tingitud müra, tolm, praht ja korduvad uputused

ei võimaldanud kostjal üüritud ruumides oma äritegevusega jätkata. Kahjustada said nii

ruumid kui ka kontoritehnika, mis omakorda häiris lisaks välistele teguritele töötajate

igapäevatööd. Lisaks ruumide ja kogu maja ebasanitaarsele seisukorrale (sh trepikojad

olid täis ladustatud ehitusmaterjale, põrandaid ei koristatud, aknad pesemata ja

määrdunud) ei köetud ruume piisavalt, et normaalset toatemperatuuri tagada. Kostja

töötajate töö oli seeläbi oluliselt häiritud ning ruumide alakütmine tekitas ühtlasi ka ohtu

töötajate tervisele. Oli põhjust arvamuseks, et kui küttesüsteem tööta normaalselt soojade

ilmadega, siis talvekülmade saabudes alakütmine võimendub veelgi

6. Kostja ei olnud kohustatud tasuma tervet kuu üüri ruumide üürilepingu tingimustele

mittevastavuse tõttu. Kostja avaldas 18.03.2022 menetlusdokumendis, et nõuab

23.01.2013 sõlmitud üürilepingu alusel üüritud Pärnu mnt X kolmanda korruse

büroopinna lepingutingimuste mittevastavusest tulenevalt üürihinna alandamist

ajavahemiku 31.10.2017-28.02.2018 eest 50% võrra. Vähemalt vastavas ajavahemikus

rikkus hageja olulisel määral lepingust tulenevaid kohustusi, muuhulgas ei suutnud tagada

hageja nii elementaarset tingimust nagu on üüritud ruumide kütmine. Eeltoodut arvestades

on põhjendatud langetada üürisumma 1485 eurolt 742,50 (1485*50%) euroni viidatud

ajavahemikus. Poolte vahel pole vaidlust, et kostja tasus korrektselt 2017. aasta novembri-

ja detsembrikuus esitatud arved. Seega tasus kostja 1485 (742,50*2) euro võrra rohkem

üüri kui oleks pidanud ning seeläbi on kostjal enam makstud üüri summas 1485 eurot osas

tagastamisnõue hageja vastu

7. Kostja tugineb oma vastuväidetes sellele, et kostja tasus hagejale tagatisraha kokku

summas 3 375 eurot (29.01.2013 1 000 eurot; 16.02.2017 1 187,50 eurot; 23.03.2017 1

187,50 eurot. 11.04.2018 edastas kostja hagejale tasutud tagatisraha alusel tasaarvestuseks

avalduse, mille kohaselt tasaarvestas kostja hagejaga järgmised nõuded: 15.01.2018 arve

nr 20180115-1 summas 1485 eurot, 14.02.2018 arve nr 20180214-1 summas 1485 eurot ja

28.02.2018 arve nr 20180319-2 summas 405 eurot.

8. 11.04.2018 e-kirjale lisatud raamatupidamise arvestusest nähtub tasaarvestuse jaotus

hageja esitatud arvete vahel. Põhinõude põhjendamatuse tõttu on ainetu ka hageja viivise

nõue. Hageja nõue baseerub poolte vahel 23.01.2013 sõlmitud üürilepingul aadressil XXX

asuvate bürooruumide kasutamiseks. Täpsemini eelviidatud üürilepingu raames

15.01.2018 esitatud arvel nr 20180115-1, mille maksetähtaeg oli 22.01.2018. Lähtudes

TsÜS § 147 lg-test 1 ja 2, algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisest, s.t

alates ajast, mil õigustatud isik võib nõuda kohustuse täitmist ehk alates 22.01.2018. TsÜS

§ 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Maksekäsu

kiirmenetluse avalduse esitas hageja 13.04.2021, milliseks ajaks oli aegumistähtaeg

möödunud. Eeltoodu põhjal aegus hageja nõue 21.01.2021. Kostja palub juhul, kui hageja

vaidleb mingil teadmata põhjusel vastu tagatisrahaga tehtud vastastikuste nõuete

tasaarveldusele, kohaldada kohtul hageja nõude suhtes aegumist. Kostja ei nõustu hageja

nõude suurendamise avaldusega ega anna hagi muutmiseks oma nõusolekut..

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

2-21-110196

9. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada

osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse

poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7

järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

10. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale

selle eest tasu (üüri). VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva

kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda

kohustuse täitmist.

11. Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid 23.01.2013 üürilepingu aadressil XXX asuvate

bürooruumide kasutamiseks ning 03.08.2015.a kokkuleppega pikendasid pooled

üürilepingut kokkuleppel kuni 31.12.2018 (dtl 26-41). Vaidlust ei ole ka selles, et hageja

esitas kostjale üüritasu saamiseks 15.01.2018 arve nr 20180115-1, 14.02.2018 arve nr

20180214-1, 19.03.2018 arve nr 20180319-1 ja 16.04.2018 arve nr 20180416-1, kokku

summas 5 940 eurot (dtl 42, 79-81). Vaidlust ei ole, et kostja on jätnud viidatud arved

tasumata. Samuti ei ole vaidlust, et kostja on jätnud tasumata kõrvalkulude hüvitamiseks

esitatud arved: 19.03.2018 arve 20180319-2 summas 603,95 eurot (millest on tasutud

198,95 eurot ja seega on jäänud tasumata 405,00 eurot), 16.04.2018 arve nr 20180416-2

summas 516,67 eurot ja 16.05.2018 arve nr 20180516-2 summas 416,59 eurot, kokku on

seega tasumata kõrvalkulude kogusuurus 1 338,26 eurot (dtl 82-84). Kohus loeb need

asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.

12. 18.03.2022 menetlusdokumendis esitas kostja vastuväite hageja nõude suurendamise osas

ja selgitas, et ei anna nõusolekut hagi muutmiseks. Kohus juhib kostja tähelepanu, et

TsMS § 376 lg 4 p2 kohaselt ei peeta hagi muutmiseks hageja põhinõude või kõrvalnõuete

suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Hageja on laiendanud hagetava

võlgnevuse perioodi, kuid seda ei saa pidada hagi muutmiseks.

13. Pooled vaidlevad selle üle, millal ja millisel õiguslikul alusel lõppes pooltevaheline

üürileping, kas üürileping lõppes 30.04.2018 poolte kostjapoolse korralise ülesütlemise

avalduse alusel nagu väidab hageja või lõppes üürileping 28.02.2018 kostjapoolse

erakorralise ülesütlemise avaldusega nagu väidab kostja. Kostja tõi esile, et ütles

üürilepingu üles 31.10.2017 ülesütlemisavaldusega põhjusel, et üüritud ruumid ega hoone,

milles need paiknesid ei vastanud juba pikemat aega lepingutingimustele.

14. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping saab lõppeda kas tähtaja möödumisel, poolte

kokkuleppel või ülesütlemisega. Enne tähtaja möödumist seda reeglina lõpetada ei saa.

Hageja hinnangul on üürileping lõppenud korralise ülesütlemisega 30.04.2018, kostja

leiab, et üürileping lõppes temapoolse erakorralise ülesütlemisega 28.02.2028, kuivõrd ei

saanud eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist (VÕS § 313 lg 1). Kuivõrd üürilepingu

lõppemise ajast sõltub, kas kostja peab tasuma hageja poolt nõutava summa, tuleb

kõigepealt kindlaks teha, millal üürisuhe lõppes.

15. Üürilepingu 03.08.2015 muutmise kokkuleppe p 3.2 kohaselt leppisid pooled kokku, et

üürileandjal on õigus leping igal ajal üles öelda, teatades sellest üürnikule vähemalt 6

kuud ette. Üürnikul on õigus lepingu igal ajal üles öelda, teatades sellest üürileandjale

vähemalt 6 kuud ette (dtl 40).

2-21-110196

16. VÕS § 278 p 1 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest

üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne

kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse

kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 on

sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või

takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi,

võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus

välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

17. Kohus selgitab, et üürileandjal on seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus.

Seadus lähtub eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning

üürnikul on üldjuhul üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus (VÕS § 280).

Üürileandja kohustus võimaldada üürieseme kasutamist tähendab, et üürileandja peab

tagama üürnikule üürieseme kasutamise võimaluse kogu üürilepingu kehtivusajal.

Üldreeglina toob üürileandja üürieseme kasutamise võimaldamise või

korrashoiukohustuse rikkumine alati kaasa üürileandja vastutuse, st üürniku võimaluse

kasutada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid.

18. Kostja on 31.10.2017 esitanud hagejale avalduse, mille kohaselt „soovime lõpetada

bürooruumide xxx, kolmas korrus, üürilepingu. Võimaluse korral soovime lepingu

lõpetada alates 28.02.2018. Hoone ja büroopind ei vasta enam kaasaegsetele tingimustele.

Toimuvad pikki perioode vältavad ehitustegevused, mille jooksul said ruumid ja

kontoritehnika kahjustatud tolmu, prahi ja korduvate uputustega. Töötajate töö on olnud

pidevalt häiritud. Trepikojad on täis ladustatud ehitusmaterjale, põrandad koristamata.

Aknad on aastaid pesemata ja määrdunud. Lisaks on uue ebameeldivusena ilmnenud

tõsised probleemid madala temperatuuriga bürooruumides. Kui süsteem ei tööta

normaalselt praeguste soojade ilmadega, siis talvekülmade puhul tõenäoliselt alakütmine

veelgi suureneb. Oleme teinud aastaid koostööd, kuid sellel aastal on olukord majas

kardinaalselt muutunud halvemuse poole. Täname Teid osavõtlikkuse eest, olete meid

püüdnud kõiges aidata. Kahjuks maja omanikud sellisel seisukohal ei ole.“ (dtl 92).

19. Kohus ei saa kostja seadusliku esindaja 31.10.2017 avaldusest teha järeldust, et tegemist

on erakorralise ülesütlemiseavaldusega VÕS § 279 lg 1 mõttes. Kuigi avalduses on

loetletud üürilepingu esemel esinevaid puudusi ja ebameeldivusi, on avaldus sõnastatud

tingimuslikult ega võimalda teha järeldust, et kostja lõpetab üürilepingu erakorraliselt. Nii

on kostja esindaja avaldanud, et „võimaluse korral soovime lõpetada alates 28.02.2018“.

Kohtu järeldust toetab ka kostja seadusliku esindaja 09.11.2017 kiri hageja seaduslikule

esindajale, milles kostja selgitas, et „kolimise planeerime 2018 veebruari kuu jooksul.

Seega veebruari lõpuni on üürileping xxx ruumidele vajalik. Ühepoolselt me lepingut ei

kavatse rikkuda ja tasume üüri kogu nõutud kuuekuulise etteteatamise aja jooksul. Kui

leiate märtsist uue üürniku, oleks meeldiv, kui vabastate meid alates sellest ajast

üürikohustustest. Kütte ja remontidega seoses tekkinud probleemid aitasid meil lahti saada

inertsist ja mugavusest. Vaatasime üle oma vajadused seoses büroopinnaga. Nagu

riigiasutused oma uues majas, nii ka meie tahame pinda vähendada. Hakkame rohkem

rakendama kodus töötamise variante. Kesklinna sõidule kulub järjest rohkem aega ja

energiat. Mõni aeg tagasi kinnitas maja omanik, et üsna varsti suletakse seoses algava

ehitusega sissepääs hooviparklasse. Seega büroo uue asukohaga tegelemine kujunes igal

juhul vajalikuks. Otsus kolimiseks ei põhine mitte meie kapriisidel, olnud probleemid

suudame unustada, need ei ole nii kaalukad. Oleme aastaid head koostööd teinud ja ei

soovi mingeid halbu mälestusi. Usun, et kesklinnas, heas asukohas, on uue üürniku

leidmine mitte keeruline.“ (dtl 93). Seega on kostja seaduslik esindaja vaid 9 päeva pärast

2-21-110196

ülesütlemisavalduse saatmist ise avaldanud, et olnud probleemid üürileandjaga ei olnud

nii kaalukad ja teatas nõusolekust tasuda üüri kogu nõutud kuuekuulise etteteatamisaja

jooksul. Seega ei saa kohus pooltevahelise kirjavahetusest kuidagi teha järeldust, et

tegemist on üürilepingu erakorralise ülesütlemisega üürileandjapoolse kohustuste

rikkumise tõttu.

20. Samuti ei saa kohus poolte kirjavahetusest teha järeldust, et pooled lõpetasid üürilepingu

28.02.2018 kokkuleppel. Kostja on teinud küll hagejale ettepaneku võimalusel lõpetada

leping 28.02.2018, kuid poolte kirjavahetusest ei nähtu, et hageja oleks ettepaneku vastu

võtnud ja pooled oleksid üürilepingu lõpetamises 28.02.2018 kokkuleppele jõudnud.

Hageja on küll märkinud, et iseenesest on olemas võimalus üürilepingu ülesütlemise

tähtaja lühendamiseks, kuid konkreetset kokkulepet asja materjalidest siiski ei nähtu.

Seega ei saa kohus nõustuda kostjaga ka selles, et üürileping lõppes 28.02.2018 poolte

kokkuleppel.

21. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone

korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt

kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et

üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kui asja

sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud

puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele

vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud

ajavahemiku eest.

22. Kostja esitas 18.03.2022 menetlusdokumendis hagejale üürihinna alandamise avalduse

50% ulatuses perioodi 31.10.2017-28.02.2018 osas. Kohus selgitas lisaks 16.02.2023 e-

kirjaga kostjale, et tema väited üürilepingu puuduste kohta (üürilepingu ese ei vastanud

enam lepingutingimustele, kuivõrd ehitustegevusest tingitud tolm, müra ja korduvad

uputused ei võimaldanud üüritud ruumides äritegevusega jätkata, kahjustada said ruumid

kui ka kontoritehnika. Ruume ei köetud piisavalt), ei ole tõendatud. Kohus selgitas, et

kostjal tuleb oma vastuväiteid selgitada ja tõendada, et viidatud puudused üüripinnal

esinesid ning üüripinna kasutamine oli üürnikul oluliselt takistatud. Samuti palus kohus

selgitada ja tõendada, et kostja on pöördunud üürileandja poole, teda probleemidest

teavitanud ja nõudnud puuduste kõrvaldamist, kuid üürileandja on jätnud üürniku

pöördumised tähelepanuta. Kohus palus kostjal esile tuua ja ka tõendada, et viidatud

perioodil oli üüripinna sihtotstarbeline kasutamine olulisel määral häiritud. Kohus selgitas

kostja 18.03.2022 menetlusdokumendis esitanud üürihinna alandamise avalduse 50%

ulatuses perioodi 31.10.2017-28.02.2018 osas, et üürnikul on iseenesest õigus alandada

üüri selle perioodi eest, mil üüripinna sihtotstarbeline kasutamine oli takistatud ja pärast

mõistliku aja möödumist ka üürileping üles öelda. Kuid saab üürnik üüri alandada niivõrd,

kuivõrd oli takistatud üüripinna kasutamine ja palus esitatud väiteis selgitada ja tõendada

(dtl 217). Kostja seda ei teinud ei ole.

23. Kostja esitas küll kirjavahtuse, millest nähtub, et mõnel päeval oli oktoobris 2017

üüripinnal / kontoris nii madal temperatuur, et kostja saatis töötajad koju, kuid see

kirjavahetus ei ole kostja väidete tõendamiseks piisav. Ei ole üheselt tuvastatav, mitmel

päeval oli temperatuur liiga madal ja seega töötegemine häiritud. Lisaks tuvastas kohus

eelnevalt, et kostja ülesütlemisavaldusest ei nähtu, et madal temperatuur kontoris oleks

olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Kostja seaduslik esindaja on oma

kirjas hagejale selgelt väljendanud, et olnud probleemid suudame unustada, need ei olnud

nii kaalukad (dtl 93). Ka ei saa üüripinna väidetavalt liiga madalat temperatuuri käesoleval

juhul lugeda üürihinna alandamise aluseks. Kostja poolt esile toodu kirjavahetusest

2-21-110196

nähtuvalt heitis kostja hagejale ette üüripinna madalat temperatuuri 24.10.2017 -

30.10.2017 peetud kirjavahetuses. Samas on kostja soovinud üüri alandada perioodi

31.10.2017-28.02.2018 osas, selle ajavahemiku kohta ei ole toodud esile ühtegi

faktiväidet ega tõendit, et sellel perioodil esines üüripinnal töötamiseks ulatuslikult

kontoritöö tegemiseks ebasobiv temperatuur.

24. Kohus juhib täiendavalt tähelepanu, et VÕS § 297 reguleerib, kuidas saab üürnik oma

nõuet tasaarvestada või üüri tasumisest keelduda. Tulenevalt VÕS § st 297 võib elu- või

äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses

sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud

üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri

maksetähtpäeva saabumist. Sellest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Seega peab üürnik

üürinõude tasaarvestamise või üüritasu maksmisest keeldumise eelduste esinemisel

vastava õiguskaitseabinõu rakendamisest üürileandjat eelnevalt teavitama kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis. Ei ole piisav, kui üürnik lihtsalt teatab, et ta mingist

hetkest alates üüri tasumisest keeldub või jätab oma kohustused täitmata.

Õiguskirjanduses on selgitatud, et üürnik peab teavitamisel ära märkima need asjaolud,

mis tema meelest tasaarvestamise või üüri maksmisest keeldumise õiguse annavad.

Üürileandja peab teadma, mis üürniku meelest selle õiguse andis (VÕS kommenteeritud

väljaanne II, Juura 2019, lk 300). Samas on selgitatud, et üürnik peab üürileandjat üüritasu

tasaarvestamise või üüri maksmisest keeldumise kavatsusest teavitama vähemalt üks kuu

enne üüri maksetähtpäeva saabumist. See nõue puudutab iga konkreetset maksetähtpäeva

(VÕS kommenteeritud väljaanne II, ibid). Kohtu ette toodud selliseid üürnikupoolseid

avaldusi, mida kohus saaks käsitleda VÕS § 297 kohase kohustuse täitmisest keeldumise

või tasaarvestusavaldusena.

25. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes

kostjapoolse korralise ülesütlemisavalduse alusel 30.04.2018 ning kostja üürihinna 50%

ulatuses perioodi 31.10.2017-28.02.2018 alandamise avaldus tuleb jätta tähelepanuta.

26. Kostja on ka seisukohal, et on üürivõlgnevuse tasaarvestanud temal hageja vastu oleva

tagatisraha nõudega. Oma väidete kinnitusena esitas kostja 29.01.2013 maksekorralduse

nr 11/11, millest nähtub, et kostja on hagejale tasunud 1 000 eurot 25.01.2013 arve

nr.20130125-3 alusel, 16.02.2017 maksekorralduse nr 18601/6, millega tasus 3 099,21

eurot arvete nr 0170213-3, nr 20170213-1, nr 20170213-2 katteks, 23.03.2017

maksekorralduse nr 18837/5 summas 1 187,50 eurot arve nr 20170317-3 katteks (dtl 105-

108). Samuti on kostja esitanud asja materjalide juurde hageja 17.03.2017 arve nr

20170317-3 summas (dtl 109) ning 13.02.2017 arve nr 20170213-3 summas 1 187,50

eurot (dtl 443). Arvetele on teenuse sisuna märgitud „tagatis

23.01.2013.a.üürilepingup.3.7alusel“. Üürilepingu p 3.7 kohaselt lepingust tulenevate

üürniku kohustuste nõuetekohase täitmise tagamiseks kohustub üürnik tasuma üürileandja

pangakontole tagatise hiljemalt 15 kalendripäeva jooksul lepingu sõlmimisest – 1 000

eurot; hiljemalt 01.07.2013 suurendatakse tagatise summa 2 000 euroni; hiljemalt

01.01.2014 suurendatakse tagatise summa 3 000 euroni; alates 01.01.2016.a

suurendatakse tagatise summa selliselt, et see oleks võrdne vähemalt kolme kuu üüritasu

summale (dtl 27).

27. Hageja vaidles kostjale väidetele vastu ja selgitas, et kostja poolt tasutud tagatisraha on

hageja poolte kokkuleppe alusel kasutanud kostja võlgnevuse kustutamiseks aastaid enne

üürilepingu lõppemist. Kostja hageja väitega ei nõustunud. Kohus palus hagejal selgitada

ja esile tuua, kuidas ja millal on hagejapoolne tasaarvestus toimunud. Hageja selle kohta

selgitusi esile ei toonud. Hageja seaduslik esindaja kinnitas 03.06.2024 korraldaval

2-21-110196

istungil, et „me ei saa täiendavaid tõendeid esitada. Meil tegeles üüriasjadega teine

inimene, kes 2017 aasta lõpus lahkus meie firmast ja tema lahkumise tõttu on tekkinud

korralik segadus, paber- ja elektroonilisi dokumente ei ole võimalik üles leida. Olen

pöördunud tema poole ja küsisin ja tema ütles, et ta ei mäleta. Et tema mäletamist mööda

oleme seda raha kasutanud aga kus need dokumendid on ta ei tea.“ (prt lk 3, ▶ 00:14:47).

Seega ei ole hageja väited temapoolse tasaarvestuse toimumise kohta tõendatud ja kohus

asub seisukohale, et hageja ei ole aastaid varem kostja väidetava üürivõlgnevuse suhtes

tasaarvestust teinud. Kohus leiab, et hageja vastuväide temapoolse tasaarvestuse tegemise

kohta tuleb jätta tähelepanuta.

28. 22.11.2024 menetlusdokumendis asus hageja seisukohale, et kostja esitatud tõendid ei

tõenda tagatisraha tasumist. Kohus leiab, et hageja sellekohane väide on esitatud

hilinemisega ning on ka ebaõige. Kohus märgib, et kogu menetluse vältel tugines hageja

positsioonile, et ta on kostja poolt tasutud tagatise aastaid varem tasaarvestanud kostja

väidetava üürivõlgnevusega. Kuigi 26.04.2022 menetlusdokumendi p 2.11 on hageja

tõepoolest üldsõnaliselt märkinud, et hageja, ei pea õigeteks ega võta omaks ühtegi kostja

väidet tagatisraha tasumise, kulutamise, tagastamise, tagatisraha tagasisaamise nõude

tasaarvestamise jms kohta, ruumide lepingu tingimustele mittevastavuse kohta, hageja

väidetava nõusoleku kohta üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, üürilepingu

lõppemise aluste ja asjaolude kohta. Kõik kostja väited on paljasõnalised ja/või ebatõesed

ja/või eluliselt ebausutavad, ja palus jätta kostja väited tähelepanuta.

29. Kohus märgib, et hageja seisukoht on ebaõige. Hageja ei ole eelnevas menetluses selgelt

esile toonud, et ta eitab tagatisraha saamist. Hageja on kogu menetluse olnud positsioonil,

et ta on kostja tasutud tagatisraha tasaarvestanud. Kohtule on arusaamatu, kuidas sai

hageja väidetavalt tasaarvestada temal kostja vastu olevat üürivõlgnevuse nõuet, kui tema

hinnangul kostja tagatist ei tasunud. Ka 03.06.2024 korraldaval istungil avaldas hageja

kahetsust, et vajalikud dokumendid ei ole säilinud, kuid hageja raamatupidamist

korraldanud isiku mäletamist mööda on hageja seda raha kasutanud (prt lk 3, ▶ 00:14:47).

Hageja ei toonud esile ega juhtinud selgelt kohtu tähelepanu, et kostja ei ole tagatisraha

tasunud ja kohus on hagejat valesti mõistnud. Kohus märkis 03.06.2024 istungil, et

„Kohus saab aru, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja on tagatisraha

tasunud.“(prt lk 6, ▶ 00:38:22). Hageja ei juhtinud kohtu tähelepanu, et kohtu järeldus on

ekslik ja tegelikkuses on poolte vahel vaidlus tagatisraha tagastamise üle.

30. Lisaks ei ole hageja sellekohane väide kooskõlas ka kohtule esitatud tõenditega. Nimelt on

kostja koos 17.04.2024 menetlusdokumendiga esitanud asja materjalide juurde hageja

19.01.2017 e-kirja, milles hageja juhib tähelepanu kostja poolt tasutud tagatise summa ei

vasta üürilepingule, palus kostja raamatupidamisel seda väidet kontrollida ning juhul, ja

märkis, et juhul, kui tagatis on tõepoolest osaliselt tasumata tagatise puudujääva osa 3

150-1 000 = 2 150 eurot tasumiseks (dtl 330). Selle tõendi ehtsust hageja vaidlustanud ei

ole.

31. Kohtu hinnangul lükkab 19.01.2017 e-kiri seega ümber hageja väite, nagu tagatisraha

oleks aastaid varem kasutatud varasemate võlgnevuste katteks. Vastupidi, kuivõrd kirjast

nähtub, et osaliselt ei olnud 2017. aasta alguseks kostjale veel tagatise tasumise arveid

väljastatud ega kostja tagatisraha tasunud, siis oli hagejal võimatu kasutada tagatist

väidetava üürivõlgnevuse katteks.

32. Kostja esitatud arvetelt ja maksekorraldustelt nähtub üheselt, et kostja on tasunud hagejale

kokku tagatist summas 3 375 eurot. Kostja esitatud 17.03.2017 arvelt nr 20170317-3

summas 1 187,50 eurot (dtl 109) ning 13.02.2017 arvelt nr 20170213-3 summas 1 187,50

eurot (dtl 443), nähtub üheselt, et arvetele on teenuse sisuna märgitud „tagatis

2-21-110196

23.01.2013.a.üürilepingup.3.7alusel“. Kuigi kostja ei ole esitanud 29.01.2013

maksekorraldusega nr 11/11 tasutud 25.01.2013 arvet nr.20130125-3 summas 1 000 eurot,

on see summa tasutud vastavalt üürilepingus kokkulepitud tähtajale (15 kalendripäeva

jooksul lepingu sõlmimisest). Seda, et kostja on enne 2017 aastat 1 000 eurot tagatisena

tasunud, kinnitab hageja 19.01.2017 e-kiri (dtl 330).

33. Kostja on 21.10.2021 menetlusdokumendi lisana esitanud hageja 17.03.2017 arve

ekslikult kaks korda. Kohus võtab vastu kostja 29.11.2024 kohtule esitatud 13.02.20217

arve nr 2070213-3, kuivõrd hageja esitas lõppseisukohas väiteid, mida pole senises

menetluses arutatud. Hageja on menetluses käitunud vastuoluliselt, kuivõrd ei ole

varasemalt selgelt esile toonud, et vaidleb vastu tagatisraha tasumisele.

34. Eeltoodust nähtuvalt on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja on hagejale tagatisena

tasunud kokku 3 375 eurot ja hageja ei ole tagatisraha eelneva väidetava üürivõlgnevuse

katteks tasaarvestanud.

35. Kostja on esile toonud, et esitas hagejale 11.04.2018 tasaarvestusavalduse. VÕS § 197 lg

1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele

rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool)

oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega VÕS § 197 lg 1

tulenevalt peaks üürnikul tasaarvestuse tegemise ajal olema üürileandja vastu mingi nõue,

millega ta saaks üürileandjal tema vastu oleva üürivõlgnevuse nõude tagatisraha nõudega

tasaarvestada. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

36. Kohtule ei ole 11.04.2018 tasaarvestusavaldust kui sellist esitatud, kostja poolt mainitud

avaldusena on esitatud e-kirjad, mille manuses on kostja raamatupidamise käibeandmikud,

millel on teadmata isiku käsikirjalised märked - tagatisraha. Nimetatu ei ole kohtu

hinnangul käsitletav tasaarvestusavaldusena, kuivõrd isegi kaaskirjast ei nähtu, et kostja

soovib teha tasaarvestusavaldust. Kuigi seadus ei kehtesta tasaarvestuse avaldusele

mingeid vorminõudeid, peab tasaarvestuse avaldusest minimaalselt tulenema, millised

pooltevahelised nõuded tasaarvestatakse, tasaarvestuse avalduse alusel peab seega olema

identifitseeritav nii nõue või nõuded, millega tasaarvestav pool tasaarvestada soovib (e

aktiivnõue), kui ka teise poole nõue või nõuded, mida tasaarvestav pool tasaarvestada

soovib (e passiivnõue). Kuigi käibeandmikest võib suures plaanis tuletada soovi teha

tasaarvestust ja identifitseerida tasaarvestatavad nõuded, ei ole selline käbeandmike

edastamine tasaarvestuse tarbeks piisav, kuivõrd selget tasaarvestuse tegemise soovi ei ole

kostja avalduses väljendanud. Kohus palus kostjal kohtule esitada tõend, millest nähtub

korrektse tasaarvestusavalduse tegemine või põhistada täiendavalt selle tegemist, kostja

seda kohtule ei esitanud. Kostja selgitas 31.03.2023 menetlusdokumendis, et

tasaarvestusavaldusel puudub vorminõue ning avalduse võib sisuliselt esitada ka suuliselt.

Samas ei ole kostja hagejale suulise tasaarvestusavalduse tegemist tõendanud.

37. Kohus on ka seisukohal, et isegi kui lugeda 11.04.2018 e-kiri piisavalt selgeks

tasaarvestusavalduseks, ei saanud kostja tasaarvestusavaldust hagejale esitada, kuivõrd

sellel ajahetkel ei olnud tal veel nõuet hageja vastu. Üürilepingu p 13.1 järgi on

üürileandjal õigus kasutada tagatisraha mistahes üürileandja nõuete täitmiseks üürniku

vastu, mis tulenevad lepingust ja/või on seotud lepinguga (sh mistahes viiviste,

leppetrahvide, kahjuhüvitiste jms. nõuded), teatades sellest üürnikule kirjalikult. Lepingu

lõppemisel kuulub tagatise summa tagastamisele üürnikule 2 kuu möödumisel arvates

lepingu lõppemise/lõpetamise päevast, kui üürileandja ei ole teavitanud üürnikku

tagatisraha tasaarvestamisest ning tingimusel, et üüripinnad on üürileandjale tagastatud

vastavalt lepingus kokkulepitud tingimustele. Tagatise tagastamise nõue muutub järelikult

2-21-110196

kostja jaoks sissenõutavaks alles üürilepingu lõppedes. Kohus tuvastas eelnevalt, et

üürileping lõppes 30.04.2018. Seega ei olnud 11.04.2018 kostjal veel sissenõutavaks

muutunud nõuet hageja vastu.

38. Tasaarvestuse õiguse tekkimise e tasaarvestuse olukorra esmaseks eelduseks on, et

tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised nõuded. Tasaarvestuse õiguse

tekkimiseks ei piisa VÕS § 197 lg 1 kohaselt tekib tasaarvestuse õigus juhul, kui

tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse

täitmist. Seega nõue, millega tasaarvestatakse, peab olema sissenõutav, st tasaarvestaja

peab saama nõuda teiselt poolelt nõudele vastava kohustuse täitmist, nõue, mida

tasaarvestatakse, peab olema täidetav e teisel poolel peab olema õigus täita nõudele vastav

kohustus tasaarvestavale poolele. Kostja nõue ei olnud 11.04.2018 veel sissenõutavaks

muutunud, kuivõrd üürilepingu p 13.1 kohaselt tekkis üürileandjal kohustus tagatis

kostjale tagastada. Seega ei ole 11.04.2018 tasaarvestusavaldusel asjas tähtsust.

39. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hagejale jätnud ajavahemikus 01.01.2018.a –

30.04.2018.a maksmata üüritasu nelja kuu eest kogusummas 1 485 x 4 = 5 940 eurot.

Samuti võlgneb kostja tasumata kõrvalkulude eest 1 338,26 eurot. Kostja võlgnevuse

kogusuurus on 5 940,00 + 1 338,26 = 7 278,26 eurot.

40. Kostja esitas üüri- ja kõrvalkuludele aegumise vastuväite. Tsiviilseadustiku üldosa seadus

(TsÜS) § 143 kohaselt kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist

arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kuna kostja on esitanud kohtule taotluse

aegumise kohaldamiseks, siis annab kohus hinnangu esmalt aegumisele. Üürilepingust

tulenevad üüri- ja kõrvalkulude nõue on tehingust tulenev nõue, mille aegumistähtaeg on

TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat. Aegumise algusele tuleb nimetatud nõude korral

kohaldada TsÜS § 147 lg-t 1 ja lg 3 teist lauset. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt

algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. TsÜS § 147 lg 3 (mis reguleerib eelkõige kokkulepitud lepingulise tasu maksmise

nõude aegumist) teine lause sätestab, et kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega,

algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve

esitada. Seega on nõude sissenõutavus seotud arvete esitamisega. Seega algas üüri- ja

kõrvalkulude aegumistähtaeg TsÜS § 147 lg 3 teise lause alusel 2018. aasta lõppemisest.

Nõude aegumistähtaja alguseks peab TsÜS § 147 lg 3 teise lause kohaselt kalendriaasta

olema lõppenud, seega algas hageja üürilepingust tuleneva üüri- ja kõrvalkulude nõude

aegumine 01.01.2019. kell 00.00. Aegumistähtaeg lõppes 31.12.2021 kell 24.00. Kui

asuda seisukohale, et üürilepingust tuleneva nõude korral on tegemist korduvate

kohustustega ja kohaldamisele TsÜS § 154, ei muuda see hageja nõuet aegunuks.

Nimetatud paragrahvi kohaselt on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude

aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga

üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle

kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Kostja

kohustus tasuma üürimakseid ja kõrvalkulusid hiljemalt 7 (seitsme) kalendripäeva jooksul

pärast sellekohase arve esitamist. Seega ka selle sätte alusel aegumistähtaeg samuti

01.01.2019. ning kuna need nõuded on tehingust tulenevad nõuded, mis aeguvad TsÜS §

146 lg järgi kolme aastaga, lõppes aegumistähtaeg 31.12.2021.a. kell 24.00. Kuivõrd hagi

on kohtule esitatud 13.04.2021 ja nõude suurendamise avaldus 21.06.2021, ei ole eespool

nimetatud nõuded aegunud ja võlgnevus tuleb kostjalt välja mõista.

41. Kostja esitas menetluse kestel hagejale18.03.2022 menetlusdokumendis alternatiivse

tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus peaks hageja nõude rahuldama. Kohus tuvastas, et

kostja on hagejale tasunud tagatisrahana 3 375 eurot ja ei ole seda kostjale tagastanud.

2-21-110196

Hageja ei ole tagatisraha arvelt vähendanud ka kostja võlgnevust, seega tuleb kostja

tasaarvestusavaldus rahuldada. Kohus ei nõustu hageja vastuväidetega selles, et kuivõrd

kostja on 11.04.2018 tasaarvestusavalduse esitanud ei saa ta seda teha uuesti. Kohus on

eelpool tuvastanud, et kostja 11.04.2018 tasaarvestusavaldus oli toimetu, seega ei

lõppenud kostja nõue hageja vastu. Samuti ei nõustu kohus hagejaga selles, et kostja nõue

on lõppenud tähtaja möödumisega kahe kuu möödumisel üürilepingu lõppemisest. Kohus

märgib, et üürilepingu p-s 13.1 märgitud kaks kuud üürilepingu lõppemisest (30.06.2018)

ei ole õigust lõpetav tähtaeg, nagu on esile toonud hageja. Vastupidi, see on aeg, millal

kostja nõue hageja vastu muutus sissenõutavaks. Kohus märgib, et 18.03.2022

menetlusdokumendis tasaarvestusnõue võib olla aegunud, kuid juhib tähelepanu, et VÕS

§ 200 lg 2 järgi võib tasaarvestav pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka

juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne

nõude aegumist. Kohus selgitab, et käesoleval juhul tekkis tasaarvestuse õigus enne

aktiivnõude aegumist, seega ei võta aegumine aktiivnõude võlausaldajalt õigust kasutada

talle kuuluvat aegunud nõuet teise poole nõude tasaarvestamiseks.

42. Kostja tasaarvestas 23.01.2013 sõlmitud üürilepingust tuleneva tagatisraha tagastamise

nõude Osaühing Ipso Jure samast lepingust tuleneva üürivõla nõudega kohtu poolt Ipso

Jure nõude rahuldatavas osas. Kuivõrd kohus peab hageja põhinõuet põhjendatuks

summas 7 278,26 eurot, tuleb sellest maha arvata tagatisraha summas 3 375 eurot. Kohus

mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõudena 3 903,26 eurot.

43. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivist summas 7

278,26 eurot ning lisanduva viivise TsMS § 367 alusel. Pooltevahelise lepingu p 12.1

kohaselt käesoleva lepingu järgsete maksetega viivitamisel maksab lepingut rikkunud

pool teisele poolele viivist 0,15% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude

koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise

ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid

täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib

viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse

tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et kostjalt tuleb välja mõista

viivis summas 3 903,26 eurot so põhinõude ulatuses.

44. Kohus ei pea võimalikuks viivist vähendada nagu on taotlenud kostja ega mõista viivist

välja põhinõuet ületavas summas nagu on palunud hageja. Üldjuhul on viivise suuruse

ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus sellel, kes taotleb viivise vähendamist.

Erandina tuleb põhivõlast suuremat viivisenõuet kohtus põhjendada võlausaldajal, kui

võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses

suuruses; sel juhul peab võlausaldaja tõendama kahju olemasolu suuremas ulatuses Kohus

juhib tähelepanu, et Riigikohus on 14.06.2005 otsuse 3-2-1-66-05 punktides 18-19

leidnud, et põhivõlast suurema viivisenõude korral peab vastava kahju olemasolu

tõendama võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist. Antud

juhul ei ole hageja vastava kahju olemasolu tõendanud. Samuti ei ole viivisenõue

põhinõude ulatuses ebamõistlikult suur nagu on leidnud kostja.

45. Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Hagejalt

tuleb kostja kasuks välja mõista põhinõudena 3 903,26 eurot. Samuti tuleb hagejalt kostja

kasuks välja mõista viivis kokku summas 3 903,26 eurot, kokku 7 806,52 eurot.

2-21-110196

46. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus

47. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise

rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi kõike 2 kohaselt kui hagi

rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina

pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole

kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

48. Kohus rahuldas hagi summas 7806,26 eurot. Läbi peaaegu kogu kohtumenetluse kestnud

pooltevaheliste läbirääkimiste käigus on kostja pakkunud hagejale tema nõude

rahuldamiseks just selles suurusjärgus summat, kuid hageja ei ole kostja pakkumist vastu

võtnud. Seega tuleb menetluskulud jätta käesoleval juhul täies ulatuses hageja kanda.

49. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

50. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Ei ole

älistatud, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab

kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast

tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus

menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes

2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

kohtunik