3-23-1355/30 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Maili Lokk ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. november 2024, Tartu

Haldusasja number

3-23-1355

Haldusasi

Y.Y. kaebus Võru Vallavalitsuse 16. mai 2023. a

korralduse nr 308 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 21. märtsi 2024. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Y.Y. apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant Y.Y.

esindaja v.adv Tarmo Pilv

Vastustaja Võru vald

Kolmas isik X.X.

esindaja Feliks Luiksaar

RESOLUTSIOON

1. Võtta apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõendid asja juurde.

2. Jätta Y.Y. apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 21. märtsi 2024. a

otsus muutmata.

3. Mõista Y.Y.-lt X.X.-i kasuks välja menetluskulu 240 eurot. Ülejäänud osas jätta

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

4. Kohtulahendi avaldamisel asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimed tähemärkidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 30. detsember 2024.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Võru Vallavalitsus otsustas 25. septembri 2018. a korraldusega nr 602 „Maa ostueesõigusega

erastamine“ anda nõusoleku kaebajal ostueesõigusega erastada Võru vallas Madala külas Xxx

maaüksus pindalaga 34,08 ha. Võru Vallavalitsus otsustas 18. detsembri 2018. a korraldusega

nr 813 „Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine“ tagastada kolmandale isikule Võru

vallas Madala külas Xxx maaüksus suurusega 7,09 ha. Tagastamata jäänud maa 0,95 ha

ulatuses otsustati kompenseerida. Mõlemad korraldused vaidlustati kohtus (haldusasjad nr xxx

ja nr xxx), misjärel on korraldus nr 602 tühistatud ja korraldus nr 813 kehtetuks tunnistatud.

2. Pärast menetluse uuendamist määras Võru Vallavalitsus 21. märtsi 2023. a korraldusega nr

180 kaebaja omandis oleva sauna teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavalt 3.

mail 2022. a koostatud sauna teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekule, ligikaudse

pindalaga 150 m2, asukohaga XXX, Võru vald, Madala küla (dtl 169-175).

3. Võru Vallvalitsus tunnistas 16. mai 2023. a korraldusega nr 308 kehtetuks oma 21. märtsi

2023. a korralduse nr 180 tagasiulatuvalt alates 21. märtsist 2023.

4. Kaebaja esitas 15. juunil 2023 Tartu Halduskohtule kaebuse Võru Vallavalitsuse 16. mai

2023. a korralduse nr 308 tühistamiseks.

Kaebuse kohaselt on vastustaja põhjendamatult eeldanud Maa-ameti poolt 4. aprilli 2023. a vastuses

märgitu põhjal, et korraldus nr 180 on õigusvastane, kuna saun-aiamaja paikneb ligikaudu pooles

ulatuses maakasutusõigusega, kuid ehitusõiguseta õue-aiamaal ja ülejäänud pooles ulatuses alal,

millele ei olnud antud maakasutusõigust õue-aiamaana. Asjaõigusseaduse rakendusseaduse

(AÕSRS) § 14 lg 1 kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa

(juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on maatüki oluline osa. Seega sätestab eeltoodu

sõnaselgelt, et ehitise püstitamiseks on vajalik üks kahest – kas maakasutusõigus või ehitusluba.

Kaebajal on juba 2018. a vastustaja korraldusest nr 573 ja kohtulahenditest tulenevalt tekkinud

õiguslik kindlus ja teadmine, et temale kuuluv hoone on püstitatud õiguspäraselt. Tänases olukorras

kaalub kaebaja isiklik huvi üles avaliku huvi (sh puudutatud isiku huvi). Vastustaja on jätnud huvid

kaalumata ja ehitist puudutavad asjaolud tervikuna hindamata. Andes välja vastandlikke korraldusi

ja jättes korralduse nr 308 andmisel arvestamata varasemalt asjas tehtud ja täna kehtivad lahendid,

on vastustaja rikkunud usalduse arvestamise kohustust.

5. Vastuses kaebusele vaidles Võru vald kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Vastustaja selgitas, et Lasva Vallavalitsuse 16. jaanuari 2013. a korralduse nr 4 alusel tagastati

endisest Xxx talu maast 33,15 ha. Tagastamata jäi 8,04 ha. Nimetatud osa tagastamine on viibinud

vaidluse tõttu, kas kaebajale kuuluv Võru vallas Madala külas olev saun-aiamaja asub õigustatud

subjektile tagastataval Xxx talu maal ja kas tegemist on seadusliku ehitisega.

Maakasutusõiguse ja ehitise õiguspärasuse tõendamiseks ei ole kaebaja vallale ostueesõigusega

erastamiseks vajalikke dokumente esitanud.

Kuna Võru Vallavalitsusel oli kahtlus kaebaja maakasutusõigust tõendavatele dokumentidele

õigusliku hinnangu andmise osas, pöördus Võru Vallavalitsus 7. veebruari 2023. a kirjaga nr 4-

1/595 Maa-ameti poole sooviga saada erastamise korraldaja seisukoht. Soovides mitte rikkuda

kohtuasjas nr xxx kohtu poolt määratud toimingute tegemise tähtaega ja arvestades vallavalitsuse

istungite toimumise kalendrit, võttis vastustaja 21. märtsi 2023. a korralduse nr 180 vastu enne

Maa-ameti 4. aprilli 2023. a kirja nr 6-13/23/2662-3 laekumist.

Kohtuasjas xxx tuvastatud asjaolu ei tõenda kaebajale kuuluva ehitise seaduslikkust. See on ümber

lükatud ka Tartu Halduskohtu otsusega haldusasjas xxx, kus kohus leidis, et piir erastatava

maaüksuse ja tagastatava maaüksuse vahel on kindlaks tegemata.

AÕSRS § 14 lg-st 1 tulenevalt on ehitis õiguspärane, kui sellel on nii maakasutusõigus kui ka

ehitusluba. Kaebajale kuuluva saun-aiamaja osas puudub vaidlus saun-aiamaja ehitusloa olemasolu

üle. Hoone sauna osale ega aiamaja osale ei ole väljastatud ehitusluba ja hoone omanik ei ole

esitanud Lasva vallale AÕSRS § 14 lg-st 11 tulenevalt sauna kohta koostatud ja kehtestatud korras

enne 1. novembrit 1991. aastat kinnitatud tüüpprojekti või ehitusprojekti.

6. Vastuses kaebusele vaidles kolmas isik kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kolmas isik selgitas, et asjas nr xxx jõustunud kohtuotsuse põhjendava osa p-s 15 on kohus lugenud

tuvastatuks, et Maa-ameti 27. juulil 2021 teostatud kontrollmõõtmisel tuvastati, et kaebaja kasutuses

olev saun-aiamaja jääb vanast talupiirist Xxx katastriüksuse poole ja seega asub saun-aiamaja maal,

mille tagastamist kolmas isik taotleb.

Õiguspärane ootus ei saa tekkida ebaõiguse alusel ja sellele ebaõigusele tugineda. Kaebaja on

igakülgselt teadlik sellest, et kolmas isik on kogu aeg – hetkel juba 30 aastat – võidelnud õiguslike

vahenditega oma õiguse eest saada tagasi kogu ulatuses omal ajal õigusvastaselt võõrandatud maa.

Nii vaidlusalune saun kui ka selle juurdeehitus asuvad mõlemad maaeraldusel nr 2, seega sellisel

maal, kuhu ehitamine oli juba maa eraldamisest saadik keelatud.

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

7. 21. märtsi 2024. a otsusega jättis Tartu Halduskohus kaebuse rahuldamata.

8. Halduskohus sedastas, et Maa-ameti 4. aprilli 2023. a vastusest nähtuvalt on saun-aiamaja

hoone sauna osa ebaseaduslik ehitis ja kaebajal ei ole õigust tagastataval maal asuva

ebaseadusliku ehitise juurde maad ostueesõigusega erastada.

9. Vastustaja tugines korralduse nr 180 andmisel tema käsutuses olevatele kaebaja

maakasutusõigust kinnitavatele tõenditele ja asus AÕSRS § 14 lg-t 1 tõlgendades seisukohale,

et ehitis on seaduslik, kui selle ehitamiseks on olemas kas maakasutusõigus või ehitusluba.

Sauna alusele maale on antud maakasutusõigus Eesti Põllumajandusprojekti Tartu osakonna

poolt 1974. aasta juunis-augustis koostatud ning Võru rajooni Lepassaare sovhoosi õue-

aiamaade mõõdistamise toimikus sisalduva õueaiamaa skeemi 14 alusel.

10. Vaidlustatud korralduse andmisel leidis vastustaja, et tõlgendas vääralt kaebaja

maakasutusõiguse alusel lubatud tegevusi ja tegelikkuses ei olnud sauna osas maakasutusõigust

ehitamiseks. Lisaks on AÕSRS § 14 lg 1 tegelikult mõte, et ehitis on ehitatud õiguslikul alusel

siis, kui sellel on nii maakasutusõigus kui ka ehitusluba. Seega on saun-aiamaja hoone sauna

osa ebaseaduslik ehitis.

11. Usalduse kaitse haldusakti kehtetuks tunnistamise vastu on välistatud selle vaidlustamise

perioodil (HMS § 67 lg 4 p 1). Vastustaja tunnistas oma 21. märtsi 2023. a korralduse

kehtetuks ajal, mil kolmas isik oli selle vaidemenetluses vaidlustanud. Seega ei saanud kaebajal

olla mingit kaitstavat usaldust. Praegusel juhul ei ole ilmnenud sedagi, et kaebaja oleks oma

tegevust vaidlustatud sauna teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise kehtima

jäämist usaldades korraldanud. Kokkuvõttes on vastustaja põhjendused piisavad HMS § 64 lg 3

kohaldamiseks.

12. Korralduse nr 180 kehtetuks tunnistamise menetlus ei ole iseenesest olnud väga põhjalik.

Muuhulgas ei nähtu asja materjalidest, et oleks toimunud menetlusosalise teavitamist

menetlusest ega ärakuulamist. Samas ei oleks ka kaebaja põhjalikum ärakuulamine

haldusaktide kehtetuks tunnistamise menetluses saanud kaasa tuua teistsugust tagajärge.

13. Tartu Halduskohus kohustas 25. jaanuari 2023. a otsusega asjas nr xxx vastustajat tegema

järgmised otsustused (resolutsiooni p 3, otsuse põhjendust p 21 (dtl 214, 222)). Kui vastustaja

jõuab järeldusele, et saun-aiamaja on täielikult või osaliselt püstitatud õiguslikul alusel, tuli

vastustajal määrata ehitise teenindamiseks vajalik maa 45 päeva jooksul arvates kohtuotsuse

jõustumisest. Kui saun-aiamaja ei ole püstitatud õiguslikul alusel, tuli vastustajal teha sama

tähtaja jooksul järgmine toiming või anda haldusakt, mis on suunatud kolmandale isikule maa

tagastamisele. Kohtuotsus jõustus 28. veebruaril 2023, seega vastustajale määratud tähtaeg

saabus 14. aprillil 2023. Pole põhjust kahelda vastustaja väites, et korralduse nr 180 andmisel

tuli lisaks kohtuotsusest tulenevale tähtajale arvestada vallavalitsuse istungite toimumise

kalendrit.

14. Maa-amet selgitas 4. aprilli 2023. a vastuses nr 6-13/23/2662-2 (dtl 187), et õueaiamaa

skeem 14 ei ole käsitletav ehitamiseks vajaliku maakasutusõigusena AÕSRS § 14 lg 1 mõistes.

Vald on tõendanud, et maakasutusõigus oli olemas, kuid II maatükki võis kasutada ainult

põllumaana, mitte ehitamiseks. MaaRS § 222 lg 1 kohaselt korraldab maa erastamist Maa-amet.

Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides

sätestatud erastamise eeltoiminguid. MaaRS § 38 lg 2 p 1 kohaselt on Maa-ametil maareformi

läbiviimisel õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel.

Seega on Maa-ameti seisukohad asja lahendava kohaliku omavalitsuse jaoks määrava

tähtsusega. Maa-ameti seisukohad on ka sisuliselt põhjendatud.

15. Piirinaabrite Y.Y. ja X.X.-i vaheline vaidlus piiriküsimuses on kestnud aastaid. Maa

erastamise ja tagastamise menetlustes on läbi mitme aastakümne olnud menetluses mitmed

kohtuasjad (mh haldusasjad nr xxx, 3-16-2400, xxx, xxx, xxx). Ühes haldusasjas tehtud

jõustunud kohtuotsused võivad olla teises asjas dokumentaalsed tõendid, mida kohus hindab

koos teises asjas kogutud tõenditega. Tõendite vastuolu korral hinnatakse vastuolulisi tõendeid

kogumis ning otsustakse, millised tõendid on kohtu jaoks veenvad. Kohustuslik on üksnes

kohtulahendi resolutsioon. Varasemate kohtuotsuse resolutsioonis ei ole siduvalt kindlaks

tehtud, et kaebajale kuuluv saun-aiamaja ei asu kolmandale isikule tagastataval õigusvastaselt

võõrandatud maal. Kuigi kohtuotsuses haldusasjas nr xxx on halduskohus leidnud, et Y.Y.-le

kuuluv saun-aiamaja ei asu kaebajale tagastataval õigusvastaselt võõrandatud Xxx talumaal, on

kaebaja esitanud vastutõendid, et saun-aiamajaks on kohtuotsuses nimetatud valet hoonet.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

16. Kaebaja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Halduskohtu otsuse tühistamist ning

uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldada.

Apellatsioonkaebuses selgitab kaebaja, et on näidanud korduvalt valmidust pakkuda kolmandale

isikule hüvitist või sama väärtusega maad asemele, kuna ta ei soovi lammutada enda kätega ehitatud

saun-aiamaja, mida kasutab perega tänase päevani tihedalt ning millesse on ta investeerinud nii

enda raha kui aega. Hoone lammutamine tekitaks talle nii materiaalset kui ka moraalset kahju.

Kaebaja hooldab ja korrapäraselt kasutab enda maad ning on rajanud sinna ka saun-aiamaja.

Kolmanda isiku maal kasvab rinnuni umbrohi ning maa on aastaringselt täielikult hooldamata ja

kasutamata.

Antud juhul ei ole hinnatud huvitatud isikute huvisid korrektselt ja igakülgselt. Maa tagastamisega

kolmandale isikule võetakse ära kaebajalt praktiliselt ligipääs enda hoonetele ja piir jookseks sõna

otseses mõttes maja räästa alt.

Hoone lammutamisega ja maa tagastamisega sunnitakse kaebaja sisuliselt oma sünnikodust

lahkuma, kuna saun-aiamaja lammutamise tulemusel puuduks talus pesemisvõimalus- ja

veevarustuse tagamine.

Kaebaja hinnangul on võimalik asja lahendamine kompromissiga selliselt, et saun-aiamaja jääb

kaebajale ja kaebaja maksab kolmandale isikule kompensatsiooni, mis arvutatakse välja sealkandis

asuva 150 m² maa keskmise hinna järgi või alternatiivselt kaebaja mõõdistab enda maast välja 150

m² puudutatud isikule, mille asukohas ja sobivuses lepitakse puudutatud isikuga ühiselt kokku.

17. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidleb vastustaja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta

see rahuldamata.

Vastustaja leiab, et kohus on otsuses punktides 18-31 põhjalikult analüüsinud Võru Vallavalitsuse

16. mai 2023 korraldusega nr 308 varasema korralduse kehtetuks tunnistamise asjaolusid ja

korralduse kehtetuks tunnistamisega kaasnevaid mõjusid kaebajale ning menetluse õiguspärasusust

ning jõudnud õigesti järeldusele, et vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja õigusi.

18. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidleb kolmas isik apellatsioonkaebusele vastu ja palub

jätta see rahuldamata.

Kolmas isik selgitab, et kaebaja teadis juba algusest peale, et maa, kuhu ta ehitas, oli vaid

põllumajanduslikuks otstarbeks kasutada antud, sinna ehitamine oli keelatud. Ta on olnud

pahauskne ehitaja, kes ehitas nimelt vanale Xxx talumaale, et saun-aiamaja abil erastada talu maad.

Inimesega, kes ei suuda oma käitumist kontrollida, on vägivaldne, on ähvardanud kolmandat isikut

ja tema perekonda, s.h tulirelvaga, ei saa mitte mingisugust kompromissi sõlmida.

Kaebaja elumaja asub mitukümmend meetrit vanast Xxx talu piirist eemal. Maja juures on kaebajal

olemas ka kaev, mida ta pole viitsinud puhastada. Maa tagastamisega endistes piirides säilib

kaebajal endiselt ligipääs kõikidele hoonetele, tal on endiselt võimalus kasutada vana eestiaegset

teed avalikule teele pääsemiseks.

Kaebaja on jätnud märkimata, et ta ise on juba ammu oma sünnikodust lahkunud. Ta on ehitanud

mitu kilomeetrit eemale uue maja koos kõrvalhoonetega. Seal on tema loomad ja majapidamine

juures ka saun.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

19. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Halduskohus on selgitanud, miks maa

ostueesõiguse erastamine hoone juurde on võimalik üksnes juhul, kui samaaegselt on hoone

omanikul nii maakasutusõigus kui ka ehitusluba. Samuti on halduskohus ammendavalt

põhjendanud, miks vaidluse asjaoludel tuleb järeldada, et kaebaja saun-aiamajal puudus

maakasutusõigus ehitamiseks ning, miks kaebajale sauna teenindamiseks vajaliku maa suuruse

ja piiride määramise korralduse kehtetuks tunnistamine ca kaks kuud hiljem oli õiguspärane

ega rikkunud kaebaja õigusi. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega,

järgib neid ning jätab põhjendused kordamata vastavalt HKMS § 201 lg-le 4.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

20. Apellatsioonimenetluses leiab kaebaja, et vaidlusaluse hoone lammutamine tekitaks talle

kahju, kuna tegemist on kaebaja enda ehitatud ja hooldatud hoonega, ning ühtlasi kaotaks

kaebaja pesemisvõimaluse ja veevarustuse ja takistatud oleks juurdepääs kaebaja elamule.

Kokkuvõttes ei ole huvitatud isikute huvisid korrektselt ja igakülgselt hinnatud.

21. Ringkonnakohus mõistab apellatsioonkaebuse väiteid selliselt, et kaebaja heidab

vastustajale ette seda, et vaidlustatud korraldusega Võru Vallavalitsuse 21. märtsi 2023. a

korraldust nr 180 kehtetuks tunnistades ei arvestanud vastustaja piisavalt kaebaja huvide ja

õigustega. Halduskohus ei ole aga sellele minetusele tähelepanu pööranud.

22. Samas ei ole kaebaja kahtluse alla seadnud vastustaja ja halduskohtu ka kohtupraktikas

tunnustatud1 seisukohta, et MaaRS § 6 lg 2 p-st 3 ja lg-st 3, § 20 lg-st 1, § 22 lg-st 1 ja AÕSRS

§-st 14 tuleneb, et ehitise omanik saab ostueesõigusega maad erastada vaid õiguslikul alusel

püstitatud ehitise juurde. Vaidlusalune saun-aiamaja ei ole aga õiguslikul alusel püstitatud

ehitis, kuna hoone aiamaja osa on ehitatud pärast kolmanda isiku õiguseellase maa tagastamise

osas õigustatud subjektiks tunnistamist ning saun on püstitatud kaebaja õiguseellase kasutusse

antud maatükile, millele ehitamine ei olnud lubatud. Seega on saun-aiamaja tervikuna

ebaseaduslik ehitis. Ehitis asub endise Xxx talu tagastataval maal ja selle juurde maa

ostueesõigusega erastamine ei ole lubatud.

Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga. Vastustaja on kaevatavas korralduses

arusaadavalt põhjendanud, miks ta erinevalt 21. märtsi 2023. a korraldusest nüüd leiab, et saun-

aiamaja tervikuna on ebaseaduslik ehitis. Olukorras, kus halduskohus on sauna ehitamise

õigusvastasuse kindlaks teinud ning kaebaja apellatsioonimenetluses ei väida, nagu oleks saun-

1 Vt RKHK 24. mai 2010. a otsus asjas nr 3-3-1-23-10 (p 13).

aiamaja püstitatud õiguspärase maakasutuse alale, millel ehitamine oli lubatud, ei analüüsi

ringkonnakohus seda küsimust täiendavalt apellatsioonkaebuse lahendamisel.

Kaebaja on küll palunud ringkonnakohtul hinnata tõendeid uuesti, kuid ei ole osutanud, kas või

millised tõendeid halduskohus kaebaja arvates ekslikult hindas. Eelkõige ei väida kaebaja, nagu

oleks halduskohus vääralt leidnud, et varasemate kohtulahenditega ei ole siduvalt tuvastatud

praeguse asja lahendamisel olulisi asjaolusid, s.t et saun-aiamaja asub endisel Xxx talu

õigusvastaselt võõrandatud maal ning on rajatud kaebaja õiguseellasele künnimaana eraldatud õue-

aiamaa maatükil II, millel Eesti ENSV maakoodeksi § 92 kohaldamispraktika kohaselt ei olnud

ehitamine lubatud. Ringkonnakohtule ei ole äratuntav, et halduskohus oleks eeltoodu tuvastamisel

eksinud asjaolude tuvastamisel või teinud neist põhjendamatud järeldusi.

23. Kokkuvõttes mõistab ringkonnakohus kaebaja seisukohta selliselt, et kaebaja hinnangul oli

õigusvastane vaidlustatud korraldusega vastustaja 21. märtsi 2023. a korralduse kehtetuks

tunnistamine, sest kaebajal oli tekkinud usaldus korralduse kehtima jäämise suhtes ning

korralduse kehtetuks tunnistamine riivab intensiivselt kaebaja õigusi ja huve.

Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu.

24. Halduskohus on asjakohaselt selgitanud, et HMS § 64 lg-d 2 ja 3 ning § 67 lg 1 andsid

vastustajale ulatusliku kaalutlusruumi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel ning

nimetavad mitmeid asjaolusid, millega kehtetuks tunnistamise otsustamisel tuleb arvestada.

Samas praegusel juhul ei saanud kaebajal olla kaitstavat usaldust vastustaja 21. märtsi 2023. a

korralduse kehtima jäämiseks, kuna kolmas isik oli vaidlustanud korralduse vaidemenetluses

ning korralduse kehtetuks tunnistamiseks halduskohtule kaebuse esitamise tähtaeg ei olnud

seega veel möödunud (HMS § 67 lg 4 p 1). 21. märtsi 2023. a korralduse kehtetuks

tunnistamisel oli asjakohane arvestada sellegagi, et vastustaja otsustas saun-aiamaja juurde

teenindusmaa määramise kohtuotsusega talle selleks pandud kohustust täites ajalise surve all.

Õue-aiamaa erineva otstarbega maatükkidele ehitamise lubatavus selgus seetõttu vastustaja

jaoks alles pärast korralduse andmist Maa-ameti 4. aprilli 2023. a kirjast.

Kaebaja peab korralduse kehtetuks tunnistamisest tulenevat riivet oma õigustele ja huvidele

intensiivseks. Seejuures jätab kaebaja aga tähelepanuta, et vaidluse asjaoludel ei ole tal õigust saun-

aiamaja juurde maa erastamiseks. Vastavalt ei riiva saun-aiamaja teenindamiseks vajaliku maa

suuruse ja piiride määramise korralduse kehtetuks tunnistamine kaebaja seadusest tulenevat

subjektiivset õigust. Mõistetav on, et kaebaja huvides on sauna kasutamise jätkamine ning sellega

seotult ka endise Xxx talu maal asuva kaevu ja elamule juurdepääsutee jätkuv kasutamine. Kuid

tegemist on huvidega, mille arvestamist ei ole seadusandja omandireformi raames maa

ostueesõigusega erastamisel ette näinud. Liiati osutab kolmas isik, et kaebaja tegelikult ei kasuta

vaidlusalusel maatükil asuvat elamut elukohana, sellele elamule on avalikult kasutatavalt teelt

olemas teine juurdepääs ning elamu lähedale on rajatud kaev, mis on kasutusest välja langenud

kaebaja tegevusetuse tõttu. Kummagi menetlusosalise väited ei ole tõendatud. See ei ole aga asja

lahendamisel ka oluline, kuna kaebaja ega kolmanda isiku väidete tõesusest ei sõltu kaebajale maa

ostueesõigusega erastamise võimalikkus.

25. Pidades silmas, et kaebaja ei ole väitnud, et ta oleks asunud tegutsema või kandnud kulutusi

21. märtsi 2023. a korralduse täitmiseks ning korralduse andmise ja selle tühistamise vahele jäi

vähem kui kaks kuud, ei saa järeldada, et korralduse kehtetuks tunnistamine oleks kaebaja

huvisid ülemääraselt kahjustav. Vastustajal ei olnud maareformi regulatsioonist tulenevalt

õigust anda kaebaja poolt oluliseks peetud asjaoludele (saun-aiamaja on kaebaja ehitatud, asub

kaebaja lapsepõlvekodus ning ehitisel on nii praktiline kui ka emotsionaalne väärtus) suuremat

kaalu, kui sellele, et kolmandal isikul on õigus nõuda, et maa erastamine hoone juurde toimuks

kehtiva õiguse kohaselt ja ei piiraks alusetult õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist

kolmandale isikule.

26. Vastupidist väites vaatab kaebaja mööda sellestki, et sauna teenindamiseks vajaliku maa

suuruse ja piiride määramisega ei otsustanud vastustaja veel selle maa ostueesõigusega

erastamist kaebajale. Vastustaja otsustas sauna teenindusmaa suuruse ja piirid olukorras, kus

kaebaja ega kolmas isik ei nõustunud valla 3. mai 2022. a sauna teenindamiseks vajaliku maa

määramise ettepanekuga. Seetõttu on maakorralduslikud toimingud maatükiga teostamata.

Sauna teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise lõpule viimiseks pidanuks

kaebaja seega tellima katastriüksuse moodustamise tööd, seejärel vastustaja otsustama maatüki

erastamise kaebajale ning kaebaja sõlmima riigiga maatüki müügilepingu ning tasuma

erastatava maa eest. Pärast seda, kui selgus, et vaidlusalune saun-aiamaja on tervikuna

õigusliku aluseta püstitatud ehitis, puudus aga vastustajal õiguspärane võimalus lahendada

vaidlusaluse maatüki ostueesõigusega erastamise ja tagastamise konkurentsi küsimus selliselt,

et eelistada kolmandale isikule maa tagastamisele maa ostueesõigusega erastamist kaebajale.

MaaRS § 6 lg 2 p 3 ja lg 3 ei luba ostueesõigusega erastada maad ebaseaduslikult püstitatud

ehitise juurde. Seetõttu oli vastustaja kaalutlusõigus 21. märtsi 2023. a korralduse kehtetuks

tunnistamise otsustamisel sedavõrd ahenenud, et tegelikkuses ei saanud vastustaja õiguspäraselt

otsustada asja vaidlustatud korraldusest erinevalt.

21. märtsi 2023. a korralduse kehtima jäämisel oleks tekkinud olukord, kus kaebaja oleks olnud

kohustatud korraldama sauna teenindamiseks vajaliku maa katastriüksuse moodustamise (MaaRS §

23 lg 11) ja kandma selleks kulutusi ilma võimaluseta omandada see maatükk ostueesõigusega

erastamise teel. Selliselt oleks 21. märtsi 2023. a korralduse kehtima jäämine võinud kahjustada

kaebaja õigusi. Kindlasti oleks korralduse kehtima jäämine aga takistanud endise Xxx talu

õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise menetluse lõpuleviimist (MaaRS § 23 lg 2), kuna

seadusest tulenevalt on vastustajal kohustus arvestada maa tagastamisel maa ostueesõigusega

erastamise menetluses antud maa suuruse ja piiride kindlaks määramise korraldusega. Seetõttu

tingis 21. märtsi 2023. a korralduse kehtetuks tunnistamise juba ainuüksi vajadus jätkata

kolmandale isikule maa tagastamise menetlusega.

27. Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Halduskohtu otsus

muutmata.

28. Kaebaja esitas apellatsioonkaebuses ettepaneku kompromissi sõlmimiseks selliselt, et

kaebajale erastatakse sauna teenindamiseks vajalik maa ning kaebaja hüvitab maa väärtuse

kolmandale isikule rahas või samaväärse maatüki omandiõiguse üleandmisega. Kolmas isik

lükkas ettepaneku tagasi, leides, et kompromissi sõlmimine ei ole ühelgi tingimusel võimalik.

Nendel asjaoludel ei näe ringkonnakohus tegelikku võimalust suunata menetlusosalisi

lahendama vaidlust kokkuleppel. Kokkuleppe sõlmimine kaebaja ja kolmanda isiku vahel on

iseenesest võimalik ka pärast endise Xxx talu õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

menetluse lõpule viimist. Menetlusosaliste avaldatut silmas pidades on kokkuleppe takistuseks

eelkõige kaebaja ja kolmanda isiku omavaheline vaen. Seega juhul, kui kaebaja peab

kokkuleppe sõlmimist oluliseks, on eelkõige tema huvides veenda kolmandat isikut selles, et

kaebaja ja kolmanda isiku heanaaberlikud suhted on võimalikud vaatamata

minevikusündmustele.

29. Kaebaja esitas ühes apellatsioonkaebusega täiendavate tõenditena fotod vaidlusalusest

saun-aiamajast ja selle ümbrusest. Ringkonnakohus võtab tõendid selgitava taustainfona asja

materjalide juurde.

30. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda

isiku menetluskulud jäävad kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 8). Arvestades asjaolu, et vastustaja ei

ole menetluskulu dokumente esitanud, jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda

kanda (HKMS § 109 lg 1).

Kolmas isik on esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumendi, mille kohaselt kandis ta

apellatsioonimenetluses õigusabikulusid 240 eurot. Need kulud on tervikuna vajalikud ja

põhjendatud ning tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista. Kaebaja

apellatsioonimenetluse kulud jäävad tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/