2-22-13736/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

19.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-13736

Kohtuasi

Kümnesse! OÜ hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju

hüvitamiseks ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.10.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Kümnesse! OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Apellant (hageja) Kümnesse! OÜ (registrikood

16462912), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi

Katrin Paulus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Kümnesse! OÜ 14.11.2024 apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 14.10.2024

otsuse peale tsiviilasjas nr 2-22-13736 Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse

võtmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Kümnesse! OÜ kanda. RIA Stanteks OÜ-l

ei ole apellatsioonimenetluses veel tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-22-13736

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kümnesse! OÜ (hageja) esitas 15.09.2022 Harju Maakohtule RIA Stanteks OÜ (kostja)

vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja otsese varalise kahju hüvitise 10

922,9 eurot, saamata jäänud tulu kohtu õiglasel äranägemisel ja kohtu välja mõistetud

kahjuhüvitise summalt alates hagi esitamisest kuni hüvitise tasumiseni seadusjärgses määras

viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda koos kohustusega tasuda

menetluskulude hüvitiselt seadusjärgses määras viivist.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.06.2022 üürilepingu (leping), mille alusel

andis kostja viieks aastaks hageja kasutusse Tallinnas Pae 25–57 asuva äriruumi. Kostja

teadis, et hageja soovib seda kasutada õhkrelvade lasketiiruna ja hagejale on oluline

üüripinnale juurdepääsetavus. Hageja tasus kostjale 2022 juuni üüri 960 eurot, tagatisraha 960

eurot ja vahendustasu 960 eurot ning tegi lasketiiru rajamiseks kulutusi 7130,9 eurot.

Hageja ei saanud üüritud ruume alates 20.06.2022 sihtotstarbeliselt kasutada, sest ruum oli

puudustega. Ruumid olid liigniisked ja külmad ning klientidel puudus juurdepääs üüripinnale.

Pärast üürilepingu sõlmimist püstitati maja juurde ehitustellingud, mille tõttu jäi üüripinna

sissepääs ehitustsooni ja hageja juhatuse liikmetele ega klientidele ei olnud tagatud turvalist

sissepääsu (turvakoridori) ruumidesse. Ehitusaial olevad sildid keelasid läbipääsu

territooriumile.

Hageja esitas 29.06.2022 kostjale pretensiooni, milles pidas kostja üürinõuet põhjendamatuks,

sest üüritud ruume ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja tagastas hagejale

tasutud üüri, kuid ei võtnud midagi ette puuduste kõrvaldamiseks. Hageja lepinguline esindaja

teatas 25.07.2022 kostjale, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles, ja tegi ettepaneku vaidluse

kohtuväliseks lahendamiseks. Kostja ei nõustunud sellega ega teinud vastuettepanekut.

1.2. Hagejal oli õigus öelda üürileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg 1 alusel üles, sest

kostja ei kõrvaldanud üürieseme puudusi. Kuna hageja ütles lepingu alates 30.07.2022 üles,

peab kostja tagastama hagejale tagatisraha 960 eurot, hüvitama üüripinnale hageja tehtud

investeeringud 7130,9 eurot ning hüvitama hagejale üüripinna kasutuskõlbmatuse tõttu

20.06.2022–30.07.2022 saamata jäänud tulu vähemalt 4000 eurot ning kohtueelsed

õigusabikulud 1872 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja lepingut õiguspäraselt üles öelnud. Hageja vaatas

üürieseme üle ja oli teadlik ruumide seisukorrast ning tellingute paigaldamisest. Ruumid

asuvad keldrikorrusel, mistõttu saab elementaarselt eeldada, et kui ruumides ei kasutata kütet,

on seal niiskus suurem ja temperatuur madalam kui kõrgematel korrustel. Tellingud olid nii

külgedelt kui altpoolt kaetud, mis välistas esemete juhusliku langemise, ning need ei

takistanud ruumile ligipääsu. Tegemist on otsitud põhjustega.

Hageja ei ole otsinud mõistlikku lahendust vaidluse lahendamiseks ning hageja rahalised

nõuded on põhjendamata. Hageja lahkus ruumidest neid kostjale üle andmata ning kostja on

kandnud ruumide ennistamiseks kulusid 5220 euro ulatuses. Lepingu p 8.5 järgi ei ole hagejal

õigust nõuda parenduste hüvitamist. Hageja ei ole tõendanud saamata jäänud tulu ega

2

2-22-13736

õigusabikulusid 1872 eurot. Kostja tasaarvestas tagatisraha 960 eurot enda nõudega hageja

vastu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 14.10.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 1668 eurot

koos kohustusega tasuda hüvitiselt alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS §

113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 07.08.2022 (maakohtu otsuses ekslikult märgitud 2017) äriruumi

üürilepingu, mille kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab kasutusse Tallinnas

Lasnamäe linnaosas Pae 25–57 asuva äripinna (üldpind ligikaudu 306 m²);

-

hageja tasus lepingu sõlmimisel kostjale tagatisraha 960 eurot;

-

hageja pöördus 29.06.2022 kostja poole kirjaliku pretensiooniga, milles avaldas, et

hagejal on hetkel võimatu üüritud ruumide kasutamine temast mitte olenevatel

põhjustel, heites kostjale ette ruumides olevat niiskust 61% ja rõskuse haisu ning

28.06.2022 arvel kajastuvaga, sh viivisenõudega seonduvat. Hageja ei määranud

kostjale ühtegi tähtaega puuduste kõrvaldamiseks;

-

hageja lepinguline esindaja esitas 25.07.2022 kostjale üürilepingu ülesütlemise

avalduse, milles ütles üürilepingu üles alates 30.07.2022, tuginedes sellele, et üürnikul

on tekkinud lepingu objekti kasutamisel tõsised probleemid, kuivõrd puudub

ruumidesse ohutu sissepääs, ruumides on liigniiskus ning ruumide temperatuur ei

vasta nõuetele, mille tulemusena ei ole lasketiirus võimalik kliente teenindada ega

relvi hoida;

-

kostja sai 27.07.2022 avalduse kätte ja vastas sellele 29.07.2022;

-

hageja vaatas üüripinna enne lepingu sõlmimist üle;

-

üüripind asus keldrikorrusel; tegemist oli vana hoonega, mille välisel vaatlusel ei

nähtu, et hoonet või selle paekividest vundamenti või keldrit oleks renoveeritud ja

soojustatud;

-

hoonete keldrikorrusel on lisakütet kasutamata üldjuhul ka südasuvel temperatuur

märksa madalam ja niiskus kõrgem kui maapealsetes ruumides; üüripinna niiskus ei

ületanud 2022 juunis keskmist juunikuu välisõhu niiskust; maakler näitas hagejale

ruumide üleandmisel katla toimimist, reguleerimist ning juhtimist;

-

01.06.2022 (lepingu sõlmimise ajal) olid üüriruumi sissepääsu ümber paigutatud

tellingud ning ehitusterritooriumi ümbritses aed; piirdeaial asusid märgid, mis keelasid

kõrvalistel isikutel objektil viibimise; samasugune oli olukord ka 09.07.2022.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei rikkunud kostja lepingut, mistõttu ei ole hagejal

õigust nõuda kostjalt kahju hüvitamist.

Kuigi hageja tegi kostjale 25.07.2022 lepingu ülesütlemise avalduse ja pooled ei vaidle selle

üle, et kostja sai selle kätte, st täidetud oli lepingu ülesütlemise formaalne eeldus, ei olnud

hagejal sisulist alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks

koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise

selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vaidlust ei ole selles, et üürileandja andis ruumi

3

2-22-13736

hagejale üle üürilepingus kokkulepitud ajal (01.06.2022). Kui üürnik asja üleandmisel teadis

või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu,

kaotab ta VÕS § 277 lg 2 järgi lepingust taganemise õiguse ning võib VÕS §-s 278 sätestatud

õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Seega on

üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud ja hageja saab tugineda vaid neile varjatud puudustele,

mida ei olnud võimalik üürilepingu eseme vastuvõtmisel märgata. Riigikohus on selgitanud,

et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit

puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada,

et kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama

õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 26.11.2015, 3-2-

1-112-15, p 17).

Hageja poolt kostjale etteheidetav ruumide liigniiskus ning klientide teenindamiseks liiga

madal temperatuur ei ole varjatud puuduseks, mille alusel saaks hageja lepingu erakorraliselt

üles öelda. Hageja etteheidetud äriruumi madal temperatuur ja kõrge õhuniiskus vastavad

kütmata keldriruumide tingimustele ning seda ei saa pidada varjatud puuduseks, mille

üürileandja peab kõrvaldama ja mille tegemata jätmisel saab üürnik üürilepingu üles öelda.

Kostjale ei ole etteheidetav, et hageja ei osanud arvestada loodusseadustega ja ei lülitanud

mingil põhjusel kütet sisse.

Ka hoone, sh üüripinna sissepääsu ümber paigaldatud tellingud ja piirdeaed ei ole varjatud

puudused ega pärast ruumide vastuvõtmist tekkinud puudused, mida kostja pidi kõrvaldama

või mis oleks andnud hagejale alust leping üles öelda. Üürieseme seisund ei halvenenud

võrreldes selle üleandmise hetkega. Hageja oli lepingu sõlmimisel ja ruumide vastuvõtmisel

teadlik sellest, et hoones hakkab toimuma katuseremont ning hoone ümber ja ruumide

sissepääsu juurde paigaldatakse tellingud ning territooriumil viibimist takistav piirdeaed.

Sellele vaatamata sõlmis hageja kostjaga 01.06.2022 üürilepingu ja võttis äriruumid vastu.

Kui üürnik võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse olemasolust, ning ei

esitanud vastuväiteid, on VÕS § 277 lg 2 järgi määrav asja tegelik seisund üleandmisel. Asja

materjalidest ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava õiguse

reserveerinud.

Kuigi hageja heidab kostjale lepingu ülesütlemise alusena ette ka varikatuse ehitamata jätmist,

et klientidel oleks olnud võimalik ohutult ruumidesse siseneda, ei ole hageja tõendanud, et ta

pöördus kirjalikult kostja poole varikatuse ehitamise nõudega. Lepingu p 11.2 järgi tuli kõik

teated edastada kirjalikus vormis. Kuna hageja ei pöördunud kirjalikult kostja poole, on

kohtule arusaamatu hageja 29.06.2022 pretensioonis varikatuse ehitamata jätmise etteheide.

3.3. Hagejal ei ole õigust saada tagasi tagatisraha 960 eurot, sest hageja lahkus üüripinnalt

enne lepingu tähtaja lõppu, mistõttu oli kostjal lepingu p 8.6 alusel õigus nõuda kiviseina

rajamise eest kompensatsiooni 1200 eurot + käibemaks. Kostja on oma nõude tagatisrahaga

tasaarvestanud.

3.4. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud on

1668 eurot (13,9 tundi × 120 eurot/tund), mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista koos

kohustusega tasuda hüvitiselt viivist.

4

2-22-13736

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada, või saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda koos kohustusega tasuda menetluskulude

hüvitiselt seadusjärgses määras viivist.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt VÕS § 100 ja § 276 lg-t 1

ning asus vääralt seisukohale, et kostja ei ole üürilepingut rikkunud.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et hageja pidas lepingu rikkumiseks varikatuse ehitamata

jätmist. Seetõttu on väär ka maakohtu järeldus, et kuna hageja ei pöördunud varikatuse

ehitamise nõudega kostja poole, siis ei olnud kostjal kohustust varikatust ehitada ning ta ei ole

seda kohustust rikkunud.

Kostja põhikohustuseks oli tagada, et hageja saaks üüritud ruume oma majandustegevuse

raames kasutada, kuid kostja ei täitnud seda kohustust ka täiendava tähtaja jooksul. Kuigi

hageja heitis 29.06.2022 pretensioonis kostjale ette varikatuse ehitamata jätmist, pidas hageja

rikkumiseks seda, et kostja ei taganud üüritud ruumi sobivat seisundit lepingu kehtivuse ajal,

mitte varikatuse ehitamata jätmist. Hageja ei saanud kasutada üüritud ruume sihipäraselt, sest

sissepääs majale, sh ümbritsevale territooriumile, oli kõrvalistele isikutele ehk hageja

klientidele keelatud. 29.06.2022 pretensioonis tegi hageja ettepaneku olukorra lahendamiseks

varikatuse ehitamisega, s.o teavitas rikkumisest ja andis teada, et ootab aktiivseid samme

kohustuse täitmiseks. Sisuliselt andis hageja kostjale täiendava tähtaja. Kostja ei olnud

kohustatud varakatust ehitama, see oli üks võimalikest viisidest, kuidas tagada üüritud eseme

sihipärane kasutamine.

Maakohus tuvastas, et tegemist ei olnud varjatud puudustega, sest ehitustellingud ja piirdeaed

olid olemas juba lepingu sõlmimise ajal, kuid ei hinnanud, kas üüritud ruumidele oli tagatud

vaba ja ohutu juurdepääs. Üürilepingus ei olnud pooled kokku leppinud, et seoses maja

remondiga võib esineda tõrkeid üüripinna kasutamisel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia

kaalutlustel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata.

Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2

sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku

aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei

tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

6. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi

apellatsioonkaebust menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei

saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik

perspektiivitus tähendab seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui

faktilised asjaolud, millele apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (RKTKm

24.04.2013, 3-2-1-35-13, p 12). Kohus peab apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel

apellatsioonkaebuse aluseks olevate faktiliste asjaolude õigsust eeldades analüüsima, kas on

olemas sellele faktikogumile vastav õigusnorm, mis võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks

5

2-22-13736

(RKTKm 03.04.2018, 2-16-18835/64, p 10.1). Seega hindab ringkonnakohus praeguses

menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud

tõendeid.

7. Siinses asjas soovib hageja, et kostja hüvitaks talle kahju, mis tekkis seetõttu, et hageja oli

sunnitud üürileandja poolsete üürilepingu rikkumiste tõttu üürilepingu üles ütlema. Seejuures

heidab hageja apellatsioonkaebuses maakohtule ette üksnes seda, et maakohus mõistis valesti

hageja väiteid seoses varikatuse ehitamise kohustusega. Osas, millega maakohus tuvastas, et

kostja ei ole ülejäänud hageja väidetud kohustusi rikkunud, ei ole hageja maakohtule

etteheiteid teinud. Iseenesest on õige hageja väide, et maakohus ei mõistnud hageja väiteid

seoses varikatuse ehitamise kohustusega päris õigesti, kuid arvestades apellatsioonkaebuse

väiteid, ei oleks ringkonnakohtul alust apellatsioonkaebust rahuldada.

7.1. Kolleegium märgib, et lepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude esmaseks eelduseks on

VÕS § 101 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1 järgi see, et võlgnik on kohustust rikkunud.

Üürilepingu puhul on üürileandja põhikohustuseks VÕS § 271 järgi anda asi üürnikule

kasutada, seejuures tuleb üürileandjal VÕS § 276 lg 1 järgi anda asi üürnikule üle

kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja

tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kui üüritud asjal tekib lepingu

kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või

kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278 p-de 1 ja 3 järgi

nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist ning kahju hüvitamist.

Ülaltoodu kohaselt on üürileandjal kohustus anda üürniku kasutusse lepingutingimustele

vastav asi. Hageja apellatsioonkaebuse väidete kohaselt ei vastanud üüriese

lepingutingimustele, sest üüriesemele juurde- ja sissepääs oli takistatud ja ei olnud ohutu.

Üüritud pinnale juurdepääsu või ohutu juurdepääsu puudumine võib iseenesest tähendada

seda, et üüriese ei vasta lepingutingimustele ning kui üürileandja annab sellise asja üürile,

võib olla tegemist lepingu rikkumisega. Siinsel juhul ei ole aga hageja toonud esile selliseid

asjaolusid, millest saaks järeldada, et üüriesemele sisse- ja juurdepääs oli ohtlik või reaalselt

takistatud. Ainuüksi sellest, et katusetööde tõttu maja ümber paigutatud piirdeaial oli märk,

mille kohaselt oli võõrastel ehitusobjektil viibimine keelatud, ei saa järeldada, et maja

kasutavatel isikutel oli majja sisenemine keelatud või katusetööde tõttu ohtlik. Ka sellest, et

maja ümber olid paigaldatud tellingud, ei saa järeldada, et tellingute tõttu oli majja sisenemine

ohtlik ning ohutu sisenemise tagamiseks tuli võtta tarvitusele täiendavaid abinõusid.

Tavapäraselt ei takista maja katusetööd ning selle tõttu majale paigutatud tellingud ja

piirdeaed majja sisenemist ning tellinguid paigaldades arvestatakse sellega, et majja

sisenemine oleks ohutu. Seega ei ole hageja toonud esile asjaolusid, mille alusel saaks

järeldada, et üüripinnale ei olnud ohutut juurdepääsu ning et kostjal oli kohustus võtta samme

üüripinnale ohutu ja/või takistusteta juurde- ja sissepääsu tagamiseks.

7.2. Lisaks tuleb arvestada, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei

vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, võib ta VÕS § 277 lg 2

järgi teostada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale

sellise õiguse jättis.

Sätte mõtte kohaselt peab üürnik asja vastuvõtmisel lepingu esemel avastatud puudustele kohe

reageerima ning kui üürnik asja vastuvõtmisel puudusest teadis või pidi teadma, kaotab ta asja

pretensioonideta vastuvõtmisega sellele puudusele viidates õiguskaitsevahendite rakendamise

õiguse. Sisuliselt saab sellisel juhul eeldada, et pooltel oli kokkulepe, et asi vastab sellistele

omadustele nagu see üürnikule üle anti, ning teadvalt puudustega üürieseme vastuvõtmine

6

2-22-13736

välistab õiguskaitsevahendite kasutamise, v.a kui üürnik avaldas hiljemalt asja vastu võttes, et

ta jätab endale õiguse õiguskaitsevahendeid rakendada (vt VÕS II komm (2019), § 276, p 3.2

ja § 277, p 3.3). Ka Riigikohus on leidnud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta

üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud

kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, et kui üürnik võtab asja

pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse

osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 26.11.2015, 3-2-1-112-15, p 17).

Siinses asjas tuvastas maakohus, et hageja vaatas üürieseme enne üürilepingu sõlmimist üle

ning oli teadlik sellest, et hoones hakkab toimuma katuseremont ning hoone ümber ja ruumide

sissepääsu juurde paigaldatakse tellingud ja piirdeaed, seejuures olid juba 01.06.2022, s.o

lepingu sõlmimise päeval üüriruumi sissepääsu ümber paigutatud tellingud ning

ehitusterritooriumi ümbritses piirdeaed, millel asusid märgid, mis keelasid kõrvalistel isikutel

objektil viibimise, ning olukord ei olnud 09.07.2022 seisuga muutunud. Hageja ei ole

maakohtu tuvastatud asjaolusid apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Seega pidi hageja teadma

üürieseme vastuvõtmisel kostjale etteheidetavatest puudustest (lepingule mittevastavusest)

ega saa seetõttu VÕS § 277 lg 2 järgi tellingute ja piirdeaia tõttu komplitseeritud juurde- ja

sissepääsule tuginedes kasutada VÕS §-s 278 nimetatud õiguskaitsevahendeid. Olukorras, kus

hageja nägi maja ümber paigaldatud tellinguid ja piirdeaeda, kuid võttis üürieseme

pretensioonideta vastu, ei saa ta hiljem asuda kasutama õiguskaitsevahendeid tellingutest ja

piirdeaiast tulenevate negatiivsete mõjude tõttu, sest ta oli tellingutest ja piirdeaiast teadlik

ning pidi mõistma neist tulenevaid negatiivseid mõjusid. Hageja ei ole väitnud, et ta andis

kostjale üürieset vastu võttes teada, et tellingud ja piirdeaed piiravad üürieseme

eesmärgipärast kasutamist ja/või et ta soovib säilitada õiguskaitsevahendite kasutamise õiguse

seoses tellingute ja piirdeaiaga.

Seejuures ei ole tähtis, kas pooled tellingutest ja piirdeaiast tulenevates üürieseme kasutamise

takistustes kokku leppisid või mitte. Kuna tellingutest ja piirdeaiast tulenevad asja kasutamise

piirangud pidid olema hagejale teada, ja hageja ei esitanud üürieset vastu võttes kostjale

pretensioone, saab eeldada, et hageja aktsepteeris, et üüripinnale sissepääs on ehitustööde

ajaks mõnevõrra takistatud.

Hageja ei ole apellatsioonkaebuses väitnud ka seda, et tellingute ja piirdeaia olukord muutus

üürilepingu ajal ja tekkis vajadus võtta kasutusele abinõud tellingute alt läbipääsu ohutuks

muutmiseks (sh ehitada varikatus). Seega pidid tellingutest tulenevad võimalikud

sissepääsutakistused olema hagejale juba üürieseme vastuvõtmisel teada ning hageja ei saaks

sellele tuginedes kostja vastu õiguskaitsevahendeid kasutada.

7.3. Eelnevat arvestades ei oleks ringkonnakohtul apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust

eeldades alust järeldada, et kostja rikkus üürilepingust tulenevat kohustust tagada üüriesemele

ohutu juurde- ja sissepääs ning tähtsust ei ole sellel, kas hageja andis kostjale täiendava

tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks. Seega ei saaks ringkonnakohus apellatsioonkaebust

rahuldada, mistõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel

TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata.

8. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 168 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 639 lg-ga 1 apellandi kanda. Kuna

vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid

menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid

hüvitada.

7

2-22-13736

9. Kuna eeltoodu kohaselt ei ole alust arvata, et apellandi kavaldatav menetluses osalemine on

edukas, ei oleks alust rahuldada ka apellandi menetlusabi taotlust.

TsMS § 181 lg 1 järgi antakse menetlusabi taotlejale menetlusabi, kui menetlusabi taotleja ei

suuda oma majandusliku seisundi tõttu menetluskulusid tasuda või kui ta suudab neid tasuda

üksnes osaliselt või osamaksetena ja on piisav alus eeldada, et kavandatav menetluses

osalemine on edukas. Seejuures eeldatakse TsMS § 181 lg 2 järgi menetluses osalemise

edukust, kui taotlus, mille esitamiseks menetlusabi taotletakse, on õiguslikult veenvalt

põhjendatud ja faktiliselt põhistatud. Praegusel juhul ei ole ülaltoodud põhjendustel alust

arvata, et apellandi menetluses osalemine oleks edukas, mistõttu ei oleks alust rahuldada ka

tema taotlust vabastada ta menetlusabi korras riigilõivu tasumisest.

Kuigi praeguses asjas ei ole apellant riigilõivu tasunud ja tema menetlusabi taotluse

rahuldamiseks ei ole alust, ei palu ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustel apellandil

riigilõivu tasuda, s.o apellatsioonkaebuse puudust (TsMS § 637 lg 1 p 3) enne menetlusse

võtmise otsustamist kõrvaldada, sest apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise

korral oleks apellandil õigus TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi nõuda apellatsioonkaebuselt

tasutud riigilõiv tagasi.

10. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega

paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile

kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et

apellatsioonkaebust ei ole esitatud.

11. Määruse peale, millega ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlusse võtmast,

võib TsMS § 696 lg 1 esimese lause ja § 638 lg 9 järgi esitada määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

8