2-23-1640/61 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

18.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-1640

Kohtuasi

PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu hagi

Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu ja NORAL Arendus

OÜ vastu 26.08.2022 korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu ning sellega seotud lepingu

ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks,

hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke

kinnistamiseks,

asjaõiguslepingute

ja

kinnistamisavalduste tühisuse tuvastamiseks ning

NORAL Arendus OÜ kohustamiseks nõusolekute

andmiseks kinnistusraamatus kannete kustutamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.12.2023 määrus (hagi läbivaatamata

jätmine)

Kaebuse esitaja ja liik

PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu ühine

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I PrügiAbi OÜ (registrikood 10871954)

Hageja II BAUMASTER Osaühing (registrikood

11177569)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Angela

Kase

Kostja I Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood

80197063), lepinguline esindaja vandeadvokaat Allar Aru

Kostja II NORAL Arendus OÜ (registrikood 14926865),

lepinguline esindaja Fränk Valdmann

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu 09.02.2024

menetlusdokumendile lisatud tõendid.

2. Jätta Harju Maakohtu 11.12.2023 määrus muutmata.

2-23-1640

3. PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Määruskaebuse menetlemisest tingitud kulud jätta solidaarselt PrügiAbi OÜ ja

BAUMASTER Osaühingu kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. PrügiAbi OÜ (hageja I) ja BAUMASTER Osaühing (hageja II) esitasid 30.01.2023 Harju

Maakohtule hagi (täiendatud 17.02.2023) Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (kostja I,

korteriühistu) ja NORAL Arendus OÜ (kostja II) vastu kostja I ja kostja II vahel notar Lee

Mõttuse asendaja Irina Liuhi juures 26.08.2022 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks,

hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks, asjaõiguslepingute ja

kinnistamisavalduste, millega kostja I müüs Tina tn 3, Tallinn asuva korteriomandi eriomandi

eseme nr 19 (registriosa nr 18417350) ja Tina tn 3, Tallinn asuva korteriomandi eriomandi

eseme nr 20 (registriosa nr 18417450) kostjale II (edaspidi 26.08.2022 leping) tühisuse

tuvastamiseks ning kostja II kohustamiseks kinnistusraamatus kannete kustutamiseks

nõusolekute andmiseks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt omavad hagejad I ja II Tallinnas Tina tn 3 kinnistul (Tina

kinnistu) korteriomandeid vastavalt nr 8 ja 7. Kinnistul asub 3 korterelamut: Tina tn 3/1, 3/2

ja 3/3 (Tina elamud). Hagejate korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus. Korteriomanike

14.09.2009 üldkoosolekul otsustati Tina elamute rekonstrueerimine. 21.04.2010 valmis Tina

elamute ehitustehnilise seisukorra hinnang, mille p 2.1 kohaselt oli Tina 3/1 elamu olulises

osas amortiseerunud. 31.10.2013 valmis Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute rekonstrueerimise ja

laiendamise projekt. 20.11.2014 said Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamud ehitusload. Tina kinnistu

korteriomanikud sõlmisid 03.02.2016 võlaõigusliku kokkuleppe uute korteriomandite

moodustamiseks ja tasuta võõrandamiseks. Kokkuleppe p 4.4 nägi ette, et korteriühistu

kohustub ühe kuu jooksul arvates asjaõiguslepingu alusel kannete tegemisest müüma uued

moodustatavad korteriomandid enampakkumisel, milles osaleb vähemalt kolm pakkujat,

alghinnaga mitte vähem kui 880 eurot/m2 ning muudel tingimustel vastavalt kostja I

üldkoosoleku otsustele. Korteriomanike 18.04.2016 üldkoosolekul otsustati, et uute

korteriomandite müügist saadavat tulu kasutatakse Tina elamute rekonstrueerimiseks,

seejuures täpsem tööde loetelu lepitakse kokku pärast uute korteriomandite enampakkumise

läbiviimist.

2-23-1640

1.2. Tina kinnistu omanikud (v.a HP ja AP) sõlmisid 11.04.2019 asjaõiguslepingu uute

korteriomandite (eriomandite) kinnistamiseks ja nende üleandmiseks. HPi ja APi nõusolekud

asjaõiguslepingu uute korteriomandite kinnistamiseks ja üleandmiseks ning

kinnistusraamatusse kannete tegemiseks on asendatud tsiviilasjas nr 2-16-10722 20.12.2019

määrusega. Uued korteriomandid nr 19 ja 20 kanti 11.04.2019 kinnistamisavalduste alusel

kinnistusraamatusse 01.12.2020.

1.3. Korteriomanike 10.06.2021 üldkoosolekul täpsustati 18.04.2016 üldkoosoleku otsust

Tina elamute rekonstrueerimistööde järjekorra osas. Kostja I soovis 2021 sügisel korraldada

korteriomandite nr 19 ja 20 enampakkumise. Üks enampakkumisel osalenu oli kostja II.

Korteriomanditega tutvumise käigus väitis kostja II, et korteriomandite nr 19 ja 20 katuse

väljaehitus ei pruugi olla kooskõlas ehitusprojektiga. Eesmärgiga selgitada välja tegelik

olukord, peatas kostja I enampakkumise. Vahetult pärast seda toimus üldkoosolek, kus seniste

kostja I seaduslike esindajate volitused lõpetati ning kostjale I valiti uued seaduslikud

esindajad, sh RB ja LK, kellele kuuluvad korteriomandid Tina 3/2 elamus.

1.4. 22.08.2022 toimus kostja I üldkoosolek, kus osales 16 hääleõiguslikku isikut, neist 6

isikut läbi LKle antud volituste. Juhatust volitati võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 ilma

enampakkumise korraldamiseta kostjale II, sõlmima Tina 3/2 ehitustööde lepinguid kostjaga

II ning otsustati nõusoleku andmine korterite nr 19 ja 20 võõrandamiseks ja Tina 3/2

planeeritavatest ehitustöödest tulenevate nõuete tasaarvestamiseks. 22.08.2022 üldkoosoleku

otsus vormistati kutses toodust ja hääletamisele esitatust erinevana ning vastuolus 18.04.2016

ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsustega, mille kohaselt tuli saadava raha eest rekonstrueerida

kõik kolm Tina elamut ja määrata kindlaks tööde tegemise järjekord.

1.5. Kostja I seaduslikud esindajad LK ja RB sõlmisid 26.08.2022 notar Lee Mõtuse juures

lepingu korteriomandite nr 19 ja 20 müügiks. Lepingu eesmärk oli korteriomandite nr 19 ja 20

müük ning vastutasuks kostja II kulul Tina 3/2 elamu kaasomandi osas ehitustööde tegemine.

1.6. Hagejate hinnangul puudus kostjal I volitus seada korteriomanditele nr 19 ja 20

ühishüpoteek summas 400 000 eurot, anda nõusolek kinnistusraamatusse eelmärgete

kandmiseks kostja II kasuks ning volitada kostjat II muutma ehitusloa saanud ehitusprojekti.

Lepingu p 3.7.13 alusel andis kostja I kostjale II nõusoleku Tina 3/2 elamusse, sh kõigi Tina

3/2 korteriomandite vajadusi arvestades gaasikütte, alternatiivselt õhk-vesi soojuspumbaga

kütte väljaehituseks kujul, kus väline osa paigutatakse Tina elamute hoovialale. Lepingu p-ga

3.11 vabastas kostja I kostjale II üle antavad korteriomandid nr 19 ja 20 juba võetud

laenukohustuse tasumise kohustusest ja ka muude Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute ehitusega

seonduvate kulutuste tasumisest. Kostja I seaduslikud esindajad sõlmisid kostjaga II müügi- ja

ehituslepingu tingimustel, mis olid vastuolus kaasomanike kokkuleppe ning kostja I

üldkoosoleku otsustega. Need lepingud on hagejatele, kelle korteriomandid asuvad Tina 3/1

elamus, kahjulikud. Tina 3/1 elamu konstruktsioonid ja kaasomandi osad on hinnatud olulises

ulatuses avariiliseks, mistõttu ei ole välistatud hagejate omandi pöördumatu kahjustumine või

hävinemine.

1.7. Kostja II on talle veel mitte kuuluvad korteriomandid nr 19 ja 20 müüki suunanud.

29.12.2022 toimus kostja II tehtud ehitustööde ülevaatus selleks, et jõuda korteriomandite nr

19 ja 20 üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kostja I kavatseb lähiajal sõlmida

korterite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks kostjaga II asjaõiguslepingu. Hagejate hinnangul ei

ole müügilepingust tulenevad kostja II kohustused täidetud. Samuti ei ole korteriomandite nr

19 ja 20 üleandmise eeldused müügilepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi täidetud. 13.02.2023.

eksperdiarvamusest nähtub, et Tina 3/2 elamu fassaaditööde turuhind on ca 24 500 eurot ehk

2-23-1640

ligi kaks korda vähem kui nähtub ülevaatuse protokollist ja 07.02.2023 üldkoosoleku

protokollist, kus kostja II kinnitas, et fassaadilaudisega seotud kulu oli jämedalt 40 000 eurot.

Seega on kostjate poolt väidetavalt turutingimustel tehtud ehitustööde maksumus 30–40%

kallim turuhinnast. Korteriomanikud, sh hagejad võõrandasid oma kaasomandi osa tasuta

kostjale I vaid tingimusel, et vähemalt kolme pakkuja osalusel saaks valitud parim

pakkumine, mille tulemusena saavad rekonstrueeritud kõik Tina elamud.

1.8. Kostja I seaduslikud esindajad RB ja LK on tegutsenud kostja II huvides ja kostja I

liikmete huve eirates omakasu eesmärgil. Müügilepingu tulemusena kasvab RBi ja LK

omandi väärtus hüppeliselt, sest nende korteriomandid asuvad Tina 3/2 elamus, mis tehingu

tulemusena ainsana kostja II poolt rekonstrueeritakse.

1.9. 26.08.2022 lepinguga kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võlaõiguslikud kokkulepped,

millega kostja müüs Tina tn 3/2 korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II ning millega kostjad

leppisid kokku korterite müügi eelduseks olevates ehituskohustustes ning kostja II kasuks

hüpoteekide ja eelmärgete seadmises, on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning seetõttu

tühised. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada

tingimustel, milles kaasomanikud on kokku leppinud. Kostja II on kohustatud andma

nõusolek kinnistusraamatus tühise tehingu alusel tehtud ja seetõttu ebaõigete kannete

kustutamiseks.

2. Kostja I vaidles hagiavaldusele vastu, palus selle jätta läbi vaatamata või alternatiivselt

rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja I leidis, et täidetud ei ole

eeldused hagejate poolt kostja I ja kostja II vahel sõlmitud tehingu tühisuse tuvastamise hagi

esitamiseks, sest see ei mõjuta hagejate omandiõigust. Hagejad on tsiviilasjas nr 2-22-16113

esitanud juba kostja I suhtes vaidlusaluste asjaolude pinnalt kahju hüvitamise nõude. Alusetud

on hagejate väited 03.02.2016 võlaõigusliku lepingu tingimuste rikkumise kohta. Nimetatud

lepingu p 4.4 nägi ette, et kostja I üldkoosolekul on õigus võõrandada korteriomandid muudel

tingimustel vastavalt kostja I vastuvõetavale üldkoosoleku otsusele. Hagejad ei ole ka selle

lepingu osapoolteks. 26.08.2022 leping ei ole vastuolus seadusega ega heade kommetega.

3. Kostja II vaidles hagiavaldusele vastu, palus selle jätta läbi vaatamata või alternatiivselt

rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja II vastuväidete kohaselt

puudub hagejatel õigus nõuda tehingute tühisuse tuvastamist. Korterid nr 19 ja 20 kuuluvad

kostjale I, mitte hagejatele ja hagejad ei ole kostjate vahel sõlmitud müügilepingu pooled.

Asjaolu, et hagejad on kostja I liikmed, ei muuda hagejaid korter 19 ja korter 20 omanikeks,

sest kostja I on eraldiseisev juriidiline isik. Müügilepinguga ei ole mõjutatud hagejatele

kuuluvate korterite, s.o Tina 3–7 ja Tina 3–8, omandiõigust. Asjaolu, et hagejate hinnangul ei

ole kostjale I kuuluvate korteriomandite nr 19 ja 20 müügist saadav tulu jagatud vastavalt

hagejate ettekujutusele, ei mõjuta hagejate asjaõiguseid. Hagis välja toodud väidetav

subjektiivsete õiguste riive puudutab üksnes hagejate ning korteriühistu vahelisi sisesuhteid,

mitte müügilepingut. Hagejad ei ole tuvastushuvi esile toonud. 26.08.2022 leping on sõlmitud

kooskõlas seadusega. Kostja II kui kolmanda isiku suhtes ei kehti väidetavalt kostjale I seatud

piirangud kinnisasja võõrandamiseks, kui need ei ole kantud registrisse. Isegi juhul, kui

puuduks kehtiv üldkoosoleku otsus kostja I vara võõrandamiseks, siis ei anna see alust

müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Sõltumata asjaolust, kas kostja I juhatus lähtus

üldkoosoleku otsustest või mitte, on müügileping kehtiv. Lisaks ei ole hagejad toonud esile,

missuguseid ühiskonnas olulisi väärtusi müügileping hagejate hinnangul riivab, et pidada

26.08.2022 lepingut vastuolus olevaks heade kommetega.

2-23-1640

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 11.12.2023 määrusega (vaidlustatud määrus) hagi läbi vaatamata,

kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi

kanda.

4.1. Maakohus viitas määruse põhjendustes käesolevas asjas Tallinna Ringkonnakohtu

23.11.2023 määruses esitatud põhjendustele hagi perspektiivi kohta. Ringkonnakohus on hagi

tagamise abinõude tühistamisel nõustunud kostjatega, et hagiavalduses esitatud nõuded

kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ning et hagejatel ei ole õigust hageda

26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist.

4.2. Ringkonnakohtu määruse järgi saab võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist

hageda üksnes isik, kelle õigusi ja kohustusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul

vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Asjas esile toodud

asjaolude kohaselt sõlmis kostja I korteriomandite nr 19 ja 20 omanikuna 26.08.2022

võlaõigusliku müügilepingu, millega müüs korteriomandid kostjale II. Kõnealuse

müügilepingu tühisuse tuvastamist saavad seega nõuda kostja I ja kostja II kui müüja ja ostja.

Hagejad sellist nõuet esitada ei saa, kuna vaidlusalune leping ei tekita, muuda ega lõpeta

nende tsiviilõigusi ja -kohustusi. Sama kehtib ehituskohustuse täitmise ja võlaõigusliku

tagatiskokkuleppe kohta. Vastavalt hagiavalduses esitatule on kostjal II 26.08.2022 lepingust

tulenevalt mh kohustus teha ehitustöid Tina tn 3/2 elamu kaasomandiosas, kusjuures

korteriomandite nr 19 ja 20 müügihind tasaarvestatakse ehitustööde maksumusega. Tegemist

on töövõtusuhtega kostja I ja kostja II vahel (võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 mõttes). Ka

need võlaõiguslikud lepingud puudutavad kostjate I ja II õigusi ja kohustusi. Hagejad ei ole

nende lepingute pooleks ega saa nende lepingutega seoses esitada tühise lepingu

tagasitäitmise nõudeid. Kohustustehingud, mille pooleks hagejad pole, ei puuduta nende

õigusi ega kohustusi.

4.3. Asja materjalidest nähtuvalt puudutavad 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvad

käsutustehingud kinnisasjade hüpoteekidega koormamise ja eelmärgete seadmise kohta

korteriomandeid nr 19 ja 20, mille omanik on kostja I. Eelmärkega (asjaõigusseaduse (AÕS) §

63 lg 1 p 1) tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja (kostja II) võlaõiguslik nõudeõigus müüja

(kostja I) vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). Korteriomandite nr 19 ja

20 koormamine ei mõjuta hagejate omandiõigust, sõltumata sellest, et hagejad on kostja I kui

korteriühistu liikmed. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei

ole käsitatav see, et 26.08.2022 notariaalse lepingu täitmise tulemusena võib jääda

renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid. Lisaks ei ole see tagajärg seotud

26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingutega, vaid puudutab kostjate I ja

II vahelist kokkulepet ehitustööde tegemise kohta. Samuti ei nähtu hagejate esile toodud

asjaoludest, et korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine mõjutaks mingit muud hagejate

asjaõigust või et hagejatel oleks seadusest tulenev õigus hagi esitada. Eelnevast tulenevalt

puudub hagejatel õigus ka 22.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute

tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks. Kuna hagejad pole vaidlusaluste lepingute pooled,

puudub hagejatel õigus neid tühistada. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022

notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada,

ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate

asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.

4.4. Ringkonnakohus on samuti selgitanud, millised on võimalikud õiguskaitsevahendid

hagejate esile toodud asjaoludel. Hagejatel võib olla õigus esitada kahju hüvitamise nõue

2-23-1640

kahju tekitaja vastu, kelleks hagejate hinnangul on korteriühistu või selle juhatuse liikmed.

Kostja I kinnitusel on hagejad sellise kahju hüvitamise nõude kostja I vastu ka esitanud ning

seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-22-16113. Seejuures on hagejate kui korteriühistu liikmete

suhe kostjaga I kui korteriühistuga tehingulaadne suhe. Korteriühistu juhatuse liikmete osas

võib teatud juhtudel kõne alla tulla lepinguväline vastutus (eelkõige kahju tekitamise korral

heade kommete vastase tahtliku käitumisega, VÕS § 1045 lg 1 p 8). Lisaks oli hagejatel õigus

vaidlustada 22.08.2022 üldkoosoleku otsus, millega volitati juhatust võõrandama

korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad esitanud nõude

selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks tsiviilasjas nr 2-22-13677.

4.5. Maakohus on menetluses kaalunud tsiviilasjas nr 2-23-1640 menetluse peatamist kuni

tsiviilasjades nr 2-22-13677 (hagejate avaldus kostja I korteriomanike üldkoosoleku

22.08.2022 otsuste vaidlustamiseks) ja nr 2-22-16113 (hagejate avaldus korteriühistult

kohustuste täitmise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudmiseks) menetlust lõpetavate

lahendite jõustumiseni. Arvestades ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses antud hinnangut

käesolevas asjas esitatud hagi õiguslikule perspektiivikusele, leidis maakohus, et menetluse

peatamine ei ole põhjendatud ja et hagi tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Hagejate hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II

vastu on õiguslikult perspektiivitud ja hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses

lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Hagejatel on võimalik arvestada

tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja 2-22-16113 tehtavate lahenditega ja esitada vajadusel pärast

nimetatud lahendite jõustumist oma võimalikud täpsustatud nõuded kohtule uues hagis.

4.6. Maakohus jättis TsMS § 168 lg 2 alusel kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi kanda. Maakohus määrab vastavalt TsMS §

177 lg 1 p 2 menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast menetlust lõpetava

määruse jõustumist.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

5. Hagejad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada ja saata

hagi menetlusse võtmiseks ja lahendamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud paluvad

hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

5.1. Määruskaebuse kohaselt tuleb hagi läbi vaadata ja rahuldada, kuna 26.08.2022 lepingu

tühisuse tuvastamise nõue hagejate poolt on erandkorras lubatud. Maakohus on jätnud

täielikult hindamata hagejate esitatud asjaolud ja tõendid ning on tuginenud vaid kitsalt

müügilepingule ja ringkonnakohtu määrusele, millega ringkonnakohus lahendas kostja II

määruskaebuse maakohtu hagi tagamise määruse peale. Lisaks tugineb hagejate hinnangul nii

ringkonnakohtu määrus kui ka vaidlustatud määrus lubamatult ainult üldjuhtumile. Hagejad

pöördusid kohtusse seetõttu, et kostjate vahel 26.08.2022 sõlmitud müügileping mõjutab väga

oluliselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni, eelkõige omandiõigust ja selle säilimist. Kostja I

on talle kuuluvaid korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandades teadlikult ja tahtlikult

ignoreerinud korteriomanike sõlmitud kokkulepet, 18.04.2016 üldkoosoleku otsust, mille

kohaselt tuleb saadavat raha kasutada kõigi Tina elamute rekonstrueerimiseks ja 10.06.2021

üldkoosoleku otsust, milles lepiti kokku Tina elamute rekonstrueerimise prioriteetsuse

järjekord. 26.08.2022 müügileping, milles lepiti kolme elamu rekonstrueerimise asemel ainult

ühe elamu rekonstrueerimine (Tina 3/2 elamu), on hagejatele erakordselt kahjulik, mõjutades

otseselt ja oluliselt hagejate omandit, mis asuvad Tina 3/1 elamus, kuna Tina 3/1 elamu

kaasomandi osaks olevad piirde-, jäigastava- ja kandekonstruktsioonid on hinnatud olulises

ulatuses avariiliseks. Tina 3/1 elamu rekonstrueerimata jätmisel ei ole välistatud hagejate

2-23-1640

omandi pöördumatu kahjustumine või isegi hävinemine. Müügileping ja selle täitmiseks

sõlmida soovitav asjaõigusleping on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning tuleb

tühistada, et hoida ära hagejate (aga mitte ainult) omandi pöördumatu kahjustumine või isegi

hävinemine. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada

tingimustel nagu kaasomanike, sh hagejatega on kokku lepitud ehk siis kõigi Tina elamute

kaasomandiosade rekonstrueerimiseks.

5.2. Tina elamud asuvad ühel kinnisasjal ja Tina elamute iga korteriomandi omanik, sh

hagejad omavad mõttelist osa kinnisasja kaasomandist. Hagejad omasid muuhulgas enne

korteriomandite nr 19 ja 20 moodustamist mõttelist osa Tina 3/2 elamu pööningust. Tina 3/2

elamus asuvad korteriomandid nr 19 ja 20 tekkisid selle tulemusena, et kõik kostja I liikmed,

sh hagejad andsid tingimusliku nõusoleku neile kuulunud Tina 3/2 elamu pööningukorruse

kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks kostjale I. Lepiti kokku, et korteriomandid nr 19 ja

20 võõrandatakse kostjale I tasuta ja tingimusel, et kostja I võõrandab need edasi

enampakkumisega ning kasutab saadud raha kõigi Tina elamute korda tegemiseks. Kõigi Tina

elamute kaasomandi osa rekonstrueerimise tingimus oli määrav ka kohtuasjas, millega kohus

osade kostja I liikmete tahteavaldused kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks ja uute

korteriomandite moodustamiseks kohtumäärusega asendas. Kuigi hagejad ei ole täna enam

korteriomandite nr 19 ja 20 omanikeks, selleks on kostja I, siis ei võinud kostja I neid

korteriomandeid võõrandada muul viisil kui kostja I liikmetega, sh hagejatega kokkulepitud

tingimustel. Kostja I rikkus olulisel määral kokkulepitud tingimusi ja tegi seda kokkuleppel

kostjaga II, kellel oli selge teadmine (ja kes andis kostjale I suuniseid), et kostja I ei või

selliselt korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandada.

5.3. Menetluskulude väljamõistmine hagejatelt oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate

teadlikult ja tahtlikult hagejaid kahjustavat käitumist 26.08.2022 müügilepingu sõlmimisel.

Kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse lõppjärelduses muutmata, tuleks kohaldada

TsMS § 162 lg-t 4. Kostjad on tekitanud menetluskulusid asjakohatute väidete ja ka

valeväidete esitamisega.

6. Kostja I vaidles määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

7. Kostja II vaidles samuti määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus

§-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

10. Esmalt lahendab ringkonnakohus seni lahendamata taotluse. Kostja I esitas 09.02.2024

määruskaebuse vastusega uued tõendid (hageja I ja hageja II 2022. majandusaasta aruanded).

Hagejad vaidlesid tõendite vastuvõtmisele vastu. TsMS § 238 lg 1 p 1 sätestab, et kohus võtab

vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja

lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Kostja I esitatud tõenditega soovib

kostja I tõendada, et hagejatel on piisavalt rahalisi vahendeid nende kahjuks tehtud otsuse

alusel nende poolt kostjatele tekitatud menetluskulude hüvitamiseks. Nimetatud asjaolu ei ole

2-23-1640

praegusel juhul vaidluse all. Hagejad ei ole ka väitnud, et menetluskulud tuleks jätta poolte

endi kanda nende majanduslikust seisundist lähtuvalt, vaid seetõttu, et kostja I on nende

õigusi rikkunud ja esitanud menetluses asjakohatuid väiteid. Kuna tõendid ei oma asjas

tähtsust, ei võta ringkonnakohus neid vastu (TsMS § 238 lg 1 p 1) ja tagastab need

elektrooniliselt.

11. Maakohus jättis hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, mille kohaselt võib kohus

jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete

õigsust.

12. Hagejad on 17.02.2024 täpsustatud hagiavalduses esitanud nõuded tuvastada kostja I ja

kostja II vahel 26.08.2022 sõlmitud lepingute tühisus ning kohustada kostjat II andma

nõusolek kinnistusraamatus eelmärgete ja hüpoteegikannete kustutamiseks. Hagiavalduses

esile toodud asjaolude kohaselt võib hagejatele tekkida kahju kostja I ja kostja II tegevuse

tõttu, sest kostja I on vastuolus 03.02.2016 kaasomanike kokkuleppe ja kostja I

korteriomanike üldkoosolekutel otsustatud tingimustega võõrandanud korteriomandid nr 19 ja

20 kostjale II, kuna 26.08.2022 lepingute tagajärjel jääb rekonstrueerimata Tina tn 3/1 elamu,

kus asuvad hagejate korteriomandid. Tühisuse alusena on hagejad viidanud peamiselt

tehingute vastuolule seadusega, mittetulundusühingute seaduse § 27 lg-ga 4 (tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 87), ja heade kommetega (TsÜS § 86 lg 1, KrtS § 12 lg 2). Samuti

on hagejad viidanud kostja I juhatuse liikmete volituste puudumisele tehingu sõlmimiseks

(TsÜS § 129 lg 1).

13. Kolleegiumi hinnangul on maakohus leidnud õiguspäraselt, et hagejatel puudub õigus

nõuda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatus kannete kustutamiseks

nõusoleku andmist, sest hagejad ei ole kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võlaõiguslike ega

asjaõiguslike tehingute pooleks ning korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine ei mõjuta

hagejate omandiõigust või mõnda muud hagejate asjaõigust. Kolleegium nõustub TsMS § 654

lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks

määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

14. Hagejad on määruskaebuses tuginenud valdavalt samadele asjaoludele ja põhjendustele,

mida hagejad esitasid juba maakohtu menetluses. Hagejate väiteid hagi perspektiivikuse osas

on hinnanud nii ringkonnakohus 23.11.2023 määruses kui ka maakohus vaidlustatud

määruses. Hagejad leiavad, et neil on õigus hageda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist,

kuna need mõjutavad hagejate õigusi ja kohustusi, nimelt hagejate omandiõigust. Hagejate

märgitud asjaoludel omasid nad varem kaasomanikena osa Tina 3/2 elamu pööningust, millest

on moodustatud korteriomandid nr 19 ja 20 ning kuigi hagejad ei ole tänaseks enam

korteriomandite nr 19 ja 20 kaasomanikeks, ei võinud kostja I neid võõrandada vastuolus

korteriomanikega kokkulepitud tingimustega. Hagejatele põhjustavad 26.08.2022 lepingud

negatiivset mõju seetõttu, et Tina 3/1 elamu kaasomandi osa jääb rekonstrueerimata.

Hagejate esile toodud asjaoludel ei ole ringkonnakohutu arvates võimalik jõuda seisukohale,

et hagejatel võiks olla senises kohtupraktikas nimetatud üldpõhimõttest erinevalt õigus nõuda

selliste lepingute tühisuse tuvastamist, mille pooleks nad ise ei ole (RKTKo 10.02.2021, 2-19-

9679, p 13; 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13; 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Ringkonnakohus

jääb 23.11.2023 määruses väljendatud seisukoha juurde, et 26.08.2022 korteriomandite nr 19

ja 20 võlaõigusliku müügilepingu ja ehituskohustuse täitmise ning võlaõigusliku

tagatiskokkuleppe sõlmisid kostja I ja kostja II, mistõttu saavad nende lepingute tühisuse

tuvastamist nõuda kostja I ja II. Vaidlusalused võlaõiguslikud lepingud ei tekita, muuda ega

2-23-1640

lõpeta hagejate tsiviilõigusi ja -kohustusi. Nimetatut ei väära ka hagejate väide, et Tina 3/1

elamu rekonstrueerimata jätmisel võivad hagejate korteriomandid Tina 3/1 elamus muutuda

kasutuskõlbmatuks ja hävineda. Isegi kui hagejate väide vastab tõele, ei mõjuta eraldivõetuna

asjaolu, kas ja kellele kohustub kostja I korteriomandid nr 19 ja 20 võõrandatama, hagejate

omandi säilimist. See, kas kaudselt võiks ehituskohustuse täitmise kokkuleppe tulemusel

hagejate omand hävida, ei tekita, muuda ega lõpeta siiski hagejatele tsiviilõigusi ega -

kohustusi nimetatud lepingu kontekstis, mille pooleks nad ei ole. Võlaõiguslikust lepingust

tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (vt nt RKTKo 20.11.2003, 3-2-1-

128-03, p 10). Riigikohus on leidnud ka, et isegi olukorras, kus leping on sõlmitud kolmanda

isiku kasuks, ei saa ta käsutada lepingupoolte positsiooni ega hageda sellise lepingu tühisust

(RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13). Praegusel juhul ei ole üheski 26.08.2022 lepingus

sisalduvas võlaõiguslikus kokkuleppes reguleeritud hagejate õigusi ega kohustusi ning

seetõttu ei saa hagejad tugineda lepingu tühisusele ega seda tühistada.

15. Seoses asjaõiguslepingute tühisusele tuginemisega on Riigikohus leidnud, et

asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise

hagi juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust,

üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi

võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole tuvastushagi esitamiseks piisav (vt RKTKo

16.06.2021, 2-17-9822, p 14 ja 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 14). Hagejate esitatud asjaolude

kohaselt on 26.08.2022 lepinguga koormatud hüpoteekidega ja eelmärked seatud

korteriomanditele nr 19 ja 20, mille omanik on veel kostja I, kuna asja materjalidest nähtuvalt

ei ole kostjad sõlminud kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut ega ole tehtud

vastavat kannet kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Asjaolust, et hagejad on korteriühistu

liikmed ning vaidlusalused korteriomandid kuuluvad korteriühistule, ei tekita hagejatele

omandiõigust ega muud asjaõigust kostjale I kuuluvate asjade suhtes. Praegusel juhul ei ole

kostjate vahel sõlmitud lepinguga mõjutatud hagejate asjaõiguslikke positsioone. Hagejatel on

sõltumata kostjate vahel sõlmitud kokkulepetest täielik õigus neile kuuluvate korteriomandite

üle. Kuivõrd käesoleva vaidluse esemeks on 26.08.2022 leping ning sellest tulenevad

kokkulepped, siis on maakohus õigesti hagejate väidetavat omandiõiguse riivet hinnanud

26.08.2022 lepingule tuginedes. Hagejate väidetav omandiõiguse rikkumine mingil muul

ajahetkel tuginedes kostja I teistele etteheidetavatele tegevustele ei õigustaks käesoleval juhul

tuvastushagi esitamist. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei

ole käsitatav see, et 26.08.2022 lepingu täitmise tulemusena võib jääda renoveerimata Tina

3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid.

16. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022 lepingus sisalduvate tehingute tühisuse

tuvastamist ega neid tehinguid tühistada, ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka

26.08.2022 lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud

eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.

17. Ringkonnakohus on 23.11.2023 hagi tagamise määruskaebuse lahendamise määruses

põhjalikult selgitanud võimalikke õiguskaitsevahendeid, mida hagejad tuvastushagi asemel

saavad kasutada, s.o eelkõige kahju hüvitamise nõue kostja I vastu ja 22.08.2022

üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine või kehtetuks tunnistamine. Hagejad oma

väidetavalt rikutud õiguste kaitseks esitanud sooritushagid tsiviilasjades 2-22-13677 ja 2-22-

16113, mis on kohasteks õiguskaitsevahenditeks hageja ja kostja I vahel tekkinud vaidluse

lahendamiseks.

18. Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga, et hagejate esitatud hagi tuli jätta

läbi vaatamata.

2-23-1640

19. Hagejad on palunud juhul, kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse hagi

läbivaatamata jätmise osas muutmata, jaotada menetluskulud maakohtust erinevalt. Hagejate

arvates peaksid menetluskulud jääma TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda, kuna kostjate

menetluskulude hagejate kanda jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate

teadlikku ja tahtlikku hagejate õigusi rikkuvat käitumist müügilepingu ettevalmistamisel ja

selle sõlmimisel ning endile (aga ka hagejatele) menetluskulude tekitamist läbi asjakohatute

ja/või valeväidete esitamise kohtumenetluses. Ringkonnakohtu arvates ei ole alust muuta

maakohtu menetluskulude jaotust. Hagejad valisid enda õiguste kaitseks vale

õiguskatisevahendi ning esitasid kohtusse perspektiivitu hagi. Sellises olukorras ei saa pidada

hagejate suhtes äärmiselt ebaõiglaseks kostjate menetluskulude kandmist, kuivõrd kostjad ei

saanud mõjutada seda, kas hagejad nende vastu hagi esitavad. Kuivõrd hagi jäi läbi

vaatamata, ei saa kohus sisuliselt analüüsida, kas kostjad käitusid müügilepingu sõlmimisel

pahatahtlikult ja esitasid menetluses asjakohatuid- või valeväiteid. Kostjate menetluskulude

vajalikkust ja põhjendatust hindab kohus menetluskulude kindlaksmääramisel.

20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluses kantud

menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda.

21. Kuna maakohus vaidlustatud määruses menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 teise lause järgi ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse

määrab vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja

jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

22. Määruse peale võib esitada määruskaebuse (TsMS § 427). Menetluskulude jaotust saab

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)