2-22-17089/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-22-17089

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. detsember 2024. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Kohtuasi

DNR Enterprise Eesti OÜ hagi K.X vastu kahju

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.09.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

K.X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

10 800 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): DNR Enterprise Eesti OÜ

(registrikood 11963813), lepinguline esindaja Reet

Vokk

Kostja (apellant): K.X

(isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 08.11.2024

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 22.09.2023 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2. Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgnevalt:

2.1. Jätta hagi rahuldamata.

2.2. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

3. Kostja apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-22-17089

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. DNR Enterprise Eesti OÜ esitas 14.11.2022 Harju Maakohtule hagi, milles palus K.X-ilt

hageja kasuks välja mõista 10 000 eurot ja viivise seadusjärgses määras alates hagi esitamisest

kuni 10 000 euro tasumiseni.

2. Hagejale kuulub korteriomand asukohaga Lastekodu tn 5-1 Tallinn, mille hageja omandas

10.08.2018. Korteriomandi endised omanikud Q ja Y sõlmisid 07.09.2012 hüpoteegi

seadmise lepingu, mille kohaselt seati kostja kasuks korteriomandile hüpoteek summas 30

000 eurot. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 07.09.2012. Hüpoteek ei taganud ühtegi kostja

nõuet Qi ja Y vastu.

3. Q ja Y võõrandasid 11.09.2015 korteriomandi OÜ-le GAND KV, kes omakorda võõrandas

korteriomandi hagejale. Kuivõrd hagejale teadaolevalt ei taganud korteriomandile seatud

hüpoteek ühtegi kohustust kostja kasuks, tegi hageja kostjale ettepaneku anda nõusolek

hüpoteegikande kustutamiseks ja leppis kokku notari juures aja hüpoteegi kustutamiseks

18.07.2019. Kostja teavitas notaribürood 17.07.2019, et ta tehingusse ei tule. Seetõttu oli

hagejal vajalik pöörduda kohtusse kostja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. Harju

Maakohus rahuldas tsiviilasjas nr 2-21-9144 15.12.2021 otsusega hageja nõude kostja vastu

ning kohustas kostjat andma nõusoleku hüpoteegi kande kustutamiseks ning asendas kostja

tahteavalduse kohtulahendiga (otsus jõustus 15.01.2022).

4. Hageja sõlmis Zga 07.01.2019 notariaalselt tõestatud korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu. Hageja kohustus müüjana kokkulepitud eelduste täitumisel andma korteri

omandiõiguse üle Zle kui ostjale. Hageja kohustus andma ostjale üle lepingu eseme, mis on

koormamata kolmandate isikute õigustega. Muuhulgas pidid olema kustutatud lepingus

nimetatud hüpoteegid. Ostja taganes 13.11.2019 müügilepingust põhjusel, et müüjast

tulenevatel asjaoludel ei ole lepingu eset koormav kostja kasuks seatud hüpoteek kustutatud.

Hagejal tuli tasuda ostjale leppetrahvi 10 000 eurot.

5. Oma tegevusega põhjustas kostja hagejale kahju 10 000 eurot, sest hagejal tuli tasuda selles

summas leppetrahvi. Kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel on otsene

põhjuslik seos. Kostjal puudus mistahes seaduslik alus keelduda hüpoteegi kustutamisest.

6. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud, kuna need on asjakohatud. Kostja ja tema

endise abikaasa C. X-i vahelised perekondlikud (sh lastega seotud) ja varalised suhted ei oma

hageja nõude lahendamisel tähendust. Hagejal kui äriühingul puudub seos kahe abikaasa

vaheliste suhete ja probleemidega. Tsiviilasjas nr 2-21-9144 leidis tuvastamist kostjal

2-22-17089

varaliste õiguste puudumine korteriomandi suhtes. Kostja väide, nagu oleks ta võtnud

korteriomandi soetamiseks hageja omandisse pangast laenu, ei vasta tegelikkusele ja on

ümber lükatud kostja enda vastuses antud selgitustega, et kostja on võtnud laenu 14.07.2005,

02.06.2005, 10.07.2006 ja 18.10.2007. Hageja omandas Lastekodu 5-1 korteriomandi

10.08.2018 OÜ-lt GAND KV. Antud lepingust ei nähtu, et kostja oleks võtnud ajavahemikul

2005 kuni 2007 laenu selleks, et finantseerida 11-13 aastat hiljem hageja tulevast kohustust

OÜ GAND KV ees.

7. Hageja selgitas kostjale olukorda 03.08.2019 e-kirjas ja 27.08.2019 e-kirjas. Seega oli

kostja teadlik, et kui ta ei tee tahteavaldust hüpoteegi kustutamiseks, tuleb tal tekitatud kahju

hüvitada.

8. Tähtsust ei oma kostja viide sellele, et korteriomandile on seatud veel hüpoteeke. Tegu on

hüpoteekidega, mille suhtes saab hageja tõendada tagatavate nõuete olemasolu. Kostja kasuks

seatud hüpoteegi puhul oli tegu mitteaktsessoorse hüpoteegiga. Kui kostja oleks reageerinud

hageja korduvatele palvetele ilmuda hüpoteegi kustutamiseks tahteavalduse andmiseks

notarisse, poleks hagejale kahju tekkinud.

9. Kostja väited müügitehingu fiktiivsuse kohta on alusetud ja põhistamata. Tähtsust ei oma

asjaolu, et hageja ei ole pärast kahju tekkimist teinud oma varaga muid toiminguid. Tegelikult

soovis hageja korteriomandi müüa ka 2021. aasta juulikuus, kuid ka siis ostja loobus

hüpoteegi tõttu.

Kostja vastuväited

10. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11. Hagi näol on tegu kostja endise abikaasa C. X-i hea usu põhimõtte vastaselt kunstlikult

konstrueeritud kahju hüvitamise nõudega, millele riik ei peaks andma õiguskaitset.

12. 10.08.2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingu on hageja volitatud esindajana

allkirjastanud C. X. Varalise kahju tekitanud 07.01.2019 lepingu on hageja esindajana samuti

allkirjastanud D. K.X. Hageja ainuosanikuks on äriregistri andmetel D. L.V, kes on D. K.X-i

ema. Hageja juhatuse liikmeks on äriregistri andmetel L.V , kes on D. K.X-i isa.

Korteriomandi väidetav ostja on kostja ja D. K.X-i peretuttav. Kostja ja D. K.X-i kooselu

algas 2000. a ning lõppes 2018. a jaanuaris.

13. Kuivõrd aastatel 2005 kuni 2006 oli kostjal ametlik töökoht ning dokumentaalselt

tõendatav ametlik sissetulek, leppisid kostja ja D. K.X kokku, et kostja võtab D. K.X-i

huvides enda nimele pangast laenu, mille kostja laenab edasi oma elukaaslasele, kes soovis

kasutada saadud rahalisi vahendeid elamu ehitamiseks ja ettevõtluse teostamiseks. Lisaks

omandati kostja pangast laenatud ning D. K.X-i kasutusse antud rahaliste vahendite arvelt

Tallinnas Lastekodu tn 5-1 korteriomand, mille omanikuks on hageja. Aastatel 2005 kuni

2006 võttis kostja laenu Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaalilt kokku summas 223 691

eurot. D. K.X kasutas saadud summasid isikliku äranägemise järgi ning kandis rahalised

vahendid üle CREDOLIN KINNISVARA Osaühingu arvelduskontole. 18.10.2007 võttis

kostja täiendava laenu Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaalilt summas 87 942 eurot, mille

sihtotstarbeks oli korteriomandi ostmine Tallinnas aadressil Lauri tee 33-15. Lauri tee 33-15

korteriomandi müüjaks oli CREDOLIN KINNISVARA OÜ, keda esindas C. X. Lauri tee 33-

15 korteriomand võõrandati 20.04.2012 168 000 eurot eest, kuid saadud rahalisi vahendeid ei

kasutatud mitte pangale laenu tagasimaksmiseks, vaid D. K.X kasutas saadud summasid

2-22-17089

isikliku äranägemise järgi. 2018. a proovisid kostja ja D. K.X nende vahelised lastega seotud

ning vara (sh krediidiasutuste ees olevate kohustuste) jagamisega seotud vaidlusküsimused

ära lahendada poolte vahelisel kokkuleppel kompromissiga. Kostja soovis kokku leppida, et

kostjal puuduvad kohustused laenulepingute alusel. Kokkulepet ei sõlmitud ja aastatel 2019

kuni 2022 on kostja ja D. K.X-i vahel olnud mitmeid kohtuvaidlusi laste ja varaga seotud

küsimustes.

14. Väidetava kahju on hagejale tekitanud hageja ise, kuivõrd hageja volitatud isiku C. X-i

poolt oli hea usu põhimõtte vastane sõlmida mistahes korteriomandi müügilepinguid enne

rahaliste küsimuste lahendamist kostjaga. Kahju hüvitist tuleb vähendada nullini, sest tegu ei

ole mitte reaalse, vaid näiliku (fiktiivse) kahjuga. Kuivõrd kostja ja D. K.X-i vahel eksisteerib

palju erinevaid lahendamata kohtuvaidlusi seoses ühiste alaealiste laste hooldusõiguse ning

laste elu- ja viibimiskoha küsimustega, lähenemiskeeluga seotud küsimustega ning vara

jagamisega, kohaldub võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg 1. Kuna kostja ei kustutanud

hüpoteeki seoses asjaoluga, et D. K.X-il olid täitmata kohustused kostja ees, ei ole kostja

kohustusi VÕS § 115 lg 1 tähenduses rikkunud või ei vastuta kohustuse rikkumise eest. Kahju

hüvitamise nõue 10 000 eurot ei ole hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgiga ega ei ole olnud kostjale mõistlikult ettenähtav.

15. 07.01.2019 tehingu puhul ei olnud tegemist reaalse ja tegeliku majandustehinguga, vaid

fiktiivse tehinguga. Seda kinnitab kostja 09.08.2019 avaldus, kus kostja oli nõus hüpoteegi

kustutamisega tingimusel, et samaaegselt sõlmitakse kostja soovitud notariaalne kokkulepe.

16. Korteriomandi omanikuks on jätkuvalt hageja ning vaatamata jõustunud kohtulahendile

ei ole kinnistusraamatust kustutatud hüpoteek kostja kasuks. Järelikult hüpoteek hageja

varalisi huve ei riiva. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli tegelik vajadus ja soov 07.01.2019

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning ta kandis tegelikku ja

reaalset kahju.

Maakohtu otsus ja põhjendused

17. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 10 000 eurot ja viivise 10

000 eurolt alates hagi esitamisest 14.11.2022 kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

18. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejale kuulub korteriomand aadressil Lastekodu 5-1

Tallinn ning et kostja kasuks oli Lastekodu 5-1 korteriomandile seatud hüpoteek summas 30

000 eurot, mis ei taganud ühtegi nõuet korteriomanike vastu. Samuti ei vaidle pooled selle

üle, et hageja tegi kostjale ettepaneku anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks, kuid kostja

notari juurde ei ilmunud ega andnud nõusolekut.

19. Hageja sõlmis 07.01.2019 notariaalselt tõestatud korteriomandi võlaõigusliku lepingu,

mille alusel ta pidi korteriomandi müüma ning eelnevalt kustutama sellele seatud hüpoteegid.

Kuna kostja keeldus hüpoteegi kustutamisest, taganes ostja lepingust ning hageja tasus

leppetrahvi 10 000 eurot. Kostja ei ole esitanud ega tõendanud faktilisi asjaolusid, millistest

tulenevalt oleks hageja nõude aluseks olev tehing fiktiivne ehk näiline. Kostja ei ole esile

toonud neid konkreetseid asjaolusid, mis koostoimes tema viidatud õigusnormidega saaksid

kaasa tuua nõude rahuldamata jätmise. Kostja ei selgitanud, miks ta keeldus tahteavalduse

tegemisest hüpoteegi kustutamiseks. Kostja ei selgitanud, miks on hageja nõue konstrueeritud

ja vastuolus hea usu põhimõttega. Tehingu fiktiivsust ei saa põhistada üksnes asjaoluga, et

hagejat esindas tehingu sõlmimisel tema endine abikaasa. Kui tehing sõlmitakse esindaja

2-22-17089

kaudu, toob tehing kaasa siduvaid kohustusi esindatavale, mitte esindajale. Kostja viited

sellele, kes on hageja osanikud ja juhatuse liikmed ning kes oli korteriomandi ostja, on

tõendamata.

20. Kostja kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks on tõendatud asjas esitatud

tõenditega, sealhulgas samade poolte osalusel läbi viidud kohtumenetluses tehtud otsusega,

mis on mõlemale poolele siduv. Kohus tuvastas asjas nr 2-21-9144, et hüpoteegiga tagatud

nõuet ei eksisteerinud ning tugines hagi rahuldamisel asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lõikele 1.

Otsuse põhistustest nähtub, et kohus rahuldas hageja nõude hoolimata asjaolust, et kostja

esitas menetluses sisuliselt samad väited, mis antud menetluses.

21. Kostjal lasus kohustus hüpoteek kustutada. Kostja vabatahtlikult seda kohustust ei

täitnud. Hageja teavitas kostjat sellest, et tema keeldumine võib kaasa tuua kahju tekkimise

hagejale. Käesolevas asjas on tõendatud, et hagejal tekkis kahju, sest kostja ei olnud nõus

vabatahtlikult ja õigeaegselt kustutama hüpoteeki. Asjaolu, et kostja kasuks seatud hüpoteek

on endiselt kustutamata, ei välista hageja nõude rahuldamist.

22. VÕS § 1045 lg 1 p 7 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane, kui see tekitati

seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Kostja rikkus seadusest tulenevat

kohustust anda nõusolek sellise hüpoteegi kustutamiseks, mis ei taganud ühtegi nõuet. VÕS §

1050 lg 1 näeb ette, et kahju tekitaja ei vastuta kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole

kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kostja ei ole esile toonud ega

tõendanud ühtegi asjaolu, mis tõendaks temal süü puudumist, kui ta jättis vabatahtlikult

hüpoteegi kustutamata.

23. Antud juhil ei kohaldu VÕS § 111 lg 1 ega VÕS § 127 lg 3. Kostja viited VÕS §-dele

139 ja 140 on samuti alusetud. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mille tõttu oleks kahju

hüvitamine tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu.

Kohus nõustus hageja väidetega, et kostja on alusetult seostanud hagejat kui äriühingut oma

endise abikaasa ning vaidlustega endise abikaasa ning kostja vahel. Kostja on esitanud

hulgaliselt asjakohatuid tõendeid ja asjaolusid. Kohus ei saa jätta hagi rahuldamata pelgalt

kostja üldsõnalise spekulatsiooni alusel, et tal on D. K.X-iga mitmeid vaidlusi ning kuna

viimane oli hageja esindajaks, on hageja nõude rahuldamine vastuolus hea usu põhimõttega.

24. Kuna hageja põhinõue kuulus rahuldamisele, rahuldas maakohus ka hageja viivisenõude.

Apellatsioonkaebus

25. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

26. Maakohus ei ole võtnud põhjendatud seisukohta selles osas, kas kostja vastutab

lepinguvälise nn deliktilise kahju hüvitamise sätete kohaselt hagejale väidetavalt

õigusvastaselt tekitatud kahju eest VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-de 7 ja lg 3 või alternatiivselt

VÕS § 1050 või VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja 8 alusel, kuivõrd maakohus ei ole

nõuetekohaselt teinud kindlaks delikti üldkoosseisu kõiki elemente.

27. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 1045 lg 1 p 7). Täidetud ei ole

tingimus, et eksisteerib kostjat kohustav kaitsenorm. AÕS § 349 lg 1 ei saa olla selliseks

kaitsenormiks. Maakohus rikkus ka kohtuotsuse põhjendamise ja tõendite igakülgse

hindamise kohustust, kuna ei ole kõiki kostja väiteid ja tõendeid analüüsinud.

2-22-17089

28. VÕS § 1045 lg 1 p 8 eeldab seda, et kahju tekitaja oleks käitunud tahtlikult heade

kommete vastaselt. Tahtluse tuvastamiseks ei piisa asjaolust, et kostja möönis varalise kahju

tekkimist, vaid tõendatud peab olema asjaolu, et kostja soovis algusest peale õigusvastast

tagajärge ning käitus teadlikult ja tahtlikult heade kommete vastaselt.

29. Hageja omandas tühja hüpoteegiga koormatud kinnisasja ja pidi teadma, et hüpoteegi

kustutamisel võib tekkida vaidlus. Sellise riski võtmisel hageja poolt ei saa vastutada kostja.

30. Tegemist ei ole reaalse kahju hüvitamise nõudega, vaid fiktiivse nõudega. Maakohus

jättis hindamata kostja väite, et 07.01.2019 võlaõiguslik müügileping on näilik tehing. Kõik

lepingud on allkirjastanud D. K.X, hageja ainuosanik on D. K.X-i ema ja juhatuse liige on D.

K.X-i isa. Korteri ostja on kostja ja D. K.X-i peretuttav. Selle lepingu ainuke eesmärk oli

tekitada nõue kostja vastu. Seda kinnitab ka see, et käesoleval hetkel on korteriomandi

omanik endiselt hageja ja kinnistusraamatus on endiselt hüpoteek kostja kasuks.

31. Hageja ei ole tõendanud, et talle on reaalselt kahju tekkinud. Hageja volitatud esindaja D.

K.X pidi 07.01.2019 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel teadma kostja

kasuks seatud hüpoteegi olemasolust ning asjaolust, et kuivõrd kostja ja D. K.X-i vahel olid

alanud vaidlused vara jagamise ja laste edaspidise elukorralduse osas, siis võib tekkida

õigusvaidlus ka hüpoteegi kustutamise osas. Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-22-

6148 K.X nõudes C. X-i vastu summas 442 765,91 eurot. Samuti on Harju Maakohtu

menetluses tsiviilasi nr 2-23-10866 K.X nõudes C. X-i vastu summas 195 118,46 eurot.

32. Hageja kahju hüvitamise nõude lahendamisel pidi maakohus täiendavalt arvestama

asjaoluga, et kahju hüvitamise nõue summas 10 000 eurot on ilmselt ülepaisutatud ja

tõendamata nõue, mille rahuldamine toob kaasa hageja alusetu rikastumise kostja arvel.

33. Hageja kahju hüvitamise nõue ei ole hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgiga ega olnud kostjale ettenähtav. Tuvastamata on põhjuslik seos kostja käitumise ja

väidetava kahju vahel.

34. Kui maakohus leidis, et siiski mingi varaline kahju on hagejal tekkinud, tulnuks

kohaldada VÕS §-i 139 või §-i 140. Samuti võib kohalduda VÕS § 111, kuna pooltel on palju

lahendamata kohtuvaidluseid (rahaliselt hinnatavaid kohustusi ja nõudeid).

Vastustaja seisukoht

35. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha tuleb uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva

resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

37. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigust ja selle tõttu

rahuldas maakohus ekslikult hageja kahju hüvitamise nõude. Nimelt kohaldas maakohus

ebaõigesti VÕS § 1045 lg 1 punkti 7 ning jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 1045 lõike 3 ja

2-22-17089

VÕS § 127 lõike 3. Ringkonnakohus saab asja lahendada seda maakohtule tagasi saatmata,

tühistades maakohtu otsuse ja tehes ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

38. Pooled ei vaidle, et hageja on aadressil Lastekodu 5-1 Tallinn asuva korteriomandi

omanik ning et kostja kasuks oli Lastekodu 5-1 korteriomandile seatud hüpoteek summas 30

000 eurot. Kostja kasuks seatud hüpoteek ei taganud ühtegi nõuet, mistõttu soovis hageja selle

hüpoteegi kustutamist. Kostja keeldus sellest. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale on

kostja-poolse keeldumise tõttu tekkinud kahju selle tõttu, et hageja pidi tasuma kolmandale

isikule (korteriomandi ostjale) müügilepingust taganemise tõttu leppetrahvi.

39. Seega tõusetub esmalt küsimus selle kohta, millise normi alusel saab hageja kostjalt

kahju hüvitist nõuda. Kui hageja tugineb kostja teo õigusvastasusele VÕS § 1045 lg 1 p 7

järgi, peab hageja tooma mh esile kostjat kohustava sätte (kaitsenorm) olemasolu ning VÕS §

1045 lg-st 3 tulenevalt ka selle, et selle sätte vähemalt üheks eesmärgiks oli kaitsta võlgnikku

kahju eest, mille eest ta kostjalt hüvitist nõuab. Nende eelduste olemasolu korral saab kostja

vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et ta ei olnud kaitsenormi rikkumises süüdi (RKTKo

23.02.2022, 2-19-3736, p 13). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et antud juhul

saaks kõne alla tulla VÕS § 1045 lg 1 p 7, mille kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane

eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Seega tuleb

välja selgitada, millise seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega antud juhul tegemist

on. Hageja on kaitsenormina esile toonud AÕS § 349 lõike 1.

39.1.

AÕS § 349 lg 1 kohaselt juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei

ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda

nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega annab AÕS § 349 lg 1

kinnisasja omanikule nõudeõiguse juhuks, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei ole tekkinud.

Ringkonnakohtu hinnangul otseselt AÕS § 349 lõikest 1 hüpoteegipidajale kohustust kindlal

viisil käituda ei tulene. Käesoleval juhul ei ole tegemist ka olukorraga, kus kostjat hüpoteegi

kustutamiseks kohustav kohtulahend oleks jõustunud enne hagejale väidetava kahju tekkimist.

Seega ei saanud kostjat kohustav käitumine tuleneda ka kohtulahendist.

39.2.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast asjas nr 3-2-1-64-12 järeldub, et

hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest AÕS § 349 lg 1 järgi võib olla vastuolus

hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui hüpoteek ei taga ühtegi nõuet (RKTKo 3-2-

1-64-12, p 31, RKTKo 3-2-1-46-10, p 19). Seega tekiks sellisel juhul hea usu põhimõttest

kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks (TsÜS komm § 138, p 3.2.3). Küll aga ei ole

ringkonnakohtu hinnangul hüpoteegipidaja keeldumise korral alati tegemist hea usu

põhimõtte vastase käitumisega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 sisaldab üldist

kohustust järgida õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel hea usu põhimõtet. TsÜS § 138

lg 1 kohaldamisel tuleb igal konkreetsel juhul vastavalt asjaoludele tuvastada, milline

käitumine on hea usu põhimõttega vastuolus (TsÜS komm § 138, p 3.1). TsÜS § 139 kohaselt

eeldatakse isiku heausksust, mistõttu tuleb heausksuse eelduse ümberlükkamiseks tõendada

isiku pahausksus (RKTKm 29.01.2020, 2-17-18069, p 21.3). Hageja on tuginenud sellele, et

kostjat oli hoiatatud hüpoteegi kustutamisest keeldumise korral hagejale kahju tekkimisest.

Ringkonnakohus ei nõustu, et üksnes see, et kostja ei reageerinud hoiatamisele hüpoteegi

kustutamisega, saaks antud juhul tähendada kostja pahauskset käitumist.

39.3.

Kostja on esile toonud, et 2018. a proovisid kostja ja D. K.X nende-vahelised lastega

ning vara (sh krediidiasutuste ees olevate kohustuste) jagamisega seotud vaidlusküsimused

ära lahendada poolte vahelisel kokkuleppel kompromissiga. Kokkulepet kostja väitel ei

sõlmitud. Hageja leiab, et kostja ja tema eksabikaasa D. K.X-i vahelised perekondlikud (sh

2-22-17089

lastega seotud) ja varalised suhted ei oma käesolevas asjas tähendust. Sellisele seisukohale

asus ka maakohus. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kostja ja D. K.X-i vahelised suhted

omavad tähendust niivõrd, kuivõrd nendest saab järeldada kostja pahauskse käitumise

puudumist hüpoteegi kustutamisest keeldumisel.

39.4.

Hageja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et kostja ja D. K.X-i vahel oli mitmeid

varalisi vaidlusi ja perekonnaõiguslikke vaidlusi seoses nende ühiste lastega. 09.08.2019

esitas kostja D. K.X-ile ettepaneku, et kostjale hüvitatakse 317 311 eurot, tagatakse

korteriomandi üleandmine väärtuses 300 000 kuni 350 000 eurot ning tagatakse täielikult

kostja poolt Luminor Bank AS-i ees võetud laenude tasumise kohustus. Samuti esitas kostja

selles avalduses ettepanekud muude varaliste küsimuste ning kostja ja D. K.X-i ühiste laste

hooldusõiguse ja elatise küsimuste lahendamiseks. Ühtlasi teatas kostja selles avalduses, et ta

on nõus Lastekodu 5-1 korteriomandile kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamisega

tingimusel, et samaaegselt hüpoteegi kustutamisega sõlmitakse ka käesolevas avalduses ja

ettepanekus toodud tingimustel notariaalne kokkulepe (dtl 253-259). Seega ei keeldunud

kostja ilma igasuguste põhjendusteta hüpoteegi kustutamisest, vaid soovis sellega koos ühtlasi

lahendada vaidlused D. K.X-i ja kostja vahel. Samuti ei saa asjaolust, et Lastekodu 5-1

korteriomand kuulus mitte D. K.X-ile, vaid hagejale, järeldada kostja pahauskset käitumist.

Äriregistri väljavõttest nähtub, et hageja ainuosanikuks on D. L.V ja juhatuse liikmeks L.V

(dtl 78-81). Pooltel ei olnud vaidlust selle üle, et tegemist on D. K.X-i vanematega. Seega on

hagejaga seotud isikud ühtlasi D. K.X-iga seotud isikuteks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa

eeltoodut arvesse võttes järeldada, et kostja käitumine oleks hüpoteegi kustutamisest

keeldumisel olnud pahauskne. Kostja soovis olemasolevaid vaidluseid lahendada. Ehkki

kostja ei võtnud arvesse, et korteriomand ei kuulu D. K.X-ile ja hüpoteek ei taga ühtegi nõuet,

lähtus kostja sellest, et hüpoteek on seatud kostja kasuks ja kostja oli nõus selle kustutama

avalduses toodud tingimustel. Selline käitumine põhineb küll ekslikel alustel, kuid ei ole

ringkonnakohtu hinnangul pahatahtlik. Ringkonnakohtu istungil avaldas kostja, et ta polnud

ka kindel, et hüpoteek ei taga ühtegi nõuet.

40. Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et ka juhul, kui AÕS § 349 lg 1 näeks otseselt

ette hüpoteegipidajale kohustuse tühja hüpoteegi kustutamiseks, ei ole hageja nõuet võimalik

rahuldada tulenevalt VÕS § 1045 lõikest 3 ja VÕS § 127 lõikest 3. Maakohtu seisukoht, et

VÕS § 127 lg 3 ei kohaldu, ei ole õige.

40.1.

VÕS § 1045 lg 3 näeb ette, et seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega kahju

tekitamine ei ole õigusevastane, kui kahju tekitaja poolt rikutud sätte eesmärk ei olnud

kannatanu kaitsmine sellise kahju tekkimise eest. AÕS § 349 lg 1 eesmärk ei ole

ringkonnakohtu hinnangul ära hoida kinnisasja omaniku poolt kolmandale isikule leppetrahvi

maksmisest tekkinud kahju. AÕS § 349 lg 1 annab koormatud kinnisasja omanikule

nõudeõiguse hüpoteegi kustutamiseks, mida kinnisasja omanik saab hüpoteegipidaja

keeldumisel realiseerida kohtu kaudu (AÕS komm II § 349, p 3.1.3.1). Antud sätte eesmärk

on seega kinnisasja omanikule tühjast hüpoteegist vabanemise võimaluse andmine.

Võimalikud tagajärjed, mis kaasnevad kinnisasja omanikule koormatud kinnisasja

võõrandamisel, ei ole sellise eesmärgiga hõlmatud.

40.2.

Riigikohus on märkinud, et VÕS § 127 lg 2 (ja seega ka lg 3) deliktiõiguslikul

kohaldamisel tuleb mh arvestada sellega, kuivõrd ettenähtav oli mingi üldise (lepinguvälise)

keelu või kohustuse rikkumise kahjulik tagajärg mõistlikule isikule (RKTKo 26.09.2006, 3-2-

1-53-06, p 13). Kolmandale isikule leppetrahvi maksmise kohustus hüpoteegi kustutamisest

keeldumise korral ei ole ringkonnakohtu arvates mõistlikust füüsilisest isikust

2-22-17089

hüpoteegipidajale ettenähtav. Ka sel põhjusel ei saaks sellist kahju lugeda hõlmatuks AÕS §

349 lg 1 kui võimaliku kaitsenormi kaitse-eesmärgiga.

41. Hageja nõudeõigus ei saa tuleneda ka VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-st 8, sest eeltoodud

punktis 39.4 märgitud asjaoludel ei ole kostja keeldumine hüpoteegi kustutamisest käsitatav

heade kommete vastase tahtliku käitumisena hagejale kahju tekitamiseks.

42. Kuna ringkonnakohus rahuldab eeltoodud põhjendustel kostja apellatsioonkaebuse ja

jätab hagi rahuldamata, ei pea ringkonnakohus vajalikuks vastata kostja apellatsioonkaebuse

väidetele, mis puudutavad 07.01.2019 võlaõigusliku müügilepingu näilikust ja VÕS §-de 111,

139 ja 140 kohaldamist.

43. Kuna ringkonnakohus jätab hagi rahuldamata, tuleb muuta ka maakohtu menetluskulude

jaotust (TsMS § 173 lg 3). Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg

1 alusel jätta hageja kanda. Kuna kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb ka

apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Maris Kuurberg

Gea Lepik