2-21-3279/63 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-3279

Kohtuasi

X.N-i hagi D.N-i vastu müügilepingu alusel saadu

osalise tagastamise ja viivise väljamõistmise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.11.2023 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja liik

D.N-i apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

46 631,78 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaidar Sultson

Kostja D.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Aldo Vassar

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 21.10.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 20.11.2023 otsus muutmata.

2. Jätta D.N-i apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud D.N-i kanda.

4. Määrata kindlaks X.N-i menetluskulude rahaline suurus ja mõista D.N-ilt X.N-i

kasuks välja menetluskulud 2257,40 eurot.

5. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb D.N-il tasuda viivist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest

kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-21-3279

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X.N (hageja) esitas 02.03.2021 Harju Maakohtule D.N-i (kostja) vastu hagi, milles palus

välja mõista kostjalt hageja kasuks 43 177,57 eurot ja viivise põhinõudelt 43 177,57 eurot

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.10.2020 müügilepingu, millega hageja ostis

kostjalt Harju maakonnas Kuusalu vallas XXX külas asuva XXX kinnistu hinnaga 105 000

eurot. Kinnistu anti üle 09.10.2020. 23.11.2020 alustas hageja kinnistul asuva elamu

renoveerimistöödega ning avastas nende käigus hulgaliselt puuduseid, mis muutsid elamu

elamiskõlbmatuks. Kogu elamu elektripaigaldis ei vastanud nõuetele ning oli elu- ja

tuleohtlik, lisaks oli elamu kandekonstruktsioonide kandevõime kogu elamu ulatuses

ammendunud ulatuslike puidumädanike ja putukakahjustuste tõttu. Müügilepingu p-s 2.1.7

kinnitas kostja, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik ja sellel puuduvad õigusliku aluseta

teostatud ehitustööd. Elamus on tegelikult 5–10 aastat tagasi teostatud ulatuslikud

rekonstrueerimistööd, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid. Hageja teatas 05.01.2021

kostjale, et elamu ei vasta lepingutingimustele ja soovis kahju hüvitamist, kuid kostja teatele

ei reageerinud. 13.05.2021 hagi täpsustuses tegi hageja avalduse hinna alandamiseks.

Mittekohase täitmise väärtus on 63 000 eurot, kohase täitmise väärtus 107 000 eurot. Hageja

on tasunud kostjale müügilepingu alusel 105 000 eurot, s.o alandatud hinda ((63 000 x 105

000) / 107 000 = 61 822,43 eurot) arvestades 43 177,57 eurot ülemäära.

Kostja vastuväited

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4. Hageja ostis kostjalt suvila, mida kostja ise aastaringseks elamiseks ei kasutanud ning mis

polnud selleks mõeldudki. Hageja oli teadlik, et ta ostab suvila ja tal oli juba ostu hetkel teada

ning olemas kindel plaan viia suvilas läbi rekonstrueerimistööd, et muuta suvila aastaläbi

elamiskõlblikuks. Peale ostu asus hageja oma plaani ka teostama, kuid selle käigus selgus, et

hagejale meelepäraste tööde teostamine ja meelepärase hoone rajamine on töömahukam, kui

hageja eeldas ja sellest tulenevalt on hageja asunud seisukohale, et tal on õigus alandada hinda

kogu kinnistu osas, mis hageja kostjalt ostis. Hageja oli ostu hetkel teadlik ka sellest, et

kinnisasjal asuvate elamute osas puudub mistahes dokumentatsioon hoonete projekteerimise,

ehitamise jms osas. Üle 100 aasta vana suvemaja ei saa ilmselgelt olla kooskõlas kaasaegsete

ehitusstandarditega. Samuti ei kohaldu suvemajale samad nõuded, mis aastaringseks

elamiseks mõeldud elamule. Hageja mõistis ostu hetkel ka ise, et tegemist ei ole elamuga, mis

peaks vastama kaasaegsetele ehitusstandarditele. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et

kostja müüb hagejale kinnistu koos seal olevate päraldistega. Rohkemates tingimustes pooled

kokku ei leppinud. Seejuures olid päraldiseks ka kinnisasjal asuvad kaks hoonet, millest ühte

2-21-3279

hoonet käsitlesid lepingupooled suvemajana ja teist abihoonena. Hageja ei ole tõendanud, et

hoonel oleks puuduseid suvemaja tähenduses. Kostja on seisukohal, et on hageja ees oma

lepingulise kohustuse täielikult täitnud ja kinnisasjal ei ole puudusi, mille eest kostja

vastutaks.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 20.11.2023 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 43 177,57 eurot ning viivise põhinõudelt (43 177,57 eurolt) VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates 04.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud

jättis maakohus 80% osas kostja kanda ja 20% osas hageja kanda ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja menetluskulu 7799,96 eurot ja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

kuni täitmiseni.

6. Maakohus tuvastas, et hageja kui ostja ja kostja kui müüja sõlmisid 02.10.2020

müügilepingu, millega kostja müüs hagejale XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX)

hinnaga 105 000 eurot. Kostja tasus hagejale ostuhinna 105 000 eurot.

7. 13.05.2021 hagiavalduses on hageja alandanud müügilepingu eseme hinda. VÕS § 112 lg 3

kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda

ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist

vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi

lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu

tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu.

8. Pooled vaidlesid selle üle, kas hageja avaldus hinna alandamiseks on kehtiv. VÕS § 112 lg

1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema

poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse

kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt

kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

9. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka

asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas

lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

10. Lepingu p 2.1.7 järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlbulik,

selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud

elektrivõrguga, vesi on puurkaevust, kanalisatsioon lokaalne (mahuti) ning köetav ahiküttega,

hoone ei ole kindlustatud. Hageja esitatu kohaselt ei vastanud müügilepingu ese

lepingutingimustele, kuna kinnistul asuv elamu oli elamiskõlbmatu ning selles oli teostatud

rekonstrueerimistöid, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid, sh ehitusluba või -teatis.

Elamu oli elamiskõlbmatu seoses tule- ja varisemisohuga.

11. 27.01.2021 elektripaigaldise ülevaatuse aruandest nähtub, et Elctrec OÜ teostas

01.12.2020 XXX talus elektripaigaldise kontrolli, mille käigus tuvastas, et hoone

elektripaigaldis ei vasta kehtivale EVS-EN 50110-1 standardile ning on elu- ja tuleohtlik.

Asjatundja PP koostatud üksikelamu erakorralises auditis on elektrisüsteemi kohta märgitud,

et valgustite ja pistikute ühendamiseks on kasutatud 2x0,75 kaableid 3x1,5mm2 asemel,

millega kaasneb suur oht kaabli ülekuumenemiseks; alumiinium- ja vaskkaablite

2-21-3279

ühendamiseks ei olnud kasutatud selleks ettenähtud ühendusklemme ning kaablite ja

kohtkindlate elektriseadmete ühendused olid teostatud ilma harukarpideta, millega kaasneb

korrosiooni ja ülekuumenemise oht elektriühendustes; kaablite ees puudusid piisavad liig- ja

rikkevoolukaitsmed, millisel juhul ei rakendu lühise korral kaitseaparatuur 0,4 sekundi juures,

et tagada lubatud väljalülitamise aeg; peajaotuskilbi normaalne töö ei olnud tagatud, kuna

elektrikilbil ei olnud piisavalt otsepuutekatteid, elektrikilbi juhistik ei vastanud nõuetele,

elektrikilbi montaaž ei olnud korrektne ning paigaldises puudus kordusmaandus.

Elektriühenduste korrosioon ja ülekuumenemine on sagedased tulekahju tekkepõhjused.

Maakohus leidis, et eelnimetatud tõenditega on tõendatud, et elamu elektrisüsteem oli

tuleohtlikus seisundis. Teistsugust järeldust ei võimalda kostja poolt väljatoodu, et tema on

seda elektrisüsteemi aastaid kasutanud ja kõik töötas. Et tulekahju tekkimise oht ei olnud veel

realiseerunud, ei tähenda, et asjatundjate hinnangud elektrisüsteemile ei oleks õiged. Ainuüksi

asjaolu, et Eesti Energiaga oli sõlmitud liitumisleping, ei välista eelviidatud tõendites

kajastatud puuduste olemasolu elektrisüsteemis. Elektrisüsteemi väidetav kontrollimine

liitumislepingu sõlmimisel (mis toimus kostja esitatu kohaselt täpsustamata ajal pärast

80ndate lõpus toimunud renoveerimistöid) ei võimalda teha järeldusi elektrisüsteemi seisundi

kohta kümneid aastaid hiljem.

12. Nähtuvalt üksikelamu erakorralisest auditist leidis asjatundja PP, et elamu välisseinade

kandevõime oli osaliselt ammendunud, kuna need olid tugevalt kahjustunud puidumädaniku

ja putukate poolt. Auditi kohaselt vaatles asjatundja elamut 07.01.2021, mis ajaks olid

välisseinad osaliselt lammutatud, mistõttu andis asjatundja välisseinade seisundile hinnangu

fotode järgi. Asjatundja sai vahetult tutvuda lammutatud puitkonstruktsioonidega, mis olid

ladustatud hoovi. Lammutusjääkidel oli auditi kohaselt näha rohkelt puidumädaniku ja

puidumardikate poolt tekitatud kahjustusi. Maakohus asus seisukohale, et auditiga on

tõendatud, et elamu välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et

välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud. Kuivõrd kandevõime täielikul

ammendumisel variseb sein kokku, siis olid elamu välisseinad varisemisohtlikus seisundis.

Vastupidist järeldust ei võimalda kostja väljatoodu, et elamut on suvilana kasutatud alates 80-

ndate lõpust, millise aja jooksul ohtu seoses seintega ilmnenud ei ole. Puidu mädanemine ja

kahjustumine toimub ajas progresseeruvalt ning asjaolu, et seinad ei olnud veel kokku

varisenud, ei tähenda, et nende kahjustus ei saanud olla juba sedavõrd ulatuslik, et vähenenud

oli kandevõime.

13. Kuivõrd müügikuulutuses oli märgitud, et elamu puhul on tegemist suvemajaga, millega

on kujutatud lepingu omadusi, siis on see teave müügieseme kohta saanud ka

lepingutingimuseks, sest müügiprotsessi vältel ei ole pooled avaldanud teistsugust tahet.

Kostja on läbivalt selgitanud, et maja on kasutuses suvilana. Samas tule- ja varisemisohtlikkus

muudavad elamus viibimise ohtlikuks aastaringselt, sh suvel. Seetõttu ei saa pidada

elamiskõlblikuks hoonet, milles viibimine on ohtlik ning seetõttu ei vasta ese lepingu p 2.1.7

kokkulepitud tingimusele, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik.

14. Hageja esitatud üksikelamu erakorralise auditi p-s 2.7 on märgitud, et asjatundja tuvastas

paikvaatlusel, et elamu pööningul on täies ulatuses asendatud katuse sarikad, toolvärk ja

eterniidi aluslaudis. Katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd on teostatud mitte rohkem kui

5–10 aastat tagasi. Kohtule esitatud e-kirjavahetusest nähtuvalt on maakler 15.08.2020 kostja

küsimusele hindamisakti saamiseks vastanud, et 8 aastat tagasi tehtud hindamisakti pole mõtet

saata, sest see ei kehti ja majas teostatud renoveerimised on kõik peale seda teostatud.

Nimetatu on kooskõlas auditis märgitud hinnanguga tööde tegemise aja kohta. Maakohus

tuvastas auditi alusel, et katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd, mis hõlmasid sarikate,

toolvärgi ja aluslaudise täielikku asendamist, leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal.

2-21-3279

15. 2011. aastal kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 kohaselt on ehitamine mh ehitise

rekonstrueerimine; § 2 lg 8 järgi rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide

muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine; § 12 lg 2

järgi ehitamiseks peab olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise, sama paragrahvi lg-s 21

nimetatud avaliku veekogu põhjale toetuva kuni 60 m2 veesõidukite sildumiseks kohandatud

rajatise või muude käesoleva seaduse § 16 lg 1 p-des 1 ja 2 nimetatud ehitiste või nende osade

ehitamise korral, mille puhul on nõutav kirjalik nõusolek, või § 16 lg-s 6 nimetatud ehitise

ehitamise korral, mille puhul ehitise omanik teavitab kohalikku omavalitsust kavatsusest

ehitada väikeehitist; § 15 lg 1 kohaselt väikeehitis käesoleva seaduse tähenduses on kuni 60

m2 ehitisealuse pinnaga ühel kinnistul asuv ehitis, mille projekteeritud kõrgus maapinnast on

kuni viis meetrit ja millel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone (p 1) või olemasolevate

ehitiste teenindamiseks vajalik rajatis, mis ühendatakse võrguettevõtjale elektrituruseaduse

tähenduses kuuluva elektriliini või sellega liituva ehitisega, gaasiettevõtjale maagaasiseaduse

tähenduses kuuluva gaasivõrguga, vee-ettevõtjale ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse

tähenduses kuuluva liitumispunktiga või sideettevõtjale elektroonilise side seaduse tähenduses

kuuluva liinirajatisega (p 2).

16. 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt on elamu ehitisealuse

pinnaga üle 60 m2 ümberehitamiseks kohustuslik ehitusteatis ja ehitusprojekt, projekti

kohustus puudub osa asendamisel samaväärsega. EhS § 4 lg 3 p 1 järgi ehitise

ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise

omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute

osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille

käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone (p 1).

17. Nähtuvalt auditist on elamu ehitisealune pind 114 m2. Seega ei kujutanud tuvastatud

ehitustööd endast üksnes üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, vaid välja vahetati

katuse kandekonstruktsioon terviklikult. Sellega muudeti kogu piirdekonstruktsiooni (katust),

milleks oli eelviidatud normidest tulenevalt nõutav sõltuvalt tööde tegemise täpsest ajast kas

ehitusluba või ehitusteatis ja -projekt. Pooled ei vaielnud, et mh katusetööde osas mistahes

dokumentatsioon puudub. Kuna elamus oli ümberehitustöid teostatud õigusliku aluseta, siis

ka seetõttu ei vastanud müügilepingu ese lepingu p-s 2.1.7 kokkulepitud tingimusele.

18. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja

lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

19. Üleandmise akti kohaselt anti müügilepingu ese hagejale üle 02.10.2020. Maakohus

tuvastas, et hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele mittevastavusest 05.01.2021,

milles viitas mh mädanenud seintele ja ruumide eluohtlikule olukorrale, mis ilmnesid

23.11.2020 alanud remondi käigus seinte kattematerjale eemaldades. Samas oli lisatud ehitaja

e-kiri, milles oli märgitud mh ohtlik elektrisüsteem. 31.01.2021 edastas hageja kostjale

üksikelamu erakorralise auditi, s.o auditile märgitud koostamise kuupäeval. Selliselt on hageja

teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses varisemisohtlike seinte ja

tuleohtliku elektrisüsteemiga mõistliku aja jooksul pärast nimetatud puudustest teada saamist.

Esitatust ei nähtu aga, et hageja oleks teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest

seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega. Esimest korda on hageja vastavale puudusele

selgesti tuginenud alles 27.05.2022 menetlusdokumendis.

2-21-3279

20. VÕS § 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja

lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski

lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja

hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi võib

ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei

vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest

ja ei avaldanud seda ostjale.

21. Kostja kinnistu omanikuna (kaasomanikuna alates 2010 ning ainuomanikuna alates 2011)

pidi olema teadlik õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid aset mitte varem kui

2011. aastal. Seega kostja avaldas müügilepingus teadlikult valesti, et elamus õigusliku

aluseta teostatud ümberehitustööd puuduvad ning hagejal on õigus tugineda

lepingutingimustele mittevastavusele mh seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega.

22. VÕS § 224 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse § 223 lg 1 nimetatud juhtudel võib ostja

alandada hinda vastavalt §-s 112 sätestatule. VÕS § 223 lg 1 kohaselt on ostjal õigus

müügilepingust taganeda mh juhul, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta

ei vii asja lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul (p 5); kui lepingutingimustele

mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist (p 4).

23. Nähtuvalt kostja vastustest hageja pretensioonidele on kostja läbivalt vaielnud hageja

väidetele lepingutingimustele mittevastavuse kohta vastu ega pole asja parandamist

pakkunud. Puudus, mis seisneb õigusliku aluseta tehtud ehitustöödes, ei ole ka kõrvaldatav.

Hagejal oli 13.05.2021 seisuga tekkinud õigus hinna alandamiseks ning 13.05.2021 avaldus

hinna alandamiseks on kehtiv.

24. Asjas läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiisi kohaselt olnuks müügilepingu eseme

turuväärtus 02.10.2020 seisuga nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui

eeldusel, et kinnistul asuvas hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta

dokumentatsioon puudub, 63 000 eurot. Maakohus tuvastas eksperthinnangu alusel, et

mittekohase täitmise väärtus oli 63 000 eurot. Kokkulepitud hind oli müügilepingu kohaselt

105 000 eurot. 09.09.2020 hindamisakti kohaselt oli kinnistu turuväärtus 107 000 eurot.

Maakohus tuvastas hindamisakti alusel, et kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot.

Alandatud hind on seega 61 822,43 eurot ((63 000 x 105 000) / 107 000). Kuivõrd hageja

tasus kostjale kinnistu eest 105 000 eurot, on enamtasutud 43 177,57 eurot.

25. Kuna kohtute infosüsteemist nähtuvalt sai kostja 13.05.2021 hagiavalduse, milles sisaldus

hinna alandamise avaldus, kätte 04.09.2021, millega hinna alandamise avaldus muutus

kehtivaks, siis ei saanud see muutuda sissenõutavaks alates hagi esitamisest, s.o enne

04.09.2021.

26. Hageja esitas hagi hinnaga 53 970,69 eurot, maakohus jättis 03.08.2023 määrusega hagi

osaliselt läbi vaatamata seoses hagi osaliselt tagasi võtmisega, osas, millega hageja oli

taotlenud välja mõista müügilepingu alusel tasutu 43 177,57 eurot ületavas osas ning viivise

enamalt põhivõlgnevuselt kui 43 177,57 eurot. Menetlusse jäänud nõuete hind oli 46 631,78

eurot, millises ulatuses hagi rahuldati. Maakohus jaotas menetluskulud hagi rahuldamise

proportsiooni järgi esialgselt menetlusse võetud nõuetest ning jättis menetluskulud 80%

ulatuses kostja ja 20% ulatuses hageja kanda.

2-21-3279

27. Hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu on hagi esitamiselt tasutud 1000 eurot

riigilõiv, eksperditasu 1450 eurot ning lepingulisele esindaja tasu 8211 eurot, kokku 10 611

eurot. Kostja põhjendatud ja vajalik menetluskulu on kulu lepingulisele esindajale 3444,19

eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 8488,80

eurot (10 611 x 80%) ja hagejalt kostja kasuks 688,84 eurot (3 444,19 x 20%). Maakohus

tasaarvestas vastastikused väljamõistetavad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 445 lg 1 teise lause alusel.

Apellatsioonkaebus

28. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 20.11.2023

otsus osas, milles maakohus rahuldas hagiavalduse, ning teha uus otsus, millega jätta

hagiavaldus rahuldamata. Kostja palub menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta hageja

kanda.

29. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud võlaõigusseadusest tulenevaid hinna alandamise

sätteid ning hinnanud tõendeid. Hagejal ei olnud õigust hinna alandamiseks. Hageja ei

nõudnud kostjalt müügilepingu täitmist (puuduste parandamist või kõrvaldamist), vaid nõudis

kahju hüvitamist. Nõudes kahju hüvitamist ei saa samaaegselt tugineda hinna alandamisele

ning selliselt oleks hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega.

30. Hinna alandamise eeldused ei ole täidetud ega tõendatud. Kostja ei ole müügilepingut

rikkunud. 100 aasta vanuse hoone hindamisel tuleb lähtuda sarnase vanuse ja

kasutusotstarbega hoone tavapärasest seisundist. Sellise hoone elektrisüsteemi ei ole võimalik

hinnata kehtivate standardite järgi. Maakohtule ei ole esitatud mitte ühtegi tõendit hoone

varisemisohtlikkuse kohta. Pooled ei olnud kokku leppinud, et ümberehitustööd tähendavad

rekonstrueerimist ehitusseadustiku tähenduses. Hageja ei teatanud puudustest mõistliku aja

jooksul. Hageja ei ole tõendanud mittekohase ja kohase täitmise väärtust.

Vastustaja seisukoht

31. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

32. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

33. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hageja hagi rahuldas ning jättis

menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis

kostjalt hageja kasuks välja mõistmata viivise põhinõudelt 43 177,57 eurot alates hagi

esitamisest 02.03.2021 kuni 03.09.2021.

34. Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele

teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes

erinevale seisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, siis ei

pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi

korrata.

2-21-3279

35. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta neid

uuesti. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja

arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus

nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid

TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud

järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud

TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja

arusaadavad. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud

järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist.

36. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hagejale ei olnud 13.05.2021 seisuga tekkinud õigust

hinna alandamiseks, mistõttu hageja 13.05.2021 avaldus hinna alandamiseks ei ole kehtiv.

Kuivõrd seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise avalduse esitamisele tähtaega, siis ei ole

käesoleval juhul põhjendatud järeldada, et hageja, teatades kostjale 05.01.2021 müügilepingu

eseme lepingutingimustele mittevastavusest, ei saanud samadele puudustele tuginedes

alandada müügilepingu hinda. Hageja ei pidanud nõudma hinna alandamiseks esmalt

müügilepingu täitmist. Hinna alandamist 13.05.2021, s.o umbes neli kuud peale puudusest

teatamist, ei saa pidada lubamatuks seetõttu, et kostjal oleks võinud tekkida õigustatud ootus,

et hinda ei alandata (VÕS § 6 lg 1). Kuna käesolevas menetluses ei nõua hageja kostjalt kahju

hüvitamist, siis ei ole tähtsust kostja väidetel, et hageja ei saa nõuda hinna alandamist ja kahju

hüvitamist ühekorraga.

37. Maakohus tuvastas elektripaigaldise ülevaatuse aruandele ja PP koostatud üksikelamu

erakorralisele auditile tuginedes, et lepingu esemel paikneva elamu elektrisüsteem on

tuleohtlik. Asjaolust, et elektripaigaldise ülevaatuse aruandest nähtus muuhulgas, et see ei

vasta kehtivatele standarditele, ei ole maakohus järeldanud elamu elektrisüsteemi

tuleohtlikkust. Seetõttu on põhjendamatu kostja seisukoht, et maakohus ei ole arvesse võtnud

müügieseme elamu vanust ning oleks pidanud elektrisüsteemi hindama 1940. aasta

standardite järgi. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et 1940. aastal ehitatud elamute puhul saab

iseenesest pidada elamu elektrisüsteem tuleohtlikku seisundit tavapäraseks. Leping p-s 2.1.7

kinnitas müüja, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlblik. Ka elamu, mis on ehitatud

1940. aastal ja mida kasutatakse elamiseks vaid hooajaliselt, s.o suvemajana, puhul ei saa seda

pidada elamiskõlblikuks, kui on tuvastatud selle tuleohtlikkus.

38. Maakohus tuvastas, et PP koostatud üksikelamu auditiga on tõendatud, et lepingu esemel

paikneva elamu välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et

välisseinte kandevõime oli osaliselt ammendunud. Maakohus on põhjendatult järeldanud, et

kuivõrd kandevõime täielikul ammendumisel variseb sein kokku, siis olid elamu välisseinad

varisemisohtlikus seisundis. Varisemisohtlikkuse tõttu ei saa samuti pidada elamut

elamiskõlblikuks lepingu p 2.1.7 tähenduses, sest selles viibimine on ohtlik ja seda ka 1940.

aastal ehitatud maja puhul, mida kasutatakse elamiseks vaid suvel.

39. Kostja arvates on maakohus ebaõigesti leidnud, et kui lepingus on pooled kokku leppinud,

et müügilepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta ümberehitustööd, siis tuleb nende tööde

tegemist hinnata ehitusseadustiku tähenduses. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja kinnitas

lepingu p-s 2.1.7, et lepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd.

2-21-3279

Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel

lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade

üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks

lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu

sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust

selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus

poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud

asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist

(VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud

asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos

teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest

ja eesmärgist (RKTKo 28.03.2018, 2-16-5143, p 13.2).

Olukorras, kus pooled ei olnud selgesõnaliselt kokku leppinud, mida tähendavad õigusliku

aluseta tehtud ümberehitustööd, on maakohus õigesti lepingut tõlgendamisreegleid

kohaldades tuvastanud, et mõistliku isiku positsioonist lähtudes on õigusliku aluseta katuse

kandekonstruktsioonide ümberehitustöid, mis leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal,

põhjendatud hinnata sel ajal kehtinud ehitustegevusele kehtestatud õigusnormide alusel.

Kostja etteheide, et maakohus on jätnud juhtimata kostja tähelepanu asjaolule, et kostja on

ebapiisavalt tõendeid esitanud, on põhjendamatu. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjale

poleks olnud selge, et tema peab esile tooma ja tõendama kõiki oma väidete aluseks olevaid

asjaolusid.

40. Kuna hageja alustas remonttöödega 2020. aasta novembris, siis vaidlusalustest puudustest

teatamine kostjale 05.01.2021 kirjaga, saab pidada puudustest teatamiseks mõistliku aja

jooksul. Mõistlikuks ajaks puudustest teatamiseks käesoleval juhul ei ole põhjendatud arvata

väiksemat aega kui kaks kuud lepingueseme puuduste avastamisest.

41. Maakohus tuvastas PP koostatud üksikelamu auditi alusel, et katuse

kandekonstruktsioonide ehitustööd leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal. Maakohus

tuvastas, et kostja oli müügilepingu eseme, kinnistu kaasomanik alates 2010. ning ainuomanik

alates 2011. aastast. Seega on maakohus põhjendatult järeldanud, et kostja kinnistu

omanikuna pidi olema teadlik tuvastatud õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid

aset mitte varem kui 2011. aastal. Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti leidnud, et kostja,

teades õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, oli müügilepingus avaldanud teadlikult, et

elamus puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd.

42. Asjaolu, et kostja on kohtumenetluses teosatud ekspertarvamusele vastu vaielnud, ei lükka

ümber maakohtu tuvastatut tõenditele tuginedes, et müügilepingu eseme mittekohase täitmise

väärtus on 63 000 eurot. Käesolevas asjas läbiviidud kinnisvara hindamise ekspertiisiga on

tõendatud, et müügilepingu eseme turuväärtus oleks olnud 02.10.2020 seisuga 63 000 eurot

nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui ka eeldusel, et kinnistul asuvas

hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta dokumentatsioon puudub.

Eksperthinnangu kohaselt on müügilepingu eseme turuväärtus eeldusel, et seal asuv hoone on

elamiskõlbmatu 63 000 eurot. Eksperthinnangu kohaselt on müügilepingu eseme turuväärtus

63 000 eurot ka eeldusel, kui seal asuvas hoones on teostatud rekonstrueerimistööd, mille

kohta dokumentatsioon puudub. Eksperthinnangu kohaselt ei mõjuta müügilepingu eseme

turuväärtust rekonstrueerimistööde dokumenteerimine, vaid vajadus need tööd, mille kohta

dokumentatsioon puudub, uuesti teha. Eeltoodust ei ole võimalik järeldada, et maakohus ei

saanud esitatud ekspertarvamuse alusel tuvastada lepingueseme mittekohase täitmise väärtust.

Maakohus ei pidanud jätma kinnisvara hindamise ekspertiisi tõendina arvestamata. Asjaolu, et

2-21-3279

kostja ei nõustu ekspertarvamusega, ei anna alust järeldada, et esitatud tõend ei oleks

asjakohane (TsMS § 238).

43. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja ei tõendanud müügilepingu eseme kohast

väärtust. Maakohus tuvastas OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine 09.09.2020 hindamisaktile

tuginedes, et müügilepingu eseme kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

44. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

45. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest

tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt

määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja

põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid.

Kuna maakohus on oma otsuses hageja menetluskulud kindlaks määranud, määrab

kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka hageja apellatsiooniastme menetluskulud.

46. Apellatsioonimenetluses on hageja palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja lepingulise

esindaja tasu 4302,20 eurot (20 tundi ja 12 minutit tasumääraga 175 eurot/tund, millele

lisandub käibemaks). Kostja jättis menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse kohtu

otsustada.

47. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohtule esitatud

menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale ostutatud õigusabi ajakulu seoses maakohtu

otsuse lugemisega ja selgitava kirja saatmisega kliendile 36 minutit ning

apellatsioonkaebusele vastuse koostamisega 17 tundi ja 24 minutit, ringkonnakohtu istungiks

ettevalmistumisega 1 tund, ringkonnakohtu istungil osalemisega 48 minutit ning

menetluskulude nimekirja koostamisega 24 minutit.

48. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu

maakohtu otsuse lugemisele, selgitava kirja saatmisele kliendile ning apellatsioonkaebusele

vastuse koostamisele ei olnud hageja esindajal põhjendatud ega vajalik kulutada rohkem kui 8

tundi. Arvestades tsiviilasja keerukust ja menetlusdokumentide sisu ei ole põhjendatud

järeldada, et eeltoodud kulud suuremas määras kui 8 tundi oleksid põhjendatud ja vajalikud

vaid seetõttu, et hageja menetlusdokumendid on ülipikad. Hageja menetluskulude nimekirjas

välja toodud ajakulu kohtuistungil osalemiseks ei ole põhjendatud ega vajalik suuremas

ulatuses kui 35 minutit. Kohtuistung kestis 35 minutit, mitte 48 minutit nagu on märgitud

menetluskulude nimekirjas. Ülejäänud osas on kolleegiumi arvates menetluskulude nimekirjas

väljatoodud ajakulu arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning

tsiviilasja keerukust, s.o maakohtu otsuse lugemiseks ja selgitava kirja saatmiseks 36 minutit,

kohtuistungiks ettevalmistamiseks 1 tund, ning menetluskulude nimekirja koostamiseks 24

minutit, põhjendatud ja vajalik. Põhjendatud ja vajalikuks esindajakuluks tuleb lugeda seega

10 tundi 35 minutit. Hagejale osutatud õigusteenuse tunnitasu 175 eurot, millele lisandub

käibemaks, ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Hageja on kinnitanud

TsMS § 174 lg 10 alusel, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada.

2-21-3279

49. Seega tuleb kostja hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 2257,40 eurot (36 minutit

tunnitasuga 175 eurot, millele lisandub käibemaks 20% ja 9 tundi 59 minuti tunnitasuga 175

eurot, millele lisandub käibemaks 22%). Hageja taotlusel tuleb kostjalt välja mõista TsMS §

177 lg 4 alusel viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

50. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)