3-21-1957/58 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

T A R T U H A L D U S K O H U S

KOHTUOTSUS

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohtuasja number

3-21-1957

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.11.2024, Tartu

Kohtunik

Reelika Kitsing

Kohtuasi

Ulvi Vaheri, Vallo Koppeli ja Vladislav Ivaništševi

kaebus Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-

21-0003 tühistamiseks või alternatiivselt õigusvastaseks

või tühiseks tunnistamiseks osas, mis puudutab

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise

süsteemi, ning Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a

korralduse nr 481 ja 28.06.2021. a korralduse nr 746

tühistamiseks osas, mis puudutab sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi

Menetlusosalised

Kaebaja I – Ulvi Vaher

Kaebaja II – Vallo Koppel

Kaebaja III – Vladislav Ivaništšev

Kaebajate volitatud esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo

Vastustaja – Tartu linn, volitatud esindaja Kadri Valdre

Kolmas isik I – Staadioni Varahaldus OÜ

(likvideerimisel), volitatud esindaja vandeadvokaat

Arvo Kivar, likvideerija Robert Sprengk

Kolmas isik II – Osaühing Randem, seaduslik esindaja

Alar Rand

Kolmas isik III – Kuuse Kolm OÜ

Kolmas isik IV – Moreelo OÜ

Kolmas isik V – Maie Kuusk

Kolmas isik VI – Kristjan Kitsing

Kolmas isik VII – Helena Lemmats

Kolmas isik VIII – Silver Kitsing

Kolmas isik IX – Maive Sinijärv

Kolmas isik X – Merili Miku

3-21-1957

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Ulvi Vaheri, Vallo Koppeli ja Vladislav Ivaništševi kaebus läbi vaatamata

alternatiivses nõudes Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003

tühistamiseks sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas

osas.

2. Jätta rahuldamata kaebajate alternatiivne nõue Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a

otsuse nr O-21-0003 tühiseks tunnistamiseks sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemi puudutavas osas.

3. Rahuldada Ulvi Vaheri, Vallo Koppeli ja Vladislav Ivaništševi kaebus ülejäänud

osas.

4. Tuvastada Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 õigusvastasus

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas.

5. Tühistada Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a korraldus nr 481 sademevee

kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas.

6. Tühistada Tartu Linnavalitsuse 28.06.2021. a korraldus nr 746 sademevee

kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas.

7. Mõista Tartu linnalt kaebajate kasuks kaebajate menetluskulude katteks välja 10

075,50 eurot, sealhulgas esindaja kulud 7630,50 eurot (sh käibemaks).

8. Jätta rahuldamata kaebajate taotlus menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1

sätestatud määras viivise väljamõistmiseks.

9. Jätta ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.12.2024

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1, § 67 lg 4).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida.

Vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Staadioni Varahaldus OÜ alustas 2016. aastal Tartus Staadioni tn 63//65//65a kinnistul

kinnisvaraarendust, mille käigus renoveeriti ja osaliselt rekonstrueeriti 2017. aastal Staadioni

63 hoone ja 2018. aastaks Staadioni 65 hoone.

3-21-1957

Ulvi Vaher, Vallo Koppel ja Vladislav Ivaništšev (edaspidi ka kaebajad) on Staadioni 63

hoones asuvate korterite omanikud.

2. Tartu Linnavalitsuse 15.10.2018. a korraldusega nr 1098 (digitaalse toimiku lehed (dtl)

66-70) määrati projekteerimistingimused Staadioni tn 63//65//65a kinnistule aadressile

Staadioni 65a uue korterelamu püstitamiseks (dtl 71–74). Projekteerimistingimuste kohaselt

tuli hoone projekteerimisel sademevesi lahendada oma krundil (p 3, alap 15).

3. Tartu Linnavalitsus väljastas 27.03.2019. a korraldusega nr 311 (dtl 275) p-ga 1 ehitusloa

Staadioni 65a korterelamu püstitamiseks.

Ehitamise aluseks olnud ehitusprojekti seletuskirjas (dtl 40–51) oli sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise kohta märgitud järgnev: „Kuni Staadioni tänava lahkvoolse

kanalisatsiooni valmimiseni immutatakse sademevesi krundil. Antud piirkonnas on

varasemalt teostatud järgmised geoloogilised uuringud: Tartu vanadekodu ehitusplatsi uuring.

PI Kommunaalprojekt, aruanne 5858, 1971.a. ja Tartu Kontrollmõõteriistade tehase ATJ

ehitusplatsi uuring. Riiklik Ehitusuuringute Instituut, aruanne 16793, 1982.a. Vastavalt

uuringutele on antud piirkonnas head tingimused sademevee immutamiseks – esimeses

uuringus ei täheldatud puuraukudes pinnasevett, teises, 1982.a. novembris tehtud uuringus oli

pinnasevesi liivakivis ~4,5 m sügavusel. Liivakivi on selles piirkonnas kaetud vett

läbilaskvate kihtidega. Sademevesi kogutakse kokku katuselt ja kõvakattega alalt restkaevu

abil ja immutatakse kinnistul. Immutusalasid on kinnistul 2. Katuselt kogutud sademevesi

immutatakse hoonest eemale rajatavasse immutusalale. Parkla sademevesi kogutakse kokku

restkaevude abil ja juhitakse läbi I-klassi õli ja liivamudapüüduri immutusalasse.

Immutusalaks on rajatud kinnistu parkimisala alla killustikpadi 5 m3 (mõõtudega L=1,7m;

h=1,7m; s=1,7m). Killustikpadi on kaetud geotekstiiliga, et vältida pinnase ja killustiku

segunemist.“

4. Staadioni Varahalduse OÜ esitas Tartu Linnavalitsusele 06.12.2019 Staadioni 65a

korterelamu ehitusloa taotluse ja muudatusprojekti (dtl 79–96), mille p 6 kohaselt jäi ära

esialgselt näidatud mudaõlipüüdur, sest tänaval puudub sademeveekanalisatsioon, kuhu

puhastatud vett edasi juhtida.

5. Tartu Linnavalitsus tunnistas 17.12.2019. a korraldusega nr 1406 (dtl 351–357) enda

27.03.2019. a korralduse nr 311 p 1 ning sellega väljastatud ehitusloa kehtetuks ning andis

Staadioni 65a korterelamu püstitamiseks uue ehitusloa.

6. Staadioni Varahaldus OÜ esitas 12.02.2021 Tartu Linnavalitsusele Staadioni 65a

korterelamu 28.02.2020. a muudatusprojekti-2 (dtl 99–103) koos 06.04.2020. a

veevarustuse, kanalisatsiooni ja sademeveekanalisatsiooni välisosa eelprojektiga (dtl 106–

114).

6.1. Muudatusprojekti-2 kohaselt on üheks arhitektuurseks muudatuseks see, et värava ette

projekteeriti põndak, et hoida sademevesi oma krundil. Samuti on projektis selgitatud, et

sademevesi kogutakse kokku katuselt ja kõvakattega alalt restkaevude abil ja immutatakse

kinnistul. Immutusalaks rajatakse kinnistu parkimisala alla killustikpadi ca 418 m3.

Killustikpadi kaetakse geotekstiiliga, et vältida pinnase ja killustiku segunemist.

Killustikpadja paksus parkimisala all on ca 1 m ja imbala sügavus on 1,5 m. Lähtudes

geoloogilistest uuringutest, on rajatav 418 m3 suurune immutusala piisav, et immutada elamu

katuse ja parkla sademevesi.

7. Staadioni 63 kaasomanikud Ulvi Vaher (korter 2), Vallo Koppel (korter 4) ja Vladislav

Ivaništšev (korter 6) esitasid 24.03.2021 enda vastuväited ehitusprojekti muudatustele (dtl

118–127, 129–143).

3-21-1957

7.1. Vastuväidetes leiti muu hulgas, et projekteeritud viisil sademevee immutamine kahjustab

Staadioni 63 hoone vundamenti, mistõttu ei ole tagatud ehitusseadustiku (EhS) §-s 8 ette

nähtud ohutuse põhimõtte järgimine. Nii põndak, üks restkaev kui ka osa imbväljakust on

juba Staadioni 63 hoone vundamendi vahetusse lähedusse rajatud, ähvardades viimast

liigniiskusega. See fakt leidis kinnitust 2020. a juuni lõpus ja juuli alguses, kui pärast

vihmasadusid tungis vesi läbi Staadioni 63 vundamendi korteri nr 2 keldrisse, rikkus selle

seinaviimistluse ja keldris olnud esemeid. Staadioni 63 hoone kagupoolse seina lähedusse

rajatud restkaev on toru kaudu otse ühendatud Staadioni 65a hoone katuselt vett koondava

sademeveesüsteemiga ja Staadioni 65a hoone poolselt parkimisalalt vett koondava

restkaevusega. Kirjeldatud lahendus koosmõjus krundi lõunasuunalise kõrguste vahega loob

olukorra, kus enamus krundil kogutavast sademeveest liigub kiiresti eeskätt just Staadioni 63

hoone vundamendi ja keldriseina vahetusse lähedusse. Kuivõrd arendaja poolt esitatud

projektis toodud info kohaselt juhib krundi pinnas vett suurepäraselt, lähtub Staadioni 63

hoone vundamendi vahetusse lähedusse rajatud restkaevust ja imbalast Staadioni 63 hoone

vundamendile ja keldrile märkimisväärne oht. Samuti on muudatuse taotleja projektis pidevalt

vähendanud vajalikke ja õigusaktide kohaseid lahendusi, mis ei ole lubatud (nt kadus

projektist mudaõlipüüdur).

8. Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond leidis 23.04.2021. a otsusega nr

O-21-0003 (dtl 24–34), et Staadioni tn 65a muudatusprojekt-2 vastab nõuetele ning

ehitusprojekti kooskõlastamisest keeldumiseks puuduvad alused, sh sademeveesüsteemi

puudutavas osas.

8.1. Veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti on koostanud vastava kutsetunnistusega

insener. Kinnistul paiknevad rajatised (sademeveelahendus) peavad olema ehitatud selliselt, et

ei kahjustuks kolmandate isikute vara ning ühtede kinnistuomanike heaolu ei tõuseks teiste

heaolu vähenemisega. Takistatud peab olema Staadioni 63 vundamendi ümbruses oleva

pinnase ja olemasoleva hoone vundamendi vettimine. Osakonnal puuduvad tõendid selle

kohta, et Staadioni 65a muudatusprojektis esitatud sademeveelahenduse tõttu oleks Staadioni

63 hoone saanud kahjustada. Samuti on tegemist tsiviilõigusliku vaidlusega. Kuna ehitusloa

aluseks oleva ehitusprojekti (sh vee-kanalisatsiooniprojekti) peab koostama pädev isik, siis

toimiva projektlahenduse eest vastutab nimetatud isik. Puudub põhjendatud vajadus nõuda

Staadioni Varahaldus OÜ-lt ehitusauditi tegemist. Auditi nõudmisel peab olema väga

kaalukas põhjus, ilmne oht keskkonnale või varale või asjaolu, et koostatud ehitusprojektis on

midagi asjakohast jäetud kajastamata. Antud juhul on sademeveelahendus projektis

normikohaselt lahendatud ja pädeva isiku poolt koostatud. Lisaks pole ka sügisperioodil

Staadioni 63 hoone keldrisse täiendavat vett imbunud, mis lubab arvata, et loodud on toimiv

lahendus.

8.2. AS Tartu Veevärk on olnud muudatusprojekti-2 menetlusse korduvalt kaasatud nii

taotleja enda poolt e-posti teel kui ka osakonna poolt ametliku kaasamiskirjaga, kuid ei ole ei

taotlejale ega osakonnale arvamust esitanud. Seega on muudatusprojekt AS Tartu Veevärk

poolt vaikimisi kooskõlastatud.

8.3. Tartu linnas ei ole kohustust liituda sademevee tänavatorustikuga. Projekteerija on

geoloogiliste uuringute põhjal projekteerinud sademevee immutamise lahenduse ja linnal ei

ole informatsiooni, mis annaks põhjust kahelda selle lahenduse korrektsuses.

Tänavatorustikuga ühendamine tekitab eesvoolu sademeveele, mis vähendab selle tungimist

ebasoovitavatesse piirkondadesse, kuid Tartu Linnavalitsusel ei ole alust tänavatorustikuga

ühendamist nõuda. Vundamendi liigse niiskumise üks põhjusi võib olla ebakvaliteetne

hüdroisolatsioon või selle puudumine, kuid enne selle kontrollimist (sisuliselt hoone ümbruse

3-21-1957

lahti kaevamist) tuleks kontrollida muude võimalike lekete kohad. Soovi korral on

kinnistuomanikel tulevikus võimalik teostada sademeveekanalisatsiooniga liitumine

iseseisvalt.

9. Tartu Linnavalitsus väljastas 27.04.2021. a korraldusega nr 481 (dtl 36) Staadioni 65a

korterelamule kasutusloa.

10. U. Vaher, V. Koppel ja V. Ivaništšev esitasid 22.05.2021 hiljem täiendatud vaided (dtl

145–153, 155–163) Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsusele nr O-21-0003 ja 27.04.2021.

a korraldusele nr 481.

11. Tartu Linnavalitsus jättis 28.06.2021. a korraldusega nr 746 (dtl 14–22) U. Vaheri, V.

Koppeli ja V. Ivaništševi esitatud vaided rahuldamata, sh sademeveesüsteemi puudutavas

osas. Vaideotsuse põhjendused sademeveesüsteemi puudutavas osas on kokkuvõtlikult

järgmised.

11.1.

Vaide esitajad pole tõendanud, et Staadioni 65a kortermajast lähtub oht nende

kinnisvarale. Kui ühistu liikmed leiavad, et sademevesi on probleem, siis see puudutab kogu

kinnistul paiknevat kolme hoonet ja korteriomanikke, mitte pelgalt Staadioni 65a hoonet ja

välja antud kasutusluba. Sel juhul tuleb ühistu liikmetel lahendada probleemid ühistusiseselt.

Linnavalitsus on uurinud esitatud tõendeid ja hinnanud põhjalikult esitatud ehitusprojekti kui

ka muudatusprojekti dokumentatsiooni ega ole leidnud seal puudusi või ohuallikat. Samuti

puudub põhjendatud kahtlus, et projekt ei vastaks nõuetele või selle oleks koostanud

ebapädev isik. Seetõttu pole põhjendatud, et linn oleks pidanud tellima täiendava

ehitusprojekti ekspertiisi, sest vaide esitajad kahtlevad pädeva isiku kvalifikatsioonis. Selline

väide on meelevaldne ja tõendamata. Vaide esitajad pole viidanud ühelegi konkreetsele

projekti osale ega insenertehnilisele lahendusele, mis ei vastaks kehtivale seadusele ja nende

alamaktidele või kehtivale standardile, vaid on esitanud põhjendamatud kahtlused. Välja

antud Staadioni tn 65a kasutusluba ei riku vaide esitajate põhiõigusi. See, et vaide esitajatele

ei meeldi teostatud lahendus, ei tähenda, et sellega oleks rikutud nende õigusi. Linnavalitsus

on hinnanud, et valmis ehitatud ja kasutusel olev Staadioni tn 65a hoone vastab avalik-

õiguslikele nõuetele ega kahjusta kaasomanike õigusi.

11.2.

Linnavalitsusel tuli kaasomanike seisukohtadega küll arvestada, kuid nende vastuseis

ei ole iseenesest kasutusloa andmisest keeldumise aluseks. Samad isikud on ära kuulatud ka

ehitusloa menetluses ning V. Ivaništševi vaie ehitusloale on jäetud rahuldamata. Väidetel,

mida oleks saanud esitada ehitusluba vaidlustades, on kasutusloa andmise menetluses väiksem

kaal, kuna ehitusluba kehtiva haldusaktina loob nendega seotud asjaolude osas õiguskindluse.

12. Staadioni 63 korteriomandite omanikud Katrin Sepp, Ulvi Vaher, Vallo Koppel, Oliver

Aasmets ja Vladislav Ivaništšev esitasid Tartu Halduskohtule 26.08.2021 hiljem täiendatud

kaebuse, milles palusid:

1)

tühistada Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna 23.04.2021. a otsus nr O-

21-0003 osas, mis puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi;

2)

tühistada Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a korraldus nr 481 osas, mis puudutab

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi ning

3)

tühistada Tartu Linnavalitsuse 28.06.2021. a korraldus nr 746 osas, mis puudutab

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi.

13. Kohus võttis 13.09.2021. a määrusega kaebuse menetlusse ning kaasas haldusasja

menetlusse kolmandate isikutena Staadioni Varahaldus OÜ ja Tartu linn, Staadioni tn 63 // 65

// 65a korteriühistu valitseja Osaühingu Randem.

3-21-1957

14. Tartu linn esitas 12.10.2021 vastuse kaebusele, milles palus jätta kaebuse rahuldamata.

15. Staadioni Varahaldus OÜ esitas 12.10.2021 vastuse kaebusele, milles palus samuti

jätta kaebuse rahuldamata.

16. Kohus lõpetas 23.12.2021. a määrusega haldusasja menetluse K. Sepa ja O. Aasmetsa

kaebuste osas.

17. Kohus otsustas 02.05.2023. a määrusega viia asjas läbi kaebusega vaidlustatud

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi sisuliseks hindamiseks

ehitustehnilise ekspertiisi. Ekspert Mart Poola esitas kohtule eksperthinnangu 28.06.2023.

18. Kohus kaasas 01.08.2023. a määrusega kolmandate isikutena asja menetlusse Staadioni

65a korterelamu kaasomanikud.

19. Kohus teavitas 19.10.2023. a määrusega pooli asjas kohtukoosseisu muutumisest.

20. Kohus otsustas 09.04.2024. a määrusega vaadata asja läbi kirjalikus menetluses ning

andis pooltele tähtajad täiendavate tõendite, taotluste ja seisukohtade esitamiseks.

21. Staadioni Varahaldus OÜ esitas enda lõppseisukohad 10.05.2024 ning kaebajad esitasid

enda seisukohad 24.05.2024.

22. Kohus uuendas 30.07.2024. a määrusega asja arutamise ja tühistas kohtulahendi

avalikult teatavaks tegemise aja. Sama määrusega palus kohus kaebajatel kohut teavitada, kas

nad soovivad esitada Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003

(muudatusprojekti-2 kooskõlastamine) osaliselt tühistamise nõude asemel sama otsuse

osaliselt õigusvastaseks tunnistamise nõude, s.o kaebust selles osas muuta. Õigusvastasuse

tuvastamise nõude esitamisel tuli kaebajatel selgitada ka selleks esinevat põhjendatud huvi.

23. Kaebajad täiendasid 15.08.2024. a seisukohas kaebust alternatiivse nõudega tuvastada

Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osaline õigusvastasus. Samas leidsid

kaebajad jätkuvalt, et Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsust nr O-21-0003 on võimalik ja

see tuleks kohtu poolt sademevee kogumist, ärajuhtimist ja immutamist puudutavas osas

tühistada. Samuti palusid kaebajad alternatiivselt nimetatud otsuse osalisele tühistamisele

tuvastada selle osaline tühisus.

24. Tartu Halduskohus lubas 22.10.2024. a määrusega kaebajatel täiendada kaebust

alternatiivsete Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osalise õigusvastasuse

ja osalise tühisuse tuvastamise nõuetega. Sama määrusega andis kohus pooltele tähtaja

täiendavate seisukohtade esitamiseks.

25. Kohus teavitas täiendavalt pooli kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise ajast

28.11.2024. a määrusega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

26. Kaebajad paluvad tühistada Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003

(Staadioni 65a korterelamu muudatusprojekti-2 kooskõlastamine) või alternatiivselt

tunnistada see tühiseks või õigusvastaseks osas, mis puudutab sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi. Samuti paluvad kaebajad tühistada Tartu Linnavalitsuse

27.04.2021. a korralduse nr 481 (kasutusloa väljastamine) ja 28.06.2021. a korralduse nr 746

(vaideotsus) osas, mis puudutab sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi.

Kaebajad on esitanud järgmised põhjendused.

26.1.

Staadioni 65a korterelamu esialgses ehk 21.03.2019. a ehitusprojektis ei olnud

kavandatud hoonega seoses sademevee kogumist ja juhtimist Staadioni 63 hoone vundamendi

3-21-1957

kõrvale. Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojektiga-2 esitatud seletuskirja ja plaanide

kohaselt toimub aga sademevee juhtimine krundi erinevate alade kõrguste vahe tõttu just

Staadioni 63 hoone kagupoolse vundamendi kõrvale maapinnas, mis ohustab selle hoone

säilimist. 12.02.2021. a projekti seletuskirjast selgub ning sellele lisatud asendiplaanist ja

koondvälisvõrkude plaanilt on näha, et Staadioni 65a korterelamu katuselt ja parkimisalalt

kogutavad sademeveed on juhitud sademeveesüsteemi, mille imbväljak ulatub Staadioni 63

korterelamu vundamendi kõrvalt kuni krundile sissesõidu väravani. Projektiplaani kohaselt on

imbväljaku kaugus Staadioni 63 hoone vundamendist ca 1 meetri kaugusel, mis on vastuolus

hea ehitustavaga ning ohustab Staadioni 63 hoone vundamenti. Muudatusprojektis-2 sisaldub

esmakordselt arenduse väljaehitamise perioodil alates 2016. aastast tekst selle kohta, et

immutusalaks rajatakse kinnistu parkimisala alla killustikpadi ca 418 m3 ning projektile

lisatud 06.04.2020. a välisvõrkude koondplaanil on imbväljak esmakordselt välja joonistatud

ja arusaadavalt tähistatud (ca 1/3 ulatuses parkimisala all ja ulatub kuni krundile sissepääsuni,

sh kogu vundamendi ulatuses Staadioni 63 hoonest ca meetri kaugusel). On oluline erinevus,

kas parkimisala alla rajatakse 5 m3 suurune immutusala (nagu nägi ette Staadioni 65a esialgne

ehitusprojekt) või 418 m3 suurune ühine immutusala, mis muu hulgas ulatub ca meetri

kaugusele Staadioni 63 hoone kagusuunalisest vundamendist kogu selle ulatuses, ja Staadioni

65a hoone juurde jäetakse eraldi immutusala rajamata. Sellised muudatused on suure ulatuse

ja mõjuga, mille heakskiitmist oleks linn pidanud hoolega kaaluma. Tartu Linnavalitsus ei

oleks tohtinud Staadioni 65a korterelamu muudatusprojekti-2 heaks kiita.

26.2.

Imbala sellisel kujul, nagu see on märgitud Staadioni 65a ehitusprojekti muudatuste II

asendiplaanil, ei ole märgitud ei Staadioni 65 elamu esialgsele ehitusprojektile lisatud

04.05.2017. a asendiplaanil (vastustaja vastuse lisas 5, dtl 310), Staadioni 65 elamu 2018. a

muudatusprojektile lisatud 20.09.2018. a asendiplaanil (vastustaja vastuse lisas 6, dtl 336) ega

ka Staadioni 63 korterite 5 ja 6 ümberehituse ehitusteatise ehitusprojektile lisatud 21.09.2018.

a asendiplaanil (vastustaja vastuse lisas 4, dtl 295).

26.3.

Ka Tartu Linnavalitsuse 17.12.2019. a ehitusloa väljaandmise korralduse aluseks

olnud ehitusprojekt ja muudatusprojekt koos asendiplaanidega ei näinud ette imbala sellisel

kujul, nagu see on märgitud Staadioni 65a ehitusprojekti muudatustes II. Selle ehitusprojekti

seletuskirja kohaselt pidi sademevesi kogutama kokku katuselt ja kõvakattega alalt restkaevu

abil ja immutatama kinnistul. Immutusalasid pidavat olema kinnistul 2, katuselt kogutav

sademevesi oli plaanitud immutada hoonest eemale rajatavasse immutusalasse ning parkla

sademevesi oli plaanitud koguda kokku restkaevude abil ja juhtida läbi I klassi õli- ja

liivamudapüüduri immutusalasse, milleks oli seletuskirja kohaselt kinnistu parkimisala alla

rajatud 5 m3 suurune killustikpadi. Kuna ehitusprojekti lisaks oleval 20.03.2019. a

asendiplaanil asub ainus imbala Staadioni 63 hoone loodekülje ja plaanil märgitud kuuride

vahel, võis seletuskirjas toodust seega välja lugeda vaid seda, et Staadioni 65a teenindav

immutusala oli alles rajamisel. Kui sademevee immutamine oleks olnud täielikult rajatud juba

2018. aastal, nagu vastustaja püüab väita, siis oleks saanud selle 2019. aastal koostatud

projektis ka selgelt välja tuua. Ka Staadioni 65a elamu muudatusprojektile I lisatud

27.09.2019. a asendiplaanil on ainus imbala joonistatud Staadioni 63 hoone loodekülje ja

plaanil märgitud kuuride vahele. Muudatusprojektis ei ole midagi välja toodud teise imbala,

mida kajastas esialgne ehitusprojekt, rajamise kohta.

26.4.

Kuna 2019. a sügiseni oli parkimisala kaetud killustikuga, ei saanudki sellelt alalt vesi

koonduda muudatusprojektis-2 märgitud imbalale isegi siis, kui see selleks ajaks oli juba

rajatud, nagu vastustaja väidab. Ajal, mil parkimisala oli kaetud killustikuga, toimus

sademevee imbumine pinnasesse ühtlaselt kogu parkla ulatuses. Ka ei olnud Staadioni 65a

hoone sademeveetorud 2019. a hilissügiseni suunatud kogumiskollektorisse ja seetõttu ei

3-21-1957

saanud vesi maja katuse üle 200 m2 suuruselt pinnalt kuidagi jõuda Staadioni 63 hoone

vundamendini. Juba 2020. a suve alguses tekkis aga Staadioni 63 hoonele niiskuskahjustus.

Veekahjustusele eelnes väga sajurohke 2020. a juuni ja ka 2020. a juuli oli sademeterohke.

Lisaks sademeterohkusele on oluline, et sademed tulid suurte valingutega ehk suures mahus

korraga, mis kindlasti kiirendas vee liikumist sademeveesüsteemis. Vundamendi paksust (ca

meeter) arvestades ei saanudki esmane niiskuse läbitungimine toimuda kiiresti. Arvestades

sündmuste ajatelge (kuni 8 kuud), on võimalik näha kindlat seost rajatud sademeveelahenduse

ja tekkinud kahjustuse vahel. Kui niiskuskahjustus oleks tingitud vundamendi

hüdroisolatsiooni puudumisest, oleks niiskuskahjustus tekkinud juba alates 2017. aastast

kolme aasta jooksul, kui sama ala oli kaetud vaid mulla ja hiljem killustikuga, mitte alles

2020. aastal pärast tänavakivide paigaldamist, mis iseenesest peaks täiendavalt takistama

vihmaveel pinnasesse imendumist. Staadioni 63 korteri 2 keldri seinale/vundamendile tekkis

niiskuskahjustusest hallitus.

26.5.

Vastustaja ei ole täitnud talle kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse,

haldusmenetluse seaduse (HMS) ja EhS-ga pandud ülesandeid vajaliku hoolega. Vaideotsus

on sademeveesüsteemi osas üldsõnaline ja Staadioni 63 korteriomanike poolt esitatud

argumendid on jäetud kaalumata. Vaidlustatud korraldused rikuvad sademevee immutamise

küsimuse lahendamise aspektist kaebajate põhiseaduslikku õigust omandi puutumatusele ja

kaitsele.

26.6.

Staadioni 65a ehitusprojekti muudatusprojekt-2 ja sellele vastavalt rajatud Staadioni

65a hoone ja selle kortereid teenindava parkimisala sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteem on planeeritud ning rajatud head ehitustava eirates. Süsteem on juba

kahjustanud Staadioni 63 korterelamu kagusuunalist vundamenti ja ohustab seda jätkuvalt.

Muudatusi ei oleks tohtinud esitatud kujul heaks kiita ja sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemi valmis ehitatud kujul rajada. Tartu Linnavalitsus on jätnud kasutamata

EhS § 50 lg-s 5 ette nähtud võimaluse osakasutusloa andmiseks Staadioni 65a eluhoone osas

ja teatud tähtaja jooksul sademeveesüsteemi küsimuse lahendamise järgselt lisakohustusena

kasutusloa taotlemiseks. Esines põhjendatud kahtlus, et Staadioni 65a kohta esitatud

muudatusprojekti-2 ei ole koostatud nõuetele vastavalt ja selle nõuetele vastavuse

kontrollimiseks on vaja sõltumatu pädeva isiku asjatundlikku hinnangut (EhS § 14 lg 3).

26.7.

Vastustajal tuli kasutusloa andmisel lähtuda standardites esitatud nõuetest. Standardite

(EVS 848:2013 „Väliskanalisatsioonivõrk“, EVS 846:2013 „Hoone kanalisatsioon“) kohaselt

on üldjuhul vajalik hoone ümber ja alla rajada drenaažisüsteem ning need ei näe ette

võimalust, et drenaažisüsteemide asemele võiks rajada sademevee immutamise ala.

Standardist EVS 846:2013 „Hoone kanalisatsioon“ tuleneb selgelt, et sademevett ei tohi

drenaaži juhtida, seega ei tohi sademevett juhtida ka kohale, kuhu tavapäraselt rajatakse

niiskuse eemale juhtimiseks drenaažisüsteem. Vastustajal pidi muudatusprojekti-2

kooskõlastamisel tekkima kahtlus, et selles ette nähtud sademevee juhtimise ja immutamise

lahenduse rakendamine kahjustab Staadioni 63 hoone vundamenti ja seab sellega ohtu hoone

püsivuse. Tegemist oli seega tõsise kahtlusega, mis seondus varalise kahju tekkimise

võimalusega. EhS kohaselt ei saa väljastada kasutusluba ehitisele, mis on ohtlik inimese elule,

tervisele, varale või keskkonnale. Vundamenti tungiv vesi põhjustab vundamendi lagunemise

ja seab seeläbi ohtu terve hoone püsivuse ja lõpuks selles viibivate inimeste elu ja tervise.

Samuti piirab keldrisse tungiv niiskus korteri 2 omaniku võimalust oma keldriboksi

kasutamiseks, sest rikuks sinna paigutatava vara. Lisaks tekitab niiskus hallitust, mille

osakeste lendlemine keldribokside alal ohustab kaebajate tervist. Liigniiskuse jõudmine läbi

vundamendi Staadioni 63 hoone alla ohustab maja all ka keldriks välja ehitamata osa seente

tekkimisega, mis omakorda ohustab hoone säilimist tervikuna. Vastustaja oleks pidanud

3-21-1957

ohukahtlust kasutusloa menetluses kontrollima ja selle kõrvaldama. Kuivõrd vastustaja seda

ei teinud, on väljastatud kasutusluba formaalselt õigusvastane, sõltumata sellest, kas oht

tegelikult esines või mitte.

26.8.

Vale on vastustaja väide, et krundil on välja ehitatud nõuetekohane

sademeveekanalisatsioon, mis on valmis ühendamiseks ühisveevärgi sademevee süsteemiga.

Krundi ühendamine ühise sademeveekanalisatsiooni trassiga tähendaks ühistule vajadust

tellida uus sademeveekanalisatsiooni projekt, paigaldada praeguseks paigaldamata muda-

õlipüüdur, kaevata lahti praegused restkaevud ja paigaldada neile nõuetekohased settekotid.

See, et Staadioni 63 kõrval asuval restkaevul puudub põhjaks olev settekott, on juba

iseseisvalt ehitusviga, millest tulenevalt ei olnud sellisele sademeveesüsteemile kasutusloa

andmine õigustatud. Staadioni Varahaldus OÜ esindaja on 2020. a suvel ise tunnistanud, et

eksisteerib probleem krundil sademevee immutamisega suuremate ja pikemate vihmade korral

ning vesi valgub ca meetrise kõrguse erinevuse tõttu tänava äärsesse kaevu. Seega ei olnud

sademevee immutamine kuni 2021. aastani krundil tõrgeteta toiminud. Sama probleem toodi

aga Staadioni tänava kõrval asuva restkaevu juurest vahetult Staadioni 63 hoone kaguküljele,

kuhu jääb pidama nii maa sees sademeveetorudes voolav vesi kui ka krundi kõvakatendiga

alalt kogunev vesi. Sellel veel ei ole enam kuskile voolata, vaid see imbub nii vahetult

Staadioni 63 hoone kõrval asuva settekotita kaevu põhja kui ka parkimiskohtade juures asuva

settekotita restkaevu põhja kaudu maasse. Kõrguste erinevuse tõttu krundil saab suurima

niiskuskoormuse just Staadioni 63 hoone kõrval asuv pinnas.

26.9.

Ekspertiisi läbiviimisega leidis üheselt kinnitust fakt, et Staadioni tn 63//65//65a

kinnistule ei ole rajatud nõuetele vastavat imbväljakut. Puuduvad vett imbväljakusse laiali

juhtivad torud, mistõttu krundi kaldest tulenevalt valgub vesi nii maa sees olevates torudes kui

ka kõvakattega alal Staadioni tänava suunas Staadioni 63 hoone juurde. Immutusala on

projektis ette nähtud vahetult Staadioni 63 hoone kagupoolse vundamendi lähedusse, kuhu

sademevee immutamine toimub põhjata restkaevude kaudu. Staadioni 65a ehitusprojekti

muudatustes II ette nähtud projektlahendus, millega sademevett immutatakse Staadioni 63

hoone kagusuunalise vundamendi ääres – seda tegelikkuses valminud lahenduse puhul küll

põhjata restkaevu kaudu – ei vasta heale ehitustavale ega standarditele, mille kohaselt tuleb

vesi vundamendist eemale, mitte selle juurde juhtida. Oluline on ka see, et samasse

kaevikusse, millesse killustiku vahele on paigaldatud sademevett juhtivad torud, saab valguda

vesi ka teiste kaevude kaudu ja osa sellest kaevikust asub servaga vaid ca 1 meetri kaugusel

Staadioni 63 kagusuunalisest vundamendist. Staadioni 65a ehitusprojekti muudatustega II on

selline kaevik seadustatud normidele ja heale ehitustavale mittevastava imbalana. Ekspert on

eksperdihinnangus selgitanud, milline peaks olema hea ehitustava järgne immutusala:

klassikaliselt koosneb immutusala kas piiratud tasase põhjaga alale ehitatud killustikust või

immutusplokkidest, kuhu sademevesi juhitakse torustikuga (tavaliselt pilutatud

drenaažitorud). Staadioni tn 63//65//65a krundil aga midagi sellist rajatud ei ole.

Eksperthinnangust tuleneb, et projekteeritud ja tegelikkuses mitte ehitatud immutusala parkla

all ei täida ega saakski täita sademevee ja eriti Staadioni 65a hoone katuselt tuleva vee

immutamise ülesannet, kuna katuse vesi ei ole juhitud immutusalale (puudub jaotustorustik),

mis osaliselt asub ka kõrgemal restkaevust, kuhu katuse vesi juhitakse. Jättes paigaldamata

õli-mudapüüduri, on jäetud rajamata ka nõuetekohane alternatiiv mittenõuetekohasele

immutussüsteemile. Kui sademevee ärajuhtimise lahenduseks jääb selle immutamine krundil,

peab olema projekteeritud ja rajatud nõuetekohane imbväljak, sademevee restkaevudest

imbväljakusse juhtimise süsteem ja vähemalt Staadioni 63 vundamendile kõige lähemale

restkaevule paigaldatud betoonist põhi ehk settekott, mis välistab niiskuse leviku Staadioni 63

hoone vundamendini ja selle alla.

3-21-1957

26.10. Vastustaja kahtlus eksperthinnangu koostanud eksperdi erapoolikuse kohta on alusetu.

V. Koppelil oli esimest korda kontakt M. Poolaga 2021. a oktoobris, et selgitada välja, kas ta

võib teha ettepaneku määrata kohtul M. Poola praeguses asjas eksperdiks. Mingeid

konsultatsioone ekspert andnud ei ole. 07.06.2023. a paikvaatlusel viibinud kolmanda isiku I

esindaja ei vaielnud vastu sellele, et ekspert küsis paikvaatlusel osalenutelt ehituse käigu

kohta salvestisi.

26.11. Isegi kui linnavalitsuse 24.04.2021. a ehitusloa andmise otsus muutus kasutusloa

andmisega kehtetuks, on kohtul võimalik see tühistada ja asetada seeläbi vaidluse osapooled

õigussuhete mõttes tagasi olukorda, mis valitses 23.04.2021. Ehitusloa andmise otsus, millega

kiideti heaks kaebajate varale ohtlik ehitustehniline lahendus (sademevee immutamine

Staadioni 63 vundamendi vahetusse lähedusse) ja mille järgimine muutus seeläbi ehitajale

kohustuslikuks, võib olla käsitatav ka kohustusena panna toime EhS §-s 134 ettenähtud

õigusrikkumine, mistõttu võib otsus olla tühine.

27. Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu ning esitab järgmised põhjendused.

27.1.

Sademevee immutamine Staadioni 63/65/65a kinnistul Staadioni 63 maja kõrval oli

ette nähtud juba nii Staadioni 63 kui ka Staadioni 65 ehitusprojektidega, mitte aga enam

12.02.2021 esitatud Staadioni 65a muudatusprojektiga. Sademevee immutamine kinnistul

oleks toimunud sama lahenduse järgi ka juhul, kui Staadioni 65a hoonet ei oleks kinnistule

ehitatud.

27.2.

Staadioni 63 elamu on rekonstrueeritud suuremas osas ehitusteatiste alusel 2017.

aastal. Staadioni 63 ehitusprojekti asendiplaanilt nähtub 1 restkaev. Staadioni 65 elamu on

rekonstrueeritud 2018. a ehitusteatise alusel. Ehitusteatise lisaks olevalt ehitusprojekti

asendiplaanilt nähtuvad sademevee immutamise restkaevud nii, nagu nad olid välja ehitatud

juba 2018. aastal. Ehitusteatise aluseks olnud ehitusprojektist nähtub, et planeeritud oli 1

restkaev, mille asukoht oli sama nagu Staadioni 63 elamu ehitusprojektis. Staadioni 65 elamu

2018. aastal koostatud muudatusprojekti asendiplaanilt nähtub, et restkaevude asukohti

kinnistul on muudetud ning restkaevud on paigaldatud asukohta, kus nad paiknevad ka praegu

ja on põhjustanud käesoleva vaidluse. Staadioni 65 elamu kasutusteatis on registreeritud

29.10.2018. Maa-ameti kaardirakenduse fotolaost nähtuvalt on parkla rajatud 2018. aastal.

Tartu geomõõdistuste infosüsteemis „Geoarhiiv“ 14.11.2018 registreeritud Staadioni 65

elamu ehitusjärgselt topogeodeetiliselt plaanilt nähtub, kuhu olid paigaldatud restkaevud, kus

oli killustik ja kus oli kiviparkett. Praegune parkla osa oli siis kaetud ainult killustikuga ja

selle ehitus ei olnud veel lõpule viidud, st paigaldatud ei olnud tänavakive seoses planeeritud

Staadioni 65a elamu ehitussooviga. Seega restkaevude paiknemine ning vihmavee

immutamine Staadioni tn 63/65/65a kinnistul (Staadioni 63 maja kõrval) oli paika pandud

juba varasemalt, st enne Staadioni 65a elamu ehitamiseks väljastatud projekteerimistingimusi

ning ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamist 2019. aastal. Staadioni 63 ja 65 ehitusteatisi

ja kasutusteatisi kaebajate poolt vaidlustatud ei ole. Seoses parkimisala lõpliku

väljaehitamisega (katmisega betoonkiviga jms) ja põndaku rajamisega korrigeeriti Staadioni

65a elamu ehitusprojekti muudatusprojektis töömaapiiri. Vaidlustatud muudatusprojektiga ei

ole enam nähtud sademeveesüsteemi osas muudatusi peale põndaku rajamise, mille rajamist

on vastustajale teadaolevalt nõudnud just kaebajad.

27.3.

Sademevee immutamise ja negatiivsete mõjude hindamise puhul saavad olla küsimuse

all ainult Staadioni 65a esialgses ehitusprojektis ette nähtud elamust (sh parklast) lähtuvad

võimalikud mõjutused. Samas ei saa olla vaidlust, et Staadioni 65a maja vihmaveerennidest

suunatakse sademevesi täiendavalt rajatud parklaossa kinnistu ülemises põhjapoolses osas

ning mööda kinnistule rajatud sademeveetorustikku võibki jõuda ka kinnistu ülevalt poolt

3-21-1957

tulev vihmavesi Staadioni 63 maja juures asuvate kaevudeni. Samas toimub vihmavee

immutamine ühtlaselt imbväljakul kogu parkla ulatuses.

27.4.

Eluliselt ei ole usutav, et just Staadioni 65a elamu ehituse tõttu on saanud kaebajate

elamu vundament ühel korral nelja (või rohkem) aasta jooksul niiskuskahjustuse.

Niiskuskahjustuse seos Staadioni 65a elamuga on tõendamata. Staadioni 65a ehitusprojekti

muudatusprojekti-2 menetluses esitatud veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti

seletuskirjas on märgitud, et sademevee vooluhulga arvutamisel on arvestatud Staadioni 63,

65 ja 65a hoonete katuste ja kõvakattega aladega, sest need hooned ja neid ümbritsevad alad

moodustavad ühtse terviku. Staadioni 65a elamu veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekt,

mis sisaldab ka selgitust kogu kinnistu sademeveesüsteemi kohta, on koostatud ühes Eesti

kõige professionaalsemas projekteerimisettevõttes (AS Tari) ning vastavat pädevust ja

litsentsi (sh õigust teha ekspertiise) omava inseneri poolt. Seega ei ole olnud kordagi põhjust

kahelda teostatud lahenduste kvaliteedis ning ei ole olnud põhjendatud nõuda Staadioni

Varahaldus OÜ-lt täiendavaid ekspertiise või auditeid.

27.5.

Sademeveetorustiku projekteerimise käigus tegi AS Tartu Veevärk Staadioni tn

63//65//65a kaasomanikele ettepaneku sademeveetorustikuga liitumiseks, kuid kaasomanikud

loobusid liitumisettepanekust. Ehitusprojektidest nähtuvalt ei ole arendaja võtnud endale

kohustuseks (ja ka ei saanud võtta kohustuseks, kuivõrd ei olnud teada, millal

sademeveetorustik rajatakse) korraldada, sh võtta enda kanda kulusid, Staadioni tänavale

rajatud sademeveetorustikuga liitumiseks.

27.6.

Kohtumenetluse käigus koostatud eksperthinnang on vastuoluline, puudulik ega tugine

reaalsele olukorrale. Ekspert M. Poola on määratud riiklikult tunnustatud eksperdiks kuni

2025, kuid M. Poolal puudub kehtiv kutsetunnistus. Kohtulik ekspertiis peab olema erapoolik.

On tekkinud põhjendatud kahtlus, et ekspert M. Poola ei ole olnud erapooletu. Ekspert ei ole

kinnitanud, et ta pole kaebajaid nõustanud ega ole ühegi menetlusosalisega seotud.

Vastustajale teadaolevalt on ekspert M. Poola varasemas menetluses kaebajaid nõustanud.

Ekspert on kasutanud arvamuse kujundamisel fotosid väidetavalt ehitusajast (2017. a), mis ei

pärine kohtutoimikust, vaid kelleltki anonüümselt isikult. Sellise info õigsus ei ole

kontrollitav ning ka sellele tuginev arvamuse osa ei saa olla pädev. Vastavaid selgitusi ja/või

fotosid ehituse ajast ei ole ehitajalt/projekteerijalt küsitud. Ekspert on jätnud arvestamata, et

sademeveesüsteemiga liitumise võimalus tekkis kinnistul süsteemi ehitamisest oluliselt hiljem

ning kinnistu kaasomanikud ise on tõendatult loobunud sellega liitumisest.

28. Kolmas isik I on seisukohal, et kaebusega vaidlustatud haldusaktid ei sisalda

kaalutlusvigu. Tartu Linnavalitsus on oma otsustes põhjendanud piisava detailsusastmega

oma otsuste kujunemist ning otsuste tegemisel on arvestatud kõikide osapoolte huve, mistõttu

on otsused õiguspärased, kooskõlas kehtiva õigusega ja kaalutlusvigadeta.

28.1.

Restkaevude asetus ja vihmavee immutamise süsteem pandi paika samal kinnisasjal

asetsevate Staadioni 63 ja Staadioni 65 elamute rekonstrueerimisel 2017. a ja 2018. a.

Staadioni 65 elamu rekonstrueerimisel nihutati küll restkaevude asukohta, kuid Staadioni 65a

elamu ehitusel nende asukohtasid enam ei muudetud ja need paiknevad endiselt samas kohas.

Suuremas osas oli sademevee immutuse süsteem valmis enne Staadioni 65a ehituse algust,

mistõttu on kaebajad asunud ebaõigesti vaidlustama Staadioni 65a kasutusluba, mis põhineb

sademevee immutuse osas kohtus vaidlustamata Staadioni 63 ja Staadioni 65 ehitus- ja

kasutuslubadel. Ebaõige on kaebajate väide, et muudatusprojekti-2 seletuskirjast, sellele

lisatud asendiplaanist ja välisvõrkude koondplaanist on näha, et imbväljak ulatub Staadioni 63

hoone vundamendi kõrvale ja sissesõiduväravani. Asendiplaanil ja välisvõrkude koondplaanil

on näidatud sademeveekanalisatsioon, mis oli plaanitud kulgema mööda kinnisasja, mööda

3-21-1957

Staadioni 63 hoonest tänavale, kus oleks võimalik seda ühendada tänaval kulgeva

sademeveekanalisatsiooniga. Kanalisatsioon tähendab lihtsustatult torustikku ning seetõttu ei

oleks need kuidagi kahjustanud Staadioni 63 hoone vundamenti.

28.2.

Sademevee immutamiseks on kaasomandi krundile rajatud imbalad, kus sajuveed

kokku kogutakse ja immutatakse läbi killustiku. Sajuveed juhitakse imbalale restkaevude

juurest kanalisatsioonitorudega ning katuseveed teiste torudega. Imbala sügavus on 1,5 m ja

täidetud killustikuga, imbala suurus on kokku 418 m3. Nimetatud kriteeriumid vastavad nii

kaebajate enda poolt esitatud tõendis esitatud juhistele kui ka projektile eelnenud

geoloogilistele uuringutele. Kaebuse lisadena esitatud fotodelt on näha, et imbkaevude kaaned

asetsevad Staadioni 63 hoonest oluliselt kaugemal kui üks meeter (asendiplaani põhjal u

15-20 m kaugusel), mistõttu ei saa ka imbala oma mahtu ja suurust arvestades ulatuda

kaebajate poolt väidetud ühe meetri kaugusele Staadioni 63 hoone vundamendist. Sademevee

immutus on teostatud krundi põhjapoolsele alale, eemale Staadioni 63 hoonest. Kuivõrd

imbala on rajatud piisavalt kaugele Staadioni 63 vundamendist, siis puudub ka alus kaebuse

rahuldamiseks.

28.3.

Naaberkinnistu Puiestee 17a, Tartu ehitusgeoloogilise uuringu aruande kohaselt asub

kinnistu liivakarjääri kohal ning geoloogi kinnitusel asub antud piirkond kruusamäel, mistõttu

võtab see sademevett lihtsasti vastu. Geoloogiline olukord Staadioni 65a kinnistul on sama

või vähemalt väga ligilähedane Puiestee 17a kinnistu geoloogiale.

28.4.

Kaebajate ainsaks tõendiks nende omandile tekkinud kahju kohta on üks pilt

niiskuskahjustusest, mis suure tõenäosusega on tekkinud hoopis Staadioni 63 elamu

ehituslikest puudustest ega ole seetõttu seotud Staadioni 65a elamu juurde projekteeritud

sademevee süsteemiga. Kaebajad on kinnitanud, et Staadioni 63 korterelamul puudub

vundamendi hüdroisolatsioon. Esitatud ei ole ühtegi tõendit, mis välistaks kahju tekkimise

seoses hüdroisolatsiooni puudumisega või ka vahedega majaäärsete kivide vahel, mis

võimaldavad veel imbuda hoone vundamendile, kivide kaldega maja poole vms. Samuti ei ole

kaebajad esitanud tõendeid, et kahju oleks tekkinud just Staadioni 65a sademevee süsteemi

väidetavate puuduste tõttu. Arvestades, et Tartu asetseb loomulikult madalal alal, mis on

enamasti niiske, on hüdroisolatsiooni puudumine suure tõenäosusega põhjus, miks tekib

Staadioni 63 keldrisse niiskuskahjustus. Isegi kui jaatada, et 2020. a juunis tekkinud

„niiskuskahjustus“ Staadioni 63 keldris oli tingitud sademevee immutuse lahenduse puudusest

(millega kolmas isik ei nõustu), siis oli tegemist vaid ühekordse juhusega (mis ei kordunud nt

2021. a mais, kui sademete hulk oli taaskord suur), mis ei anna alust rääkida püsivast

negatiivsest mõjust või reaalsest ohust Staadioni 63 elamule. Vesi valgub Staadioni 63

elamust eemale ning põndak töötab vastavalt projektile.

28.5.

Eksperdiarvamusest tulenevalt olevat ehitaja eksinud ebamääraste klassikaliste, üldiste

ja kirjandusest pärit nõuete vastu, kuid mitte kehtivast õigusest või ehitustehnilistest nõuetest

tulenevate nõuete vastu. Paraku on ekspert jätnud täpsustamata ka tema viidatud nõuete sisu,

tähenduse ja allikad. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et ehitamisel oleks

eksitud mis tahes kehtiva nõude suhtes või ehitustööd ei oleks tehtud ehitusprojekti kohaselt.

Asjas antud ekspertarvamus ei põhine asjas kogutud tõenditel ja eksperdi hinnangu

kujunemine ei ole kontrollitav ega läbipaistev. Eksperdi poolt seadusevastaselt ja

kontrollimatult kogutud teabe usaldusväärsus ei ole kontrollitav. Ekspertiisimäärus ei näinud

ette omavolilist täiendavate tõendite kogumist.

28.6.

On üldteada, et aeg-ajalt esinevad ilmastikus erakorralised asjaolud, kui

kanalisatsioonisüsteemid Tartus ja mujal ei suuda sademevett efektiivselt vastu võtta ning ära

juhtida. Üleujutusi ja uputusi põhjustavad linnas muutuvad ja ebatavalised ilmastikuolud,

3-21-1957

mitte ehitusvead. Kaebajad on ise kinnitanud, et nad ei hoolda ega puhasta korterelamu

kinnistul asuvat sademevee juhtimise süsteemi. Vaidlus puudub aga selles, et sademeveed

juhitakse kinnistult ära ning süsteem iseenesest töötab nõuetekohaselt. Kaebajatel on endil

kohustus hoida ära enda varale kahju tekkimist. On tõenäoline, et temperatuuride erinevuse ja

üldise õhuniiskuse tõusu korral võimaldab kaebaja I keldriboksi pindadele kondensniiskuse

kogunemist ja selle seal püsimist see, et kaebaja I keldriboks jääb otsesest õhu liikumise

kanalist veidi kõrvale. Sellist kaebaja I keldriboksi niiskumist õhu liikumise vähesuse tõttu on

optimaalne lahendada ventilatsiooniga, mitte korterelamu kinnistule rajatud sademevee

kogumise ja ärajuhtimise süsteemi ümberehitamisega. Kaebajate väited, justkui valguks vesi

kortermaja keldrisse, sh keldri koridori ebamääraselt kuskilt seinade ja akna kaudu, on jäänud

menetluses täiesti tõendamata. Eranditult kõik kaebajate väidetud keldri märgumise juhtumid

pärinevad üksnes kaebaja I keldriboksist.

28.7.

Riigikohtu praktikast tulenevalt ei saa Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsusega

aktsepteeritud ehitusloa muudatust tühistada.

KOHTU SEISUKOHT

29. Vaidluse esemeks on Staadioni 65a korterelamule väljastatud ehitusloa aluseks oleva

ehitusprojekti muudatuste kooskõlastuse ja samale korterelamule väljastatud kasutusloa

õiguspärasus osas, mis puudutab Staadioni tn 63//65//65a kinnistu sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi (osas, millesse on ühendatud Staadioni 63 ja Staadioni

65a hoonete katuselt tulev sadevesi ja kivikattega parkla-ala sadeveed). Vastustaja

kooskõlastas Staadioni 65a korterelamu ehitusprojekti muudatusprojekti-2 23.04.2021. a

otsusega nr O-21-0003 (dtl 24–34) ning väljastas Staadioni 65a korterelamule kasutusloa

27.04.2021. a otsusega nr 481 (dtl 36). Tartu Linnavalitsus jättis 28.06.2021. a korraldusega

nr 746 (dtl 14–22) rahuldamata kaebajate vaided eelnimetatud haldusaktidele.

30. Esmalt võtab kohus seisukoha vastustaja ja kolmanda isiku I väidete osas seoses sellega,

et Staadioni tn 63//65//65a kinnistul välja ehitatud viisil sademeveesüsteemi ehitamist ei

kinnitatud mitte käesolevas asjas vaidlustatud haldusaktidega, vaid juba Staadioni 63 ja

Staadioni 65 korterelamute renoveerimist ja rekonstrueerimist puudutavate haldusaktidega (I).

Seejärel käsitleb kohus kaebajate nõudeid Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-

0003 osaliseks tühistamiseks (II) ja osaliselt tühiseks tunnistamiseks (III) ning lahendab

sisuliselt nõuded Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osaliselt

õigusvastaseks tunnistamiseks (IV), Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a otsuse nr 481

osaliseks tühistamiseks (V) ja Tartu Linnavalitsuse 28.06.2021. a korralduse nr 746 osaliseks

tühistamiseks (VI). Viimasena esitab kohus asjas tehtud lõppjäreldused, jaotab menetluskulud

ning lahendab veel lahendamata taotlused (VII).

I

31. Vastustaja ja kolmanda isiku I peamine vastuväide kaebusele on see, et Staadioni tn

63//65//65a kinnistu sademevee immutamise lahendus on teostatud vastavalt Staadioni 63 ja

Staadioni 65 korterelamute ehitusprojektidele ja mitte enam Staadioni 65a ehitusprojekti,

täpsemalt muudatusprojekti-2 alusel. Sellest tulenevalt puudub vastustaja ja kolmanda isiku I

hinnangul kaebajatel õigus tugineda praeguses asjas sademevee immutamise süsteemi

mittenõuetekohasusele. Kaebajate sõnul tekitab aga just Staadioni 65a korterelamu

ehitusprojekti muudatusprojektis-2 kajastatud sademevee immutamise lahendus, koosmõjus

krundi lõunasuunalise kõrguste vahega, olukorra, kus enamus krundil kogutavast sademeveest

liigub kiiresti just Staadioni 63 vundamendi ja keldriseina vahetusse lähedusse. Selle

põhjuseks on kaebajate sõnul muudatusprojektis-2 kajastatud ja enne selle kooskõlastamist

välja ehitatud 418 m2 suurune 6 immutuskaevuga immutusala, mis asub kolme korterelamu

3-21-1957

kasutataval ühisel parkimisalal ja ulatub Staadioni 63 hoone vundamendi vahetusse lähedusse,

ning põndak värava ees Staadioni 63 kaguküljel. Kaebajate sõnul ei saanud nad sellisest

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise lahendusest varem teadlikud olla, kuivõrd

selline lahendus on kajastatud esmakordselt Staadioni 65a korterelamu ehitusprojekti

muudatusprojektis-2.

32. Kohus nõustub kohtule esitatud materjalide pinnalt kaebajatega, et nii 418 m2 suurune

imbala Staadioni tn 63//65//65a kinnistu parkimisalal ja Staadioni 63 hoone kaguküljel kui ka

põndak ehk sademevee tõkis Staadioni 63 hoone kaguküljel on kajastatud esmakordselt

Staadioni 65a korterelamu ehitusprojekti muudatusprojektis-2 (lk 2, dtl 101) ja sellega koos

esitatud koondvälisvõrkude plaanil (dtl 103). Varasematest samal kinnistul asuvate teiste

korterelamute või Staadioni 65a korterelamu ehitusprojektidest ja nende lisadeks olevatelt

asendiplaanidelt selliseid rajatisi või nende sellist kirjeldust ei nähtu.

32.1.

2016. aastal koostatud Staadioni 63 hoone kütte, ventilatsiooni, veevarustuse ja

kanalisatsiooni eelprojekti ehituskirjelduses (dtl 517–528) on sademeveekanalisatsiooni kohta

märgitud muu hulgas järgmist: „Sademevesi kogutakse kokku katuselt ja kõvakattega alalt

restkaevu abil ja immutatakse kinnistul. Immutusalaks rajatakse kinnistu parkimisala alla

killustikpadi 5 m3 (mõõtudega L=1,7 m; h=1,7 m; s=1,7 m). Killustikpadi kaetakse

geotekstiiliga, et vältida pinnase ja killustiku segunemist. Lähtudes geoloogilistest uuringutest

on rajatav 5 m3 immutusala piisav et immutada elamu katuse ja parkla sademevesi“. Staadioni

63 välisvõrkude koondplaanilt (dtl 516) nähtuvalt asus sademevee immutamiseks

projekteeritud ca 5 m3 suurune killustikpadi maa sees küll Staadioni 65a korterelamu

kaguküljel, kuid Staadioni 63 hoonest kaugemal ja rohkem põhja pool kui Staadioni 65a

muudatusprojekti-2 asendiplaanil Staadioni 63 elamule kõige lähemale kaguküljel märgitud

restkaev ja seda ümbritseva imbväljaku piir. 418 m3 suurust imbväljakut ei ole Staadioni 63

välisvõrkude koondplaanile kantud.

32.2.

Staadioni 65 kortermaja laienduse ja rekonstrueerimise eelprojektile (dtl 303–309)

lisatud 04.05.2017. a asendiplaanil (dtl 310) on märgitud samasse kohta, kuhu Staadioni 63

välisvõrkude koondplaanil oli kantud sademevee immutamiseks killustikpadi, restkaev. Eraldi

immutusala plaanilt ei nähtu. Ka projekti seletuskirjas ei ole immutusalale viidatud.

32.3.

Ka Staadioni 65 korterelamu 23.08.2018. a muudatusprojektile (dtl 332–335) lisatud

20.09.2018. a asendiplaanil (dtl 336) on toodud Staadioni 63 hoone kaguküljel paiknev

restkaev, kuid see asub 04.05.2017. a asendiplaaniga võrreldes rohkem lõuna pool.

Immutusala ega imbväljakut Staadioni 63 hoone kaguküljel sellel asendiplaanil välja toodud

ei ole. Küll on sõnaselgelt ja piirjoontega välja toodud imbväljaku asukoht Staadioni 63 hoone

loodeküljel.

32.4.

Staadioni 63 kortermaja korterite 5 ja 6 03.02.2019. a ümberehitusprojektile (dtl 292–

294) lisatud 21.09.2018. a asendiplaanile (dtl 295) kantud restkaevude ja imbväljaku

asukohad kattuvad viimati käsitletud 20.09.2018. a asendiplaanile kantud restkaevude ja

imbväljaku asukohtadega.

32.5.

Kokkuvõttes tuleb nõustuda kaebajatega, et imbala sellisel kujul, nagu see on märgitud

Staadioni 65a ehitusprojekti muudatuste II asendiplaanile, ei ole märgitud varasematele

Staadioni tn 63//65//65a kinnistul asuvate korterelamute ehitusprojektide lisaks olevatele

asendiplaanidele. Sellise ulatuse ja asukohaga imbala ei olnud kantud ka Staadioni 65a

korterelamu varasematele ehitusprojektidele lisatud asendiplaanidele (dtl 52, 84), kuigi

Staadioni 63 hoone loodeküljel oli neis plaanides imbväljak välja toodud.

Muudatusprojektiga-2 muudeti ka töömaapiiri, mis algse ehitusprojektiga võrreldes hõlmas

nüüd ka Staadioni 63 hoone kõrval asuva hoovi ja parkla osa.

3-21-1957

32.6.

Kohus leiab eeltoodule tuginedes, et sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemi tehniline olemus, millega kaebajad ei nõustu, on esmakordselt ära

toodud just Staadioni 65a korterelamu ehitusprojekti muudatusprojektis-2. Seega ei pidanud

kaebajad kohtu hinnangul aru saama, et Staadioni 63 hoone kaguküljele hoone vundamendist

ca 1 meetri kaugusele on planeeritud sademevee immutamiseks imbala, kuhu oli suunatud ka

Staadioni 65a sademevesi, varem kui Staadioni 65a muudatusprojektist-2 ja sellele lisatud

asendiplaanilt, ning kaebajatel on õigus sellekohaseid vastuväiteid praeguses asjas esitada.

Vastustaja ega kolmas isik I ei ole tuginenud käesolevas asjas sellele, et kaebajad pidid valmis

ehitatud sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise lahenduse olemusest olema juba

varem selgelt teadlikud mõnel muul põhjusel, näiteks kaebajatel või mõnel neist spetsiifiliste

teadmiste ja kvalifikatsiooni olemasolu tõttu.

II

33. Tartu Linnavalitsus leidis 23.04.2021. a otsuses nr O-21-0003 (dtl 24–34), et Staadioni

65a korterelamu ehitusprojekti 28.02.2020 koostatud muudatusprojekt-2 vastab nõuetele ning

selle kooskõlastamisest keeldumiseks puuduvad alused. Kaebajad on primaarse nõudena

taotlenud selle otsuse tühistamist sademeveesüsteemi puudutavas osas.

34. Kohus jääb seisukohale, et Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsust nr O-21-0003 ei ole

võimalik tühistada. Tulenevalt HMS § 61 lg-st 2 kehtib haldusakt kuni kehtetuks

tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni

või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Kohtupraktikas on välja kujunenud selge

seisukoht, et ehitisele antud ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni (s.o

ehitusloaga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni) ning pärast kasutusloa andmist kaotab

ehitusluba kehtivuse, mistõttu ei ole pärast ehitisele kasutusloa andmist enam võimalik

vaidlustada ehitise nõuetelevastavust ehitusloa peale tühistamiskaebuse esitamise teel (vt

Riigikohtu 31.01.2017. a otsus asjas nr 3-3-1-69-16, p 42; 30.11.2010. a otsus asjas nr 3-3-1-

63-10, p 19). Analoogselt kaotab pärast ehitise valmimist ja kasutusloa väljastamist kehtivuse

ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti muudatusi kooskõlastav ja sellega ehitusloa tingimusi

muutev haldusakt. Kohtu hinnangul kehtib see ka olukorras, kus ehitis on valmis ehitatud juba

enne ehitusprojekti muudatuste linnavalitsusele esitamist ja nende kooskõlastamist, nagu see

on juhtunud praeguses asjas. Seega kaotas Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsus nr O-21-

0003 Staadioni 65a kortermaja ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti muudatuste

kooskõlastamise kohta kehtivuse Staadioni tn 65a kortermajale kasutusloa väljastamisega

27.04.2021, s.o enne kohtule kaebuse esitamist (26.08.2021).

34.1.

HKMS § 151 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta kaebuse läbi vaatamata, kui pärast

kaebuse menetlusse võtmist ilmnevad HKMS § 121 lg-s 2 sätestatud asjaolud. HKMS § 121

lg 2 p 2 näeb kohtule ette võimaluse kaebus tagastada, kui kaebuse rahuldamisega ei oleks

võimalik saavutada kaebuse eesmärki. Olukorras, kus kohtul pole võimalik vaidlustatud

toimingut või haldusakti tühistada, ei ole kaebusega võimalik kaebuse eesmärki saavutada (vt

Tartu Ringkonnakohtu 05.05.2022. a määrus nr 3-21-2111, p 7). Nendel põhjustel jätab kohus

kaebuse Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osaliselt tühistamise nõudes

HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

III

35. Juhuks, kui kohus ei pea võimalikuks Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-

0003 osalist tühistamist, on kaebajad esitanud kohtule alternatiivse nõude selle otsuse osaliselt

tühiseks tunnistamiseks.

36. Taotledes otsuse nr O-21-0003 tühisuse tuvastamist, viitavad kaebajad selle võimalikule

3-21-1957

tühisusele tulenevalt HMS § 63 lg 2 p-st 4, kuna see kohustab väidetavalt panema toime

õigusrikkumise. Kaebajate hinnangul on otsusega kohustatud ehitajat järgima kaebajate varale

ohtlikku ehitustehnilist lahendust ehk panema toime EhS §-s 134 ettenähtud õigusrikkumine.

EhS § 134 näeb ette vastutuse ehitisele esitatavate nõuete rikkumise eest, kui see toob kaasa

ehitatud või ehitamisel olevast ehitisest lähtuva ohu varale, keskkonnale, riigi julgeolekule või

riigikaitseobjektile (karistuseks on rahatrahv).

37. Otsus nr O-21-0003 muudatusprojekti-2 kooskõlastamise kohta on tehtud pärast ehitise

valmimist ning mõned päevad enne Staadioni 65a elamule, sh seda teenindavale

sademeveesüsteemile kasutusloa andmist. Sel põhjusel ei saanud ehitaja seda otsust ehitamisel

järgida ning sellest ei saanud tulla ehitajale ka kohustust rikkuda ehitisele esitatavaid nõudeid

EhS § 134 tähenduses. Tegemist on olnud ehitusprojekti, seejuures ka ehitusloa tagantjärele

muutmisega, pärast ehitise valmisehitamist. Juba ainuüksi seetõttu puudub alus pidada otsust

Tartu Linnavalitsuse nr O-21-0003 HMS § 63 lg 2 p 4 alusel osaliselt tühiseks. Asjas ei esine

ka HMS § 63 lg 2 p-des 1–3 või 5 nimetatud haldusakti tühisuse aluseid.

38. Kaebaja nõue Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osalise tühisuse

tuvastamiseks tuleb jätta eeltoodud põhjustel rahuldamata.

IV

39. Alternatiivse nõudena on kohtule esitatud ka Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr

O-21-0003 osalise õigusvastasuse tuvastamise nõue, mida kohus järgnevalt lahendab.

40. HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt

andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta

ning vastab vorminõuetele. Haldusakti õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise

seisuga (HKMS § 158 lg 2). Haldusorgan on kohustatud haldusmenetluses välja selgitama

olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel (HMS

§ 6). Haldusakt peab olema kirjalikult põhjendatud ning haldusakti põhjenduses tuleb märkida

haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56 lg-d 1 ja 2). Põhjendused peavad

olema sedavõrd põhjalikud, et võimaldavad adressaadil otsuse laiemat konteksti arvestades

selle tegemise põhjust mõista ning hinnata otsuse õiguspärasust (Riigikohtu 10.10.2024. a

otsus asjas nr 3-21-1366, p 19). Menetluses laekunud kaalukate vastuväidetega

mittenõustumist tuleb haldusorganil põhjendada (vrd Riigikohtu 28.09.2023. a otsus asjas nr

3-21-979, p 35). Lisaks sätestab EhS § 42 lg 8, et kui ehitusloa eelnõu kohta on

kooskõlastamise või arvamuste avaldamise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need

asjakohaselt arvesse või põhjendab nende arvestamata jätmist.

41. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015. a määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 12

lg 1 näeb ette ehitusprojekti muutmise võimaluse juhul, kui muudatuse ulatusest, iseloomust

või mahust tulenevalt ei pea taotlema uut ehitusluba või esitama uut ehitusteatist. Sama

paragrahvi lg 2 kohaselt peab ehitusprojekti muudatus sobima ehitisega ja muudetava

ehitusprojektiga. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, kas muudatusprojekti-2

kooskõlastamise taotlemise asemel oleks kolmas isik I pidanud taotlema uut ehitusluba. Ka

kohtu hinnangul oli ehitusprojekti muutmine muudatusprojekti-2 kooskõlastamise teel

õigusaktidest tulenevalt võimalik.

42. Ehitusprojekti muudatuste kooskõlastamisel tuleb haldusorganil muu hulgas kontrollida,

ega nende muudatuste puhul ei esine EhS §-s 44 toodud aluseid, mille esinemisel tuleks

keelduda ehitusloa tingimuste muutmisest ja muudatusprojekti kooskõlastamisest. Vastavalt

EhS § 44 p-le 1 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta

detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse

3-21-1957

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-

õiguslikele kitsendustele. Ehitusloa andmisest tuleb haldusorganil keelduda ka juhul, kui

ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on

üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4).

43. Kaebajate väitel oleks vastustajal tulnud Staadioni 65a elamu muudatusprojekti-2

kooskõlastamisest keelduda põhjusel, et muudatusprojektis ette nähtud viisil välja ehitatud

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteem ei vasta ehitisele esitatavatele

nõuetele (EhS § 44 p 1) ning on ohtlik kaebajate varale (EhS § 44 p 4). Kaebajate sõnul oli

muudatusprojekti-2 kooskõlastamise menetluse toimumise ajaks välja ehitatud süsteem juba

kaebajate vara ka ohustanud. Selle väite kinnituseks esitasid kaebajad muudatusprojekti-2

kooskõlastamise menetluses vastustajale pildid Staadioni 63 elamu korteri 2 keldri

niiskuskahjustusest (kaebajate I ja II 24.03.2021. a vastuväidete lisa, dtl 122). Samuti viitasid

kaebajad enda linnavalitsusele esitatud vastuväidetes erinevatele materjalidele, millele

tuginedes väitsid, et tegemist ei ole heale ehitustavale vastava ja nõuetekohase sademevee

immutamise süsteemiga. Vastustaja on seevastu muudatusprojekti-2 kooskõlastamisel

leidnud, et sademeveelahendus on projektis normikohaselt lahendatud, projekti on koostanud

pädev isik, projekteerimisel on tuginetud geoloogilistele uuringutele ning puudub

informatsioon, mis annaks põhjust kahelda lahenduse korrektsuses.

44. Staadioni tn 63//65//65a kinnistule välja ehitatud ning Staadioni 63 ja Staadioni 65a

korterelamuid teenindav sademeveesüsteem rajaneb põhimõttel, et sademevesi immutatakse

krundil. See, et sademevesi lahendatakse omal krundil, oli ette nähtud Tartu Linnavalitsuse

15.10.2018. a korraldusega nr 1098 (dtl 66-70) määratud projekteerimistingimustes Staadioni

65a korterelamu püstitamiseks (dtl 71–74, vt p 3 alap 15). Sademevee krundil immutamise

võimalikkust on põhjendatud esialgse, 27.03.2019. a korraldusega nr 311 (dtl 275) väljastatud

ehitusloa aluseks olnud Staadioni 65a korterelamu eelprojekti seletuskirjas (dtl 40–51). Selles

märgitu kohaselt immutatakse kuni Staadioni tänava lahkvoolse kanalisatsiooni valmimiseni

sademevesi krundil ning vastavalt uuringutele on antud piirkonnas sademevee immutamiseks

head tingimused. Kõnealuste uuringutena on viidatud Tartu vanadekodu ehitusplatsi uuringule

(PI Kommunaalprojekt, aruanne 5858, 1971. a; kättesaadav aadressil:

(https://www.maaamet.ee/egf/index.php?lht=aru&id=5858) ja Tartu Kontrollmõõteriistade

tehase ATJ ehitusplatsi uuringule (Riiklik Ehitusuuringute Instituut, aruanne 16793, 1982. a;

kättesaadav aadressil: https://www.maaamet.ee/egf/index.php?lht=aru&id=16793). Esialgse

projekti kohaselt pidi kinnistul olema 2 immutusala ning üheks immutusalaks pidi olema

rajatud kinnistu parkimisala alla killustikpadi mahuga 5 m3 (mõõtudega L=1,7 m; h=1,7 m;

s=1,7 m). Muudatusprojektiga-2 muudeti projekteerimisala ulatust ning töömaa piiri laiendati

selliselt, et see hõlmas ka Staadioni 63 hoone kagupoolsel küljel asuva hoovi ja parkla osa,

kuhu ulatus Staadioni 65a hoone poolsest parklaosast alguse saav imbväljak (vt plaanid dtl

102 ja 103). Neid asjaolusid arvestades ei saanud vastustaja muudatusprojekti-2

kooskõlastamisel lähtuda üksnes sellest, kas geoloogiliste uuringute kohaselt on kõnealusel

krundil sademevee immutamine võimalik või mitte ja kas projekti koostas pädev isik või

mitte. Vastustajal tuli muudatusprojekti-2 puhul hinnata, seejuures kaebajate vastuväiteid

arvesse võttes, kas imbväljaku ulatumine Staadioni 63 hoone kaguküljele ning krundi

kõrguste erinevuse (Staadioni 65a hoone poolses osas on märgitud suurimaks kõrguseks

52,72, Staadioni 63 hoone poolses osas aga 51,32) ja kinnistu värava ette projekteeritud

põndaku koosmõjul sademevee võimalik kogunemine Staadioni 63 hoone vahetusse

lähedusse oli kooskõlas ehitisele esitatavatele nõuetele (EhS § 44 lg p 1) ega kujutanud endast

Staadioni 63 hoone elanikele püsivat ja üleliia koormavat negatiivset mõju (EhS § 44 p 4).

3-21-1957

45. Kohus leiab, et linnavalitsus ei ole muudatusprojektis-2 kajastatud sademevee

immutamise lahenduse nõuetelevastavuse ja ohutuse osas asjaolusid piisavalt välja selgitanud

ega kaebajate esitatud vastuväiteid ning nendest tõusetunud kahtlusi veenvalt ja tõendatult

ümber lükanud. Kaebajad on asjakohaselt viidanud ehitusalastele materjalidele, millest

tuleneb, et hoone vundamenti on vaja kaitsta veekahjustuste eest, selleks tuleb muu hulgas

juhtida vihmavesi töökorras sadevetesüsteemi ja hoonest eemale ning dreeni olemasolul ei

tohi sinna sajuvett juhtida (vt nt „Vundament ja sokkel“, Muinsuskaitseamet, lk 2, dtl 175–

176; „Elamu kuivendussüsteem. Dreenide ja sajuveetorude paigaldus“, Uponor Eesti OÜ, lk-d

2 ja 5, dtl 177–184). Staadioni 63 hoone ümber ja/või alla ei ole paigaldatud drenaaži ning

arendaja ehk kolmas isik I on olnud sellest teadlik (vt nt kolmanda isiku I 12.10.2021. a

seisukohtade p 2.8; dtl 392). Veel on kaebaja toonud välja standardi EVS 848:2013

„Väliskanalisatsioonivõrk“ punktis 5.2.3 märgitu, et kanalisatsioonivõrgu rajatised ei tohi

ohustada keskkonda, läheduses paiknevaid hooneid ega rajatisi (kaebajate 19.04.2023. a

seisukoha lk 6, dtl 647). Kohtu hinnangul võib projekt ja ehitamine, mis on vastuolus

eelnevalt viidatud materjalides esitatud soovitustega, olla vastuolus ka EhS §-st 7 tuleneva

nõudega projekteerida ja ehitada ehitis hea tava kohaselt. Kohtupraktikast tulenevalt on „hea

ehitustava“ määratlemata õigusmõiste, mille sisustamine jääb kohtu kaalutlusõiguse piiresse

(vt Riigikohtu 28.03.2012. a otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 23 ja seal viidatud praktika). See, et

ehitamine ja ehitis vastab soovitusliku iseloomuga standardile, loob eelduse, et ehitamisel on

järgitud head tava ja ehitis vastab nõuetele (vt Riigikohtu 31.01.2017. a otsus asjas nr 3-3-1-

69-16, p 34).

46. Staadioni 63 ja Staadioni 65a korterelamute sademevee kogumise, ärajuhtimise ja

immutamise süsteemile andis kohtumenetluses tellitud ekspertiisis (koostatud 28.06.2023, töö

nr 23–707/2023, dtl 748–762) enda hinnangu riiklikult tunnustatud ekspert (alates 01.09.2023

registreeritud eraekspert) M. Poola. M. Poola ekspertiisi valdkonnaks on ehitustehniline

ekspertiis vee- ja kanalisatsioonirajatistele, vee- ja reoveepuhastitele, keskkonnarajatistele ja

hüdrotehnilistele ehitistele (vt riiklikult tunnustatud ekspertide nimekiri seisuga 08.02.2023

aadressil:

https://www.ekei.ee/sites/www.ekei.ee/files/elfinder/RTE%20andmed

%20kodulehel%202023-4.pdf ning registreeritud eraekspertide nimekiri seisuga 08.11.2024

aadressil:

https://www.ekei.ee/sites/www.ekei.ee/files/2024-11/faili-ree-nimekiri-2024-13-

koopia_657f5d.pdf). Kuni 31.08.2023 kehtinud kohtuekspertiisiseaduse § 12 lg 1 kohaselt ei

olnud isiku riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja kandmise eelduseks see, et isik pidi

omama kutsealal tegutsemiseks nõutavat tegevusluba või kehtivat litsentsi või kutsetunnistust

(vrd kehtiva kohtuekspertiisiseaduse § 26 lg 1 p 3). Kehtiva kohtuekspertiisiseaduse § 44

kohaselt muutusid riiklikult tunnustatud eksperdid uue seaduse jõustumisega registreeritud

eraekspertideks, kui nad teatasid enda nõusolekust jätkata registreeritud eraeksperdina kuni

riikliku tunnustuse kehtivusaja lõppemiseni. Kutsetunnistuse olemasolu nõuet sellisel juhul

eksperdina jätkamiseks kohtuekspertiisiseadusest ei nähtu. Seega ei anna vastustaja väited M.

Poolal kutsetunnistuse puudumisest alust pidada tema koostatud eksperdiarvamust nõuetele

mittevastavaks või ebapädevaks. Samuti jäävad paljasõnalisteks vastustaja väited eksperdi

erapoolikusest. Ühtegi tõendit selle kohta, et ekspert oleks olnud kaebajaid varasemalt samal

teemal nõustanud, kohtule esitatud ei ole. Ka eksperdi poolt kaebajate poolt talle antud fotode

kasutamine ei saa muuta eksperdihinnangut erapoolikuks, kuivõrd vaidlus puudub selles, et

tegemist oli reaalset ehitustegevust kajastavate fotodega, mille kasutamisega nõustus ka

objekti ülevaatusel kohal viibinud kolmanda isiku I esindaja.

46.1.

Valminud ekspertiisis toob ekspert välja, et kõnealusele kinnistule on projekteeritud ja

rajatud sadevete kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteem, millesse on ühendatud

Staadioni 63 ja Staadioni 65a hoonete katuselt tulev sadevesi ja kivikattega parkla-ala

3-21-1957

sadeveed. Staadioni 65 elamu sadevete ärastamine on teostatud eraldi ärajuhtimise ja

immutussüsteemiga. Ekspert on tuginenud OÜ GPK Partnerid poolt 26.11.2019 koostatud

teostusjoonisele („Tartu maakond, Tartu linn, Staadioni tn. 65a. Vee-, sademevee- ja

reoveetorustiku teostusjoonis“, töö nr T-406-19, dtl 763, edaspidi ka teostusjoonis). Eksperdi

sõnul on teostusjooniselt näha, et Staadioni 63 elamu katuselt korjatav sadevesi on suunatud

Staadioni tänavapoolses osas sadeveetorustikku, mis on ühendatud värava ees asuvasse

restkaevu. Elamu õuepoolse katuse pool vett on suunatud Staadioni 65 jaoks rajatud

sadeveetorustikku ja teine pool juhitakse Staadioni 63 elamu kõrval, enne põndakut asuvasse

restkaevu. Toruühendus pole tehtud kaevu, vaid selle killustikalusesse. Staadioni 65a elamu

ehitamise käigus rajati hoone katuselt sadevee kokkukorjamiseks ja ärajuhtimiseks ümber

hoone sadeveetorustik, mille veed juhiti parkla-alale eelnevalt ehitatud restkaevu ja sealt edasi

eelpool kirjeldatud sadeveesüsteemi. Sellega suurenes kokku korjatud (katused, restkaevud

parkla-alal) vee arvutuslik vooluhulk 5,8 l/s-lt 14,18 l/s-le, st peaaegu 3 korda.

46.2.

Eksperdi sõnul võiks nn puhveralana projekteeritud immutusväljak küll vastu võtta

otse parkla kivisillutisele langeva sadevee, mida ei juhita restkaevu, aga mitte Staadioni 65a

elamu katuselt kogutud sadevett, kuna see on juhitud restkaevu ja sealt edasi

sadeveetorustikku. Killustiku veeimavus ajas väheneb, mis veelgi suurendab mööda katendit

voolava vee hulka ja lisab koormust restkaevudele ja sadevee ärajuhtimise torustikule. Kui

palju sadeveest satub Staadioni 63 elamu vundamendi alla ja milline on selle vee liikumise

pikaajaline mõju ehitisele, on eksperdi hinnangul raske ennustada. Eksperdi väitel on vee

lekked läbi vundamendi/keldri seina korteri nr 2 keldriboksi põhjustatud sadevee suurte

vooluhulkade suunamisest Staadioni 63 elamu kõrval asuvasse restkaevu ja seda ümbritsevale

alale (enne „põndakut“), kust see intensiivselt imbub pinnasesse ja sealt keldrisse.

46.3.

Kokkuvõtlikult on ekspert leidnud, et projekteeritud immutusala parkla all ei täida ega

saakski täita sadevee ja eriti Staadioni 65a maja katuselt tuleva vee immutamise ülesannet,

kuna katuselt tulev vesi ei ole immutusalal juhitud (puudub jaotustorustik) ning immutusala

asub osaliselt ka kõrguslikult kõrgemal restkaevust, kuhu katuselt tulev vesi juhitakse. Samuti

ei soosi sadevee immutamist kinnistu maapinna lang, mis on suunatud Staadioni tänava poole

ja laiemas pildis Emajõe ürgoru poole. Kuna kinnistule kolmanda, st Staadioni 65a

korterelamu ehitamisel ei lisandunud mingit lisaala sadevee immutamiseks, suurenes

ärajuhitava vee vooluhulk ca 3 korda. Põndaku ehitamisega takistati küll mööda kivikatendit

voolava vee hulka, aga see suurendas Staadioni 63 hoone vahetus läheduses asuva restkaevu

täitumist ja maapinda imenduva vee hulka, mis põhjustab ka vihmasel perioodil hoone

keldrisse vee tungimist.

47. Eksperdiarvamusele on esitanud endapoolsed seisukohad Staadioni 65a

muudatusprojekti-2 ning veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti koostanud Osaühingus

Tari töötav projektijuht (11.07.2023. a e-kiri Tartu linnale, dtl 856–858). Tegemist on

vastustaja poolt kohtule esitatud eriteadmistega isiku kirjaliku arvamusega, mida kohus

hindab dokumentaalse tõendina (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg 2, HKMS

§ 56 lg 2).

47.1.

Viidatud arvamuses selgitas Osaühingu Tari projektijuht, et Staadioni 65a

asendiplaanile ja koondvõrkude plaanile kanti immutusalade ja torustike asukohad vastavalt

arendaja ja Tartu Vesi AS kokkuleppele teostusjooniste alusel. Veel märkis ta, et kindlasti on

ebaõige väita, et sademeveesüsteem võib kahjustada Staadioni 63 kortermaja. See, et niiskuse

hulk pinnases suurenes, on võimalik, aga pole alust arvata, et see suurenemine oli lubamatult

suur. Süsteemi saaks vigaseks pidada siis, kui on selge, et süsteemi tõttu satub konkreetsesse

kohta liiga palju sadevett. Praegu ei ole alust seda väita. Ehitis ise, antud juhul Staadioni 63

3-21-1957

hoone, peab vastu pidama mõistlikes piirides pinnasevee mõjudele. Staadioni 63 hoone on

ehitatud 1889. aastal, vundament on ilma hüdroisolatsioonita ning on arusaamatu, kuidas saab

väita, et keldri niiskumise probleemi pole varem olnud. Isegi kui varasemalt on pinnas olnud

vähem niiske, ei saa hoone omanik eeldada, et see ei muutu. Mõjutusi võivad tingida

ehitustööd naaberkrundil, aga ka oluliselt kaugemal. Ebapiisavalt niiskuse vastu kaitstud

hoone omanik ei saa kõigilt teistelt nõuda, et tema krundi niiskusrežiim püsiks aastakümneid

stabiilsena. Hoonete kaitsmine pinnasevee eest tagatakse vajadusel hoone projektiga

(hüdroisolatsioon, drenaaž). Lisaks, fotod, mida ekspert ei kasutanud, lubavad arvata, et

Staadioni 65a elamu ehituse käigus on rajatud parkla alla imbala. Kindlasti arvestaks rajatud

süsteem kinnistu eripäradega paremini, kui see ühendataks tänava sademeveetorustikuga,

samuti võiks eemaldada Tartu Vesi AS nõudmisel ehitatud põndaku. Osaühingu Tari

projektijuht leidis kokkuvõtlikult, et hoolimata ekspertarvamuses välja toodud puudustest,

täidab sademeveesüsteem oma ülesande – vihma tagajärjel ei jää püsivaid lompe ja

sademevesi ei ujuta midagi üle.

48. Kohus leiab käesolevas asjas koostatud eksperdiarvamuse pinnalt, et Staadioni 65a elamu

muudatusprojektis-2 ette nähtud lahendus ei ole kooskõlas ehitusvaldkonnas kehtiva hea

tavaga. Eksperdi hinnangust tuleneb selgelt, et nn puhveralana projekteeritud immutusväljak

ei saaks võtta vastu Staadioni 65a elamu katuselt kogutud sadevett, mis on juhitud restkaevu

ja sealt edasi sademeveetorustikku. Immutusalal puudub jaotustorustik ning restkaev, kuhu

katuselt tulev vesi juhitakse, on osast immutusalast kõrguslikult madalamal. Kokkuvõtlikult

on sademevee suured vooluhulgad, mis Staadioni 65a elamu ehitamisega suurenesid peaaegu

3 korda, suunatud Staadioni 63 elamu kõrval asuvasse restkaevu ja seda ümbritsevale alale

enne põndakut, kust see intensiivselt imbub pinnasesse ja sealt ka Staadioni 63 hoones

asuvasse keldrisse. Ekspert on selgesõnaliselt leidnud, et eeltoodu on põhjustanud lekkeid läbi

Staadioni 63 hoone vundamendi/keldri seina korteri nr 2 keldriboksi. Eksperdi seda hinnangut

ei saa ümber lükata Osaühingu Tari projektijuhi poolt välja toodud asjaolu, et tegelikkuses oli

parkla-alale immutusväljak rajatud (foto projektijuhi 07.11.2023. a e-kirjas, dtl 856), kuivõrd

eksperdi hinnang projekteeritud sademeveesüsteemile tugineb projektidele ja teostusjoonisele,

mitte sellele, mis tegelikkuses ehitati. Eksperdi hinnangust saab selgelt järeldada, et ka

projektis märgitud ulatuses imbväljaku tegeliku rajamise korral oleks Staadioni 63 hoone

restkaevu läheduse tõttu niiskusest ohustatud.

49. Kohus leiab, et M. Poola eksperdihinnang kinnitab seda, et vastustaja jättis

muudatusprojekti-2 kooskõlastamise menetluses kaebajate välja toodud väited projekteeritud

sademeveesüsteemi mittevastavusest heale tavale ja sellest tulenevast ohust vajalikul määral

kontrollimata. Vastustaja 23.04.2021. a otsuse põhjendused, muu hulgas väide, et

veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti on koostanud vastava kutsetunnistusega insener,

ei saa seetõttu veenvalt ümber lükata kaebajate esitatud kahtlusi, mida toetab ka

kohtumenetluses antud eksperdi hinnang. Haldusorgan on sellega rikkunud tal lasuvat

uurimiskohustust (HMS § 6), mis on mõjutanud muudatusprojekti-2 nõuetelevastavuse

sisulist hindamist ning toonud kaasa muudatusprojekti-2 kooskõlastamise materiaalse

õigusvastasuse. Kohtumenetluses esitatu pinnalt on piisava selgusega tuvastatav, et kaebajate

osutatud sademeveesüsteemi puuduste näol on tegemist ehitisele esitatavatele nõuetele,

eelkõige heale ehitustavale, mittevastavusega EhS § 44 p 1 tähenduses. Kohtu hinnangul

hõlmab hea ehitustava mõiste ka seda, et kinnistule sademeveesüsteemi projekteerimisel ja

ehitamisel oleks arvestatud sellesse suunduvat (sh suurenevat) vee vooluhulka ning see oleks

võimeline vett ära juhtima, ilma et vesi kahjustaks sademeveesüsteemi läheduses paiknevaid

kinnisasju. Hea ehitustavaga ei saa olla kooskõlas see, kui teadvalt projekteeritakse

sademeveesüsteem, mis võib hakata kahjustama samal kinnistul paikneva hoone vundamenti,

3-21-1957

kuna see ei ole (ehitajale teadaolevalt) niiskuse eest piisaval määral kaitstud. Seejuures ei oma

tähtsust kolmanda isiku I väited ja esitatud tõendid sellest, et maapind Staadioni 63 hoone

vundamendi kõrval ei ole hoone poole kaldu – eksperdihinnangust nähtuvalt ohustab vesi

hoonet pinnasesse imendumise kaudu. Praegusel juhul ei saa välistada, et heale ehitustavale

mittevastavalt projekteeritu ja sellest tingitud Staadioni 63 hoone vundamendi liigniiskusega

ohustatus kujutab endast Staadioni 63 hoone elanikele püsivat negatiivset mõju, mis on üleliia

koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4).

50. Eeltoodut kokkuvõttes leiab kohus, et kaebus Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr

O-21-0003 õigusvastasuse tuvastamiseks kinnistule projekteeritud sademeveesüsteemi

puudutavas osas tuleb rahuldada.

V

51. Kaebajad leiavad, et Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a otsusega nr 481 on õigusvastaselt

väljastatud Staadioni 65a korterelamule kasutusluba osas, mis puudutab kinnistule rajatud

sademeveesüsteemi.

52. EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas

ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusloa

andmisest keeldumise alused on sätestatud EhS §-s 55. Vastavalt EhS § 55 p-le 1 keeldub

pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele. Kasutusloa andmisel ei

kontrolli haldusorgan mitte üksnes ehitise vastavust ehitusprojektile, vaid ka ehitise

nõuetelevastavust laiemalt. Muu hulgas tuleb haldusorganil kasutusloa väljastamise

otsustamisel hinnata ka seda, kas kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa

kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too kaasa kolmandate isikute õiguste

ülemäärast riivet või rikkumist (vt Riigikohtu 11.10.2016. a otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 32 ja

seal viidatud praktika). Kasutusluba ei saa väljastada ehitisele, mis on ohtlik inimese elule,

tervisele, varale või keskkonnale, ning kasutusloa väljastamiseks pädev haldusorgan peab

tagama kasutusloa andmise menetluses ehitisest lähtuda võivate ohtude asjatundliku ja

objektiivse hindamise, kaasates vajaduse korral menetlusse teisi haldusorganeid või eksperte

(vt Riigikohtu 08.06.2021. a otsus asjas nr 3-17-2591, p-d 17 ja 18). Kui ehitisele kasutusloa

andmise menetluses ilmnevad asjaolud, mis viitavad ohu olemasolule, kuid haldusorganil

puuduvad piisavad andmed otsustamaks, kas kahju saabumine lähitulevikus on tõenäoline,

siis on ka EhS alusel tegemist ohukahtluse olukorraga. Sellises olukorras on haldusorganil

uurimispõhimõttest (HMS § 6) tulenevalt kohustus enne kasutusloa väljastamist ehitisest

lähtuva ohu olemasolu või puudumine välja selgitada ning jõuda vajalikku hoolsust

rakendades ja vajaduse korral täiendavaid andmeid kogudes selgusele, kas ehitisest lähtub

konkreetne oht või mitte. Hindamine peab toimuma seda põhjalikumalt, mida olulisemat hüve

ähvardava kahju saabumise võimalusele ohukahtlus viitab. Kui kasutusloa andmise

menetluses on haldusorganil ohukahtlus tekkinud või pidi objektiivse ja asjatundliku

hinnangu järgi tekkima, kuid jääb kõrvaldamata, siis on kasutusluba igal juhul õigusvastane

sõltumata sellest, kas ehitisest lähtuv oht tegelikult esines. (Vt Riigikohtu 08.06.2021. a otsus

asjas nr 3-17-2591, p 19)

53. Kohus leiab, et praegusel juhul on olnud vastustajale kasutusloa andmise menetluses

teada asjaolud, mis viitasid sademeveesüsteemiga seotud ohu kahtlusele, mis oli sealhulgas

piisavalt tõsine, s.o seondus ohuga Staadioni 63 hoone püsivusele, kuid mille olemasolu või

puudumise jättis vastustaja nõuetekohaselt välja selgitamata. Kaebajate poolt enne kasutusloa

väljastamist haldusorganile esitatud väited ja 07.06.2020 tehtud pilt Staadioni 63 hoone

korteri nr 2 keldrile tekkinud niiskuskahjustustest (dtl 122, 168, 547) olid kohtu hinnangul

sellise ohu kahtluse tekkimiseks piisavad. See, et sademeveesüsteemist tulenev oht Staadioni

3-21-1957

63 hoone vundamendile on reaalne ja piisavalt tõsine, on saanud kinnitust käesoleva

kohtumenetluse raames koostatud eksperdihinnangus. Samuti leidis kohus käesolevas otsuses

eespool, et vastustaja andis õigusvastaselt kooskõlastuse Staadioni 65a hoone ehitusprojekti

muudatusprojektile-2 osas, milles see käsitles Staadioni tn 63//65//65a kinnistule

projekteeritud sademeveesüsteemi, millesse on ühendatud Staadioni 63 ja Staadioni 65a

hoonete katuselt tulev sademevesi ja kivikattega parkla-ala sadeveed. Ehitusloa õigusvastasus

ei välista küll alati kasutusloa andmist, kuid õigusvastasele ehitisele saab anda õiguspäraselt

kasutusloa vaid juhul, kui ehitusloa muutmine või kehtetuks tunnistamine ei ole võimalik

(näiteks kui ehitusloa adressaadi usalduse kaitse kaalub üles avaliku või kolmandate isikute

huvi) (Riigikohtu 30.11.2010. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 20). Praegusel juhul selliseid

asjaolusid ei esine ning Staadioni 65a hoone kasutusluba on sademevee kogumise,

ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas õigusvastane ning tuleb tühistada nii

vastustaja poolt nõuetekohaselt uurimiskohustuse täitmata jätmise kui ka ehitusloa (s.o

täpsemalt ehitusprojekti muudatusprojekti-2) vastavas osas õigusvastasuse tõttu.

54. Seega tühistab kohus Tartu Linnavalitsuse 27.04.2021. a otsuse nr 481 Staadioni tn 65a

korterelamule kasutusloa väljastamise kohta osas, milles see puudutab Staadioni tn

63//65//65a kinnistule projekteeritud sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise

süsteemi. Kasutusloa tühistamise korral tuleb haldusorganil teha isikule ettekirjutus

õiguspärase olukorra saavutamiseks (vt Riigikohtu 30.11.2010. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p

21).

VI

55. Kohus leiab, et kaebus on põhjendatud ka osas, milles kaebajad paluvad tühistada Tartu

Linnavalitsuse 28.06.2021. a korralduse nr 746 ehk vaideotsuse osas, mis puudutab

sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi.

56. Arvestades, et vastustaja kooskõlastas õigusvastaselt muudatusprojekti-2 ning väljastas

õigusvastaselt kasutusloa Staadioni 65a hoonele kasutusloa sademeveesüsteemi puudutavas

osas, olid kaebajate vaided põhjendatud. Vaideotsuses esitatud vastustaja põhjendused ei ole

kooskõlas käesolevas kohtuotsuses eespool tehtud järeldustega ning jätavad arvestamata

kaebajate esitatud väidete tõsidusega ega tugine asjaolude põhjalikule uurimisele. Vastustaja

on jätnud küll kaebajate vaide muudatusprojekti-2 kooskõlastamise otsusele lõppjäreldusena

õigesti HMS § 85 p 4 alusel rahuldamata, sest selle kehtetuks tunnistamine ei olnud selle

kehtivuse kaotamise tõttu enam võimalik. Kuivõrd vaie on aga jäetud selles osas rahuldamata

põhjendustel, mis ei ole kohtu hinnangul õigusaktidega kooskõlas (vt eespool esitatud kohtu

põhjendusi Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 ja 27.04.2021. a

korralduse nr 481 õigusvastasusest), mõjutas see siiski vaideotsuse õiguspärasust ning

vaideotsus tuleb tühistada ka osas, mis puudutab Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsust nr

O-21-0003 sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas.

57. Eeltoodud põhjendustel tühistab kohus Tartu Linnavalitsuse 28.06.2021. a korralduse nr

746 sademevee kogumise, ärajuhtimise ja immutamise süsteemi puudutavas osas.

VII

58. Kohus leiab kokkuvõtlikult, et kaebajate kaebus tuleb jätta Tartu Linnavalitsuse

23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osaliselt tühistamise nõudes läbi vaatamata ja Tartu

Linnavalitsuse 23.04.2021. a otsuse nr O-21-0003 osalise tühisuse tuvastamise nõudes

rahuldamata. Kohus rahuldab kaebuse muus osas ehk Tartu Linnavalitsuse 23.04.2021. a

otsuse nr O-21-0003 osalise õigusvastasuse tuvastamise nõudes, Tartu Linnavalitsuse

27.04.2021. a otsuse nr 481 osalise tühistamise nõudes ja Tartu Linnavalitsuse 28.06.2021. a

3-21-1957

korralduse nr 746 osalise tühistamise nõudes. Selliselt on kohtu hinnangul kaebus rahuldatud

100% ulatuses, kuivõrd läbi vaatamata ja rahuldamata jäänud nõuetega alternatiivselt esitatud

õigusvastasuse nõude on kohus tervikuna rahuldanud.

59. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui

kohtule kuludokumente ja menetluskulude nimekirja ei esitata, siis menetluskulusid välja ei

mõisteta (HKMS § 109 lg 1). Vastavalt HKMS § 108 lg-le 8 hüvitab kolmanda isiku

menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei

pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda.

60. Kohtule 10.05.2024 esitatud menetluskulude nimekirja (dtl 946–948) kohaselt oli selleks

ajaks kaebajatele osutatud õigusabi mahus 38,75 h, detsembris 2022. a (2 h) tunnihinnaga 130

eurot ja seejärel tunnihinnaga 140 eurot, kokku summas 6050,60 eurot (sh käibemaks).

Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus poolt on kaebajatele väljastatud järgmised arved: nr 19041

(31.12.2022, dtl 949), nr 19331 (31.03.2023, dtl 650, 950), nr 19426 (19.04.2023, dtl 651,

951), nr 19669 (30.06.2023, dtl 952), nr 19815 (31.07.2023, dtl 953), nr 19962 (30.09.2023,

dtl 954), nr 20107 (31.10.2023, dtl 955) ja nr 20630 (10.05.2024, dtl 956). Kaebajad esitasid

täiendava menetluskulude nimekirja kohtule 29.10.2024 (dtl 1045–1047), mille kohaselt

osutati kaebajatele täiendavalt õigusabi mahus 16,5 h tunnihinnaga 140 eurot kokku summas

2818,20 eurot (sh käibemaks). Kohtule esitati täiendavalt arved nr 20663 (30.04.2024, dtl

1050), nr 20630 (10.05.2024, dtl 1048), nr 20797 (31.05.2024, dtl 1051) ja nr 21062

(31.08.2024, dtl 1049). Kokku on kaebajad kandnud õigusabikulusid 8868,80 eurot (kokku

55,25 h). Sellele lisandub kaebajate tasutud riigilõiv 45 eurot ning ekspertiisikulud 2400

eurot.

61. Staadioni Varahaldus OÜ leiab, et kaebaja kulud õigusteenusele ei ole põhjendatud

ennekõike põhjusel, et kaebajate lepinguline esindaja liitus kohtumenetlusega, mis algas

26.08.2021, alles poolteist aastat hiljem, seega oli esindaja liitumise ajaks sisulise mahu

poolest ära toimunud ligi kolmveerand kohtumenetluse mahust. Kolmanda isiku I hinnangul

saaks olla põhjendatud ¼ kaebajate menetluskulude nimekirjas näidatud kulust või ¼

kolmanda isiku I kohtu poolt põhjendatuks ja vajalikuks hinnatud menetluskulude mahust.

62. Kaebajate poolt menetluskulude kandmine või kandmise kohustus on HKMS § 109 lg-te

1 ja 11 nõuete kohaselt tõendatud. Menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel

tuleb kohtul arvestada läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti

menetluse kestust (Riigikohtu 15.12.2014. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-67-14, p 32.1).

63. Kohus leiab, et isegi kui asjas lahendamisel olnud õiguslikke probleeme ei saa pidada

kuigivõrd keerukaks, siis on asi siiski olnud mahukas ja menetlus on kestnud pikalt ning asjas

on olnud vajalik hinnata ja läbi töötada suures mahus ehitusvaldkonna spetsiifilisi materjale.

Kohus ei nõustu kolmanda isikuga I, et kaebajate menetluskulusid tuleks vähendada põhjusel,

et esindaja ei liitunud kohtumenetlusega kohe selle algusest. Kaebajate esindaja on esitanud

käesolevas asjas kaebajate nimel kohtule esimese menetlusdokumendi 19.04.2023 ning

selleks ajaks oli kohtumenetlus tõepoolest kestnud üle pooleteise aasta, mil kaebajad olid

osalenud menetluses ilma esindajata. Kuigi kohtumenetlusega liitumisel nõustus esindaja ka

kaebajate varem esitatud seisukohtadega neid üle kordamata, ei tähendanud see siiski seda, et

täiendavate seisukohtade esitamiseks, sh kohtunõuete täitmiseks oleks esindajal puudunud

vajadus end vaidluse asjaolude ja kohtumenetluse materjalidega põhjalikult kurssi viia.

Arvestades, et esindaja poolt esimese menetlusdokumendi esitamise ajaks koosnes kohtuasja

digitoimik 641 leheküljest, tuleb pidada 19.04.2023. a seisukoha (ca 6 leheküljel)

koostamisele koos sellele eelnenud asja materjalidega tutvumise ja 2022. a detsembris kliendi

nõustamisega kokku kulunud 19 tundi põhjendatuks. Kohtu hinnangul on olnud põhjendatud

3-21-1957

ka ülejäänud menetlusdokumentidele ning kohtu ja kaebajatega suhtlusele kulunud aeg. Küll

aga on kohtule pärast menetluse uuendamist (30.07.2024. a määrusega) esitatud korduvalt

10.05.2024. a arve nr 20630 (dtl 956, 1048; 982,10 eurot, esindaja tööd 5,75 h). Lisaks ei pea

kohus võimalikuks HKMS § 109 lg 1 alusel aktsepteerida 29.10.2024 kohtule esitatud

30.04.2024. a arvel nr 20663 (dtl 1050) märgitud kulu (256,20 eurot, esindaja tööd 1,5 h,

kohtule arusaadavalt esindamine 2023. a novembris ja 2024. a aprillis), sest hiljemalt

10.05.2024 tekkinud menetluskulude kohta oleks tulnud kohtule tõendid esitada hiljemalt

10.05.2024 (vt kohtu 09.04.2024. a määrus). Seega peab kohus põhjendatuks kaebajate

esindaja poolt kaebajate esindamisele kulutatud ajaks 48 tundi ning kaebajate põhjendatud

õigusabikuluks 7630,50 eurot (sh käibemaks).

64. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kaebuse rahuldamise tõttu vastustajalt koos

ekspertiisikulude ja riigilõivuga kaebajate menetluskulude katteks välja 10 075,50 eurot

(7630,50+2400+45).

65. HKMS ei sätesta alust väljamõistetavatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust

kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni viivise väljamõistmiseks ega viita

vastavas osas TsMS-le (TsMS § 177 lg 4; vt ka Riigikohtu 15.02.2021. a otsus asjas nr 3-18-

2294, p 27). Seega jääb rahuldamata kaebajate 19.04.2023. a menetlusdokumendis esitatud

taotlus väljamõistetavatelt menetluskuludelt lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivise väljamõistmiseks.

66. Nii kolmanda isiku I menetluskulud kui ka ülejäänud menetlusosaliste võimalikud

menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 8 ls 2 ja § 109 lg 1 ls 4 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)